STOKKE KOMMUNE Saksfremstilling

Transkript

1 STOKKE KOMMUNE Saksfremstilling Tilgangskode: Paragraf: Arkivsak nr 12/1590 Saksbehandler: Per Skaflem Detaljregulering av kommunalt friområde på Brunstad - Sluttbehandling Saksnr Utvalg Møtedato 25/2013 Hovedutvalg Plan og Miljø /2013 Kommunestyret Rådmannens innstilling: Reguleringsplan for kommunalt friområde på Brunstad bestående av plankart sist revidert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert vedtas i henhold til plan og bygningslovens Vedlegg: Reguleringsbestemmelser, datert doc Reguleringsplan friområder på Brunstad.pdf Planbeskrivelse revidert docx Vedlegg Svar på søknad om tilskudd til friluftstiltak 2013.pdf Dokumenter i saksmappen Tidligere behandling med tilhørende dokumenter Ros-analyse. Sammendrag I kommuneplanens arealdel er det kommunale friområdet på Brunstad avsatt til friområde på land, friluftsområde i sjø samt småbåthavn. Det samlede arealet utgjør ca. 60 da og ligger syd for Oslofjord Convention Center. Stokke kommune er eier, men området er statlig sikret. Over år har etablering av private tiltak i området ført til økt privatisering. Lokale hytteeiere har, i hovedsak med tinglyste rettigheter, anlagt brygger, et båtskur og et antall fortøyningsbøyer. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge bedre for allmennhetens bruk. I reguleringsforslaget forutsettes at alle private anlegg fjernes og at det etableres en felles småbåthavn nord i området. Administrasjonen ønsker med planforslaget å regulere forholdet mellom allmennhetens interesser og private hensyn i området på en god måte. I forbindelse med reguleringen skal eksisterende areal for parkering oppgraderes. Det er utarbeidet en illustrasjonsplan for dette. Området er klarert med hensyn til kulturminner på land. Norsk maritimt Museum har vurdert kulturminner i sjø, men ikke funnet grunn til å foreta undersøkelser. Det er således ingen bindinger til arkeologiske funn hverken i sjø eller på land.

2 Det er registrert nasjonalt og lokalt viktige naturtyper innenfor sjøarealet reservert for småbåthavn. I planbestemmelsene fastslås det at eventuell risiko knyttet til naturtyper i sjø skal tas tilbørlig hensyn til ved planlegging og anleggelse av flytebrygger. Følgende justeringer har kommet til i saken etter 1. gangs behandling og høring: Renovasjonscontainere flyttes til parkeringsareal nord for veien (se reguleringsplankart). Atkomsten fra bom ved parkering og ned til strandsone får formål gangveg/gangareal og vil bli forbeholdt for gående og syklende og som nødvendig atkomst for kommunal drift. Gjennom statlige og fylkeskommunale retningslinjer legges det vekt på kommunale myndigheters oppgaver og ansvar for sikring av friluftsområder som er viktige for allmennheten. Retten til allmenn bruk er tungtveiende. Kommunen er pålagt å sørge for en differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen der bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv. Innspillene i høringsfasen er i all hovedsak positive til planforslaget. Enkelte hytteeiere som har privat brygge stiller seg imidlertid negative til fjerning av private brygger. Det er imidlertid en klar forutsetning i planen at alle private brygger skal være fjernet før felles småbåtanlegg kan etableres. Det anbefales at planforslaget vedtas. Saksutredning Juridisk grunnlag Planforslaget foreslsås vedtatt i henhold til plan- og bygningslovens som en oppfølging av kommuneplanens arealdel, vedtatt Planen utløser lovmessig rett til fjerning av bryggeanlegg og øvrige private anlegg i området. Reguleringen fører ikke til behov for konsekvensutredning. Faktaopplysninger/ bakgrunn for saken I kommuneplanens arealdel er gjeldende område avsatt til friområde på land, friluftsområde i sjø og område til småbåthavn og parkering. Kommunen ønsket å ivareta allmennhetens interesser i området som oppfølging av kommuneplanens intensjoner. Forslag til detaljregulering av det kommunale friområdet på Brunstad ble lagt ut til offentlig ettersyn med frist for innspill I forbindelse med varselet ble det gjort rede for hensikten med planarbeidet og reguleringens formål. Bakgrunnen for planarbeidet er ønsket om å tilrettelegge for allmennheten samtidig som Brunstad Båtforening ønsker å anlegge en småbåthavn i området. Småbåthavnen skal både erstatte tinglyste rettigheter og gi plass for ytterligere båtplasser. Planarbeidet har derfor vært gjort i et samarbeid med båtforeningen. Både båttforeningen og Brunstad Vel har i egne møter gitt uttrykk for at planen som nå legges frem for sluttbehandling ivaretar det store flertall av hytteeieren på en god måte. Bårforeningen mener imidlertid at det kan være en utfordring å få gjennomført planen siden enkelte rettighetsghavere ikke vil fjerne sitt bryggeanlegg frivilling. Merknader/innspill i forbindelse med varselet er registrert og kommentert i saksframstillingen Beskrivelse av planområdet/eksisterende forhold: Landskap og terreng: Det totale arealet i sjø og på land utgjør til sammen ca. 60 dekar.

3 Området ligger syd for Oslofjord Convention Center. Selve landskapet heller mot strandsonen i øst som utgjør til dels fine badeplasser. Det går merket kyststi nord/syd gjennom området. Områdets nordre del innbefatter også et mindre areal landbruksjord. Grunnforhold: Det er ikke utarbeidet geoteknisk rapport for området da det ikke skal gjøres tiltak som vil ha større konsekvenser for masser i grunnen. I henhold til en geoteknis krapport utarbeidet i forbindelse med OCC sin utbygging består nærområdet av relativt fast grunn. Dersom det i framtiden skal søkes om tiltak i grunnen bør det imidlertid utføres en vurdering av områdets stabilitet. Atkomst og parkering: Området ligger sentralt med god tilgjengelighet for gående og syklende. Man ankommer fra FV 303 via Skjærsnesveien og videre inn på Brunstadveien. Det er etablert en parkeringsplass idet man ankommer området, men med begrenset kapasitet. Parkeringen brukes også av hytteeiere som ikke har egen parkering på sin eiendom. Bebyggelse og anlegg: Der atkomststien fra parkeringsplassen møter strandsonen og kyststien er det anlagt en mindre bygning for toaletter. Det åpnes for at anlegget kan utvides med inntil 6 kvm dersom det er behov for lokaliteter i forbindelse med bevoktning av småbåthavnen. Området for øvrig preges av 11 bryggekonstruksjoner, som er etablert spredt i hele strandsonens lengde. Det er også anlagt bøyer og andre fortøyningsanordninger i sjø. Disse benyttes av private hytteeiere som har eiendom nær sjøsiden, noe som gir strandsonen et privat preg. Arealbruk og eiendomsforhold: Områdets formål er vist i kommuneplanens arealdel. Hele området innenfor reguleringens grenser eies av kommunen. Kulturminner: Det er gjort undersøkelser vedrørende kulturminner på land og området er klarert. Norsk Maritimt Museum har vurdert kulturminner i sjø, men ikke funnet grunn til å foreta undersøkelser. Det er således ingen bindinger til arkeologiske funn. Grønnstruktur, naturmangfold: Området på land består av et mindre areal dyrka mark og naturlig vegetasjon, for det meste gress. I nord går en sti/turvei delvis gjennom busk- og trevegetasjon. I syd preges strandsonen av svaberg og trær, til dels nær vannkanten. I området for øvrig finnes en blanding av noe grov sandstrand og tiltalende svaberg som kommer opp i dagen. På direktoratet for naturforvaltnings nettside (naturbase) er det ikke registrert spesielle naturtyper på land. I strandsonens nordre del er det imidlertid registrert nasjonalt og lokalt viktig naturtyper i sjø som ålegressenger og bløtbunnsområder. Beskrivelse av planforslaget: Hensikten med planarbeidet er å bedre befolkningens tilgjengelighet i området. Gjennom statlige og fylkeskommunale retningslinjer legges det vekt på offentlige myndigheters oppgaver og ansvar for sikring av friluftsområder som er viktige for allmennheten. Retten til allmenn bruk er tungtveiende. Kommunen er pålagt å sørge for en differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for andre formål. Det legges vekt på en langsiktig forvaltning av naturverdier som grunnlag for allment vern. Administrasjonen ser det som ønskelig å styrke en utvidet adgang til de naturkvaliteter som representerer opplevelse, rekreasjon og trivsel for befolkningen, i området som eies av Stokke kommune. Bebyggelse og anlegg: Private brygger og båtplasser i området forutsettes fjernet slik at strandsonen frigjøres til friområde/badeområde for allmennhetens benyttelse. Det kan

4 eventuelt tilrettelegges for badetrapp, stupebrett, fiskeplasser, badebøye og annet slik at områdets rekreasjonsverdi aktivt ivaretas. Det er lagt opp til at to av bryggene kan beholdes og omarbeides til offentlige badebrygger. En samlet småbåthavn anlegges i nord. En slik fortettet plassering vil gi flere båtplasser og komme det store flertall av hytteeiere til gode. Samtidig unngår man beslagleggelse av annet verdifullt areal for allmenn bruk. I den forbindelse ønsker Stokke kommune egnet samarbeid med Brunstad båtforening. Planen tillater totalt 70 båtplasser, noe som vil dekke behov for avvikling av tinglyste rettigheter (ca. 40 plasser) samt ca. 30 båtplasser for nye brukere. Det vil i tillegg til dette etableres 3 4 gjesteplasser i anlegget. Småbåthavnen anlegges som flytebrygger. I planbestemmelsene fastslås det at eventuell risiko knyttet til naturtyper i sjø skal tas tilbørlig hensyn til ved anleggelse av bryggene. Dette gjelder så vel gjennomføringsmetode som valg av løsning. Atkomst og parkering: Det legges til rette for oppgradering av parkeringsarealet med plass til et mindre renovasjonsanlegg/avfallsdeponi. Det er utarbeidet illustrasjonsplan for å sikre en stedstilpasset utforming. Parkeringen vil ha en kapasitet på 40 plasser, og kunne betjene brukere av småbåthavnen og tilreisende brukere av friområde, badeområde og kyststi. Det bør etableres skilting for å unngå langtidsparkering på plassen. Atkomst fra parkeringen som leder brukerne ned til strandsonen og småbåthavnen har reguleringsformålene gangveg/gangareal. Den vil således bli forbeholdt gående, syklende samt kommunens behov for drift av området. Det er satt av et smalt friområde for turvei sør for atkomsten, der gående kan ankomme strandsonen gjennom hyttebebyggelsen. Dette er den opprinnelige atkomsten til strandområdet. Turveg og kyststi: Det går i dag merket kyststi gjennom området, stien svinger av mot vest ved toalettanlegget. Merkingen vil etter planen videreføres på regulert turvei nordover fra toalettanlegg, og gjennom OCC sitt strandområde som leder videre rundt Olsåsen. Regulering og merking av eksisterende trasé vil således knytte friområdene på Brunstad til området rundt Olsåsen i et sammenhengende kyststinett. Egne detaljerte planer for opparbeidelse av friområder og kyststi rundt Olsåsen legges frem som egen sak i samme møterunde som saken som her er til behandling. Rekkefølgebestemmelser: Privat anlagte brygger forutsettes fjernet før småbåthavnen kan etableres. Parkeringsplassen forutsettes opparbeidet før småbåthavnen anlegges. Sammendrag av innspill etter 1. gangs behandling (administrasjonens merknader i kursiv). Haavind Advokatfirma ( ). Haavind har bistått kommunen i spørsmålet om fjerning av brygger. Direktoratet for Naturforvaltning har dekket alle kostnadene til advokatbistand. Haavind har i brev kommet med utdypende kommentarer med utgangspunkt i de spørsmål som er stilt fra båtforeningens side vedrørende eiendomsrettslige forhold, hevdsregler og regler om ekspropriasjon: Brygger og båtfester er ikke skilt ut som egne grunneiendommer, og utgjør bruksrett. Det kan være flere grunnlag for at rettigheter faller bort: at den løper ut på tid eller løper ut når en bestemt hendelse inntrer, som følge av frihevd, ny avtale eller som følge av ekspropriasjon mv. Haavind har tatt utgangspunkt i at kommunen gjør bruk av sin adgang til å ekspropriere rettigheter til gjennomføring av reguleringsplan. Andre bortfallsgrunner av rettigheter er ikke vurdert. Det påpekes at ekspropriasjon gjennomføres uavhengig av om

5 rettigheter er tatt i bruk eller ikke, men at dette har betydning for erstatningsfastettelsen. Rettigheter som ikke er tatt i bruk: Rettigheter som ikke er tatt i bruk før bindende arealplanvedtak er uten verdi, ut fra planens rettsvirkning. Det er arealplanens rettsvirkning som i seg selv er årsak til at rettigheten ikke kan realiseres. Rettigheter som er tatt i bruk, overflytting til nytt anlegg: For å gjennomføre planen må bruksrettigheter avvikles/overflyttes. Dersom rettighetshaver ikke godtar dette frivillig, vil ekspropriasjon være nødvendig for å få avviklet tinglyst rettighet. Ved erstatningsfastsettelse må det vurderes om brygger/båtfester hadde nødvendig offentligrettslige tillatelser. Dette vil måtte avgjøres konkret og vil i noen grad bero på skjønn. Dersom tiltaket på oppføringstidspunktet var søknadspliktig uten at det foreligger offentligrettslige tillatelser, må slik tillatelse omsøkes i ettertid. Det er regler på søknadstidspunktet som legges til grunn. Søknader i ettertid vil nyte svakt erstatningsrettslig vern. Parter som har tatt rettigheter i bruk, vil nyte et sterkt vern og skal få erstatning for tap av brygge/båtfesterett. Ny plass i småbåthavn skal hensyntas ved verdsettingen. Sammenheng mellom eierskap til bakenforliggende tomt og bryggerett: Båteierforeningen har tatt opp ønsket om en slik kobling. Haavind uttaler at dette kan reguleres i Båtforeningens vedtekter dersom det er ønskelig. Ved erstatningsfastsettelsen må verdien av tap vurderes opp mot verdien av det man får etter ekspropriasjon. Ekspropriasjon av bryggerett som fritt kan overdras uavhengig av eiendommen, vil ha betydning for erstatningsfastsettelsen. Inntrykket Haavind har er at de tinglyste rettighetene er realservitutter knyttet opp til bakenforliggende eiendom og omplassering vil sannsynligvis ikke innebære noen realitetsendring for disse rettighetene. Det tas til etterretning at parter som har tatt rettigheter i bruk, vil nyte et sterkere vern ved tap av brygge/båtfesterett og at ny plass i småbåthavn skal hensyntas ved verdsettingen. Administrasjonen tar ønsket om kobling mellom eiendom og bryggeplas og hvorvidt dette berører planforslaget, til orientering. Privatrettslige forhold avklares i forbindelse med gjennomføring av planen. Spørsmålet om ekspropiasjon vil bli aktualisert dersom ikke alle rettighetshaverne på frivillig basis godtar en overflytting av sin båt-/bryggerettighet til et felles småbåtanlegg. Elisabeth Barsett ( ), gnr./brnr. 9/25 EB vil på det sterkeste protestere mot forslaget å plassere søppelcontainere rett utenfor eksisterende hytter, grunnet mulig lukt og forurensning. EB mener også at søppelcontainere vil kreve mye plass, slik at nedkjørselen til to av hyttene blir delvis blokkert. Videre at kommunen ikke har gitt noen begrunnelse for dette forslaget. Søppelcontainere vil bli flyttet mot nord på parkeringsplassen, til den andre siden av veien. Karen Sofie Moe, Hans Petter Moe, Hilde Barsett, Ki Rokkan ( ), gnr./br.nr 9/16, gnr./br.nr 9/71, gnr./br.nr 9/18. Det uttrykkes sterk uenighet i forhold til planene om å plassere renovasjonsanlegget mellom private hytter, grunnet lukt og mulig søppel. Det foreslås større avstand til hytter, og plassering av containere nord på parkeringsplassen, eventuelt en sammenslåing av de to renovasjonsanleggene på Brunstad. Dette vil kunne lette arbeidet med renovasjonen og løse utfordringen det er å kombinere kyststi, parkering og søppelanlegg. Søppelcontainere vil bli flyttet mot nord på parkeringsplassen, til den andre siden av veien. Statens vegvesen ( ) Ingen merknader til forslaget. Norsk Maritimt Museum ( ) Faren for konflikt med kulturminner under vann ansees som liten. Ingen merknader. Før tiltak

6 som mudring eller fylling av masser i sjø må dette omsøkes som eget tiltak. Søknad om slikt tiltak i forbindelse med anleggelse av ny småbåthavn vil bli krevet. Pål Schreiner Mathiesen, Gro Astri Nissen Lie, ( ), gnr./brnr. 9/7, (Brunstadveien 199). PSM og GANL påpeker at familien har eid Brunstadveien 199 siden før krigen. I hele denne tiden har de hatt båtopplag delvis på privat, delvis på kommunal grunn, og ønsker å fortsette med dette. PSM henviser til tinglyst rett til brygge på nedsiden av eiendommen. Videre hevdes det at fjerning av bryggen vil føre til utvasking av masser i den nærliggende strandlinjen, og at forlengelsen av bryggen over år, skyldes ønsket om å unngå dette. En slik utvasking vil i tillegg føre til at friarealet på nedsiden av eiendommen vil minke. Det legges også vekt på at bryggen utgjør en naturlig del av eiendommen, og at bryggens alder (200 år) burde føre til vern. Fjerning av bryggen vil føre til verditap som eier vil kreve kompensasjon for, blant annet ved gratis båtplass i ny småbåthavn. PSM og GANL uttaler videre at allmennhetens behov for bading på stedet er overvurdert, grunnet grov sand/stein og blåskjell på sjøbunnen. Privatrettslige forhold knyttet til erstatningsfastsettelse ved tap av rettigheter, vil avklares i forbindelse med gjennomføring av planen. Administrasjonen kan ikke se at angivelig utvasking av masser vil påvirke allmenhetens tilgjengelighet i området eller på annen måte være i strid med reguleringsplanens formål. Administrasjonen mener det er viktig at alle de private bryggene fjernes før nytt småbåtanlegg etableres. Den aktuelle bryggen anses ikke å ha en historisk verdi som skulle tilsi vern. Miljørettet helsevern, Vestfold ( ) Det vises til tidligere uttalelse i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeid. Ingen nye merknader. Tidligere merknader fra miljørettet helsevern er hensyntatt. Vestfold fylkeskommune ( ) Fylkeskommunen stiller seg positiv til at det kommunale friområdet Brunstad reguleres, slik at allmenhetens tilgjengelig i området økes. VFK uttaler at vurderingen etter KU-forskriftene 4 ikke er synliggjort av kommunen, men at det er konkludert med at konsekvensutredning ikke er nødvendig. Videre er VFK opptatt av at kyststiens sammenheng videre nordover formuleres sterkere. VFK ber også om at stranda og det nærmeste anlegget rundt, tilrettelegges for bevegelseshemmede, og at dette tas inn i reguleringsbestemmelsene. Da veien ned til sjøen skal benyttes til transport av båter, bør det også ifølge VFK vurderes en tilrettelegging for HC-parkering ved stranda. VFK hevder at det bør formuleres krav om undersøkelse av grunnforholdene i rekkefølgebestemmelsene, før eventuelle byggetiltak utføres. Dessuten påpekes at en utbyggingsavtale med fordel kan utformes parallelt med reguleringsplanen. Administrasjonens kommentar: Dersom det viser seg å være behov for eventuelle grunnundersøkelser vil dette bli gjort i forbindelse med gjennomføring av planen. Behovet for å sikre kyststiens sammenheng videre nordover formuleres sterkere er ivaretatt ved utarbeidelse av detaljplaner for utforming av kyststien og friområdene rundt Olsåsen. Dette vil gi et sammenhengende kyststitilbud. Atkomst fra parkeringsplassen ned til bryggene og strandsonen, vil bli forbeholdt gående og syklende og kommunens behov for drift. Kommunen vil søke å inngå nødvendig utbyggingsavtale i forbindelse med videre arbeid og gjennomføring av planen. Utbyggingsavtale er en forutsetning i reguleringsbestemmelsene. Det forutsettes at utsetting av båter ikke skal skje fra landsiden innenfor regulert friområde.

7 Arne Borgersen, gnr./bnr. 9/67, ( ) AB er kritisk til kommunens framgangsmåte i saken og hevder at dialogen har vært totalt fraværende. Videre at Brunstad stevnested har fått tillatelse til tiltak i strandsonen, noe som strider mot prinsippet likhet for loven. AB viser til uttalelse datert , og redegjørelse for sitt eierforhold og bryggerett. Det vises til advokat Moen Eriksteins vurdering av eierforholdet som realservitutt, samt tidligere påpekning av hevd som separat rettsgrunnlag. AB påpeker bryggens betydelige verdi for eiendommen i henhold til takst. AB forventer at kommunen kompenserer eventuelt tap, samt merkostnader for leie av to nye båtplasser. Privatrettslige forhold knyttet til erstatningsfastsettelse og vern ved tap av rettigheter, vil bli behandlet i forbindelse med gjennomføring av planen. Brunstad stevnested (OCC) er regulert med egne bestemmelser der vern/tilrettelegging av friområder for allmenheten inngår. I den forbindelse vil kyststien bli opprettholdt som et sammenhengende tilbud til allmenheten som vil knytte traséen gjennom kommunale friområder på Brunstad til traséen videre nordover forbi Olsåsen. Dialogen med grunneiere etc. har i tillegg til normal varsling og offentlig ettersyn, skjed via Brunstad Båtforening og Brunstad Vel. Brunstad Båtforening, ( ) BB ønsker at rekkefølgebestemmelsene endres slik at de eierne som aksepterer flytting til ny fellesbrygge kan fjernes først, før ny fellesbrygge etableres. Dernest bør kommunen begynne arbeidet med å omregulere eller fjerne resterende brygger, parallelt med etablering av den nye småbåthavnen. BB uttaler at det er urimelig å fjerne alle brygger før et nytt tilbud er på plass, videre at de bryggene som har et for sterkt rettsvern, må bli stående, dette uten at det er til hinder for den viktigste opprydningen i området. Båtforeningen mener også at parkeringsplassen langt overstiger det faktiske behovet, og ser seg ikke i stand til å bidra med midler til utvidet parkeringsareal. I tillegg foreslås at søppeldunkene plasseres der andre dunker står, lenger vest i skogkanten. Rekkefølgebestemmelsene med krav om fjerning av brygger før opprettelse av småbåthavn/fellesbrygge er etter administrasjonens mening viktig for å sikre at ikke bare enkelte brygger fjernes. Alle rettighetshaverne må ha de samme forutsetningene. Det kan dessuten bli vanskelig å gjennomføre fjerning uten frivillighet etter at småbåtanlegget er etablert. Det vil imidlertid bli lagt vekt på at fjerning av private brygger og opprettelsen av ny felles brygge skal skje så nær i tid som mulig. Administrasjonen er av den oppfatning at et sterkt rettsvern for private brygger på Brunstad kommunale friområde først og fremst er knyttet til bruksrett, og at det ved evt. ekspropriering av disse skal tas hensyn til verditap. Verdien av tap vurderes opp mot verdien av det man får etter ekspropriasjon. Kostnader til utvidet parkeringskapasitet må avklares i egen utbyggingsavtale med Brunstad båtforening. Søppelcontainere er i planforslaget flyttet inn på parkeringen i nord lenger unna hyttene.. Sigrun og Thor Dukefos, gnr./brnr. 9/1 9/48, Tenden advokatfirma, ( ) I uttalelsen fra advokaten påpekes SD og TD sine rettigheter i følge skjøte, som hefter på gbnr. 9/48. SD og TD vil sterkt motsette seg fjerning av deres brygge, nr. 10 i planen. Den har vært benyttet i mer enn 40 år, og fjerning vil redusere bruksverdien av hytten og verdien av eiendommen. Det påpekes at bryggen ikke ligger innenfor det arealet som er planlagt til småbåthavn og derfor ikke kan ha betydning for utbygging av felles bryggeanlegg. Videre bemerkes at området sør for bryggen er uten betydning og uegnet for allmennhetens ferdsel. Da SD og TD ikke har hindret noen å benytte seg av området, er det ikke gjenstand for privatisering. Det uttales for øvrig at kyststien gjennom dette arealet, ivaretar allmenhetens ferdsel på en tilstrekkelig måte. Videre anses gjeldende brygge ikke å være problemet, men etablering av småbåthavn lenger nord i området. Det bes om at bestemmelsen om fjerning av bryggen tas ut av planen. I motsatt fall vil det bli fremmet krav om betydelig erstatning, dette selv om det tilbys gratis båtplass i nytt anlegg.

8 Administrasjonen er av den oppfatning at private brygger anlagt i det kommunale friområdet bør fjernes. Hensikten med planen er å sikre allmennhetens frie ferdsel i området som helhet. En småbåthavn nord i området vil frigjøre kommunalt eid areal i området for øvrig, slik at planformålene, friområde på land og badeområde i sjø kan oppfylles. En slik løsning vil også tilrettelegge for båtplass for flertallet av hytteeiere, samt andre som vil søke om plass. Under gjennomføring av planen, ved evt. ekspropriasjon, skal gjeldende rettigheter tas hensyn til ved vurdering av erstatningsfastettelsen. For øvrig er det slik at Dukefos nylig har revet sin gamle brygge og erstattet denne med en ny. Dette er gjort uten å søke tillatelse etter plan- og bygningsloven og uten å gjøre avtale med Stokke kommune som grunneier. På denne bakgrunn har kommunen som grunneier krevd bryggen fjernet. Ny brygge kan eventuelt ikke settes opp uten tillatelse fra grunneier og etter godkjenningsvedtak i henhold til plan- og bygningsloven. Ny brygge her vil imidlertid være klart i strid med planformålet. Turid Skaug, Grethe Nilsen, ( ) TS og GN bemerker at kostnad ikke er tatt med i planarbeidet. Videre påpekes det at tilgjengeligheten for allmennheten er god i området da denne ferdselen skjer nord i området, mens Strandsonen sør for brygge nr 9 er ganske utilgjengelig med fjell helt ned til vannkanten. TS og GS mener at eksisterende brygger ikke stenger for fri ferdsel, da kyststien går lenger opp fra vannkanten her. I tillegg stilles det spørsmål om kommunen har hjemmel for krav om fjerning av brygger, der det finnes tinglyste rettigheter. Det hevdes videre at allmennheten stenges ute fra bruk av kyststien i området til OCC, og at Stokke kommune bør praktisere fri ferdsel for alle i strandsonen. Gjeldende planforslag er i overenstemmelse med føringene som kommuneplanens arealdel gir. I henhold til plan- og bygningsloven 16 kan kommunestyret foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. Privatrettslige forhold knyttet til erstatningsfastsettelse ved tap av rettigheter må avklares ved gjennomføring av vedtatt plan.. Kyststien anses som et av flere vesentlige formål, som til sammen utgjør en helhetlig regulering av det kommunalt eide friområde på Brunstad. Det vil bli etablert kyststi videre nordover gjennom OCC sitt område, og rundt Olsåsen, for å tilrettelegge for et sammenhengende kyststitilbud for allmennheten. Louise Reinertsen gnr./brnr. 9/68, Simonsen VogtWiig advokatfirma ( ) SV påpeker at familien Reinertsen har eid eiendommen siden 50-tallet, med tinglyst veirett, rett til strandlinje og båtfeste siden To båtplasser var knyttet til eiendommen da den ble kjøpt. Det bemerkes at det er gjort en prisvurdering i 2007, der det fremkommer at eiendommens verdi vil nedjusteres med ved tap av brygge. Det stilles spørsmål om kommunen kan treffe reguleringstiltak som berører privatrettslige forhold i dette omfanget. Det vil bli krevet økonomisk kompensasjon ved sanering av brygge. Det påpekes videre at LR ikke er negativ til nytt bryggeanlegg, kun til pålegg om å fjerne egen brygge. I slikt tilfelle vil det bli krevet samme antall båtplasser som i dag, i det nye anlegget. Videre nevnes at OCC sin utbygging innebærer en tiltagende privatisering av strandsonen. Ved godkjenning av dette tiltaket samtidig som krav om fjerning av gamle brygger i det kommunale friområdet fremsettes, må de rettslige konsekvensene i forhold til i usaklig forskjellbehandling vurderes. Vedtatt reguleringsplan gir i seg selv hjemmel for å gjøre de tiltak som er nødvendige for å kunne gjennomføre planen. Vurdering av erstatning knyttet til antall båtplasser i det nye anlegget, vil bli en del av planens gjennomføring. Tap av bryggerett vil bli tatt hensyn til ved verdsetting av ny plass i småbåthavn. Verdien av tap vurderes opp mot verdien av det man får etter ekspropriasjon. Gjeldende planforslag er i overenstemmelse med føringene som

9 kommuneplanens arealdel gir. I henhold til plan- og bygningsloven 16 kan kommunestyret foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. Kyststien vil bli etablert som et sammenhengende kyststi tilbud for allmennheten, gjennom kommunalt eide friområder på Brunstad, videre nordover gjennom OCC sitt område og forbi Olsåsen. Tor Kristian Bredoch, gnr./br.nr 9/28, ( ) TKB ser positivt på kommunens ønske om å forvalte området best mulig, men kan ikke se at fjerning av bryggen gir allmennheten bedre tilgjengelighet til badeområdet. Beliggenheten til hver enkelt brygge må sees i sammenheng. Videre mener TKB at hans brygge ikke innebærer stengsel for allmennheten, og at hobbyfiskere bruker den flittig. En fjerning av bryggen vil innebære et anslått verditap på opp til kr , og TKB vil komme tilbake til erstatningskrav etter endelig vedtak. Han vil i tillegg kreve rett til kjøp av to plasser i det nye anlegget, som skal følge eiendommen ved evt. salg. Videre nevnes at tinglyst rett til avgiftsfri parkering følger eiendommen. Andre innspill er: Det nye bryggeanlegget bør dimensjoneres primært for lokale fastboende og hytteeiere. Brunstad båtforening må presentere budsjett for utbygging og drift. Kommunen bør også ta hensyn til forankringssystem og dimensjonering av den nye småbåthavnen. Det bør gjøres undersøkelser for å unngå negativ påvirkning på det marine liv. Videre bør det etableres barriere som forhindrer ulykker mellom badende og fritidsbåter, ved økt båttrafikk. Etter planvedtak og som en del av gjennomføring av planen vil det være en rekke privatrettslige forhold som må avklares. Disse privartettslige forholdene er ikke en del av selve planarbeidet. Spørsmålet som gjelder verditap etc. kan derfor ikke kommenteres her, men ny plass i felles småbåtanlegg vil ha betydning for eksisterende rettighets verdi. Det nye bryggeanlegget vil bli dimensjonert i tråd med planens intensjoner som er å regulere forholdet mellom allmennhetens interesser og private hensyn på en forsvarlig måte. Den naturlige løsning for småbåthavnen vil være flytebrygger. I forbindelse med gjennomføring av planen vil det bli inngått en utbyggingsavtale med båtforeningen der fordeling av kostnader til utbygging og drift inngår. Utformingen av bryggeanlegget skal ta tilbørlig hensyn til sikkerhet for badende knyttet til båttrafikk. Ki Rokkan, styret i Brunstad båtforening ( ) KR viser til Haavinds anbefaling om bruk av ekspropriasjon ved bortfallsgrunn for rettigheter, og mener det ikke går klart fram om dette også gjelder de som frivillig går over i det nye småbåtanlegget. Videre påpekes det at kommunen ikke tar hensyn til båtforeningens ønske og fundament for samarbeid kobling mellom rettighetsforhold til bakenforliggende tomt og bryggerett. KR påpeker at frivilligheten tufter på at rettigheter skal erstattes i den nye båthavnen. For de som frivillig fjerner sin brygge og går over i et nytt felles bryggeanlegg, vil ekspopriasjon ikke være aktuelt. Verdien av rettigheten er hensyntatt i bårforeningen vedtekter ved at de med rettighet får en lavere engangsavgift i nytt anlegg enn nye brukere. Dersom de tinglyste rettighetene er realservitutter knyttet opp til bakenforliggende eiendom vil omplassering i ny båthavn sannsynligvis ikke innebære noen realitetsendring for disse rettighetene. Pål Schreiner Mathiesen, Gro Astri-Nissen Lie, gnr./brnr. 9 og 7, Advokatfirma Wellies as ( ) Wellies påpeker at deres klienter (PSM og GAL) er eiere av privat brygge, som er lovlig etablert med bryggeret tinglyst i 1926 (kopi av tinglyst skjøte vedlagt innspillet). Videre uttales at en reguleringsplan ikke uten videre griper inn i lovlig etablerte tiltak, og at det ikke foreligger hjemmel for å fjerne bryggen annet enn gjennom ekspropriasjon. Wellies stiller seg undrende til saksutredningen, hvor man tilsynelatende legger opp til at planen i seg selv utløser rett til fjerning av berørte brygger. Videre hevder advokaten at et slikt rettslig

10 utgangspunkt ikke er korrekt og det anmodes at kommunen går i dialog med de berørte parter før planen vedtas, da deres rettigheter ikke er tilstrekkelig behandlet i saksutredningen. Gjeldende planforslag er i overenstemmelse med kommuneplanens arealdel. Administrasjonen er klar over at et planvedtak i seg selv ikke gir grunnlag for å fjerne brygger, men planvedtaket gir hjemmel til å foreta ekspropriasjon etter lovens 16 for gjennomføring av planen. Det er i tilfelle kommunestyret som har denne myndigheten. Administrasjonen er av den oppfatning at brygger og båtfester ikke er skilt ut som egne grunneiendommer, og således utgjør bruksrett. Videre at de rettighetshavere som lider tap i forbindelse med gjennomføring av reguleringsplanen, vil kunne kreve erstatning. Anette Krogenes, gnr./brnr. 9 20, 27 ( ) AK etterlyser tilbakemelding vedrørende privatrettslige forhold og hvordan de er tenkt sikret i forbindelse med nye brygger. AK har tinglyste rettigheter for to brygger siden 1955 og motsetter seg fjerning av disse. Videre hevder AK at bryggen er bevaringsverdig slik den er bygget. Ny flytebrygge vil bidra til et marinalignende preg og trekke preget av konferansesenter ytterligere sørover mot området for badende. I tillegg uttales at økt båttrafikk og biltrafikk som følge av småbåthavnens størrelse vil ødelegge for badende og beboere. AK påpeker at reguleringsplanen ikke sier noe om at båtplassene kun skal gjelde for lokale beboere og hyttefolk. AK synes ikke den nye småbåthavnen vil bli en god havn, grunnet forhold knyttet til vær og isforhold på stedet. Det pekes i innspillet også på begrensede parkeringsmuligheter i området, og foreslår å utvide havnekapasitet f. eks. ved Melsomvik. Privatrettslige forhold knyttet til erstatningsfastsettelse og vern ved tap av rettigheter, vil avklares i forbindelse med gjennomføring av planen. Hensikten med småbåthavnen er å frigjøre et større samlet areal til allmennhetens benyttelse forøvrig, på kommunalt eid friområde. Det nye bryggeanlegget og parkering søkes dimensjonert i tråd med planens intensjon, som er å regulere forholdet mellom allmennhetens interesser og private hensyn på en forsvarlig måte. Brunstad Vel, ( ) BV påpeker at reguleringsplanen vil ramme noen av medlemmene i Brunstad Vel som har private brygger innenfor området, og etterlyser en mer direkte dialog med kommunen i videre saksgang. Brunstad Vel er fornøyd med forslag til opprydning i strandsonen og tilrettelegging for allmennhetens ferdsel. De ser det som positivt at det opprettes felles brygge med større kapasitet. Videre nevnes det som positivt at enkelte brygger med kulturhistorisk preg blir bevart for å ivareta strand, bade- og fiskeområder. Det ønskes at området ikke blir for mye opparbeidet og at det kommunale jordet i nord, kan fungere som en buffersone mellom hyttefeltet og OCC. BV legger vekt på at murene til parkeringsplassen ikke må bli for framtredende i terrenget. Det henstilles for øvrig til kommunen at renovasjonsløsningen bør flyttes til den kommunale parkeringsplassen, da den kan oppleves som skjemmende og til bry for naboer. De rettighetshavere som lider tap i forbindelse med gjennomføring av reguleringsplanen, vil kunne kreve erstatning. Ved søknadsbehandling av tiltak for parkeringsplass, vil det bli lagt vekt på god terrengtilpasning. Illustrasjonen som viser murer etc. er ikke bindende, og det vil være fullt mulig å etablere en enklere og mer terrengtilpasset løsning forutsatt at antall parkeringsplasser oppretthldes. Søppelcontainere på parkeringsplassen flyttes til nord for veien. Fylkesmannen i Vestfold, ( ) Fylkesmannen uttaler at planen legger til rette for allmennhetens tilgjengelighet i det offentlige friområdet, ved fjerning av private brygger i strandsonen, tilretteleggelse for

11 badeområde og merket kyststi. Det anses at planen og gjennomføringen av denne ikke vil være i strid med de nasjonale interesser som Fylkesmannen er satt til å ivareta, og har derfor ingen merknader til forslaget. Fylkesmannens uttalelse tas til orientering. Oslofjorden Friluftsråd ( ) OF anser det som positivt at planforslaget bidrar til flere samlende bryggeanlegg for båter. Dette bidrar til mindre nedbygging og privatisering av strandsonen og øker allmenhetens tilgjengelighet i området. Det påpekes at rekkefølgebestemmelsene er viktige for gjennomføringen av planen. Dette for å oppnå at eksisterende brygger kan fjernes, men også at småbåter ikke kan vinterlagres på stranda. Videre oppfordres det til å fokusere på hensyn til miljøvern, ved kildesortering, bunnstoffoppsamling, septikmottak med mer. OF mener dessuten at muligheten for etablering av en båtutsettingsplass for mindre båter, bør vurderes. OF stiller seg positiv til 5% gjesteplasser i ny småbåthavn, og ser frem til en opprydning i planområdet. I forbindelse med etablering av småbåthavn, evt. utvidelse av bygning for toalettanlegg eller andre opparbeidelser, vil det tas nødvendige miljøvernmessige hensyn. Tilretteleggelse for dagbesøkende i friområder på land og badeområde i sjø vil bli vurdert i forbindelse med gjennomføring av planen. Økonomiske konsekvenser Privatrettslige forhold knyttet til kommunens reguleringsforslag vil avklares i forbindelse med gjennomføring av planen. Det vil her være flere juridiske forhold som må avklares. Brunstad båtforening vil stå for drift og vedlikehold av småbåthavn etter vedtekter godkjent av Stokke kommune. Gjennomføring av tekniske anlegg vil bli avklart i egen utbyggingsavtale. Kostnader til detaljregulering er etter søknad finansiert med statlige midler kr ,-. Videre er det avtalt med båtforeningen at de skal dekke kostnader inntil kr ,- ut over dette. Selve planarbeidet vil derfor ikke føre til direkte kostnader for kommunen. Videre har Direktoratet for naturforvaltning etter søknad innvilget fri advokathjelp for en del juridiske avklaringer. I rådmannens forslag til økonomiplan er det avsatt midler til juridisk bistand for gjennomføring av planen. Opparbeidelse og drift av øvrige områder vil i all hovedsak være kommunens ansvar. Barn- og unges interesser Planforslaget søker å legge til rette for fritidsaktiviteter for barn og unge. Dette ved anleggelse av blant annet badetrapp, stupebrett, skiltet badebrygge o.a. for rekreasjon og lek. Miljøkonsekvenser Planbestemmelsene fastslår at eventuell risiko knyttet til naturtyper i sjø og bunnforhold skal tas tilbørlig hensyn til ved forankring av bryggene. Dette gjelder så vel gjennomføringsmetode som valg av løsning. HMS/Folkehelse

12 Planen legger til rette for økt bruk av friområdet og kyststien, noe som anses positivt for folkehelsen. Gjennomføring av planen I rekkefølgebestemmelsene står det: Krav i reguleringsbestemmelsene om fjerning av bryggekonstruksjoner skal oppfylles før felles småbåthavn etableres. Før småbåthavnen kan etableres må parkering være opparbeidet som vist i planen. Etter møte med Brunstad Båtforening og Brunstad vel, 15. mars 2013 kom det fram at disse stiller seg overveiende positiv til reguleringsplanen for kommunale friområder på Brunstad. I møtet uttalte representantene at det store flertall av hytteeiere synes det er en god plan. En samlet småbåthavn vil også kunne sikre bryggeplass til et stort antall hytteeiere som ikke har dette tilbudet i dag. I den forbindelse ble det fra Båtforeningens side påpekt at enkelte hytteeiere med eiendommer nær strandsonen, antagelig ikke ønsket å godta en slik løsning det legges opp til. Muligheten for at disse (anslagsvis 3-4 stykker av ca. 50 hytteeiere) ville motsette seg fjerning av brygger var etter det båtforeningen erfarte til stede, noe innkomne merknader bekrefter. Administrasjonene anser det imidlertid som viktig at alle de private bryggene fjernes før nytt småbåtanlegg etableres. Dette vil gi best sikkerhet for at planens intensjoner oppfylles. Dersom det vises seg at enkelte hytteeiere motsetter seg fjerning også i det videre arbeidet, mener administrasjonen at det her vil være naturlig å benytte de nødvendige tvangsmidlene som plan- og bygningsloven gir anledning til. Dette vil sikre at ikke noen få hytteeiere kan stanse en plan som er ønsket av det store flertall av de berørte parter i saken og som vil sikre allmennheten en bedre tilgjengelighet. Vurdering og konklusjon Administrasjonen mener at planforslaget som legges fram vil sikre en utvidet adgang til de naturkvaliteter friområdene på Brunstad representerer, og dermed bidra til rekreasjon og øket trivsel for befolkningen. Ved at private brygger og båtplasser fjernes frigjøres viktige områderessurser i overensstemmelse med intensjonene i kommuneplanens arealdel. En samlet småbåthavn i nord vil både tilgodese flere båtplasser og unngå beslagleggelse av annet verdifullt areal. I den forbindelse ønsker Stokke kommune som eier av området et egnet samarbeid med Brunstad båtforening. En estetisk og forskriftsmessig opparbeidelse av parkeringen vil åpne for utvidet atkomst til området. Dette for lokale hytteeiere så vel som dagbesøkende. Videre vil merking av turveiens nordre trasé gi sammenhengende kyststi gjennom hele området, dette som et ledd i en sammenhengende kyststiplan for hele Stokke kommune. Det store flertall hytteeiere på stedet er som medlemmer av Brunstad Vel positiv til planen, som tar sikte på å tilrettelegge kommunale friområder for allmennhetens bruk og trivsel. Fjerning av private brygger er et sentralt virkemiddel for at planen skal kunne iverksettes (Jfr. rekkefølgebestemmelsene 7). Dersom det viser seg at noen få hytteeiere stiller seg negative til tiltaket, vil dette kunne påvirke gjennomføringen av planen. Å fjerne noen brygger og ikke andre, vil være i strid med prinsippet om likebehandling og kunne føre til at planens intensjoner ikke kan ivaretas. Ved gjennomføring av planen anbefales derfor at de tvangsmidler som plan- og bygningsloven gir mulighet for benyttes dersom dette skulle bli nødvendig.

13 Det anbefales at planforslaget vedtas i henhold til plan- og bygningslovens Behandlinger og vedtak: Hovedutvalg Plan og Miljø Forslag fremmet i møtet: Endring: Planens rekkefølgebestemmelser endres slik at felles småbåtanlegg kan etableres selv om brygger der rettighetshaverne ikke frivillig godtar flytting er fjernet. Rådmannen bes forberede en sak om eksproriasjon av de rettigheter der rettighetshaver ikke frivillig godtar flytting av sin rettighet Behandling: Sigurd Vedvik - H fratrådt som inhabil. Alexander B. Hangaas - H tiltrådt møte. Rådmannens innstilling med endringer enstemmig tiltrådt (7-0) Hovedutvalg Plan og Miljøs vedtak: Reguleringsplan for kommunalt friområde på Brunstad bestående av plankart sist revidert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert vedtas i henhold til plan og bygningslovens Planens rekkefølgebestemmelser endres slik at felles småbåtanlegg kan etableres selv om brygger der rettighetshaverne ikke frivillig godtar flytting er fjernet. Rådmannen bes forberede en sak om eksproriasjon av de rettigheter der rettighetshaver ikke frivillig godtar flytting av sin rettighet. Kommunestyret Forslag fremmet i møtet: HPM's innstilling: Reguleringsplan for kommunalt friområde på Brunstad bestående av plankart sist revidert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert vedtas i henhold til plan og bygningslovens Planens rekkefølgebestemmelser endres slik at felles småbåtanlegg kan etableresselv om brygger der rettighetshaverne ikke frivillig godtar flytting er fjernet. Rådmannen bes forberede en sak om eksproriasjon av de rettigheter der rettighetshaver ikke frivillig godtar flytting av sin rettighet. Behandling: Representanten Sigurd Vedvik (H) erklærte seg inhabil og vek sete. Vararepresentanten

14 Alexander B. Hangaas (H) inntok sete. Votering: HPM's innstilling enstemmig vedtatt 27-1 (Ingar Eikbråten FRP). Representanten Sigurd Vedvik (H) gjeninntok sete. Kommunestyrets vedtak: Reguleringsplan for kommunalt friområde på Brunstad bestående av plankart sist revidert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert vedtas i henhold til plan og bygningslovens Planens rekkefølgebestemmelser endres slik at felles småbåtanlegg kan etableresselv om brygger der rettighetshaverne ikke frivillig godtar flytting er fjernet. Rådmannen bes forberede en sak om eksproriasjon av de rettigheter der rettighetshaver ikke frivillig godtar flytting av sin rettighet.