Sollistrandsveien 12, 126/480 og del av 126/104,399 - mindre endring av bebyggelsesplan - saksfremstilling

Transkript

1 Horten kommune Vår ref. 15/ / / GBNR-126/480, REGP B1-E1 Saksbehandler: Vera Irene Gjersøe Sollistrandsveien 12, 126/480 og del av 126/104,399 - mindre endring av bebyggelsesplan - saksfremstilling Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for bygg, regulering og næring /16 Vedlegg: Dok.dato Dok.ID Tittel C3_ Innkommet merknad fra Fylkesmannen i Vestfold Vedlegg 1 Perspektiv innglassing toppetasjer.pdf _480_Søknad om mindre endring av bestemmelser.pdf PLANBESKRIVELSE_bebyggelsesplan.docx Reviderte bestemmelser til bebyggelsesplan for Sollistrandsveien Administrasjonens forslag Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 12-14, jf pbl vedtar hovedutvalg for bygg, regulering og næring mindre endring av bebyggelsesplan (planid 357-B1) for Sollistrandsveien 12. Endringene gjøres i bestemmelsene. Paragraf 3.1 Avstand, byggehøyde og utnyttingsgrad i henhold til bestemmelser datert Hovedutvalg for bygg, regulering og næring Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 12-14, jf pbl vedtar hovedutvalg for bygg, regulering og næring mindre endring av bebyggelsesplan (planid 357-B1) for Sollistrandsveien 12. Endringene gjøres i bestemmelsene. Paragraf 3.1 Avstand, byggehøyde og utnyttingsgrad i henhold til bestemmelser datert Det skal tas hensyn til eiketreet ved B4-4, som ikke skal forringes ved innglassing av toppetasjen Møtebehandling:

2 Niklas Cederby fremmet følgende tilleggsforslag på vegne av AP, MGD og V: Det skal tas hensyn til eiketreet ved B4-4, som ikke skal forringes ved innglassing av toppetasjen Votering: Administrasjonens forslag enstemmig vedtatt. Cederbys tilleggsforslag enstemmig vedtatt.

3 SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn Re Arkitektur AS har på vegne av Sameiet Sollistrand Alle henvendt seg til kommunen for å få gjennomført en mindre endring av bebyggelsesplanen for Sollistrandsveien 12, planid 357-B1. Sameiet består av 4 boligblokker i 3 og 4 etasjer med felles parkeringskjeller og utomhusområder, totalt 47 leiligheter. Endringen innebærer at utnyttingsgrad og byggegrenser må endres slik at det kan tillates innglassing av balkongene for byggeområdet B4. Endringene er foreslått gjennomført ved endring av bestemmelsene. Hovedutvalg for bygg, regulering og næring behandlet saksnummer 025/14, søknad om dispensasjon fra utnyttingsgrad og byggegrense i bebyggelsesplan for overdekning av takterrasser og for å glasse inn balkong i Sollistrandsveien 26, 30 og 32. Det ble fattet følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslår hovedutvalg for bygg, regulering og næring søknaden om dispensasjon fra utnyttingsgrad og byggegrenser for å glasse inn takterrasser og balkong på gnr. 126 bnr Faktiske forhold Re Arkitektur AS skriver at formålet med reguleringsendringen er å gi mulighet for skjerming av utearealene i form av innglassing. Det vil innebære justering av bruksareal (BRA) for byggene samt å tillate en slik innglassing utenfor de satte byggegrensene for toppetasjen. Bebyggelsen på Sollistrand har sine uteoppholdssoner mot sørvest og sørøst. Det er lite skjerming mot vind. Til tider blåser det kraftig, noe som gjør at beboerne, spesielt i toppetasjen, har behov for skjerming. Videre skriver de at ved isolert innglassing av deler av terrassene skal brystningen beholdes og innglassingen utføres i glass og stål, og vil således skille seg fra toppetasjens hovedmateriale. En innglassing av balkongene vil i svært liten grad ha betydning for naboene, men vil øke bruksverdien av utearealene vesentlig for leilighetene. Bebyggelsesplanen er skreddersydd mot de 4 blokkene som står der i dag, og er ikke åpen for endringer uten en endring av bebyggelsesplanen. De 4 boligblokkene har et presist uttrykk, 2-3 etasjer og inntrukket toppetasje. Arealene er også satt helt eksakt etter oppført bygg. Det er behov for justering av bebyggelsen med skjerming av utearealene, og bebyggelsesplanen gir ikke rom for noen endringer av bebyggelsen uten en endring av planen. Endringen ble varslet Det er ikke gjennomført andre medvirkningsprosesser. Det er kun Fylkesmannen i Vestfold som har gitt uttalelse til varslet. Fylkesmannen uttalte seg til varselet i brev datert og skriver blant annet: Naturmangfold Ut i fra flyfoto ser det ut for at det står et eiketre ved bygningen i byggeområde B4-4, som faller inn under forskriften om utvalgt naturtype hule eiker. Vi forutsetter at det tas nødvendige hensyn til treet ved innglassing av balkongene. Det innebærer det ikke bør drives anleggsvirksomhet (for eksempel kjøring av tunge kjøretøy) innenfor treets dryppsone. Vi kan ikke se at mindre endring av bebyggelsesplan kommer i konflikt med andre nasjonale eller viktige regionale interesser vi er satt til å ivareta. Vi har derfor ingen ytterligere merknader.

4 Lover og forskrifter Plan- og bygningsloven med forskrifter Forskrift nr. 512 om utvalgte naturtyper etter naturmangfoldloven Bebyggelsesplan (planid 357-B1) for Sollistrandsveien 12 gnr./bnr. 126/480 og del av gnr./bnr. 126/104, 399 vedtatt Vurderinger Innglassing av balkonger krever endring av bebyggelsesplanen med hensyn til grad av utnytting og byggegrenser. I tillegg vil et slikt tiltak ha betydning for fasadenes estetiske uttrykk, og bruken av balkonger og takterrasser som private uteoppholdsarealer. Estetikk Bebyggelsesplanen 1.3 har bestemmelser om estetikk og sier blant annet: Ny bebyggelse og tilhørende uteområder skal ha høy estetisk kvalitet, og ta hensyn til tomtens utforming og det landskapsrom bebyggelsen blir liggende i. Volumene til nye bygninger skal stå i forhold til den gamle industribebyggelsen, mens materialer, detaljer, åpninger og vinduer gjenspeiler skalaen til trehusvillaene. Bygningens hovedvolum skal ha et presist uttrykk med lyse overflater i puss, bygningsplater eller tegl. Volumene til bygningene skal stå i forhold til den eksisterende bevaringsverdige bebyggelse i bryggeribygningene mens materialer, detaljer, åpninger og vinduer gjenspeiler skalaen til trehusvillaene. I åpninger til de inntrukne etasjene brukes trematerialer i jordfarger for å tilpasse den menneskelige skala. Rekkverk i balkonger av glass. Takterrasser der 1/3 er innglasset over byggegrensen som regulerer inntrukket toppetasje, vil medføre at deler av den inntrukne etasjen forsvinner. Det er tiltak som endrer bygget og fasadeutrykket i forhold til det slik det opprinnelig ble planlagt og gjennomført, og ikke helt i samsvar med estetikk bestemmelsen som ikke er foreslått endret. Innglassing av balkongene vil også påvirke fasadeutrykket for øvrig. Byggegrenser I henhold til bestemmelsene 3.1 kan balkonger utkrages over byggegrensene, men dette er ikke ment å omfatte balkonger som er glasset inn med isolerglass som inngår i arealberegningen. Innglassing av balkonger vil ikke medføre endringer i utkragingen. Grad av utnytting I bestemmelsene er grad av utnytting (bruksareal) gitt i absolutte tall for hvert bygg, og disse er nå foreslått øket ved endringer i bestemmelsen 3.1. Bygg B4-1 vil få en økning av BRA på 68,7 m² Bygg B4-2 vil få en økning av BRA på 48,5 m² Bygg B4-3 vil få en økning av BRA på 73,1 m² Bygg B4-4 vil få en økning av BRA på 52,6 m² Ny BRA blir da m² (ca. 6,4 % av B4-1) Ny BRA blir da 720 m² (ca. 7,2 % av BA-2) Ny BRA blir da m² (ca. 4,6 % av BA-3) Ny BRA blir da m² (ca. 3,23 % B4-4) Omsøkte overdekning av terrasser og innglassing av balkong gir totalt en økning i BRA på 242,9 m². Tomteareal B4 er 7671,2 m². Sum BRA i dag er 4957,1 m², mens ny BRA vil bli på 5200,0 m². Det gir 4,9 % økning av bruksarealet. Uteoppholdsarealer

5 I henhold til bestemmelsene 3.1 skal det for boenheter i 1. etasje avsettes private uteoppholdssoner foran hver boenhet. Takterrasser for boenheter på inntrukne etasjer skal i tråd med den samme bestemmelsen benyttes til private uteoppholdsarealer. Det er ikke nevnt noe om private uteoppholdsarealer for de øvrige etasjene. Det er grunn til å reise spørsmål om hva som skjer med de private uteoppholdsarealene når disse blir glasset inn til klimatisert sone. Blir det mer bruk av uteoppholdsarealene eller blir det i realiteten en økning av det innvendige bruksarealet? Det kan nok ikke gis ett svar på dette spørsmålet, men det vil uten tvil kunne lede til annen bruk enn det som har vært hensikten. Skjermet uteplass gir muligheter for å være ute uansett vær, men å oppholde seg i en klimatisert sone er etter administrasjonens vurdering ikke å være ute. Takterrassene på inntrukne etasjer vil delvis bli beholdt, da det kun skal tillates å glasse inn 1/3. Administrasjonen har ingen merknader til at det bygges over byggegrensen eller at grad av utnytting økes, men konsekvensene av dette for fasadeuttrykket og private uteoppholdsarealer er ikke udelt positive. Tiltaket er vesentlig i forhold til planens intensjoner med inntrukket toppetasje, og de private uteoppholdsarealene forsvinner hos dem som velger innglassing. På den andre siden har administrasjonen merket seg at sameiet sterkt ønsker denne endringen, og det er forståelse for at det mange dager kan være behov for skjerming mot vinden. I tillegg har det utviklet seg en praksis der man er positiv til innglassing om ikke helt spesielle hensyn taler imot. Økonomiske konsekvenser Ikke utredet. Miljø- og folkehelsekonsekvenser Miljø Noen naturtyper er særlig viktige for det biologiske mangfoldet. Dette er naturtyper som er spesielt artsrike, er levested for arter som er på rødlisten eller har en spesiell funksjon for enkelte arter. Hule eiker er en av fem utvalgte naturtyper vedtatt ved Kongen i statsråd 13. mai Eiketrær som har en diameter på minst 63 cm eller en omkrets på minst to meter i brysthøyde regnes som hule eiker og er beskyttet etter naturmangfoldloven. Det står et eiketre ved B4-4 som faller inn under forskriften om utvalgte naturtyper, hule eiker. Treet ble målt og har en omkrets på 2,62 meter, diameter 0,83 meter. Det skal ikke drives anleggsvirksomhet innenfor treets dryppsone. Det skal tas hensyn til eiketreet som ikke skal forringes ved eventuell innglassing av toppetasjen.

6 Figur: Stor eik merket med rød ring. Folkehelse Ikke utredet. Konklusjoner/anbefaling Administrasjonen anbefaler at hovedutvalg for bygg, regulering og næring med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 12-14, jf pbl å vedta mindre endring av bebyggelsesplan (planid 357-B1) for Sollistrandsveien 12. Endringene gjøres i bestemmelsene. Paragraf 3.1 Avstand, byggehøyde og utnyttingsgrad i henhold til bestemmelser datert (Endringene er vist med rødt i vedlagte bestemmelser datert )