Tilrettelegger: Investorrapport 2012/I

Transkript

1 Tilrettelegger: Investorrapport 2012/I DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

2 investorrapport 2012/I 2 Innhold Dette er fortin Nøkkeltall 4 Leder 5 Nytt siden sist 6 Eiendomsporteføljen 6 Porteføljeoversikt 7 Likviditet skaper verdier 8 Verdiutvikling 10 Markedskommentar fra DNB Markets 12 Makrokommentar fra DNB Markets 14 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS har igjen som formål å investere, eie og forvalte en diversifisert portefølje av eiendommer og eiendomsrelaterte prosjekter tilrettelagt eller anbefalt av DNB Markets. FORTIN AS har ansvaret for drift og forvaltning av de enkelte eiendommene. Hovedfokus for virksomheten de neste årene er å skape avkastning for våre eiere, og sørge for god og aktiv forvaltning av våre eiendommer. FORTIN AS betyr «lite fort» og navnet har også forbindelser til en tidligere norsk krigerhøvding i Shakespeares Hamlet. Dette gir oss både den nordiske og den eiendomsmessige linken. På våre nettsider finner du mer informasjon om selskapet.

3 investorrapport 2012/I 3 Overordnet selskapsstruktur DnB NOR Eiendomsinvest I ASA FORTIN AS Eiendom Eiendom Eiendom

4 investorrapport 2012/I 4 Nøkkeltall Denne rapport er utarbeidet av Fortin AS i samarbeid med DNB Markets, en divisjon i DNB Bank ASA. Rapporten baserer seg på opplysninger fra Fortin AS og for øvrig fra kilder som er vurdert som pålitelige. Dette innebærer ikke at det kan gis noen garanti for at informasjonen i rapporten er presis eller fullstendig. Nøkkelopplysninger Etablert: 30. desember 2005 Gjenværende levetid 1 : Minimum 5 år Belåningsgrad: Ca. 78 % Rentesikringsgrad: Ca. 100 % Likviditet: Begrenset Forvalter: FORTIN AS Teknisk og økonomisk forvalter: BASALE AS Alle opplysninger om fremtidsrettede forhold er forbundet med en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for framtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet både til forhold i markedet og til selskapene, Fortin AS og DNB NOR Eiendomsinvest I ASA. Endringer i markedene kan komme raskt og vil kunne få stor betydning for utviklingen i aksjekursen i DNB NOR Eiendomsinvest I ASA. Denne rapporten må ikke oppfattes som et tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjene. Fortin AS og DNB Markets påtar seg intet ansvar for direkte eller indirekte tap eller utgifter knyttet til handlinger som er basert på forståelsen av og/eller bruken av denne rapporten. Regler om konfidensialitet kan også begrense utvekslingen av informasjon i DNB Bank ASA og dermed den informasjon som DnB Markets har tilgang til. Denne rapport er til selskapets aksjonærer og er ikke ment for offentlig publikasjon. DNB Markets, en divisjon i DNB Bank ASA, organisasjonsnummer i Foretaksregisteret, er medlem av Norges Fondsmeglerforbund og underlagt tilsyn av Finanstilsynet. Ytterligere informasjon om DNB Markets og DNB Bank ASA finnes på Alminnelige forretningsvilkår for DNB Markets er tilgjengelig på markets. 1) Såfremt markedsforholdene tillater det. Eiendomsporteføljen Markedsverdi eiendomsportefølje: Ca. NOK 10,7 milliarder Geografisk fordeling: Norge ca. 41 % Sverige ca. 59 % Segmentfordeling: Kontor ca. 68 % Lager ca. 9 % Butikk ca. 12 % Hotell ca. 5 % Innendørs parkering 3 % Annet ca. 3 % Årlig leieinntekt: Ca. NOK 838 millioner Samlet areal: Ca m 2 Økonomisk ledighet: Ca 4,4 % (av brutto leie) Vektet lengde leiekontrakter: Ca. 4,8 år Kursopplysninger * Verdi per aksje (VEK): NOK 44,90 Salgskurs/ Kjøpskurs: Kurssetting av aksjen er suspendert Ligningskurs per aksje: NOK 5,82 Høyest VEK: NOK 106,22 ( ) Lavest VEK: NOK 31,75 ( ) Endring VEK: Siden oppstart 52 % Siste 3 år 17 % Siste 2 år 44 % Siste 12 måneder 8 % * Eksklusive transaksjonskostnader

5 investorrapport 2012/I 5 INDUSTRIELT OG LANGSIKTIG PERSPEKTIV Ved emisjon og salg av enkelteiendommer har vi nå tilført selskapet vesentlige ressurser. Administrerende direktør Knut Styrvold Høsten 2011 og starten på 2012 har for Fortin vært begivenhetsrike. Med utgangspunkt i at europeisk økonomi i løpet av våren og sommeren 2011 viste klare signaler på økt usikker het og risiko for at dette også vil smitte over til Sverige og Norge og eiendomsbransjen, initierte vi flere tiltak for å styrke selskapet og gjøre oss bedre i stand til å stå i mot et eventuelt mer ruskete marked de nærmeste årene. Med bakgrunn i dette kan vi nå oppsummere at vi ved emisjon og salg av enkelteiendommer har tilført selskapet vesentlige ressurser. Totalt dreier det seg om en kapitaltilførsel på ca. NOK 600 millioner etter at lån på de samme eiendommene er innfridd. I tillegg har vi løst refinansieringen av alle lån med forfall ut Dette medfører at vi er bedre rustet til å stå i mot markedsmessige svingninger, og det har gitt oss kraft og mulighet til å inngå leieavtaler hvor det har vært krav til vesentlige investeringer i eiendommene. Som eksempel kan nevnes nybygg til ca. SEK 100 millioner og samtidig inngåelse av 10 års leiekontrakt med Stadium for både eksisterende og nye arealer i vår eiendom i Norrköping. Dette igjen gjorde dette prosjektet meget interessant for investorer, og etter flere henvendelser er det inngått avtale om salg av eiendommen slik at kjøper finansierer nybygget. Vi frigjør dermed likviditet ved salget samtidig som vi slipper å finansiere nybygget i perioden frem til ferdigstillelse. I vår handelseiendom i Kungens Kurva utenfor Stockholm har vi gjennom hele 2011 ført forhandlinger med en stor internasjonal aktør om leieforhold på ca m 2. Inngåelse av denne leiekontrakten medfører at eiendommen må restruktureres og det må gjennomføres vesentlige investeringer på i størrelsesorden SEK 60 millioner. Leiekontrakt for 20 år ble inngått medio desember og nå i måneds skiftet januar/februar 2012 kunne vi også offentliggjøre navnet på leietager; Decathlon, som er Europas største kjede innenfor sport. Denne kontrakten med tilhørende investering hadde ikke vært mulig uten at ovennevnte tiltak hadde vært gjennomført. Dette åpner samtidig opp for en ny start for dette eiendomsprosjektet ved at attraktiviteten til en stor leietager kan benyttes til å etablere nye leieforhold også i resten av bygget. I Klarabergshuset i Stockholm har vi i løpet av desember inngått leieavtaler på ca m 2 for arealer som hadde leieutløp pr mai Årsleien for disse arealene er ca. SEK 28,3 millioner, men med tilhørende krav til investeringer. Utover dette pågår det forhandlinger med store leietagere i Kista, noe som vil kreve vesentlige investeringer i oppgradering av eksisterende bygg og muligvis også igangsetting av nybygg. Den tilførte kapitalen er derfor en helt klar forutsetning for å kunne gjennomføre disse forhandlingene og investeringene. Dette kommer i tillegg til alle løpende leieforhold som skal forlenges eller reforhandles. Vi er med andre ord definitivt over i en aktiv forvaltningsfase hvor tett kontakt med leietagere og langsiktighet er en forutsetning for å skape resultater. Langsiktighet som ytterligere kommer som en følge av at våre rentesikringer med utgangspunkt i dagens rentemarked har en stor negativ verdi og først vil gå mot null om 5 6 år dersom ikke renten stiger vesentlig i denne perioden. Summen av disse forhold gjør at vår strategi fortsatt vil være industriell tenking, langsiktighet i forvaltningen av eiendommene og mål om å gjeninnhente verdier av aksjene ved å skape attraktivitet i aksjene/selskapet fremfor å realisere enkelteiendommer med tilhørende utbetaling til aksjonærene. Knut Styrvold Administrerende direktør

6 investorrapport 2012/I 6 Nytt siden sist > Det er gjennomført en rettet emisjon på brutto NOK 250 millioner mot eksisterende aksjonærer. > > Reforhandling av eksisterende lån til FORTIN-konsernet, med forfall i 2012, til akseptable betingelser er gjennomført. Eiendommene Fredrik Langes gate 19/21 og Storgata 69 i Tromsø ble ved årsskiftet solgt for å supplere behovet for likviditet. > > > Også bygget SjølystArken ble tidlig i 2012 avhendet. Selskapet er fornøyd med transaksjonen som gir et vesentlig likviditetsmessig bidrag. Den store europeiske sportskjeden Decathlon har tegnet leiekontrakt på m 2 i eiendommen Bo;X i Kungens Kurva i Stockholm. I Klarabergshuset er brutto m 2 nyutleid, fordelt mellom aktørene Chartis Europe, Emric Partners AB og Ongame > > Services AB. Total årsleie for disse kontraktene utgjør ca. MSEK mars åpner første del av utviklingsprosjektet Skandinaviske Handelsparker, Töcksfors Handelspark. Oppgjør av industrieiendommen Norsk Kylling på Støren ble gjennomført i november 2011, som et naturlig ledd i Selskapets strategi om konsentrering av eiendomsporteføljen. eiendomsporteføljen Svanholmen Sandnes Areal m² FORTIN AS har pr en portefølje av eiendommer med en tilgangsverdi på ca. NOK millioner. Justert for gjennom førte salg i løpet av 2012 utgjør markedsverdien av selskapets portefølje, inklusive deleide eiendommer, ca. NOK millioner. Eiendomstyper Selskapet skal gi en diversifisert eksponering mot eiendomsmarkedet. Derfor har selskapet investert i flere typer eiendom. Kontoreiendommer er det viktigste segmentet og utgjør den største leievektede andelen av porteføljen. FORTIN har også bygd opp porteføljer med handel, logistikk og industri. Selskapets eiendomsportefølje har etter gjennomførte salg i 2012 et samlet areal på ca m 2. Geografisk fordeling Porteføljen har en geografisk fordeling med hovedvekt på Stockholm og Oslo, men er også sterkt representert i Stavanger, Trondheim og det øvrige Østlandsområdet samt i Sør-Sverige for øvrig. Leietagere Selskapet har en diversifisert leietagerstruktur med leietagere fra mange ulike bransjer. Dette gjør at selskapet blir mindre utsatt for konjunktursvingninger i enkeltbransjer. Leiekontraktene har en vektet gjennomsnittlig lengde på ca. 5 år. Dette gjør selskapet godt rustet til å håndtere endringer i leiemarkedet, og gir en trygg, stabil kontantstrøm. Deleide selskap I denne rapporten er nøkkeltall for selskapets deleide eiendommer beregnet ut fra FORTINs respektive eierandel i disse selskapene.

7 investorrapport 2012/I 7 Porteføljeoversikt Eiendom Norge Type eiendom Beliggenhet Areal m 2 Austbøgården KONTOR HUNDVÅG m 2 Koppholen 20 KONTOR SANDNES m 2 Dronningensgate 13 KONTOR OSLO m 2 Rådhusgata 3 KONTOR TROMSØ m 2 Helsfyr Atrium, Innspurten 15 KONTOR OSLO m 2 Kongsberg Industri KONTOR KONGSBERG m 2 Sjølyst Arken, Karenslyst allé 54, 56, 58 1 KONTOR OSLO m 2 Sommerrogaten KONTOR OSLO m 2 Telenorbygget, Otto Nielsensvei 12 KONTOR TRONDHEIM m 2 Verven 4 KONTOR STAVANGER m 2 Bragernes Torg 2A KONTOR/HANDEL DRAMMEN m 2 Øvre Storgate 4-6 KONTOR/HANDEL DRAMMEN m 2 Fredrik Langes gt 19/21 1 KONTOR/HANDEL TROMSØ m 2 Storgaten 69 1 KONTOR/HANDEL TROMSØ m 2 Bogstadveien 3, 5, 7 HANDEL OSLO m 2 Bjølsenhallen, Moldegata 1 HANDEL OSLO m 2 Solheimsveien 10 HANDEL LØRENSKOG m 2 Svanholmen 19 HANDEL SANDNES m 2 Telemarksporten, Prestmoen 6, 8, 12 HANDEL PORSGRUNN m 2 Fossegrenda senter HANDEL TRONDHEIM m 2 Gamle Ringeriksvei 61 HANDEL BEKKESTUA 530 m 2 Teisenveien 18 HANDEL OSLO 804 m 2 Tårnåsen Senter HANDEL SOFIEMYR m 2 Vårveien 21 HANDEL Drammen 870 m 2 Østre Rosten HANDEL TILLER TRONDHEIM m 2 Grimstad hotell, Kirkegata 3 HOTELL GRIMSTAD m 2 Dyrskueveien 44 LOGISTIKK KLØFTA m 2 Nedre Eiker vei 65 LOGISTIKK DRAMMEN m 2 Holsekerveien 81 LOGISTIKK/HANDEL ULSTEINVIK m 2 Myrane LOGISTIKK/HANDEL MÅLØY m 2 Stålfjæra 24 ANNET OSLO m 2 Badehusgaten 41 PARKERING STAVANGER m 2 Eiendom Sverige Type eiendom Beliggenhet Areal m 2 Klarabergshuset, Västre Järnvägsgatan 1 7 KONTOR STOCKHOLM m 2 Borgardfjord 2 KONTOR STOCKHOLM m 2 Färöarna 1 KONTOR STOCKHOLM m 2 Reykjavik 1 KONTOR STOCKHOLM m 2 Bo:X, Pentagonen HANDEL STOCKHOLM m 2 Skandinaviske Handelsparker / Töcksfors Handelspark 2 HANDEL SVERIGE 0 m 2 Aronsborg Konferenshotel, Helgövägen 6 14 HOTELL BÅLSTA m 2 DC-100, Vätet 2 LOGISTIKK NORRKÖPING m 2 Sveareal DIVERSE SVERIGE m 2 Sum m 2 Sum justert for salg i m 2 ¹ solgt i 2012 ² utviklingsprosjekt

8 investorrapport 2012/I 8 Likviditet skaper verdier Selskapet har i løpet av høsten og nyåret gjennomført en rekke aktiviteter og prosesser som skaper grunnlag for positiv videreutvikling av selskapets eiendommer og aksjonærenes verdier. Tiltakene har vært nødvendige for å styrke selskapets posisjon og forhandlingsgrunnlag i markedet ovenfor banker og leietagere. Tiltakene, i form av en fullført emisjonsprosess og flere gjennomførte eiendomssalg, har tilført Selskapet frisk kapital som gir handlingsrom og nødvendig styrke i et turbulent marked. Emisjonen, som var en fortrinnsrettet emisjon mot eksisterende aksjonærer, tilførte selskapet brutto NOK 250 millioner høsten Dette var første ledd i en større tiltaksplan for å håndtere de likviditetsmessige utfordringene som var konkretisert frem til 2014, og gir Selskapet økonomisk handlefrihet. I tillegg er flere salgsprosesser gjennomført, slik at samlet har disse aktivitetene tilført Selskapet likviditet i størrelsesorden NOK 600 millioner. Dette gir Selskapet kraft og muskler til å imøtekomme leietagere i organisasjonsmessig endring, samt utvikle eiendommer med potensiale for vekst. Fokuset er å jobbe langsiktig og aktivt med porteføljen, slik at selskapets verdier forvaltes med det formål å maksimere aksjonærverdier. Salgsprosesser Kombinasjonen av et godt tilbud og en helhetlig vurdering av eiendommens risikoprofil medførte salg av en av Selskapets mest profilerte eiendommer, SjølystArken, i januar Leietakeren Visma er enebruker av kontordelen av bygget, og har eiendommen som sitt hovedkontor. Det ble vurdert dithen, at Kjøper, som allerede er sterkt eksponert på Skøyen, innehar bedre forutsetninger enn Selskapet for å håndtere risikoen endringer hos leietaker. Korrigert for en nøkternt vurdert eierkostnad, anslås det en yield på 5,8 % for salget. Selskapet er fornøyd med transaksjonen som gir et vesentlig likviditetsmessig bidrag. I samme periode ble det avhendet to av Selskapets eiendommer i Tromsø, Fredrik Langes gate 19/21 og Storgaten 69 til priser om vurderes som gode. Dette er eiendommer som i høy grad er ferdig utviklet, som har lav ledighet og med en geografisk beliggenhet som tilsier at de er utenfor Selskapets hovedstrategi. Tromsø-markedet er imidlertid et interessant eiendomsmarked, da økt olje- og gassvirksomhet i området på sikt kan gi god etterspørsel etter næringslokaler. Dette gjelder primært moderne og nye lokaler, og Selskapet har således et konkurransefortrinn i sitt eierskap til Rådhusgaten 3, med tilhørende tomt på m 2 som kan utvikles dersom markedsetterspørselen tilsier dette. Høsten 2011 ble Selskapets eneste industrieiendom, Norsk Kylling, avhendet. Dette var et naturlig ledd i en definert strategi hvor porteføljen konsentreres både geografisk og segmentmessig. Også denne transaksjonen ga et godt bidrag til Selskapets likviditet. I Sverige, nærmere bestemt i Norrköping, Vätet 2, har Selskapet inngått 10 års leiekontrakt med sportsgiganten Stadium. Eiendommen huser sentrallageret til sportskjeden og betjener hele Skandinavia. Da leietakeren indikerte at det var behov for å utvide virksomheten ble det signert en tilleggskontrakt på et nybygg på m 2. Lang leiekontrakt og solid leietager har skapt interesse i investormarkedet, og etter forhand- linger er det inngått en avtale om salg av eiendommen og som forplikter Kjøper til å finansiere utbyggingen. Selskapet avlastes dermed for finansiering av byggeprosjektet hvilket frigjør likviditet, samt at refinansieringsrisikoen i 2013 elimineres. Investeringer og aktivitet i markedet Tilførsel av likviditet gir Selskapet handlingsrom og har vært en forutsetning for til å være en aktiv og utøvende part i viktige forhandlinger med store leietakere. Prosessen med DC100 er et av flere eksempler på at Selskapet har muskler til å inngå dialog, og fremforhandle avtaler som er viktige for å imøtekomme leietakernes behov og eventuelle tilpasninger. I Sverige har det siste kvartalet vært høy aktivitet på utleiesiden. I Klarabergshuset, som er et av Selskapets prestisjebygg i Stockholms sentrum, er brutto ca m 2 nyutleid fordelt mellom aktørene Chartis Europe, Emric Partners AB og Ongame Services AB. Total årsleie for disse kontraktene utgjør SEK 28,3 millioner, hvilket gir en økt årsleie i prosent på 8 %, og som følgelig verdimessig vil gi et positivt løft av eiendommens verdi. Den store europeiske sportskjeden Decathlon har nylig valgt å etablere seg i eiendommen Bo;X, i Kungens Kurva i Stockholm. Kjeden har tegnet en leiekontrakt på m 2. Bo;X vil i løpet av de neste årene stå ovenfor en ombygging som sammen med etableringen av Decathlon skal løfte eiendommen sett ut fra et langsiktig eierperspektiv. I Norge er det generelt et lavt ledighetsnivå og høy aktivitet på utleiesiden. Det er prosesser på tilnærmet alle leiekontrakter som har forfall det neste halvannet år, med positive signaler om reutleie fra flere leietakere. I Trondheim er eiendommen Telenorbygget i Otto Nielsensveg 12 så godt som fullt utleid, og at flere leietakere signaliserer behov for økt areal skaper muligheter for videreutvikling av eiendommen som har et utbyggingspotensiale på m 2. I Kista-porteføljen foregår det forhandlinger med store leietager om totalt mellom ca m 2 leieareal. Dels som forlengelser, dels ved utvidelser og også mulig behov for nybygg. Disse prosessene sett i sammenheng med ovennevnte medfører store investeringsbehov. Tilførselen av kapital gjennom salgsprosesser og emisjon er en helt klar forutsetning for å kunne gjennomføre dette. Dette medfører at tilført likviditet i sin helhet kommer til å benyttes til investeringer i porteføljen eller til eventuell nedkvittering av lån. Langsiktighet Til tross for at makroforholdene tilsier svake vekstutsikter, med lave renter og lav investorvillighet, er det fortsatt god aktivitet i markedet for næringseiendom. Selskapets eiendomsportefølje er nå i en fase hvor det kreves kontinuerlig oppfølging i forhold til vedlikeholdsutfordringer, og tett dialog med leietakere slik at organisasjonsmessige endringer fanges og følges opp. Nøkkelen for å imøtekomme disse utfordringene er langsiktighet fra et eierperspektiv. Langsiktighet må også sees i sammenheng med Selskapets rentesikringsinstrumenter, som legger begrensning i handlefrihet ved salg av eiendom. Pr. i dag har Selskapets en negativ verdi på løpende swap-avtaler i

9 investorrapport 2012/I 9 overkant av 1 miliarder NOK. Å selge eiendom vil dermed alene ikke være svaret på styrking av Selskapets likvider, da salgene i dagens marked, med lave lange renter, utløser «overkurser» på rentesikringsinstrumenter tilknyttet finansieringen av eiendommene. De negative verdiene beveger seg mot null i løpet av rentesikringens bindings periode. For FORTIN utgjør snittløpetid for rentederivatene 6 år. Borgarfjord 2 Torshamngatan 39, Stockholm Areal m²

10 investorrapport 2012/I 10 verdiutvikling 4. kvartal 2011 Verdijustert egenkapital «VEK» ble per 31. desember 2011, estimert til NOK 44,90 per aksje, Dette er en nedgang siste halvår på ca % fra NOK 54,95 per aksje. Ved gjennomføring av emisjonen i november avskrev Fortin aktiverte transaksjonskostnader ved fastsettelse av emisjonskurs. Ved videre rapportering av VEK vil Fortin fortsette å rapportere eksklusive aktiverte transaksjonskostnader. På årsbasis, fra desember 2010, er nedgangen i VEK på ca. NOK 4,72 per aksje, ned fra NOK 49,62, hvilket tilsvarer en nedgang på ca. 9,5 %. Annenhåndsmarkedet Markedsverdien på eiendomsporteføljen etter justering for salg av eiendommer har økt med 1,8 % Porteføljens markedsverdi var per 31. desember 2011 på NOK mill som var en oppgang på NOK 211 mill, fordelt med en oppgang på ca. 0,9 % på den svenske porteføljen og ca. 0,2 % på den norske porteføljen. Valutaeffekter utgjorde ca. 1,3 % av verdistigningen. DNB Markets og Fortin har som følge av forhold i markedet, i selskapet og også DNB Markets sin store eierandel i DnB NOR Eindomsinvest I ASA, besluttet å suspendere avtalen om Market Making. DNB Markets vil under suspensjonen registrere salgs- og kjøpsinteresser i aksjen og på denne måte søke å matche disse interessene. Verdien av inngåtte rentesikringer har som følge av et vesentlig fall i lange renter annet halvår 2011 bidratt negativt med en reduksjon av VEK på ca. NOK 10,30 per aksje justert for utvanningseffekt ved emisjonen. Negativeverdier av rentesikringer utgjorde dermed total NOK 27 per aksje ved årsskiftet. Kursutvikling NOK per aksje Endring i VEK siste halvår VEK inkl. aktiverte transaksjonskostnader per NOK per aksje 61,22 Aktiverte transaksjonskostnader per ,27 Endring i verdi av rentesikringer mellom og ,80 Grunnlag for fastsettelse av emisjonskurs ,14 Endring i eiendomsverdi og deleide selskaper mellom og * ,10 40 Endring i andre balanseposter mellom og * -3,62 Endring i verdi av rentesikringer mellom og ,70 VEK per , / / / VEK ink aktiverte transaksjonskostnader VEK * Justert for salg av eiendommen Norsk Kylling, Støren 30/ / /

11 investorrapport 2012/I 11 HELSFYR ATRIUM Innspurten 15, Oslo Areal m2

12 investorrapport 2012/I 12 Markedskommentar Fra DNB Markets Norge 1,2 Leiemarkedet 2011 var generelt sett et positivt år for det norske leiemarkedet. I Oslo, Asker og Bærum sank ledigheten videre, fra 7,8 % sommeren 2011 til 7,5 % per januar Kombinert med høyere betalingsvilje hos bedriftene bidro dette til at leieprisene økte i nær sagt alle segmenter gjennom 2. halvår Eksempelvis økte gjennomsnittsleien for Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen med ca. 9,1 % til ca. NOK per m 2. Det er i midlertid klart at for lokaler med topp standard og meget god beliggenhet er betalingsviljen vesentlig høyere. Sistnevnte illustrerer en trend som gjør seg gjeldende i stadig større grad: Man opplever et økende sprik i leieprisene mellom nye/oppgraderte lokaler og eldre/uhensiktsmessige lokaler, samt god og dårlig beliggenhet. Videre blir nærhet til offentlig kommunikasjon og en god energiklassifisering stadig viktigere for å tiltrekke seg solide leietakere med høy betalingsvilje. DNB Næringsmegling forventer en arealtilgang på ca m 2 i Oslo-markedet i 2012 som, sammen med redusert arealbruk per ansatt, forventes å bidra til en økning i arealledigheten i Sett i sammenheng med økt usikkerhet i norsk økonomi og allerede lav arbeidsledighet forventes leieprisene å ha en relativt flat utvikling fremover. I de viktigste markedene utenfor Oslo har utviklingen i leiemarkedet vært noe mer blandet. I Stavanger er ledigheten fallende og prisene økende. Ledigheten anslås til 4,4 % og snittprisen for moderne, sentrale kontorlokaler vurderes til NOK per m 2 i sentrum og NOK per m 2 på Forus. Trondheims-markedet har økende ledighet og tilnærmet flat utvikling i leienivåene. Volum ledig kontorareal ligger på ca m2, hvilket er en økning på i overkant av m 2 siden sommeren I tilsvarende periode har snittleien for attraktive kontorlokaler økt fra til per m 2. Transaksjonsmarkedet Samlet transaksjonsvolum for 2011 ble ca. NOK 35 milliarder, hvilket tilsvarer volumet for Verdt å merke seg er at antallet transaksjoner steg med ca. 18 % til 173, i følge Union Gruppen. Markedsaktiviteten var klart høyest på Østlandet, med hele 75 % av totalvolumet (hvorav 66 % i Oslo og Akershus). Resterende volum fordelte seg forholdsvis likt på de resterende større markedene (Stavanger, Bergen og Trondheim). Yielden (avkastningskravet) var generelt fallende i første halvår 2011, før den flatet ut og steg marginalt i andre halvår. Året 2011 sett under ett ga en verdiøkning for de aller fleste næringseiendommer. Anslagsvis ligger prime yield, dvs. avkastningskravet for de beste kontoreiendommene i intervallet 5,25 til 5,50 % per januar 2012, hvilket er en oppgang på 0,25 % siden sommeren Økningen i avkastningskravet kan i stor grad tilskrives økende markedsuro og risikoaversjon, hvilket har medført økning i egenkapitalinvestorers avkastningskrav og høynet finansieringskostnadene som følge av økte påslag fra bankene. Som en naturlig videre konsekvens av en høynet risikoaversjon gikk igjen investorenes fokus mot eiendommer med lange leiekontrakter og solide leietakere. For 2012 forventes det en forsiktig økning i transaksjonsvolumene, noe som underbygges av en frisk start på året med gjennomførte transaksjoner for ca. NOK 8 milliarder. Yieldutviklingen forventes å være forholdsvis flat, dog kan man se en beskjeden økning dersom markedsrentene trekker vesentlig opp. 1 DNB Næringsmegling: Markedsnytt, januar Union Gruppen: Markedsrapport vinter 2012 Yieldutvikling, Oslo, Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen Lysaker Skøyen Asker og Bærum Yield prime Yield normal Helsfyr og Bryn Indre Sentrum Nydalen Oslo S, Regjeringskvartalet Ytre Sentrum Kilde: DNB Næringsmegling Kilde: DNB Næringsmegling

13 investorrapport 2012/I 13 Sverige Leiemarkedet 3 En god økonomisk vekst i Sverige har ført til at leiemarkedet har bedret seg, og da spesielt kontormarkedet i de største byene (Stockholm, Gøteborg og Malmø). Total ledighet i Stockholm har i følge Jones Lange Lasalle ( JLL ) økt med 0,2 % i første halvår 2011, mens CBD har en svært lav ledighet på 4,2 %. Som en følge av dette, og en generell sterk etterspørsel etter moderne og effektive lokaler, har leieprisene for de mest attraktive byggene i Stockholms CBD steget fra ca. SEK per m 2 i 2010 til ca. SEK per m 2 i andre kvartal I resten av Stockholm sentrum og Kista har leien steget med SEK 200 per m 2 til henholdsvis SEK og SEK per m 2. Andre segmenter, delmarkeder og byer viser samme oppadgående trend men da med en vesentlig lavere prosentvis vekst i leieprisene. Transaksjonsmarkedet Transaksjonsmarkedet i Sverige utgjorde ca. SEK 89 miliard i 2011 i følge Pangea. Dette er ned fra SEK 95 miliard i Markedet var relativt aktivt i første halvår, mens andre halvår var preget av finansuroen i Europa. Pangea anslår at yielden for de beste eiendommene er ca. 4,75 %, som er ned fra 5 % i løpet av året. Yielden for mindre sentral eiendom har økt, som følge av økte risiko premier. En av faktorene som har bidratt til yieldfallet for de beste eiendommene er at lange renter har falt betraktelig fra ca. 3,6 % til 2,3 %, og dermed har alternativavkastningen for det som er sett på som trygg plassering gått ned. Det var flest kjøpere fra innenlandske aktører, og utenlandske aktører stod for 14 % av kjøpene og 34 % av salgene. Kilder: Jones Lange Lasalle, Nordic City Report, september 2011 Pangea Property Research, Montly update, januar 2012 DnB NOR Næringsmegling, Markedsnytt, Prime rent Prime yield Prosent Vacancy Rate CBD Prime Rent (LHS) Total Vacancy Rate (RHS) Kilde: Jones Lange Lasalle Prime Yield Inflation 8,5 8,0 7,5 7,0 4,0 3,5 3,0 2,5 6,5 2,0 6,0 5,5 5,0 4,5 1,5 1,0 0,5 0,0-0, Prime Yield (LHS) Inflation (RHS) Kilde: Jones Lange Lasalle

14 4 8 investorrapport 2012/I 14 Makrokommentar fra DNB Markets Norsk økonomi Uroen i finansmarkedene og usikre utsikter for verdensøkonomien legger en demper også på norsk økonomi ved inngangen av Forbrukere er forsiktige. Tross god inntektsvekst, drevet av frisk jobbvekst og et gunstig lønnsoppgjør, setter husholdningene til side en større andel enn tidligere til sparing. Norske eksportører rammes av den svake utviklingen i Europa. I høst har den tradisjonelle vareeksporten (uten skip, olje og plattformer) falt. Lav etterspørselsvekst og usikre utsikter legger en demper på investeringsviljen, særlig i industrien og varehandelen. Også investeringsevnen til husholdninger og bedrifter påvirkes av den finansielle uroen. Markedsfinansieringen har blitt dyrere og mindre tilgjengelig for norske banker. Dette fører til at det også blir vanskeligere og dyrere for publikum å få lån. Det er likevel langt fra krisestemning i norsk økonomi. Både sysselsetting og arbeidstilbud vokser godt, og ledigheten er lav. Bedriftene i Norges Banks regionale nettverk rapporterte om gode produksjonsutsikter da de sist ble spurt i november. Bak totalbildet skjuler det seg en sterk todeling i norsk økonomi. Eksportindustrien og varehandelen opplever svak etterspørsel, mens industri- og tjenestebedriftene som er knyttet til oljesektoren vokser sterkt. I løpet av første halvår i år venter vi at uroen i finansmarkedene skal avta. Da kan veksten i vår fastlandsøkonomi ta seg gradvis opp, fra 2½ prosent i år mot 3 prosent i De viktigste vekstdriverne vil være fortsatt høye oljeinvesteringer, god forbruksvekst og sterk vekst i boligbyggingen. Eksportveksten vil trolig forbli svak. Sysselsettingsveksten kan avta noe i forhold til i fjor, mens arbeidsstyrken antakelig vil vokse i tråd med gjennomsnittet de siste ti årene. Da vil ledigheten (AKU) øke noe, til 3¾ prosent i 2013 og Fortsatt lave renteutgifter og god inntektsvekst medfører en vekst i disponibel realinntekt for husholdningene på 2¾ prosent i snitt de neste årene. Det vil gi god forbruksvekst, men vi tror husholdningene også vil sette mer av til sparing enn det de gjorde i tiåret før finanskrisen. Med moderat vekst i norsk økonomi, heller enn en situasjon med overoppheting, vil det være rom for å holde renten lav. DNB Markets anslår at Norges Bank vil senke renten ytterligere, mest sannsynlig på møtet 14. mars. Det henger sammen med forventninger om flere rentekutt i eurosonen. Deretter venter DNB Markets i at renten vil ligge i ro på 1,50 prosent ut året. Neste år venter DNB Markets at veksten i økonomien er på vei opp, samtidig som uroen i finansmarkedene er dempet. Da ligger det an til en gradvis økning i renten. Hovedtall Arbeidsmarked Oljeinvesteringer Prosent Fastlands-BNP Inflasjon Ledighet Arbeidsstyrke Sysselsetting Prosent År Andel fastlands-bnp (ha) Kilde: SSB/DNB Markets Kilde: SSB/DNB Markets Kilde: SSB/DNB Markets NOK per aksje 6 NOK per aksje 10 5

15 8 investorrapport 2012/I 15 Svensk økonomi Svensk økonomi rakk aldri å komme inn i en høykonjunktur, tross sterk vekst i tiden etter finanskrisen. Et bredt utvalg av indikatorer pekte mot en markert oppbremsing mot slutten av fjoråret. Innkjøpssjefenes indeks (PMI), tradisjonelt en god indikator på den økonomiske utviklingen, varsler et BNP-fall i fjerde kvartal i Eksporten, målt i svenske kroner, faller. Forbrukerne er forsiktige, boligprisene faller og husholdningenes gjeldsvekst avtar. Boligbyggingen har falt tilbake, og antall ferdigstilte boliger er tilbake på nivåene fra tidlig 2000-tall. Ledigheten i Sverige har kommet ned til 7½ prosent fra toppen på 9 prosent i april Før sommeren var det bekymring blant medlemmene i Riksbankens pengepolitiske komité om at den raske opphentingen hadde ført med seg tendenser til kapasitetspress i svensk økonomi. Konjunkturinstitutets bedriftsbarometer viste da en sterk oppgang i knapphet på arbeidskraft, særlig i bygg og anlegg. Nå er denne oppgangen reversert. I det siste har forbedringen i arbeidsmarkedet gått saktere. Med labre vekstutsikter ute, og særlig i Europa, vil eksportveksten forbli moderat de neste årene. Siden vareeksportsektoren står for hele 35 prosent av den svenske verdiskapningen vil dette merkes godt på det samlede aktivitetsnivået. En bedret situasjon i finansmarkedene, lavere renter og inntektsvekst vil trolig bidra til at forbruk og investeringer tar seg opp igjen fra høsten av. DnB Markets ser for seg at BNP-veksten tar seg opp fra 1,2 prosent i år til 3 prosent i Vekst under trend i år og neste år kan trekke ledigheten opp til en topp på 8½ prosent neste år. Det vil bidra til moderasjon i lønnsoppgjørene. DNB Markets venter en reallønnsvekst på 1 prosent i år, og 1¼ prosent i de neste tre årene. Lavt kostnadspress i bedriftene, press på marginene, lav importert inflasjon og en fortsatt sterk krone vil bidra til inflasjonen under målet. Riksbanken kuttet styringsrenten med 25 basispunkter på møtet i desember, til 1,75 prosent. DNB Markets tror reporenten kuttes ytterligere på møtene i februar og april, til 1,25 prosent. Den blir trolig liggende på dette nivået gjennom resten av året, før det i 2013 er duket for en forsiktig oppgang. Ledighet og inflasjon Bidrag til BNP-vekst Prosent Privat forbruk 4 4 Offentlig forbruk Investeringer Nettoeksport Lager BNP Q Q Q Q Ledighet KPI Kilde: Thomson Datastream/DNB Markets Kilde: Thomson Datastream/DNB Markets 10

16 SSd.no / DnB NOR Eiendomsinvest I ASA c/o Basale AS Adresse: Beddingen 10, Postboks 5666 Sluppen, 7484 Trondheim Telefon: Telefaks: Revisor: Horwath Revisjon AS