DETALJREGULERING GNR/BNR 3/1 M.FL, NORDHUGLO III - 1. GONGSHANDSAMING

Transkript

1 Arkivref: 2014/ /2016 Saksh.: Merete Refstie Hageberg Saksnr Utval Møtedato 43/16 Forvaltningsstyret DETALJREGULERING GNR/BNR 3/1 M.FL, NORDHUGLO III - 1. GONGSHANDSAMING Framlegg til vedtak: Forvaltningsstyret kan ikkje sjå at det er grunnlag for å leggja planforslaget ut til offentleg ettersyn slik det no ligg føre. - Utbygginga er for massiv og volumet av utbygginga er for stort. Det må reduserast på byggehøgder samt reduserast antall einingar innanfor planområdet. - Utstrekninga av planområdet går utover arealet i eksisterande plan, område for BUN2 må takast ut av planen. - Det må leggast inn fleire friområde ned mot sjø for å gje ålmenta betre tilgang til strandsona. - Bebyggelsen må trekkast lengre vekk frå strandsona/sjølina, slik at denne ligg att som tilgjengeleg areal for ålmenta. - Verknadene for landskap og ålmenta sin tilgang til strandsona må i langt større grad takast omsyn til og leggje føringar for utbygginga. Saksprotokoll i Forvaltningsstyret Vedtak Forvaltningsstyret vedtek i medhald av og i Plan- og bygningslova å leggje forslag til detaljregulering for gnr/bnr 3/1 M.FL Nordhuglo III 1. gangshandsaming ut til offentleg ettersyn. Handsaming Samrøystes vedteke. Habilitet: ****** Fredrik Litleskare (H) stilte spørsmål om eigen habilitet med grunngjeving at han er svoger til ein av grunneigarane. Controller i Stord kommune har handsama spørsmålet og konkludert med at han er ugild jf fvl 6 andre ledd. Vara var kalt inn. ****** Edgar Inge Damås (Ap) kom med framlegg til vedtak slik det ligg føre. Rådmannen sitt framlegg som fall: ******

2 Forvaltningsstyret kan ikkje sjå at det er grunnlag for å leggja planforslaget ut til offentleg ettersyn slik det no ligg føre. - Utbygginga er for massiv og volumet av utbygginga er for stort. Det må reduserast på byggehøgder samt reduserast antall einingar innanfor planområdet. - Utstrekninga av planområdet går utover arealet i eksisterande plan, område for BUN2 må takast ut av planen. - Det må leggast inn fleire friområde ned mot sjø for å gje ålmenta betre tilgang til strandsona. - Bebyggelsen må trekkast lengre vekk frå strandsona/sjølina, slik at denne ligg att som tilgjengeleg areal for ålmenta. - Verknadene for landskap og ålmenta sin tilgang til strandsona må i langt større grad takast omsyn til og leggje føringar for utbygginga. 2 av 9

3 Rådmannen, Dokumentliste S gongshandsaming I Gøtz AS Tinging av oppstartsmøte U Gøtz AS m.fl. Oppstartsmøte detaljregulering del av 3/1 m.fl., Nord-Huglo III U Huglavikvegen SA v/leif Nordtveit Melding om synfaring - Detaljregulering gnr/bnr 3/1 m.fl, Nordhuglo III U Huglavikvegen SA Referat frå oppstartsmøte - Detaljregulering gnr/bnr 3/1 m.fl, Nordhuglo III I Gøtz AS Tinging av naboliste - oppstartsmelding for detaljregulering gnr/bnr 3/1 m.fl., Nordhuglo III (planid: ) I Gøtz AS Utkast til melding om oppstart av detaljregulering for gnr/bnr 3/1 m.fl., Nordhuglo III, planid: U Gøtz AS Nordhuglo III I Gøtz AS Melding om oppstart av detaljreguleringsplan gnr/bnr 3/1 m.fl. Nordhuglo III, Stord kommune U Gøtz AS Adresseliste - NordHuglo III U Gøtz as SV: Tinging av naboliste - oppstartsmelding for detaljregulering gnr/bnr 3/1 m.fl., Nordhuglo III (planid: ) I Gøtz as Varsel om oppstart U Gøtz as Varsel om oppstart I Gøtz AS Merknad til detaljregulering (kopi av brev til Gøtz AS) I Hordaland fylkeskommune, Planseksjonen Fråsegn - Melding om oppstart av detaljreguleringsplan gnr 3 bnr 1 m.fl. Nordhuglo III, Stord kommune (kopi av brev til Gøtz AS) I Gøtz AS Tinging av undervegsmøte - Reg.plan Nordhuglo III, planid: U Gøtz AS Referat frå undervegsmøte - Detaljregulering gnr/bnr 3/1 m.fl, Nordhuglo III I Gøtz AS Innsending planforslag - reg.plan gnr/bnr 3/1 m.fl., Nordhuglo III, planid: _del 2 U Gøtz AS Tilbakemelding på innsendt planforslag - U Gøtz AS Tilbakemelding på innsendt planforslag - U Gøtz AS Sjekkliste plankart og nytt basiskart I Gøtz as Planforslag til 1. gongshandsaming- Detaljreguleringsplan NORDHUGLO III (PlanID:201408) U Gøtz as Tilbakemelding på tilsendt planforslag - Detaljreguleringsplan NORDHUGLO III (PlanID:201408) I Gøtz AS Justert plan U Gøtz AS Foreløpig svar på innsendt forslag til Detaljreguleringsplan NORDHUGLO III (PlanID:201408) U Gøtz AS Tilbakemelding på innsendt planforslag - I Gøtz AS Justert planforslag og kommentar til merknad U Gøtz AS Tilbakemelding på innsendt planforslag - U Gøtz AS Sjekkliste for plankart- Nordhuglo I Gøtz AS SV: Tilbakemelding på innsendt planforslag - 3 av 9

4 Vedlegg 1 Plankart, datert Føresegner, datert Planomtale, datert Innleiing (bakgrunn for saka) På vegne av tiltakshavar Huglavikvegen SA (grunneigarane i området), har Gøtz AS utarbeida og sendt inn forslag til detaljregulering for gnr/bnr 3/1 m.fl., Nordhuglo III. Føremålet med planen er å leggja til rette for fritids- og turistføremål, naust/sjøbuer med tilhøyrande kai og småbåtanlegg, køyreveg og felles badeplass og friluftsområde. Det vart halde oppstartsmøte med planmynde Melding om oppstart av planarbeid vart kunngjort og sendt ut Det kom inn 7 uttalar/merknader, desse er oppsummert og kommentert i vedlagte planomtale. Det har vore fleire undervegsmøte i saka. Saksutgreiing (fakta, saksopplysningar) Omtale av planområdet Planområdet er om lag 44,8 daa, og ligg i Huglavikjo på Nordhuglo, aust for Fv 56 og søraust for ferjeleiet. Planområdet er nord- og vestvendt og delar av området utgjer Huglo sentrum i dag. Gjennom området går det ein ny opparbeida veg, det ligg nokre mindre og større naust samt eit lagerbygg langs sjøsida. Planstatus Størstedelen av planområdet er regulert i plan R , Nordhuglo. Arealet er her regulert til område for industri, naust og sjøtilknytt næring, område for naust, køyreveg og offentleg friområde strandsone. Det er i gjeldande plan stilt krav om utarbeiding av utbyggingsplan før utbygging av området kan gjennomførast. Delar av området i vest ligg i kommuneplan for Stord med omsynssone landbruk, og delar av området i nord er i kommuneplan for Stord vist til LNF-område. Det er i kommuneplan for Stord lagt inn forbodsgrense langs sjø (100-metersbelte) langs heile det regulerte området. Kommunedelplan for Huglo, vedteken , : «R Nordhuglo. Vedteken Det kan tillatast reguleringsplanendringar for gnr. 3 bnr. 11 og 12, samt føremålsendring for naustrekkje til fritids- og turistføremål i reguleringsplan R Det er sett byggegrense mot sjø innanfor planområdet.» Omtale av planforslag Planforslaget opnar for ei samla utbygging på 33 nye fritidsbustadar, evt. 24 fritidsbustadar og 4 leilegheitsbygg med til saman 15 fritidsleilegheiter, omlag 15 naust, 22 sjøbuer og ca 70 båtplassar. Gjeldande reguleringsplan syner området inst i Huglavikjo som område for kombinert føremål naust og sjøtilknytt næring. Området lenger nord er synt som område for naust. Planforslaget syner det meste av arealet langs sjølina til fritids- og turistføremål. Ein mindre del vert føreslått til naustområde, og ein eigedom er synt til fritidsbustad. Det er og sør i planen regulert inn eit mindre område med konsentrert småhus. Område BKS Innafor området kan det førast opp ein tomannsbustad. BYA for eigedomen er sett til 30 %. Det kan byggast maks 2 etasjar med loft. Område BFF Innanfor området kan det førast opp ein fritidsbustad med tilhøyrande anneks/utestove og eit naust. Maks BYA for tomta er 30 %. Det kan byggjast i maks 1 etasje, maks mønehøgd er 6,5 meter. Område BFT 4 av 9

5 Innanfor området kan det førast opp fritidsbustader og/eller naust/sjøbu eller bygg for sjøtilknytt næring som t.d. utleige av fritidsbustader, naust eller liknande. Bygningane kan førast opp anten som frittliggande bygningar eller i rekke på maks 3 einingar med min. 2 meter opning mellom rekkene. Der ein finn det hensiktsmessig kan bygg med kombinerte føremål naust/næring/overnatting godkjennast. Innanfor område BFT1 er det i planforslaget gjeve opning å føra opp 7 fritidsbustader eller 3 leilegheitsbygg med maks 4 fritidsleilegheiter i kvar. Innanfor område BFT2 er det i planforslaget gjeve opning for å føra opp 1 fritidsbustad og 1 sjøbu på kvar av tomtene 5 til 8. Maks BYA er sett til 50% for tomt 1-3 samla og for kvar av tomtane 4-8. Maks grunnflate pr. fritidsbustad er sett til 80 m 2. Det kan byggast maksimalt 2 etasjar pluss loft. Maks mønehøgd er føreslått til 9,5 meter målt frå kote + 2,5. For utbygging av bygg med fleire leilegheiter skal maks grunnflate vere 250 m 2 pr. bygg. For tomt 9 i område BFT2 er det i planforslaget gjeve opning for å bygga inntil 3 fritidsbustader eller fritidsleilegheiter i felles bygg med maks 3 stk. leilegheiter. Maks BYA = 60%, og maks grunnflate pr. fritidsbustad er 70 m 2. Det er foreslått å bygga maks 3 etasjar, med maks mønehøgd på 10 meter målt frå kote + 2,5. Innanfor område BFT3 kan det byggast 1 fritidsbustad på kvar tomt. Maks BYA = 60%. Maks grunnflate er 65 m 2. Maks mønehøgd er 8 meter. Innafor område BFT4 kan det førast opp 9 stk. fritidsbustadar og 9 stk. sjøbuer. Innanfor område BFT5 kan det førast opp 9 stk. fritidsbustadar, 5 stk. sjøbuer og 4 stk. naust. Maks BYA for kvar av dagens tomter er 30%. Maks 80 m 2 grunnflate pr. fritidsbustad. Det kan byggast maks i 2 etasjar, med maks mønehøgde 8 meter. Takform skal fastsettast i byggesøknaden. Det skal nyttast saltak eller pulttak. Område BSB Områda kan nyttast til flytebrygger, båtplassar, båtopptrekk og båtfeste for fritidsbustadane og nausta i området. Det er lagt opp til at fleire eigedomar skal gå i saman om felles bryggeanlegg. Område BUN Områda kan nyttast til etablering av naust for oppbevaring av båt og fiskereiskap. Nausta kan førast opp som frittliggande bygningar eller i rekke med maks 3 stk. samanhengande. Vurdering Generelt Rådmannen vil generelt seie at dette har vore ein tung planprosess med fleire rundar med tilbakemeldingar utan at ein synest å ha kome fram til eit resultat som rådmannen meiner kan fremmast til 1.gongs handsaming. Det vert likevel, med bakgrunn i at utbyggar ikkje ønskjer å redusere meir på utbygginga, valt å leggja saka fram for politisk handsaming. Rådmannen meiner at slik som forslaget no ligg, vil dette verta ei utbygging som er for massiv og med eit for stort volum i forhold til kringliggjande miljø i Huglavikjo og områda rundt. Den vil beslagleggja heile strandlina i Huglavikjo. Det synes og som at modellane og illustrasjonane som er lagt fram i saka ikkje gjev eit rettmessig inntrykk av den store nedbygginga. I eksisterande reguleringsplan er det vist føremål og satt ei maks gesimshøgd for utbygginga. Denne er inst i Huglavikjo på 4,5 meter. Utnyttinga er sett til BYA = 30%. I ny plan vert det opna for byggehøgd med opp til 10 meter mønehøgd og BYA = 60%. Dette utgjer etter rådmannen sin vurdering ein stor auke i utnyttinga og tettleiken i området. Det er på tomt 9 innafor BFT2 føreslått å opna for å kunne oppføra tre fritidseiningar. Denne tomta har ein storleik på om lag 550 m 2. Rådmannen meiner at dette er ei utnytting og fortetting som ikkje kan forsvarast, og meiner difor at ein her må gå ned på antall einingar på eigedomen. Rådmannen stiller spørsmål ved måten ein har definert mønehøgd i føresegnene. Det står maks mønehøgd er 9,5 m målt frå kote + 2,5. Mønehøgda på bygningar kan då fort verta ein meter høgare om ein byggjer med naustdel i underetasjen og tek utgangspunkt i kote +1,5, som er minimum kainivå og utgangspunkt for naustdel. 5 av 9

6 Krav om konsekvensutgreiing Planområdet er for det meste tidlegare regulert, men omfanget av reguleringa er endra. I gjeldande plan er det sett krav om utarbeiding av utbyggingsplan før utbygging av området. Denne vert no utarbeida som ein detaljreguleringsplan. Føremåla i planen er noko justert i høve gjeldande plan. Det er ikkje sett krav om planprogram og konsekvensutgreiing for planen, men det har vore viktig å få konsekvensvurdert aktuelle tema i planprosessen. Forholdet til gjeldande kommuneplan og reguleringsplan Delar av området i vest ligg i kommuneplan for Stord med omsynssone landbruk, og delar av området i nord er i kommuneplan for Stord vist til LNF-område. Det er i kommuneplan for Stord lagt inn forbodsgrense langs sjø (100-metersbelte) langs heile det regulerte området. Størstedelen av planområdet er regulert i plan R , Nordhuglo. Arealet er her regulert til område for industri, naust og sjøtilknytt næring, område for naust, køyreveg og offentleg friområde strandsone. Under handsaminga av Kommunedelplan for Huglo, vedteken , går det fram av føresegn : «R Nordhuglo. Vedteken Det kan tillatast reguleringsplanendringar for gnr. 3 bnr. 11 og 12, samt føremålsendring for naustrekkje til fritids- og turistføremål i reguleringsplan R Det er sett byggegrense mot sjø innanfor planområdet.» Rådmannen kan ikkje sjå at paragrafen som er lagt til i kommunedelplanen for Huglo er ein blankofullmakt til å få utnytta heile arealet i plan R til fritids- og turistføremål. Sett i lys av nasjonale føringar for strandsoneplanlegginga, som og er innskjerpa etter at førre plan vart vedteken, er det naudsynt å gjera ei ny vurdering for dette området som endå ikkje er bygd ut. I 1-8 i PBL er det nettopp omsyna til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser som skal takast særskilt omsyn til i strandsona. Konsekvensar for samfunnet Tiltak innafor planområdet vil ikkje medføre økonomiske konsekvensar for kommunen. Forslaget til detaljregulering vil gje uheldige verknadar med nedbygging av ei lang strandsone. Gjeldande reguleringsplan opnar for utbygging av naust og sjøtilknytt næring i området inst i Huglavikjo. I området nord-austover viser gjeldande regulering område for naust. I forslaget som no ligg føre er det meste av arealet langs sjølina vist til område for fritids- og turistføremål. Eit mindre areal er vist til reint naustområde. Rådmannen meiner at ei utbygging som vist i forslag til plan, får store konsekvensar for ålmenta si tilgang til strandsona. Heile strandlina innafor planområdet vert utbygd og meir privatisert enn om utbygginga føl dagens plan med naustbygging. Rådmannen meiner at planomtalen er lite utfyllande og dekkande for dette temaet. Det er ikkje godt belyst kva konsekvensar endring av føremål får å seia for ålmenta si tilgang og bruk av strandlina. Etter tilbakemeldingar frå kommunen er det no lagt inn i føresegnene at dei to ytste metrane av kaien skal vera nedseinka og ope for ålmenta. Det er likevel lite truleg at dette vert mykje nytta når det vert mogleik for opparbeiding av private utearel på kainivå. Dette er ein stor negativ konsekvens av denne planen. Tilkomsten til strandsona skulle ivaretakast m.a. ved etablering av byggjegrenser på dei einskilde tomtene innanfor BFT4-5. Dette skulle sikre opne korridorar mellom fritidshusa. Føresegnene opnar likevel for at sjøbuer skal kunne plasserast i nabogrensa. Dermed vert også desse korridorane nedbygde og privatisert. Rådmannen meiner at det burde vore sett på alternative utbyggingsformer i området. Mogleiken for å trekka utbygginga lengre vekk frå strandsona burde og vore vurdert, og det burde vore lagt inn større friområde ned mot sjøen med tilgang for ålmenta. Naturmangfald Det er ikkje registrert raudlista artar, viltområde/viltførekomstar eller verdifulle naturtypar innanfor planområdet. Det er registrert eit område for notfiske og eit område for garnfiske som går inn i planområdet. Det er og registrert ein låssettingsplass i Huglavikjo. Området er vurdert opp mot Naturmangfaldlova 8 12, og utbygginga vert ikkje vurdert til å medføre vesentleg skade eller irreversibel skade på naturmangfaldet i området. Rådmannen meiner likevel at det er lite belyst kva den massive utfyllinga, spesielt inst i vågen vil ha å seia for naturmangfaldet og sjømiljøet. 6 av 9

7 Kulturminne/kulturmiljø Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminne innafor planområdet. I samband med oppstart av planarbeidet var Hordaland Fylkeskommune på synfaring i området. Det vart vurdert at området har lågt potensiale for funn, og at det ikkje er naudsynt med arkeologisk registrering. I Kulturminneplanen for Stord er området frå Huglavikjo og opp langs fylkesvegen definert som kulturlandskap med høg verneverdi. Årsaka til dette er at området på ein god måte illustrerer den gamle gardsstrukturen. Det er 2 SEFRAK-registrerte naust innanfor plangrensa. Det eine er allereie fjerna, det andre vert ikkje fysisk rørt av det nye planforslaget. Det går ein gamal steingard i planområdet mellom den nye tilkomstvegen og byggeområda mot sjø. Denne er omtala i Kulturminneplanen. Det er gjennomført ei jordskiftesak som og omhandlar tilkomst til nausteigedomane og tilkomst gjennom denne steingarden. Utarbeidinga av detaljreguleringa har lagt denne jordskiftesaka til grunn, og dei opningane som er skissert i jordskiftesaka er lagt inn i planen som tilkomst til eigedomane. Rådmannen finn det noko underleg når ein i planomtalen skriv at «kommunen har såleis vurdert at ein bør opne for vidare utvikling i dette området og at utviklinga av sentrum på Huglo såleis er viktigare enn det kulturlandskapet som ein finn akkurat her.» Rådmannen meiner at ein her burde skissert ei løysing i samsvar med kulturlandskapet og dei verdiane som ligg i området. Utbygginga som no er skissert går på bekostning av kulturlandskapet og dei eldre utbyggingsmåtane i området vil i stor grad forsvinna. Ein tilpassing til området slik det ligg i dag ville vore ein betre tilnærming. Rådmannen meiner og at den massive utfyllinga langs sjøfronten inst i Huglavikjo bryt med tradisjonane i området. Sjøfronten vil liggja mykje lenger ute enn dei to eksisterande nausta som ligg att i område BKB 1 og 2. Ny og gamal utbygging vil difor ikkje harmonera. Landskap og terreng Huglavikjo er i dette området nord- og austvendt, og terrenget stig frå sjøen og innover land. Inst i vika er det fleire eldre naust med brygger i framkant. Lenger aust og nord er strandsona ikkje nedbygd, men det er bygd ein veg langs stranda. Det er i den siste tida og teke ut større mengder med skog i området. Området har til no vore lite nytta til turar og rekreasjon, mykje truleg med bakgrunn i den tette skogen som har vore i området. I planforslaget er det eit ønske om å fortette dagens bebyggelse og forlenge utstrekninga i høve til dagens utbygging. Inst i vika er det eit ønske om å få bygge tett og høgt. Rådmannen er i utgangspunktet open for ei viss fortetting i dette området, men synes at det som er skissert i planen vil verta eit overtramp i høve dagens miljø og eksisterande bygningsmiljø på Huglo. Landskapsbilete i Huglavikjo vert eit heilt anna enn dagens. Landskapsrommet som planområdet ligg i, er eit landskapsrom prega av kulturmiljø, kystkultur og landbruk med dyrka mark frå strandsona og opp i slake bakkar som omkransar strandsona. Gardstuna ligg tilbaketrekt frå sjøen, typisk eit par hundre meter frå sjøen der gardane har hatt sjøtilkomst og naustrettar. Landskapet er ope og fritt. Samfunnet har utvikla seg i pakt med naturressursane. Utnytting av sjøressursane og landressursane har gått hand i hand. Framlagt plan bryt vesentleg med landskapsrommet. Ein legg opp til massive utfyllingar, tett og volumiøs utbygging, og sjøfronten vil i stor grad framstå som ein barriere/ vegg mellom sjø og land. Friluftsliv og strandsone Huglo er ei øy, og tilgang til strandsona er difor ein viktig ressurs. Strandsona innanfor planområdet er stort sett påverka av inngrep då tilkomstvegen som går gjennom området er opparbeida. Men dette utgjer likevel ikkje eit markant inngrep i landskapet. Stranda er i dag steinete, men det er mogleg å gå og opphalde seg i strandkanten i dag. Det er ikkje noko som tyder på at stranda er mykje brukt til tur og rekreasjonsområde, men den er likevel ein viktig ressurs. Tilkomstvegen i området har gjort området lettare tilgjengeleg i den seinare tid, og store delar av skogen i området er hoggen. Omregulering frå naust til fritidsbusetnad vil gjera området nærast strandsona meir privatisert. Eit avbøtande tiltak som er lagt inn i planen er å gjera dei to ytste metrane av kaien tilgjengelege for ålmenta, desse skal og vera seinka ned i høve til resterande kaiareal. Det er og lagt inn eit friområde mellom byggeområda. Dette skal nyttast til felles areal for ålmenta, med tilgang til bryggeplass og badeanlegg. Rådmannen meiner at det burde vore lagt inn fleire friområde ned til sjø for å gje ålmenta ei større tilgang til sjøareala og strandsona. Folkehelse Huglo har god tilgang til urørt natur, tilgang til sjø og fiske, stiar og badeplassar. Innanfor planområdet er det lagt til rette for eit mindre friområde med badestrand. Vegen i området forenklar og tilkomsten til 7 av 9

8 både strand og skog i området. Det er store og tilgjengelege grøntområde i kort avstand til planområdet og fine turmoglegheiter i nærområdet. Barn og unge Det er ikkje lagt inn eige areal for leikeplass i området. Det er sett av eit areal til friluftsområde ved sjø og badeplass. Det er ikkje kjent at barn og unge nyttar areal innafor planområdet i dag til leik. Universell utforming Ved søknad om byggeløyve innanfor planområdet skal det dokumenterast at gjeldande krav i TEK10 er ivareteke. Landbruk og skogbruk Delar av planområdet, lengst sør, ligg innanfor det som er definert som kjerneområde for landbruk. For det meste ligg områda med fulldyrka jord på sørsida av eksisterande køyreveg. Vidare nord-aust i planområdet viser AR5-kartet arealet som skog. Det meste av skogen er planta sitkagran og furu. Det vert drive hogst i området. Klima og energi, ureining Tiltak i samsvar med forslag til plan vil ikkje føre til ureining av jordbotn/grunn, vassdrag eller vatn, og det er ingen fare for forureining av drikkevasskjelder. Ved utfylling i sjø, kan det vera fare for opproting av forureina sediment i sjø. Det er ikkje kjent at området har potensiale for forureina sjøbotn. Støy Det er gjennomført ei støykartlegging langs Fylkesveg 56, denne syner at det ikkje er trong for å gå inn med tiltak i planområdet, det er heller ikkje vurdert at det er naudsynt med ytterlegare støyanalyser innanfor planområdet. Veg, vatn og avløp Vegane i området er opparbeida. Det er i føresegnene stilt rekkefølgjekrav til at området må vera tilknytt godkjent vatn- og avløpsanlegg før det kan gjevast byggeløyve for bustader og fritidsbustader innanfor området. VA-anlegga skal godkjennast av Stord kommune i samband med byggemeldinga av dei tekniske anlegga. Trafikk og trafikktryggleik Planen vil gje ein liten auke i biltrafikk i området, men dette vil ikkje ha stor innverknad på trafikktryggleiken i området. Det er ikkje lagt opp til fortau eller gang- og sykkelvegar innanfor planområdet, dette grunna låg trafikkmengd. Det er lagt inn frisiktsoner i kryssområda. Risiko og sårbarheit (ROS-analyse) Det er gjennomført risiko- og sårbarheitsanalyse. Analysen ligg som del av planomtalen. Gjennom analysen er det ikkje påvist forhold som medfører at ein må inn med særskilte tiltak i planen. For nærare omtale av planområdet, planforslaget, konsekvensar og risiko- og sårbarheitsanalysen vert det vist til planomtale. Konklusjon Rådmannen meiner at slik planforslaget no ligg føre er det ikkje i tråd med kommunen sine ønskjer og plan- og bygningslova sine føringar for fremme av berekraftig utvikling. Rådmannen meiner at utbygginga er for massiv og at volumet av utbygginga er for stort. Det er ei formidabel auke i bygningsvolum og utnytting i høve eksisterande plan for området. Utfyllinga i sjø inst i Huglavikjo gjer at sjøfronten vil liggja mykje lenger ute enn dagen sjøfront og dette vil få følgjer for dei to eksisterande nausta som ligg att i område BKB 1 og 2. Utstrekninga av planområdet går og utover arealet i eksisterande plan. Dette synest ikkje rådmannen er naudsynt. 8 av 9

9 Rådmannen meiner at det burde vore lagt inn fleire friområde ned mot sjø for å gje ålmenta betre tilgang til strandsona, og for å opne meir opp i den lange rekka av utbygging. Bebyggelsen burde og vore trekt lengre vekk frå strandsona, slik at denne låg att som tilgjengeleg areal for ålmenta. Det burde vore sett på om ein kunne bruke meir av bakanforliggande areal til utbygging i området som ikkje er omfatta av omsynssone landbruk. Rådmannen kan ikkje sjå at planforslaget slik det no ligg føre tek tilstrekkeleg omsyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og ålmenta sine interesser slik det er krav om i 1-8 i Plan- og bygningslova. Rådmannen rår difor ifrå å leggja planen ut til offentleg ettersyn. 9 av 9