Kompetanse for bedre eiendomsforvaltning

Transkript

1 Kompetanse for bedre eiendomsforvaltning Vedlikeholdsplanlegging Teknisk vinteruke mars 2007 Svein Bjørberg FoU-leder Multiconsult AS, professor II NTNU

2 Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 2

3 Noen utsagn: (Gamle Testamentet) 3. Mosebok, kapitel 14, vers omhandler: Fukt i bygninger og hvordan man skal tilstandsanalysere dette samt hva som gjøres, dvs miljøsanering Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 3

4 Noen utsagn: (romertiden ) Romersk keiser: Vi, statens styrer, vil at det skal gjøres ende på det uvesen som lenge har vagt avsky fordi man tillater at bygninger ødelegges og derved berøver stadens ærverdige åsyn. Derfor befaler vi at byggverk reist av de gamle ikke vanvyrdes. De politibetjenter som ikke griper inn når minnesmerker trues med vold, skal etter at de er pisket, bli avhugget hendene Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 4

5 Noen utsagn: (norsk lov) Kong Magnus Lagabøter 1276 De bønder som sogner til kirken plikter å tjærebre kirken hvert tredje år om vinteren. Dette er essensen i det å ta vare på verdier: - definere ansvar Hvem - definere hvor ofte Når - definere jobben Hvordan og med hva Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 5

6 Hva inngår i begrepet vedlikehold? Iht NS 3454: 41 Periodisk vedlikehold 42 Utskifting Ofte mer: Reparasjon Løpende vedlikehold (som nå inngår i post 31 Løpende drift) Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 6

7 Relasjoner til offentlig og kontraktsrettslig regelverk Forankring i Plan og bygningsloven og TEK Dokumentasjon av egenskaper for produkter til byggverk forankret i Byggevaredirektivet Krav til drift og vedlikeholdsinstruks forankret i kontraktsstandarder Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 7

8 Vedlikeholdsplanlegging Forankring Organisasjonen, strategi, del av planarbeidet Metodikk kartlegging, systematikk, standarder Verktøy systematikk, IT-system Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 8

9 Forankring Hos eier FDVUS-planer Strategiplan Helhetsplan (totale bygningsmassen, funksjonalitet, TPD) Utviklingsplan (ombygging, oppgradering av det enkelte bygg) Vedlikeholdsplan (kort og lang sikt, baseres på tilstandsanalyse) Driftsplan (dag, uke, måned) Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 9

10 Vedlikeholdsstrategi Bygget skal fremtre på en estetisk positiv måte tilfredsstille forskriftskrav tilfredsstille brukernes krav opprettholde sin verdi over tid bidra til verdiskaping hos brukerne etc etc Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 10

11 Godt vedlikehold blir da: Vedlikeholdsfilosofi må legges til grunn (del av strategi) Ivaretakelse av verdier over tid Skifte ut til riktig tid Fra brannslukking til planlagt vedlikehold Aktivt vedlikehold Tilstandsanalyser Vedlikeholdsplaner Oppfølging Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 11

12 Fordeler ved vedlikeholdsplanlegging Økonomiske: Utarbeide realistiske budsjetter Holde jevne fellesutgifter Avsette økonomiske midler til å dekke framtidig planlagt vedlikehold Fordeler ved samlet tilbudsforespørsler på leveranser, men utførelse fordeles over flere år Bedre oversikt og mulighet for bedre oppfølging Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 12

13 Forts.: Tekniske / praktiske: Gir oversikt over tilstand og behov for tiltak Planlegging av tiltak kan foregå over lengre tid Oversikter avklarer hvem som utfører hvilke oppgaver Større utskiftninger kan planlegges i god tid Bidrar til at riktige tiltak blir utført til rett tid Bidrar til å forlenge levetiden på bygninger, komponenter og installasjoner Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 13

14 Hva gir vurderingen svar på? Hvilke verdier som er bundet i bygningsmassen Hvilken tilstand bygningsmassen har Hvor mye det vil koste å heve standarden opp til et godt akseptabelt nivå Reel totalkostnad forbundet med bruk av areal Underlag for beregning av kostnadsdekkende husleie, overordnede vedlikeholdsplaner, vurdering av avkastningskrav etc Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 14

15 Akutt behov? - Prioritert oppgraderingsbehov (prosent av total pr bygningstype) 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % Behov 0-4 år Behov 4-8 år 20 % 10 % 0 % Kontor og adm.bygg Undervisning Helse Bolig Kultur, idret mm Industri/driftsbygg Diverse Totalt Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 15

16 Roller og ansvar Strategisk nivå Asset management (AM) Taktisk nivå Facility management (FM) Konsepter Finansiering Arealutnyttelse Benchmarking Eierskap & eiendomsutvikling Styring & Kontroll Operativt nivå Facility Services (FS) Etc. Elektro Renhold Vakthold Uteanlegg Kantine Post Resepsjon Etc. Produksjon (eksempler) Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 16

17 Dagens tilstand O Ønsket tilstand Dagens tilstand Vedlikeh.filosof i S Vedlikeh.behov T Planlegging Nødv. budsjett T T Tilgj. budsjett S Balanse? Ja Vedlikh.plan T Nei Ref.: T. Haugen Erfaring Utføre tiltak O Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 17

18 Norsk standard, anvisningsnivå og arbeidsbøker NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk Tre og overflater Bygg og tekn inst. Boligområde Vedlikehold. Betongkonstruk. Byggsertifikat Broer Vegdir. Eierskifte Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 18

19 Bruk av NS 3424 Bygningens egenskaper Bruker- og og Myndighetskrav Vurdering Tiltak Tiltak ppgaver: Ombygningsarbeider Vedlikeholdsplanlegging Enkeltskader Antikvarisk dokumentasjon Verdivurdering/Taksering Overtakelse Skavanker, inngrep, konsekvenser Kort og lang sikt Tvister, forsikringer Fredning, bevaringsverdighet Spesielle skjulte feil og mangler, oppgradering/utvikling Ferdigbefaring, reklamasjon Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 19

20 Registreringsnivåer NS 3424 Nivå Nivå1: 1: Tilstandsregistrering av av generell/overordnet art. art. Visuell Visuell kombinasjon med med enkle enkle målinger. målinger. Grovt Grovt mengdeoverslag om om kostnader kostnader skal skal angis. angis. Nivå Nivå2: 2: Generell Generell art, art, men men mer mer detaljert detaljert enn enn nivå nivå1. 1. Omfatter Omfatter gjennomgang av av underlagsdata som som tegninger, tegninger, beskrivelser etc. etc. Evt. Evt. mer mer omfattende målinger målinger for for å kartlegge kartlegge oppbygning og og tilstand tilstand når når symptomer eller eller formå formåtilsier dette. dette. Nivå Nivå3: 3: Registrering av av spesiell spesiell art. art. Vil Vil normalt normalt bare bare omfatte omfatte bestemte bestemte bygnings-, bygnings-, anleggsdeler, delprodukter eller eller spesielle spesielle problemstillinger. Omfatter Omfatter også ogsålaboratorieprøving. Kan Kan innebære innebære destruktive destruktive måle-/prøvemetoder. Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 20

21 Tilstandsgrader iht. NS 3424 Tilstandsgrad Symptomer Ingen symptomer Svake symptomer Middels kraftige symptomer Kraftige symptomer Betydning Teknisk standard ok Innemiljømessig standard ok Funksjonell standard ok Teknisk standard med svakheter, men ingen utbedringspålegg. Innemiljømessige krav med visse svakheter. Funksjonell standard med noen svakheter. Behov for viktige tekniske utbedringer. Innemiljømessige krav med vesentlige svakheter. Funksjonell standard med betydelige svakheter. Betydelige tekniske utbedringspålegg. Innemiljømessige krav ikke tilfredsstillende. Betydelig manglende funksjonalitet. Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 21

22 Tilstands- og konsekvensgrad Tilstandsgrad Tilstandsgrad 0: 0: Ingen Ingen symptomer symptomer Konsekvensgrad Konsekvensgrad 0: 0: Ingen Ingen konsekvenser konsekvenser Tilstandsgrad Tilstandsgrad 1: 1: Svake Svake symptomer symptomer Konsekvensgrad Konsekvensgrad 1: 1: Små Små konsekvenser konsekvenser Tilstandsgrad Tilstandsgrad 2: 2: Middels Middels kraftige kraftige symptomer symptomer Konsekvensgrad Konsekvensgrad 2: 2: Mid. Mid. store store konsekvenser konsekvenser Tilstandsgrad Tilstandsgrad 3: 3: Kraftige Kraftige symptomer symptomer Konsekvensgrad Konsekvensgrad 3: 3: Store Store konsekvenser konsekvenser Konsekvensvurderinger: Sikkerhet (f.eks. bæreevne/brann) Helse (f.eks. luftkvalitet, støynivå) Estetikk (f.eks. overflater) Økonomi (f.eks. vedlikehold, utskifting) Svikt og skjulte feil/mangler: Ikke registerert svikt Registrert svikt Mulig skjult svikt Risiko: Liten, middels, stor Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 22

23 Levetider Finnes ingen standardiserte levetider veiledende levetider i ISO standard, veiledning til NS 3424, årskostnader bok 1, byggdetaljblad Ulike levetidsbegrep Teknisk levetid (material, design, utførelse, miljø, vedlikehold) Funksjonell levetid (nye/endrede bruker/myndighetskrav) Estetisk levetid (trender, design, vedlikehold) Økonomisk levetid (årskostnad ved å beholde overstiger årskostnad ved nyanskaffelse) Brukstid (reel levetid den som inntreffer først) skal benyttes i LCC, regnskap Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 23

24 Levetidsmodellen Levetidsmodellen: 1, 2, 3: Ballongen 4: Loddet 5: Korreksjon Kvalitet / Funksjon 1. Materiale 2. Design 3. utførelse 5. Prev. vedl. 4. Miljø Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 24

25 Hva skjer ved å utsette vedlikehold? 3: Kortere LT andre BD 2: Kortere LT egen BD 1: Mer skade egen BD 0: Ingen Akutt vedl. Tot. vedl. Prev vedl. Tilsvarende for virksomheten: 3: Avbrudd i virksomhet 2: Økt sykefravær 1: Nedsatt effektivitet 0: Ingen Friområde Følgeskader Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 25

26 Hva er det som betyr noe?? Materialene, men.. Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 26

27 Hva er det som betyr noe??? Materialer settes sammen til komponenter Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 27

28 Hva er det som betyr noe??? Komponenter settes sammen til bygningsdeler BD 1 Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 28 som settes sammen til hus

29 Hva er det som betyr noe??? BD 3 BD 1 BD 2 Overgangene gir de største problemene Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 29

30 Eksempel fra virkeligheten Registret tilstand Nedløp: Brudd i nedløpsrør TG 3 Yttervegg: Nedfuktet teglstein, ingen tegn til frostsprengning, Mulig skjult fuktskade i bakenforliggende konstruksjon. Konsekvens: Fare for skjult svikt og utvikling av fuktskade KG = 3 Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 30 Kostnad for utbedring uten følgeskade ca 5000 kr

31 Konsekvens Det ble påvist ekte hussopp i bjelkelaget i veggen bak Tiltak: Bjelkelag kappes ca 50 cm fra angrepet område. Nye lasker føres inn i vegg, kjemisk behandling av murverket. Oppriss 1 Kostnad: Ca kr Snitt 3 stk M20 bolt m tosidig bulldog Ø = 75 mm plasseres sentrisk i lask 1 Bjelkeender settes inn med antiparasit og kles med forhudningspapp Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 31

32 Vegetasjon, fukt, biologisk vekst, lekkasjer, frost Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 32

33 Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 33 Råteskader på oppleggsvill for taksperrer

34 Oppbygging av vedlikeholdsplan Basisinformasjon som bruttoareal, bygningstype, alder(byggeår) Objektdata koder etter NS 3451 beskrivelse tilstandsbeskrivelse foto, TG, KG Tiltak beskrivelse frekvens startår Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 34 Omfang mengde enhet Enhetspris Kostnader fordelt på år (avh. av startår og frekvens) antall år iht formål indeksregulering pr år

35 Gjør det enkelt Fasader Tak Fellesarealer P-hus Utomhus VVS tekn.inst EL tekn.inst hovedflater, balkonger,vinduer, dører, taknedløp hovedflater, piper, beslag, takrenner hovedflater, vinduer, dører, hovedflater, porter, etc systemer systemer Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 35

36 Detaljering Tilpasset formålet og situasjonen Start med TG 2 og TG 3, suppler etter hvert Eller bruk folkelige begrep som Ok dvs det trengs da ikke noe tiltak Bør dvs tiltak nødvendig innen noen år Må dvs akutt, sett i gang så snart som mulig Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 36

37 Enkel oppbygging Blokk A Del Beskrivelse Tilstand TG Tiltak Startår Frekv Kostnad 231 Malt panel Avflassing, sprekker 2 (Bør) Males ,- pr m2 pluss stillas 232 Trevinduer Løs kitt, avflassing 2 (Bør) Kittes, males ,- pr vindu pluss stillas 235 Balkonger Kraftig avskalling 3 (Må) Repareres overflatebehandles (over- Flate) 15000,- pr stk pluss stillas OBS: Prosjektering, rigg og drift, stillas etc. Må se ting i sammenheng Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 37

38 Skjema for tilstandsregistrering(1) TEKNISK TILSTAND agområde ygning VS lkraft installasjoner Tilstandsgrad 0 Tilstandsgrad 1 Tilstandsgrad 2 Tilstandsgrad 3 Ingen skader verken utvendig eller innvendig. Kun mindre slitasje fra nybyggstandard. Nyere, driftssikkert anlegg med kapasitet iht. funksjonskrav. Stor grad av energifleksibilitet. Har gjenvinningsanlegg. Nyere anlegg med god kapasitet uten feil eller mangler Mindre skader. Behov for enkel oppussing, ingen utskiftninger. Anlegg inntil 15 år med middels kapasitet, enkelte mangler og driftstopp. En viss grad av energifleksibilitet. Har gjenvinnings anlegg Anlegg inntil 15 år med god kapasitet. Behov for fasade-oppgradering, utskifting av vinduer evt. rehabilitering av tak. Skader i innvendige overflater og behov for oppgradering/ rehabilitering. Anlegg inntil 30 år, dårlig kapasitet, hyppige driftsstans. Liten grad av energifleksibilitet. Kan ha gjennvinningsanlegg. Anlegg inntil 30 år med dårlig kapasitet. Store setningsskader, taklekkasjer, betongskader. Store skader og slitasje inn- vendig. Krav om om oppgradering av overflater og utskiftning av gulvbelegg. Mangler vent.-anlegg, men har behov, eller anlegg eldre enn 30 år, behov for utskiftning eller omfattende forbedring. Ingen grad av energifleksibilitet. Mangler gjenvinningsanlegg. Anlegg eldre enn 30 år, behov for utskifting/omfattende utbedring ele- og automatisering Nyere anlegg med god kapasitet, uten feil eller mangler Anlegg inntill 10 år med god kapasitet. Anlegg inntil 20 år dårlig kapasitet. Anlegg eldre enn 20 år, behov for utskifting/omfattende utbedring ndre installasjoner Nyere anlegg med god kapasitet, uten feil eller mangler. Heis av nyere standard Anlegg inntil 15 år med god kapasitet. Heis med få driftsstopp. Anlegg inntil 30 år med dårlig kapasitet. Eldre heis med omfattende mangler Anlegg eldre enn 30 år, behov for utskifting/omfattende utbedring. Heis med pålegg om utskiftning eller mangel på heis, men stort behov. Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 38

39 Skjema for tilstandsregistrering(2) Tilstandsgrad 0 Tilstandsgrad 1 Tilstandsgrad 2 Tilstandsgrad 3 enhold Sentralstøvsuger. Overflater som er enkle å holde rene. Ingen klager. Overflater som er enkle og renholde. Hensiktsmessige detaljløsninger. Få klager Planløsning som gjør renholdet vanskelig. Overflater som krever tungt vedlikeholdt. Gjentatte Planløsning og detaljløsninger som gjør renholdet spesielt vanskelig. Mange klager. klager kustikk/støy Tilstrekkelig lavt støynivå for oppnåelse av godt innemiljø Tilstrekkelig lavt støynivå iht. forskrifter mm. Høyt støynivå i forhold til forskrifter Svært høyt støynivå i forhold til forskrifter uftkvalitet Ingen klager. Få klager Relativt mange klager Mange og omfattende klager. Pålegg om utbedring. stetikk elhetsvurdering lanløsning Lyse og trivelige lokaler. Spesiell vektlegging på ergonomiske forhold. Innemiljø Lyse og trivelige lokaler, men enkelte klager. Funksjonalitet Relativt stor misnøye med lokalenes innredning og møblering. Tilstandsgrad 0 Tilstandsgrad 1 Tilstandsgrad 2 Fungerer godt for virksomheten i Behov for mindre endringer Lite hensiktsmessig, bygget vanskeliggjør effektiv bruk Mørke og dystre lokaler som ikke virker motiverende for virksomheten i bygget. Tilstandsgrad 3 Bygget egner seg ikke for dagens virksomhet - mange klager leksibilitet riftsvennlighet (FDV) rann elhetsvurdering Høy fleksibilitet - bygget kan enkelt tilpasses endrede behov Hensiktsmessig materialvalg, innredning og utforming av føringsveier gjør driften uproblematisk Personvernet er fullt dekket. Rømningsveier og merking ok. Fleksibelt bygg - Enkelt å foreta mindre endringer i planløsning Bygget er stort sett uproblematisk i daglig drift Personvern - Dekkende, men mindre avvik. Rømningsveier - Mindre avvik iht. lover og forskrifter. Liten fleksibilitet - Større endringer i planløsningen er tungt og dyrt Uhensiktsmessig materialvalg, innredning og utforming av føringsveier gjør driften vanskelig Personvern - Manglende dekning, Rømningsveier - avvik iht. lover og forskrifter. Minimal fleksibilitet. Bærekonstruksjonen umuligjør endringer i planløsningen Omfattende bruk av ukurante materialer og innredninger gjør driften vanskelig og enkel utskifting svært dyrt Personvern - Vesentlige mangler. Rømningsveier - større avvik iht. lover og forskrifter. Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 39

40 Eksempel på utfylt skjema Registreringsskjema Bygningsoversikt og tilstand - EKSEMPEL BASISOPPLYSNINGER TILSTANDSKARTLEGGING Teknisk Byggnavn Gateadresse Gårdsnr. Bruksnr. Bygningstype (iht. NS 3457) Byggeår Totalt bruttoareal Kommentar/opplysninge r om bygningen Bygning VVS Elkraftinstallasjoner Tele/automatisering Andre installasjoner Innemiljø Funksjonalitet Stigeråsen skole Stigeråsen Lunde ungomskole Liertoppen Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 40

41 Overføring av kryss fra matrisen til skjemaet TEKNISK TILSTAND Fagområde Bygning VVS Ingen skader verken utvendig eller innvendig. Kun noe slitasje fra nybyggstandard. Nyere, driftssikkert anlegg med kapasitet iht. funksjonskrav. Stor grad av energifleksibilitet. Har gjenvinningsanlegg. Elkraft installasjoner Nyere anlegg med god kapasitet uten feil eller mangler Tele- og automatisering Nyere anlegg med god kapasitet, uten feil eller mangler Andre installasjoner Nyere anlegg med god kapasitet, uten feil eller mangler. Heis av nyere standard Tilstandsgrad 0 Tilstandsgrad 1 Tilstandsgrad 2 Tilstandsgrad 3 Mindre skader. Behov for enkel oppussing, ingen utskiftninger. Anlegg inntil 15 år med middels kapasitet, enkelte mangler og driftstopp. En viss grad av energifleksi- bilitet. Har gjenvinnings- anlegg Anlegg inntil 15 år med god kapasitet. Anlegg inntill 10 år med god kapasitet. X Behov for fasade-oppgradering, utskifting av vinduer evt. rehabilitering av tak. Skader i innvendige overflater og behov for oppgradering/ rehabilitering. Anlegg inntil 30 år, dårlig kapasitet, hyppige driftsstans. Liten grad av energifleksibilitet. Kan ha gjennvinningsanlegg. Anlegg inntil 30 år med dårlig kapasitet. Anlegg inntil 20 år dårlig kapasitet. X Anlegg inntil 15 år med god Anlegg inntil 30 år med dårlig kapasitet. Heis med få driftsstopp. kapasitet. Eldre heis med omfattende X mangler Store setningsskader, taklekkasjer, betongskader. Store skader og slitasje inn- vendig. Krav om om oppgradering av overflater og utskiftning av gulvbelegg. Mangler vent.-anlegg eller anlegg eldre enn 30 år, behov for X utskiftning eller omfattende forbedring. Ingen grad av energifleksibilitet. Mangler Anlegg eldre enn 30 år, behov for utskifting/omfattende utbedring Anlegg eldre enn 20 år, behov for utskifting/omfattende utbedring Anlegg eldre enn 30 år, behov for utskifting/omfattende utbedring. Heis med pålegg om utskiftning eller mangel på heis, men stort X TEKNISK TILSTANDSKARTLEGGING Overføring av kryss i hjelpematrisen til registreringsmalen. Bygning VVS Elkraftinstallasjoner Tele/automatisering Andre installasjoner Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 41

42 Vinduer og dører er fra ca Dører og porter (profilerte plateporter) til lagertilbygget Dører og porter (profilerte plateporter) til lagertilbygget Dører og porter (mange varianter av type porter) til lagerbygget Trevinduer i 2. etasje med to lags forseglede ruter fra 1969, med enkelte unntak hvor de er fra ca Vinduene er todelt med et lite åpningsbartvindu. Vinduene i spesielt i 2. et. trenger overflatebehandling. Forventet rest levetid på ca.20 år, noe mindre på dørene. 1 Skarpe og male vinduskarmer og - rammer utvendig. Kostnader tillagt byggnr. 68. Porter har skader. 1 1Ø 2 Skifte ut porter stk Porter har skader. 1 1Ø 2 Skifte ut porter stk Porter er av meget varienrede alder og kvalitet, flere har skader. Flere vinduer er i dårlig utvendig forfatning med løs og/ eller manglende overflatebehandling. Karm og ramme har enkelte råteskader. 1 1Ø 2 Skifte ut porter stk 2 1Ø 1 Skarpe og male vinduskarmer og - rammer utvendig stk Trevinduer i 2. etasje med to lags forseglede ruter fra 1969, med enkelte unntak hvor de er fra ca Vinduene er todelt med et lite åpningsbartvindu. Flere vinduer er i dårlig utvendig forfatning med løs og/ eller manglende overflatebehandling. Karm og ramme har enkelte råteskader. 2 1Ø 2 Skifte ut vinduer, anslagsvis 50% av den totale mengde vinduer stk Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 42

43 Eks. vedlikeholdsplan alt. fasader Brukstid 60 år Kalkulasjonsrente 5 % DRIFTSKOSTNADER VEDLIKEHOLDSKOSTNADER Løpende Planlagt Renhold Utskiftning drift vedlikehold Levetids kostnad Årskostnad Fasadematerial Enhet Mengde Kostnad Frekvens Kostnad Frekvens Kostnad Frekvens Kostnad Frekvens Keramisk skjermtegl m Keramiske fliser - drift m Keramiske fliser - vedlikehold m Keramiske fliser - vedlikehold m Sum keramiske fliser m Plate med alu/trespiler -drift m Plate med alu/trespiler - vedlikehold m Plate med alu/trespiler - vedlikehold (utskift) m Plate med alu/trespiler m Vindu m/integrert solavskjerming - drift m Vindu m/integrert solavskjerming på fasader med spiler - drift m Vindu m/integrert solavskjerming - vedlikehold (utskift) m Vindu m/integrert solavskjerming - vedlikehold (utskift) m Sum vindu m/integrert solavskjerming m Ordinære vinduer - drift m Ordinære vinduer på fasader med spiler - drift m Ordinære vinduer - vedlikehold (utskift) m Ordinære vinduer - vedlikehold (utskift) m Sum ordinære vinduer m Glassfelt - drift m Glassfelt - vedlikehold (utskift) m Glassfelt - vedlikehold (utskift) m Sum glassfelt m SUM ALLE FASADER Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 43

44 Kjøp av Vedlikeholdstjenester Beskrives i Tiltakspakker Basert på tilstandsregistrering, mengder etc Bygges opp på samme måte som ombygging Benytt vanlige norske standarder Avtaletyper Fast pris (vanlig der det ikke er reparasjoner) Enhetspris (vanlig der mengder varierer) Regningsarbeid (vanlig der det er mye reparasjoner) Incentivavtale (lite brukt) Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 44

45 FM as an intergrated part of the business FM O T S S T O Core Business Abreviations: S T O BRS NBRS PRO ACT PRD Strategic Tacitacal Operational Building Related Service Non Building Realated Service Prosesses Activities Products BRS NBRS PRO ACT PRD Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 45

46 FM is totaly outsourced from core business Demand competence in CB at SFM or TFM FM REM / SFM Core Business (CB) T O S Strategic communication Contract Supplyer -----Client TFM S T O Abreviation: REM = Real Estate Management SFM = Strategic FM TFM = Tactical FM BRS NBRS Daily communication PRO ACT PRD Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 46

47 FM is totaly outsourced from core business Operational level totaly or partly outsourced from FM-Company FM S T Contract O Client BRS NBRS REM / SFM Strategic communication Contract Supplyer -----Client Supplyer TFM Daily communication S T O PRO ACT PRD Core Business (CB) Abreviation: SFM = Strategic FM TFM = Tactical FM Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 47

48 FM is totaly outsourced from core business Operational level totaly or partly outsourced from FM-Company. Operational Company outtask parts. Contract Supplyer FM S T Contract O Client Supplyer Client TFM Contract BRS NBRS Supplyer REM / SFM Strategic communication Contract Supplyer -----Client Daily communication S T O PRO ACT PRD Core Business (CB) Abreviation: SFM = Strategic FM TFM = Tactical FM Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 48

49 Takk for oppmerksomheten Dato: Kursdagene NTNU 2007 Side: 49