Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 2404/14

Transkript

1 . Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 2404/14 Vår saksbehandler Synøve Tangerud -28 L12 oppgis ved alle henvendelser Deres referanse Dato Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av Sveen, Reppe, detaljregulering Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet følgende sak og fattet vedtak. VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljregulering for Sveen, Reppe ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Før sluttbehandling må det redegjøres for hvordan det skal sikres rett til bruk av veger og uteareal som ikke inngår i planen og regulert og opparbeidet ballplass, for nye beboere. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Voll arkitekter, datert , sist endret og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven SAKSFRAMSTILLING Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å omregulere 8 småhustomter til leilighetsbygg med boenheter i Sveen (Reppe). Det er krevende geoteknisk grunn å bygge i. Området ligger i nærheten av E6, og følgelig er området støyutsatt. Naboer er opptatt av høyde på bebyggelse, utsikt og trafikk. De ber om å bli holdt orientert. Det har vært en forhandlingsplanlegging, særlig i forhold til uterom og parkeringsløsning. mener konsekvensene av planen ikke gir vesentlige ulemper for naboer. mener planen med bestemmelser har fått en tilfredsstillende utforming og kan Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byplan.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side 2 legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Innledning Komplett planforslag forelå Etter avtale ble planforslaget omarbeidet, og et omforent planforslag forelå Planforslaget er utarbeidet av Voll arkitekter som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Norsk boligutvikling AS. Hensikten med planarbeidet er å omregulere 8 småhustomter til leilighetsbygg med boenheter i Sveen (Reppe). Leilighetsbygg vil i større grad kunne ta opp høydeforskjellen i terrenget og gi en bedre terrengtilpassing. Saksutredningen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å få en forkortet saksfremstilling. Områdebeskrivelsen er gjort veldig kort. Tema som omhandles utdypende i beskrivelse av planforslaget utelates fra beskrivelse av virkninger. Tidligere vedtak og planpremisser Forholdet til overordnet plan og gjeldende regulering I kommuneplanens arealdel (KPA) er arealet vist som boligbebyggelse og grønnstruktur. Fortetting er i tråd med KPA. Området omfattes av r1183l, reguleringsplan for Sveen (Reppe) gnr/ bnr 24/55, vedtatt Planforslaget avviker fra gjeldende regulering, da tettheten blir økt og formålsgrense mellom grønnareal og bolig blir justert. Snuplass blir flyttet lenger inn i vegen. Planområdet, eksisterende forhold Berørte eiendommer Gnr 24, bnr 55, 438, 439,440, 441, 442, 447, 444 og 445. Beliggenhet Planområdet ligger mellom E6 og Reppevegen, ca 8 km øst for Trondheim sentrum.

3 Side 3 Nabobebyggelse Planområdet omkranses av fire leilighetsbygg i 4 etasjer med parkeringskjeller, 2 etasjes rekkehus og eneboliger. Terrengforhold Terrenget skråner bratt, fra c+80 i nord og c+102 i sør, med en helning på 1:3. Grunnforhold og støy Det er krevende geoteknisk grunn å bygge i. Det er ikke registrert forurenset grunn i planområdet. Det er ingen kjente kulturminner i grunnen. Området ligger i nærheten av E6, og følgelig er området støyutsatt. Barn og unge Området er ikke i bruk av barn og unge i dag og er ikke i konflikt med barnetråkk. Planområdet sokner til Vikåsen skole og Markaplassen skole, som begge ligger omtrent 2 km sør for planområdet. Innenfor en radius på 1 km, ligger 5 barnehager. Energiforsyning Området ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Beskrivelse av reguleringsforslaget Plandata Planområdet måler ca 6312 m². Planlagt bebyggelse BRA over terreng = 3506m². Planlagt bebyggelse BRA helt eller delvis under terreng = 1478m². Antall boliger er stk, som gir en tetthet på ca 8 boliger pr. dekar. Bebyggelsen reguleres med maks BYA, 1200 m² for felt B1 og 750 m² for felt B2. Parkeringskjeller, boder, samt balkonger er ikke tatt med i beregningen. Byggeområde B1 og B2

4 Side 4 I felt B1 planlegges to leilighetsbygg i to etasjer pluss parkeringssokkel, med maks. høyde på kote + 95,5. I felt B2 planlegges leilighetsbygg i tre etasjer pluss parkeringssokkel, med maks. høyde på kote + 103,75. Det tillates nødvendige tekniske installasjoner plassert maks. 2m over regulert gesimshøyde. Det planlegges 2-, 3-, og 4-roms leiligheter, med egen balkong med god utsikt på de fleste. Balkonger tillates kraget ut over byggegrense. Byggegrenser endres fra gjeldende reguleringsplan for Sveen.

5 Side 5 Universell utforming Det er store nivåforskjeller og arealer for uteopphold vil være plassert på forskjellige nivåer, også i forhold til hovedinnganger. Alle uteoppholdsareal planlegges tilgjengelige med heis og ramper. Parkering Parkering skal anlegges i kjeller/sokkel sammen med boder og sykkelparkering, i henhold til krav i gjeldende KPA. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være HC- plasser. Det tillates to innkjøringer til parkeringskjeller under felt B2, i tillegg til en innkjøring til gjesteparkering på bakken. Innkjøring til parkeringskjeller i felt B1 tillates fra enden av bygget med en snuplass utenfor bebyggelsen i motsatt ende. Det tillates parkering under felles uteareal mellom byggene i felt B1. Uterom Uteoppholdsareal skal være i henhold til krav i bestemmelsene til KPA, det vil si min. 800m² uteareal for felt B1 og min. 580m² uteareal for B2. I felt B1 kan bare 327m² regnes som tilfredsstillende uteareal, det vil si at 473m² må anlegges på fellesarealer utenfor egen tomt. I felt B2 kan bare 399m² regnes som tilfredsstillende uteareal, det vil at også 181m² må anlegges på fellesarealer utenfor egen tomt. Kravet til uteareal for Ranheim Panorama (eksisterende bebyggelse) er min. 2474m². De har 2068m² uteopphold innenfor egen tomt. Det vil si at 406m² uteopphold må regnes av fellesarealer utenfor egen tomt. Totalt er det 1060m² uteoppholdsareal som må dekkes opp utenfor egen tomt. I gjeldende reguleringsplan er det avsatt et felles lekeareal, som er stort nok for å dekke opp uteromskravet for både eksisterende og forelått ny bebyggelse. Sol - og skyggediagram viser at mer enn 50 % av utearealet kan ha sol ved vårjevndøgn klokka og sommersolverv klokka

6 Side 6 22.juli klokka og går skyggene bare minimalt utenfor tomtegrensene. 22.juli klokka gir bebyggelsen noe mer skygge. Det er mye skygge i området 21.mars klokka Støy Støyrapport fra Sweco, datert viser at døgnveid lydnivå utendørs er over anbefalt grenseverdi (gul støysone) på deler av utearealet. Døgnveid lydnivå på fasader vil også være over anbefalt grenseverdi på samtlige bygg. Sweco har ved e-post av 1.mai 2014 uttalt at det ikke er rød støysone (over 65dBA) på fasade. De røde flekkene på støykartet ved fasader gjelder kun utearealet. Felles uterom er i hovedsak plassert slik at de får tilfredsstillende støyforhold. Balkonger mot nord og vest må innglasses og leilighetene må ha balansert ventilasjon og være gjennomgående med minst 50 % av soverom mot stille side (side med lydnivå under Lden = 55 dba), for at boligene skal få tilfredsstillende støyforhold. I tillegg må vinduer mot E6 i blokkene i felt B1 ha lydisolerende egenskaper som er bedre enn vanlig standard, for å møte krav til innendørs lydnivå. Ventilering/kjøling o.l. på innglassede balkonger må samtidig avklares for å få gode kvaliteter på oppholdsareal.

7 Side 7 Krav i bestemmelsen skal sikre at boligene med uteareal får tilfredsstillende støyforhold. Geoteknikk I notat , datert , vurderer Sweco at det er gjennomførbart å bygge ut med leilighetsbygg i stedet for eneboliger uten store endringer i tidligere prosjekteringsgrunnlag, forutsatt supplerende kontrollberegninger i detaljprosjekteringsfasen. Ved detaljprosjektering av leilighetsbyggene anbefaler Sweco at det suppleres med følgende: Det må utføres kontrollberegninger med ny geometri og laster fra leilighetsbygg, for å verifisere skråningsstabilitet ved oppbygging av fylling. Dersom stabiliteten til fyllingen ikke er tilstrekkelig når lasten fra bygget øker, kan dette justeres med mindre bruk av stedlige løsmasser i fyllingen. Slik det er beskrevet i Swecos notat 1 fra 2013 så skal halve fyllingen bestå av stedlige løsmasser. Det må utføres kontrollberegninger for bæreevne med nye laster og fundamentstørrelser. Det må utføres kontrollberegninger av støttemurer dersom geometrien eller masser bak murer endres. Det må utføres egne beregninger for bygg B2, tilsvarende som bæreevne og lokalskråningsstabilitet i tillegg til vurdering av behov for støttekonstruksjon. Det sikres som krav i bestemmelsene at supplerende geotekniske kontrollberegninger blir gjort og at nødvendige tiltak blir gjennomført. Offentlige ledninger og overvann Dagens vannledningsnett vurderes å ha nok kapasitet til den planlagte utbyggingen. Det forutsettes at overvannet fra gårdsplassen føres ut på OV i vegen, slik at ledningen på nedsiden får nok kapasitet til å ta unna takvannet samt at man ikke går for en brannteknisk løsning med sprinkling av parkeringsplanet. Overordnet ledningsplan følger saken. Energiforsyning Trønder Energi Nett AS har vurdert det slik at eksisterende el- forsyning er tilstrekkelig. Renovasjonsanlegg Som avfallsordning planlegges nedgravde containere, lagt mellom bygg i felt B2 og felles veg ved snuhammer. For å unngå løfting over fortau plasseres containere på sørsiden av vegen. Avfallsløsning tillates etablert utenfor byggegrense.

8 Side 8 Brann og redning Rømning fra leiligheter vil skje via svalganger og hovedtrapp. Alle leiligheter har minst et vindu eller balkonger/svalgang som er tilgjengelig for rednings- og slokkeinnsats. Oppstilling av stigebil kan skje i veg og på fortau. Balkonger kan nås med stigebil. Felles anlegg Trafikkområder og grøntareal blir fellesareal, i hovedsak felles for både eksisterende bebyggelse innenfor gjeldende reguleringsplan og ny bebyggelse. Avkjørsler bibeholdes som i tidligere reguleringsplan. Planlagt gjennomføring Byggeprosessen tenkes oppstartet så fort reguleringsplanen er vedtatt. Det sikres som krav i bestemmelsen at støy og geoteknikk blir ivaretatt og at veg og fortau blir opparbeidet. Det er også krav om plan for anleggsperioden. Virkninger av planforslaget Landskap Ovenfor utbyggingsområdet ligger det småhusbebyggelse, med eneboliger og rekkehus (Ranheimshøgda Borettslag). Småhusbebyggelsen ligger i terrassert terreng. Nedenfor utbyggingsområdet ligger det blokker på 4 etasjer + parkeringskjeller. Terrenget omkring blokkene er bearbeidet med terrasser på oversiden og nedsiden. Øst for planområdet er det en "uberørt" skogbevokst skråning. Planen viderefører grep fra eksisterende bebyggelse og landskap, ved å etablere terrasser i byggefeltene og beplantede skråninger mot naboer. Ny bebyggelse holdes forholdsvis lavt i terrenget for å tilpasse småhusbebyggelse mot sør. Mot blokker i nord og grøntområde fremstår ny bebyggelse mer dramatisk, men stedskarakteren og landskapsgrepet vurderes å kunne tåle det. Omkring internvegen i området fremstår bebyggelsen mer fortettet og intim, med en mer bymessig skala. Mot skogbevokst skråning i øst er bebyggelsen trukket tilbake, i tråd med gjeldende reguleringsplan. Naturverdier Deler av planområdet er i temakart for biomangfold og naturverdier markert som «viktig lokalt». Det dreier seg ikke om sjeldne eller spesielt verdifulle arter/naturtyper. Østlig del av planområdet ligger i skogsområde med naturverdi «svært viktig lokalt», det er snakk om forekomst av rådyr.

9 Side 9 Noe av naturverdiene går tapt. Området er regulert til boligbebyggelse så sent som i Bygging på nabotomter er i gang. Det vurderes ikke riktig å stoppe utbygging på grunn av naturverdien. God terrengtilpasning og beplantning kan redusere negativ virkning for naturverdiene. Trafikkforhold Turer per bolig pr døgn i tråd med gjeldende regulering, antas å være ca 4,5. Leiligheter generer mindre trafikk enn eneboliger. Turer per bolig pr døgn i tråd med reguleringsforslaget anslås til 3. ÅDT for gjeldende regulering blir 108. ÅDT for reguleringsforslaget blir da ca Trafikkøkningen vurderes å være akseptabel, da vegen har god bredde og fortau. Massebalanse Det vil kunne bli et masseoverskudd på ca m3. Det er generell mangel på deponi i Trondheims-området. Det jobbes kontinuerlig i kommunen for å legge til rette for bedring av situasjonen. For å hindre ulovlig massedeponi, kreves det i bestemmelsene at det ved byggesaken redegjøres for hvor overskuddsmasser skal deponeres. Risiko- og sårbarhetsanalyse Analysen viser at områdets terrengforhold, det bratt skrånende terrenget, krever detaljert geoteknisk utredning ved tiltak. Bebyggelse og utearealer må skjermes for støy og støv fra E6. Det kan skje ulykker i avkjørsler og ved anleggsgjennomføring med mindre tiltak sikres for å avverge dette. Avveiing av konsekvenser God utnytting av området, inklusiv god utnyttelse av ny infrastruktur, veies tyngre enn ulempen økt trafikk er. Økonomiske konsekvenser for kommunen Økt befolkningsgrunnlag kan medføre økt behov for skole og barnehage. Innspill til planforslaget Oppstart av planarbeidet ble kunngjort og varslet Sør Trøndelag fylkeskommune, datert , har ingen merknader. De vurderer det å være relativt liten risiko for at planen vil komme i konflikt med automatisk fredede kulturminner. De minner om 8 i kulturminneloven. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert , mener det er positivt at området får en høyere utnyttelse enn i gjeldende reguleringsplan og at det må innarbeides minimumskrav til antall boliger/ boligtettheten i reguleringsbestemmelsene. Det minnes om at det skal sikres tilstrekkelig og hensiktsmessig areal til lekeområder for barn og unge. Norges vassdrags- og energidirektorat, datert , er positiv til at saken utredes geoteknisk. De ber om at naturfare inngår i ROS- analysen. Det forutsettes at de geotekniske rapportene vedlegges planforslaget.

10 Side 10 Trøndelag brann- og redningstjeneste, datert , minner om at det må tas tilstrekkelige hensyn til atkomstforhold og tilrettelegging for brann- og redningstjenesten, brannkumplassering og slokkevannskapasitet. Barnas representant, datert , viser til at området ikke er i bruk av barn og unge i dag og at Reppevegen er bratt og trafikkert. Det bes om at uterom vektlegges både i størrelse og kvalitet. Nabo Bente K. og Bjørn Sand, datert , er bekymret for høyden på bebyggelsen, da sokkelleilighetene deres vil miste mye av sin utsikt. De motsetter seg i utgangspunktet endringen fra eneboliger til leilighetsbygg, hvis ikke høyden reduseres 1,5 meter. Nabo, sameiet Ranheim Panorama II, datert , etterspør mer informasjon om prosjektet. Nabo, sameiet i Ranheim Panorama I og II, datert , ber om at høyden på husene holdes så lav at bebyggelsen ikke skjermer for sol i gårdsrommet deres. De er bekymret for økt trafikk og kryssbelastning. Nabo, sameiet Ranheimshøgda borettslag (RBRL), datert , etterspør kart som viser siktlinjer. RBRL kan vanskelig akseptere avvik fra de opprinnelige planer for eneboliger, dersom nye planer for området vil endre siktlinjene. De etterspør beskrivelse av konsekvenser for trafikk, offentlige tjenester, rekreasjon og fritid. RBRL har positiv erfaring fra prosessen og utbygging av Ranheim Panorama, der de har hatt en tett og konstruktiv dialog med utbygger/ tiltakshaver. De mener utbyggingen ble et positivt tilskudd til området. RBRL ber om en prosess med anledning til aktiv medvirkning fra berørte naboer. Kommentar Merknader er i hovedsak etterkommet. Minimumstetthet er innarbeidet som krav i bestemmelsen. Uteareal er i tråd med krav i kommuneplanens areadel. Skredfare inngår i ROSanalyse. Geotekniske rapporter følger saken. Trafikken langs vegen er primært lokal trafikk til/fra boligområdene. Reppevegen har fartsgrense på 30 km/t, og har fortau. Uterom vurderes å være tilfredsstillende. Maksimal gesimshøyde for felt B2 er den samme som maksimal gesimshøyde for den midterste eiendommen i gjeldende plan. Foreløpig terrengsnitt og situasjonsplan er tilsendt naboer. Byggegrenser er tilnærmet lik regulerte byggegrenser. Gesimshøyde er tilnærmet lik regulert gesimshøyde. Det er avsatt utearealer i henhold til krav i Trondheim kommuneplans arealdel. Byplansjefens vurdering og konklusjon Det er ikke redegjort for hvordan det skal sikres rett til bruk av veger og uteareal som ikke inngår i planen og som Ranheim panorama også er en del av. Regulert og opparbeidet ballplass, som også Ranheim panorama er en del av, bør gjøres tilgjengelig også for nye beboere, slik at det blir et mer flerfoldig uteromstilbud. Det må legges fram en redegjørelse for dette før sluttbehandling. Byplansjefen finner ellers at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen.

11 Side 11 Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte Planen har en god planfaglig kvalitet. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. TRONDHEIM KOMMUNE Hilde Bøkestad byplansjef Synøve Tangerud saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg Vedlegg1: Reguleringskart, datert , sist endret Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, sist endret Vedlegg 3: Støyrapport, datert Vedlegg 4: Geoteknisk notat, datert Vedlegg 5: Uteromsregnskap, datert Vedlegg 6: Vann- og avløpsplan, datert Vedlegg 7: ROS- analyse, datert