Kapitalforvaltningsrapport. k profil Union Eiendomskapital Sterke prognoser. 24 % avkastning siden etablering i desember 2010

Transkript

1 4 Sterke prognoser 6 24 % avkastning siden etablering i desember Forvalter 8,6 milliarder i eiendoms verdier 27 Best avkastning av eiendomsfondene siden 2005 k profil 2010 Kapitalforvaltningsrapport Union Eiendomskapital 2011

2 2 PRESENTASJON AV SELSKAPET UNION Gruppen er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for næringseiendom. UNION Gruppen tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. UNION Gruppen AS UNION Norsk Næringsmegling UNION Corporate UNION Capital UNION Eiendomskapital UNION Management UNION Investorservice Transaksjonsrådgivning/Utleie Strategisk Rådgivning Kapitalinnhenting Kapitalforvaltning Teknisk drift Investorservice Rådgiver i transaksjoner med et volum på NOK 42 mrd. siden 2002 Utleie- og søksmegling Verdivurdering av eiendom og selskaper. Kapitalmarkedstransaksjoner (M&A) Private og offentlige emisjoner Restrukturering Institusjonelle investorer Norske private investorer Retail investorer via ekstern distribusjon Forvalter eiendom til NOK 8,6 mrd. Eiendomsfond og syndikater Fokus på aktiv forvaltning Teknisk forvaltning og adm. av underleverandører på teknisk drift Teknisk DD ifm. kjøp og salg Byggadminis trasjon og prosjektoppfølging Forretningsførsel Økonomisk forvaltning Syndikater etablert av UNION Eksterne profesjonelle investorer UNION tar et helhetlig og reelt eieransvar for investeringene, og fokuserer på å skape meravkastning i alle deler av verdikjeden innenfor eiendom.

3 3 INNHOLD Innhold UNIONs prognose for eiendomsmarkedet 4 UNION Eiendomsinvest Norge ASA 6 Eiendomsporteføljen 8 Syndikateiendommer 11 Storebrand Eiendomsfond AS 26 Ledende eiendomsfond i Norge 27 Fondseiendommer 28 UNION Eiendomsinvest Norge ASA 47 Ansatte i UNION Gruppen AS 51 Bilder: Shutterstock side 1 og 3. istockphoto side 5, 10, 25 og 28. Dreamstime side 48

4 4 TOTALAVKASTNING UNIONs prognose for eiendomsmarkedet UNION Eiendomskapital forventer at eiendomsmarkedet i Norge vil gi en årlig totalkapitalavkastning på ca. 10 % i årene UNION Eiendomskapital forventer en sterk avkastning innenfor eiendom de kommende år. De viktigste faktorene til avkastningen i perioden er en attraktiv direkteavkastning og verdiøkning ved redusert avkastningskrav på eiendom, eller økte leiepriser, i tillegg til en årlig inflasjon på 1,7 %. Prognoser for eiendomsmarkedet Verdien på næringseiendom sank betydelig i forbindelse med finanskrisen og usikkerheten som oppstod. Prime yield steg fra 5,25 % i 2007 til 6,50 % medio Med prime yield mener vi investors avkastningskrav for prestisjeeiendommer. Prime yield har gradvis sunket til 5,60 % i dag, og yield-reduksjonen på 90 basispunkter innebærer isolert en vekst i eiendomsverdiene på 16 %. Det er fremfor alt eiendommer som innebærer lav forventet risiko som har fått prisvekst siden medio 2009, og i praksis innebærer det eiendommer med spesielt gode beliggenheter eller lange leieavtaler med solide leietagere. Vi forventer at yieldene generelt vil fortsette å falle i år 2011, noe som vil bidra til å øke totalavkastningen for år 2011 til 10 %. I år 2012 og 2013 forventes det en mer stabil yield-utvikling med økende markeds leier i enkelte segmenter, Totalavkastning Totalavkastning Eiendom Norge og en totalavkastning for disse årene er estimert til henholdsvis 10,0 % og 11,0 %. Grafen på neste side viser totalavkastningen for eiendomsmarkedet iht. den norske IPD indeksen for årene , samt UNION Eiendomskapital sine prognoser for årene Hvordan fastsettes UNION sine prognoser for eiendomsmarkedet i Norge? UNION Eiendomskapital utarbeider årlig avkastningsprognoser for eiendomsmarkedet i Norge, og markedet er inndelt i segmentene: Kontor Oslo, Kontor Bergen, Kontor Trondheim, Kontor Stavanger, Kontor Øvrig (mellomstore byer), / Kjøpesenter og Lager/ logistikk. Avkastningen som beregnes er totalavkastningen, dvs. eiendomsavkastning uten belåning, og beregnes for de neste tre år. Avkastningsprognosene fastsettes basert på følgende metodikk: 1) Top-down - analyse som er en statistisk analyse basert på sammenhengen mellom totalavkastningen innenfor de ulike eiendoms segmentene i perioden sammenlignet med utviklingen i utvalgte makroparametre. Totalav

5 5 2) Bottom-up - analyse som er en analyse av hvert enkelt eiendomssegment mht. forventet utvikling i markedsleie, ledighet, eierkostnad, investering og avkastningskrav. eiendomsavkastning Hvilke hovedforutsetninger er lagt til grunn for prognosene? Positive rammevilkår for næringseiendom Prognosene for norsk økonomi har blitt oppjustert det siste halvåret, og konsensus tilsier en vekstrate for fastlandsøkonomien på mellom 3 og 4 % per år. Til sammenligning er det langsiktige gjennomsnittet på ca. 3 %. Vi vurderer internasjonal økonomi til å være den viktigste risikofaktoren for eiendomsmarkedet, men det internasjonale oppsvinget ventes å bli tilstrekkelig, slik at fastlands eksporten stiger med til sammen 10 % i år og neste år. I tråd med økt aktivitet i økonomien venter Statistisk Sentral byrå at syssel settingen skal stige med frem til De positive forventningene har smittet over på bedriftene og to av tre venter økt omsetning. Vi legger til grunn at psykologien generelt vil være en positiv faktor de nærmeste årene. De fleste leieavtaler reguleres hvert år med veksten i konsumpris indeksen (KPI), og Norges Bank venter en årlig vekst på 2 % i gjennomsnitt for KPI for de nærmeste fire årene. Kontorleiemarkedet har snudd svakt oppover i Oslo-området Finanskrisen utløste i 2008 frykt for en større konkursbølge og høy arealledighet. Antall ledige kontorer steg hurtig gjennom 2008 og inn i Mange gårdeiere kom leietagerne i møte for å unngå tomme lokaler. Leieprisene sank gjennomgående ca. 15 % fra midtveis i 2008 til bunnen i begynnelsen av Gjennom fjoråret hadde leieprisene en relativt flat utvikling. Bedre økonomiske utsikter bidro til at gårdeierne holdt mer igjen og reforhandlinger ga gjennomgående økte leienivåer. Vekstforventninger blant bedriftene bidro til arealetterspørselen snudde opp i fjor, og arealledigheten toppet ut på slutten av fjoråret. Det er fortsatt mange ledige lokaler, men leieprisene stiger nå langsomt. Utgangspunktet nå er at leieprisene har sunket mindre enn ved forrige nedtur, og areal ledigheten er på et gunstigere nivå. Vi legger til grunn at den økonomiske veksten fremover blir god, men ikke like høy som under høykonjunkturen Videre vil høy ny bygging bidra til at kontorledigheten synker langsomt tross stigende etterspørsel og vekst i syssel settingen. Vi forventer imidlertid et todelt marked mellom kontoreiendommer flest, som vil ta del i den positive utviklingen, og kontor eiendommer som ligger utenfor sentrums områdene og de etablerte kontor-klyngene med gode offentlige kommunikasjoner. Flere steder er det lite tomter tilgjengelig og områder med høyt nybyggings potensial vil gradvis bli viktigere. For Bergen, Trondheim og Stavanger viser anslag fra ekspertpanelet til Dagens Næringsliv en flat utvikling i leieprisene for kontoreiendommer med høy standard og sentral beliggenhet. Det vil være større variasjoner på mikronivå, men generelt synes leieprisbevegelsene å være mer stabile enn i Oslo. Større prisvariasjoner i salgsmarkedet Volumet i transaksjonsmarkedet steg kraftig i fjor. Antall transaksjoner over MNOK 50 steg med ca. 70 % til 146, og målt i kroner steg volumet med 160 % til NOK 39,1 mrd. Fra høsten 2008 har markedet vært ekstremt i retning av at det nesten bare har blitt omsatt eiendommer med lange og sikre leieavtaler. Fra slutten av fjoråret har det imidlertid vært en tendens til at flere eiendommer med ordinær eiendomsrisiko (eks. kortere leieavtaler) har blitt omsatt. Det har blitt en større spredning i yieldene i de omsatte eiendommene, men median-yielden i 2010-transaksjonene var på 6,8 %. De siste par årene har syndikatørene vært største netto kjøpere av eiendom og eiendomsselskapene største netto selgere. I fjor var to av tre kroner i transaksjonsmarkedet knyttet til Sørøstlandet inkludert Oslo/Akershus. Rogaland skilte seg ut ved at de fleste større eiendomssalgene endte med en kjøper fra Oslo. Det ble omsatt flest eiendommer innen kontorsegmentet i fjor med 61, etterfulgt av og Logistikk. Det var imidlertid også transaksjoner innen mer utradisjonelle segmenter som helse, kontoreiendommer som skal konverteres til bolig, diverse blandingseiendommer, tomter og utviklingseiendommer. Vi venter økt transaksjonsvolum fremover og gradvis bedre muligheter til å få kjøpt eiendommer med høyere direkteavkastning.

6 6 UNION Eiendomsinvest Norge ASA UNION Eiendomsinvest Norge ASA Et aktivt forvaltet eiendomsselskap med en sterk track-record Selskapet ble etablert i desember 2010, og UNION Eiendomskapital er forvalter for selskapet. UNION Eiendomsinvest Norge ASA leverte i Q en avkastning på 24 %, og investorene som tegnet seg i selskapet i desember fikk i tillegg fullt formuesfradrag på sin investering for året UNION Eiendomsinvest Norge ASA skal gjennomføre kvartalsvise emisjoner til UNION Eiendomsinvest Norge ASA skal søke å etablere en diversifisert eiendomsportefølje på 2,0 til 5,0 milliarder fordelt på 20 til 50 eiendommer i ulike eiendomssegmenter, og skal i hovedsak investere i eiendommer som gir en løpende kontantstrøm. Pr. 31. mars bestod eiendomsporteføljen i UNION Eiendomsinvest Norge ASA av tre eiendommer med en samlet verdi på NOK 496 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca m2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 41 millioner. Pr. 31. mars 2011 hadde eiendomsporteføljen totalt 49 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Naustvik AS, Posten Norge AS og Asplan Viak Stavanger AS. Selskapet forvaltes aktivt av UNION Eiendomskapital for å skape verdier i eiendomsporteføljen UNION Eiendomskapital tar et helhetlig ansvar for investeringene, og fokuserer på å skape meravkastning i selskapet UNION Eiendoms invest Norge ASA ved: Allokering Rett sammensetning av eiendomsporteføljen Seleksjon Kjøp og salg av eiendommer Eiendomsforvaltning/utleie Effektiv forvaltning og utleie av eiendomsporteføljen Allokering Hovedfokus innenfor allokering er å sette sammen en portefølje av eiendom som gir den beste risikojusterte avkastning. Dette innebærer i hovedsak: Utarbeidelse av avkastningsprognoser for de ulike eiendomssegmenter. Prognoser utarbeides basert på årlige avkastningsdata for eiendomssegmenter i Norge tilbake til år 1988, og er dels basert på en regresjonsanalyse og dels basert på en kontantstrømsmodell

7 7 UNION Eiendomsinvest Norge ASA Analyse av optimal allokering innenfor eiendom basert på standardavvik og samvariasjonen mellom de ulike eiendomssegmenter. Resultatene av dette kombineres med segmentenes forventede avkastning slik at den optimale allokeringen innenfor eiendom kan beregnes Kvalitative vurderinger av analyseresultat og fastsettelse av investeringsstrategi for UNION Eiendomsinvest Norge ASA Kjøp/salg av eiendom Når investeringsstrategien for UNION Eiendomsinvest Norge ASA er besluttet skal strategien settes ut i praksis. Fastsettelsen av transaksjonsverdi ved kjøp/salg av eiendom inneholder et større element av forhandling enn det vi ser i andre aktivaklasser, eksempelvis aksjemarkedet. Hver enkelt eiendom er unik, og det er ingen etablert markedsplass som gir hyppig oppdaterte markedspriser for de enkelte eiendomssegmenter. Dette gir både kjøper og selger et større spillerom for å skape meravkastning i kjøps- og salgsfasen. Selve kjøps-/ salgsbeslutningen godkjennes alltid av Investeringskomiteen og styret i Selskapet. Hovedfokus ved kjøp/ salg av eiendom er: Søk og fremforhandling av investeringsmuligheter Kjøps-, salgs- og kontraktsforhandlinger Gjennomføring av eiendomskjøp og salg med hensyn til overtagelse, oppgjør og due diligence m.m. Optimalisering av selskapsstruktur, herunder skattemessige disposisjoner Optimalisering av finansiering ved kjøp og senere refinansering Løpende vurderinger av eiendommer i eksisterende portefølje mht. salg Eiendomsforvaltning/utleie Utleie, drift og vedlikehold av en eiendom er en viktig faktor til verdiskapning for investor. Leieinntektene utgjør den største delen av verdigrunnlaget ved prising av eiendom. UNION Eiendomskapital er ansvarlig for å gjennomføre utleieoppdragene i eiendomsporteføljen, og dette gir store muligheter til å optimalisere avkastningen på eiendommen.

8 8 Eiendomsporteføljen Beskrivelse av eiendomsporteføljen UNION Eiendomskapital forvalter NOK 8,6 milliarder i eiendomsverdier som består av ca. NOK 7,6 milliarder i eiendomsfond og ca. NOK 1 milliard i syndikater. Porteføljen består samlet av 78 eiendommer med en leieinntekt på NOK 600 millioner. Eiendomsporteføljen, som forvaltes av UNION Eiendomskapital, er delt inn i flere ulike segmenter: (43 prosent) Kategorien inkluderer større og mindre handelseiendommer, seksjoner og kjøpesentre. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 42 handelseiendommer med et samlet areal på kvm og en samlet leie på ca. 260 millioner, til svarende 43 prosent av samlet leie i porte føljen. Porteføljen av handels eiendommer inkluderer tre kjøpesentre og en retail park. Porteføljen består av flere kjente leietakere som blant annet Rema 1000, Elkjøp, Plantasjen, Elixia, Bohus og XXL. Lager/kombi (33 prosent) Kategorien Lager/kombi inkluderer rene lager- og logistikk eiendommer, kombinasjonsbygg med lager og mindre kontorarealer og industrieiendommer. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 17 lager/kombi eiendommer med et samlet areal på kvm og en samlet leie på ca. 200 millioner, tilsvarende 33 prosent av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av lager/ kombi eiendommer består av kjente leietakere som blant annet Expert Norge AS, Eurosko, Brynhild Gruppen AS, og Netthandelen.no. Kontor (22 prosent) UNION Eiendomskapital forvalter i dag 15 kontoreiendommer med et samlet areal på kvm og en samlet leie på ca. 128 millioner, tilsvarende 22 prosent av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av kontoreiendommer inkluderer statlige og fylkeskommunale etater som for eksempel Forsvarsbygg og NAV samt private selskaper som Hafslund Eiendom AS, Nokia Siemens Networks AS og Heimdal Gruppen AS. Annet (2 prosent) Kategorien Annet inkluderer blant annet hotell, restaurant, annen bevertning, tomter og annet. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 4 eiendommer i denne kategorien en kino, et parkeringsanlegg, et boligprosjekt og en utviklingstomt. Kinoen og parkeringsanlegget har et samlet areal på kvm og en samlet leie på 13 millioner, tilsvarende 2 prosent av samlet leie i porteføljen. Boligprosjektet består av 31 leiligheter og utviklingstomten er på kvm og er regulert til lager, industri og kontor. Utviklingspotensiale i porteføljen UNION Eiendomskapital har samlet 78 eiendommer under forvaltning. Av disse er det identifisert restrukturerings prosjekter på 8 av eiendommene, og det er i porteføljen i tillegg mulig å utvikle ca kvadratmeter nybygg innenfor gjeldende regulering, og/eller eiendommer som er i en reguleringsprosess

9 9 Eiendomsporteføljen Annet 2 % 1 Lager/kombi 33 % 43 % Lager / Kombi Kontor Annet Kontor 22% UNION Eiendomskapital er en aktiv eiendomsforvalter som kjøper og selger eiendommer. UEK har i perioden realisert 22 eiendommer til en samlet verdi av NOK 3,3 mrd. Salgene har i gjennomsnitt gitt investorene en egenkapital avkastning (IRR) på 56 %. Segmentfordeling Lager/kombi 33 % Annet 2 % 43 % Investeringsmandat UNION Eiendomsinvest Norge ASA 7 % Lager / Kombi Kontor Syndikater 10 % Syndikater UNION Eien Storebrand E Annet Kontor 22% Storebrand Eiendomsfond AS 83 % Portefølje Transaksjonsvolum Syndikater 10 % Fylke Antall per fylke Akershus 18 Buskerud 2 Hedmark 1 Hordaland 1 Nordland 5 Nord-Trøndelag 3 Oppland 5 Oslo 20 Rogaland 3 Sør-Trøndelag 5 Telemark 1 Troms 1 Vest-Agder 2 Vestfold 5 Østfold 5 Sverige 1 Totalt 78 UNION Eiendomsinvest Norge ASA 7 % Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsportefølje Syndikater UNION Eiendomsinvest Norge ASA Antall eiendommer Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Eiendomsfond AS 83 %

10 10 syndikater Syndikateiendommer

11 11 syndikater UNION Eiendomskapital forvalter i dag 13 syndikater til en samlet verdi av ca. 1 milliard kroner. Syndikatene er etablert innenfor eiendomssegmentene: Kontor,, Bolig og Lager/kombi. Porte føljen har en samlet leie på NOK 63,8 millioner og et areal på kvm. Transaksjonsvolum - syndikater Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsportefølje 11 Antall eiendommer Segmentfordeling - type Lager 15 % Annet 1 % Bolig 11 % % Lager/kombi Kontor Bolig Annet Kontor 48 % Adresse Kjøpt Beliggenhet Fylke Segment Areal Leieinntekter Gjenværende leietid Haakon VII's gate Bodø Nordland Kontor ,8 Holmlia Sentervei Holmlia Oslo Kontor Rogaland 15 % ,0 Eikveien Drammen Buskerud Lager/kombi ,2 Akershus 38 % Deli Skog Vestby Akershus Annet Kremmartunet Kjøpesenter 2006 Gol Buskerud ,0 Lilletuneveien 6 A 2006 Sarpsborg Østfold ,7 Lagerutvikling Holding 2007 Moss Østfold Lager/kombi NA Keysersgate Oslo Oslo Kontor ,0 Bolette Brygge Oslo Oslo Kontor ,5 St. Stefanskvartalet 2009 Tønsberg Vestfold Bolig Mailundveien Oslo Oslo Kontor ,0 Oslo 47 % Damveien Gjøvik Oppland Kontor ,7 Gräsroten Karlstad Värmland ,5 Totalt ,8 Rogaland Oslo Akershus

12 12 SYNDIKATER Mailundveien 23 AS SELSKAPSINFORMASJON Mailundveien 23 AS Prosjektstart: Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering 1) : Lån ved etablering: 0 Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,8 % Eiendomsinformasjon Sinsen i Oslo Kontor Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 1 Hovedleietagere: Oslo Kommune Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 24 Vektet leietid: 9,0 år Vektet KPI-regulering: 90 % Arealledighet: - LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: Per : ) Lånt inn i form av aksjonærlån Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Torgeir Røstberg Epost: rostberg@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: n/a n/a n/a Transje 2: Fast: n/a n/a n/a Selgerkreditt: n/a n/a n/a Totalt: n/a n/a n/a 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: n/a n/a n/a Selgerkreditt: n/a n/a n/a Totalt: n/a n/a n/a SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld 3) : Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: IRR siden oppstart: 5,5 % 1,5 % -2,2 % Akkumulert avkastning: 4,6 % 1,2 % -1,9 % 2) Justert for latent skatt 3) Aksjonærlånet blir behandlet som egenkapital Asset Management kommentar Mailundveien 23 AS ble etablert i januar 2010 i forbindelse med kjøp av eiendommen Mailundveien 23. Oslo kommune bruker eiendom til Helsestasjon, avdeling for Barnevernet, Fagsenter for barn og unge etc. Oslo Kommune leier samtlige arealer i bygningen. Tilhørende til eiendommen er det 24 parkeringsplasser. Det er inngått avtale med Europark for drift av parkeringsplassene.

13 Kremmartunet Kjøpesenter AS 13 SYNDIKATER SELSKAPSINFORMASJON Kremmartunet Kjøpesenter AS Prosjektstart: Antall investorer: 6 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi per kvm. ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,5 % Akkumulert utbytte: Eiendomsinformasjon Sentrumsvegen 116, Gol Kjøpesenter Bygningsår: 1961 rehab og 1997 Antall leietagere: 18 Hovedleietagere: Coop, Cubus, Intersport, mfl Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet / festet): kvm P-plasser: 113 Vektet leietid: 2,0 år Vektet KPI-regulering: 97 % Arealledighet: 97 % LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: Per : Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Cato S. Hauge Epost: hauge@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. Nibor 3,3 % Transje 2: Fast: ,7 % Transje 3: flytende: Nibor 4,6 % Transje 4: mnd. Nibor 6,3 % Totalt: ,2 % Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Transje 1, 2 og 3: Transje 4: Totalt: ) Inklusive margin 2) For perioden SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 7,00 % 7,25 % 7,50 % Eiendomsverdi 2) : Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 62,7 % 64,8 % 67,0 % IRR siden oppstart: 15,2 % 12,3 % 9,3 % Akkumulert avkastning: 76,8 % 59,4 % 43,2 % 2) Justert for latent skatt Asset Management kommentar Kremmartunet Kjøpesenter er et markedsledende kjøpesenter i Hallingdalsregionen, med sentral plassering i Gol sentrum. Det er konkrete planer for videre utvikling av eiendommen med et tilbygg på ca kvm handel og ca kvm bolig. Eiendommen vil da befeste sin posisjon som markedsledende kjøpesenter i regionen, med en styrket butikkmiks og forsterkninger innen eksisterende bransjer. Det er gjennomført mulighetsstudie som tilsier at det er behov for utvidelse av sentret. I anledning utvidelsesplanen er det gjennomført detaljplan med en ny reguleringsplan for eiendommen. Det er forventet byggestart i løpet av av 2011/2012.

14 14 SYNDIKATER Damvegen 2 Holding AS SELSKAPSINFORMASJON Damvegen 2 Holding AS Prosjektstart: Antall investorer: 11 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,5 % Eiendomsinformasjon Hunndalen på Gjøvik Kontor Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 1 Hovedleietagere: Byggmax Norge AS Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet): P-plasser: kvm kvm n/a Vektet leietid: 11,7 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: Per : Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Torgeir Røstberg Epost: rostberg@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning: Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 4,3 % Transje 2: Fast: ,7 % Selgerkreditt: Totalt: ,3 % Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: Selgerkreditt: Totalt: ) Inklusive margin SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 7,25 % 7,50 % 7,75 % Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 63,0 % 64,9 % 66,8 % IRR siden oppstart: 7,6 % -8,7 % -22,8 % Akkumulert avkastning: 4,0 % -4,8 % -13,0 % 2) Justert for latent skatt Asset Management kommentar Damvegen 2 Holding AS ble etablert i mai 2010 i forbindelse med kjøp av eiendommen Damvegen 2 i Gjøvik kommune. Eiendommen, som er beliggende i handelsområdet Hunndalen ca. 5 km utenfor Gjøvik sentrum, er utleid til Byggmax Norge AS. Eiendommene driftes i stor grad av leietakeren selv, som er ansvarlige for daglig drift og løpende vedlikehold. Forvalter jobber aktivt i dialog med leietakeren for tilrettelegge for at de er fornøyd med fasilitetene og for å skape verdier for aksjonærene.

15 Lagerutvikling Holding KS 15 SYNDIKATER SELSKAPSINFORMASJON Lagerutvikling Holding KS Prosjektstart: Antall investorer: 15 Egenkapital ved etablering: Tilbakebetalt egenkapital: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: Eiendomsinformasjon Solgaard Skog, Moss Kombinasjonsbygg Bygningsår: 1999/2001 Antall leietagere: 1 Hovedleietagere: Collicare AS Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet / festet): P-plasser: kvm kvm Vektet leietid: 0,0 år Vektet KPI-regulering: n/a Arealledighet: 10 % LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: Per : Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Torgeir Røstberg Epost: rostberg@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 3,40 % Transje 2: Fast: ,07 % Selgerkreditt: Totalt: ) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: Selgerkreditt: Totalt: SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield 2) : n/a n/a n/a Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 90,8 % 95,2 % 100,0 % IRR siden oppstart: -39,6 % -100,0 % -100,0 % Akkumulert avkastning: -36,8 % -41,7 % -46,6 % 2) Eiendomsverdi fastsatt på skjønn da løpende leiekontrakt løper med 6 mnd oppsigelse. Asset Management kommentar Lagerutvikling Holding KS ble etablert i desember 2007 ved kjøp av eiendommen Solgaard Skog 144 i Moss kommune. Eiendommen er et kombinasjonsbygg beliggende i et etablert logistikkområde på Solgaard Skog i Moss. Kjøpet av eiendommen var en sale-leaseback transaksjon med selger (NTN Holding AS). Leietaker varslet tidlig i januar 2010 at de ikke ville kunne betale leie. I april 2010 ble leiekontrakten sagt opp som følge av mislighold, og leietager har fraflyttet eiendommen. Forvalter har i etterkant av dette inngått en leieavtale med Collicare AS. Leien Collicare betaler er p.t. omsetningsbasert. Det vil over tid søkes å oppnå en langsiktig leiekontrakt på normale vilkår.

16 16 SYNDIKATER Lilletuneveien 6 A Eiendom KS SELSKAPSINFORMASJON Lilletuneveien 6 A Eiendom KS Prosjektstart: Antall investorer: 30 Egenkapital ved etablering: Innbetaling fra deltagere Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Eiendomsinformasjon Tunejordet, Sarpsborg og kontor Bygningsår: rehabilitert Antall leietagere: 7 Hovedleietagere: REMA 1000, Posten Norge Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 210 Vektet leietid: 7,7 år Vektet KPI-regulering: 86 % Arealledighet: 10 % LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: Per : FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd Nibor 4,3 % Transje 2: Fast: ,3 % Totalt ,6 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: Selgerkreditt: Totalt: SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 7,50 % 7,75 % 8,10 % Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Langsiktig gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 61,3 % 64,1 % 65,8 % IRR siden oppstart: 8,1 % 3,1 % 0,1 % Akkumulert avkastning: 25,8 % 9,4 % 0,2 % 2) Justert for latent skatt Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Katrine Duns Epost: duns@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Asset Management kommentar Lilletuneveien 6 A Eiendom KS ble etablert i desember 2006 ved kjøp av eiendommen Lilletuneveien 6 A i Sarpsborg kommune. Eiendommen er en handel og kontoreiendom beliggende i et etablert handelsområde på Tunejordet i Sarpsborg. I løpet av 2010 har forvalter reforhandlet leiekontrakter som representerer 51 % av leien på eiendommen. Sarpsborg kommune har godkjent selskapets rammesøknad vedr. rehabilitering av sidebygning på eiendommen. Dette vil muliggjøre utleie av ytterligere ca 600 m2. I forbindelse med ombygning for Rema 1000 ble det kalt inn kr fra deltagerne i prosjektet.

17 Keysersgate Eiendom AS 17 SYNDIKATER SELSKAPSINFORMASJON Keysersgate Eiendom AS Prosjektstart: Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % Eiendomsinformasjon Oslo Sentrum, institusjon og restaurant Bygningsår: 1892 Antall leietagere: 5 Hovedleietagere: Offentlig stiftelse Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (selveiet / festet): 790 kvm P-plasser: 0 Vektet leietid: 10,0 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: Per : FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast rente: ,6 % Transje 2: Selgerkreditt: Totalt: ,6 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: Totalt: SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi 2) : Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 77,3 % 80,1 % 82,9 % IRR siden oppstart: -9,6 % -18,7 % -27,8 % Akkumulert avkastning: -15,8 % -29,7 % -42,6 % 2) Justert for latent skatt Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Katrine Duns Epost: duns@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Asset Management kommentar Keysersgate Eiendom AS ble etablert i april Selskapet kjøpte AS Keysersgate Nr 1 med tilhørende eiendom Keysersgate Nr 1 i Oslo sentrum. Eiendommen, som er sentralt beliggende på hjørnet av Keysersgate og Akersgaten i et område med mye offentlig virksomhet, er bygget i 1892 og inneholder kontorer, restaurant og butikker. Forvalter UNION Eiendomskapital har i 2010 reforhandlet de to leieforholdene som utløp i Disse er reforhandlet til samme vilkår som tidligere.

18 18 SYNDIKATER Holmlia Sentervei AS SELSKAPSINFORMASJON Holmlia Sentervei AS Prosjektstart: Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 8,4 % Eiendomsinformasjon Holmlia, Oslo Kontor Bygningsår: rehab og 2000 Antall leietagere: 9 Hovedleietagere: Ullevål sykehus Bygningsareal (BTA): kvm Tomteareal (festet): kvm P-plasser: 40 Vektet leietid: 6,0 år Vektet KPI-regulering: 80 % Arealledighet: - LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: Per : Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Frode Johansen Epost: johansen@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd Nibor 3,8 % Transje 2: Fast: Selgerkreditt: Totalt: ,8 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2010 Avdrag 2011 Avdrag 2012 Pantelån: Selgerkreditt: Totalt: SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 10,50 % 11,50 % 12,50 % Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler Kortsiktig gjeld: Gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 51,4 % 55,9 % 60,2 % IRR siden oppstart: 16,8 % 10,3 % 4,1 % Akkumulert avkastning: 63,7 % 36,5 % 13,7 % 2) Justert for latent skatt Asset Management kommentar Holmlia Sentervei AS ble ervervet i desember 2006 i forbindelse med kjøp av eiendommen Holmlia Sentervei 1. Hovedleietaker i eiendommen er Holmlia DPS, Ullevål Sykehus. Lokalene brukes som distriktspsykiatrisk avdeling for Holmlia/Nordstrand bydel. Foruten Holmlia DPS er eiendommen leid ut til bl.a. Terra Eiendomsmegling, trafikkskole og Cafe/Bar. Eiendommen har en god beliggenhet på Holmlia.

19 Eikveien 19/20 AS 19 SYNDIKATER SELSKAPSINFORMASJON Eikveien 19 / 20 AS Prosjektstart: Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,2 % Eiendomsinformasjon Eikhaugen, Drammen Verksted Bygningsår: 2002 og 2005 Antall leietagere: 2 Hovedleietagere: Volvo Trucks og Scania Norge Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet): P-plasser: kvm kvm n/a Vektet leietid: 10,2 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: - LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: Per : Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Are Duus Carlsen Epost: carlsen@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd NIBOR 4,7 % Transje 2: Flytende: mnd NIBOR 4,1 % Selgerkreditt: - - Totalt: ,7 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: Selgerkreditt: Totalt: SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: 7,5 % 7,9 % 8,3 % Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler Kortsiktig gjeld: Langsiktig gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 77,3 % 81,3 % 84,5 % IRR siden oppstart: -7,4 % -13,2 % -18,3 % Akkumulert avkastning: -26,3 % -42,9 % -55,1 % 2) Justert for latent skatt Asset Management kommentar Eikveien 19/20 AS ble etablert i desember 2007 ved kjøp av eiendommene Eikveien 19 og 20 i Drammen kommune. Eiendommene, som er beliggende på Eikhaugen ved Kobbervikdalen syd for Drammen, er utleid til henholdsvis Volvo Trucks Norge AS og Scania Norge AS. I tillegg til topp moderne bygningsmasse, har eiendommene store tomtearealer som er nødvendig for leietakernes bruk av eiendommene i forhold til oppstilling av kjøretøy.

20 20 SYNDIKATER Deli Skog 1 ANS SELSKAPSINFORMASJON Deli Skog 1 ANS Prosjektstart: Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: 543 Eiendomsyield ved kjøp: n/a Eiendomsinformasjon Deli Skog, Vestby Utviklingstomt Bygningsår: n/a Antall leietagere: 0 Hovedleietagere: n/a Bygningsareal (BTA): Tomteareal (selveiet / festet): P-plasser: 0 kvm kvm n/a Vektet leietid: n/a Vektet KPI-regulering: n/a Arealledighet: - LEIEINNTEKTER TOTALT PER.KVM Ved etablering: 0 0 Per : 0 0 FINANSIERING Belåning og lånebetingelser Belåning Saldo Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: p.t. rente 5,9 % Transje 2: Fast: 0 - Selgerkreditt: 0 - Totalt: ,9 % 1) Inklusive margin Avdragsstruktur Type lån Avdrag 2011 Avdrag 2012 Avdrag 2013 Pantelån: Selgerkreditt: - - Totalt: SENSITIVITETSANALYSE AV EIENDOMSVERDI Avdragsstruktur Eiendomsyield: n/a n/a n/a Eiendomsverdi 2) : Prosjektverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad: 49,6 % 56,7 % 66,1 % IRR siden oppstart: 7,3 % -0,4 % -10,3 % Akkumulert avkastning: 31,1 % -1,5 % -34,0 % 2) Justert for latent skatt Forvalter: UNION Eiendomkapital AS Forretningsfører: UNION Investorservice AS Prosjektansvarlig: Jarle Villumstad Epost: villumstad@union.no Drift og teknisk forvaltning: UNION Management AS Asset Management kommentar Deli Skog 1 AS ble etablert 1. mars 2007 i forbindelse med kjøp av eiendommen gnr. 3 bnr. 24 i Deli Skog Næringspark i Vestby kommune. Deli Skog Næringspark er et veletablert logistikk cluster beliggende med umiddelbar adkomst til E6 ca. 50 km syd for Oslo i retning Sverige. Eiendommen er en ferdig planert ubebygd tomt på totalt kvm, som er regulert til lager, industri og kontor. I henhold til områdets reguleringsplan kan det oppføres et bygg på ca kvm på eiendommen.