Omsorgsboliger Koppang

Transkript

1 Stor-Elvdal Kommune Omsorgsboliger Koppang Mulighetsstudie Oppdragsnr.: Dokumentnr.: Versjon:

2 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Oppdragsgiver: Stor-Elvdal Kommune Oppdragsgivers kontaktperson: Elin Grete Budal Rådgiver: Norconsult AS, Brutippen 13, NO-2550 Os i Østerdalen Oppdragsleder: Erlend Vingelen Fagansvarlig: Erlend Vingelen Andre nøkkelpersoner: Bjørn Fredheim Versjon 1-utsendelse EV AL/BF Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Side 2 av 27

3 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Sammendrag Norconsult AS har utarbeidet en mulighetsstudie for utbygging av omsorgsboliger med administrative funksjoner med forskjellig lokalisering. Formålet med mulighetsstudien er å kunne gi oppdragsgiver et beslutningsgrunnlag om plassering av nye omsorgsboliger. Mulighetsstudien tar for seg 3 alternative tomter. I lokal målestokk er prosjektet stort, men uten veldig store tekniske utfordringen, noe som tilsier en «normal» byggekostnad. Det er noe forskjell i de kalkulerte prosjektkostnadeene mellom tomtealternativene 1A, 1B og alt 2. Alternativene 1A og 1B har forholdsvis like utfordringer og forutsetninger som gjør disse 2 alternativene forholdsvis like kostnadsmessig. Begge disse alternativene har gode tomteforhold med like forutsetninger når det gjelder, grunnforhold, beskaffenhet, støy, støv, annen forurensning, infrastruktur og samdriftsfordeler, se vurderinger i kap 4 for detaljer. Disse alternativene ligger noe lenger borte fra sentrum. Det vil si fra rundkjøring i sentrum er det en gangavstand på ca 500m. Prosjektkostnaden eks mva og inklusive marginer(ca 5%) for alternativ 1A og 1B er kalkulert til ca kr/m2. Det gjøres oppmerksom på at i denne kostnaden pr/m2 er utomhusarbeider, generelle kostnader og marginer regnet inn i arealet for bygget. For alternativ 2 er det en del momenter som er kostnadsdrivende som ikke gjør seg gjeldende på de andre alternativene og det er blant annet: 1. Stor Elvdal kommune eier ikke all grunn: a. Dette medfører at byggherre må gå inn i en prosess med tomte og huseiere om kjøp av tomt og kjøp av bygg som må rives. 2. Deler av arealet er regulert til næringsformål: a. Dette medfører at området må omreguleres/detaljreguleres. 3. Utbygging og omgjøring eksisterende bygg kommer i konflikt med Jernbaneverkets 30m grense der det ikke er tillatt å bygge, grave eller fylle masser. a. Dette medfører at byggherre må søke dispensasjon fra JBV sin 30 m grense noe som kan være en omfattende og vanskelig prosess for en slik type bygg. 4. For alt 2 er det lite plass for bygg, parkering og utearealer for beboere. a. Dette medfører at deler av parkering må bygges som en parkeringskjeller og det er vanskelig å få opparbeidet skjermede utearealer. Alternativ 2 er et sentrumsnært alternativ som ligger midt i sentrum og har kort gangavstand til butikker, jernbanestasjon mm. Dette alternativet kan sees som et ledd i en sentrumsutvikling ved en fornying og fortetting av bygningsmassen langs Storgata. Det gjøres oppmerksom på at i den vurderingen, må det også inngå om dette er rett type bygg for en slik fortetting. Dette gjelder spesielt med tanke på hvilke brukergrupper som kan plasseres i disse omsorgsboligene. Prosjektkostnaden eks mva og inklusive marginer(ca 7,5%) for alternativ 2 er kalkulert til ca kr/m2 nybygg. Hvis man tar høyde for økt areal og beregner inn de 400m2 som rehabiliteres i eksisterende bygg blir kostnaden kr/m2. Det gjøres oppmerksom på at i denne kostnaden pr/m2 er utomhusarbeider, generelle kostnader og marginer regnet inn i arealet for bygget. Mulighetsstudie er ikke uttømmende vedr. beskrivelsene av de forskjellige alternativene og må derfor leses og vurderes ut fra formålet. Side 3 av 27

4 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Innhold Innledning 6 Romprogram 7 Alternativ 1A i nærheten av Moratunet-Nordside 7 Alternativ 1B i nærheten av Moratunet-Vestside. 9 Alternativ 2 Sentrumsalternativet Byggekostnad Alternativ 1A 12 Alternativ 1B 13 Alternativ 2 14 Vurdering tomtealternativene Ved Moratunet, på Nordsiden, Alt 1A Grunnforhold 15 Tomtens beskaffenhet 16 Støy-, støv og annen forurensning. 16 Infrastruktur 16 Bygg og kostnader 16 Samdriftsfordeler 17 Framdrift 17 Ved Moratunet på Vestsiden Alt 1B 18 Grunnforhold 18 Tomtens beskaffenhet 19 Støy-, støv og annen forurensning. 19 Infrastruktur 19 Bygg og kostnader 19 Samdriftsfordeler 20 Framdrift 20 Sentrumsalternativet, Alt 2 21 Grunnforhold 22 Støy-, støv og annen forurensning. 22 Infrastruktur 22 Bygg og kostnader 23 Samdriftsfordeler 23 Framdrift 23 Investeringstilskudd 24 Formål 24 Side 4 av 27

5 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Hva kan det gis tilskudd til 24 Fellesareal ved rehabilitering 24 Fellesarealer ved nybygg 24 Hvem kan få tilskudd 25 Utmålingsregler 25 Generelle krav 25 Saksbehandling 25 Saksgang 25 Utforming 26 Vedlegg 27 Side 5 av 27

6 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Innledning Etter oppdrag fra Stor-Elvdal kommune har Norconsult AS utført en mulighetsstudie for bygging av omsorgsboliger på Koppang på 3 forskjellige tomtealternativer. Alternativ 1 A og 1B er ved eksisterende sykehjem og omsorgsboliger. Utbyggingen for disse alternativene er planlagt i forbindelse med Moratunet. Alternativ 2, kalles sentrumsalternativet og er lagt til et areal mellom vei og jernbane og skal bygges sammen med dagens legekontor og lensmannskontor. Mulighetsstudien skal gi oppdragsgiveren opplysninger om følgende forhold. Romprogram på de forskjellige lokasjonene. Romprogrammene med arealer er beregnet ut fra mottatt oversikt over funksjoner som ønskes inn i prosjektet. Dette vil gi et grovestimat på størrelsen av bygget. Hvilken byggekostnad vil bygget ha på de forskjellige alternativene. Byggeskostnaden er grovestimert og vurdert ut fra romprogrammet, tomten og graden av samlokalisering av funksjoner. Eventuelle besparelser av drift med tanke på sambruk av allerede eksisterende funksjoner på Moratunet er ikke medtatt, heller ikke andre driftskostnader, kun prosjektkostnader på selve utbyggingen. Hvilke fordeler og ulemper er tilknyttet de forskjellige tomtene. Her er det tatt utgangspunkt i en visuell gjennomgang og vurdering av tomtealternativene, samt at et mulig bygg er lagt inn på kart for å vurdere bruken og plassforholdene på tomta. Det er også vurdert andre forhold slik som ytre miljø. Dvs ytre påvirkninger som blant annet støy og infrastruktur/parkering. Det er i tillegg tatt inn en kort orientering om mulige investeringstilskuddet til omsorgsboliger fra Husbanken. Side 6 av 27

7 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Romprogram Forutsetningen for romplanen og arealberegningen er innmeldte behov for de forskjellige tomtealternativene, også med tanke på sambruk med eksisterende bygg. For dimensjoneringen er det for omsorgsboligene tatt utgangspunkt i 20 leiligheter og med de fellesarealene det krever. I tillegg er det tatt inn funksjoner etter ønsker mottatt av Stor-Elvdal kommune for de forskjellige alternativene. Alternativ 1A i nærheten av Moratunet-Nordside Forutsentninger for dimensjonering av arealet i alternativ 1A, er liste over funksjoner som er mottatt av Stor-Elvdal kommune. Følgende funksjoner ønskes inn i bygget: Fysisk tilknyttet Moratunet Stille skriveplass for 12 ansatte, «lesesal» To rapportrom for til sammen deltakere. Det kan åpnes opp mellom rommene slik at det blir et møterom Kontor til 4 stykker Garderobe med plass til 5-10 menn og 60 damer m/dusj Rom for rent og skittent arbeidstøy i tilknytning til garderobe Sorteringsrom for rent klær til beboerne Medisinrom med kjøling og avtrekk Avtrekksrom eller skap for antibiotika, mulig en kan samdrifte Lager for medisinsk utstyr Lager for plast og papir Oppholdsmuligheter for minimum 2 nattevakter Aktivitetsrom for fysioterapeut og dagsenter (55 % tilskudd) Teknisk rom Skiftestue med bad Toalett dimensjonert for minimum 25 ansatte Kjøkken for mottak av mat og oppvask I tillegg ønskes det at arealer for legekontor og helsestasjon får plass i samme bygg. Side 7 av 27

8 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: UTBYGGING VED MORATUNET ROMPLAN Omsorgsleiligheter med fellesareal: 20 leiligheter à 40m2 Fellesareal/gangarealer med stuer og kjøk Totalarealer omsorgsdel: 800m2 550m2 1350m2 Rom tilknyttet omsorgstjenesten: Stillerom for 12 stk: Rapportrom for 25 stk Kontorer 4 stk: Vaktrom Medisinrom og lager medisinsk utstyr Div lager Aktivitetsrom fyso med kontor Sorteringsrom klær, rom for rent skittent tøy Skiftestue m/bad Vaskesentral Garderober og div WC Kjøkken for mottak mat ( er medregnet kjøkken i fellesareal også) Søppelrom Areal for ganger trapper og heis i adm del Totalareal ADM 48m2 75m2 32m2 20m2 40m2 20m2 50m2 35m2 20m2 20m2 85m2 15m2 15m2 250m2 725m2 Sammenbygging av bygg for fellesfunksjon 125m2 Arealer for legekontor, helsestasjon og tannlege 500m2 Totalt areal nybygg adm og omsorgsdel: 2700m2 Utomhus plasser ved omsorgsboligene ( veier kommer i tillegg) Sportsboder beboere 100m2 Biloppstillingsplass beboere/besøkende med kjøreareal 750m2 Side 8 av 27

9 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Alternativ 1B i nærheten av Moratunet-Vestside. For alternativ 1B gjelder samme romplan som for alternativ 1A. Det er kun plasseringen som er avvikende og et behov for etablering av et større omfang av nye parkeringsplasser og ny veg, da nybygget legger beslag på arealer som benyttes til dette i dag. Side 9 av 27

10 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Alternativ 2 Sentrumsalternativet Forutsentninger for dimensjonering av arealet i alternativ 2-sentrumsalternativet, er liste over funksjoner som er mottatt av Stor-Elvdal kommune. Følgende funksjoner ønskes inn i bygget: Sentrumsalternativet 1. Stille skriveplass for 12 ansatte «lesesal» 2. To rapportrom for til sammen deltakere. Det kan åpnes opp mellom rommene slik at det blir et møterom 3. Kontor til 4 stykker 4. Garderobe med plass til 5-10 menn og 60 damer m/dusj 5. Rom for rent og skittent arbeidstøy i tilknytning til garderobe 6. Sorteringsrom for rent klær til beboerne 7. Kommunalt hjelpemiddellager 8. Vaskestasjon til hjelpemidler 9. Verksted for vaktmester 10. Medisinrom med kjøling og avtrekk 11. Avtrekksrom eller skap for antibiotika 12. Spiserom 13. Lager for medisinsk utstyr 14. Lager for plast og papir 15. Biloppstillingsplasser 25 stk hvorav 10 til kommunale biler. Parkering for pårørende eller eventuelt beboere er ikke beregnet inn 16. Oppholdsmuligheter for minimum 2 nattevakter 17. Aktivitetsrom for fysioterapeut og dagsenter (55 % tilskudd) 18. Rom til frisør/fotpleier 19. Teknisk rom 20. Skiftestue med bad 21. Toalett dimensjonert for minimum 25 ansatte 22. Kjøkken for mottak av mat og oppvask I tillegg benyttes eksisterende bygg ved jernbane for å få plass til alle funksjoner i bygget. For sentrumsalternativet forutsettes eksisterende bygg med legekontor og politi brukt. Dette har et ca golvareal på 800m2 fordelt på 2 etasjer. Det forutsettes at nytt legekontor og helsestasjon legges inn i nybygg, mens 2 etg eksisterende benyttes til ADM-funksjoner og 1 etg utnyttes som i dag. Side 10 av 27

11 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: UTBYGGING SENTRUMSALTERNATIVET ROMPLAN Omsorgsleiligheter med fellesareal: 20 leiligheter à 40m2 Fellesareal/gangarealer med stuer og kjøk Totalarealer omsorgsdel: 800m2 550m2 1350m2 Rom tilknyttet omsorgstjenesten: Stillerom for 12 stk: Rapportrom for 25 stk Kontorer 4 stk: Vaktrom Medisinrom og lager medisinsk utstyr Div lager Aktivitetsrom fyso med kontor Sorteringsrom klær, rom for rent skittent tøy Skiftestue m/bad Vaskesentral Garderober og div WC Kjøkken for mottak mat ( er medregnet kjøkken i fellesareal også) Søppelrom Areal for ganger trapper og heis i adm del Totalareal ADM 48m2 75m2 32m2 20m2 40m2 20m2 50m2 35m2 20m2 20m2 85m2 15m2 15m2 250m2 725m2 Sammenbygging av bygg for fellesfunksjon Kommunalt hjelpemiddellager Vaskestasjon hjelpemidler Spiserom 50 stk Rom frisør og fotpleier Fellesareal og gangareal + div Sum tilleggsfunksjoner ved sentrumsalternativet: 80m2 60m2 20m2 70m2 30m2 65m2 325m2 Arealer for legekontor, helsestasjon og tannlege - 2 etg eksisterende bygg kan benyttes 500m2 400m2 Totalt areal nybygg adm og omsorgsdel: 2500m2 Utomhus plasser ( veier kommer i tillegg) Sportsboder beboere Biloppstillingsplass beboere/besøkende med kjøreareal Parkering kommunale biler 100m2 750m2 700m2 Rehabilitering eksisterende bygg 800m2 Side 11 av 27

12 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Byggekostnad Prosjektkostnadene er kalkulert ut fra romplanene. Det er brukt kostnader som er hentet fra lignende prosjekter. Det er arealene i romprogrammet som er utarbeidet som ligger til grunn for omfanget av kalkylen. Dette er en grovkalkyle som skal kunne gi en indikator på prosjektkostnaden og forskjellen alternativene imellom. Videre følger en kalkyle av prosjektkostnadene for hvert av tomtealternativene. Gjør oppmerksom på at driftskostnader ikke er kalkulert, kun kostnader ifbm selve utbyggingen og eventuelle prosesser for detaljregulering i forkant. Eventuelle økonomiske fordeler for driften med tanke på sambruk er ikke kalkulert og synliggjort. Alternativ 1A KOSTNADSKALKYLE FOR BYGGING AV OMSORGSBOLIGER ALT 1A Stor-Elvdal Kommune Post Arbeid/bygningsdel Enhet Mengde Enhpris Sum 1 Felleskostnader RS Rivearbeider RS Bygningsarbeider RS VVS/oppvarming RS Elkraft/tele auto RS Andre inst-heis RS Huskostnad Utendørs RS Entreprisekostnad Generelle kostnader RS Byggekostnad Marginer RS Prosjektkostnad eks mva Gjør oppmerksom på at byggherreadm,tomtekostnad,finanskostnad,kostnader for løst inventar og utstyr og 25% mva ikke er inkludert. Fastmontert innredning som baderomsinnredning og kjøkkeninnredning er medtatt. Utarbeidet Side 12 av 27

13 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Alternativ 1B KOSTNADSKALKYLE FOR BYGGING AV OMSORGSBOLIGER ALT 1B Stor-Elvdal Kommune Post Arbeid/bygningsdel Enhet Mengde Enhpris Sum 1 Felleskostnader RS Rivearbeider RS Bygningsarbeider RS VVS/oppvarming RS Elkraft/tele auto RS Andre inst-heis RS Huskostnad Utendørs RS Entreprisekostnad Generelle kostnader RS Byggekostnad Marginer RS Prosjektkostnad eks mva Gjør oppmerksom på at byggherreadm,tomtekostnad,finanskostnad,kostnader for løst inventar og utstyr og 25% mva ikke er inkludert. Fastmontert innredning som baderomsinnredning og kjøkkeninnredning er medtatt. Utarbeidet Side 13 av 27

14 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Alternativ 2 KOSTNADSKALKYLE FOR BYGGING AV OMSORGSBOLIGER ALT 2 Stor-Elvdal Kommune Post Arbeid/bygningsdel Enhet Mengde Enhpris Sum 1 Felleskostnader RS Rivearbeider RS Bygningsarbeider inkl parkeringskjeller min 300m2 RS VVS/oppvarming RS Elkraft/tele auto RS Andre inst-heis RS Rehabilitering eksisterende bygg RS Huskostnad Utendørs RS Entreprisekostnad Generelle kostnader RS ,1 Kjøp av eiendom-hus RS Byggekostnad Marginer RS Prosjektkostnad eks mva Gjør oppmerksom på at byggherreadm,tomtekostnad,finanskostnad,kostnader for løst inventar og utstyr og 25% mva ikke er inkludert. Fastmontert innredning som baderomsinnredning og kjøkkeninnredning er medtatt. Utarbeidet Side 14 av 27

15 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Vurdering tomtealternativene Ved Moratunet, på Nordsiden, Alt 1A Tomta ligger på nordsiden av Moratunet. Det er en forholdsvis romslig tomt med gode muligheter for plassering av bygg. Mulig utbygging alternativ 1A: Under vises et kartutsnitt, der en mulig plassering av bygget er skissert inn. Det er beregnet et bygg på 2 etasjer. Grunnforhold Det foreligger ingen grunnundersøkelser av tomta. Ut fra besiktigelse av tomta skal denne kunne være godt egnet for utbygging. Det er forholdsvis tette og siltige masser og noe vann i form av bekker og vannsig i området, men ikke i større grad på denne tomta enn på den andre tomta ved Moratunet. Det må forutsettes en del masseutskifting. Det er generelt telefarlige masser i området. Side 15 av 27

16 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Tomtens beskaffenhet Dette er en tomt som ligger i en skråning. Dette medfører at bygget bør utformes som et bygg i 2 etg med nedre plan som sokkel. Det skrånende terrenget skal ikke medføre problemer med vann/fukt fra skrånende terreng enn normalt. Terrengets beskaffenhet er slik at dette skal være mulig å hensynta, samt foreta de nødvendige tiltak for å lede bort et eventuelt vannsig i grunnen, samt overflatevann.. Tomten ligger i en skråning som heller mot sør. Selv om det er et forholdsvis høyt bygg (Moratunet) i samme retning vil omfanget av sollys inn mot bygget, spesielt på øvre plan være bra. Tomten ligger i omgivelser som kan tilrettelegges for at beboere kan ut og bevege seg regelmessig som vil kunne ha en positiv effekt på mange av brukerene. Tomten er forholdsvis romslig slik at det er god plass for å etablere egnede utearealer slik som evt sansehage, gangveier og nødvendige veier og plasser osv.. Støy-, støv og annen forurensning. Tomten ligger godt skjermet mot støy. Det er ingen gjennomfartsveier, jernbane eller støyende industri i nærheten. Mot sørøst, i en avstand på ca 100m, ligger det en fotballbane som spesielt i sommerhalvåret vil bli brukt mye. Lyd fra denne antas ikke å være sjenerende for den bruk bygget er tiltenkt. Det er generelt rolige omgivelser i hele dette området, som kan ha en positiv effekt i forhold til brukere. Det er ingen veier som vil skape noen spesielle støvplager. Det er ingen industri eller virksomheter nær tomten som vil skape generende røyk ellergassforurensning. Infrastruktur Bygget skal bygges inntil eksisterende bygg. All tilførsel av vei, EL, vann og kloakk ligger i området ved byggetomta i dag og krever ingen ekstra tiltak for å bringes fram. Et bygg på denne tomta vil ikke legge noe beslag på eksisterende veier og parkeringsplasser. Derfor kan eksisterende parkeringsplasser og veier i en stor grad benyttes. Bygg og kostnader Et bygg på dette tomtealternativet på nordsiden av Moratunet, kan bygges sammen med Moratunet på en enkel måte. Stor-Elvdal kommune eier all grunn og noe kjøp av tomtearealer er ikke nødvendig. Nybygg legger ikke beslag på allerede opparbeidede veier og parkeringsplasser slik at nye må opparbeides i stort omfang. Trenger kun utbygging av veier og plasser i forbindelse med adkomst til bygget. Dette alternativet er det rimeligste, se kap 3,1. Medfører liten inngripen i andre bygninger og opparbeidede arealer. Mulig med en sammenbygging med Moratunet på en hensiktsmessig og rasjonell måte. Ligger godt til rette for etablering av utearealer på en rasjonell og kostnadseffektiv måte. Side 16 av 27

17 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Samdriftsfordeler En utbygging på denne tomta vil kunne gi muligheter til flere samdriftsfordeler slik som: Benytte eksisterende lager og vaskerom for hjelpemidler Transport av mat mellom avdelinger fra kjøkken på Moratunet Benytte eksisterende vaskeri på Moratunet Korte transportveier mellom funksjoner Mulig å komme til avdelinger og funksjoner innomhus Enklere utnyttelse og større fleksibilitet ved bruk av personale Felles bruk av eksisterende kantine på Moratunet Verksted for vaktmester ligger på Moratunet kort vei Framdrift Kommunen eier selv tomta og det er få naboer. En bygging her vil kunne være en prosess med normal framdrift for et byggeprosjekt. Side 17 av 27

18 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Ved Moratunet på Vestsiden Alt 1B Dette tomtealternativet på vestsiden av Moratunet kan bygges sammen med Moratunet. Det må bygges sammen i plan 2 for å opprettholde tilgang med bil til underetasjen som i dag. Mange av forholdene rundt dette tomtealternativet er likt alt 1A. Mulig utbygging alternativ 1B: Under vises et kartutsnitt, der en mulig plassering av bygget er skissert inn. Det er beregnet et bygg på 2 etasjer. Grunnforhold Det foreligger ingen grunnundersøkelser av tomta. Ut fra besiktigelse av tomta skal denne kunne være godt egnet for utbygging. Det er forholdsvis tette siltige masser og noe vann i form av bekker og vannsig i området, men ikke i større grad på denne tomta, enn på den andre tomta ved Moratunet. Det må forutsettes en del masseutskifting. Det er generelt telefarlige masser i området. Side 18 av 27

19 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Tomtens beskaffenhet Tomta ligger i en slak skråning mot sør, som i dag er utbygd med veger og plasser. Høydene og sammenkoblingsmulighetene med eksisterende bygg, tilsier at bygget bør utformes som et bygg i 2 etasjer. Det skrånende terrenget skal ikke medføre problemer med vann/fukt fra skrånende terreng enn normalt. Terrengets beskaffenhet er slik at dette skal være mulig å hensynta, samt foreta de nødvendige tiltak for å lede bort et eventuelt vannsig i grunnen, samt overflatevann.. Tomten ligger i en helling som heller mot sør, det vil være fritt innslipp av sollys inn mot bygget og evt utearealer på flere sider av bygget. Tomten ligger i omgivelser som kan tilrettelegges for at beboere kan ut og bevege seg regelmessig, som vil kunne ha en positiv effekt på mange av brukerene. Tomten er romslig slik at det er god plass for å etablere egnede utearealer slik som evt sansehage, gangveier og nødvendige veier og plasser osv. Støy-, støv og annen forurensning. Tomten ligger forholdsvis godt skjermet mot støy. Det er ingen gjennomfartsveier, jernbane eller støyende industri i nærheten. Det er mot sørøst, i en avstand på ca 100m en fotballbane som spesielt i sommerhalvåret vil bli brukt mye. Lyd fra denne antas ikke å være sjenerende. Rolige omgivelser, som kan ha en positiv effekt i forhold til brukere. Det er ingen veier som vil skape noen spesielle støvplager. Det er ingen industri eller virksomheter nær tomten som vil skape generende røyk ellergassforurensning. Infrastruktur Bygget skal bygges inntil eksisterende bygg. All tilførsel av vei, EL, vann og kloakk ligger i området ved byggetomta i dag og krever ingen ekstra tiltak for å bringes fram. Et bygg på denne tomta vil legge noe beslag på eksisterende veier og parkeringsplasser. Derfor kan ikke alle eksisterende parkeringsplasser og veier benyttes og det kreves etablering av en del nye parkeringsplasser. Det må også legges om veg inn til kjeller Moratunet, og avklare avkjøringsforhold med eiendommer på nordsiden. Bygg og kostnader Et bygg på tomtealternativet på vestsiden av Moratunet kan bygges sammen med Moratunet. Stor- Elvdal kommune eier all grunn og noe kjøp av tomtearealer er ikke nødvendig. I og med at et tilbygg på denne tomta legger beslag på allerede opparbeidede parkeringsplasser, må nye opparbeides. I tillegg til opparbeidelse av parkeringsplasser må også vei inn til kjeller Moratunet legges om. Dette er tiltak som kommer som en tilleggskostnad i forhold til alt 1A og er lagt inn i kalkylen for alt 1B. Derfor har dette alternativet har en noe høyere kalkulert pris, se kap 3,2. Det er mulig med en sammenbygging med Moratunet. Inngang i kjeller skal benyttes som i dag med veg helt fram. Dette medfører at muligheten for gjennomgang mellom tilbygg og eksisterende bygg vil komme inn i 2 etg på tilbygg og/eller en utvendig glassgang langs eksisterende betongvegg ved inngang kjeller. Side 19 av 27

20 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Samdriftsfordeler En utbygging på denne tomta vil kunne gi muligheten av flere samdriftsfordeler slik som: Benytte eksisterende lager og vaskerom for hjelpemidler Transport av mat mellom avdelinger fra kjøkken på Moratunet benytte eksisterende vaskeri på Moratunet Korte transportveier mellom funksjoner Mulig å komme til avdelinger og funksjoner innomhus Enklere utnyttelse og større fleksibilitet ved bruk av personale Felles bruk av eksisterende kantine på Moratunet Verksted for vaktmester ligger på Moratunet kort vei Framdrift Kommunen eier selv tomta og det er få naboer. En bygging her vil kunne være en prosess med normal framdrift for et byggeprosjekt. Før utbygging kan settes i gang må opparbeidelse av nye parkeringsplasser og omlegging av vei gjennomføres. Side 20 av 27

21 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Sentrumsalternativet, Alt 2 Kostnadene for alt 2 er en del større enn for de andre alternativene. Eksisterende bygg må rehabiliteres. Sannsynligvis må det bygges en parkeringskjeller under tilbygg. Det må også kjøpes tomt og bygg, samt at eksisterende bygg langs vei må rives. Det forutsettes at bygget kan bygges sammen med eksisterende bygg, som inneholder funksjoner som blant annet legekontor og politi i dag. Nærhet til jernbanen krever søknad om dispensasjon fra jernbaneverkets byggegrense, som er på 30m fra midten av jernbanespor. Etter erfaring i andre saker gis det kun dispensasjon til bygging av bygg for næringsformål. Utbygging på denne tomten kan sees på som en mulighet til utvikling av bebyggelsen i sentrum og som et ledd i en eventuell sentrumsutvikling. Sentrumsalternativet ligger kort avstand fra butikker og jernbanestasjon. Veldig sentral beliggenhet, men med få muligheter til adgang til «grønne omgivelser».. Området som er aktuell som tomt, er delvis regulert til næringsformål, og medfører at det må omreguleres/detaljreguleres. En omregulering vil gjøre at tidsplanen fram til mulig byggestart må forlenges. Deler av aktuelt tomt eier ikke Stor-Elvdal Kommune, slik at her må både grunn og et eksisterende bygg kjøpes ut. Dette medfører en økt kostnad, samt at det må gjennomføres en prosess med andre eiere av grunn og bygg. Mulig utbygging alternativ 2: Under vises et kartutsnitt, der en mulig plassering av bygget er skissert inn. Det er beregnet et bygg på 2 etasjer.. Side 21 av 27

22 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Grunnforhold Det foreligger ingen grunnundersøkelser av tomta. Det forventes at det er forholdsvis tette siltige masser og noe mindre tilsig av vann enn på de andre tomtealternativene ved Moratunet. Det må forutsettes en del masseutskifting. Det er generelt telefarlige masser i området. Ut fra besiktigelse av tomta antas det at det ligger en del infrastruktur nedgravd i bakken som må legges om ved en utbygging. Denne utbyggingen krever parkeringskjeller under bygget og det gjør utgravingen omfattende. Deler av tomta er bebygd, dette huset må rives og konstruksjonene må fjernes fra grunnen. Støy-, støv og annen forurensning. Tomten ligger nære jernbane og trafikkert vei(storgata). Fra jernbanen, som ligger på vestsiden av tomta, vil det bli mye støy til bestemte tider. På østsiden ligger vei (Storgata)som er til dels mye trafikkert. Støy fra trafikk vil her oppleves fra 2 sider og mer eller mindre gjennom hele døgnet. Det er få eller ingen muligheter for opparbeidelse av skjermede utearealer, da tomten er trang og det er både vei og jernbane tett på. Det er ingen veier som vil skape noen spesielle støvplager. Det er ingen industri eller virksomheter nær tomten som vil skape generende røyk ellergassforurensning. Infrastruktur All tilførsel av vei, EL, vann og kloakk ligger i området ved byggetomta i dag og krever ingen ekstra tiltak for å bringes fram. Det forventes at det kan forkomme kabler, rør, kummer osv i ganske stort omfang i det område som skal bebygges. Disse må legges om ifbm utbyggingen. Det aktuelle området som kan bygges ut er i dag opparbeidet som parkeringsplass og kjøreareal, som i stor grad brukes av andre virksomheter. Derfor vil det kreves etablering av nye parkeringsplasser i tillegg til de som funksjonene i tilbygget krever. Det skal også anlegges parkeringsplasser for biler som benyttes i hjemmesykepleien. På grunn av liten plass må denne parkeringen anlegges i en parkeringskjeller under tilbygg. Det er ikke tilstrekkelig plass til både sportsboder, uteareal, parkering for beboere og besøkende på gjenstående areal uten å gripe inn i parkeringsarealene for butikker. Det er også et flere butikker som benytter eksisterende parkeringsareal ved det aktuelle arealet for utbygging. Dette arealet vil ved en utbygging bli betydelig mindre. Det vil kunne bli behov for opprettelse av andre parkeringsplasser i nærområdet. Side 22 av 27

23 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Bygg og kostnader Dette tomtealternativet, sentrumsalternativet, baserer seg på en utbygging der nybygget blir som et tilbygg til eksisterende bygg som inneholder blant annet legekontor og politi. Det er forutsatt at deler av dette bygget skal benyttes ifbm de funksjoner som ønskes inn i forbindelse med utbyggingen. Dette medfører at deler av dette bygget må bygges om og renoveres helt. I kalkylen er det tatt med at det berører ca m2 av dette bygget. Det vil bli definert som en hovedombygging slik at nye krav i blant annet TEK 10 og i arbeidstilsynets krav for arbeidsplasser vi gjelde. Kostnader for dette er tatt med i kostnadskalkylen for dette tomtealternativet. Stor-Elvdal kommune eier ikke all grunn, og det er i tillegg et hus som må kjøpes ut og rives. Dette medfører både økt tidsbruk og økte kostnader. Nybygg legger beslag på allerede opparbeidede kjøre- parkeringsplasser, slik at nye må opparbeides. I tillegg må de legges til rette for parkering av 10 biler som hjemmesykepleien skal benytte. På grunn av veldig lite plass på tomta vil det bli aktuelt å opparbeide denne parkeringen som en parkeringskjeller under tilbygg. Disse momentene vil komme som et kostnadstillegg i forhold til de andre alternativene. At det er lite direkte sambruk med funksjoner på Moratunet, krever at det må bygges for noen tilleggsfunksjoner som ikke er nødvendig i tilbygget i alt 1A og 1B. Tilbygget bygges med 2 etasjer over bakkeplan, og i tillegg parkeringskjeller under. Dette alternativet har en høyere kalkulert pris enn de andre alternativene, se kap 3,3. Samdriftsfordeler I sentrumsalternativet er det ingen samdriftsfordeler med Moratunet. Som for bygging på de andre alternativene, samlokaliseres omsorgsboligdelen og adm-fløyen med legekontor og helsestasjon. Framdrift På grunn av at utbyggingen krever omregulering, dispensasjon fra jernbaneverkets byggegrense og kjøp av tomt og bygg så vil denne prosessen fram til mulig byggestart bli betydelig lenger enn ved bygging av alternativ 1A og 1B. At det er lite direkte sambruk med funksjoner på Moratunet, krever at det må bygges for noen tilleggsfunksjoner som ikke er nødvendig i tilbygget i alt 1A og 1B. Side 23 av 27

24 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Investeringstilskudd Formål Stimulere kommunene til å fornye og øke tilbudet av sykehjemsplasser og omsorgsboliger Hva kan det gis tilskudd til Omsorgsboliger jfr. helse- og omsorgstjenesteloven 3-7. Herunder oppføring nye omsorgsboliger med tilhørende fellesarealer i omsorgsboligdelen slik som felles stue og felles kjøkken, Omfang av dette er avhengig av boformen. Boformene for omsorgsboliger er definert i veileder for utforming av omsorgsboliger og sykehjem. ( Vedlegg 1) Det er noen forskjeller i hva som er tilskudds berettiget av fellesarealer ved rehabilitering og nybygg. Det er gitt en kort orientering om dette i de 2 påfølgende punktene. Fellesareal ved rehabilitering For avklaring ad omfang av fellesarealer som er tilskuddsberettiget ved rehabilitering er det gjennomgått veileder for investeringstilskudd, samt innhentet noe informasjon fra saksbehandler Husbanken. Jfr. tlf. med saksbehandler i Husbanken er følgende tilskudds berettiget : Stue, kjøkken m.m. dvs. fellesrom for beboere gis det tilskudd til. Øvrig fellesareal/ansatte fasiliteter eks. kontorer gis det ikke tilskudd til. For øvrig blir hver enkelt sak behandlet individuelt og grenseganger for hvert enkelt prosjekt avklart med saksbehandler i søknadsprosessen. Fellesarealer ved nybygg For avklaring ad omfang av fellesarealer som er tilskuddsberettiget ved nybygg er det gjennomgått veileder for investeringstilskudd, samt innhentet noe informasjon fra saksbehandler Husbanken. jfr. tlf. med saksbehandler i Husbanken Fellesrom beboere gis det tilskudd til som ved rehabilitering. Det gis også tilskudd til fasiliteter ansatte når dette defineres som fellesareal og disse ligger under anleggskostnaden. Side 24 av 27

25 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Hvem kan få tilskudd Det er kun kommunen som kan søke og få tilskudd. Utmålingsregler For omsorgsboliger med fellesareal 45 % av godkjent anleggskostnad, maksimal anleggskostnad pr omsorgsbolig på kr ,- (25-tall). Dvs. maksimalt tilskudd kr ,- pr omsorgsbolig. For fellesareal tilknyttet eksisterende omsorgsboliger For å oppnå heldøgns-tjeneste og /eller lokaler for dagaktivitetstilbud gis det 55% tilskuddsutmåling. Dette er primært beregnet på hjemmeboende demente, eldre, utviklingshemmede og andre personer som på grunn av helseproblemer har behov for et slikt tilbud. Annet Det er andre tiltak som også er tilskuddsberettiget på blant annet rehabilitering. Kriterier for dette er å finne i veileder for investeringstilskudd til sykehjemsplasser og omsorgsboliger ( Vedlegg 2) Generelle krav - Prosjektet skal være innarbeidet i kommunens årsbudsjett eller fireårig økonomiplan. - Boligene må tildeles personer med behov for heldøgns tjenester. Saksbehandling Kommunen skal sende en forespørsel til Husbanken som beskriver: Behovet for boligene. Politisk vedtak i saken. Innarbeidelsen i årsbudsjett eller økonomiplan. Saksgang Se side 10 i veileder vedlegg 2 Side 25 av 27

26 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Utforming Se «Rom for trygghet og omsorg», spesielt Kap. 4. Blant annet gjelder følgende: Boligene skal ikke ha institusjonslignende preg. Universiell utforming i henhold til NS 110. Energieffektive løsninger. Oppfylle krav i Risikoklasse 6 branntekniske krav med sprinkling. Tilfredsstille Arbeidsmiljøloven. Tilrettelagt for tilkobling og montering av hjelpemidler. Tilfredsstille krav i Plan- og Bygningsloven. Side 26 av 27

27 Oppdragsnr.:51570 Dokumentnr.: Versjon: Vedlegg Vedlegg 1 - Veileder for utforming av omsorgsboliger og sykehjem Vedlegg 2 Veileder for investeringstilskudd til sykehjemsplasser og omsorgsboliger. Side 27 av 27