Vedlegg: Plantegninger og teknisk beskrivelse

Transkript

1 Vedlegg: Plantegninger og teknisk beskrivelse Innhold 1 Teknisk beskrivelse Plantegning Plantegning Rekkverksdetaljer Rømningsvei og adgang til taket over B bygget Felles areal tak papp Felles areal forsterking av tak Rekkverksdetaljer Anlegging av platting Vedlikehold og ansvarsfordeling Rapport fra Taksthuset og bygningsingeniør Knut Rysstad Utdrag fra rapport fra Taksthuset AS Utdrag fra rapport fra bygningsingeniør Knut Rysstad Tilstand til tak papp utenfor leilighet 15 og Bør taket forsterkes? Inspeksjon av tak papp under terrassene Anlegging av ekstra membran Opprinnelig plantegning og rømningsveg Spesielle forhold ved leilighet

2 1 Teknisk beskrivelse Nedenfor er gitt to plantegninger for hvordan takterrassene tenkes utbedret (leilighet 15 og 16) og teknisk beskrivelse samt hvordan rømningsvegen er tenkt for leilighet 15 og 16. Alle mål på tegningene er målt av beboerne og av ekstern arkitekt. Avvik i forhold til virkelige dimensjoner kan forekomme fordi rekkverket på terrassene er forskjellig utformet og fordi terrassene er noe skjevt anlagt. I tillegg er det gitt en tegning (Figur 4) som viser hvordan rekkverket tenkes festet i plattingen. Til slutt i dokumentet er opprinnelig plantegning over terrasse og rømningsveg vist. På side 8 er det forklart hvordan plattingen skal legges på taket. På side 9 er det gitt forslag til ansvarsfordeling mellom beboer og aksjeselskap i tilfelle skade på taket. Plantegningene er utarbeidet ut i fra styrets krav om at terrassen skal kunne demonteres ved senere vedlikehold av taket (legge ny takpapp eller etter isolere taket), at man enkelt skal kunne rengjøre takpappen under terrassen og at man bygger rekkverk som samsvarer med bygningens arkitektoniske uttrykk. Det er også så langt som mulig tatt hensyn til rapport fra Taksthuset der styret har engasjert en offentlig godkjent takstmann til å undersøke hvilke krav som bør settes til oppføring av takterrasser. Aksjonær i leilighet 15 har i tillegg engasjert en bygningsingeniør til å avklare spørsmål forbundet med behov for utbedring av fellesareal. 1.1 Plantegning 1 Plantegning er gitt på side 5, Figur 2 nederst, der eksisterende terrasse er markert med grått og ny terrasse med skravering. Rekkverket er festet i den ene endeveggen på leilighet 15 og den ene siden av pipa på leilighet 16 slik figuren viser. Rekkverket er festet i en metallramme plassert på tak pappen som følger rekkverket og husveggen samt skillevegg mellom terrassene. Rekkverket er pil formet, av samme type som i front av bygget i Sigurds gate 20. Høyden på rekkverket er 120 cm. Avstand fra rekkverket til kant av taket er 100 cm på den halvdelen som stikker lengst ut mot taket. Rekkverket går fra endevegg på leilighet 15 til siden på pipa utenfor leilighet 16.Terrassen er delt på midten av en skillevegg av metall/glass som er festet over og under vinduet i oppgangen mellom leilighetene. Høyden på denne er 2.20 som er tilsvarende dagens skillevegg. 1,3 meter av terrassen vil stikke ut over D bygget som tilsvarer situasjonen i dag. Fordelen med denne formen i forhold til eksisterende er at rekkverket er parallelt med taket hele veien. Toppen av rekkverket vil bare være synlig på fortauet på venstre side av veien når man står i front mot Sigurds Gate 20 nederst i HerthugSchules Gate (rekkverket kan for øvrig reduseres i høyde til 90 cm for den delen som vender mot HerthugSchules Gate, slik at terrassen ikke blir synlig fra gateplan overhodet). Fra bakgården vil rekkverket være noe mer synlig enn i dag. For leilighet 15 vil denne løsningen være den beste da leiligheten får beholde den delen av terrassen som vender mot sør. Styret har uttrykt ønske om at det ikke skal være noen utbygging over D bygget i utgangspunktet pga. inspeksjon av taket over D bygget da det er her takpappen først skal skiftes og at terrassen skal følge bygningens symmetri. Arkitekten som er benyttet har laget en konstruksjon der plattingen på terrassen er planlagt slik at plattingen lett kan åpnes og inspiseres (den skal lett kunne vippes opp ved hjelp av hengsler på sidene), det vil derfor 2

3 være mulig å inspisere taket på den delen av taket som stikker ut over D bygget ved å åpne disse. Terrassen har i dag samme rekkverk som brannbalkongene i bakgården. Styret ønsker at det skal benyttes samme rekkverk som i front av bygget og det vil føre til en betydelig arkitektonisk forbedring i forhold til i dag. Beboer i leilighet 15 har et stort ønske om å utbedre takterrassen etter plantegning 1. Hvis generalforsamlingen likevel ikke vil støtte dette forslaget, kan eier av leilighet 15 godta terrasseform som er skissert nedenfor (plantegning 2). Denne vil gi beboren nesten 2 kvm mindre areal i tillegg til at eier av leilighet 15 mister morgensolen, noe som vil redusere bruksmuligheter av terrassen. 1.2 Plantegning 2 Plantegning 2 er gitt på side 6, Figur 3 nederst. Avstand fra rekkverket til kant av taket er 80 cm og tilsvarer avstanden til taket slik som den er på eksisterende terrasse for størstedelen av terrassen i dag for leilighet 15 og 16. Rekkverket til terrassen vil bli noe mer synlig enn den er i dag fra bakgården fordi det heves 30 cm, men den vil være totalt usynlig fra gateplan. Arealet av terrassen i leilighet 15 vil bli på 20,4 meter mot 22 kvm som er arealet på eksisterende i dag. For øvrig konstruert som forklart under «Plantegning 1» på s Rekkverksdetaljer Plantegning for rekkverksdetaljer er gitt på side 7, Figur 4. Rekkverk og platting er bygget i moduler som kan tas fra hverandre ved behov. Plattingen ligger løst oppe på taket. For å sikre stabilitet så er rekkverket skrudd fast direkte i plattingen. Plattingen kan vippes opp som en lem med tanke på årlig rengjøring (plattingen er delt i flere seksjoner med bredde 1,5 m og lengde 1,3 m og disse kan vippes opp mot hhv. rekkverk eller husvegg). Kontaktpunkt med underlag utføres i henhold til Norges Byggforsknings Institutts (NBI) detaljblad (s. 8) for å unngå skade på underlaget. Rekkverket og platting er festet i en skinne i metall anlagt på toppen av takpappen. Bredden på denne er 15 cm som følger rekkverket som vist i Figur 1 og 2. Skinnen vil også være anlagt langs husveggen og langs skillevegg mellom de to naboterrassene. 2 Rømningsvei og adgang til taket over B bygget Rømningsvei etableres fra leilighet 15 til 16 gjennom skillevegg mellom de to terrassene. Fra endeveggen på leilighet 16 etableres det rømningsvei til taket mellom leilighet 16 og felles takterrasse. Fra felles takterrasse fortsetter rømningsveien ned trappehus. Leil. nr. 15, 16 og styret vil ha nøkkel til disse portene med vridelås på innsiden og nøkkel fra utsiden. Dette vil også føre til at det blir sikrere ferdsel ved annen form for befaring, vedlikehold og aktivitet.det kan hvis ønskelig etableres en port fra terrasse på leilighet 15 og ut på taket. 3

4 3 Felles areal tak papp Bygningsingeniøren som aksjonær i leilighet 15 har engasjert, mener det er påkrevd at tak pappen under tak terrassene må skiftes ut før man utbedrer terrassene (se s.12). Kostnaden ved å legge dobbelt lag med takpapp som dekker området under terrassene og ut til gesimskassen er på kr inkl. mva. 4 Felles areal forsterking av tak Takterrassene utenfor leilighet 15 og 16 er anlagt på et tak med fall mot sluk på henholdsvis D bygget og B bygget, dette for å sørge for drenering av vann ved nedbør. Fallet er konstruert ved hjelp av bjelker og ru panel (Figur 1). Tak papp Ru panel Rekkverkets støttepunkter plasseres på takets bære bjelker Figur 1: Tak konstruksjon Mellom bjelkelagene er det 60 cm. Bygningsingeniør Knut Rysstad uttaler følgende på spørsmål om taket må forsterkes (10.2): «Ja, taket bør forsterkes dersom den nye terrassen blir plassert slik at det ikke er en bjelke under rupanelen som sannsynligvis er underlaget for pappen». Inspeksjon med kamera gjennom lufteluke viser underlaget for tak pappen er slik Rysstad antok. Ved å plassere støtte punktene for terrassen (stolpene som beskrevet i Figur 4) på eksisterende bjelker unngår man forsterking av taket. Nøyaktig posisjon til bjelkene får man først vite når tak pappen fjernes. Plantegninger 4

5 Figur 2: Plantegning som viser eksisterende terrasse (øverst) og forslag til ny terrasse (nederst). Ny terrasse er markert med skravering, eksisterende i grått. 5

6 Figur 3: Plantegning som viser eksisterende terrasse (øverst) og forslag til ny terrasse (nederst). Ny terrasse er markert med skravering, eksisterende i grått. 6

7 5 Rekkverksdetaljer Figur 4: Rekkverksdetaljer 7

8 6 Anlegging av platting 8

9 7 Vedlikehold og ansvarsfordeling Styret i Sigurds gate 20 Vår ref. Deres ref. Ansvarlig advokat /1 Nielsen Jan Erik Oslo, 6. februar 2014 TAKTERRASSE - ORGANISERING AV VEDLIKEHOLD M.M. Det vises til forslag til generalforsamlingen av 2 dm fra Gjermund Strømman og Vibeke Hermanrud. Vi er kontaktet av Gjermund Strømman for rådgivning i saken. Han har bl.a anmodet oss om å foreslå løsninger for fordeling av vedlikeholdsplikt og kostnader mellom boligaksjeselskapet og aksjonær mht takterrassene. Basert på vanlig praksis så finner man gjerne en balanse mellom vedlikehold av selve terrassens overflater som ligger på aksjonær og selve takkonstruksjonen som ligger under som er boligselskapets ansvar. Vanlige retningslinjer kan for eks være følgende: - Aksjonær/eier av takterrassen plikter å vedlikeholde takterrassen med gulv og rekkverk. - Aksjonær/eier plikter å bruke takterrassen på en måte som ikke er til unødvendig sjenanse eller ulempe for andre beboere. - Aksjonær/eier er ansvarlig overfor boligaksjeselskapet for evt. skader som taket påføres som følge av forsømt vedlikehold eller bruk av terrassen. - Boligaksjeselskapet har ansvar for vedlikehold av takflatene under terrassen på samme måte som taket for øvrig. Aksjonæren plikter å sørge for at terrassen er konstruert slik det er lett å komme til underliggende takkonstruksjoner ved behov for vedlikehold. Vi tror ikke det er behov for å gjøre det mer komplisert enn ovenstående retningslinjer, som for eks kan tas inn i husordensreglene. Vi håper dette kan bidra til en avklaring. 9

10 Med vennlig hilsen Advokatfirmaet Haavind AS Jan-Erik Nielsen (H) MNA 8 Rapport fra Taksthuset og bygningsingeniør Knut Rysstad Styret engasjerte i mars 2014 Taksthuset v/pål M. Pedersen til å vurdere de private takterrassene til leilighet 15 og 16. Pedersen påpekte at terrassene må fjernes når taket skal tekkes om eller asfaltbelegget inspiseres. Det anbefales at asfaltbelegget skal inspiseres to ganger årlig. Konstruksjonen til de nye takterrassene er planlagt slik at plattingen lett kan vippes opp slik som forklart over slik at taket lett skal kunne inspiseres. Rekkverket og skillevegg mellom terrassene kan demonteres. Demonteringen er likevel tidkrevende og beboerne i leilighet 15 og 16 ønsker i utgangspunktet ikke at dette skal gjøres hver gang taket skal inspiseres da dette er tidkrevende og ugunstig med tanke på at terrasse delene osv. må plasseres på et egnet sted i tidsrommet fra demontering til inspisering. Bygningsingeniør som beboer av leilighet 15 har engasjert, hevder følgende: «Det er både urimelig og unødvendig å forlange at hele terrassen skal fjernes for inspeksjon. Det vil også medføre en ekstra fare for slitasje hver gang terrassen settes ned igjen. Det er mer enn bra nok for en taktekker å inspisere dette ved at lemmer fjernes». Det må understrekes at Taksthuset AS ikke kjente planene for hvordan tak terrassene skulle utbedres da de lagde rapporten. Taksthusets resterende krav til rekkverk oppfylles som forklart under «Rekkverksdetaljer». 10

11 9 Utdrag fra rapport fra Taksthuset AS 11

12 10 Utdrag fra rapport fra bygningsingeniør Knut Rysstad I avsnittene nedenfor stilte aksjonær til leilighet 15 spørsmål knyttet til felles arealer under takterrassene Tilstand til tak papp utenfor leilighet 15 og 16 Tak pappen som ligger under taket på eksisterende tak terrasse er mer enn 20 år gammel. Styret har kontaktet Taksthuset AS som har hatt befaring og mener tak pappen kan vare i ytterligere 5 10 år hvis det foretas grundig inspeksjon to ganger årlig. Er det trygt å anlegge en ny tak terrasse på den gamle tak pappen uten fare for at det skal oppstå sprekker i denne som kan føre til eventuell lekkasje? Nei, det er ikke trygt å anlegge ny takterrasse oppå den gamle pappen. Det er også uøkonomisk. Dersom du skal anlegge en ny terrasse vil det være lurt å legge ny papp med slitelag og eventuelle forsterkninger på undertaket Bør taket forsterkes? Bør taket forsterkes? (så vidt jeg husker så fortalte du at metall sålen under rekkverket vil utøve et trykk på taket slik at dette bør forsterkes med en ekstra bjelke hvis metall sålen havner mellom to bjelker, alt avhengig av hvordan taket ser ut under tak pappen. En taktekker kan sjekke tilstanden ved å åpne tak pappen og inspisere hva som er innenfor) Ja, taket bør forsterkes dersom den nye terrassen blir plassert slik at det ikke er en bjelke under rupanelen som sannsynligvis er underlaget for pappen. 12

13 10.3 Inspeksjon av tak papp under terrassene Styret foreslår på anbefaling fra Taksthuset AS at terrassen skal fjernes fullstendig to ganger i året for å inspisere tak pappen under terrassen. Undertegnede har forspurt om det ikke er tilstrekkelig med at plattingen kan vippes opp, men styret mener at det er viktig å sjekke tak pappen under metallsålen fordi denne utgjør et trykk på taket og at det derfor er spesielt viktig å inspisere taket her. Er det slik at å fjerne terrassen to ganger i året kan føre til potensiell større sjanse for skade på taket der metall sålen anlegges? Det er både urimelig og unødvendig å forlange at hele terrassen skal fjernes for inspeksjon. Det vil også medføre en ekstra fare for slitasje hver gang terrassen settes ned igjen. Det er mer enn bra nok for en taktekker å inspisere dette ved at lemmer fjernes Anlegging av ekstra membran Taksthuset AS skriver at membran må legges under gulvet på terrassen i tillegg til eksisterende membran. Er det tilstrekkelig å legge membranen i kontaktflaten mellom terrasse og tak papp? Det er tilstrekkelig å legges membran/slitesjikt mellom kontaktflatene. Dersom man legger membran under hele terrassen vil dette kun hindre avrenning fra pappen under terrassen. 11 Opprinnelig plantegning og rømningsveg Figur 5 viser opprinnelig plantegning og rømning over tak til B bygget. Figur 5: Opprinnelig plantegning fra 1939 som viser tidligere tak terrasser og rømningsveg over tak 13

14 12 Spesielle forhold ved leilighet 15 Etter at eier av leilighet 15 kjøpte leilighet i 2013 sendte han en forespørsel til Plan og bygningsetaten (PBE) om hvorvidt takterrassen utenfor leilighet 15 var lovlig bygd og fikk beskjed om at godkjenning manglet og at søknad til PBE måtte sendes snarest. Terrassen er for tiden registrert som ulovlig tiltak med frist til å omsøke PBE innen 1. juni Styret i boligaksjeselskapet har i følge tidligere eiere gitt en slik godkjenning skriftlig i hhv og 1996 men styret har ikke funnet protokoller på dette for leilighet 16. For leilighet 15 mangler styret protokoller for hele 2003 da tillatelsen i følge tidligere eier ble gitt. Advokat styret har engasjert mener uansett at tidligere styre har gått utover sitt mandat når de har gitt en slik tillatelse da en slik tillatelse krever generalforsamlingens støtte. Advokat som eier av leilighet 15 har engasjert mener på sin side at et slikt styrevedtak må anses som gyldig. Konsekvensen av å ikke omsøke det ulovlige tiltaket til PBE er at terrassen må tilbakestilles til sist godkjente plantegning, dvs. Figur 5 over, noe som medfører at størsteparten av av terrassen må fjernes. 14