ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Detaljreguleringsplan for First Hotel Jessheim, gnr 132 bnr 241. Vedtatt av Ullensaker kommune den

Transkript

1 Revisjon 3, dato ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Detaljreguleringsplan for First Hotel Jessheim, gnr 132 bnr 241 Vedtatt av Ullensaker kommune den Ordfører Reguleringsplan er datert Reguleringsbestemmelsene er datert Bestemmelsene gjelder også i forhold til følgende mindre endringer Vedtaks DETALJREGULERING / ENDRINGER AV PLAN dato 1. REGULERINGSFORMÅL OG HENSYNSSONER Bebyggelse og anlegg - Hotell/overnatting (HO) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (S) Grønnstruktur - Friområde (GF) Hensynssoner - Støysone (H220) 2. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 2.1 Veg og trafikk anlegg Før utbygging av tekniske veganlegg kan iverksettes, skal byggeplaner for kryss ved Romsaas Allè være godkjent av kommunen. Veger skal utformes i henhold til vegvesenets håndbok N100 Veg- og gateutforming og vegen skal opparbeides i henhold til håndbok N100 Veg- og gateutforming. Reguleringsbestemmelser s 1

2 2.2 Vann og avløp Det skal utarbeides en rammeplan for vann og avløpsledninger, inkludert løsning for overvannshåndtering, som skal behandles av VARV enheten før det gis rammetillatelse innenfor planområdet. Med basis i rammeplanen skal det utarbeides detaljplaner for feltinterne VA-anlegg for hvert utbyggingstrinn / område. Detaljplanene skal godkjennes av VARV-enheten før det gis igangsettingstillatelse for bebyggelsen de skal betjene. Eventuell påslippsmengde av overvann, skal godkjennes av VARV-enheten. Rammeplan og detaljplaner skal utføres i henhold til krav og bestemmelser i gjeldende forskrifter, lover og VA-norm for Ullensaker kommune. Utvendige vann og avløpsledninger skal være bygget og godkjent som driftsklare av VARV enheten før det gis brukstillatelse for bebyggelsen de skal betjene. Detaljplaner skal behandles og godkjennes av VARV-enheten før de aktuelle VAanleggene bygges. 2.4 Anleggsområder Etter avsluttet anleggsperiode, og senest i løpet av første sommerhalvår etter ferdigstillelse av tiltak, skal alle berørte områder istandsettes, revegeteres og tilbakeføres til det regulerte arealformål. 2.5 Friområde Friområde opparbeides tilstøtende hvert byggetrinn i henhold til utomhusplan. Det tillates trinnvis opparbeiding av friområde. 2.6 Stier og gangforbindelser Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest til tiltak i område HO eller S skal stier og gangforbindelser i område GF være opparbeidet for bruk i henhold til godkjent utomhusplan. 2.7 Støy I områder hvor avbøtende tiltak mot støy er nødvendig skal støytiltakene være ferdigstilt før midlertidig brukstillatelse gis. 2.8 Energiløsning og fjernvarme Energiforsyning vurderes og prosjekteres for hvert byggetrinn i forbindelse med prosjektering. 3. FELLESBESTEMMELSER 3.1 Krav om dokumentasjon Før det gis rammetillatelse skal det fremlegges og godkjennes tilleggsdokumentasjon: Situasjonsplan. Utomhusplan for omsøkte utbyggingstrinn (ref. rekkefølgebestemmelser) som viser høydesatte terrengkurver, detaljutforming og opparbeidelse av ubebygde Reguleringsbestemmelser s 2

3 arealer i målestokk 1:200. Utomhusplan skal vise stier og gangforbindelser gjennom område GF. Fasadeoppriss i målestokk 1:500 som viser tiltaket sett i sammenheng med nærliggende eksisterende og godkjent planlagt bebyggelse. Profiler/ snitt gjennom tomten i målestokk 1:200 med eksisterende og nytt terreng. Visualiseringer / fotomontasjer som viser tiltaket sett i sammenheng med nærliggende eksisterende og godkjent planlagt bebyggelse. Avkjørselsplan. 3.2 Forurensing / støy Miljøverndepartementets skriv, T-1442, eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter og retningslinjer skal gjelde for byggeområder innenfor planen. Ny støyømfintlig bebyggelse med tilhørende uteoppholdsarealer skal sikres støyforhold i tråd med grenseverdiene i tabell 3 i retningslinjen T-1442/2012. Til grunn for eventuelle avbøtende tiltak skal det foreligge en støyfaglig utredning som skal ligge ved søknad om tillatelse. Tiltak mot støy i anleggsperioden skal redegjøres for ved søknad om igangsettingstillatelse. 3.3 Estetikk, skilt og reklame Tiltaket skal utformes slik at området fremstår som et arkitektonisk helhetlig område. Tiltaket skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skilt og reklame skal underordnes fasadeuttrykket. Skilt- og reklamebruk skal godkjennes av kommunen og Statens vegvesen, region øst. 3.4 Eksisterende vegetasjon Fjerning av vegetasjon er ikke tillatt før det foreligger en rammetillatelse. Eksisterende vegetasjon skal i så stor utstrekning som mulig spares under utbygging. Det er likevel tillat å tynne ut eksisterende vegetasjon for å bevare eller styrke landskapskvaliteter. 3.5 Funksjons- og kvalitetskrav Alle tiltak skal oppfylle krav i den til enhver tid gjeldende teknisk forskrift der annet ikke er angitt reguleringsbestemmelser. Utrykningskjøretøy kan benytte gangveier eller andre faste flater over HO og GF. 4. FELLES AREAL / OFFENTLIG AREAL For fellesareal og offentlige formål er eierform angitt på plankartet med liten bokstav foran formålsbetegnelsen: o_ = offentlig formål f_ = fellesareal for flere eiendommer Reguleringsbestemmelser s 3

4 5. HENSYNSONER 5.1 Støysone H210 I byggeområde HO tillates bebyggelse plassert innenfor støysonen så fremt kravene i punkt 3.2 Forurensning / støy og lydkravene i teknisk forskrift er tilfredsstilt. 5.2 Sikringssone H130 Før det gis tillatelse til tiltak innenfor sikringssonen skal det være dokumentert for kommunen at forholdet til bestemmelse om hensynssone H130 er ivaretatt, jamfør kommuneplanens bestemmelser. 6. BEBYGGELSE OG ANLEGG 6.1 Formål Område HO reguleres til næringsbebyggelse for hotell, konferanse, tjenesteyting og bevertning. Området kan benyttes til hotell og/eller konferanse, tjenesteyting, bevertning. Det tillates fortau og kjørearealer for nødvendig atkomst til byggverk fra område S i område HO, inkludert varelevering, bussoppstilling, korttidsparkering (personbil, HC, sykkel), taxioppstilling og drop-off. Parkeringskjeller for HO kan etableres under HO og S, med nedkjøring i område S. Nettstasjoner og liknende nødvendig infrastruktur kan etableres i område S eller HO, enten frittstående bygg eller som integrert del av annet byggverk. Adkomstvei fra S tillates forlenget inn i HO med snuplass med formål veg, kjøreveg, fortau, torg, gatetun, gang-/sykkelveg, gangveg/gangareal/gågate, sykkelveg/-felt, annen veggrunn tekniske anlegg, annen veggrunn grøntareal, drop-off og taxi, parkering, parkeringsplasser, vare/avfallstransport, bussoppstilling og bussparkering. 6.2 Grad av utnytting Utnyttingsgrad beregnes i prosent bruksareal (%- BRA) og skal maksimalt være BRA = 200 % for område HO og S. Parkering, teknisk rom, bod/lager ol. som har himling mindre enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygning medberegnes ikke. For bygninger med etasjehøyde over 3 m beregnes bruksareal uten tillegg for tenkte plan. Parkeringsareal over bakken inngår i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. 6.3 Gesims- og mønehøyder Maksimal gesimshøyde er kote For delområde HO 1 tillates det oppbygg på tak for tekniske installasjoner, skjermvegger/rekkverk eller bruksareal tilknyttet bruk av taket, opp til 25 % av underliggende etasjes BRA. Maksimal byggehøyde er kote For delområde HO 2 tillates det oppbygg på tak for tekniske installasjoner opp til 25 % av underliggende etasjes BRA. Maksimal byggehøyde er kote Tekniske installasjoner på tak skal være samlet og tilbaketrukket. Reguleringsbestemmelser s 4

5 Område S: Det tillates overdekninger og mindre bygninger som nedganger til P-kjeller og nettstasjoner med høyde inntil 5 meter over terreng. 6.4 Plassering, utforming, estetiske krav Bygninger skal plasseres innenfor byggegrense. Byggegrenser er vist på plankartet. Mot øst gjelder plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser. Ny bebyggelse skal gis et variert formspråk. Ny bebyggelse skal utformes som selvstendige bygninger der dette er egnet. Innenfor planområde HO skal det etableres to mellomrom mellom bygninger på minimum 8 meter, alternativt ett mellomrom på minimum 16 meter. Dette gjelder ikke for bygning eller del av bygning under kote Bygningene skal utformes slik at de fremstår som en oppbrutt rekke med tomtens langfasader mot vest og øst. Oppbygg på tak skal innpasses i bygningsvolumene eller legges bak skjermer/fasader som tilpasses bygningsvolumene. 7. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 7.1 Formål Område S reguleres til kombinert samferdselsformål og teknisk infrastruktur for byggeområde HO. Området kan nyttes til samferdselsformålene veg, kjøreveg, fortau, torg, gatetun, gang-/sykkelveg, gangveg/gangareal/gågate, sykkelveg/-felt, annen veggrunn tekniske anlegg, annen veggrunn grøntareal, drop-off og taxi, parkering, parkeringsplasser, vare/avfallstransport, bussoppstilling og bussparkering, parkeringshus/-anlegg, opp til 10 plasser for korttidsparkering inkl. HC-plasser og drift på bakkeplan og teknisk infrastruktur i form av energinett, fjernvarmenett, vann- og avløpsnett, vannforsyningsnett, avløpsnett, overvannsnett, avfallssug og telekommunikasjonsnett. Parkeringskjeller for HO kan etableres under HO og S, med nedkjøring i område S. Parkeringsplasser for personbiler skal etableres i garasjeanlegg i kjeller med unntak av opp til 10 plasser for korttidsparkering inkl. HC-plasser og drift. Nettstasjoner kan etableres i område S eller HO, enten frittstående bygg eller som integrert del av annet byggverk. 7.2 Adkomst og varelevering Inn- og utkjøring fra Romsaas allé som vist med piler på plankartet. 7.3 Parkeringsdekning Personbiler: Minst 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Minst 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for el-bilparkering. Reguleringsbestemmelser s 5

6 Hotell/tjenesteyting/konferanse: Minimum 0,5 og maksimum 1 p-plass per 100 m 2 bruksareal 1. Bevertning: Minimum 0,5 og maksimum 1 p-plass per 50 m 2 bruksareal 2. Sykler: Det skal etableres minimum 0,2 plasser pr. gjesterom. Sykkelparkering skal fordeles på gatenivå og fortrinnsvis være under tak og/eller i parkeringsanlegg/garasjeanlegg. Sykkelparkeringsanlegg skal ha fast sykkelstativ hvor sykkelen enkelt kan låses fast. 7.4 Bygg og anlegg Frittstående byggverk som er en naturlig del av områdets funksjon og har maksimal byggehøyde 5,0 m over gjennomsnittlig terreng rundt bygget, kan tillates. 7.5 Estetikk og tilgjengelighet Område S skal gis en stedstilpasset utforming der estetikk og tilgjengelighet skal vektlegges. 8 GRØNNSTRUKTUR 8.1 Friområde Friområde GF skal primært være en grønn buffer mot vegen vest for planområdet. Etablering av stier, gangveier, mindre dammer / vannspeil og fordrøyningsanlegg for overvann for felt HO kan tillates i friområdet. Gangveier kan benyttes som tilgang for utrykningskjøretøy for felt HO. Det tillates etablering av anleggsvei for område HO og S i friområde GF. Sår i terrenget skal unngås så langt det er mulig, og skal i tilfelle utbedres og føres tilbake til naturlig terreng. Deler av eksisterende vegetasjon beholdes, fortrinnsvis eksisterende bjerketrær. 1 Bruksareal beregnes som angitt under 6.2 Grad av utnytting 2 Bruksareal beregnes som angitt under 6.2 Grad av utnytting Reguleringsbestemmelser s 6