OMRÅDEREGULERING FOR TRØGSTADVEIEN BAKKEGATA LØVSTIEN GNR 52, BNR 364 M.FL. Plan-ID:

Transkript

1 OMRÅDEREGULERING FOR TRØGSTADVEIEN BAKKEGATA LØVSTIEN GNR 52, BNR 364 M.FL. Plan-ID: FORSLAG TIL PLANBESTEMMELSER Planbestemmelsenes dato: Revidert Bystyrets vedtak: 1 Det regulerte området er vist på kartet med reguleringsplangrense. 2 a) Området reguleres til følgende formål: Sosi 1. Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr.1) Boligbebyggelse (B1, B2a, B2b, B3) 1110 Kombinert bolig/forretning/kontor (B/F/K1, B/F/K2) 1802 Energianlegg (E) 1510 Uteopphold (U1,U2,U3,U4,U5) 1600 Gårdsplass (GP, GP2) 1620 Annet uteopphold kvartalslekeplass (K1, K2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr.2) Veg 2010 Fortau (F1,F2,F3,F4,F5) 2012 Gatetun (GT) 2014 Gang/sykkelvei (G/S1, G/S2, G/S3) 2015 Gangvei (G) 2016 Annen veggrunn grøft 2019 Parkeringsplass (P1, P2, P3) Grønnstruktur (PBL 12-5, nr.3) Grønnstruktur (GR1, GR2, GR3) 3050 b) Området reguleres med følgende hensynssoner (PBL 12-6) - Sikringssone frisikt (H-140) Faresone trafo (H-370) FELLES BESTEMMELSER SOM GJELDER HELE PLANOMRÅDET 3.1 Generelle krav til estetikk Nye byggverk og ombygging av eksisterende skal tilpasses landskap og eksisterende bebyggelse på en funksjonell og meningsfylt måte som fremmer sammenhenger og historisk tilknytning. Nettstasjoner for strømtilførsel til ny bebyggelse skal integreres i 1

2 bebyggelsen. Avfallsløsning skal integreres i bebyggelsen eller utformes som nedsenket anlegg. 3.2 Krav til dokumentasjon av tiltak a) Sammen med rammesøknad skal det leveres situasjonsplan som viser: 1. bebyggelsens plassering herunder garasjeanlegg og lokale trafostasjoner. 2. adkomst til tomt og bolig, plasser for biloppstilling med manøvreringsareal, plass for avfallshåndtering 3. høyde angitt som kotehøyde for overkant gulv i 1. etg. 4. uteoppholdsareal og lekeareal for småbarn 5. bebyggelsens plassering i forhold til eksisterende og planert terreng og forstøtningsmurer, støyskjermer, voller el. b) Midlertidig parkeringsløsning i forbindelse med utbygging i byggetrinn skal godkjennes av Askim kommune før rammetillatelse gis. c) Utomhusplan må følge søknad om igangsettingstillatelse. Utomhusarealene må være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan før brukstillatelse kan gis. Utomhusplan skal beskrive og vise følgende forhold: 1. reguleringsgrenser, byggegrenser og eiendomsgrenser 2. terrengforhold, herunder eksisterende og fremtidig terreng, skråningsutslag, murer og nødvendige punkthøyder ved steder som inngang, sluk, trapper, topp/bunn mur 3. bygningers plassering, kotehøyde for overkant gulv i 1. etg,ved utgangsdører og kjøreporter 4. trafikkforhold, herunder arealer for gående og kjørende, framkommelighet for kjøretøy ved renovasjon, utrykning, brøyting med mer, biloppstillings og garasje-plasser, sykkelparkering og gang/sykkelatkomst til parkeringskjeller. 5. utforming og plassering av opplegg for renovasjon, postkasser og utvendig bod og eventuell innbygging/skjerming av disse 6. framtidig vegetasjon og materialbruk i markdekker, samt ledelinjer og stigningsforhold på uteoppholdsarealer 7. utforming og møblering av felles arealer for lek og uteopphold 8. tekniske forhold (avrenning av overflatevann, plassering av sluk, belysning, gjerder og plassering av eventuelle murer, trapper, ramper, støyskjermer/- voller og rekkverk) d) Det skal dokumenteres at generelle krav til estetikk i henhold til 18 i kommuneplanens arealdel er ivaretatt.. e) Det skal gjøres rede for valg av løsning for varelevering og renovasjon. 3.3 Universell utforming og opparbeidelse av utomhusanlegg Utforming og opparbeidelse av utomhusanlegg skal følge gjeldende forskrift om tekniske krav til byggverk og Retningslinjer for utomhusanlegg i Askim kommune vedtatt eller senere oppdateringer av denne. 3.4 Krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme Dimensjonering av energiforsyning i bygg skal følge gjeldende forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK 10). 3.5 Funksjons- og kvalitetskrav for arealer til uteopphold og lek. 2

3 a) Uteoppholdsarealer skal ha solrik beliggenhet med sol på jevndøgn (21. mars og 23. september) klokken 15:00 på minst 50% av arealet. Arealene skal være egnet både for sommer- og vinterlek/opphold, og være skjermet for sterk vind og snødrev. Areal brattere enn 1:5 eller smalere enn 5 m skal ikke regnes inn som del av lekeareal eller uteoppholdsareal. Områdene skal ikke være utsatt for støy over 55 dba. Lekeplass og uteoppholdsarealer skal ikke krysses av eller være i umiddelbar nærhet til høyspentledning eller annet høyspenningsanlegg eller innretning. b) Kvartalslekeplasser skal utformes iht. kommuneplanen 6.2. c) Småbarnlekeplasser og uteoppholdsareal skal beplantes. Det skal plasseres sittegrupper på uteoppholdsarealene slik at de fungerer som møteplasser for beboerne innenfor planområdet. Lekeplassene innenfor planområdet skal ha ulik utforming, men alle skal ha sandkasse, huske og minst ett annet lekeapparat. Uteoppholdsarealene skal gi rom for både rolig opphold og støyende aktivitet. d) MUA = 30 m² pr boenhet inkludert lekeareal. Uteoppholdsareal med lekeareal for små barn skal anlegges som fellesareal for boenhetene. Rekkehusene har private hager og inngår ikke i beregningsgrunnlaget. 10m² av balkonger og takterrasser kan regnes med som uteoppholdsareal men ikke som lekeareal. Minimum 5 m² pr boenhet skal avsettes til felles lekeplass, dog ikke mindre enn 100 m². Resterende 15 m² areal skal avsettes til uteoppholdsareal. Felles terrasse på lokk over parkeringskjeller kan inngå i uteoppholdsareal dersom funksjons- og kvalitetskrav i henhold til 3.5 a) er oppfylt. Uteoppholdsareal med lekeareal skal ikke plasseres lengre enn 100m fra boligenes inngang. 3.6 Grenseverdier for støy a) For utendørs støynivå gjøres Miljøverndepartementets «Retningslinjer for støy i arealplanlegging T-1442» gjeldende. Støynivå på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk skal ikke overstige Lden 55 db. b) Eventuelle støytiltak, inkludert tiltak på trafo, skal være ferdigstilt samtidig med at første bolig er innflyttingsklar. 3.7 Automatisk fredete kulturminner a) Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper av trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, Parkering a) Minimum 1,2 biloppstillingsplass per boenhet. b) Minimum 1 biloppstillingsplasser pr 50m² forretning/kontorareal. c) Minimum 2 sykkeloppstillingsplasser pr boenhet 3 rom, 1 oppstillingsplass pr boenhet <3 rom. d) 5 % av parkeringsplassene skal være forbeholdt forflytningshemmede. Plassene skal dimensjoneres iht. retningslinjer for utomhusanlegg i Askim kommune, kapittel Det skal anlegges minimum 1 HC-plass på hver av parkeringsplassene P2 og P3. 3

4 e) Minimum 10% av sykkelparkering skal være på terreng. 50% av disse skal være overdekket. Alle sykkelparkeringsplasser skal ha sykkelstativ med mulighet for å låse sykkelen. 4 KRAV OM DETALJREGULERING (PBL 12-7 nr.11) a) For område B1 og B2a og B2b behandles søknad om tillatelse til tiltak direkte på grunnlag av områdereguleringen. For B3, B/F/K1 og B/F/K2 med tilhørende arealer må det foreligge vedtatt detaljregulering før tillatelse til tiltak kan gis. 5 BESTEMMELSER TIL HENSYNSSONER (PBL 12-6) 5.1 Sikringssone frisikt (H-140) a) Innenfor områdene tillates ikke sikthindrende gjenstander høyere enn 0,5 m over tilstøtende veibaner. Trær oppstammet i høyde opp til 3 m over tilstøtende veibaner tillates. 5.2 Faresone høyspenningsanlegg (inkludert høyspentkabler) (H-370) a) Ingen boenheter eller uteoppholdsarealer skal være utsatt for stråling fra magnetfelt som overstiger 0,4 µt. b) I faresonen over høyspentkabler er det byggeforbud for alle typer tiltak. Arealet skal ikke benyttes til lagring. Sonen skal tilplantes slik at den ikke inviterer til opphold. c) Det skal oppføres sikringsgjerde rundt trafobygget, høyde minimum 2 m og med låsbar port. 6 BESTEMMELSER TIL AREALFORMÅL (PBL 12-7 NR. 1,2, 7 OG 14) 6.1 Boligbebyggelse B1, B2a a) Innenfor formålet tillates oppført boligblokk med rekkehus og parkeringskjeller. b) Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA=90%. c) Maksimal møne/gesimshøyde for de ulike takflatene er vist på plankartet. Der det er oppgitt to gesimshøyder angir høyeste kotetall gesimshøyde på heisbygg. Øvrige kotetall angir øvrige takflater. Rekkverk og baldakin kommer i tillegg til angitt gesimshøyde. Tekniske oppbygg som utføres som en integrert del av arkitekturen tillates oppført maks 4 meter over møne/gesimshøyde og skal ikke overstige 10% av takflaten. Begrensing av takflater med ulik høyde er vist med linjen RpRegulertHøyde. d) Det tillates mindre avvik fra Juridisk linje Planlagt bebyggelse vist på plankart. e) Bilparkering for B1 og B2a er i felles parkeringskjeller under B2a. f) Boder og sykkelparkering for B1, B2a og B2b er i felles parkeringskjeller under B1 og B2a. 4

5 6.2 Boligbebyggelse B2b a) Innenfor formålet tillates oppført konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehus. g) Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA=50%. b) Maksimal møne/gesimshøyde skal ikke overstige kote132. h) Det tillates mindre avvik fra Juridisk linje Planlagt bebyggelse vist på plankart. c) Det skal være fysisk avgrensing mellom rekkehusene og Løvstien i form av beplantning. Det tillates oppført gjerde i eiendomsgrensen. d) Bilparkering for B2b er i felles parkeringskjeller under B2a. e) Sykkelparkering og boder for B2b er i felles parkeringskjeller under B Boligbebyggelse og kombinert formål B3, B/F/K1 a) Felt B3 og B/F/K1 skal bebygges med en samlet blokkbebyggelse. Innenfor formålet B3 tillates oppført boligblokk med rekkehus. Innenfor formålet B/F/K1tillates blokkbebyggelse med forretning/kontor og tjenesteyting i første etasje og boliger i øvrige etasjer. Det tillates bygd parkeringskjeller innenfor formålene. Areal for renovasjon og sykkelparkering inngår i formålet. b) Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA=90%. Forretning, kontor og tjenesteyting til sammen skal ikke overstige 1000m² i grunnflate. c) Maksimal møne/gesimshøyde for de ulike takflatene er vist på plankartet. Der det er oppgitt to gesimshøyder angir høyeste kotetall gesimshøyde på heisbygg. Øvrige kotetall angir øvrige takflater. Rekkverk og baldakin kommer i tillegg til angitt gesimshøyde. Tekniske oppbygg som utføres som en integrert del av arkitekturen tillates oppført maks 4 meter over mønehøyde og skal ikke overstige 10% av takflaten. Begrensing av takflater med ulik høyde er vist med linjen RpRegulertHøyde. d) Bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankart. e) Lokaler for forretning, kontor og tjenesteyting skal ha aktive fasader mot publikumsarealer. f) Bil og sykkelparkering for boenhetene og for ansatte i forretning/kontor/tjenesteyting er i felles parkeringskjeller under B3, B/F/K1 og B/F/K Kombinert formål - B/F/K2 g) Innenfor formålet tillates oppført blokkbebyggelse for bolig, kontor, forretning og tjenesteyting samt parkeringskjeller. Areal for renovasjon og sykkelparkering inngår i formålet. Bebyggelsen tillates oppført med forretning og kontor i første etasje i inntil 1000m² og boligformål i øvrige etasjer. a) Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA=90%. b) Maksimal møne/gesimshøyde for de ulike takflatene er vist på plankartet. Der det er oppgitt to gesimshøyder angir høyeste kotetall gesimshøyde på heisbygg. 5

6 Øvrige kotetall angir øvrige takflater. Rekkverk og baldakin kommer i tillegg til angitt gesimshøyde. Tekniske oppbygg som utføres som en integrert del av arkitekturen tillates oppført maks 4 meter over mønehøyde og skal ikke overstige 10% av takflaten. Begrensing av takflater med ulik høyde er vist med linjen RpRegulertHøyde. c) Bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankart. d) Bil og sykkelparkering for boenhetene og ansatte i forretning/kontor/ tjenesteyting er i felles parkeringskjeller under B3, B/F/K1 og 2. e) Forretning og kontor skal ha aktive fasader mot publikumsarealer. 6.6 Energianlegg E a) Innenfor formålet tillates bebyggelse for transformator med tilhørende anlegg. b) Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA=25%. c) Maksimal tillatt møne/gesimshøyde er kote 141. d) Sikringsgjerde skal beplantes med dekkende klatrevekster. e) Atkomst til transformatorbygget er fra Trøgstadveien over P3 og G/S Uteoppholdsareal - U1, U2, U3, U4, U5 a) I formålet uteopphold inngår uteoppholdsareal med møteplasser og lekeplass for små barn. b) U1 og U2 skal betjene boenhetene i B1. c) U3 skal betjene boenhetene i B2a. Over U3 tillates opparbeidet gangatkomster til rekkehusleilighetene. d) U4 skal betjene boenhetene i B3 og B/F/K1. e) U5 skal betjene boenhetene i B/F/K2. f) Uteoppholdsarealer skal være ferdig opparbeidet før tilhørende boenheter kan tas i bruk. g) Uteoppholdsareal er felles for alle boenhetene innenfor planområdet. 6.8 Gårdsplass GP1, GP2 a) Arealet er felles for B1, B2a og B2b. 6.9 Annet uteoppholdsareal kvartalslekeplass K1, K2 a) K1 og K2 er felles for alle boenhetene innenfor planområdet. b) Ved utforming av kvartalslekeplassene skal lek og fysisk aktivitet for alle aldersgrupper og særlig for barn i skolealder vektlegges. Det skal være mulighet for ballspill. c) K1 dekker behovet for kvartalslekeplass for B1, B2a og B2b inntil K2 er ferdigstilt. 6

7 d) K1 skal være ferdig opparbeidet før B1, B2a, B2b kan tas i bruk. e) K2 skal være ferdig opparbeidet før B3, B/F/K 1 og B/F/K2 kan tas i bruk Fortau, F1, F2, F3 a) F1 mellom GS1 og Gatetunet skal opparbeides før det gis brukstillatelse for B1 og B Gatetun, GT b) Gatetun er felles for B1, B2a og B2b. c) I formålet tillates atkomstvei til parkeringskjeller for bil og fotgjengere, containere for renovasjon, dypoppsamlingsanlegg for renovasjon og korttidsparkering for renovasjonsbil. Gang og sykkelveg, G/S1, G/S2 a) Gang/sykkelveiene skal asfalteres. b) Det skal være åpent for gang/sykkeltrafikk mellom G/S1 og Løvstien. G/S1 skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse til B1, B2a og B2b. c) Tillatt maksimumsfall på G/S2 mellom G/S1 og P3 er 1:15. d) G/S2 skal opparbeides til samme standard som G/S1. G/S2 mellom G/S1 og P3 skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse til B3 og B/F/K1. Resterende strekning av G/S2 skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for B/F/K Gangvei G1, G2 a) Gangveiene skal asfalteres. b) G1 skal opparbeides før det gis brukstillatelse for første boenhet i B2a og B2b. c) G2 skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse til B/F/K Parkeringsplass P1, P2, P3: a) Parkeringsplassene er felles for alle enhetene innenfor planområdet. b) Areal for renovasjon inngår i P3. c) Vei til E-trafostasjonen går over P Grønnstruktur GR1, GR2, GR3, GR4, GR5 a) GR1-4 er felles for B1, B2a og B2b. GR5 er felles for alle boenhetene innenfor planområdet. b) Mindre avvik fra oppgitte kotehøyder tillates. c) Det skal bygges støyskjerm innenfor felt G1. Vist plassering av støyskjerm på plankartet kan fravikes. d) Grønnstrukturarealene skal beplantes på en hensiktsmessig måte, med busker og trær. G3 kan beplantes innenfor hensynssonen, og det skal velges vegetasjon 7

8 uten dyptgående rotsystem. 7 KRAV OM REKKEFØLGE FOR GJENNOMFØRING (PBL 12-7 NR.10) a) Utbyggingsavtalen må være signert av alle parter før utbygging i området kan igangsettes. b) Høyspent luftstrekk må være fjernet og lagt i jordkabel før utbygging i området kan igangsettes. 8 KRAV OM NÆRMERE UNDERSØKELSER (PBL 12-7 NR.12) a) Grunnundersøkelser for B1, B2a og B2b skal foreligge før områderegulering kan vedtas. Det skal utføres grunnundersøkelser før detaljregulering for øvrige byggeområder innenfor planområdet kan vedtas. b) Miljøteknisk kartlegging av forurensing i grunnen skal foreligge for B1, B2a og B2b med omkringliggende uteoppholdsarealer før områderegulering kan vedtas. Tilsvarende vurdering skal foreligge før detaljregulering innenfor det øvrige planområdet kan vedtas. c) Støy fra transformatorene i nettstasjonen skal måles etter omlegging av høyspentledninger. Støytiltak skal være gjennomført før første bolig kan tas i bruk. 9 FORDELING AV AREALVERDIER OG KOSTNADER (PBL 12-7 NR.13) a) Før det gis tillatelse til tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven 20-1, må det ved skriftlig avtale mellom berørte parter eller ved jordskifte i henhold til jordskifteloven 2 bokstav h, jf. 5 annet ledd ha kommet i stand en ordning med fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområdet. b) Andel i fremtidig kvartalslekeplass K2 skal være dokumentert i form av tinglyst avtale mellom grunneierne. 8