DETALJREGULERING FOR ENDRING FOR MOSJØEN SENTRUM KV 40

Transkript

1 VEFSN KOMMUNE - et steg foran VEFSN KOMMUNE - et steg foran PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR KVARTAL 40 DETALJREGULERING FOR ENDRING FOR MOSJØEN SENTRUM KV 40 Oppstartmelding, dato Arkivsaksnr Planident Vefsn kommune, Plan og utvikling, postboks 560, 8651 Mosjøen e-post post@vefsn.kommune.no 12/1030 Planident Kontaktperson John Peter Garnes 1331 Planbeskrivelse, datert Reguleringsbestemmelser, datert Plan vedtatt / Ar kivkode REGU L12 Vefsn kommune, Plan og utvikling, postboks 560, 8651 Mosjøen e-post post@vefsn.kommune.no HU U Kontaktperson Halvard Fiskevold

2 1. Bakgrunn for planarbeidet Eiendom Nor AS har kjøpt eiendommen gnr 103/1076, Peter Bechs gate 24A og 24B. Eiendommer var tidligere eid av forsvaret og regulert til offentlig formål og bevaringsområde. Ny eier ønsker å utvikle eiendommen til bolig og kontorformål og har nå fremmet forslag til ny detaljregulering. I forbindelse med dette planarbeidet ønsker kommunen å utvide planen til å gjelde hele kvartal 40, inkludert trafikkareal til senterlinje veg. Det er to grunner til dette - Ønske om å regulere Skolegata 2 til boligformål i henhold til dages bruk. I gjeldende plan er Skolegata 2 regulert til offentlig formål og bevaringsområde. Da Skolegata 2 i sin tid ble regulert til offentlig formål var det med tanke på at forsvaret skulle ha utviklingsmuligheter i kvartal 40. Da forsvaret nå har solgt seg ut av kvartalet finner administrasjonen i Vefsn kommune det hensiktsmessig å regulere Skolegata 2 i henhold til dagens bruk, som er boligformål. - Kvartal 40 er i gjeldende plan regulert til spesialområde bevaring. Ved å innlemme hele kvartalet i ny detaljregulering, med hensynssone bevaring kulturmiljø, får vi en helhetlig plan for dette bevaringsområdet. Føringer for planarbeidet Ny detaljregulering skal legge gjeldene reguleringsplan for Mosjøen sentrum Nerbyen planid og føringer i delplan Mosjøen sentrum planid 1824D0207 til grunn i planarbeidet. Formålsgrense mellom byggeområder og trafikkareal som i gjeldene plan. Bygg med tykk strek som i gjeldene plan. Byggegrense legges i formålsgrense. Dette betyr at bebyggelse etter brann ikke kan oppføres i trafikkformålet. U- grad for boligformålet settes til 50% BYA som i gjeldene plan. I gjeldende plan er det ikke regulert høyder på boligene. Dette blir heller ikke regulert i ny plan. Det vil da være plan og bygningslovens bestemmelse om byggehøyder som vil gjelde. Når det gjelder høyder for område bolig/kontor i ny plan, er disse forslått å sammenfalle med eksisterende bygning i Peter Bechs gate 24B (regimentsgården). Det har blitt utarbeidet nye bestemmelser for kvartal 40, etter ny plan og bygningslov. I hovedsak er gamle bestemmelser fra Mosjøen sentrum, Nerbyen videreført. 2. Forholdet til gjeldende arealplaner Følgende reguleringsplaner gjelder innenfor planområdet og blir berørt Reguleringsplan for Mosjøen sentrum, Nerbyen, planid , ny digital plan vedtatt Reguleringsplan for Sjøsidenkvartalet, planid , ny digital plan vedtatt Gjeldenekommuneplan Kommunedel plan for Mosjøen sentrum, planid 1824D0207, vedtatt / Arkivkode REGU L12

3 3. Fremdriftsplan Måned / Aktivitet Annonsert planstart Utarbeiding av plan 1. gangs behandling Offentlig ettersyn Merknadsbehandling 2. gangs behandling Planvedtak FEB 2012 FEB MARS APRIL MAI JUNI 4. Planens forhold til forskrift om konsekvensutredninger Forskift om konsekvens-utredninger av 1. juli 2009 slår fast i 1 at Den som utarbeider forslag til plan etter plan og bygningsloven eller søker om tillatelse etter sektorlov, skal selv vurdere om planen eller tiltaket faller inn under forskriftens saklige virkeområde, jfr. Kapittel II. Forslagsstiller har i samråd med Vefsn kommune vurdert saken til ikke å ha et omfang som krever konsekvensutredning. 12/ Arkivkode REGU L12

4 KU-forskriftens 2 om planer som alltid skal konsekvensutredes Vefsn kommune har vurdert planens omfang i forhold til forskriftens 2 om planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften, og konkludert med at reguleringsplanen ikke omfattes av forskriftens 2. KU-forskriftens 3 om konsekvensutredning etter vurdering Vefsn kommune har vurdert om planarbeidet får vesentlige virkninger for miljø og samfunn jf kriteriene gitt i forskriftens 4, og da i særdeleshet 4b) og 4c), og konkludert med at reguleringsplanen ikke omfattes av forskriftens 3. Planbeskrivelse for eiendommen Peter Bechs gate 24A/24B, utarbeidet av konsulent følger her Bakgrunn Eiendom Nor AS, kjøpte eiendommen Peter Bechsgt. 24A/24B, gnr. 103, bnr. 1074, 2006 for å utnytte denne til kombinert kontor- og boligformål. Eiendommen er i gjeldene reguleringsplan for Mosjøen sentrum regulert til formål «Spesialområde bygningsvern, med underformål Offentlig bygning» med påskrift «Bevaring av bygninger». Hovedbygningen, nr. 24 B, er tidligere nyttet som administrasjonsbygning for forsvaret. En annen bygning på eiendommen, nr. 24 A, er en enebolig som er flyttet hit fra eiendommen Skjervgata 29. Det faste utvalget for plansaker godkjente i møte den , under sak 60/08, at denne flyttingen ble foretatt, og det ble samtidig gitt midlertidig dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan hva angår arealbruken, i påvente av omregulering. Den ble det fremmet søknad om midlertidig dispensasjon fra gjeldene planen for å ta i bruk hovedbygningen til bolig- og kontorformål. Dette er det bruksformål bygningen opprinnelig ble oppført som; lelighet(er) i 2. og 3. etasje og kontor i 1.etasje Planutvalget behandlet denne søknaden i møte den , og under sak 28/07, ble fattet følgende vedtak I henhold til plan- og bygningslovens 30 tillates det at privat forslag til endringa av reguleringsplan formosjøen sentrum, Nerbyen fremmes for eiendommen Peter Bachs gate 24. Formålet med planen blir å endre fra offentlig formål til bolig og kontor. Gjeldene bevaringsformål blir å opprettholde. I hht plan- og bygningslovens 7 gis det midlertidig dispensasjon, slik at bygget kan brukes til annet formål enn vedtatt i gjeldende plan inntil nytt reguleringsformål er vedatt. Særlig grunn for å gi dispensasjon er at området er regulert til offentlig formål, det offentlige har ikke lenger interesse i å benytte eiendommen.» Med utgangspunkt i dette blir det fremmet privat forslag til detaljreguleringsendring av nevnte eiendom, som ligger i kv / Arkivkode REGU L12

5 Overordnet plan. Gjeldende overordnet plan er Arealdelen til kommuneplan, Delplan Mosjøen sentrum, godkjent av Vefsn kommunestyre i møte den , under sak 66/07. Gjeldene eiendom ligger innafor Område C - Boområdene mellom Skjervgata og Fearnleysgate med lav trehusbebyggelse. Heri er kvartal 40 lagt ut som restriksjonsområde med formål å bevare småhusstrukturen. Fasade og byggelinje skal ikke endres. Byggehøyde i dagens reguleringsplan er 7 m. Denne opprettholdes for den typiske trehusbebyggelsen Hensikten med området Bevare småhusbyen med lave tette småhus. Dvs lav gesimshøyde og høy u-grad. Om utnyttelsesgrad gir delplanen følgende føring U-grad i dagens reguleringsplan vest for Tordenskjoldsgate er 80 % BYA, denne opprettholdes. Utnyttelsesgraden gjengis i BYA, forholdet mellom netto tomt og bebygd areal etter NS Foreslåtte reguleringsendring av nevnte eiendom er ikke på noen punkter i uoverensstemmelse med overordnet plan. Endringen er heller med på å fremme formålene i kommuneplanen og dens bestemmelsers hva angår dette område av byen. Gjeldende reguleringsplan. Gjeldende plan er Reguleringsplan Mosjøen sentrum, Nerbyen, godkjent av Vefsn kommunestyre den , sist revidert ved digitalisering av planen, jfr. vedtak i sak 317/09, arkivsak 09/2728. Heri er angjeldende eiendom regulert til formål spesialområde bygningsvern med underformål offentlig, og påskrift «Bevaring av bygninger». Hovedbygningen på eiendommen har, siden forsvaret kjøpte denne, vært nyttet som administrasjonsbygning, og det er denne bruken som gjenspeiler reguleringsformålet i gjeldene plan, både ved plan av 1980 og plan av Av bestemmelsene framkommer det bl. a følgende Områdene er vist med skravur og formålsfarge for henholdsvis boliger, offentlig bebyggelse, allmennyttig bebyggelse og park. I kvartalene 21, 23, 40 og 47 kan 1. etasje brukes til forretning, kontor og/eller bevertningssted dersom dette hører naturlig i bygningen og området. Bebyggelse som skal bevares er angitt med tykk heltrukken strek i omrisset. For øvrige bebyggelse tillates vanlig vedlikehold, med ikke større ytre endringer. I de generelle bestemmelsene, jfr. 4 om byggeområder, sies det at byggehøyder H i plankartet er maksimalt tillatte gesimshøyder. For alle andre kvartaler rundt gjeldene eiendom er denne høyden satt til 7 m. Det sies videre i denne bestemmelsen at større byggehøyde kan godtas under spesielle forhold som beskrives. Det er heller ikke gitt særskilte bestemmelser om takform, men man kan tolke at intensjonen i planen er at bolighus skal ha saltak. Når det gjelder utnyttelsesgrad er det i fellesbestemmelsene, 2 pkt. b sagt at bebygd areal ikke bør overstige 80 % av netto tomt. For boligområdene sies det i 6 pkt. b at tillatt bebygd areal er satt til 50 % av netto tomteareal. 12/ Arkivkode REGU L12

6 Forholdet til plan- og bygningsloven. 4-1; planprogram. Her sies det at for reguleringsplaner som kan vesentlig virkning for miljø og samfunn, skal det som ledd i varslingen av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. I foreliggende forslag til planendring kan en ikke se at dette er tilfelle. Man kan heller ikke se at denne endringen kommer i konflikt med nasjonale eller regionale hensyn, og heller ikke innbærer økt risiko og sikkerhet for byen og strøket. Dette betyr at planprogram, konsekvensutredning og risiko- og sikkerhetsvurdering ikke er nødvendig her, jfr. her og PBL 12-9 første ledd. Jfr. for øvrig også møtereferat, datert , fra oppstartsmøte den ; planbeskrivelse. Herav følger det at alle forslag til planer etter loven skal ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkning, samt planenes forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. Man antar at dette og gjelder for endring av planer, men dog kanskje i noe mindre omfang der det ikke er registret noen negative konsekvenser for området. Nytt reguleringsforslag. Formålet med endringen. Målsettingen med endringen er å legge til rette for at gjeldende bygning/eiendom skal kunne nyttes til boligformål/kontorformål i sin helhet, eller i kombinasjon Hovedinnholdet og virkning i planen. Planen gjelder bare eiendommen Peter Bechs gt. 24A/24B, gnr. 103, bnr med påstående bygning, som skal nyttes til boligformål. Det skal ikke endres på dagens regulerte byggegrenser. Formål. Tidligere eier, Forsvaret, har avviklet sin bruk av bygningen (24 B) som administrasjonsbygg. I og med dette har de valgt å selge eiendommen. Ny eier, Eiendom Nor AS, ønsker å nytte denne som bolig eller kontor i sin helhet, eller som en kombinasjon av disse formålene, for dernest å bruksendre og eventuell ombygge bygningen til nevnte formål. Når det gjelder bruken av hele eller deler av bygningen som kontor, så ligger dette innafor den bruk som tidligere har vært i bygget. Bygningen (24 A) er i sin tid oppført som bolig og alltid vært brukt til dette formålet, også etter at den ble flyttet hit til denne eiendommen. Ut fra dette velges å foreslå at eiendommene reguleres kombinert bolig og kontor. Bevaringsstatusen videreføres i det nye forslaget med hensynssone, sosi-kode 1210 Byggehøyde. Bakgrunnen for at gjeldene plan ikke har bestemmelser om byggehøyder kan være at hovedbygningen på eiendommen har en høyere gesimshøyde enn for kvartalene rundt. 12/ Arkivkode REGU L12

7 Gesimshøyden for gjeldene bygning (24 B) er 7,2 m og mønehøyden er 10,1, m. Dette må gjenspeiles i bestemmelsene, samt at bebyggelsen på eiendommen skal ha saltak. Utnyttelsesgrad. Eiendommen har ei netto tomt på 609 m2. Den er i dag bebygd med 2 bygninger på hhv 169 og 71 m2 BYA. Da dette er en eiendom med sentral beliggenhet, og det er fra tidligere av har vært et ønske fra kommunen om god utnyttelse av slike eiendommer, vil nåværende grunneier gjerne beholde en høy utnyttelsesgrad for denne, dvs minst U = 70 % BYA. Dette for at det skal gis muligheter for å bygge eventuelle garasjer/uthus på eiendommen for å dekke hele eller deler av behovet. Bygningen 24 A vil inneholde 1 leilighet, mens det i bygningen 24 B vil kunne innredes inntil 4 leiligheter. Det planlegges å legge til rette for oppføring av en enkeltgarasje for 24 A, og 2 frittstående dobbelgarasjer til nr. 24 B. Enkeltgarasjen skal ha en størrelse på 16 m2 BYA, mens dobbeltgarasjene hver for seg skal ha en størrelse på 30 m2 BYA. I tillegg avsettes det areal for i alt 5 parkeringsplasser, som utgjør i alt 25 m2. Summen BYA for eiendommen blir da 381 m2. Ut fra en utnyttelsesgrad som nevnt, vil eiendommen kunne utnyttes med i alt 426 m2 BYA. Altså ligger dette innafor foreslåtte u-grad. I den grad bygningen 24 B nyttes som hybelbygg, vil denne kunne romme 10 utleiehybler. Dette skulle gi et behov for 5 parkeringsplasser. Når det gjelder uteoppholdsareal (MUA), settes det krav om minst 15 m2 pr boenhet. Behovet vil da, med utgangspunkt i 5 leiligheter, være minst 75 m2 MUA. På eiendommen vil det kunne settes av ca. 110 m2 til dette formålet. Garasje og parkering. Garasje- og parkeringsbehovet vil variere etter hvilken bruk bygningene vil ha. Som bolig med leiligheter vil behovet være 1 garasjeplass og 0,25 parkeringsplasser pr leilighet. Som bolig med utleiehybler vil behovet være 0,5 parkeringsplass pr. hybel. Som kontor vil parkeringsbehovet være 1 p-plass pr. 50 m2 kontorareal. Disse forhold innarbeides i planbestemmelsene. Se for øvrig beskrivelsen under avsnittet utnyttelsesgrad. På vedlagte kartutsnitt i målestokk 1500, datert 6.3., er garasje- og parkeringskravet samt kravet om uteoppholdsarealene skissert på eiendommen. Bilag 6. Andre forhold. Flom. Bygningene på eiendommen ligger sone for flomfare på det viset at kjellerarealene kan bli utsatt for inntrengning av grunnvann. Dette betyr at disse arealene ikke kan nyttes til rom for varig opphold eller til installasjon av vitale tekniske installasjoner. Bygningsvern. Hovedbygningen har det meste av sine opprinnelige bygningselementer og bygningsmaterialer i behold. Ut fra fylkeskommunens innspill skal det legges inn 12/ Arkivkode REGU L12

8 bestemmelse om at man ved vedlikehold og utbedringer skal beholde mest mulig av det opprinnelige/originale. Dersom det skal bygges garasje/uthus på eiendommen må den nye bebyggelsen gis utforming med bakgrunn i de estetiske forhold til den bestående vernede bebyggelsen. Andre bygninger i kvartalet. Da denne planbeskrivelsen bare omhandler nevnte eiendom, er det ikke sagt noe om forholdene rundt de andre eiendommene i kvartalet selv om Vefsn kommune også vil disse med i dette private detaljreguleringsforslaget. Slik jeg ser det er det ikke nødvendig å foreta noen endringer på bestemmelsen om disse. Dersom Vefsn kommune ser et revisjonsbehov formodes det at kommunen foretar de endringer som er nødvendig. Forhold til rammer og retningslinjer. Er beskrevet under avsnittene om forholdet til overordnet plan og forholdet til gjeldende reguleringsplan. Reguleringsbestemmelser. Det legges opp til at gjeldene reguleringsbestemmelse som er godkjent av Vefsn kommunestyre , revidert fortsatt i hovedsak skal gjelde. I 11 a) må benevnelsen kvartal 40 tas ut av bestemmelsen. Det tilføyes et nytt pkt. g) under 11 som gis følgende ordlyd g) Område for eiendommen Peter Bechs gt. 24. Eiendommen kan i sin helhet nyttes til boligformål/kontorformål hver for seg, eller i kombinasjon av disse. I boligformålet inngår både leiligheter og hybler Utnyttelsesgraden defineres som forholdet mellom bebygd areal (BYA) og netto tomt, og den fastsettes til U = 0,7. Tillatt gesims- og mønehøyder settes til hhv maks. 7,5 og 10,5 m bare for den delen av eiendommen som er bebygd med bygning 24 B. Bygninger på eiendommen skal ha saltak med takvinkel minst 30 grader. Nye bygninger garasje eller uthus skal gis en estetisk utforming tilpasset den øvrige bebyggelsen på eiendommen. Ved vedlikehold/utbedring skal det beholdes mest mulig av det opprinnelige/originale. På grunn av at eiendommen ligger i flomfaresone kan kjeller ikke nyttes til rom for varig opphold, og det kan heller legges vitale tekniske installasjoner til denne. For eiendommen gjelder følgende garasje- og parkeringskrav - For kontor skal det vises minst 1 parkeringsplass pr. 50 m2 bruksareal. - For leiligheter skal det vises minst 1 garasjeplass og 0,25 parkeringsplass pr. leilighet. Inntil garasje bygges skal arealet opparbeides som parkeringsplass. - For hybler skal det vises minst 0,5 parkeringsplasser pr. hybel. Planprosessen. Etter at kommunen ved planutvalget godkjente fremming av privat reguleringsplan er planstart kunngjort på vanlig måte i hht. PBL Kunngjøring har vært foretatt i Helgelands Arbeiderblad den 28. februar 2012 og elektronisk på Vefsn kommunes hjemmeside samme dato. Kopi av nevnte annonseringer vedlegges som bilag 1 og 2. 12/ Arkivkode REGU L12

9 Videre er særskilt melding, datert om planoppstart, sendt følgende Fylkesmannen i Nordland, Moloveien 10, 8002 Bodø Nordland Fylkeskommune, Fylkeshuset, 8048 Bodø Telenor, Servicesenter for nettutbygging, Postboks 7150, 5020 Bergen HelgelandsKraft, Postboks 702, 8654 Mosjøen Helgeland politidistrikt, Postboks 570, 8651 Mosjøen SHMIL, Åremma, 8664 Mosjøen Helgeland Museum, Sjøgata 23 e, 8656 Mosjøen Mosjøen Næringsforening, Petter Dass gate 3, 8656 Mosjøen MON, Fearnleysgt. 7-9, 8656 Mosjøen Vefsn kommune ved - barnerepresentanten - teknisk drift - kommuneoverlegen v/øksne - brann og feiing - eldrerådet Grunneiere i kvartalet - Jan Erik Dahlmo - Bjørn Vidar Hånes og Dagny Marie Digre - Terje Kristoffer Johansen Gjenboere - Solfrid Breimo - Snorre Sørum - Trafikkskolen Mosjøen AS - Magne Mjåvatn - Tom Leknes Hanssen - Arne Bjørn Stokland Kopi av oversendelsesbrev med adresseliste følge vedlagt som bilag 3. Ved uttalelsesfristen var det kun kommet inn en uttalelse; fra Nordland Fylkeskommune ved brev av Dette følger vedlagt som bilag 4. Plankart som viser forslag til detaljregulering er vedlagt som bilag 5. Mosjøen, den 6.2., revidert 6.3. Davidsen Plan og Byggesak Org.nr Svein Davidsen 12/ Arkivkode REGU L12