Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Stjerneveien Nedre 6 B RAPPORTANSVARLIG: 3023 Drammen Argus Takst Gnr 116 Bnr 580 Leif Peder Kleven Kommune: 602 Drammen Bjørkesvingen 2 G, Befaringsdato: Rapportdato: pederkleven@argustakstno Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

3 Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

4 Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Egne premisser Boligsalgsrapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsmarkedet Rapporten er utarbeidet i henhold til NITO Taksts instruks ene bygger på innhentet dokumentasjon, eiers opplysninger og visuelle observasjoner supplert med enkle elektroniske søk/målinger og manuelle funksjonstester Funksjonstestingen er vilkårlig og omhandler ikke piper, ildsteder, varme-, sanitær- eller elektrisk anlegg På befaringsdagen var det pent vær etter en lengre periode med skiftende værtype Utvendig besiktigelse er gjort fra bakkenivå Det er ikke flyttet på løsøre eller inventar Tildekkede flater er derfor ikke vurdert Alle arealer er målt på stedet i henhold til "NS 3940:2007" og "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger " Standarden er formulert slik at arealene måles uten hensyntagen til lover og/eller byggeforskrifter Levetidsbetraktningene er gjort ut fra middels til lang levetid for byggematerialer av normalt god kvalitet grunnet de rådende klimatiske forholdene i området Tilstandsgraden er satt med bygge-/rehabiliteringsår som referanseår Normal slitasje gjennom bygningsdelens levetid må påregnes selv om dette ikke er spesifikt benevnt i rapporten Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler Om det finnes feil eller mangler som oppdragsgiver mener bør rettes, må takstmannen kontaktes før dokumentet benyttes Befaring Rekvirent: Elisabeth Overaa Takstingeniør: Leif Peder Kleven NITO Takst Rapportansvarlig: Leif Peder Kleven Befaringsdato: Tilstede: Takstingeniør L Peder Kleven og Elisabeth Overaa Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): Gro Elisabeth Overaa 2 Tomteareal: 2495m Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 116 Bnr 580 Adresse: Stjerneveien Nedre 6 B Drammen Dokumentkontroll Egenerklæring Bekreftet grunnboksutskrift Tidligere salgsoppgave utarbeidet av Dialog Eiendomsmegling datert Tidligere boligsalgsrapport utarbeidet av Jan-Erik Mikarlsen datert Kommunedelplan med tilhørende bestemmelser innhentet fra Drammen kommunes web-løsning Situasjonsplan innhentet fra Drammen kommunes web-løsning Eiendomsinformasjon innhentet fra EDR-eiendomsregisteret Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

5 Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Bygning oppført i gassbetong fra 1960 med noe utvendig vedlikeholdsetterslep Det er gjenstående utvendige arbeider etter utskifting av to kjellervinduer Grunnet alder og slitasje kan man påregne utskifting av taktekking, sløyfer, lekter og takpapp i overskuelig fremtid, se punktet "Taktekking" Av samme årsak er det påregnelig med utskifting/etablering av nytt drenssystem, se punktet "Drenering" Garasje må ha nytt tak inklusive undertak da dette ikke holder tett og det ble registrert råte Porten fungerer ikke som tiltenkt og må byttes Det ble registrert utvendig påfylling/lufting til utvendig nedgravet brenseltank, samt innvendig rørstrekk for fossilt brensel Det bør undersøkes om det ligger en tank i grunnen og hvorvidt denne skal saneres, se punkt om "Grunn og fundamenter" Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Tomannsbolig 1960 Underskrifter Tranby, 17 oktober 2012 Takstingeniør Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

6 Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Bygg : Tomannsbolig Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Halvpart av tomannsbolig - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Kjeller Sum bygning Bygg A: Halvpart av tomannsbolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 2 Trapperom, 2 soverom, bad og WC Kott 1 Entré, hall, stue/spisestue, kjøkken Trapperom Kjeller bad og kjellerstue Kjellerrom/bod Sum alle bygg 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Alle arealer er målt på plassen i hht "NS 3940:2007" og Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger " Garasje på 15 kvm BRA er ikke medtatt i ovennevnte arealoppstilling Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

7 Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Kommentarer til planløsningen En normalt god planløsning Grunn og fundamenter av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt Geotekniske undersøkelser er ikke foretatt, men grunnen antas å bestå av leire Antatt fundamentert på støpt såle mot kultet byggegrop Tilstandsgrad er ikke satt da fundamentering ikke er besiktiget Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Grunnmur av betong, innvendig isolert med pusset tresonitt Det ble kun registrert mindre sprekkdannelse i muren som vurderes som svinnriss og ikke kan tilskrives pågående skadelige setninger i grunnen Det ble registrert avskalling av puss, og muren bør ettersees av fagfolk TG 2 Det er for øvrig gjenstående mure-, tette- og overflatearbeider etter utskifting av to kjellervinduer TG 3 Drenering ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle TG: 3 Det ble ikke registrert utvendig fuktsikring av grunnmur Innvendige observasjoner av grunnmur viste tegn på fuktinntrengning i nedre del av muren der denne var synlig Det ble også registrert saltutslag som er et symptom på fuktinntrengning Dette antas å skyldes manglende eller sviktende drenering Levetid Normal levetid for drenssystem er år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

8 Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå TG: 2 Yttervegger av pusset gassbetong Bindingsverk kledd med liggende trepanel i inngangspartiet Noe sprekkdannelse i utvendig puss Vedlikehold anbefales Tørre vinduskarmer anbefales overflatebehandlet Levetid Reparasjon av pussystemer hvert år Ompussing anbefales normalt når løs/manglende puss utgjør mer enn 25 % av veggens areal Normal levetid for utvendig kledning av tre er år Vinduskarmer av tre anbefales beiset hvert 1-3 år Vedlikeholdsintervallet kan dobles om vinduskarmen males i stede for å beises Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Ytterdør av tre med glassfelt antatt fra byggeår Døren mangler tettelist mot karm Noe slark i lukkemekanisme TG 3 Ny dobbel terrassedør med store glassfelt fra 2009 er innsatt i stuevegg mot hage i stede for opprinnelig vindu Arbeidene ble utført i 2010 TG 1 Innvendige tredører hovedsaklig fra byggeåret Noe slark i lukkemekanismer TG 2 H-vinduer med dobbelt isolerglass fra 1987 i 1 og 2 etasje Enkelte vinduer er trege å åpne/lukke TG settes også grunnet alder TG 2 Vinduer i kjellerstue med dobbelt isolerglass uten datostempling montert i 2010 i følge eier TG 1 Koblete doble vinduer fra byggeåret i bad og bod i kjeller TG 3 Levetid Normal levetid for ytterdør av tre er år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

9 Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Normal levetid for innvendige dører av tre er år Normal levetid for vinduer av tre er år Normal reklamasjonsfrist for doble isolerglass er 5-10 år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Saltakkonstruksjon av plassbygde takstoler Kaldloft ventilert via luftespalter i gesimskasser og lufteventil i gavlvegger Kaldloft isolert mot 2 etasje etter byggeskikk fra byggeåret Stedvis noe mangelfull isolering da isolasjonen er sammenpresset eller fjernet TG 1 TG 2 Undertegnede registrerte ingen tegn til pågående lekkasjer i undertaket på befaringsdagen, men det ble registrert spor etter fukt, antatt etter tidligere lekkasje da det nå var tørt Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Eldre tak med tekking av eldre betongtakstein viser at det kan være behov for oppgradering grunnet alder Det er da påregnelig å måtte skifte takpapp, sløyfer og lekter i tillegg til takstein Taket er ikke besiktiget på nært hold utenfra grunnet manglende adkomst Undertak av rupanel, se punktet "takkonstruksjon" TG 2 Vindskier og vannbord med større vedlikeholdsbehov Det antas være stedvis råte i vindskier/vannbord og utskifting er påregnelig TG 3 Levetid Normal levetid for tak tekket med takstein er år Normal levetid for beisede vindskier/vannbord av tre er år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

10 Renner, nedløp og beslag Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Takrenner og taknedløp av malt sink Enkelte nedløp er ført vekk fra bygning i nedgravde drensrør Det ble observer større deformasjoner, rust og nedløpsfraglidning Renner, rennekroker og nedløp må oppgraderes TG 3 Beslagslåtte vannbord under vinduer TG 1 Levetid Normal levetid for takrenner/nedløp av sink er år Normal levetid for beslag til vindskier, vannbord og sålbenk er år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Utvendige smijernstrapper av nyere dato Håndløper kun på en side på hovedtrapp, håndløper på begge sider på trapp til terrasse Teknisk forskrift krever håndløper på begge sider for å forebygge personskade Ellers er trappene i god stand TG 3 Terrasse på terreng av tre uten synlige råteskader TG 1 Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale Peis med peisovnsinnsats i stue 1 etg, åpent ildsted i kjellerstue Pipe av murt teglstein med tre synlige sider fundamentert mot grunnen Sotluke i kjellerbod med tilstrekkelig avstand til brennbart materiale Kontroll utføres av stedelig brann- eller feiervesen og tilstandsgrad er derfor ikke satt Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

11 Etasjeskillere Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik TG: 2 Etasjeskillere av trebjelkelag med uviss isolering Det ble registrert noe uregelmessigheter i gulv i 2 etasje, men ikke mer enn hva som vurderes som normalt i forhold til bygnings alder Det ble registrert noe knirk i ganggulv i 2 etasje Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt TG: 3 Kjeller med lav takhøyde, cirka 2 meter Deler av kjeller er innredet til oppholdsrom Det bemerkes at arealene ikke tilfredsstiller krav til oppholdsrom blandt annet fordi planet mangler utgang til sikkert sted og på grunn av for lite lysflate og manglende utsyn Grunnmuren er innvendig utlektet og kledd i arealer i kjeller som benyttes som oppholdsrom Dette betegnes normalt som en risikokonstruksjon da det kan legge forholdene til rette for mugg- og råtesopp som kan være vanskelig å oppdage på overflatene Det ble ikke registrert skadesymptomer på utlektet overflate ved befaringen Eier opplyser at veggplater ble skiftet i 2009 uten at skade ble avdekket Det anbefales imidlertid å undersøke forholdet nærmere Det ble avdekket saltutslag under gulvbelegg i kjellerrom, noe som indikerer fuktgjennomg fra byggegrop Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

12 Bad, 2 etasje Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr TG: 2 Våtrom fra 2004 (i følge tidligere eier) innredet med badekar med dusjvegg og dusjutstyr samt frittstående servant Ventilert via vegg- og takventil Gulvsluk av plast med synlig vanntett membran klemt med skrudd klemring Tilstandsgrad settes til 2 da badet nærmer seg 10 år gammelt (se levetidsbetraktning) Elektronisk søk på erfaringsmessig utsatte steder ga ingen indikasjoner på at skadelig fukt er etablert i konstruksjonen Levetid Levetiden for et moderne våtrom anslås til år Levetiden kan variere betraktelig avhengig av kvalitet på utførelse og den daglige belastning Bad, Kjeller TG: 3 Bad fra 2009 innredet med vegghengt klosett med innebygget sisterne, dusjhjørne og servantskap Opprinnelig støpejernsluk i gulv, hjelpesluk av plast i dusj Det ble ikke påvist vanntett membran i gulv Mekanisk ventilert via vifteventil i vegg men mangler åpning for tilluft Elektronisk søk på erfaringsmessig utsatte steder ga ingen indikasjoner på at skadelig fukt er etablert i konstruksjonen Tilstandsgrad sette da det ikke kunne påvises menbran i gulv, og fordi opprinnelig gulvsluk ikke er skiftet slik at membran kan festes fag- og forskriftsmessig Levetid Levetiden for et moderne våtrom anslås til år Levetiden kan variere betraktelig avhengig av kvalitet på utførelse og den daglige belastning Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

13 Toalettrom Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet TG: 3 Toalettrom i 2 etasje innredet med nyere toalett og frittstående servant Ventilert via opprinnelig takventil men mangler åpning for tilluft Tilstandsgrad settes grunnet manglende tilluft Elektronisk søk på erfaringsmessig utsatte steder ga ingen indikasjon på at skadelig fukt er etablert i konstruksjonen Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr TG: 1 Kjøkken innredet med malte profilerte fronter i over- og underskap, malte glatte fronter i høyskap og laminert benkeplate, frittstående kjøleskap, integrert komfyr og koketopp Dobbel utslagskum av rustfritt stål Opplegg for oppvaskmaskin Ventilert via ventilator tilkoblet kanal ført ut gjennom yttervegg Elektroniske søk på erfaringsmessig utsatte steder ga ingen indikasjon på at skadelig fukt er etablert i konstruksjonen Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert TG: 3 Malt trapp av tre mellom 1 og 2 etasje med håndløper på kun en side Malt trapp av tre mellom kjeller og 1 etasje Trappen mangler håndløper på begge sider Tilstandsgrad settes grunnet mangelfull sikring av trappene Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

14 VVS Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter TG: 2 Nyere vanninnlegg av plast, nyere utvendig bakkekran og innvendig hovedstoppekran av kuleventiltypen Vannmåler til begge enhetene i kjellerrom Vannledninger dels av kopper, dels av PEX (plast) Avløpsledninger dels av plast, dels av støpejern 200 liters varmtvannsbereder fra 2008 plassert i kjellerrom Tilstandsgrad settes til 2 da anlegget består av en blanding av nytt og gammelt Levetid Normal levetid for vannledninger av kobber er år Normal levetid for vannledninger av plast er år Normal levetid for avløpsledninger av støpejern er år Normal levetid for avløpsledninger av plast er år Normal levetid for varmtvannsberedere er år Elektrisk anlegg Dels skjult elektrisk anlegg Nytt sikringsskap med automatsikringer i kjellerrom og dels nye kurser Trefaset anlegg med jordfeilbryter og overspenningsvern Tilstandsgrad er ikke satt da takstmannen ikke innehar den nødvendige kompetanse Kontroll av autorisert installatør anbefales derfor på generelt grunnlag Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget ene er basert på visuelle observasjoner Terrenget faller ikke fra grunnmur Det anbefales å etablere fal så regn- og smeltevann renner vekk fra bygningen TG 3 Nyere levegger rundt treplatting på terreng TG 1 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 13 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

15 Garasje generelt Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno TG: 3 Eldre garasje på 15 kvm med en biloppstillingsplass Uisolerte bindingsverksvegger kledd med korrugerte stålplater og trepanel Det ble avdekket råte i undertak og både undertak og tekking må legges om Garasjeporten går ikke å lukke, og porten må byttes Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 14 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

16 Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Verdi- og lånetakst Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen Ja Nei livsløpsstandard Driftsutgifter pr år alle bygg Ca kr 46000,- Reguleringsmessige forhold Bto-inntekt årsleie (egenleie ikke vurdert) Området har betegnelsen "Nåværende boligområde" i hht kommuneplanens arealdel med planid KPL og ikraftredelsesdato 2/26/2008 Kummuneplan med tilhørende bestemmelser følger som vedlegg til denne takst Kommentarer til grunnboksblad (evt sameiekontrakt) HEFTELSER: Ingen heftelser av betydning for takst er registrert i grunnboken SERVITUTTER: /04/1943 Erklæring/avtale ang oppførelse av branngavl /07/1959 Erklæring/avtale Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger mv GJELDER DENNE MATRIKKELEN MFL /12/1960 Erklæring/avtale Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen /02/1962 Best om adkomstrett Rettighetshaver: knr:0602 gnr:116 bnr:581 Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 15 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

17 Tomt / område / miljø 2 Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Tomteareal (m ) Type tomt 249,5 Festet Punktfestet Eiet Beskrivelse Flat tomt opparbeidet med gruset gårdsplass og garasje på gruset biloppstillingsplass Gressplen med omkransende levegger Ellers opparbeidet med blomsterbed og prydbusker Opplysninger om adkomst, vann og avløp Adkomst fra offentlig vei Tilkoblet offentlig vann- og kloakksystem Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr Verdireduksjon -Hovedbygg 30 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Samlet sum beregnede byggekostnader = kr Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr Sum beregnet teknisk verdi = kr Markedsanalyse Renteøkning og usikkerhet knyttet til den internasjonale økonomien, skapte et meget tregt eiendomsmarked med stor ubalanse i tilbud og etterspørsel ultimo 2008 og primo 2009 Omsetningstiden økte og boligprisveksten ble negativ Nå har denne trenden snudd og boligmarkedet anses per i dag som velfungerende Hovedårsaken er blant annet den høye sysselsettingen og den lave boliglånsrenten som har ført til en økt optimisme blant aktørene i markedet Om den internasjonale uroen vi ser per dags dato fortsetter, vil det være grunnlag for lav boliglånsrente i overskuelig fremtid Dermed kan det antakelig forventes en videre prisvekst nærmeste år Dette er imidlertid forbundet med usikkerhet grunnet internasjonale forhold Takstobjektet ligger et veletablert boligfelt, beliggenheten er sentral og med kort vei til skoler og barnehager Størrelsesmessig passer eiendommen bra for småbarnsfamilier Overstående betraktninger, sett i sammenheng med eiendommens kurans, størrelse og prisnivå, medfører at det antas å være mange interessenter i markedet og omsetteligheten vurderes som god Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 16 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

18 Verdikonklusjon Stjerneveien Nedre 6 B Rapportansvarlig: Gnr: 116 Bnr: 580 Bjørkesvingen 2 G, pederkleven@argustakstno Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 17 av 17 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund