Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling RAPPORTANSVARLIG: 3080 HOLMESTRAND Stavern Taksering AS Gnr 58 Bnr 1 Torbjørn Johansen Kommune: 702 Holmestrand William Sverdrups gate 5, Befaringsdato: Rapportdato: stavern@taksering-asno

2 Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITS's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

3 Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler 2007" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Konklusjon / sammendrag Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

4 Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Egne premisser Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og eventuelt ny gjennomgang av undertegnende takstmann Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvaret for rapportens innhold tilbake til selger Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud el eller om benyttet boligrom, hybler, leiligheter mm er godkjent av bygningsmyndighetene ved innredningstidspunkt Reguleringsmessige forhold er heller ikke belyst i rapporten I vurderingen er ikke medtatt skader som takstmannen anser å ha mindre betydning for bygningens verdi Alle bygningsdeler er normalt i kontinuerlig aldring fra ny tilstand Forventet levetid er angitt under levetidsbetraktninger for enkelte bygningsdeler I mange tilfeller kan levetiden være både lengere og kortere enn antatt i forhold til levetidstabell Dette henger sammen med type bruk og hyppighet, vedlikehold, utførelse, kvalitet på bygningsdeler og geografisk plassering Andre forhold kan også påvirke levetiden i begge retninger Tilstandsgrad 2 kan i enkelte tilfeller benyttes på konstruksjoner, bygningsdeler og innredninger Det er ikke synlige vesentlige skader eller svekkelse, men hvor marginal forventet restlevetid gjenstår Opplysninger om oppgraderinger/utskiftninger og årstall for dette, er gitt av eier/representant der hvor denne har vært til stede ved befaringen Ellers er dette antagelser fra undertegnende takstmann, og kan avvike med faktiske forhold Befaring Rekvirent: Camilla Hyllseth Takstingeniør: Torbjørn Johansen NITO Takst Torbjørn Johansen Befaringsdato: Tilstede: Atle Henriksen og Camilla Hyllseth Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): Camilla Hyllseth Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 58 Bnr 1 Adresse: HOLMESTRAND Dokumentkontroll Egenerklæring er ikke motatt før utarbeidelse av rapporten Megler fremskaffer nødvendig offentlig og privaterettslig dokumentasjon Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

5 Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Andre opplysninger Om kjøpers undersøkelsesplikt: Kjøper har blant annet plikt til å sette seg inn i og forstå realitetene i den dokumentasjon som fremlegges i forbindelse med avhending av en brukt bolig Denne rapport kan inneholde opplysninger som ikke er opplagt for alle å forstå det reelle innholdet av Kjøper oppfordres derfor til og kan vederlagsfritt kontakte takstmannen med spørsmål om innholdet i rapporten Om tilleggsprodukter: Dersom utdypende bygningstekniske undersøkelser (nivå 2 og 3) er ønskelig, kan dette bestilles som et tillegg til rapporten Det gjøres spesielt oppmerksom på selgers ansvar i forbindelse med salg av eiendom, iht "Lov om avhending av fast eiendom" Loven pålegger en boligselger et ansvar for mulige vesentlige feil og mangler ved eiendommen, selv om han ikke kjenner til slike Selger har således plikt til å gi all informasjon om alle forhold som kan ha betydning for en kjøper Konklusjon Gjelder Våningshus og Kårbolig Våningshus: Forholdsvis nytt Våningshus oppført av tradisjonelle trekonstruksjoner i en etasje + delvis innredet underetasje Arbeider ved boligen bærer stedvis preg av selvgjort og det gjenstår en del arbeider Boligen har også stedvis en del etterslep vedr vanlig vedlikehold Det er innlagt vannbåren gulvvarme i store deler av boligen Tegn til en del svell og sprekker i parkettgulvet i hovedetasjen, og omlegging bør her påregnes Badet i hovedetasjen har fuktskader og renovering bør påregnes Kårbolig: Denne boligen må sies å være i god stand, alder tatt i betraktning Kledningen ble skiftet på tallet, og etterisolert Noe værlitasje må stedvis påregnes på kledningen Vinduer og terrassedør er nylig skiftet Terrassen er i dårlig stand og bør rives Taktekkingen er skiftet i senere tid, men pipene bør renoveres over tak Innvendig er de fleste rommene oppgradert i senere tid, men et bad bør renoveres (boligen har 2 bad) Som det fremgår av rapporten er det registrert enkelte symptomer på svikt / avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal slitasje / elde på bygningsdelene Det bemerkes at bygningen trolig er oppført i hht den byggeskikk / forskrifter som var gjeldene på byggetiden Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø er vesentlig strengere enn de som var gjeldene da dissee boliger ble oppført og det må følgelig påregnes et avvik i forhold til dagens krav og standard Forøvrig henvises til rapportens enkelte punkter med tilhørende tilstandsgrad Tilstandsgrad kan også være gitt ut fra forventet normal levetid på bygningsdeler og gjenspeiler at deler av normal levetid er oppbrukt På bakrunn av de observasjoner som er gjort kan det ikke sies at boligene er uten feil og mangler Det må påregnes noe oppgraderinger, utskiftninger og vedlikehold En del av dette må sies å være relatert til alder på konstruksjoner Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

6 Bygninger på eiendommen Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Enebolig 1995 og tidligere Enebolig tallet? tallet Underskrifter Stavern, Takstingeniør Torbjørn Johansen Byggmester/takstingeniør Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

7 Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Bygg : Landbrukseiendom Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Våningshus - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Underetasje etg Sum bygning Bygg A: Våningshus - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Underetasje Hall og 2 soverom Teknisk rom, fremtidig bad og boder 1 etg Vindgang, gang, stue, kjøkken, 2 soverom, Vinterhage vaskerom og bad/wc Bygg B: Kårbolig - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM 1 etg etg Sum bygning Bygg B: Kårbolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1 etg Trappehall, stue, 2 kjøkken, 2 bad og soverom Kjellernedgang 2 etg Hall og 4 soverom 2 boder Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

8 Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Sum alle bygg 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealmålinger er foretatt etter lasermålinger på stedet Takstbransjens retningslinjer av boliger av er lagt til grunn for arealberegningen Kommentarer til planløsningen Våningshuset har greie planløsninger Kårboligen har planløsninger etter datidens byggeskikk Boligen er innredet med 2 bruksenheter, men er her regnet som "enebolig" Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt Vurdering TG: 1 Grunnforholdene er ikke dokumentert Sansynligvis fundamentert på fjell/utskutt fjell Fundamenter er ikke synlige og er derfor ikke vurdert Riss i betonggulv i bod, men ingen vesentlige setninger er registrert i grunnen Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Grunnmur på våningshuset er av 25 cm Leca eller tilsvarende på støpt såle med kjeller under hele boligen Pusset utvendig og mesteparten innvendig, noe pussarbeid gjenstår i bodrom Enkelte riss er observert, men antas stabile og uten betydning for konstruksjonentg:2 Tegn til setningssprekk på vinterhagen TG:2 til TG:3 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

9 Drenering Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle Vurdering TG: 1 Boligen har drenering fra byggetiden Kjelleren/underetasjen var tørr på befaringsdagen Det er synlig Platon med manglende topplist på grunnmuren Bør monteres TG:3 Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger TG1 I følge NBI er normal levetid for nedgravd drenssystem 20 til 60 år Påsmurt utvendig fuktsikring vil forvitre over tid, avhengig av påvirkning fra elementene Taknedløp ført ned i grunnen fordrer at vannet siles for organisk materiale Drenssystemets levetid er sterkt avhengig av plassering av og beskaffenheten på fundamenterende og tilfylte masser, om det er brukt filterduk, mengden og typen tilførte finstoffer fra grunnen og gjennom tilkoblede taknedløp mv Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Oppført i trekonstruksjoner med stående kledning Opplyst isolert med 15 cm isolasjon Kledningen er soltørket og værslitt, spesielt på sydveggen Noe råte rundt karnappvindu fasade øst, utskiftninger/utbedringer bør påregnes TG:3 Kledningen bærer preg av manglende vedlikehold, og bør rengjøres og overflatebehandles Konstruksjonen er ikke kontrollert Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger TG:1 I følge NBI anbefales vedlikehold av utvendig kledning av tre i intervall på mellom 2 til 4 år (beis), 4 til 8 år (dekkbeis) og 6 til 12 år (maling) Normal levetid (utskiftning) for utvendig kledning i tre ligger i intervall på mellom 40 til 60 år, lengre for trykkimpregnert en er sterkt avhengig av virkets kvalitet og den stedlige påvirkning fra naturkrefter Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

10 Vinduer og dører Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Losholtvinduer med isolerglass og fastkarmer med sprosser Terrassedør med isolerglass fra stue ut til terrasse, og fra kjøkken ut til terreng, er noe værslittetg:2 Terrassedør fra vaskerom ut til terreng er også værslitt, og mangler håndtak og utvendig beslag under døren TG: 2 Dør ut til terreng fra kjeller med lite glass mangler foringer og innvendig belistning, værslitt, stor glippe i overkant mellom dørblad/karm (Bør skiftes) TG 3 Inngangsdør fra byggetiden med isolerglass, noe slitasjeskader etter hund TG:2 Det ble ikke registrert tegn til punkterte isolerglass på befaringsdagen, men det gjøres oppmerksom på at dette kan være vanskelig å oppdage, særlig ved spesielle lysforhold Vinduer/sprosser og dører bærer preg av manglende vedlikehold Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger TG:1 Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år I følge NBI er intervallet for utskifting av vinduer fra 20 til 60 år, for utskifting av utvendige dører fra 20 til 60 år, og for utskifting av innvendige dører fra 30 til 50 år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Boligen har saltak av prefabrikkerte, selvbærende takstoler med Ranitt som undertak Adkomst til kaldtloft fra luke med stigetrapp Loftet er godt luftet Undertaket mangler klipsbeslag i skjøter Fuktskjolder kan forekomme Enkelte skjøter på undertaket bør repareres Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

11 Taktekking Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno TG: 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Vurdering Taket på våningshuset er tekt med betongtakstein På grunn av snøbelagt tak på befaringsdagen, ble muligheten til å vurdere taktekkingen begrenset Vindskier bærer preg av å være værslitt, og stedvise tegn til råteskade TG 2 Normal værslitasje forøvrig Normal levetid for betongtakstein er 30 til 50 år Normal levetid for vindskier og israft i tre er 15 til 25 år Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Vurdering Boligen har renner og nedløp i stål, enkelte nedløp er ikke ført helt ned til bakkenivå Mindre lekkasje og mangler kan forekomme Normal levetid for renner og nedløp i stål er 20 til 30 år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Boligen har påbygd takoverbygd terrasse, oppført i 2004 i trekonstruksjoner/teglstein på Lecamurer, støpt plate på mark Saltak med rupanel som undertak, tekt med betongtakstein Det mangler takfotbeslag, renner/nedløp og vindskier Fastkarmvinduer på fasade syd og øst, innramming er endel værslitt Støpt platting ved takoverbygd inngangsparti Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

12 Piper og ildsteder Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale Vurdering TG: 1 Elementpipe, pusset over tak Innvendig pipeløp er ikke kontrollert Murt åpen peis i kjøkken Det er montert varmepumpe, og vannbåren varme i alle gulv Ingen kjente pålegg Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik Tradisjonelt trebjelkelag Overflater på gulv i stue og gang med parkett Parketten har mye svell og oppbøyning, som har medført en del knirk Det er ikke foretatt nivelering eller andre målinger i forhold til skjevheter Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger TG:1 til TG:2 Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt Vurdering Store deler av kjelleren er innredet og medregnet i arealberegningen Generellt: Påforede konstruksjoner under bakkeplan regnes som en typisk risikokonstruksjon En annen kan være etterisolering og utforing av vegg i kjeller Etterisoleres denne, flyttes den kritiske tempraturen for kondens innover i konstruksjonen Legger man på 10 cm, flyttes duggpunktet så mye at kondenseringen vil skje mellom isolasjon og mur Man har dermed konstruert et lite drivhus for sopp og mugg Det er viktig å kontrollere en kjeller før en foretar isolering for å bestemme hvor mye isolasjon som er mulig uten å skape problemer Det beste er uansett å isolere fra utsiden Da vil en trekke duggpunktet utover i konstruksjonen Det var ingen synlige tegn til fukt i kjelleren Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

13 Bad, 1 etg våningshus Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Vurdering TG: 3 Flislagt gulv med vannbåren varme, lett slitasje på fuger Flislagt halvveis opp på vegg, malt strietapet over Flislagt dusjhjørne m/ oppkant, og dusjforheng Malt panel i himling Montert innebygd boblebadekar i hjørne, toalett og servant Rommet mangler ventilasjon Det er indikasjon på uønsket fuktighet under flislaget ved søk i dusjhjørnet og deler av gulv Ikke svelling i materialet eller indikasjon på fuktighet i tilstøtende rom En del slitte fuger mm Dusjing rett på vegg og gulv er generelt uheldig selv om de er flislagt Flisfuger og en del keramiske fliser er mikroporøse og vil trekke vann ved direkte belastning Hovedårsaken til fuktindikasjoner på fuktmåler antas her å være at det mangler slukmasnsjett i overgangen, slik at det er et visst kapilærtsug av vann inn i betonkanten ved sluket Indikasjon på vann under flislaget og ikke i tilstøtende konstruksjoner, kan tyde på at membranen virker etter hensikten og at fuktighet ikke sprer seg På generelt grunnlag anbefales dusjkabinett en på bad av denne type er sterkt avhengig av bruken Renovering av badet bør påregnes Normal levetid for silicon er 8 til 12 år Normal levetid for fugemasse er 15 til 30 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

14 Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Bad, Bad/fremtidig bad i underetg våningshus Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Vurdering TG: 1 Tenkt fremtidig bad, brukes som bod i dag Rommet er uferdig, men eier opplyser om at det er lagt frem vann og avløp til rommet, samt sluk i gulvet Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Vaskerom med sveiset gulvbelegg og sluk i gulv Malt panel på vegger og himling Montert kum og opplegg for vaskemaskin Utgang til terreng Det mangler trapp på utsiden av vaskerommet Stor åpen garderobe m/hyller Ingen ventilasjon Rommet har ikke våtromsstatus pga manglende oppkant TG:3 Normal levetid for vinylbelegg er 10 til 20 år Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet Vurdering Se bad Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 13 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

15 Kjøkken Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Kjøkkenet i våningshuset har håndlaget, furu kjøkkeninnredning fra byggeåret, med integrert oppvaskmaskin Benkplater i tre med nedfelt oppvaskkum Murt åpen peis, samt oppmurt benk for gasskomfyr Pusset Lecamur på denne veggen i kjøkkenet mot stue Tegn til en langsgående setningssprekk Massive malte trebjelker og panel i himling Malt panel på vegger samt malt tregulv Kjøkkenet har stedvis noe grov utførelse Normal bruksslitasje Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger TG:1 Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Boligen har parkettgulv i stue/gang Parkettgulvet har en del svellskader og tegn til at parketten "skåler seg" Utskifting bør påregnes TG:3 Flislagt gulv i hall, trappehall i underetasje og bad Belegg på vaskerom, og malt tregulv på kjøkken Betonggulv i boder underetasje Panelte vegger, og noe malt strietapet Malt panel, og noe takplater i himlinger Utførelsen på innvendige overflater fremstår som noe uferdig og selvgjort TG 2 Stort sett mangler det tak/veggbelistning og belistning rundt dører og vinduer i underetasjen TG 2 Innvendige overflater har en del bruksslitasje, og oppussing bør påregnes i enkelte rom Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert Vurdering TG: 1 Tett, malt tretrapp med ensidig rekkverk ned til underetasje Normal bruksslitasje Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 14 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

16 VVS Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Vurdering TG: 1 Boligen er tilknyttet privat brønnvann/borevann, og avløpsledninger til privat Biovac med filtreringsanlegg for 2 husstander Innvendige avløpsledninger i plast og vannrør i kobber Det er montert vannbåren varmeanlegg i de fleste gulv i boligen Varmtvannsbereder i forbindelse med vannbårne varmeanlegget Normal slitasje/elde på vann - og avløpsledninger Ingen kjente pålegg Nåværende eier har ikke hatt problemer med eiendommens vann - og avløpsanlegg Det er ikke fremlagt tegninger eller byggebeskrivelser vedr VVS-anlegget Vurdering av anlegget ligger utenfor takstmannens fagområde og er derfor ikke vurdert Normal levetid for blandeventil er 10 til 25 år Normal levetid for reduksjonsventil er 10 til 30 år Normal levetid for tappebatterier er 10 til 30 år Normal levetid for utslagsvask, servant, klosett og badekar er 10 til 50 år Normal levetid for bereder er 15 til 25 år Normal levetid for vannledninger i kobber er 25 til 60 år Normal levetid for avløpsrør av støpejern er 30 til 50 år Normal levetid for sluk av støpejern er 30 til 60 år Normal levetid forsluk av plast er 30 til 50 år Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el fagmann Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis dette ikke fremgår særskilt nedenfor Vurdering Moderne anlegg med automatsikringer og jordfeilbryter Ingen kjente pålegg Ikke kjent når el tilsyn er gjennomført sist Elektriske anlegg anbefales på generelt grunnlag undersøkt av fagfolk ved endret bruk Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 15 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

17 Diverse utstyr Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard Vurdering Montert brannvarslingsanlegg tilknyttet mobiltelefon, varmepumpe og vannbåren varmeanlegg Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget Vurderingene er basert på visuelle observasjoner Vurdering Flat/skrånende naturtomt i landbruksområde på Myhre Andre bygninger Vurdering Se vedlagt konsesjonstakst Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 16 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

18 Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Bygg : Enebolig Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt Vurdering Grunnforholdene er ikke dokumentert Sansynligvis fundamentert på grus og leirholdige masser Fundamenter er ikke synlige og er derfor ikke vurdert Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Boligen har gråsteinsmurer med kjeller under hele boligen Kjeller har lav takhøyde og er derfor ikke medregnet i arealberegningen Sprekker kan forekomme som et naturlig resultat av elde og mekanisk slitasje Symptomer på forvitring Ingen synlige tegn til setninger, men "normale setninger" pga alder må påregnes Tilstandsgrad settes også pga alder, selv om konstruksjonen meget vel kan stå i 100 år til TG:2 til TG:3 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 17 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

19 Drenering Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle Kjelleren virket tørr på befaringsdagen, men slike gråsteinsmurer har "naturlig fukt" pga manglende fuktsikring utvendig Kjelleren har utvendig og innvendig nedgang Naturlig slitasje/elde på drenering Tilstandsgrad ut fra leveridsbetraktninger TG3 I følge NBI er normal levetid for nedgravd drenssystem 20 til 60 år Påsmurt utvendig fuktsikring vil forvitre over tid, avhengig av påvirkning fra elementene Taknedløp ført ned i grunnen fordrer at vannet siles for organisk materiale Drenssystemets levetid er sterkt avhengig av plassering av og beskaffenheten på fundamenterende og tilfylte masser, om det er brukt filterduk, mengden og typen tilførte finstoffer fra grunnen og gjennom tilkoblede taknedløp mv Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Oppført i tømmerkonstruksjoner og bindingsverkskonstruksjoner, utvendig kledd med liggende kledning fra tallet I følge eier, ble boligen etterisolert samtidig med at kledning ble skiftet på tallet Boligen er påbygd over tid ( 1924 ) Kledningen har stedvise tegn til råteskade, særlig nederst ved vannesse/vannbrett TG 3 Stedvise råteskader kan påregnes på enkelte bakenforliggende konstruksjoner på eldste deler av bygningsmassen Kledningen bærer også preg av å ha vært høytrykksspylttg:2 Forøvrig normal slitasje/elde Konstruksjonen er ikke kontrollert Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger TG:2 I følge NBI anbefales vedlikehold av utvendig kledning av tre i intervall på mellom 2 til 4 år (beis), 4 til 8 år (dekkbeis) og 6 til 12 år (maling) Normal levetid (utskiftning) for utvendig kledning i tre ligger i intervall på mellom 40 til 60 år, lengre for trykkimpregnert en er sterkt avhengig av virkets kvalitet og den stedlige påvirkning fra naturkrefter Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 18 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

20 Vinduer og dører Gnr: 58 Bnr: 1 William Sverdrups gate 5, stavern@taksering-asno Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Vurdering TG: 1 Nylig montert losholtvinduer med isolerglass og ny terrassedør med isolerglass Eldre inngangsdør med isolerglasstg:2 Kjellerdør og kjellervinduer bør skiftes TG:3 Det ble ikke registrert tegn til punkterte isolerglass på befaringsdagen, men det gjøres oppmerksom på at dette kan være vanskelig å oppdage, særlig ved spesielle lysforhold Vinduer og dører har normal værslitasje/elde Tilstandsgrad ut fra levetidsbetraktninger TG1 til TG3 Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år I følge NBI er intervallet for utskifting av vinduer fra 20 til 60 år, for utskifting av utvendige dører fra 20 til 60 år, og for utskifting av innvendige dører fra 30 til 50 år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Saltak med svak kinavipp og åser, av plassbygde trekonstruksjoner med over/underliggere som undertak Tegn til nedbøy i takkonstruksjonen Adkomst til kaldtloft fra luke med trapp Kneveggsloft med enkelt gulv på deler av loftet Loftet er godt luftet og bør med fordel etterisoleres Tegn til fuktskjolder på undertaket og fuktmerker særlig ved pipe/luftekanal Normal slitasje/elde på undertak og takkonstruksjoner Normal slitasje/elde på konstruksjoner og undertak TG 2-3 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 19 av 26 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund