NB! Merk tidspunkt!! 11:00 Befaring i forbindelse med sakene 79/09, 82/09 og 83/09. Oppmøte utenfor Rådhusets hovedinngang!

Transkript

1 Levanger kommune Møteinnkalling Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtested: formannskapssalen, Levanger Rådhus Dato: Tid: NB! Merk tidspunkt!! 11:00 Befaring i forbindelse med sakene 79/09, 82/09 og 83/09. Oppmøte utenfor Rådhusets hovedinngang! 13:00 Møtestart Faste medlemmer er med dette innkalt til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf , eller e- post: rita.mari.keiseras@levanger.kommune.no Saksnr Innhold PS 76/09 Referatsaker - PUK Levanger PS 77/09 Godkjenning av møtebok PS 78/09 Diverse byggetiltak i Åsenfjorden. PS 79/ /3/116 - Reguleringsplan Bunnpristomta, Gjemble - endring fra forretning til bolig PS 80/ /372/1/168 - Randi og Geir Mæhre - dispensajon fra reguleringsplan for Munkbyvola Reinsjø Statsalmenning PS 81/ /371/1/60 - Gunfrid V Størvold - Flytting av naust - Grønningen Statsalmenning - 3. gangs behandling PS 82/ /61/1 - Klage på avslag - Ruth og Olav Ringstad - Deling av eiendommen Sundlo PS 83/ /24/1 - Arne Lauritz Jessen - deling av eiendommen Over-Eggen - søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for Skogn PS 84/ /227/1 - Tore Haabeth - Deling av eiendommen Hopla - Tilleggsareal til Åsen Settefisk - Dispensasjon fra kommuneplanen Levanger, den 14. oktober 2009 Alf Magnar Reberg leder OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er også tilgjengelig på kommunens hjemmeside:

2 PS 76/09 Referatsaker - PUK Levanger RS 408/ /254/1 - Ottar Røstad - Lager og fyrrom - Rinnan Øvre RS 409/ /1/19 - Deling av grunneiendom - Arthur Trapnes - Møllerenget - Makeskifte - Innvilget RS 410/ /99/1 - Skogn Bygdealmenning - Punktfeste - Tomt Innvilget RS 411/ /314/128 - Svend Arne Strømmen - Nybygg garasje ca. 32m2 - Halssteinveien 6 - Melding om tiltak RS 412/ /361/4 - Rune Garli - Garasje - Granheim RS 413/ /372/1/133 - Grete Wold Johnsen - Uthus ved hytte - Heståsdalen RS 414/09 Kommunens vedtak stadfestes - Klage på tillatelse til fradeling av festetomt 267/14/4 på Børøya RS 415/ /243/1/50 - Knut Eriksen - Melding om uthus/anneks og tilbygg eksisterende hytte - Tomt nr 50 Løvtangen - innvilget RS 416/ /99/1/261 - John Georg Halsan - Hytte 80m2 - Tomt nr 204 Skogn Bygdealmenning - Tillatelse til tiltak RS 417/09 Va-anlegg Torhaugen - Levanger Kommune - Fossingtrøa RS 418/ /121/1 - Tore Knipenberg - Gjødselkumme - Frigaard RS 419/ /275/898 - Elverhøy Terrasser AS - Deling av eiendommen Nordli søndre - innvilget RS 420/ /227/1/37 - Kjetil Skåtterød - melding om oppføring av naust - Hopla - innvilget RS 421/09 Klage over avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for flytting av naust, RS 422/09 Kommunens vedtak oppheves - Klage på tillatelse til riving og oppføring av hytte 267/14/4 RS 423/ /16/126 - Lise Tuset Gustad og Lars Strøm - Igangsettingstillatelse for enebolig - Vårtunvegen 14 - innvilget RS 424/ /198/1/49 - Georg Opheim - Hytte - Åsen Bygdealmenning - Tomt nr 41 - Innvilget RS 425/ /274/1 - Kjell Lian AS - Midlertidig anleggsveg fra Røstad til Havneområdet - innvilget RS 426/ /6/71 - Silje Strømmen og Jan Sunde - Garasje - innvilget RS 427/ /264/9 - Knut Faanes - Deling av eiendommen Viborg - Eksisterende bebyggelse - Innvilget RS 428/ /64/8 - Arve Knudsen - Søknad om utslippstillatelse for hytte, rensing med bruk av koralfilter - innvilget RS 429/09 Magneten handelsområde - ny 2. etasje, plan for avfallsdisponering RS 430/ /316/1 - Frol Bygdealmenning - Punktfeste - Tomt nr 296 Frol Bygdealmenning - Innvilget RS 431/ /198/1 - Anne og Knut Evenhus - Hytte 65m2BRA - Tomt Tillatelse til tiltak RS 432/ /73/24 - Lone Haugskott og Håvard Lunde - Garasje - Pinenga 7 - innvilget RS 433/ /198/1- Åsen bygdealmenning - Punktfeste - Eksisterende hytte - Innvilget RS 434/ /3/27 - Knut Olav Stornes - søknad om tillatelse til tiltak for tilbygg til hytte - innvilget RS 435/ /200/3 - Einar Skjervold - Tilbygg inngangsparti - Hojem - Innvilget RS 436/ /274/2 - Levanger kommune - Igangsettingstillatelse for grunn- og 2 av 74

3 terrengarbeid - Trønderhallen - Røstad RS 437/ /6/3 - Frode Steen - søknad om oppføring av ridehall - innvilget RS 438/ /275/848 - Arne Skjerve - Utvidelse av garasje - Ulve Østre RS 439/ /275/58 - Harry Revdal - Garasje - Sørvegen 5 - klage på vedtak om avvisning av klage - oversendes klageinstansen RS 440/ /280/3/1 - Unni Johnsen - Tilbygg hytte - Tomtvatnet - innvilget RS 441/ /343/1 - John Arne Nøst - Restaurering/påbygging eksisterende hytte - Naust RS 442/ /157/ /153/4/ /153/1/2 - Falstadsenteret / Ekne Bygdeforum - Veg - Falstadsenteret RS 443/ /232/12 - Sagtun Småbåtforening - Marinaanlegg - Sagtun - innvilget RS 444/ /198/1/186 - Mathea Alstad - Bod 9m2 til eksisterende hytte - Åsen bygdealmenning - Melding om tiltak RS 445/ /202/9 - Arild Teigen - Fasadeendring/vedlikehold av naust - Hoklingen - innvilget RS 446/ /272/16 - Ragnar Skrede- Mellomvegen 2 - montering av kjellerdør/kjellernedgang - innvilget RS 447/ /37/177 - Håkon Aune - Garasje - Åsvegen 53 - innvilget RS 448/ /181/22 - Håvar Skjesol og Gro A W Håpnes - Tilbygg bolig - Granås - innvilget RS 449/ /214/13 - RE-Con AS - Rehabilitering av skorstein - Mossing RS 450/ /232/21 - John Arne Jenssen - Søknad om oppføring av garasje og stabbur/uthus på Solhaug - innvilget RS 451/ /307/9 - Tommy Gresdahl - Tilbygg og restaurering av bolighus - Aasen RS 452/09 Kommunens vedtak stadfestes - Dispensasjon fra reguleringsplan for ombygging og tilbygg til hytte /3/27 Levanger, Knut RS 453/ /227/1 - Terje Dahl - Oppføring av naust - Tomt 36 Hopla - Innvilget RS 454/ /227/1 - Jan R Wetting - Oppføring av naust - Tomt 39 Hopla - Innvilget RS 455/ /257/1 - Annbjørn Næss - Oppføring av gjødselkumme - Kleiven RS 456/ /314/201 - Atle Naavik - Enebolig - Blåbærvegen 4 - rammetillatelse RS 457/ /372/134 - Kjell Ivar Røe - Anneks - Heståsdalen / Reinsjø Statsalmenning RS 458/ /316/1 - Frol Bygdealmenning - Punktfeste - Tomt nr 80 Frol Bygdealmenning - Innvilget RS 459/ /361/17 - Heidi og Tore Dybvad - Anneks til hytte - Tomt nr 15 Osnebben RS 460/ /256/1 og 6 - Forsvarsbygg - Riving av bunkere, trebygninger, stålmaster og antenner på Rinnleiret RS 461/ /207/1 - Bruse Barnehage BA - Oppføring av fireavdelings barnehage - Reitbakken - innvilget RS 462/ /198/1 - Stig A Pedersen - Fritidsbolig - Tomt 184 Åsen bygdealmenning - innvilget RS 463/ /126/37 - Torbjørn Moås - melding om tiltak, tak over inngangsparti RS 464/ /44/4 - Lillian S Skjørstad - Oppføring av brakke - Lund RS 465/ /275/805 - Solfrid Moksnes - Carport - Skoleveien 38 RS 466/ /140/5 - Knut Jørås - Deling av eiendommen Jørås østre - Innvilget RS 467/ /207/15 - Godkjenning av ansvarsrett - Åsen Oppvekstsenter - Ballbinge 3 av 74

4 RS 468/ /314/67 - Elsa og Olav Holm - Utvidelse av balkong - Skreddervegen 7 RS 469/ /227/1 - Tore Haabeth - Oppføring av naust - Tomt 35 Hopla - Innvilget RS 470/09 RS 471/ /232/133 - Treco AS - Fritidsbolig og uthus - Tinnbuen 11 - Innvilget 1719/198/1 - John Anders Husby - Hytte - Tomt nr 195 Åsen Bygdealmenning - Innvilget RS 472/ /227/1 - Runar Gulliksen - Oppføring av naust - Tomt 29 Hopla - Innvilget RS 473/ /227/1 - Sigmund Moan - Oppføring av naust - Tomt 38 Hopla - Innvilget RS 474/09 RS 475/ /19/563 - Kvernmo utbygging AS - Søknad om deling av eiendommen Tindvegen stk boligtomter- Innvilget 1719/315/203 - Ola A Storaker - søknad om rammetillatelse for tilbygg/ombygging av næringsbygg/boligbygg i Håkon den godes gate innvilget RS 476/ /242/29 - Per Martin Lund - Tilbygg til hytte - Solbakken - innvilget RS 477/ /363/16 - Roar Johannessen - Utvidelse av garasje - Nordlys RS 478/ /59/2 - Birger Rønning - Tilbygg driftsbygning - Tangsve - innvilget RS 479/ /1/373 og 1719/1/374 - Kjellrun Støp og Arnar Risan - Tilbygg veranda - Stausplia 41 A og B - innvilget RS 480/ /285/1 - Arve Segtnan - Driftsbygning - Segtnan RS 481/ /4/5 - Odd Sigbjørn Ree - Utbygg og skifte av vinduer - Åsgårdsveien 8 RS 482/ /262/61 - Jo Steinar Løvås - Tilbygg - Roaldmarka 7 RS 483/ /314/287 - Terje Lillemark - Garasje - Hyllbærvegen 15 - innvilget RS 484/ /315/60 - Helse Nord-Trøndelag HF, Sykehuset Levanger - søknad om enkle tiltak for bygging av ventilasjonsrom bygg C og D - innvilget RS 485/ /273/59 - Margaret og Robert Buran - Riving av eksisterende bolig/oppføring av ny enebolig - Røstadlia nedre 13 RS 486/ /372/1 - Einar Johan Svendgård - søknad om opprustning og utvidelse av eksisterende parkeringsplass - Reinsjø Statsalmenning - innvilget RS 487/ /1/250 - Deling av grunneiendom - Levanger kommune - Eidsbotn Felt II - Makeskifte - Innvilget RS 488/ /220/5 - Torstein Vordal - Enebolig med sokkel - Søknad om ny ansvarsrett for rørleggerarbeidet - innvilget RS 489/ /316/1 - Frol Bygdealmenning - Punktfeste - Tomt nr 43 Frol Bygdealmenning - Innvilget RS 490/ /37/26 - Wenche Bartnes - Garasje - Mønsterhaugveien 12 - innvilget RS 491/ /58/1 - Elling Søraker - Punktfeste - Tangen - Innvilget RS 492/ /3/10 - Bente M Stormo - Punktfeste - Hytte Tomtvasli - Innvilget RS 493/ /6/55 - Hans Høglund - Bruksendring av 2. etasje i garasje - Sjøvold III RS 494/ /314/308 - Monica Trøbakk og Roar Høiberg - Enebolig - Hyllbærvegen 8 - innvilget RS 495/ /276/122 - Alan Parker - Oppføring av ny garasje - Vestgårdvegen 34 C - innvilget RS 496/09 RS 497/09 kommunens vedtak stadfestes 1719/3/129 - Gunnar Utvik - Forstøtningsmur - Lokes veg 5 - Melding om tiltak RS 498/ /7/15 - Ole Petter Kampli - Søknad om utslipp av sanitært avløpsvann - Ytternesset RS 499/ /60/5 - Elin Skjørholm - Fradeling av tomt for eksisterende hytte - 4 av 74

5 Sandvika - Innvilget RS 500/ /44/10 - Oddleiv Terje Brenne - Lafting av stabbur - Lønset - innvilget RS 501/ /232/138 - Treco AS - Fritidsbolig - Tomt nr 16 Tinbuen - innvilget RS 502/ /232/137 - Treco AS - Fritidsbolig - Tomt nr 15 Tinbuen - innvilget RS 503/ /232/136 - Treco AS - Fritidsbolig og uthus - Tomt nr 14 Tinbuen - innvilget RS 504/ /315/300 - Norsk Salgssentral Eiendom AS - søknad om endring av tillatelse for tak over inngangsparti - innvilget RS 505/ /312/1 - Berit M Spillum - søknad om fradeling av bebygd festet tomt av eiendommen Halsan østre - innvilget RS 506/ /3/394 - Svein Ø Hovland - Garasje - Iduns vei 15 - Innvilget RS 507/ /232/15 - Janne og Frithjof Amundsen - Søknad om adkomstveg til fritidseiendommen Skjærvik RS 508/ /309/23 - Asbjørn Stendahl - Tilbygg bolig - innvilget RS 509/ /227/13 - Siv Tone Aaknes - Garasje - Aadal - Innvilget RS 510/ /17/29 - Astrid Ulvnes - Garasje - Julsborglia 15 A - innvilget RS 511/ /212/52 - Forespørsel angående tomta - Idrettsplassen RS 512/ /275/38 - Håvard Heistad - 10 m2 frittstående bod - Elverhøyvegen 4 - innvilget RS 513/ /275/468/7 - Anbjørn Kvistad - Veranda - Okkenhaugveien 17B - innvilget RS 514/ /165/3 - Tor Andersen - melding om tilbygg til hytte 5,5 m2 bra - Finsvik nordre - innvilget RS 515/ /232/9 - Svein Arne Hovdal - Bod - Lo Vestre RS 516/ /315/4 - Levanger kommune - Oppfylling - plastring av steinmolo og midlertidig steindepot - Ytre Havn - innvilget RS 517/ /271/12 - John Georg Berg - Påbygg og tilbygg bolig - Røstadlia øvre 1 - innvilget RS 518/ /361/12 - Kirsti og Gunnar Vorvik - søknad om enkle tiltak for oppføring av hytte - innvilget RS 519/ /226/28 - Katrine og Jarle Selven - Riving av eksisterende teglpipe og byging av ny Icopal element pipe - Vollabakkvegen 7 RS 520/ /99/1/210 - Lotte Langaas - Nytt naust ved Gåssjøen - Tomt nr 257 Skogn bygdealmenning RS 521/ /316/1/161 - Olaf Nyberg - Oppføring av brønnhus - Tomt nr 204 Frol Bygdealmenning - innvilget RS 522/ /267/5/1 - Halvor Gresseth - Riving av eksisterende terrasse 35m2 og oppføring av ny terrasse 50m2 til eksisterende hyttetomt - Melding om tiltak RS 523/09 Klage over avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til oppføring av naust på eiendommen 1719/245/2 RS 524/ /232/24 - Igangsettingstillatelse for riving av eksisterende hytte - Åsenfjord - innvilget RS 525/ /158/50 - Ekne Maritime Forening - Utvidelse av parkeringsplass - Falstadberget - Delvis innvilget RS 526/ /232/139 - Treco As - Fritidsbolig - Tomt nr 17 Tinbuen - innvilget RS 527/ /208/13 - Jernbaneverket - VA-anlegg Åsen stasjon - innvilget RS 528/ /32/3 - Jernbaneverket - VA-anlegg - Skogn stasjon - innvilget RS 529/ /343/1 - John Arne Nøst - Restaurering/påbygging eksisterende hytte - Utslippstillatelse - Naust RS 530/ /315/203 - Ola A Storaker - Tilbygg-/ombygging av 5 av 74

6 næringsbygg/boligbygg - Håkon den godes gate igangsettingstillatelse RS 531/ /227/1 - Tore Vartdal - Oppføring av naust - Tomt 34 Hopla - Innvilget RS 532/ /227/1 - Andre Tømmerbakk - Oppføring av naust - Tomt 30 Hopla - Innvilget RS 533/ /227/1 - Anne Mari Gerhardsen - Oppføring av naust - Tomt nr 33 Hopla - Innvilget RS 534/ /224/14 - Andreas Aune - Garasje - Hårråsvingen - innvilget RS 535/ /303/3 - Otte Munkeby - Nybygg ammekufjøs 1000m2 - Munkeby vestre - Melding om tiltak RS 536/ /202/25 - Bjørn Mossing - Nybygg fritidshus med garasje til sammen 124m2BRA - Mossing Søndre - Tillatelse til tiltak RS 537/ /201/2 - Asbjørn Anderssen - Deling av eiendommen Mossing nedre - innvilget RS 538/ /274/2 - Levanger kommune - Rammetillatelse for oppføring av Trønderhallen - Røstad - innvilget RS 539/ /314/287 - Terje Lillemark - Utvidelse av veranda - Hyllbærvegen 15 - innvilget RS 540/ /223/1 - Magny Sofie Aarnseth - Søknad om deling av grunneiendommen Vold - Vollamarka boligfelt - Innvilget RS 541/ /1/68 - Odin Krogstad og Kari Ramstad - Garasje - Odins vei 10 RS 542/ /275/468 - Ragnhild Falch Nekstad - Veranda - Okkenhaugvegen 17 B RS 543/ /232/134 - Treco AS - Fritidsbolig og uthus - Tinnbuen 12 - Innvilget RS 544/ /2/6 - Arne Steffenrem og Ingrid Bævre - Tilbygg bolig - Odins veg 18 - Innvilget RS 545/ /8/21 - Roger von Bargen - Søknad om utslippstillatelse til tett tank fra fritidsbolig - innvilget RS 546/ /315/60 - Levanger Sykehus - søknad om tillatelse til tiltak for rørinnstallasjoner for ventilasjon og klima - innvilget RS 547/ /362/4 - Steinar Kjønstad - Hytte - Kjærby - innvilget RS 548/ /101/1 - Per Morten Venseth - Tilbygg bolig - Venset - Innvilget RS 549/ /207/1 - Trond Fossing - Deling av eiendommen Fossing søndre - innvilget RS 550/ /21/1 - Berit Ringstad - Redskapsbu / korntørke - Tilfredshet PS 77/09 Godkjenning av møtebok 6 av 74

7 Levanger kommune Sakspapir Diverse byggetiltak i Åsenfjorden Saksbehandler: E-post: Tlf.: Torbjørn Sirum tsi@innherred-samkommune.no Arkivref: 2009/ / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: I forbindelse med neste års budsjettbehandling vurderes det om enheten PBOM skal tilføres nødvendige ressurser til å starte arbeidet med saksbehandling av ulovlige byggetiltak i samkommunen. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: På bakgrunn av flere henvendelser fra bl.a. grunneier av eiendommen Løvtangen vedrørende diverse byggetiltak på eiendommen, gjennomførte plan- og byggesakssjefen en befaring sammen med grunneieren på deler av eiendommen Løvtangen. Det ble av sett på diverse tiltak på ca. 10 av i alt ca. 100 hytteeiendommer. På de 10 eiendommene ble det registrert flere tiltak som var utført uten at det var søkt og/ eller gitt tillatelse til tiltak. Av tiltakene som ble registrert kan nevnes følgende: Private enkelt flytebrygger, plattinger, veg, gapahuk, terrasser, flåte, størrelse på hytter og uthus/ anneks, innlegging av vannklosett. Revidert reguleringsplan for området Løvtangen ble sist vedtatt i sak 012/06 av Levanger kommunestyre. Planen viser i alt 102 nye/ og eksisterende hyttetomter, fellesområder for naust, fellesområder for flytebrygger, fellesområder med hytter osv. I bestemmelsene til planen står følgende angående flytebrygger: 11. Felles flytebrygger a) Felles flytebrygger er felles for det regulerte arealet. b) Ved FL 1 tillates enkeltanlegg for sjøsetting av fritidsbåter for hele området. c) Landfaste flytebrygger, badebrygger, fiskebrygger o.l. utover dette er ikke tillatt. Videre i bestemmelsene for bygging av private veger /hytter står bl.a. følgende: 7 av 74

8 7. Private veger a) Det er ikke tillatt å opparbeide andre kjøreveger enn de som er vist på planen. b) Fra parkeringsplassene skal det føres adkomstveger til de enkelte hytter/ hytteområder som vist på plankartet. Detaljert traceføring innenfor fellesarealene utformes i samråd med plan- og utviklingskomiteen. 13. Fellesområder for hytter c) Det er tillatt å føre opp ei hytte med uthus. Hytta kan maksimalt ha grunnflate på 80 m2 og uthus på 20 m2. Totalt areal 100 m2. Terrasser inntil 50 m2 bygd i tre kan tillates. Terrasse skal bygges i forbindelse med huset. Bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt. Det er i bestemmelsene ikke angitt noe i forhold til innlegging av vann i hyttene og avløp fra hyttene. Utfra dette gjelder Forurensningsforskriften 12, Krav til utslipp av sanitært avløpsvann fra bolighus, hytter og liknende. Grunneier har de siste årene i samsvar med revidert plan fått tillatelse til oppføring av flere fellesflytebrygger som hytteeierne i området har mulighet til å få leid båtplass. Det kan nevnes at på befaringen ble registrert i alt 6 private enkeltflytebrygger. Flere av disse er i utgangspunktet bygd for flere år tilbake og har blitt gradvis fornyet. Vurdering: På bakgrunn av befaringen som omfattet 10 eksisterende hytteeiendommer og med flere tiltak som ikke er godkjent etter plan- og bygningsloven ser plan- og byggesakssjefen et stort behov for en omfattende undersøkelse av hele området som omfattes av reguleringsplanen for Løvtangen. Det er sannsynlig at det på flere av de øvrige bebygde hytteeiendommene også er utført tiltak som ikke er søkt og godkjent av kommunen. Dette vil påføre enheten PBOM en omfattende ressursbruk for registrering av de ulike tiltakene, oppfølging av tiltakene i henhold til plan- og bygningsloven og reguleringsplanen for Løvtangen med tilhørende bestemmelser. Erfaringsmessig er slikt arbeid svært ressurskrevende og vil strekke seg over flere år. Videre er enhetens vurdering at en ikke kan iverksette kontroll- og straffetiltak bare for Løvtangen. En tar det for gitt at tilsvarende forhold finnes flere steder og kanskje særlig langs Åsenfjorden. Med bakgrunn i erfaring med liknende saker i andre kommuner og andre steder i kommunen vil plan- og byggesakssjefen anslå at ressursbruken vil kunne dreie seg om en heltidsstilling. Dette med bakgrunn i bl.a. gjeldene bestemmelser om saksgang og klagemuligheter på vedtak fattet i medhold av plan- og bygningsloven og forvaltningsloven. Plan- og byggesakssjefen ser med bakgrunn i dagens bemanning av PBOM- enheten og budsjett, få eller ingen muligheter til å avsette de nødvendige ressurser til å følge opp de ulovlige utførte byggetiltakene på eiendommen Løvtangen. Skal et slikt arbeid oppstartes bør det f.eks. gjennom neste års budsjett tilføres ressurser til å kunne utlyse en egen stilling til å saksbehandle ulovlige tiltak. 8 av 74

9 Levanger kommune Sakspapir 1719/3/116 - Reguleringsplan Bunnpristomta, Gjemble - endring fra forretning til bolig Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /L Saksordfører: Siv By (SP) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Forslag til reguleringsplan for Bunnpristomta, datert , rev og med bestemmelser sist rev , vedtas i hht. plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1. Hjemmel/bakgrunn for saken: Ingen Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 2 Reguleringsbestemmelser sist rev Plankart sist rev Situasjonsplan, fasade, snitt 5 Illustrasjoner sol- og skyggeforhold 6 Kart over boligområdet ved Tors veg Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsuttalelse 1-9. Saksopplysninger: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den , sak 57/09, at forslag til reguleringsplan for Bunnpristomta legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Offentlig ettersyn ble kunngjort den , og berørte parter ble tilskrevet med brev av Høringsfristen var satt til Planområdet er på ca. 2 dekar og ligger syd for krysset Tors veg x Nordsivegen. Området foreslås regulert til byggeområde for konsentrert bebyggelse m/tilhørende fellesområder. Følgende uttalelser er mottatt: 1 Sametinget, Berørte naboer i Tors veg, NVE, ber om utsatt frist 9 av 74

10 4 NTE Nett AS, Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Eldres Råd, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Sivilforsvaret, NVE, Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Mindre justeringer av planen etter offentlig ettersyn Revisjon : For å imøtekomme merknader er bredden på leilighetene redusert med 0,6 m (1 modul) hver, slik at byggeområdet er trukket noe lenger unna Tors veg. En har flyttet formålsgrensa mot felles avkjørsel og parkeringsplassene 1,2 m sørover. 2.2 i bestemmelsene er justert etter råd fra fylkesmannen og i dialog med grunneier. Revisjon av bestemmelsene : 2.8 er tilføyd på bakgrunn av råd fra NVE. Illustrasjonene i vedlegg 5 er ikke oppdatert. Vurdering: 1 Sametinget, Etter vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan en ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jfr. kulturminnelovens 8 annet ledd. Dette pålegget må formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning og forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. 2 Berørte naboer i Tors veg, (22 underskrifter pva. 19 eiendommer) Grunneiere med merknader til planen er vist med kulepunkt i kartvedlegg 6. Naboene skriver at mange beboere mister sjøutsikten, og får vesentlig verditap på boligen sin. 1. Grunnleggende forutsetninger Naboene anser det som viktig å ta vare på bomiljøet i området, noe de mener fire punkter i reguleringsbestemmelser for Gjemble m.v., stadfestet gjør: Punkt 1: Hvor annet ikke er særskilt angitt på reguleringskartet, skal bebyggelsen være åpen med bolighus på 1 etasje. Sokkeletasje kan benyttes der hvor denne kan innpasses uten vesentlige endringer av terrenget. Innredning av sokkeletasje til bolig kan skje innenfor rammen av bestemmelsene i byggeforskriftene. Et 2-etasjes hus med parkeringskjeller vil bryte med dette punktet. En får heller ikke en åpen bebyggelse. Punkt 4: Bebyggelsen skal legges slik at den faller best mulig inn i terrenget.... Vi stiller oss spørrende til om det tenkte leilighetskomplekset faller godt inn i terrenget, og om den estetiske harmonien vil bli ivaretatt. Punkt 13:... Ingen tomt må beplantes med trær som kan være til vesentlig ulempe for de omboende.... Hvordan kan man da sette opp et stort bygg? Det vil komme under betegnelsen vesentlig ulempe for de omboende. 10 av 74

11 Punkt 14: Det kan ikke ved privat servitutt etableres forhold som står i strid med nåværende reguleringsbestemmelser. Vi kan ikke se at utbygger kan iverksette dette uten å bryte med flere av reguleringsbestemmelsene for området. Flere har kjøpt med utgangspunkt i at overnevnte fortsatt gjelder. Håper denne planen ikke vil ødelegge bomiljøet for etablerte boliger. 2. Velferd og bomiljø Den østvendte sjøutsikten er boligenes eneste frisiktsone. I dag har vi bygninger på alle kanter, men ut mot sjøen har vi det ganske fritt og åpent. Bunnprisbygget ligger skrått nedenfor boligene, og hindrer ikke utsikten mot sjøen. Det har også skrånende tak mot øst, slik at byggets østside er vesentlig lavere enn på byggets høyeste punkt. Et 2-etasjes leilighetskompleks vil komme midt i frisiktssonen. Noen beboere vil også få direkte innsyn fra evt. leiligheter på Bunnpristomta. Planlagt nybygg er vist lenger øst enn nåværende forretningsbygg, og dette vil føre til at en større sektor av sjøutsikten forsvinner. En trailer med høyde 4 m, som sto parkert ved Bunnprisbyggets sjøside, der hvor bygget kommer til å stå, tok en vesentlig del av sjøutsikten. Den planlagte bygningen vil bli 3 meter høyere, og ta bort frisiktsonen for bakenforliggende beboere. Utsiktssjiktet må ikke forveksles med garasjenivået til bakenforliggende boliger. Det blir i saksutredningen påpekt at det nye leilighetskomplekset bare er 1,5 m over bakenforliggende garasjer. Dette er ikke et relevant argument da garasjerekken i dag ligger på sokkelnivå og ikke i utsiktssjiktet til Tors vei 8, 10 og 12. Presiserer følgende fra tidligere uttalelse av : Den planlagte bygningen vil forringe vår utsikt mot sjøen i meget stor grad. Når bygget i tillegg blir veldig langt er det klart at ulempen ved dette bygget blir stor for oss som bor bakenfor. Om tidligere behandling av byggesaken for Tors vei 14 i 1978: Det vises til vedtatte innstilling av sak 459/78 i møte der det fremkommer at planer for forretningsbygg i Tors vei 14 vil gi en takhøyde på 4,6 meter over terrenget. Bygningsrådet viser til fylkesmannens brev og vedtak i sak 601/77. I brev av fremgår det tydelig at det må tas store hensyn til den bakenforliggende bebyggelse ved utforming av bygget. Sitat: Denne sektor av utsikten må imidlertid sies å være viktig for observasjon av trafikken på fjorden og andre utsiktsmessige kvaliteter som vannflaten byr på. I 1978 ble det vedtatt at en senking av takhøyde på 1-1,5 meter (det vil si å gå fra en byggehøyde på 6 meter, som det ble søkt om, til 4,6 meter) vil føre til at vesentlige utsiktsmessige kvaliteter vil kunne bli ivaretatt. Bygningsrådet fant derfor å kunne godkjenne de nye planene for forretningsbygg på 4,6 meter i Tors vei 14. Overnevnte ivaretok vesentlige utsiktsmessige kvaliteter. Vi kan ikke se at forholdene har endret seg siden da. Den utsiktsmessig kvaliteten er ikke blitt mindre viktig å bevare for bebyggelsen bakenfor. Derimot legges det i dag langt større vekt på bomiljø enn for 30 år siden. Politiske føringer, men også internasjonal forskning understreker viktigheten av miljøet for folks helse og livskvalitet. Blant annet omhandler boka Svensk miljöpsykologi (Johansson & Müller, 2005) svensk forskning på feltet de siste 20 årene. 11 av 74

12 3. Verditap og nedsatt omsettbarhet Denne saken har et vesentlig økonomisk aspekt for de berørte parter. Sjøutsikten er boligenes hovedattraksjon. Den økonomiske verdien på utsikten for hver enkelt boenhet varierer. Den vil være betydelig for noen, og det vil være omtrent 15 boenheter som får verdireduksjon på grunn av et eventuelt nytt boligkompleks. Vi har sterke innsigelser på at vårt verditap skal gi andre direkte økonomisk gevinst. Mange av boenhetene vil også bli vanskeligere å omsette. Omtrent 15 boenheter mister sjøutsikten, mens 4 av 8 nye leiligheter vil få sjøutsikt. Samlet gir dette ingen verdivekst på boliger i området, men et forringet bomiljø for mange. Befaring: Plan- og utviklingskomiteen bes komme på befaring før videre behandling. Kontaktpersoner i boligområdet er oppgitt i brevet. Kommentar: 1. Grunnleggende forutsetninger: Den nye reguleringsplanen vil, etter vedtak, erstatte aktuelle deler av tidligere reguleringsplan. Ved utarbeidelse av ny reguleringsplan er en ikke bundet opp av forhold i tidligere reguleringsplan. To etasjer synes ikke urimelig høyt, sett i fht. omgivelsene. 2. Velferd og bomiljø: Vedlagte snitt illustrerer siktforholdene fra 2. etasje i Tors veg 10 eller 12. Se også vurderingen i vedlagte planbeskrivelse, som fulgte saken ved første gangs behandling. Bebyggelsen antydes å bli 2,5 m høyere enn eksisterende butikk. Ifølge vedlagte snitt vil ny bebyggelse rage ca. 1,5 m høyere enn bakenforliggende garasjerekke. Forringet bomiljø, gjennom tap av utsikt, er en av farene ved fortetting. Selv om planområdet ligger forholdsvis lavt i fht. de fleste naboene som har merknader til planen, ser vi at ny bebyggelse nærmere sjøen og med større høyde og utstrekning kan være uheldig siktmessig for en del naboer. Vi har forståelse for at reduksjon av sjøutsikt kan oppleves tungt. De utilsiktede konsekvensene i så måte antas størst for de nærmeste og lavest beliggende nabotomtene/boligene. Vi har problemer med å se at hele 15 boliger mister sjøutsikten, men har da ikke satt oss inn i detaljutforming av den enkelte bolig. De fleste naboeiendommene ligger noe høyere (vedlegg 6 viser 5-meters høydekurver) og flere har også annen bebyggelse mellom seg og nytt prosjekt. Foreslått gesimshøyde på 7 m synes heller ikke urimelig høyt i et så sentrumsnært boligområde, hvor en gjennom omregulering bør søke å oppnå bedre arealutnytting. Forholdet til tidligere vurderinger: Høyde og takform (pulttak eller flatt) var tema da nåværende butikk skulle bygges. I fylkesmannens brev av ble naboklage tatt til følge ved at alternativ med flatt tak skulle utarbeides. Det sto videre at: Dersom en tilstrekkelig reduksjon i byggehøyden oppnås, forutsettes dette alternativet valgt fremfor alternativet med pulttak. Vi har inntrykk av at det i overnevnte sak var mulig å imøtekomme naboene, gjennom mindre justeringer av bygget, uten at dette gikk noe særlig utover planlagt byggeprosjekt. Det nye boligprosjektet i 2 etasjer og med flatt tak lar seg ikke tilpasse like enkelt, hvis en skal hensynta både naboer og utbygger. Det synes ikke like opplagt at naboenes utsiktsforhold bør tillegges størst vekt. En er forøvrig ikke bundet av tidligere vurderinger. 12 av 74

13 Innsyn: Avstanden mellom planlagte boliger og husrekken i Tors veg 10 og 12 synes forholdsvis romslig sammenlignet med avstanden mellom husrekkene i eksisterende bebyggelse. Eksisterende bebyggelse som anses mest berørt i fht. temaet innsyn ligger også noe høyere. Temaet innsyn kan hensyntas nærmere ved detaljutforming/ prosjektering av bebyggelsen. Bygningenes lokalisering i fht. uteområde, solside, himmelretning, utsikt osv. har imidlertid også noe betydning for utformingen. 3. Verditap og nedsatt omsettbarhet: 32 nr. 2 i PBL 85 omhandler erstatning for tap ved reguleringsplan. Dette er også videreført i 15-3 i ny PBL. Bestemmelsen omhandler tilfeller hvor en eiendom bebygges i hht. reguleringsplan som gir den en vesentlig bedre utnytting enn andre eiendommer i området, og hvor verdien av disse som følge av dette er blitt betydelig forringet. Vi kjenner ikke til evt. praksis og har heller ikke vurdert hvorvidt dette synes aktuelt her. Vi antar bestemmelsen sjelden kommer til anvendelse. 3 NVE, Ber om 8 ukers fristutsettelse. 4 NTE Nett AS, Ingen spesielle merknader, nettstasjonens plassering er tatt med i planen. Bekrefter at arealet nærmest nettstasjonen ikke er spesielt egnet for lek og at fri adkomst til nettstasjonen må opprettholdes. Plasseringen av bygget nærmere Tors veg kan komme i konflikt med NTEs høyspenningskabler som forsyner nettstasjonen og disse må det tas hensyn til ved en utbygging. Viser til kartutsnitt som viser strømanleggene i området. Kommentar: Nettstasjonen ligger like utenfor planområdet, og vi antar at planen ikke endrer adkomstforholdene til denne. Strømanleggene i området skal ifølge NTE ikke utgjøre noen spesiell helserisiko i fht. elektromagnetiske felt. Strømanleggene forutsettes hensyntatt av tiltakshaver. Løsningen langs Tors veg er blitt noe romsligere med siste revisjon Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Atkomst og manøvreringsareal til parkeringsplasser og -kjeller synes meget knapt. Leikearealet består av lange og relativt smale areal. Spesielt er arealet sør for bebyggelsen ut mot eiendomsgrensa for smalt til å gi mulighet for allsidig leik. For å gjøre forholda både for atkomst/parkering og leik mer romslig bør det vurderes å redusere lengden på bebyggelsen med 3-4 m. Kulturminner Det er undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. En finner at det ikke foreligger konflikt med automatisk freda kulturminner, jfr også KML 8.1. Har derfor ingen innvendinger til planen. Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Kommentar: Ifølge arkitekten lar det seg ikke gjøre å flytte leilighetsbyggene på sørsiden av tomta da forsvaret forlanger at tilfluktsrommet ikke kan rives. I samråd med grunneier har de i 13 av 74

14 stedet kommet fram til at bredden på leilighetene kan reduseres med 0,6 m (1 modul) hver. Dette øker avstanden til Tors vei med 2,4 m, noe som vil bedre adkomsten til p- kjelleren. På bakgrunn av overnevnte har en ved revisjon den flyttet formålsgrensa mot felles avkjørsel og parkeringsplassene 1,2 m sørover. Dette resulterer også i noe mindre byggeområde og lekeområde. En har beholdt samme utnyttelsesgrad som i opprinnelig plan, da denne reduksjonen tilsvarer ca. reduksjonen pga. mindre bygg. Overnevnte justering av lekearealet på ca. 10 m 2 anses å være av mindre betydning, da arealkravet fortsatt er oppfylt og arealet inntil trafoen heller ikke synes særlig egnet. Mesteparten av lekearealet er vist sydvest for boligene, hvor arealet også er bredest. Ifølge sol- og skyggekart faller imidlertid mye av dette lekearealet i skygge på ettermiddagstid (kl ), ved vår- og høstjevndøgn. Som nevnt ved første gangs behandling burde minst halvparten av utearealet vært solbelyst kl ved jevndøgn. Ved første gangs behandling signaliserte vi en mulig rotering av viste p-plasser. Å vende parkeringsplassene mot nabogrensa vil sannsynligvis gi knappere bilfritt areal foran boligene. Viste parkeringsfelt er ikke nevnt i tegnforklaringen, og anses derfor ikke som juridisk bindende, om en skulle finne en bedre løsning. Øvrige forhold, om evt. kulturminner, tas til etterretning og forventes fulgt opp av tiltakshaver. 6 Eldres Råd, Ingen merknader. 7 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Fra Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen: Ingen merknader. Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen: I forslaget til bestemmelser 2.2 fastsettes det at alle fellesarealer skal bygges samtidig som bebyggelsen, og ferdigstilles i takt med utbyggingen. Det er uklart hva som menes med i takt med utbyggingen. Bestemmelsen bør endres slik at det klart framgår når fellesarealene skal være ferdigstilte, f.eks. før boligene tas i bruk. Kommentar: Bestemmelsenes 2.2 ble revidert den , i hht. fylkesmannens råd. 8 Sivilforsvaret, Eksisterende tilfluktsrom skal tas vare på av eier i hht. den forskrift det er bygget etter. Det innebærer bl.a. at dets beskyttelsesevne og tilgjengelighet ikke skal svekkes. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning og forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. 9 NVE, Planmaterialet viser at kommunen og forslagstiller har et bevisst forhold til utfordringer som ras, flom etc. Det går imidlertid ikke fram hvem som har vurdert faren for blant annet ras. Selv om faregradskart for kvikkleire ikke viser kvikkleiresoner i eller i nærheten av planområdet, kan en ikke utelukke at det er lommer med kvikkleire i hav- 14 av 74

15 og fjordavsetninger. Vi anbefaler kommunen å sørge for at geoteknisk fagkyndig får vurdert dette. Skulle det vise seg at det er kvikkleire innenfor planområdet, er det viktig at områdestabiliteten (helhetlig faresonevurdering) for faresonen for kvikkleireskred kan dokumenteres. Vurderingen må også inkludere den delen av kvikkleiresonen som eventuelt ligger utenfor reguleringsplanområdet. Dokumentasjonen fra geotekniker må vise at det vil være tilfredsstillende sikkerhet både i anleggsfasen og ved ferdigstilt anlegg. Det må komme fram hva den beregnede områdestabiliteten er per i dag, og hvor mye områdestabiliteten vil endres. NVEs retningslinjer 1/2008 med vedlegg ( beskriver en dokumentasjonsprosedyre for dette. For øvrig viser vi til NS 3480 mht. ekstern kontroll av de geotekniske vurderinger/bergninger og omfanget av dette. Kommentar: Uttalelsen er hensyntatt ved at bestemmelsene den ble supplert med et nytt punkt 2.8 om geoteknisk dokumentasjon: Ved søknad om ramme- eller byggetillatelse skal det vedlegges en geoteknisk dokumentasjon på at omsøkte prosjekt har tilfredsstillende sikkerhet/stabilitet i forhold til eventuell skredfare. Det vises til NVEs retningslinjer 1/2008, jfr. også sikkerhetsnivå mot skred gitt i TEK. Konklusjon Det foreligger protester fra flere naboer i Tors veg, som anser at den nye bebyggelsen vil forringe deres bomiljø mht. sjøutsikt, innsyn samt eiendoms-/boligverdi. Plan- og utviklingskomiteen bes komme på befaring før videre behandling. Fylkeskommunens råd om gjøre forholdene romsligere også for leik, gjennom å vurdere 3-4 m redusert lengde på bebyggelsen, viste seg vanskelig å imøtekomme pga. eksisterende tilfluktsrom. Øvrige merknader anses imøtekommet. Planforslaget tilrås vedtatt. FØRSTE GANGS BEHANDLING Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer/supplement av plandokumentene: a) Påskriften på plankartet; BYA 0,7 tas ut. b) Det bør utarbeides en illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold. Forslag til reguleringsplan for Bunnpristomta, datert , legges deretter ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Saksordfører: Siv By, SP Forslag i møte: Ingen. 15 av 74

16 Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste VEDTAK: Det gjøres følgende endringer/supplement av plandokumentene: a) Påskriften på plankartet; BYA 0,7 tas ut. b) Det bør utarbeides en illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold. Forslag til reguleringsplan for Bunnpristomta, datert , legges deretter ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Hjemmel/bakgrunn for saken: Ingen Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 2 Plankart Reguleringsbestemmelser Situasjonsplan, fasade, snitt Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Uttalelse fra flere beboere i Tors veg, Gjeldende reguleringsplan for Gjemble m/best., stadfestet Saksopplysninger: Planforslaget er utarbeidet av RG-prosjekt AS i samarbeid med Arkplan AS, pva. Aunan Holding AS. Nåværende butikktomt foreslås omregulert til boligformål. Planområdet/ tomta er på ca. 2 dekar og ligger syd for krysset Tors veg x Nordsivegen på Levangernesset, se kartet under. Området foreslås regulert til byggeområde for konsentrert bebyggelse, frisiktssone samt fellesområder for avkjørsel/parkering, leke- og grøntareal. Det planlegges to boligbygg i 2 etasjer med til sammen 8 leiligheter, og med parkeringskjeller under. Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon. 16 av 74

17 Saksgang og medvirkning Det er avholdt forhåndskonferanse med kommunen den Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Trønder-Avisa og Levanger-Avisa den Berørte naboer og gjenboere ble orientert med brev av , hvor det også vedlå foreløpige skisser. En uttalelse til kunngjøring/orientering, datert , er underskrevet av 10 naboer i Tors veg. Naboene frykter tapt utsikt mot sjøen og påpeker at planlagt bebyggelse passer svært dårlig arkitektonisk og estetisk inn i nærmiljøet, de minner om at det i fbm. bygging av butikken ble tatt særlig hensyn til bakenforliggende bebyggelse. De reiser også spørsmål om erstatning som følge av forringet utsikt. Uttalelsen er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Planforslaget er forelagt barnerepresentanten, helse, oppvekst og kommunalteknikk. Barnerepresentanten har ikke hatt innvendinger til vedlagte planforslag rev , hvor lekearealet er økt i tråd med følgende uttalelse: Barnerepresentanten, uttalelse til tidligere planforslag Det er i planen satt av 25 m2 til leikeareal per leilighet, og det forutsettes at det resterende av kravet blir dekt opp gjennom friområder. Det spesifiseres ikke hvilke friområder dette kan være, og jeg kan ikke se at nærliggende friområder kan benyttes uten å krysse vei. Er også usikker på om atkomst over leikeområde vil forringe dette? Vil presisere at de kommunale vedtektene angir et minimum for avsatt areal til leikeområder, og at dette vil være med å sikre leikeareal til de minste barna der de bor. Barnerepresentanten mener det bør reguleres inn egnet leikeareal etter de kommunale retningslinjene, 50 m2 per leilighet. Planstatus Området er i kommunedelplanen for Levanger sentrum, vedtatt , registrert som et område med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. I gjeldende reguleringsplan for Gjemble, stadfestet , er området regulert til forretning, se under. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Gjemble, stadfestet av 74

18 Vurdering: Bebyggelsen Det er planlagt 2 leilighetsbygg i 2 etasjer, begge med 2 leiligheter i hver etasje, totalt 8 leiligheter. Bygget nærmest Tors veg planlegges med parkeringskjeller for 8 biler. Grad av utnytting Foreslått utnyttingsgrad innenfor byggeområdet; BYA= 70 %, tilsvarer BYA ca. 35 % sett i fht. hele tomta. Dette anses å være i hht. kommunedelplanens hovedregel ved fortetting. Boligtettheten er 4 enheter/dekar. Forslag: Påskriften på plankartet; BYA 0,7 tas ut, da utnyttingsgraden ikke bør angis slik. Utnyttingsgraden synes forøvrig tilfredsstillende angitt i bestemmelsene. Høyde, takform m.m. Ifølge planbeskrivelsen planlegges bebyggelsen med flatt tak for i minst mulig grad å forringe sjøutsikten fra bakenforliggende bebyggelse. Høyeste totalhøyde er foreslått til 7,0 m. Det vises til planbeskrivelse og snitt for utfyllende orientering vedrørende hensynet til naboene. Bebyggelsen antydes å bli 2,5 m høyere enn eksisterende butikk. Ifølge vedlagte snitt vil ny bebyggelse rage ca. 1,5 m høyere enn bakenforliggende garasjerekke. Vi kan vanskelig se at det for bebyggelse i 2 etasjer er mulig å redusere høyden noe særlig, uten å senke terrengnivået. Tomta ligger imidlertid vesentlig lavere i terrenget enn nabobebyggelsen i Tors veg. Planen synes noe anstrengt, men evt. bebyggelse i bare en etasje ville gitt en vesentlig lavere arealutnyttelse av det forholdsvis sentrumsnære arealet. Selv om naboene kan få noe forringet utsikt, synes ikke 7 m urimelig høyt. Bebyggelsen vil nok bryte noe med tidligere byggestil. Byggegrenser: Det foreslås byggegrenser tilnærmet det gjeldende reguleringsplan viser, men mot krysset er tidligere regulert inntrukket byggegrense ikke videreført. Frisikt er imidlertid hensyntatt. Leke- og uteoppholdsareal Planen ble justert den , for å imøtekomme barnerepresentantens uttalelse. Eksisterende tilfluktsrom i syd har begrenset mulighetene noe. Vi har fått opplyst at selve tilfluktsrommet rager vel 2,5 m over bakken, og vurderes brukt som veranda i tilknytning til aktuell leilighet. Kommunens vedtekter til pbl. 69 nr. 3 sier følgende om lekeplasser mv. for barn: I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m 2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m 2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar. For planlagte 8 boenheter bør det sikres minst 400 m 2 felles eller offentlig uteareal. Revidert plankart viser felles lekeplass FL på 460 m 2 pluss felles grøntanlegg FG på 400 m 2. Sistnevnte areal er ifølge planbeskrivelsen uegnet til uteopphold pga. vegtrafikkstøy. Arealet innenfor FL tilsvarer 57,5 m2 pr. leilighet, men deler av det kan synes mindre egent pga. terrengforhold (snittet viser planlagt skråning med fall ca. 1:2 mot eksisterende garasjer), nærhet til trafo og smale striper. Uteareal brattere enn 1:3 bør normalt ikke regnes med som uteopphold. Videre anbefales at minst halvparten av utearealet bør være solbelyst kl ved jevndøgn. Ny boligbebyggelse begrenser solinnfallet på lekeplassen på formiddagen. Garasjerekken sydvest for lekeplassen ligger 18 av 74

19 vesentlig høyere, og vi antar at disse vil kunne kaste noe skygge på lekeplassen på ettermiddag/kveld, i deler av året. Forslag: Det bør utarbeides en illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold på uteoppholdsarealene ved bl.a. vår- og høstjevndøgn. Det er kort avstand til regulerte friområder langs sjøen, men disse ligger på motsatt side av trafikkert veg. Staupshaugen friområde ligger mer enn 500 m unna. Adkomst, parkering og trafikkforhold Kjøreadkomsten til planområdet blir fra Tors veg, via Nordsivegen. Begge er registrert som kommunal veg. Sistnevnte veg antas å ha mest trafikk, da den nærmest fungerer som en samleveg. Ved befaring fant vi at fartsgrensen på Nordsivegen, forbi planområdet, var 50 km/t, men med 30-sone fra krysset med Tors veg. Eksisterende fortau langs Nordsivegen var smalt og i tildels dårlig forfatning. Det planlegges en felles avkjørsel med 4 gjesteparkeringsplasser og adkomst til parkeringskjeller med 8 plasser. Foreslått parkeringsdekning (1,5 biloppstillingsplass pr. boenhet) er i samsvar med kommunens vedtekter til plan- og bygningslovens 69 nr. 3. De fire parkeringsplassene langs Tors veg er ingen ideell løsning, men dette er et kompromiss for å oppnå tilstrekkelig uteoppholdsareal. Etter nærmere vurdering finner vi at disse med fordel kan snus, hvis det likevel viser seg at området nærmest eksisterende trafo uansett ikke er egnet til lek. Dette vurderes nærmere etter offentlig ettersyn. Vi antar videre at det vil være behov for en mur mot Tors veg, langs nedkjøringen til parkeringskjelleren. Følgende bestemmelse ble brukt i reguleringsplanen for Kjønstadmarka: Eventuelle støttemurer skal plasseres minst 1,0 m fra eiendomsgrense mot kommunal veg. Ifølge 2.7 i forslag til bestemmelser skal evt. murer godkjennes av kommunen, og det anses tilfredsstillende. Inn-/utkjøring av plass nr. 7 og 8 i garasjekjelleren synes noe tungvint, men illustrasjonene anses som foreløpige og blir ikke juridisk bindende. Jfr. 2.1 skal endelig situasjonsplan også vises plass for avfall. Universell utforming Universell utforming synes tilstrekkelig hensyntatt i bestemmelsenes 3.1. Kulturminner Vi kjenner ikke til kulturminner innenfor planområdet, men forslagsstiller viser til at det er registrert en automatisk fredet gravhaug ca. 100 m nord for tomta. Støy Ifølge planbeskrivelsen er vegtrafikkstøy en utfordring, men dette anses tilstrekkelig hensyntatt i 2.6. Grøntareal og evt. åpne terrasser mot Nordsivegen vil ikke få tilfredsstillende støyforhold for uteopphold. Egnede arealer for uteopphold vil være på motsatt side, og det vil være behov for fasadetiltak. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn Planområdet ligger i et eldre boligområde, og aktuell tomt er bebygd med en butikkbygning. Forslagsstiller har vurdert planen i fht. naturkatastrofer som ras, flom o.l., og konstatert at det ikke er behov for spesielle tiltak. Det er heller ikke registrert kvikkleireforekomster innenfor planområdet eller i nærliggende områder. 19 av 74

20 Ifølge kvartærgeologisk kart ligger området innenfor en hav-, fjord- og strandavsetning med usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnen. Tidligere bygd tilfluktsrom for Sivilforsvaret, på ca. 6 x 9 m, er hensyntatt i planen. Tilfluktsrommet ligger innenfor boligformålet, og foreslås bl.a. benyttet til bod, se 3.1. Vi har gjennomgått fylkesmannens Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen uten å finne andre forhold som må hensyntas. Konklusjon Planforslaget tilrås utlagt til offentlig ettersyn, med endring/supplement som foreslått i saken. 20 av 74

21 Aunan Holding AS Gnr./bnr. 3/116 - Bunnpristomta, Levanger kommune Reguleringsplan RG-PROSJEKT AS E-post: firmapost@rg-prosjekt.no Organisasjonsnr.: Dato Mai 09 Prosjekt nr. L av 74

22 RAPPORT Tittel: Gnr./bnr. 3/116 - Bunnpristomta, Levanger kommune Reguleringsplan Håvar Brøndbo Prosjektansvarlig RG: Håvar Brøndbo Oppdragsgiver: Aunan Holding AS Rapport nr: 01 Dato: Mai 2009 Ant. sider: 8 + vedlegg Prosjekt nr. RG: L08057 RG-PROSJEKT AS E-post: firmapost@rg-prosjekt.no Organisasjonsnr.: Sammendrag: Det er utarbeidet reguleringsplan for gnr/bnr. 3/116 bunnpristomta i Levanger kommune. Eksisterende butikktomt ønskes omregulert til boliger i 2 etasjer. Stikkord: Reguleringsplan, Boliger Referanse: Kvalitetskontroll: Prosjektansvarlig Sidemannskontroll INNHOLD 1. SAMMENDRAG INNLEDNING DAGENS SITUASJON, GJELDENDE PLANER, VURDERINGER PLANBESKRIVELSE av 74

23 Vedlegg 1: Uttalelse fra beboere i Tors veg, datert Vedlegg 3: Terrengsnitt, datert Vedlegg 2: Planbestemmelser, datert Vedlegg 2: Reguleringsplan 1:1000, datert av 74

24 SAMMENDRAG Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Det er utarbeidet reguleringsplan for gnr/bnr. 3/116 bunnpristomta i Levanger kommune. Eksisterende butikktomt ønskes omregulert til boliger i 2 etasjer. Planen er utarbeidet av RG-prosjekt AS v/håvar Brøndbo i samarbeid med Arkplan AS v/bjørn Ivar Klykken. INNLEDNING Bunnpris Levangernesset merker en betydelig nedgang i omsetningen. En vurderer derfor å legge ned butikken og bygge leiligheter på tomta. Samtidig foregår en prosess med å finne ny tomt for butikken på annen lokalitet på Nesset. Det er avholdt forhåndskonferanse med Innherred Samkommune Oppstart av planarbeidene er kunngjort i Trønder Avisa og Levanger Avisa Kopi av kunngjøringstekst. Berørte naboer og gjenboere er i tillegg informert gjennom eget skriv, datert Denne omfattet en redegjørelse for planlagt tiltak vedlagt foreløpige skisser. Vi har fått inn en skriftlig reaksjon på kunngjøring og orientering. Denne er datert og er underskrevet av 10 naboer i Tors veg. Disse uttrykker skepsis i forhold til at planlagte bebyggelse blir høy og stenge for utsikt. Videre at planlagt bebyggelse arkitektonisk og estetisk ikke vil passe inn i terrenget og eksisterende bebyggelse. Uttalelsen kommenteres senere i dokumentet. 24 av 74

25 DAGENS SITUASJON, GJELDENDE PLANER, VURDERINGER Planområdet / eksisterende bebyggelse Planområdet ligger i i krysset mellom Tors veg og Nordsivegen. Tomta huser i dag Bunnpris Levangernesset. I bygget er det i tillegg bygd inn et tilflukstrom for Sivilforsvaret. Dette er ca. 6 x 9 m. Planområdet grenser mot eksisterende boliger. Dette er bebyggelse som er bygd etter reguleringsplan for Gjemble. Forhold til gjeldende planer Planområdet er omfattet av kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt Her kommer tomta inn under Områder med reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Området inngår videre i reguleringsplan for Gjemble, vedtatt i kommunestyret Trafikkforhold Adkomst til planområdet vil være fra Nordsivegen og Tors veg. Dette er interne boliggater med begrenset trafikk, og fartsgrensen forbi tomta er 40 km/t. En trafikktelling i 2006 viste ca kjt/døgn i Nordsivegen ved avkjørselen ved småbåthavna. Infrastruktur Det er gjennom tidligere utbygginger lagt til rette med nødvendig infrastruktur. Områder for lek og uteopphold Tomta ligger i et etablert boligområde. Det er kort avstand til regulerte friområder langs sjøen. Kulturminner Forslagstiller er ikke kjent med at det er registreringer av kulturminner i planområdet, men i kulturminnebasen Askeladden, er det registrert en automatisk fredet gravhaug ca. 100m nord for tomta. PLANBESKRIVELSE Planforslaget omfatter 2,0 daa, og det er regulert inn følgende formål: Byggeområde konsentrert bebyggelse 1,0 daa Frisiktssone 0,3 daa Felles avkjørsel og parkering 0,2 daa Felles lekeareal 0,46 daa Felles grøntareal 0,4 daa Byggeområder Det er planlagt 2 leilighetsbygg over 2 etasjer med 2 leiligheter i hver etasje, totalt 8 leiligheter. For å dekke opp parkeringsbehovet, planlegges det med egen parkeringskjeller for 8 biler, hvorav 1 plass tilrettelegges for bevegelseshemmede. Bebyggelsen planlegges videre med flatt tak slik at utsikten fra bakenforliggende bebyggelse i minst mulig grad forringes, høyeste totalhøyde settes til 7,0m. Utnyttelsesgraden, % BYA, for byggeområde B settes til 70 %, som tilsvarer 35 % for hele tomta. 25 av 74

26 Fellesområder Det planlegges med en felles avkjørsel med 4 gjesteparkeringsplasser og adkomst til parkeringskjeller. Felles lekeplass er regulert inn i bakgården. Det er her satt av 460 m2 til lekeareal. Dette tilsvarer 57 m 2 pr. leilighet. Arealene mellom planlagt bebyggelse og Nordsivegen er utsatt for støyverdier over gjeldende grenser i Miljøverndepartementets T-1442 (Retningslinje for støy i arelaplanlegging). Disse kan således ikke godkjennes som uteoppholdsareal, og reguleres derfor til felles grøntareal. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planområdet ligger innenfor eksisterende boligområde, og er tidligere utbygd med butikkbygning. Eksisterende bygning har en grunnflate på ca. 680 m 2 og en maksimal høyde på 4,6 m. Planlagte bebyggelse vil være 2 leilighetshus med 4 leiligheter i hver. Total grunnflate vil være ca. 615 m 2. Foreslåtte byggehøyde er 7,0 m i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. Det vil ikke være snakk om større justeringer av terrengnivået på tomta, så planlagt bebyggelse vil bli ca. 2,5 m høyere enn eksisterende bygning. Støy Det forutsettes at gjeldende krav i miljøverndepartementets T-1442 Retningslinjer for støy i arealplanlegging gjøres gjeldende. Det er gjort beregninger for støy fra Nordsivegen i planområdet, disse viser at tiltaket kommer inn under gul sone etter T-1442, men det er snakk om moderate støyverdier. Beregningene er utført med novapoint støymodul. Det er benyttet trafikktall fra ovennevnte trafikktelling, framskrevet med 1,5 % i 13 år. Følgende trafikktall er lagt til grunn i beregningene: ÅDT 2200 kjt/døgn Andel tunge kjøretøy 5% Hastighet 40 km/t Trafikkfordeling 80/12/8 Beregningene gir følgende grense mellom gul og grønn sone m fra senterlinje Nordsivegen (15-20 m fra tomtegrense). Lden er beregnet til db. Det har vært nevnt muligheten for å redusere hastigheten i Nordsivegen til 30 km/t. Denne reduksjonen vil gi begrenset effekt på støynivåene. Miljøhensyn / beredskap Fylkesmannens Sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Forslagsstiller er ikke kjent med at det vil være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom eller lignende. Det er etter NVE s kvikkleirekart ikke registrert kvikkleireforekomster innenfor planområdet eller i nærliggende områder. 26 av 74

27 Konsekvenser for nabobebyggelse Som nevnt har en del beboere i Tors veg 6 12 skrevet et felles innspill til planarbeidet. Uttalelsen er i sin helhet vedlagt beskrivelsen, men innholdet er i grove trekk følgende: Beboerne mener at planlagt bebyggelse vil skjerme for deres utsikt mot sjøen i meget stor grad. Mener videre at planlagte bygg vil bli et dominerende og påtrengende element i utsikten Planlagte bebyggelse passer svært dårlig arkitektonisk og estetisk inn i nærmiljøet Viser til vedtak 459/78 (bygging av butikken) hvor det i saksframlegget fremgår at det skal tas særlig hensyn til bakenforliggende bebyggelse ved utforming av bygningen. Det ble da vedtatt en senkning av byggehøyden fra 6 til 4,6m Reiser spørsmål om erstatning som følge av forringet utsikt For at den planlagte utbygging skal være økonomisk regningssvarende bør antall leiligheter ikke være mindre enn 8. Videre stiller kommunedelplanen for Levanger sentrum krav om maksimal utnyttelse på 35 % BYA ved fortettingsprosjekter. For å kunne oppnå dette på planlagte tomt innenfor de gitte byggegrenser, må det bygges i 2 etasjer. Uansett vil det være vanskelig å tilfredsstille nødvendig parkeringsdekning, noe som medfører at en må bygge parkeringskjeller. Det er utarbeidet terrengsnitt som viser planlagt bebyggelse i forhold til omgivelsene. Planlagte bygg vil ikke komme nærmere eksisterende bebyggelse enn 25 m (Tors veg 10 og 12). For Tors veg 6 og 8 vil planlagt bebyggelse i liten grad være sikthindrende. Golvnivå i 1. etasje for planlagt bebyggelse vil være som dagens butikkbygg, ca. kt. 12,8. Med en byggehøyde på 7m vil bygningene kunne nå opp i ca. kt. 20 (19,8). Anslått golvnivå for 1. etasje i eksisterende bebyggelse i Tors veg 10 og 12 er ca. 15,7. For en person som står på nivå med 1. etasje, vil eksisterende garasjer og trafo være like mye sikthindrende som planlagte leilighetsbygg. Golvnivå i 2. etasje anslås å være ca kt. 18,5. En voksen person vil da ha øyehøyde på ca. kt. 20, og en del av utsikten herfra vil således måtte bli noe påvirket av planlagte leilighetsbygg. Beboerne mener videre at planlagt bygg arkitektonisk og estetisk vil passe svært dårlig inn i nabolaget. Valg av flatt tak er gjort med tanke på å redusere begrensningene i utsikt for bakenforliggende bebyggelse. For øvrig vil bygninger med den størrelse som det her er snakk om uansett danne brudd med eksisterende bebyggelse (ref. eksisterende butikkbygning). Når det gjelder henvisning til vedtak gjort i 1978, er det grunneiers ønske å få prøvd beslutningen om byggehøyde nettopp gjennom reguleringsplanen. 27 av 74

28 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR: Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Gnr./bnr. 3/116 - Bunnpristomta Plankartet er datert , revidert Reguleringsbestemmelsene er datert , sist revidert Dato for siste behandling i planutvalget: Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den: Under K.sak nr.: Ordfører 1. GENERELT Bestemmelsene gjelder for området begrenset av reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er 2,0 daa. Planområdet er regulert til følgende formål: Byggeområder ( ledd nr. 1) Område for konsentrert bebyggelse Spesialområder ( ledd nr. 6) Frisiktsone ved veg Fellesområder ( ledd nr. 7) Felles avkjørsel/parkering Felles leke- og oppholdsareal Felles grøntareal 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Nærmere dokumentasjon Sammen med søknad om byggetillatelse skal det leveres situasjonsplan i egnet målestokk som vise bebyggelsens plassering og utforming, gesims- og mønehøyder, adkomstforhold, garasje/parkeringsløsning, opparbeidelse av utearealer og renovasjonsenhet. Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve supplerende materiale i form av snitt, oppriss og 3-dimensjonal framstilling (modell, aksonometri) som belyser planlagte tiltak i forhold til naboskap. 28 av 74

29 2.2 Rekkefølgebestemmelser Alle fellesarealer skal bygges samtidig med bebyggelsen og være ferdigstilte før boligene tas i bruk. 2.3 Bygningers plassering Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene. 2.4 Leke- og oppholdsarealer For leke-/oppholdsarealer legges kommuneplanens retningslinjer om minimum 50 m2 per boenhet til grunn. Areal som beregnes som egnet lekeareal er areal regulert til felles leke-/oppholdsareal. 2.5 Parkering og manøvreringsareal For leiligheter kreves 1,5 plass per enhet. 2.6 Støy For boliger og utendørs uteoppholdsarealer skal støynivåene ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinje T Murer & gjerder Evt. forstøtningsmurer etc. skal oppføres i naturstein eller forblendes med naturstein. Gjerder og forstøtningsmurer skal ha en enhetlig utførelse. Gjerder, støttemurer og lignende bygningsmessige tiltak skal godkjennes av kommunen. 2.8 Geoteknisk dokumentasjon Ved søknad om ramme- eller byggetillatelse skal det vedlegges en geoteknisk dokumentasjon på at omsøkte prosjekt har tilfredsstillende sikkerhet/stabilitet i forhold til eventuell skredfare. Det vises til NVEs retningslinjer 1/2008, jfr. også sikkerhetsnivå mot skred gitt i TEK. 3. BYGGEOMRÅDER 3.1 Type bebyggelse Byggeområdet B er område for leiligheter i konsentrert bebyggelse. Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealene. Minimum 50 % av bebyggelsen skal ha livsløpsstandard. Minimum 1 parkeringsplass skal i tillegg tilrettelegges for bevegelseshemmede. Eksisterende tilfluktsrom skal beholdes og kan benyttes til bod. 3.2 Grad av utnytting For område B maksimalt tillatt bebygd areal satt til BYA = 70 %. 29 av 74

30 3.3 Tak og byggehøyder Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Bebyggelsen i område B tillates oppført med flatt tak. Bebyggelsen tillates oppført i inntil 2 etasjer med maksimal totalhøyde på 7,0m. Høyden måles fra gjennomsnittlig planert terreng. 4. SPESIALOMRÅDER 4.1 Frisiktsone ved veg Innenfor frisiktsoner skal det være fri sikt over en høyde på 0,5 m over de tilstøtende vegers planum. 5. FELLESOMRÅDER 5.1 Bruk av fellesarealene Fellesområdene er felles for boligene som oppføres innenfor planområdet. 5.2 Felles avkjørsel /parkering, FA Arealet skal benyttes til felles avkjørsler og felles parkeringsarealer, det kan ikke bygges på disse arealene. 5.3 Felles leke- og oppholdsarealer, FL Arealene skal brukes til felles lekeplass og uteoppholdsarealer. Lekeplass skal anlegges slik at de trygt kan brukes av barn i ulike aldersgrupper til ulike årstider, og slik at også voksne finner det attraktivt å oppholde seg der. 5.4 Felles grøntanlegg, FG Arealet skal isåes og beplantes. 30 av 74

31 31 av 74

32 32 av 74

33 33 av 74

34 34 av 74

35 35 av 74

36 36 av 74

37 37 av 74

38 38 av 74

39 Levanger kommune Sakspapir Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste 1719/372/1/168 - Randi og Geir Mæhre - dispensajon fra reguleringsplan for Munkbyvola Reinsjø Statsalmenning Saksbehandler: E-post: Tlf.: Brit Alvhild Haugan brit.alvhild.haugan@innherred-samkommune.no Arkivref: 2009/ /1719/372/1/168 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 7 gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 2 ved Munkebyvola hytteområde Reinsjø Statsallmenning. Samlet bruksareal for fritidsboligen inkl. nytt tilbygg og uthus skal være maks 100 m2, dette i samsvar praksis innenfor LNF-området i kommuneplanens arealdel. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om dispensasjon tilbygg hytte 1719/372/1/ Oversendelsesbrev til FM, Fylkeskom. og Reindrift Brev fra Fylkesmannen, Miljøvernavdeling Brev fra Nord Trøndelag fylkeskommune Brev fra Reindriftsforvaltningen i NT Saksopplysninger: Fra tiltakshavere Randi og Geir Mæhre søkes det om tillatelse for tilbygg til eksisterende fritidsbolig, gnr. 372 bnr. 1 fnr Fritidsboligen har i dag et samlet bebygd areal på 80 m2, dette er inkl. separat uthus. Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan for Munkebyvola hytteområdet Reinsjø Statsallmenning planid I henhold til bestemmelsene i reguleringsplanen 2 er det følgende krav til arealet: Samlet bebygd grunnareal kan være inntil 80 m2, hvorav separat uthus inntil 12 m2. Bebyggelsen kan bare oppføres i èn etasje. Dispensasjons søknad av er begrunnet med følgende: Vi søker om dispensasjon fra bestemmelsene i plan- og bygningslovens ang. økning av samlet bebygd areal fra 80 m2 til 100 m2. 39 av 74

40 Vi ønsker å øke arealet på hytta da familien har økt, dette for å gjøre hytten mer funksjonell for alle parter. I og med at det i andre deler av Reinsjø Statsallmenning er flere hytter med 100 m2 tillater også vi oss å søke om dispensasjon. Fra Statskog ved eiendomskonsulent Per Iver Fossen er det følgende uttalelser til søknaden: Som grunneier har Statskog ingen merknader til at det gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene som gjelder for hyttefeltet slik at hovedhytta blir utvidet i henhold til gitt opplysninger. Det er en forutsetning at totalt bebygd areal for festet ikke overstiger de generelle bestemmelsene som gjelder for fritidsbebyggelse innen kommunen. Del av Munkebyvola hytteområde. De 6 fritidsboligen lengst øst i kartet ligger inne på Reinsjø Statsallmenning med utenfor reguleringsplanen for Munkebyvola. Følgende uttalelser er mottatt av overordnede myndighet: Reindriftsforvaltningen i Nord Trøndelag: Det omsøkte tilbygget på hytta berører ikke reindriftsinteressene i området og reindriftsagronomen har ingen merknader til saken. Nord- Trøndelag Fylkeskommune: Fylkeskommunen har ingen merknader. Fylkesmannen i Nord Trøndelag, Miljøvernavdelinga: Kommunen har tidligere vært meget restriktiv til utvidelser innenfor reguleringsområdet. Det foreligger en praksis for hytter innenfor kommuneplanens arealdel for grunneier Reinsjø Statsallmenning, maksimalt areal er her 100 m2. Miljøvernavdelinga har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser ingen merknader til omsøkte tiltak. 40 av 74

41 Miljøvernavdelingen minner om at kommunen har er selvstendig ansvar i å ivareta lokale miljøhensyn i arealplanleggingen. Vurdering: Da søknaden er mottatt av kommunen før vil søknad om dispensasjon bli vurdert ut i fra den gamle 7 i plan- og bygningsloven av I lovteksten er det ikke definert hva som ligger i særlige grunner, men i plan- og bygningslovens forarbeider er det gitt er det angitt hovedprinsipper, ref. Ot. prop. nr. 56 ( ). Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av Innenfor området for Reinsjø statsallmenning er størrelsen av hyttebebyggelsen regulert i henhold til bestemmelser i kommuneplanens arealdel. For Munkebyvola hytteområde er det ikke tidligere gitt dispensasjoner til bestemmelsen i reguleringsplan. Enhver dispensasjon vil kunne gi grunnlag for presedens, og man bør på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. I forbindelse med de pågående arbeider med rullering av kommuneplanens arealdel er det vurdert en endring av bestemmelsene også for dette området, slik at de er i samsvar med kommuneplanens arealbestemmelser for fritidsbebyggelse for øvrig. Plan- og byggesakssjefen har etter nøye vurdering konkludert med at det her kan gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 2 for Munkebyvola hytteområde. Dette er i samsvar med den praksis til arealbegrensning som gjelder for fritidsbebyggelse i LNFområdet for Reinsjø Statsallmenning. 41 av 74

42 Levanger kommune Sakspapir 1719/371/1/60 - Gunfrid V Størvold - Flytting av naust - Grønningen Statsalmenning - 3. gangs behandling Saksbehandler: E-post: Tlf.: Brit Alvhild Haugan brit.alvhild.haugan@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/371/1/60 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-6 avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av erstatningsnaust ved Grønningen i Grønningen Statsallmenning. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om tillatelse til tiltak fra Gunfrid V. Størvold, mottatt Uttalelse til dispensasjon fra Fylkesmann i Nord- Trøndelag, av Brev fra Nord-Trøndelags Fylkeskommune, datert Anke av vedtak i sak 11/09 i Plan- og utviklingskomiteen, av Klagebehandling; sak 39/09 i Plan- og utviklingskomiteen, av Fylkesmannens klagebehandling, oppheving av kommunens vedtak, av Saksopplysninger: Gunfrid V. Størvold har fritidsbolig ved Skogn Grønningen, gnr. 371 bnr. 1 fnr. 16, kommunen mottok melding om flytting av naust av 18. august Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel er fremmet sammen med meldinga. 42 av 74

43 Begrunnelsen for flytting av naustet er ønsket om plassering nedenfor Størvolds fritidsbolig, fordi naustet i dag ligger langt fra hytta. Det anføres at vedlikeholdet av naustet vil bli enklere dersom det kommer nærmere hytta, og at bruksverdien vil øke da kortere avstand gjør det mye mer praktisk å bruke. Området hvor naustet ønskes oppført er per i dag brukt til opplagsplass for båt i de perioder hytta er i bruk, da det er upraktisk å benytte naustet daglig på grunn av avstanden. På stedet er det våt myr og ganske bratt, noe som etter Størvolds mening gjør at stedet ikke har bruksverdi for allmennheten. Stedet som naustet i dag står på er flatt og tørt, og vil ved flytting bli tilgjengelig for allmennheten til bading etc. Det vises til at Statskog ønsker å få bort ordningen med fellesnaust som det aktuelle naustet er en del av, og at det i en tidligere sak ble gitt tillatelse til å rive deler av fellesnaust til fordel for nybygde enkeltnaust. Det poengteres at antallet naust ikke vil øke, og at riving av dagens naust vil frigi et område som er attraktivt for allmennhetens bruk. Søknaden ble 1.gang behandlet i PUK i sak 11/09 den med følgende vedtak: Søknad om flytting og oppføring av nytt naust i Grønningen Statsallmenning avslås med hjemmel i kommuneplanens arealdel; jf. plan- og bygningslovens Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Tiltakshaver Gunfrid V. Størvold har påklaget vedtaket i brev av I klagen påpekes utdrag av saksutredning som lå til grunn for vedtaket: Vanlige regler for myndighetsmissbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. Jeg anker vedtaket da jeg mener meg forskjellsbehandlet i forhold til de nedenfor nevnte saker. I sak 2006/1191 er det gitt dispensasjon for flytting av tre naust i fellesnaust under forutsetning av at deler av eksisterende fellesnaust som tilhørte de tre aktuelle søkere ble revet, dette før nytt naust ble oppført. Her blir samling i fellesnaust løst opp til fordel for 43 av 74

44 bygging av 3 enkeltnaust på svaberg med badeplass i form av sandgrunn som dermed går tapt for allmennheten.. Minner her om uttalelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling: Ved å samle inngrepene bidrar man til å holde strandarealet mest mulig tilgjengelig for allmennheten. Jeg ønsker derimot å flytte naustet til et vått myrområde som ikke egner seg som badeplass. Det blir da frigitt et tørt område for allmennheten med sti fra parkeringsplass. I sak 2006/4954 er det gitt dispensasjon for flytting av eksisterende enkeltnaust som tidligere var plassert ca 1 km fra hytta til ny plass nedenfor fritidsbolig. Her ble det stilt krav om at eksisterende naust skulle rives etter at nytt naust var bygd. Jeg stiller meg også villig til å rive det gamle naustet etter at nytt naust er satt opp. I sak 2005/141 gis det tillatelse til å bygge nytt naust uten at det gamle rives slik at det da faktisk øker antall naust rundt Grønningen. Innvendinger fra miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen er likelydende i denne saken som i vår sak. Dessuten har Miljøvernavdelingen tidligere skrevet (i sak 2006/4954). Miljøvernavdelingen er i den forbindelse opptatt av at kommunen ikke fatter et vedtak som åpner for flere naust pr. hytte. Jeg stiller meg villig til å rive det gamle naustet etter at nytt naust er satt opp slik at antall naust rundt Grønningen ikke øker. 2.gangs behandling i sak 39/09 av ble avslaget opprettholdt med følgende vedtak: I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegget og i sak 11/09, opprettholdes avslag for oppføring av nytt naust ved Grønningen i samsvar med vedtak i sak 11/09. Saken oversendes fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen i Nord Trøndelag for sluttbehandling. I brev fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen av er følgende vedtak fattet: Levanger kommunes vedtak av 21. januar 2009 sak nr. 11/09 oppheves og heimsendes for ny behandling. Klagen tas til følge. Følgende innvendinger ligger til grunn for Deres vedtak: I kommunens vurdering av saken er de faktiske forhold konstatert, og vurderingstema for dispensasjonsvurderingen angitt. Fylkesmannen kan imidlertid ikke av de tilsendte dokumenter se at kommunen har foretatt noen konkret vurdering av saken, som kan gi grunnlag for konklusjon. Det fastslås i vurderingen av klagen at plan- og bygningssjefen anser tiltaket som en utvidelse av inngrep langs Grønningen. Det er ikke nevnt hvilke ulemper for allmennheten den ønskede plassering medfører. Hvilke fordeler man kan oppnå ved å frigi arealet som det gamle naustet står på er heller ikke nevnt som et moment. Videre er det ikke beskrevet hvilke forskjeller det er mellom denne saken og de andre sakene som det refereres til, og hvorfor de må anses så ulike at de ikke er 44 av 74

45 sammenlignbare. Kommunens vurdering oppfyller således ikke kravet om grunngiving av enkeltvedtak, jf. fvl. 24 og 25. Dette er en saksbehandlingsfeil som kan ha hatt betydning for resultatet i saken, jf. fv Vurdering: Dispensasjonssøknad samt melding om tiltak er mottatt av kommunen den 18. august 2008, på dette tidspunkt gjaldt plan- og bygningsloven av Plan- og bygningslovens nye plandel trådte i kraft 1.juli Dispensasjonssøknader som er sendt kommunen innen 1.juli skal behandles etter den gamle pbl`s 7. Planstatus: Grønningen ligger i et område som i følge kommuneplanen for Levanger er avsatt til LNF- område, sone E. I tillegg omfattes eiendommen av klausuleringsbestemmelsene for nedbørsfeltet Hoklingen, Movatnet, sone 3. Søknaden om flytting av naust må derfor behandles som dispensasjon fra både kommuneplanens bestemmelser og klausuleringsbestemmelsene. Naustet som ønskes flyttet ligger innenfor et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF-område sone E, med forbud mot oppføring av ny fritidsbebyggelse. Det er av den grunn klart at flytting av det omsøkte naustet er betinget av at det i medhold av pb1. 7 gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Lovens vilkår for at dispensasjon kan gis er at det foreligger "særlige grunner". Av forarbeidene til pb1, jf. Ot. prp. nr. 56 ( ), fremgår det at uttrykket særlige grunner må ses i forhold til offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen av arealbruken er endret etter at det ble utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente en planendring. I helt spesielle tilfeller vil også forhold vedrørende søkerens person kunne anses som særlig grunn, men normalt vil verken økonomiske hensyn eller personlige forhold kunne tillegges noen vekt ved vurderingen av om særlige grunner foreligger. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Tidligere saker: Som det framgår av nevnt tre dispensasjonssøknader hvor det er gitt dispensasjon for erstatningsnaust ved Skogn Grønningen. I sak av 2006/4954 ble det gitt tillatelse til flytting av naust med begrunnelse i at det her forelå særlige grunner ut i fra søknaden. Eksisterende enkelt naust lå 1km fra hytta, ny plassering av enkeltnaust ble godkjent nedenfor fritidsboligen. Søknad om dispensasjon ble begrunnet i at eksisterende naust var svært lite brukt da tiltakshaver var 100 % utfør og han var mye på hytta var at den omsøkte beliggenhet mer anvendelig. I sak av 2006/1191 er det gitt dispensasjon for flytting av tre naust som lå i et fellestnaustområdet. Denne tillatelsen ble gitt under forutsetning av at de tre naust i fellesnaustet ble revet. I dispensasjonsbehandlingen ble blant annet vektlagt at eksisterende fellesnaust som bestod av 8 fellesnaust i rekke var estetisk skjemmende for 45 av 74

46 området. Tre naust skulle rives og plasseres på den andre siden av bukta, ca. 50 m fra eksisterende fritidsbolig med naust. Dette også for å frigjøre plass slik at de resterende naust kunne restaureres i fremtidige dobbelt og enkeltnaust. Venstre bilde: De fem gjenværende naust, samt tomt etter de tre fellesnaust til høyre i bildet. Høyre bilde: De tre nye naustene. I dispensasjonssak av , sak 2005/201, ble det gitt tillatelse til oppføring av et naust på eiendommen Finnåsen. I saksframlegget til at det her ble gitt dispensasjon framgår følgende: Arealet rundt Grønningen eies av to grunneiere, Statskog for Grønningen statsallmenning gnr. 371 bnr. 1 og Skogn Bygdealmenning for gnr. 114 bnr. 1. For eiendommen Grønningen statsallmenning er det tidligere gitt byggetillatelse for naust, både enkelt og felles naust. Naustene er forsøkt samlet i egne områder for å unngå spredt naustbygging og holdt strandarealene mest mulig tilgjengelig for allmennheten. For eiendommen Finnsås er det få naust. En godkjenning av dette naust på eiendommen Finnsås ble sett på som en oppstart til fellesnaust for hyttene på denne eiendommen. Fylkesmannens Miljøvernavdeling har for samtlige av disse sakene frarådet kommunen til å gi dispensasjon fra bestemmelsen i arealplan. Det er samtidig påpekt den presedensfaren en dispensasjon vil gi. For foreliggende sak har Fylkesmannen i Nord Trøndelag, i uttalelse av uttalt følgende: Grønningen-området er relativt tett bebygd med hytter og et sentralt område i friluftslivssammenheng i Levanger. Rundt Grønningen er det et stort antall hytter og potensialet for flere søknader om oppføring av naust er til stedet. Det er svært viktig å samle naustene i egne områder, og samlokaliser nye naust med eksisterende naust for å unngå spredt naustbygging. Ved å samle inngrepene bidrar man til å holde strandarealet mest mulig tilgjengelig for allmennheten. Et alternativ til etterspørselen om bygging av private naust er å legge til rette for båtutsettplass eller båtutleie. Tiltakshaver har naust fra før og ønsker nytt naust på grunn av avstanden mellom naustet og hytta. Miljøvernavdelingen mener det ikke er særlig grunn ihht 7, og at det er en fare for presedensdannelse i saken. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til LNF-formål, sone E, nedslagsfelt til 46 av 74

47 drikkevann. I denne sonen er ny fritidsbebyggelse ikke tillatt. Det er uttalt i arealplan at ny fritidsbebyggelse ikke er tillatt, det være seg både hytter og naust. En innvilgelse av omsøkte tiltak vil åpne for at nye areal kan bebygges, samtidig som eksisterende bebyggelse kan bestå. Dette medfører en økning i inngrep i 100 -metersbelte langs Grønningen som er uheldig. Miljøvernavdelingen vil derfor fraråde kommunen å dispensere fra bestemmelsene i arealplan. Kommunen må unngå en utvidelse av inngrep i 100-meters belte langs Grønningen og må heller søke å samlokalisere nye naust ved eksisterende naust. Tiltakshaver Gunfrid V. Størvold som har fritidsbolig ved Grønningen, gnr. 371 bnr. 1 fnr. 16 har naust med tilhørende gnr. 371 bnr. 1 fnr. 60. Det omsøkte naust som ønskes flyttet ligger lengst til venstre i bildet som viser fellesnaustområde med 7 naust. For søknad fra Gunfrid V. Størvold er det gitt avslag på flytting av naust med hjemmel i kommuneplanens arealdel; jfr. pbl Grønningen er tett bebygd av både hytter og naust rundt hele vatnet. Det er få strandområder som er forholdsvis ubebygd spesielt på vestsida av vatnet. En ytterligere nedbygging av strandområdet vil være svært lite ønskelig. Tiltakshaver framholder at ønsket plassering av nytt naust vil bli frigitt et område som vil være til bedre utnyttelse for allmennheten. Etter plan- og bygningssjefens vurdering vil en frigivelse av felllesnaust-tomta ikke gi allmennheten tilgang til areal med vesentlig høyere kvalitet. Den nye nausttomta er innenfor et strandområde som i dag står uberørt i en stekning av ca. 200 m. 47 av 74

48 Ny plassering av naust er vist til venstre, høyre bilde viser fritidsbolig gnr. 371 bnr. 1 fnr. 16 med strandlinja nedenfor. Grunner som taler for en dispensasjon for omsøkte tiltak er. Tiltaket vil ikke medføre en økning i antall bygninger ved vatnet. Det er tidligere gitt dispensasjoner for flytting av naust ved Grønningen. Grunner som taler mot en dispensasjon: Fylkesmannen fraråder kommunen ytterligere inngrep i 100-meters beltet langs Grønningen. En dispensasjon vil gi en særlig stor presedensfare for nye naust søknader rundt Grønningen. Tiltaket vil medføre en ytterligere nedbygging av strandsonen. For alle saker er det viktig at det en konsekvent håndtering av lovverk og holdninger. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle i saker hvor de relevante forhold er like, og det ikke er skjedd endringer i rettstilstander eller en generell endring av praksis. Plan- og bygningssjefen har sett på de øvrige saken som det vises til når det gjelder naustbygging ved Grønningen. Argumenter for dispensasjon er vurdert opp mot argumenter mot. Det er her særlig vektlagt at tiltaket vil medføre en ytterligere nedbygging av strandsonen langs Grønningen og vil dermed innstille på avslag på søknad om dispensasjon i denne saken. 48 av 74

49 Levanger kommune Sakspapir 1719/61/1 - Klage på avslag - Ruth og Olav Ringstad - Deling av eiendommen Sundlo Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/61/1 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak 71/09 fra møte opprettholdes. Klagen fra Ruth og Olav Ringstad datert avvises. Saken sendes over til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Hjemmel/bakgrunn for saken: Plan- og utviklingskomiteen innvilget ikke dispensasjon til fradeling av boligtomt i LNFsone E. Vedtaket gjelder sak PS 71/09 i møte den Vedtaket er påklaget av søker Ruth og Olav Ringstad i klage datert Vedlegg: 1 Klagebrev - Ruth og Olav Ringstad - datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om fradeling mottatt Tillatelse fra Ståbekken kloakklag mottatt Søknad om dispensasjon mottatt Høringsbrev til andre myndigheter datert Svar fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert Behandling etter Jordloven datert Brev fra Plan- og byggesakssjefen til søker datert Svar fra Statens vegvesen Region midt datert Svar fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert Svar fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert Brev fra Olav Ringstad mottatt Behandling i sak PS 71/09 i Plan- og utviklingskomiteen i møte Oversendelse av vedtak sak PS 71/09 i brev datert Saksopplysninger: I sak PS 71/09 i møte den avslo Plan- og utviklingskomiteen søknad om dispensasjon til fradeling av boligtomt fra eiendommen Sundlo med gnr/bnr 61/1 i Levanger kommune. Søker er Ruth og Olav Ringstad. Vedtaket ble som følger: 49 av 74

50 Ruth og Olav Ringstad gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til fradeling av parsell på ca 2 dekar fra eiendommen Sundlo med gnr/bnr 61/1 i Levanger kommune. Utvalget ønsker ikke at det skapes presedens i slike saker og ønsker en endret praksis i forhold til tidligere avgjørelser. Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra mottatt dato av dette vedtaket, jfr Forvaltningslovens 28. Vedtaket er påklaget av søker Ruth og Olav Ringstad i brev datert Klagens innhold: Klager skriver at Plan- og utviklingskomiteen i sin begrunnelse ikke viser til eksempler på tidligere avgjørelser på fradeling av gårdstun. Klager viser til flere saker de mener er relevante og sammenlignbare. RS 289/ /34/2 Johan Holan Deling av eiendommen Holan søndre Tilleggsareal til boligtomt Innvilget RS 325/ /34/2 Johan Holan Deling av eiendommen Holan øvre Innvilget PS 65/ /257/2 Børge Lund Delingssøknad Kleiven nordre I sistnevnte sak begrunnet PUK fradelingen med at kommuneplanens arealdel ikke har innvending mot å bygge hus på tidligere bebygde tomter. Klager skriver at Deres søknad ikke dreier seg om fradeling av ei ny tomt, men å ta vare på et eksisterende tun i et kulurlandskap. I klagen medgir klager at husene på tunet ble så nedslitt at de var nødt til å rive dem. Kun en gammel låve står igjen. Statens vegvesen har gitt tilskudd på kr til riving av låven. Videre vises det til flere feil i saksopplysningene i Jordlovsbehandlingen, som går på at det er snakk om fradeling av et tun. Klager skriver også at de er kjent med at ingen av vedleggene var vedlagt eller tilgjengelig før saken ble behandlet. Vurdering: Vurdering om klagen er rettidig: Vedtaket ble fattet av Plan- og utviklingskomiteen i sak PS 71/09 i møte , ble oversendt søker i brev datert Klagen er datert og mottatt , dvs innen klagefristen på 3 uker jfr forvaltningslovens 28. Klagen anses som rettidig. Vurdering av klagen: I korthet går klagen ut på at klager mener det er snakk om fradeling av et eksisterende tun, og ikke fradeling av ei ny tomt. 50 av 74

51 Dette er ingen ny opplysning. I saksopplysningene i saksfremlegget til 1.gangsbehandlingen, fremgår det at det er det gamle gårdstunet på gården Sundlo som søkes fradelt, og at de gamle bygningene er revet. Når bygningene først er revet, så vil en søknad om fradeling av det gamle tunet være en søknad om fradeling av ei ubebygd tomt i et LNF-område. Innstillingen til rådmannen ved 1.gangsbehandlingen var at søknaden skulle innvilges. Blant de særlige grunnene som var nevnt, var at det tidligere hadde vært bebyggelse på tomta. Innstillingen var i tråd med eksisterende praksis og politiske signal fra tidligere avgjørelser. En av avgjørelsene som var nevnt i saksfremlegget var sak PS 65/07, som det også vises til i klagen, hvor Børge Lund fikk fradelt boligtomt hvor det tidligere hadde vært bebyggelse. Det var også listet opp 13 andre saker hvor det var blitt innvilget dispensasjon til fradeling av ubebygd tomt til boligformål i LNF-områder. Med Plan- og utviklingskomiteens vedtak ved 1.gangsbehandlingen, signaliseres det et politisk ønske om endret praksis i slike saker. Da settes altså tidligere praksis tilside. Plan- og byggesakssjefen mener da at Ruth og Olav Ringstad ikke utsettes for forskjellsbehandling, forutsatt at det vises en konsekvent holdning også i fremtidige tilsvarende saker. Det vises også til fylkesmannens gjentatte påpeking av en uheldig behandling av despensasjonssøknader i Levanger. De to andre sakene fra Johan Holan som det vises til, anser Plan- og byggesakssjefen som ikke sammenlignbare. Den ene handlet om et mindre tilleggsareal til en eksisterende boligtomt. Den andre saken var en fradeling av et tun med eksisterende bygninger, og ikke et gammelt tun uten bygninger. Ukorrekte saksopplysninger i saksfremlegget til jordlovsbehandlingen, kan ikke Plan- og byggessakssjefen ta noen stilling til. Jordlovsbehandlingen er underlagt enhet for Landbruk og naturforvaltning i samkommunen. Saken ble forøvrig innvilget etter jordloven. Alle vedlegg som ikke blir lagt ved saksfremlegget er tilgjengelig elektronisk. De kan hentes frem under selve møtet, eller det kan fås utskrift av vedleggene på forhånd ved henvendelse servicekontoret. Plan- og byggesakssjefen har vurdert klagen nøye og kan ikke se at den inneholder noe nytt som ikke var kjent ved 1.gangsbehandling av saken. Plan- og byggesakssjefen anbefaler derfor Plan- og utviklingskomiteen at de opprettholder sitt vedtak i sak 71/09 fra møte av 74

52 52 av 74

53 53 av 74

54 54 av 74

55 Levanger kommune Sakspapir Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste 1719/24/1 - Arne Lauritz Jessen - deling av eiendommen Over-Eggen - søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for Skogn Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2009/692 - /1719/24/1 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 20-6 (virkninger av kommuneplan) avslås søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for Skogn vedr. fradeling av tomt til bolighus fra eiendommen Over-Eggen, gnr. 24 bnr.1. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om deling av eiendom med vedlegg mottatt Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune mottatt Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag mottatt Landbrukssjefens vedtak datert Klage på landbrukssjefens vedtak mottatt Samkommunestyrets behandling i sak 17/09 den Saksopplysninger: Plan- og byggesakssjefen mottok den en søknad om deling av grunneiendom fra gnr.24 bnr.1, Over-Eggen. I søknaden er det angitt tre forskjellige størrelser på omsøkt boligtomt (1000m 2, 800m 2 og 700 m 2 ). Målt langs åkerkant er tomta ca m av 74

56 Oversiktskart Situasjonskart Planstatus: Eiendommen ligger innenfor landbruks-, natur- og friluftsområde i kommunedelplanen for Skogn. Innenfor dette området er det kun tillatt med bygging og fradeling til formål som har direkte tilknytning til stedbunden næring. Det er søkt om dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn. Andre myndigheter: I henhold til Plan- og bygningslovens 7 om dispensasjon, ble saken sendt til andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk. Nord-Trøndelag Fylkeskommune skriver i sin uttalelse mottatt her den at de ikke har innvendinger til saken, men minner om den generelle aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens 8. Fylkesmannen skriver i sin uttalelse datert blant annet følgende: Fra landbruksavdelingen: Den omsøkte tomta ligger inntil en eksisterende boligeiendom, men likevel åpent og eksponert til ute i et stort, sammenhengende og åpent jordbrukslandskap. Tomta strekker seg fra eksisterende boligeiendom og videre ut til ytterst på en åkerholme/ ei rein. Ut fra skissen av tomta, sammenholdt med åkerholmen/ reinas form vurderer landbruksdirektøren tomta til også å ville beslaglegge fulldyrka jord både med vegadkomst og deler av selve tomta. Uansett vil tomta bli liggende svært åpent og eksponert til ute i landbrukslandskapet, og dette i et åpent, storslagent og svært aktivt landbruksområde. Ihht kommuneplanens arealdel ligger tomta i et LNF-område hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. 56 av 74

57 Landbruksdirektøren finner grunn til å minne om at jordvernet og forvaltningen av kulturlandskapet er vesentlig innskjerpet, bl.a. gjennom felles brev fra Miljøverndepartementet og Landbruks- og matdepartementet datert Vern om jorda og kulturlandskapet kommunens ansvar innenfor nasjonale mål. Dette har sin bakgrunn i de to siste regjeringers fastsatte nasjonale mål om å halvere den årlige omdisponeringen av de mest verdifulle jordressursene innen I innskjerpingsbrevet rettes det særlig fokus på at våre jordressurser og vårt kulturlandskap mange steder er truet av en omfattende omdisponering og et høyt omfang av dispensasjoner fra planer, dvs. en bit for bit nedbygging. Det rettes i innskjerpingsbrevet særlig fokus på at grep ifht jordvern må tas i kommuneplanen, og at de løsninger en kommer fram til i kommuneplanen må få en forpliktende oppfølging i påfølgende reguleringsplaner og enkeltsaker. Regjeringen har nå fulgt opp disse klare signalene fra innskjerpingsbrevet både i St. prop. nr.1 ( ), ( ) og ( ). Siste års omdisponeringsstatistikk viser st det tross et strekt jordvernregime, er svært tungt å få ned omdisponeringstallene. En relativt stor andel av omdisponeringstallene fra Nord-Trøndelag er enkeltsaker i form av dispensasjonssaker/ jordlovssaker. Landbruksdirektøren finner derfor grunn til nå å være tydelig på at det er kommuneplanens arealdel, evt. kommunedelplaner, som skal være styrende for arealbruken, og ikke dispensasjonssaker og reguleringsplaner som ikke er i tråd med overordnet plan, jf. innskjerpingsbrevet. Dette er særlig sentralt i relativt sentrumsnære områder og i områder med utbyggingspress. Det er med andre ord kommuneplanen som er kommunens overordnede styringsverktøy for arealbruk og Innherred samkommune er godt i gang med revisjon av denne. Det er viktig nå at kommunen i denne på grunnlag av et helhetlig plangrep ser etter muligheter for både feltutbygginger, både tett og mindre tett, klynger og spredt-omårder uten at dyrka jord berøres. Den aktuelle tomten er altså ikke i tråd med overordnet plan, tomta ligger ytterst på en åkerholme/ rein åpent i jordbrukslandskapet og i et relativt aktivt landbruksområde. Den vil delvis bestå av fulldyrka jord, i tillegg til at den vil være omkranset av fulldyrka jord på 3 kanter. En tomt beliggende som omsøkt vil i tillegg klart kunne gi påregnelige drifts- og miljømessige ulemper for landbruksdriften i området. Landbruksdirektøren vurderer denne saken til å være et karakteristisk eksempel på en dispensasjonssøknad som representerer en uheldig bit for bit utbygging i et aktivt jordbrukslandskap. Landbruksdirektøren vurderer en slik arealforvaltning som åpner for dispensasjonssaker som ikke i tråd med overordnet plan, i et slikt jordbrukslandskap og delvis på dyrka jord, som klart uheldig. Landbruksdirektøren vurderer den tendens til utvikling som vi her ser til å bevege seg i en retning som ikke er i tråd med nasjonale føringer på området. Landbruksavdelingen vil derfor på grunnlag av ovennevnte gå imot at det gis dispensasjon for fradeling av tomt til boligformål fra eiendommen gnr.24 bnr.1, som omsøkt. Landbruksdirektøren er for øvrig kjent med fradelingen av parsell til boligbygging i 2004 fra samme eiendom like i nærheten, og grunnlaget for denne. Landbruksdirektøren minner om at den saken skjedde gjennom et bytte med en annen, tidligere fradelt parsell 57 av 74

58 og hvor denne ble sammenføyd med hovedbruket. Minner også om at denne saken gikk før innskjerpingen i Landbruksdirektøren ber om å bli orientert dersom det likevel blir gitt dispensasjon for fradeling. Fra miljøvernavdelingen: Levanger har i den senere tid hatt vesentlig mange søknader angående spredt bosetting, og miljøvernavdelingen har ved tidligere uttalelser til slike dispensasjoner signalisert en betydelig skepsis til kommunens dispensasjonspraksis. Miljøverndepartementet legger til grunn at kommunene i sin planleggingspraksis følger opp nasjonale mål og retningslinjer. Det er utarbeidet egne rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging T- 5/93, hvor det blant annet heter at planlegging av utbyggingsmønstret og transportsystemet bør samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter. Enkeltsaker og enkeltdispensasjoner bidrar bit for bit til spredt boligbygging hvor avstanden til bygdesentra ofte er store. Miljøvernavdelingen vil derfor råde kommunen til å innta en mer restriktiv holdning til spredt boligbygging, og tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur- og friluftsområder. Landbrukssjefen gjorde i sak 17/09 følgende vedtak: Med hjemmel i Jordlovens 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M- 6/2003 og delegasjonsreglementet i Innherred samkommune gis med dette Arne Lauritz Jessen avslag på søknaden om fradeling av en ubebygd parsell på ca. 0,8 dekar av eiendommen Over-Eggen, gnr. 24, bnr. 1 i Levanger. Vedtaket begrunnes med at fradelinga er i strid med bevaring av kulturlandskapet og vern av dyrka areal. Fradelinga strider også mot plansituasjonen i området. Det omsøkte arealet ønskes nyttet til boligformål. Dette vedtaket kan påklages iht forvaltningslovens regler. Eventuell klage sendes kommunen innen 3 uker etter mottagelsen av vedtaket. Vedtaket ble påklaget og Samkommunestyret gjorde i sak 23/09 følgende vedtak: Klage fra Arne L. Jessen på landbrukssjefens vedtak i delegert sak nr. 17/09 av imøtekommes. Etter samkommunestyrets mening er argumentene mot fradeling ikke sterke nok til at fradeling kan nektes. Veg, vann- og avløp: Omsøkt boligtomt skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg. Avkjørsel: Søknad om utvidet bruk av avkjørsel er oversendt Statens vegvesen. 58 av 74

59 Nabovarsling: Det er ikke kommet inn merknader i forbindelse med nabovarslingen. Tidligere fradelinger fra eiendommen: I 2004 ble det gitt tillatelse til fradeling av parsell til boligformål, tillatelsen ble gitt på vilkår av at eksisterende fradelt tomt, gnr.24 bnr.14, ble tilbakeført og sammenføyd med hovedbruket (sak 311/04). I 2006 ble parsellen som ble godkjent fradelt til boligformål i 2004 godkjent delt i to (sak 653/06). Vurdering: Omsøkt fradeling betinger at det gis dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn. Vurdering av dispensasjon: I henhold til plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vanlige regler for myndighetsmisbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. Søker begrunner sin søknad med følgende: Søker fradelt ca. 700 m 2, uegnet til landbruksformål. Fjellet er oppe i dagen. På plassen er deponert netting etc. etter en minkfarm. Grenser naturlig til annen bebyggelse. Det er siden 2006 gitt en rekke dispensasjoner fra arealdelen til kommuneplanen for Levanger kommune, kommunedelplan for Levanger og kommunedelplan for Skogn vises det til opplisting i PUK sak 71/09. Når det gjelder dispensasjoner innenfor kommunedelplanen for Skogn er det foruten sakene til Arne Lauritz Jessen i 2004 og 2006 gitt tillatelse til fradeling i PUK sak 77/07 (Pål I. Salberg). 59 av 74

60 Samkommunestyret godkjente denne saken i henhold til jordloven den , sak 17/09. Fylkesmannen har ovenfor enhet for landbruk-, og naturforvaltning meddelt at de ikke vil påklage vedtaket etter jordloven. Nord-Trøndelag Fylkeskommune har i følge brev mottatt her den godkjent tiltaket etter kulturminneloven. Plan- og utviklingskomiteen vedtok i sak 71/09, den , følgende i delingssak til Ruth og Olav Ringstad: Ruth og Olav Ringstad gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel til fradeling av parsell på ca 2 dekar fra eiendommen Sundlo med gnr/bnr 61/1 i Levanger kommune. Utvalget ønsker ikke at det skapes presedens i slike saker og ønsker en endret praksis i forhold til tidligere avgjørelser. Fylkesmannen (miljøvernavdelingen) uttrykker skepsis til kommunens dispensasjonspraksis med bakgrunn i areal- og transportplanlegging. Fylkesmannen (landbruksavdelingen) går i mot søknaden med bakgrunn i jordvernet og kulturlandskapet. Landbruksavdelingen går så sterkt i mot tiltaket at de ber om å bli orientert om å bli orientert om vedtaket slik at de kan vurdere å påklage vedtaket. I henhold til Plan- og bygningslovens 15 kan fylkeskommunen og statlig organ påklage enkeltvedtak etter denne lov dersom vedtaket direkte berører vedkommende myndighets saksområde. Tiltakshaver grunngir sin dispensasjonssøknad med at det er en fjelltomt og at tomt grenser naturlig til annen bebyggelse. Dette er en begrunnelse av generell karakter, som vil gjelde i en rekke saker. Den omsøkte boligtomta ligger sentralt, mellom Levanger sentrum og Skogn sentrum. Boligbygging, spesielt i pressområder, bør helst skje etter plan. Gjennom kommuneplanen tar man stilling til hvor fremtidige boligområder skal lokaliseres. Dette er en omfattende prosess hvor både lokale og regionale myndigheter kommer med innspill. Forhold som skal vurderes i denne sammenheng er avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner mm. Grunner som taler for dispensasjon: Søknaden er avklart i forholdet til jordloven og kulturminneloven. Tomta skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg. Grunner som taler mot dispensasjon: PUK vedtok i sak 71/09 at de ønsker en endret praksis i forhold til tidligere avgjørelser. Fylkesmannen går sterkt i mot at det skal gis dispensasjon. Landbruksavdelingen ber om kopi av vedtaket for evt. å kunne påklage dette. De oppgitte grunner anses som generelle. Boligbygging i områder med utbyggingspress bør skje etter plan. Argumentene for dispensasjon er vurdert opp mot argumentene mot dispensasjon. Vi har vektlagt uttalelsen fra Fylkesmannen og PUK sitt vedtak i sak 71/09 vedrørende endring av tidligere praksis sterkt, og mener derfor at det foreligger en overvekt av hensyn som taler mot dispensasjon i denne saken. 60 av 74

61 Når man endrer praksis i saker er det viktig at man har en konsekvent holdning. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. Dersom det gis tillatelse til fradelingen og dispensasjon fra kommunedelplanen for Skogn må det tas forbehold om at Statens Vegvesen gis tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel. 61 av 74

62 Levanger kommune Sakspapir 1719/227/1 - Tore Haabeth - Deling av eiendommen Hopla - Tilleggsareal til Åsen Settefisk - Dispensasjon fra kommuneplanen Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/227/1 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 20-6 (Virkninger av kommuneplan) innvilges ikke søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune for fradeling av areal i LNF-sone A til industriformål. Bakgrunn for avslaget er gitt i dette saksfremlegg. PUK ser gode grunner for at arealet kan omdisponeres. Et så omfattende tiltak som omsøkt, bør imidlertid løses gjennom utarbeidelse og behandling av en reguleringsplan. Reguleringsplanen bør også omfatte eksisterende næringsareal for virksomheten. Vedtaket kan påklages jfr Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette brev. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon mott Uttalelse Fylkesmannen mottatt Uttalelse Statens vegvesen mottatt Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om deling av grunneiendom mottatt Brev fra Innherred Samkommunes enhet for Plan, Byggesak, Oppmåling og Miljø (PBOM) datert Høringsbrev datert Orienteringsbrev til Åsen Settefisk datert Høringsbrev til NVE datert Orienteringsbrev til Åsen Settefisk datert Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune mottatt Jordlovsbehandling datert Uttalelse fra NVE mottatt Brev fra PBOM datert Rapport grunnundersøkelser fra Åsen Settefisk/Multiconsult mottatt Brev fra PBOM til NVE datert Orienterings brev fra PBOM til Åsen Settefisk datert av 74

63 14. Brev fra NVE mottatt Gjenpart av nabovarsling mottatt og Saksopplysninger: Plan- og byggesakssjefen i Innherred Samkommune mottok en søknad om deling av grunneiendom fra Tore Haabeth, og en søknad om dispensasjon fra Åsen Settefisk. Søknadene gjelder fradeling av en parsell på ca 10 dekar fra eiendommen Hopla med gnr/bnr 227/1 i Åsenfjord i Levanger kommune. Parsellen skal være tilleggsareal til eiendommen med gnr/bnr 227/56 som eies av Åsen Settefisk. Parsellen skal i følge søknaden benyttes til industriformål akvakultur. Planstatus: Omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Levanger kommune innenfor LNF-sone A. Omsøkte fradeling ble vurdert til å være i strid med LNF-formålet. Søknaden ble første gang mottatt Det ble oppgitt i søknaden at den skulle benyttes til industriformål. Parsellen ligger også innenfor 100-metersbeltet langs sjø, hvor det er et generelt byggeog delingsforbud. Søknaden ble returnert i brev datert med orientering om at den var i strid med LNF-formålet i planen og med bygge- og delingsforbudet etter PBL Det ble 63 av 74