Kommunedelplan for Slemmestad drøfting av alternativer forslag til arealbruk

Transkript

1 Slemmestad 2030 Kommunedelplan for Slemmestad drøfting av alternativer forslag til arealbruk Utkast, 5.januar 2011 Visjon for Slemmestad 2030: Slemmestad er en levende liten by med nærhet til fjorden og grønne attraktive rekreasjonsområder. Det er et sted med identitet og særpreg, knyttet til unik geologi, stolt industrihistorie og et blomstrende kulturliv. 1

2 Røyken kommune, plan- bygg og oppmålingsenheten Innholdsfortegnelse 1. Forord Utbyggingsstrategier og alternativer strategier og bygrep Prinsipper for funksjonsdeling - alternativer Fordeling av ulike funksjoner/ formål i planområdet Alternativ 1: Fri flyt av funksjoner Alternativ 2: De tre porter Sonedeling og utbyggingsrekkefølge - alternativer Alternativ 1 - indre og et ytre sentrum Alternativ 2 - Skolen er sentrum Alternativ 3 - De tre porter Bebyggelsesstruktur, byggehøyder og tetthet Bakgrunn - akser og siktlinjer landskap Bebyggelse og landskap Prinsipper for utbygging i sentrum - alternativer Grid / kvartalstruktur eller lameller, rekkehus? Prinsipp 1: Amfi bygg med landskapet Prinsipp 2: Mur Kombinasjon av amfi og mur Vurdering av tetthet og byggehøyder Utbygging og tetthet føringer fra planprogrammet Tetthet, byggehøyder og kvalitet Generelt om byggehøyder Soner og delområder Forslag til arealbruk på sentrale områder/eiendommer alternativer Vaterland Industriområdet ved havna og fabrikktomta Eiendom på Odden eiet av Dnbnor Nilsemarka Dnbnor sin eiendom Tåjeåsen Dnbnor sin eiendom Forord Dette dokumentet er ment som bakgrunn for diskusjon i kommuneplanutvalget 11. januar 2011 om alternative løsninger på flere forhold i forbindelse med Slemmestad - planen. Etter forrige samling i Malmø / København har det skjedd en del utvikling i planarbeidet. Det ble arrangert en Workshop i oktober, ledet av profesjonelle konsulenter. Etter dette har de levert en rapport, hvor de foreslår en del hovedgrep/prinsipp (DRMA arkitekter, Rambøll, vedlagt). Avklaring av begrepsbruk: Vi har benyttet begrepet soner i flere sammenhenger; Sentrumssoner og andre soner(sone1): de angir områder med særskilte bestemmelser, f.eks sentrumssone, med bestemmelser og retningslinjer som er egnet for sentrumsområder. Sone 2 kan f.eks være områder med blandet bebyggelse som; enebolig, tomannsbolig, tett/lav og lavblokk? 2

3 Utbyggingssoner som angir rekkefølge i en fremtidig utbygging, sone 1 er det området som er prioritert først. (på den måten kan sentrumssoner og utbyggingssoner ofte være sammenfallende, men ikke alltid). I teksten nedenfor er det også angitt soner / områder, med ulike funksjoner, og det er foreslått å skille mellom dem. 2. Utbyggingsstrategier og alternativer strategier og bygrep I plan og bygningsloven 4-1. Planprogram, er det beskrevet hvilke krav som stilles til planer av vesentlig virkning for miljø og samfunn: Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas og være særlig berørt. Hvilke alternativer som blir vurdert og behovet for utredninger. Forslag til planprogram sendes til høring og legges ut til offentlig ettersyn samtidig med varsel om planoppstart. Planprogrammet fastsettes ordinært av planmyndigheten. Ulike alternativer skal vurderes i forbindelse med planarbeidet. I det følgende drøftes også andre typer alternativer enn det som ble skissert i planprogrammet. 3. Prinsipper for funksjonsdeling - alternativer 3.1 Fordeling av ulike funksjoner/ formål i planområdet. I en overordnet plan av denne typen er det naturlig å vurdere hvor man skal plassere ulike typer funksjoner, som næring, handel, boliger og service. Skal man plassere ulike funksjoner jevnt fordelt i hele planområdet, eller skal man legge hovedvekten av boligene mot sjøen, handel og næring langs Slemmestadveien? Her følger noen alternative utviklingsstrategier: Alternativ 1: Fri flyt av funksjoner Næring, handel, bolig og service plasseres der det faller seg naturlig ettersom stedet gror frem, og interessenter melder seg. Det kan etableres en sentrumssone(med bestemmelser) hvor det åpnes for en blanding av funksjoner med en jevnt tett utnyttelse, for å få til en bymessig utvikling. For å få til god utvikling må man la markedet bestemme hvor ulike funksjoner plasseres, uten for mye innblanding. Kommunens oppgave blir å legge til rette for det. Dette alternativet kan kombineres med å satse på å gjøre barneskolen i Slemmestad (se Fig.3). Den ligger i sentrum av det definerte planområdet. Skolen og området rundt utvikles med høy kvalitet og det legges vekt å gjøre skolen til et viktig møtested for hele befolkningen i Slemmestad. Ved å la utviklingen springe ut fra dette punktet vil man benytte seg av en tradisjonell skolekretstankegang, samtidig vil kontakten mellom sentrum og Rortrunet styrkes Alternativ 2: De tre porter Hvert av de tre områdene rendyrker noen spesielle funksjoner/kvaliteter, dette tydeliggjøres gjennom begrepsbruk (se Fig.3). 3

4 Nyporten (dyrker det fornuftige): Ligger i området langs Slemmestadveien fra kommunegrensen med hovedfokus på krysset Vaterlandsveien /Slemmestadveien. Dette området preges i dag av næringsvirksomhet, dette er funksjoner som rendyrkes i dette området. Rortunet (dyrker det funksjonelle ): Dette området preges av nødvendige funksjoner som handel, private og offentlige service virksomheter og funksjoner. Havna (dyrker følelsene ): Sentrum ved havna preges i dag av nærheten til fjorden og de kvaliteter dette gir. Her er det grunnlag for å bygge videre på funksjoner knyttet til kultur og opplevelse. På disse tre stedene dyrkes ulike funksjoner på en måte som bidrar til at de tre bygger opp under hverandre istedenfor å konkurrere med hverandre, kontrastene mellom de ulike fokusområdene styrker hvert enkelt. Bruken av begrepet port henviser til tankegangen om en bymur med viktige adkomstpunkter gjennom ulike porter. Disse tre portene symboliserer og betoner tre viktige adkomster til Slemmestad gjennom en fiktiv bymur. Portene definerer den lille byen Slemmestad. 3. Sonedeling og utbyggingsrekkefølge - alternativer Med sone menes i denne sammenhengen: Det er flere formål med sonedelingen, den skal angi rekkefølge i utbygging og den skal gi mulighet til å fastsette ulike bestemmelser de forskjellige sonene. Det kan relateres til en ønsket utvikling fremover, angi retning på videre utbygging. Utbygging starter i Sone 1, med mulighet for å utvide sone 1 til et større område etter hvert, f.eks gjøre utbyggingssone 2 om til 1 og la sentrumsbestemmelsene gjelde, hvis det er naturlig. I Slemmestad kan det tenkes at utbyggingssone 3 aldri vil bli en del av sentrum (med bestemmelser) 4.1 Alternativ 1 - indre og et ytre sentrum Alternativ 1a: utbyggingen starter i indre sentrum, utbygging fortsetter ut i ytre sentrum når indre sentrum er ferdig utbygget, sone 1 utvides (se Fig.1). Alternativ 1b: Prinsipp med et indre og et ytre sentrum, de plasseres begge i sone 1(sentrumsbestemmelser) for å få til en dynamisk utbygging, man vektlegger utbygging av indre sentrum, men åpner opp for utbygging i hele området, med samme bestemmelser og rekkefølgekrav Ulemper med denne siste varianten er at man i liten grad kan styre utviklingen slik at sentrum kan bygges ut først. 4

5 Fig 1: Indre og ytre sentrum 4.2 Alternativ 2 - Skolen er sentrum Sentrumssone og rekkefølge i utbygging struktureres i forhold til dette prinsippet. Skolen blir et sentrum (0-punkt i en sirkel), som både utbyggingsrekkefølge og bestemmelser bestemmes ut fra. Fig 2: Skolen i sentrum 5

6 4.3 Alternativ 3 - De tre porter Soner og rekkefølge i utbygging struktureres i forhold til dette prinsippet. Vi får utbyggingssone 1 på tre steder, men med vekt på ulike funksjoner. I området rundt Rortunet er det allerede et press på å bygge tettere og høyere, så her vil det være en naturlig utvikling. Næringsutvikling er også ønsket langs Slemmestadveien i området fra Eternitveien til Vaterlandsveien. En sone 1 her vil være positivt for en utvikling i retning av en bystruktur med høyere estetisk kvalitet. (se nærmere beskrivelser nedenfor). Utbyggingssone 1 - sentrum ved havna - bestemmelser for sentrumssone 1 Utbyggingssone 1 - sentrum ved Rortunet- bestemmelser for sentrumssone 1 Utbyggingssone 1 - næringsutvikling langs Slemmestadveien- bestemmelser for næringsområder Fig 3: Utvikling med utgangspunkt i de tre portene 4. Bebyggelsesstruktur, byggehøyder og tetthet 5.1 Bakgrunn - akser og siktlinjer landskap Slemmestad har en flott beliggenhet med nærhet til fjorden og til åsene og det grønne rundt, til attraktive rekreasjonsområder. Beliggenheten helt i vannkanten er unik med den visuelle kontakten inn mot Oslo og utsikten videre utover fjorden er viktig å ivareta. Samtidig er det viktig å opprettholde synligheten ut til friområder og grønne drag fra sentrumsområdet gjennom åpninger i bebyggelsen. Det er noen viktige akser og siktlinjer som bør ivaretas i planen. Landskapet gir føringer, det er viktig å utnytte stedlige kvaliteter for å styrke kontakten mellom byen og fjorden. Et viktig grep vil være å åpne opp aksen mellom Rortunet og sentrum, slik at Boligveien kan passere Sekkefabrikken og fortsette ned mot havna. Aksen og sikten fra Vaterlandsveien mot fjorden er også viktig, samme gjelder siktlinjer på tvers av landskapsrommet, dalen. 6

7 Fig 5: Viktige siktlinjer i Slemmestad 5.2 Bebyggelse og landskap En sentral oppgave i forbindelse med utviklingen av Slemmestad er å vektlegge kontakten, visuelt og funksjonelt, mellom byen, bebyggelsen og landskapet. Topografien er spesiell i Slemmestad, med flere karakteristiske øst- vestgående koller og åser. Det er naturlig at bebyggelsen inspireres av landskapet. (se kart over topografi nedenfor)som landskapet, så bebyggelsen, den kan variere i høyde, det kan være høyhus ved siloene og høyhus i Vaterland osv. (varierende høyder som Slemmestad Brygges skisse til utforming av Vaterland se figur 6) 7

8 Fig 6: Topografien i Slemmestad 5. Prinsipper for utbygging i sentrum - alternativer 5.1 Grid / kvartalstruktur eller lameller, rekkehus? Hovedprinsipp: Grid/kvartalstruktur; den kan f.eks bestå av bygg med jevn høyde i hele planområdet på 3-5 etasjer, med gater plasser, torg og parker, med en blanding av offentlige, halvoffentlige og halvprivate og private som som kjennetegner en by Hovedprinsipp: Lameller/rekkehus; (eks på fabrikktomten) Fig 7-9: Sentrumsgrid, kvartalstruktur eller lameller 5.2 Prinsipp 1: Amfi bygg med landskapet Landskapet i Slemmestad er formet som et naturlig amfi. Dette prinsippet innebærer at man bygger med landskapet i dette tilfellet betyr det at det er naturlig å bygge mye høyere når man kommer inn mot Tåjeskråningen enn lenger ute. Man bygger lavere ned mot sentrum og havna (amfiet) og åpner mot fjorden. 8

9 5.3 Prinsipp 2: Mur Ideen er å bygge høyt og monumentalt i sentrum mot havna og satse på å skape en variasjon av større og mindre rom innenfor dette (en liten idyllisk middelalderby ) slik vi finner eksempler på i Bo 01 i Malmø 5.4 Kombinasjon av amfi og mur høyt mot fjellet, kvartaler i resten av fabrikktomta og Vaterland, men kvartalene varierer i høyde, er mulig også, spørsmålet er da hvordan vi da skaper kvalitetene i mellomrommene. Fig 10: Amfi og mur ulike prinsipper for utbyggig i sentrum Foto 1: Vågen i Arendal: Man kan bygge høyt mot havna og samtidig beholde amfiets virkning. I tillegg beholdes gode siktlinjer. Foto: Dagny Marie Bakke 9

10 6. Vurdering av tetthet og byggehøyder I planprogrammet til denne planen ble det satt opp tre ulike alternative forslag til tetthet, lav, middels og høy utnyttelse. I løpet av den tiden som har gått siden det har blitt et større fokus på viktigheten av å utvikle Slemmestad bymessig. Det er nå et politisk ønske om en større tetthet og høyere utnyttelse i de sentrale deler av Slemmestad, enn det som ble forutsatt i arbeidet med planprogrammet. Planprogrammets vurderinger i forhold til tetthet er fortsatt aktuelle i forhold til en realistisk utbygging de nærmeste årene. En utbygging vil på kort sikt begrenses av den til enhver tid gjeldende kapasitet på infrastruktur i området, det gjelder både VA og vei. På lang sikt kan man tenke seg tett bystruktur i området mellom Rortunet og sentrum, på kort sikt, hvis man ønsker en tett bymessig bebyggelse i sentrum så bør denne i første omgang konsentreres om Vaterland, fabrikkområdet og i mindre grad om utkantene. 6.1 Utbygging og tetthet føringer fra planprogrammet 1) LAV Ca. 200 nye boliger, maks. 3 etasjer, vekst i område 1,2 og 3, svak fortetting forøvrig 2) MIDDELS (i tråd med gjeldende kommuneplan) BOLIG NÆRING KULTUR Som i dag, men ikke lagervirksomhet på fabrikktomten, detaljhandel i sentrum boliger. Tett/lav bebyggelse 2-4 etasjer. Tettest i områdene 1,2, eneboliger på Tåje. Noe fortetting 3) HØY boliger, maks 4 6 etasjer. Tettest innenfor 1 og 2, blandet på Tåje. Stor fortetting, utbygging i Nilsemarka Fig 11: Matrise fra planprogrammet Større tilbud av verksted, service, handel og kontor virksomhet på fabrikktomten, mer detaljhandel, restauranter og kafeer i sentrum. Storhandel og større arbeids- plasser på fabrikktomten. Detaljhandel, kontor, hotell og restauranter i sentrum. Vekst på Bjerkås og på Rortunet. Som i dag; kulturhus og kulturskole Nytt bibliotek og geologisenter Lokalt kulturhus Kommunens kulturhus med kino, bibliotek mm. Svømmehall Geologisenter Regionalt senter for kultur! Matrisen viser ulike alternativer; lav, middels og høy tetthet, med varierende innslag av bolig, næring og kultur. Dette er prinsippalternativer med skissering av boligantall og aktuelle virksomheter. I forbindelse med videre planlegging og konsekvensutredning vil disse tingene drøftes på et mer detaljert nivå. Da vil man også gå inn i nærmere drøfting av de ulike delområdene. Hvor tett og omfattende skal man bygge ut? Skal man satse på lav, som i dag (uten ny plan), middels eller høy (planmessig) utnyttelse av de sentrale eiendommene? Hvor stort innslag skal man ha av bolig, næring og kultur? Det er i dag de sentrale områdene i Slemmestad, sentrum og fabrikktomten som har det største potensial for utbygging. 10

11 6.2 Tetthet, byggehøyder og kvalitet Vi har også gjort en skjønnsmessig vurdering av utbyggingspotensialet på de ulike eiendommene (se tabell). Når man tar med den totale eiendommen, så må man i tillegg til tomtearealet legge til gateareal samt areal til parker og offentlige plasser. En tomt kan f.eks være et storkvartal, innenfor dette igjen vil det være behov for adkomstveier, gangveier, lekeplasser felles og privat uteareal og areal til parkering. P-plasser og veiareal kan ikke regnes med i regnestykket som gjelder felles uteareal. For å utnytte tomtene så godt som mulig er det best å plassere det meste av parkeringen i kjeller. På bakken vil det konkurrere med det utearealet som er en begrenset ressurs i forhold til maksimal utnyttelse (tetthet) Hvilke bebyggelsesstruktur man velger er også helt avgjørende for hvor tett men kan bygge (enebolig kontra blokk). Høyde på bygninger må sees i sammenheng med bredde på gater. Jo høyere bygninger jo bredere må gatene være for å få inn tilstrekkelig lys og luft. Noen steder kan man tillate smale smug og høye hus men det må være unntaket, ikke regelen (eks fra Asker). På et overordnet plannivå kan vi derfor ikke (bør ikke) for hver enkelt eiendom fastsette eksakte utnyttelsesgrader. Det må komme som følge av en mer detaljert områdereguleringsplan for sentrumsområdet. I en slik plan må hovedgatestruktur og offentlige plasser parker avsettes i tillegg til tomtene. Eventuelt kan man på dette plan- nivået lage visse skissemessige føringer for gate og tomtestruktur for deretter å lage detaljreguleringsplaner for stortomter eks. Fabrikktomta eller Vaterland som hver sin stortomt. Det viktigste vi gjør på dette plannivået er å stille krav til kvalitet på det som planlegges/ bygges, samt gi føringer til valg av bebyggelsesstruktur byggehøyder og tetthet. 11

12 Fig 11: Sentrale eiendommer i Slemmestad. Mulig utbyggingspotensial i utvalgte områder i Slemmestad Eiendom Areal i daa Vaterland, deler av fabrikktomta, Slemmestad Brygge 23 57,5 82,8 112,7 Fabrikktomta, DNB Nor sin eiendom , ,5 Nytt anlegg for Norcem 19 47,5 68,4 93,1 Industritomt ved havna - Norcem sin eiendom 19 47,5 68,4 93,1 Nilsemarka - DNB Nor sin eiendom ,2 205,8 Tåje - DNB Nor sin eiendom (antatt størrelse - mye grønt) % BYA 30% BYA 35% BYA SUM ,8 1362,2 Det er lagt følgende forutsetninger til grunn: 100 kvm pr boenhet(ved en dobling halveres antallet boenheter) Det bygges i snitt 4 etasjer med boenheter 25% BYA gir 2,5 boenheter pr dekar Det forutsettes at parkering skjer i form av P-kjeller. 12

13 6.3 Generelt om byggehøyder I kommunedelplanen foreslås overordnede rammer for byggehøyder i de nye utbyggingsområdene i Slemmestad. Med overordnede rammer menes angivelse om maksimal gesims/mønehøyde og gjennomsnittlig etasjeantall for ny bebyggelse innenfor et nærmere angitt område eller felt. Hensikten med å fastlegge maksimale byggehøyder er først og fremst å sikre viktige kvaliteter, som for eksempel siktlinjer, god tilpassing til særskilt viktige bygningsmiljøer, kontinuitet og sammenheng mellom bebyggelse i de forskjellige områdene, sjøen osv. Videre er det også viktig å angi byggehøyder for å sikre riktig utnyttelse av sentralt beliggende tomter. Vanlig praksis er at byggehøyder fastlegges i den enkelte reguleringssak. Erfaring fra andre områder og andre kommuner viser imidlertid at dette skaper liten forutsigbarhet, både for kommunen og for utbyggere og naboskap. Praksisen kan også føre til at byggehøydene øker fra prosjekt til prosjekt, og at etablerte byggehøyder i et område utfordres i hver enkelt påfølgende reguleringsplan. Vurderingene som gjøres i en kommunedelplan er overordnede og det bør tas høyde for at vurderinger om byggehøyder i forbindelse med detaljplaner kan konkludere med at kommunedelplanen bør fravikes. Dette må i så fall begrunnes med utgangspunkt i de mål for byutviklingen som fastlegges i kommunedelplanen. Videre må det dokumenteres at viktige kvaliteter ikke reduseres som følge av økte byggehøyder. 7. Soner og delområder Her følger et forslag til inndelinger av planområdet i delområder Sentrum - Vaterland - Fabrikkområdet ved havna - Fabrikktomta - Tåjestranda - Odden. Rortunet og Boligveien - Heimannsåsen - Området Boligveien, Rortunet, Bøbekken og Odalsveien. Boligområder, idrett og grøntområder - Nyveien/ Ødegårdsmarka - Slemmestadåsen (ytterst på Odden og sørover). - Nilsemarka og ungdomsskolen - Næringsområdene langs Slemmestadveien og Eternittveien (Bjerkås). - Tåjeåsen 13

14 8. Forslag til arealbruk på sentrale områder/eiendommer alternativer. 8.1 Vaterland Dette er det viktigste sentrumsområdet, her er det flere verneverdige bygg, gateløp, plasser, parker som bør bevares/utvikles videre. Dette området vil preges av stor variasjon både i bygningstyper og byggehøyder. Denne blandingen mellom nytt og gammelt vil være noe som vil gi dette området sin spesielle karakter. Vaterland, skisse Slemmestad Brygge sin egen skisse for området viser en variert bebyggelse både i høyde og volum. De forslår å bygge også på det grønne området ved havnen. Ved å gjøre dette flyttes havnefronten utover, på den måten vinner de dybde til å ta imot rutebåten til/fra Oslo. Istedenfor et stort åpent rom så forflyttes fokuset nærmere havna. Mange mindre små og intime rom og plasser oppstår innenfor. Skissen viser også at det er tatt hensyn til verneverdig bebyggelse, ved nedtrapping av nabobebyggelse. Det er også foreslått noen høyere bygninger. Disse kan fungere som svar til høye bygg i fabrikkområdet. De kan antakelig uten at det virker problematisk for helheten være noe høyere enn det som er vist i skissen. Spørsmålet om vi bør beholde havneparken slik den er i dag eller utvikle havnefronten(som i eksempelet), må drøftes videre i en detaljplan for sentrum 8.2 Industriområdet ved havna og fabrikktomta En forutsetning for byutvikling på dagens industriområde ved havna er at Norcem enten flytter sin virksomhet lenger ut. Hele Norcems areal er på ca 38 dekar. Hvis areal frigjøres som vist på skissen vil ca 19 dekar være tilgjengelig for sentrumsbebyggelse. Det vil være plass til mer enn 110 boenheter på dette arealet. 14

15 Flytting av Norcem sitt anlegg Forslag til utnyttelse av Fabrikktomta samt Norcems eiendom ved havna Alternativ 1: Rive eksisterende bebyggelse ved havna. Alternativ 2: Transformere eksisterende industribebyggelse ved havna. Denne bebyggelsen har stor betydning for området/stedets karakter og identitet. Før detaljplan i området utredes mulighetene for gjenbruk av bygninger. Utlysning av arkitektkonkurranse. Transformasjon innebærer en forvandling av en bygning gjennom tilpasning til ny bruk, og skiller seg fra ombygging, rehabilitering og modernisering ved at det nye innholdet representerer et kraftig brudd med tidligere bruk. Ved endring av selve hensikten med bygningen, blir identitetsverdien løftet fram på en ny måte. Bygningsmassen representerer idag en viktig miljøverdi, gjenbruk av solide konstruksjoner i stål og betong sparer miljøet for enorme mengder avfall fra riving, og hindrer utslipp 15

16 fra ny produksjon. En del av bygningene har en sterk identitetsverdi, som bærer av sosialhistoriske og industrihistoriske minner. (fra rapport Ingrid Kirkerud) Industriområdet ved havna, et transformasjonsområde?(foto: Dagny Bakke) Miljøboliger( ill: Rainer Stange) På fabrikktomta er det i dag svært åpent, foruten slambassengene og tilhørende konstruksjoner er det ikke bygninger med vesentlige verdier i dette området. Her er det mulig å benytte den bratte bakveggen på ca 40 meter som bakvegg for høy bebyggelse (7 11). Fra denne bebyggelsen kan det etableres direkte kontakt og adkomstmulighet til parkområder i bakkant; Tåjeområdet. 8.3 Eiendom på Odden eiet av Dnbnor Alternativ 1: Området forblir et LNF-område som idag. Opprusting av parker i området bekostes av utbygging i sentrumsområdet. Alternativ 2: Eiendommen reguleres til boligformål. Forutsetninger er at bebyggelsen tar hensyn til silhuettvirkningen fra sjøen og at de bidrar til opprusting av veier oa. Forslag til utnyttelse av eiendom på Odden 16

17 Forslag til utnyttelse av eiendom på Odden 8.4 Nilsemarka Dnbnor sin eiendom Alternativ 1: Dnbnor sin eiendom som ligger nedenfor Nilsemarka borettslag er dag avsatt til næringsformål. Dnbnor Eiendomsutvikling foreslår utbygging med næring. Alternativ 2: Det foreslås at området endres til boligformål Forslag til utnyttelse av eiendom i Nilsemarka 17

18 8.5 Tåjeåsen Dnbnor sin eiendom Forslag til utnyttelse av eiendom på Tåje Alternativ 1: Dnbnor foreslår en utbygging i Tåjeområdet med opp mot 185 enheter fordelt på eneboliger, blokker, rekkehus, tett/lav bebyggelse. Dnbnor har tatt utgangspunkt i gjeldende kommuneplan. (Kommunen har ikke kunnet la tidligere planer være førende på denne måten. Etter igangsetting av planarbeid i 2008, måtte hele planområdet gjennom ny vurdering av flere forhold, blant annet grønnstruktur, biologisk mangfold etc.) Alternativ 2: Hjertet av Tåjeåsen / Tåjekogen avsettes til park- rekreasjonsareal. Når sentrumsområdene bygges med høy utnyttelse og stor tetthet, er det viktig å bevare noen nære rekreasjonsarealer. Tåjeområdet er i tillegg et verdifullt område både med hensyn til geologi og botanikk, biologisk mangfold. Dette er verdier som blir stadig sjeldnere og dermed også viktig å ta vare på. I hjertet av dette området kan det anlegges naturstier med informasjon om de forekomster som befinner seg i området. Deler av Tåje foreslås bygget ut til bolig og næring: Hellingen mot sjøen: Langs Tåjeveien fortettes med eneboliger innerst i Tåjeveien i skrenten bak Norcems nye anlegg åpnes det opp for terrassehus/leilighetsblokk. Adkomst Eternittveien: I dette området (se kart) åpnes det opp for bygging av enkelte av de delfeltene som Dnbnor foreslår. Bak Statoil har de også avsatt tomt til barnehage, dette burde istedenfor benyttes til næring og kobles til næringsområdet langs Slemmestadveien. 18