Investorrapport USA Property Norway Q KS

Transkript

1 Investorrapport USA Property Norway Q KS USA Florida Property Residential Norway KS KS Florida Residential KS Markedsbeskrivelse USA og Florida Det har vært en forsiktig optimisme å spore i første halvdel av Mange markedsaktører ser positive tegn på flere områder, men fremdeles er hovedfokuset fremover på arbeidsledigheten og skaping av nye arbeidsplasser. Gjennomsnittlig salgspris for leiligheter i Tampa Bay området i Florida er $129,300 nesten likt med hva som ble observert i samme periode i Markedet for utleie av kontor viste ytterligere stabilisering med uendret aktivitet fra forrige kvartal for første gang på åtte kvartaler. Salg av kontorbygg viser også tegn til økende aktivitet. Bureau of Economic Analysis (BEA) lanserte BNP tallene for andre kvartal 2010 som viste en vekst på 2,4 prosent. Mer enn halvparten (1,3 prosent) av veksten kommer fra investeringer i anlegg og programvare til næringslivet. En vekst på 2,4 prosent viser at den amerikanske økonomien er ute av resesjonen og de fleste aktører forventer ikke en douple dip, men at man gradvis vil se en forbedring i den amerikanske økonomien. Arbeidsledighet Nasjonalt falt ledigheten til 9,3 prosent (topp på 10,1 prosent i oktober 2009). Tampa har normalt sett en høyere ledighet enn gjennomsnittet for USA, og ledigheten i Tampa forbedret seg med 1 prosent fra siste kvartal og endte på 11,7 prosent. Arbeidsledigheten i Florida var i mai på 11,2 prosent. Det forventes at man i løpet av 2010 vil skape nye arbeidsplasser i Florida. Dette er positive nyheter, men med tanke på at staten mistet over arbeidsplasser i 2009 så har man fremdeles en lang vei å gå. Økte investeringer i Tampa og området rundt bidrar positivt til å skape nye arbeidsplasser, spesielt innen turisme, offentlig- og helse relatert sektor observerer man solid vekst. De føderale myndighetene har også gitt et tilskudd til å finansiere et høyhastighetstog fra Orlando til Tampa.

2 Det amerikanske eiendomsmarkedet Den viktigste indikatoren for boligpriser i de største byene i USA, Case Shiller Home Price Index, viste stigning i mai sammenlignet med tallene for april Indeksen viser en vekst på 5,4 prosent sammenlignet med mai Selv om dette isolert sett indikerer en positiv trend så mener mange at det er for tidlig å friskmelde det amerikanske boligmarkedet. Det er spesielt den store mengden boliger hvor bankene har tiltråd sitt pant, eller er i ferd med å gjøre det, som vil holde markedet nede en stund fremover. Det er mange viktige indikatorer for kommersiell eiendom som tyder på en tidlig positiv trend. Utleieaktiviteten er økende, ledigheten har stabilisert seg og leienivåene ser ut til å bunne ut i flere viktige lokale markeder siden årsskifte. Utleieaktiviteten er opp med 27,3 prosent sammenlignet med samme periode i 2009 og ledigheten er nå nasjonalt på 17,8 prosent (0,1 prosent høyere en ved årsskifte, men 0,1 prosent lavere enn første kvartal). Utleieprisene er nasjonalt ned 6,5% siden toppen i Det er fremdeles presset fra leietakere som ønsker å reforhandle leienivå eller redusere leieareal som dominerer markedet, og det er fremdeles leietakers marked. Boligmarkedet Boligmarkedet i Tampa området brytes normalt ned på 15 undermarkeder fordelt på 4 såkalte counties (fylker). Florida Residential KS sin investering The Bentley ligger i Pinella County. For Tampa Bay området er det registrert ca. 700 såkalte utleiekomplekser lik The Bentley med totalt ca. 160,000 utleieenheter. Siste ledighetsstatistikk for denne type utleiekomplekser viser en liten forbedring til en utleiegrad på 91 prosent (opp 1 prosent fra 2009) og i linje med hva vi opplever på Bentley. For øvrig økte gjennomsnittlig utleiepris fra $819 til $822 per bolig. Økningen på leienivået synes å komme fra helt nye komplekser som er lansert på markedet og som oppnår en høyere leiepris en eldre enheter.

3 Kontormarkedet i Tampa, Florida Gjennomsnittlig arealledighet i Tampa for 2.kvartal var 16,4 prosent, flat fra forrige kvartals reviderte tall. Tallene for 2 kvartal viser et positivt opptak av kontorareal for første gang på ti kvartaler. Dette betyr at markedet leier ut mer areal enn summen av hva som blir ledig og lanserte som nybygg i markedet (ingen nybygg ble ferdigstilt i andre kvartal 2010). Året sett under ett viser negativt opptak med ca sqft (5.600 m²), men det er en betydelig forbedring fra sqft ( m²) i sammenlignbar periode i fjor. En forbedring på 89 prosent. Utleieprisene falt marginalt i kvartalet og er nå på $20,11 sqft (Nok pr m²). Det største fallet ble observert i Gateway området som falt med nesten 10 prosent, de andre markedene (bla Westshore) viste flat eller svak positiv utvikling. Fremdeles må eiendomsbesittere gi leiefritak og bekoste leietakertilpasninger for nye og eksisterende leietakere. Det er også viktig å presisere at de rapporterte leienivåer ikke inkluderer slike fritak/rabatter, slik at det reelle leienivået er betydelig lavere. Kjøpsinteressen har økt betydelig i første halvår 2010 med mer en 1 million sqft eiendom som byttet hender. Dette er en økning på 87 prosent fra samme periode i En trend er at mange leietakere kjøper lokalene som de har leid. Dette er et resultat at mange eiere er finansielt presset og at de oppnår høyere salgspris ved å splitte opp byggene i seksjoner og selge direkte til leietakeren fremfor et salg av hele bygget. Det kan synes at Tampa har opplevd det verste av nedturen, men at det fremdeles er mange utfordringer før man vil friskmelde markedet. Som nevnt tidligere vil nyskaping av arbeidsplasser være en meget viktig indikator for kontormarkedet da dette vil indikere et fremtidig økende arealbehov. Kontormarkedet vil forsette å være fordelaktig for leietakere fremtil overhenget av ledigareal blir absorbert.

4 USA Property Norway KS Vi har avsluttet første halvår av 2010, og vi har fått en mer positiv trend innen utleie med en svak nedgang i ledigheten to måneder på rad. De nye leieavtalene er inngått på lavere leienivåer enn gjennomsnittet for bygget og noe lavere enn budsjett. Imidlertid er det viktig å ikke ha for høy ledighet slik at selskapet har en betryggende kontantstrøm. Ledigheten har utviklet seg positivt de siste månedene til en utleiegrad per 30. juni på 79,1%. Om man i tillegg inkluderer en ny 5 års kontrakt med firmaet Franklin Street Financial som flytter inn så vil utleiegraden øke til 84,2%. Selskapet har ikke hatt så lav ledighet siden juni Som tidligere beskrevet så har utleiemarkedet vært vanskelig og man har arbeidet aktivt med å erstatte utløpte kontrakter ved å inngå nye leieavtaler med eksisterende leietakere eller ved å skaffe nye. Basert på forfallslisten så det ytterligere tre kontrakter som utløper neste halvår. To av disse forventer vi blir fornyet, mens en liten kontrakt med sikkerhet utløper. På den annen side så pågår det forhandlinger med tre nye leietakere om leie av deler av byggets ledige areal. 90,0 % 88,0 % 86,0 % 84,0 % 82,0 % 80,0 % 78,0 % 76,0 % 74,0 % 72,0 % 70,0 % Historisk utvikling utleie feb.09 apr.09 jun.09 aug.09 okt.09 des.09 feb.10 apr.10 jun.10

5 Status oppgradering I forbindelse med kjøpet av bygget så ble det avsatt $1,3 mill til diverse oppgraderingsarbeid. Følgende prosjekter er startet i 1 halvdel 2010; Inngang Utendørs Heis Garasje Det eneste som gjenstår er ferdigstillelse av oppgradering av heisene. Dette arbeidet er 2/3 ferdig. Regnskap per juni 2010 Resultatet hittil i år er en del under budsjett pga. et negativt avvik på netto inntekter. Dette skyldes noe høyere ledighet enn budsjettert, samt en stor engangskostnad på $ pga. for høy fakturering av felleskostnader til leietakerne i Vi vil kunne ta igjen noe av dette ut over året ettersom ledigheten nå er på vei nedover. Kostnadene er litt lavere enn budsjett. Investeringsprogrammet er snart ferdigstilt, men pga. senere oppstart enn budsjettert er kostnadene til investeringer lavere enn budsjett. Så langt i år har selskapet anvendt USD til investeringer. Dette er finansiert ved bruk av ledig likviditet i selskapet, samt ved hjelp av trekk på lånerammen med USD Totale lån har derfor økt til Det er ytterligere trekkrammer på totalt USD 1,8 mill. som kan anvendes om behov. Regnskap 2010 Westshore 500 LLC per (alle tall i USD) Eierandel USA PROPERTY NORWAY 52,20 % Samlet gjeld Regnskap Budsjett Avvik Inntekter Kostnader Driftsresultat f. avskrivninger Renter lån Resultat før avskrivninger Investeringer Netto trekk lån (neg. verdi =økt lån) Cash Flow

6 I juni ble det utbetalt USD som utbytte til eierne. USA Property s andel av dette blir anvendt til å betale løpende kostnader i Norge. Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 6,99 USD/NOK. Kursen ved utgangen av Q2 var 6,49 som er et fall på 7,1%. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar.

7 Florida Residential KS Innledning Vi har nå avsluttet førts halvår etter gjennomføringen av investeringen i eiendommen; The Bentley at Cobb s Landing. Og det er hyggelig å kunne melde at både inntjening og ledighet er bedre enn budsjettert. Eiendommen - The Bentley at Cobb s landing The Bentley er et såkalt gated community bestående av 200 leiligheter fordelt på 19 bygninger med felles klubbhus. I tillegg finnes svømmebasseng, treningssenter, konferanserom, business senter, lekeplass, basketball, som er tilgjengelig for alle beboere. Eiendommen er bygd i 1990, men gjennomgikk omfattende renovering i 2005/2006 med bla. nye kjøkken og bad. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Historisk utvikling utleie Ved kjøp jan.10 feb.10 mar.10 apr.10 mai.10 jun.10 Ledigheten utvikler seg fortsatt positivt. Per utgangen av juni så var kun 6 av 70 leiligheter ikke utleid. I forbindelse med forrige investorrapport var ledigheten på 13 leiligheter.

8 I tillegg til at kampanjen som er startet hvor det tilbys 1 måned gratis leie per år (fordelt over leieperioden), så mener forvalter at det er et generelt oppsving i etterspørselen etter leiligheter. I juni ble det gjennomført 20 visninger. 2 nye leietakere flyttet inn og 3 eksisterende leietakere valgte å fornye leieforholdet, mens to leietakere valgte å flytte. Regnskap per juni 2010 Inntektene per første halvår ligger ca. 4% over budsjett pga. lavere ledighet i siste del av første halvår. Denne forskjellen vil forsterke seg ut over i 2010 siden inntektseffekten for de sist utleide enhetene vil komme inn i regnskapene for fullt. For 2010 var det budsjettert med en snitt ledighet på 21% gjennom året, startende på 28,6% i januar og slutt på 14,3% i desember. Til tross for inntekter over budsjett så klarer vi gjennom en effektiv drift å holde driftskostnadene under budsjett. Hovedgrunnen til dette har vært mindre kostnader til vedlikhold/oppussing enn forventet. Samlet gir dette er resultat før avskrivninger og skatt på USD , 125% høyere enn budsjettert. The Bentley Regnskap 2010 Budsjett Budsjett regnskap INNTEKTER 2010 jan juni jan juni Avvik Totale inntekter DRIFTSKOSTNADER 0 lønnskostnader vedlikehold markedsføring Energi/Vann/Avløp kontorleie og 3,5% Management honorar Management fee Eiendomsskatt Revisjon og juridiske tjenester 0 HOA avgift Diverse Sum diftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANS 0 Renter banklån Netto finanskostnad Driftsresultat før avskrivninger og skatt

9 Annet Investeringen forløper bedre enn ventet resultatmessig, men det har så langt ikke vært noen klare tegn til en reprising av leiligheter i Florida. Selskapet har til en hver til 3 leiligheter listet til salg på ulike internettsider for eiendomssalg, men så langt har det vært lav respons. Leilighetene er avertert til priser mellom $ og , mot en gjennomsnittlig kjøpspris på $ Per 30.6 var valutakusen USD/NOK på 6,49, selskapet har således en urealisert valutagevinst på sin investering på 13,8%. Colliers Asset Management AS