ODDENSENTERET. Søknad om mindre endring av reguleringsplan BESKRIVELSE FEBRUAR 2016 GRIMSTAD KOMMUNE. Grensev. 88 Postboks 6412 Etterstad 0605 Oslo

Transkript

1 ADRESSE COWI AS Grensev. 88 Postboks 6412 Etterstad 0605 Oslo TLF WWW cowi.no FEBRUAR 2016 GRIMSTAD KOMMUNE ODDENSENTERET Søknad om mindre endring av reguleringsplan BESKRIVELSE OPPDRAGSNR. A DOKUMENTNR. 1 VERSJON 1 UTGIVELSESDATO UTARBEIDET LSSY KONTROLLERT PNA GODKJENT PNA

2 INNHOLDSFORTEGNELSE Bakgrunn... 3 Overordnede føringer... 3 Kommuneplan Områderegulering av Grimstad sjønære arealer, PLANID (Havneplanen)... 3 Reguleringssituasjon Denne plan... 4 Reguleringssituasjon Andre planer... 5 Detaljregulering Vesterbukt... 5 Eksisterende situasjon Høyder... 7 Utfordringer med gjeldende regulering (0 alternativet)... 8 Forslag til mindre endringer av reguleringsplan for oddensenteret... 8 Nye høyder... 8 Justert atkomst til parkeringskjeller Konsekvenser

3 BAKGRUNN Det har blitt avdekket detaljer i reguleringsplanen for Oddensenteret (nå kalt Odden Brygge) som er utfordrende for det forestående byggeprosjektet. Søknaden omfatter endring av kotehøyder for grunnplan og innganger til deler av bebyggelsen, blant annet for å unngå svært dårlige høydeforhold i hele bygget, tilpasse bygget bedre til omgivelsene, forbedre kontakten til sjøen, samt redusere behovet for ramper i og utenfor senteret. Den prosjekterte parkeringskjelleren som var grunnlag for reguleringsplanen gir liten fleksibilitet i kjøpesenterets bruksareal, samt lav utnyttelse som følge av ugunstig form (skråvegger, spisse og stumpe vinkler, mm.). Søknaden omfatter også flytting av denne noe østover. OVERORDNEDE FØRINGER Kommuneplan Byggehøyde over havet jf. pbl 11 9 nr. 5 Oppholds, arbeids og publikumsrom i nye bygg i eksisterende og nye utbyggingsområder skal ikke ha gulv lavere enn tre meter over havnivå. Bestemmelsen omfatter ikke ny bebyggelse på arealet ved dagens post og politibygg (tidligere rutebilstasjon) og de byggehøydene som er tatt inn i områdeplanen for de sjønære arealer i Grimstad. Områderegulering av Grimstad sjønære arealer, PLANID (Havneplanen) I Havneplanen er bestemmelsen fra Kommuneplanen videreført: 4.3 Byromsplan Det skal utarbeides en byromsplan for hver av, eller samlet for to eller flere av følgende delområder ( ) Planen skal vise planlagte planeringsnivåer og det skal dokumenteres hvordan disse tilfredsstiller bestemmelse 3.2 om universell utforming og generelle forskriftskrav til gangatkomst og ganglinjer (TEK10 8 5), samt kommuneplanens bestemmelse om at oppholds, arbeids og publikumsrom i nye bygg skal ikke ha gulv lavere enn tre meter over havnivå (jf. bestemmelse 5.4). ( ) 5.4 Høyder Oppholds, arbeids og publikumsrom i nye bygg skal ikke ha gulv lavere enn tre meter over havnivå. Mindre avvik kan tillates for område S1.1, S1.2, S1.6, BFK1.1 og T1.1 av hensyn til bevaring av bygnings og gatestrukturen i Østerbukt og for område NT2.1 på Torskeholmen. 3

4 REGULERINGSSITUASJON DENNE PLAN I reguleringsplanen er bestemmelsen fra Kommuneplanen videreført: 5.2 Grad av utnytting, høyder, sikring mot flom Oppholds, arbeids og publikumsrom i nye bygg skal ikke ha gulv lavere enn kote + 3,0. Inngangspartier til ny bebyggelse skal bygges slik at inngangspartiet overstiger kote + 3,0 for å sikres mot flom. I reguleringsplanen er det forutsatt at hele den nye bebyggelsen skal ha gulv og innganger på kote +3. Figur 1 Gater og torg (rosa og grå) er ikke regulert med spesifikke høyder, det er derfor den generelle bestemmelsen som regulerer Bebyggelsens (stripete) høyder er regulert i planens bestemmelser. 4

5 I gjeldende regulering er atkomstpil til parkeringskjeller plassert i vestre del av fasaden mellom felt B og Oddenvegen (se figur 2). Figur 2 Utsnitt av atkomstpil til planlagt parkeringskjeller. REGULERINGSSITUASJON ANDRE PLANER Detaljregulering Vesterbukt Det er igangsatt reguleringsplanarbeid på Vesterbukt i nord. Det er vedtatt i møte at dette området er unntatt kote + 3 kravet, så området skal reguleres med høyder som dagens situasjon. Evt flom håndteres ved at gang og sykkelveien reguleres på kote + 3 og fungerer som terskel mot bebyggelsen. Det skal i tillegg stilles krav til flomsikring av bebyggelsen i byggesøknad. I planens ROS analyse for flomfare henvises det til DSBs Havnivåveileder fra 2011: "Ifølge DSBs Havnivåveileder /17/ s.31 kan det i Grimstad kommune, relativt til år 2000, forventes følgende nivåer for landheving, 100 års stormflo og havnivåstigning: - Landheving: 11 cm (år 2050) 22 cm (år 2100) års stormflo: 163 ( ) cm (år 2050) 216 ( ) cm (år 2100) - Havnivåstigning*: 20 (12 34) cm (år 2050) 68 (48 103) cm (år 2100) Det foreligger ingen reguleringsplaner for Vesterled og omkringliggende arealer i sør og vest, og det ansees ikke som realistisk at disse vil heves til k+3,0 i nær fremtid." Rapporten "Sea Level Change for Norway" ble publisert i oktober Rapporten viser til nye beregninger for blant annet havnivåstigning, returhøyde ved stormflo og bølgepåvirkning med tanke på klimapåvirkninger. Grimstad kommune har på bakgrunn av denne rapporten gjort en vurdering for planområdet på hvilken maks kotehøyde som vil være sårbar for stormflo/havnivåstigning ved 200 års gjentaks intervall. 5

6 Grimstad kommune har i sin vurdering gjengitt: "Ved beregning av returhøyden ved stormflo er det, jfr. TEK 10, lagt til grunn et 200 års gjentaksintervall. Det er også tatt et gjennomsnitt av målingene gjort for Arendal og Grimstad på bakgrunn av at resultatet for de to byene avviker en del. Kommune (Målestasjon) Grimstad (Tregde) Arendal (Helgeroa) Gjennomsnitt Returhøyde (200 års gjentaksinterval) 115 cm 151 cm 133 cm Tallene over viser en returhøyde der dagens havnivå er lagt til grunn. Derfor tas også havnivåstigning med i beregningene. For beregning av havnivåstigningen er det lagt til grunn et verst tenkelig utslippsscenario; ingen endring i utslipp fram mot år 2100, altså RCP 8,5. I et slik tilfelle vil havnivået i år 2100 ha steget med 52 cm i Grimstad (relativ havnivåstigning). Kotehøyde for sårbare områder er beregnet på følgende måte: Returhøyde + relativ havnivåstigning: 133cm + 52cm = 185cm. I tillegg til returhøyde og havnivåstigning er også bølgepåvirkning tatt i betraktning. Indre havn i Grimstad sentrum anses å ligge svært skjermet til, både av Hesneshalvøya og alle de små holmene. Erfaringer tilsier at det svært sjelden eller aldri er store bølger på innsiden av disse holmene. På grunn av den vurderingen som er gjort har ikke kommunen gått videre med å innhente konkrete bølgedata for området. Dette rettferdiggjøres også ved at regnestykket over viser at det er noe å gå på før vannet når 2,20m over havnivå." I reguleringsplanen for Vesterbukt er faren for flom/havnivåstigning til k+3,0 vurdert som svært lite sannsynlig av Grimstad kommune. Beregnet fremtidig havnivåstigning + returhøyde for stormflo er, basert på tall fra 2015, 185 cm, og man har da fortsatt mye å gå på før dette får konsekvenser for planlagt bebyggelse. Ettersom Oddensenteret er nabotomten til denne planen vurderes dette som korrekt vurdering i denne saken. 6

7 EKSISTERENDE SITUASJON HØYDER Figur 3 Dagens situasjon med relevante høyder for planområdet, se også vedlagt kart. I dag varierer høydene i planområdet mellom k+2,75 på det høyeste langs Vesterled, med en gradvis helning mot nordøst og sør. 7

8 UTFORDRINGER MED GJELDENDE REGULERING (0 ALTERNATIVET) Høydene i boligdelen i plan 2 og 3 blir svært dårlige Det er ikke mulig med trinnfri atkomst mellom bolig og takareal i plan 2 Dårlig visuell kontakt mellom serveringsstedene langs fasaden i nord og vannkanten. Brannbilen må ha fremkommelighet her, så arealet må være tilnærmet flatt inntil 10 meter fra fasadeliv. Den nære kontakten med vannflaten er en av dagens viktigste kvaliteter, og det er svært uheldig for området om dette ikke videreføres. Ettersom det er ønskelig å opprettholde atkomst fra småbåtene må nederste bryggenivå være ca 1 meter. Med 2 meter nivåforskjell opp til inngang/gulvnivå i senteret blir store deler av området ramper/trapper. Det må etableres et voldsomt omfang ramper for bevegelseshemmede og trapper for å bevege seg mellom øvre nivå og vannkanten. Ved å redusere høydeforskjellen kan større arealer tas i bruk til rekreasjon. Det foreligger ikke ingen reguleringsplaner for omkringliggende områder med unntak av Biblioteksparken som er unntatt fra kote +3 kravet. Planområdet vil da ligge på en voll, høyere enn alle omkringliggende arealer. Vesterled blir laveste punkt, som medfører flomproblematikk her Atkomst til parkeringskjeller gir liten fleksibilitet til bruksarealene i kjøpesenteret Atkomst til parkeringskjeller gir lav utnyttelse i parkeringskjeller, grunnet ugunstig form (skråvegger, spisse og stumpe vinkler, mm.) FORSLAG TIL MINDRE ENDRINGER AV REGULERINGSPLAN FOR ODDENSENTERET Nye høyder Det søkes om at kjøpesenterets nye arealer mot Vesterled og mot nord til torg mot øst legges på kote + 2,3. Innganger og gulv på ny bebyggelse blir her liggende på samme nivå som eksisterende senter. Ny bebyggelse mot Odden i sør legges på nivå med eksisterende vei. Se vedlagt karte kart som viser detaljerte høyder for dagens situasjon, regulert situasjon og ønsket fremtidig situasjon. Øvrig ny bebyggelse planlegges på minimum k + 3,0. Endringen vil gi bedre tilpasning av bygget mot omgivelsene, gi bedre sikt/kontakt med sjøen og redusere behovet for innvendige ramper. Flomsituasjonen på Vesterled vil også bedres. Endringen vil også forbedre høydesituasjonen i hele bygget. For å oppnå tilfredsstillende fri høyde i forretninger og boliger, tilfredsstillende tykkelse på dekke/tak, trinnfri atkomst til utearealer er denne høyden satt i reguleringsplanen allerede for liten. På neste side vises et regnestykke som illustrerer dette. 8

9 Høyderegnestykke, eksempel bestemmelsesområde #1 i felt A. Forretninger plan 1 k Brutto etasjehøyde forr. 4.0m #1 + Oppforing for trinnfrihet 0.4m + fri høyde bolig plan 2 2.4m + etasjeskiller bolig 0.6m + fri høyde bolig plan 3 2.4m + takkonstruksjon bolig 0.7m = k+ k+13.5 = høydeoverskridelse regulering 0.2m Forslag til endring av planbestemmelser Siste avsnitt i bestemmelsenes 5.2 om grad av utnytting, høyder og sikring mot flom foreslås endret fra: 9

10 "Oppholds, arbeids og publikumsrom i nye bygg skal ikke ha gulv lavere enn kote + 3,0. Inngangspartier til ny bebyggelse skal bygges slik at inngangspartiet overstiger kote + 3,0 for å sikres mot flom." "Oppholds, arbeids og publikumsrom, samt inngangspartier kan bygges på nivåer i henhold til foreslåtte nye høyder i Vedlegg 3 Kart med nye høyder, datert Øvrig oppholds, arbeids og publikumsrom i nye bygg skal ikke ha gulv lavere enn kote + 3,0. Øvrige inngangspartier til ny bebyggelse skal bygges slik at inngangspartiet overstiger kote +3,0 for å sikres mot flom." Flomsikring av P kjeller For å unngå oversvømmelsen i parkeringskjeller flomsikres denne opp til k+3. Innkjøring til p kjeller vil ligge på k+2,1/2,2 (som dagens vei, Odden). Det etableres mekanisk flomsikring i innkjøringen, som ligger vegg/gulv til vanlig og dras ut eller heves opp ved eventuell flom. Figur 4 Eksempler på mekanisk flomsikring 10

11 Justert atkomst til parkeringskjeller For å få bedre utnyttelse av parkeringskjeller og bedre fleksibilitet i kjøpesenterets butikkareal samt en økt avstand mellom Bark Silas vei foreslås inn og utkjøringen flyttet til byggets sørøstre hjørne. Det fører til at de som skal inn i parkeringskjeller vil følge Oddenveien frem til rundkjøringen innerst i Oddenveien og kjøre ned i parkeringshuset. Skissen til høyre viser dagens plansituasjon og adkomstene inn til felt A og B fra Oddenveien. Skissen som ligger i planbeskrivelsen viser nedkjøringen slik den var tenkt i reguleringsplanarbeidet og viser at Barksilas vei vil ende ut i Oddenveien midt mellom to trafikkområder. Ved å trekke innkjøringen lengre østover så vil en øke avstanden mellom utkjøringspunktet fra p kjelleren og gangfeltet for Bark Silasvei over Oddenveien. Dette er en fordel for å dele opp trafikkbildet og gjøre bilisten mer oppmerksom og gi de mer tid før de skal passerer gangfeltet. Ny plassering av nedkjøringen til parkeringskjelleren vil bli liggende i nær tilknytning til rundkjøringen innerst i Oddenveien. Med enkle grep vil denne situasjonen kunne forbedres og vi foreslår at det legges inn en dråpeøy ved innkjøringen til rundkjøringen i Oddenveien som bidrar til å lette lesbarheten av systemet, dette sammen med en tydelig innkjøring til parkeringskjeller gir en akseptabel løsning av situasjonen. 11

12 Endringen vil medføre også en bedre organisering av felt B ved at nedkjøringen til parkeringskjeller legges i vestfasaden. Butikkarealet og parkeringskjelleren vil dermed få en bedre situasjon. Figur 5 Figurene viser hvordan ny innkjøring til parkeringskjelleren bidrar til å gi bedre organisering av 1 etasje i felt B. Forslag til endring i plankart Atkomstpil flyttes ca 35 meter øst, mellom atkomstveien Odden og felt B. Se regulert og foreslått endret situasjon i kartutsnitt under. Figur 6 Regulert atkomst til innkjøring til parkeringskjeller til venstre og foreslått ny atkomst til høyre. 12

13 KONSEKVENSER Samlede konsekvenser av ønsket løsning, sammenliknet med 0 alternativet (regulert situasjon): Positive konsekvenser Høydesituasjon i hele bygget blir forbedret lavere gulvkote for plan 1 i nord gi mulighet for bedre etasjehøyde i boliger plan 2 og 3 Trinnfri løsning mellom boligene og takarealer plan 2 Bedre kontakt med sjø fra uteserveringen langs vindusrekken mot nord, lik dagens situasjon Større utearealer kan brukes til rekreasjon fremfor ramper/trapper HC akseptable fallforhold Bedre relasjon/høydesituasjon mellom inne og ute for serveringsområdet mot nord, på samme nivå mot 70 cm forskjell Øker sammenhengende utleieareal på ett nivå bedrer fleksibiliteten i senteret Unngå flom på Vesterled, som ikke lengre blir laveste punkt Bedre fleksibilitet i kjøpesenterets bruksareal, som følge av justert atkomst til parkeringskjeller Bedre utnyttelse av parkeringskjeller Ingen endring Ramper blir like, må kun flyttes til et annet sted Negative konsekvenser Horisontalt flomløp, liggende i lavbrekk, til promenaden på kt + 2,2 (som dagens situasjon) Tilnærmet horisontal torgflate gir behov for lokale lavbrekk som avvannes med sluk (som dagens situasjon) Min høyde kote + 2,2 gir utilstrekkelig flomsikring og behov for midtstilt lavbrekk Vesterled blir liggende høyere enn fortauet mot vest, og gir dårligere forhold for gående (hjulstøy/støv), samt behov for mur Høyere risiko for flom som følge av havnivåstigninger og/eller stormflo Atkomst til parkeringskjeller flyttes nærmere rundkjøring som gir flere armer inn i rundkjøringen. Adkomst til parkeringskjeller ligger nær utkjøring fra internvei til felt NT