Offentlig Forsknings- og utviklingskontrakt. Bygging av passivhus-standard leilighetsbygg med 6 enheter på butikkåkern i Skage sentrum.

Transkript

1 Overhalla kommune Teknisk avdeling i Overhalla Saksmappe: 2010/ Saksbehandler: Stig Moum Saksframlegg Offentlig Forsknings- og utviklingskontrakt. Bygging av passivhus-standard leilighetsbygg med 6 enheter på butikkåkern i Skage sentrum. Utvalg Utvalgssak Møtedato Overhalla formannskap Overhalla kommunestyre Rådmannens innstilling 1. I tråd med tidligere vedtatt intensjonsavtale inngår Overhalla kommune kontrakt med Overhalla industrier om realisering av et offentlig forsknings- og utviklingsprosjekt (OFU) for bygging av leilighetsbygg i passivhusstandard med 6 leiligheter på butikkåkern i Skage sentrum. Kontrakt inngås innenfor en kostnadsramme på kr eks mva. En forutsetning for gjennomføring er en egengodkjent reguleringsplan for området og at prosjektet godkjennes av Innovasjon Norge. 2. Målgruppen for dette leilighetsbygget er enslige mindreårige flyktninger som krever et helhetlig hjelpeapparat. Alternativt vil botilbudet dekke et framtidig behov til bostedsløse og/eller andre personer som trenger oppfølgingstjenester. 3. Prosjektet forutsettes finansiert med tilskudd og kommunalt lån. Det gjennomføres følgende budsjettregulering: Utgifter kr Mva. kompensasjon kr kr kr Tilskudd husbanken, enova kr Kommunalt lån kr Investeringa finansieres ved tilbakeføring av utløst momskompensasjon, tilskudd til utleieboliger fra Husbanken, tilskudd til passivhus fra Enova og låneopptak. Lånebeløpet avdras over 40 år. Det skisseres en månedlig husleie på kr pr. leilighet, som fastsettes når sluttregnskap og avklart finansiering foreligger. Ved eventuelle lavere tilskudd i finansieringa enn medregnet, økes lånebeløpet tilsvarende. Ved eventuelt høyere tilskudd, reduseres lånebeløpet tilsvarende. 4. Det skisseres følgende framdrift: Entreprenøren gjennomfører utviklingsprosjektet i samråd med forskningspartner Sintef og underentreprenører. Reguleringsplan for området egengodkjennes av kommunestyret innen Byggestart innen

2 Ferdigstilling av byggeprosjektet innen Etter vedtak inngås kontrakt mellom Overhalla kommune og Overhalla industrier som en totalentreprise. I tillegg må partene i prosjektet inngå en forpliktende OFU-kontrakt. Det delegeres til rådmannen å inngå de nødvendige kontrakter for å få prosjektet gjennomført. Dokumenter i saken ikke utsendt. 1. Kommunestyret Inngåelse av intensjonsavtale med bedrifter på Skogmo industriområde. Utrede mulig OFU kontrakt. 2. Kommunestyret Viderefører intensjonsavtalen med sikte på bygging av leilighetsbygg. Vedtak om omregulering. 3. Kommunestyret Finansiering av geoteknisk bistand i forbindelse med omregulering av butikkåkern. Saksopplysninger Kommunestyret vedtok den en intensjonsavtale med bedrifter i Skogmo industripark. Avtale ble inngått og deltakende parter i avtalen er Overhalla Cementvare AS, Overhalla industrier AS og Grannes VVS AS. Formålet med avtalen var at partene skulle utrede muligheter for å bygge klima- og miljøsmarte boliger med passivhus standard. Det er en intensjon i avtalen at denne skal bli erstattet av en forpliktende kontrakt der Overhalla kommune fatter vedtak om kjøp av utleieboliger. Den behandlet kommunestyret pånytt saken og det ble fattet vedtak om at intensjonsavtalen skulle videreføres. I den videre prosessen ble det gitt føringer på at det planlegges for bygging av leilighetsbygg med 6 enheter beliggende på butikkåkern i Skage sentrum. I samme saken ble det vedtatt omregulering av denne tomta. Ved omregulering ble det stilt krav om at kommunen må dokumentere områdestabiliteten. For å løse dette vedtok kommunestyret å finansiere nødvendige grunnundersøkelser kr Dette arbeidet er igangsatt og med en målsetting om at geoteknisk rapport foreligger innen Arbeidet er nå kommet så langt at det er behov for et formelt utbyggingsvedtak for at OFUprosjektet (offentlig forsknings- og utviklingskontrakt) kan bli fullfinansiert og realisert.

3 Vurdering Etter at avtalen om en intensjonsavtale ble undertegnet i 2010 har arbeidet gradvis blitt nærmere konkretisert. Bedriftene har gjennomført et samarbeid med Sintef Byggforsk og det ble utarbeidet et notat med forslag til utviklingsbehov for hver av de deltakende bedrifter. Den gjennomførte partene ett opplegg med Innovasjon Norge som inkluderte bedriftsbesøk, presentasjon av OFU - prosjektet og drøftinger av muligheter og begrensninger for gjennomføring. Målsettinga med prosjektet. Ut fra et kommunalt ståsted vil målsettinga med prosjektet kunne defineres slik: For bedriftene vil målsettinga være å utvikle nye produksjonsløsninger som tilfredsstiller passivhus standard. Løsningene må være framtidsretta og konkurransedyktig på pris. For Overhalla kommune vil det være en målsetting å få tilført nye utleieenheter i passivhus standard i tråd med vedtatt klima- og energiplan, og samtidig være en bidragsyter til utvikling og kompetansebygging i byggenæringen forhold til klima- og miljøvennlige byggeprosjekter. Samlet for alle parter vil hovedmålsettinga være å bidra til å utvikle konkurransedyktige løsninger for bygging av passivhus og utvikle nyskapende løsninger. Valg av type bygg. Overhalla kommune har vært og er aktiv innenfor klima og energiplanlegging og dette er planmessig synliggjort ved at det er utarbeidet en klima- og energiplan som ble vedtatt i kommunestyret i februar I tillegg foreligger en oppdatert energiutredning som er utarbeidet i tråd med energilovens 5B -1. Et langsiktig mål er som før kostnadseffektive og miljøvennlige energiløsninger. Det er gjennom de siste 7 8 årene tatt en rekke valg i forhold til vanlige utleieboliger og trygde/omsorgsboliger, ut i fra behovssituasjonen på det tidspunkt beslutningene ble tatt. I 2004 ble det nedsatt en ad hoc-komite som vurderte utleieboligene og det ble tatt beslutninger om salg av en rekke boliger. Følgende boliger er solgt: Området Ferjemannsvegen: 3 boliger(odden, Solvoll og Skogheim)

4 Svenning: 1 bolig(rabben) Krabbstumarka: 2 boliger. Ved OBUS: 1 bolig(solgløtt) Grovin på Skage: 1 bolig(smith-huset) Øysletta: 1 bolig. Totalt 9 boliger er da solgt i løpet av de siste årene. Det ble kjøpt 1 sentrumsnær leilighet på Ranemsletta i Gjenstående boligmasse gir til sammen 14 vanlige leiligheter og 54 trygde-/omsorgsleiligheter. Det er da medregnet Arnebo, Laksvoll og Ranheimstunet som alle er beliggende ved helsesenteret. Kommunale utleieboliger kan for øvrig også spille en rolle i forhold til tilflytting, og vi ser at det gir muligheter for løsninger i en overgangsfase når det kommer nyansatte/nye innbyggere. De senere årene har behovet for boliger for å dekke sosiale behov vært økende. I tillegg har kommunestyrets vedtak om bosetting av flyktninger medført at flere kommunale boliger blir forbeholdt denne gruppen. I utgangspunktet er det ikke slik at utleiebehovet nødvendigvis må dekkes av kommunen. Såfremt det private marked klarer å dekke etterspørselen kan dette også gi gode løsninger. Vi har likevel i det siste erfart at det er lite leiligheter ledig hos private. Sammenholdt med den strategi som har vært lagt for salg av eldre boliger, til sammen 9 enheter de siste årene, ser vi at det er behov for flere kommunale enheter. Dette kan være både leiligheter og frittstående eneboliger kanskje fortrinnsvis lokalisert inn mot sentrumsområder. I første omgang tilrås bygd leilighetsbygg med 6 leiligheter. Det vises for øvrig til kommunens boligsosiale plan, som vil bli lagt fram til revidert behandling med det første, og hvor foreslått byggeprosjekt blir innarbeidet. Målgruppe. Bygget utformes med sikte på at flere brukergrupper over tid kan være aktuelle. I første omgang vil rådmannen tilrå at det legges opp for enslige mindreårige flyktninger i bygget. Det vil da være aktuelt med 2 personer pr. leilighet. Kommunen har hittil vedtak om bosetting av 13 enslige mindreårige. Beliggenhet. Når det gjelder beliggenhet har vi vurdert tilgjengelige og hensiktsmessige tomter og kommunestyret har tidligere vedtatt omregulering av butikkåkern til bolig (fra kombinert formål forretning/bolig) for å realisere dette prosjektet. Totalt er dette arealet på 2,3 da. En forutsetning for at området kan bebygges er at geoteknisk rapport dokumenterer tilstrekkelig områdestabilitet og at det foreligger en egengodkjent reguleringsplan for tomta. Anskaffelsesprosedyrer. Ved inngåelse av slike kontrakter som har et forsknings- og utviklingsformål er det avklart at de offentlige virksomhetene er fritatt fra å følge de normale anbudsprosedyrer hjemlet i forskrifter (gjelder kun første eksemplar av leveransen, ikke senere leveranser). Beskrivelse av byggeprosjektet. Byggeprosjektet omfatter opparbeidelse av tomtegrunn med asfaltert parkeringsplass og utvendig LED belysning. Beplantning og grøntanlegg. Utførelse i samsvar med reguleringsplan.

5 Bygningsmessig skal prosjektet være et samspill mellom trekonstruksjon, stål og betong. Utvendige og innvendige vegger vil være noe i tre og noe i betong. Etasjeskiller i betongelement. Takkonstruksjon med saltak. Balkonger vil være prefabrikkert i stål og leveres fra Overhalla mekaniske verksted. En vesentlig del av prosjektet vil være å utvikle innovative løsninger i samspillet mellom tre, betong og stålkonstruksjoner, herunder industrielle løsninger for bygningselementer for passivhus standard. Når det gjelder VVS og elektro leveransen vil det være vesentlig å tilrettelegge for moderne passivhusløsninger. Stikkord kan være ventilasjonsanlegg med passivhusstandard, vurdere alternative varmeløsninger ved bruk av varmepumpe, solfangere, osv. Lysanlegg med LED teknologi og optimalisering av styresystem ved at bygget tilkobles kommunens SD (sentral drift) anlegg. Alle disse punkter må avklares nærmere som en del av forskningsprosjektet. Total har bygget et areal på ca. 470 m2 fordelt på 2 etasjer. I tillegg kommer utvendige balkonger. Det er planlagt 6 leiligheter. Leilighetene har lik størrelse og har følgende romløsning i utgangspunktet: Gang 10,9 m2 Soverom 1 6,8 m2 Soverom 2 10,7 m2 Bad/vask 5,9 m2 Stue/kjøkken 29,6 m2 Bod innvendig 4,4 m2 Bod utvendig 5,0 m2 Sum areal 73,3 m2 I tillegg kommer teknisk rom, inngangsparti og heis. Leilighetene skal inkludere energieffektive hvitevarer. Bygget skal tilfredsstille dagens krav i teknisk forskrift og god tilgjengelighet er ett av disse kravene. Kommunen har fokus på valg av løsninger med lang levetid, lave driftskostnader og miljøvennlig materialbruk. I og med at dette er et byggeprosjekt som skal gjennomføres med forskning på gode passivhusløsninger kan detaljer i utforminga bli endret underveis. Kostnader. Husleie på kommunale utleieboliger i dag varier i forhold til størrelse, kvalitet og beliggenhet. Det er noen boliger og omsorgsleilighet som har husleie i overkant av kr pr. måned. Passivhus-standard medfører vesentlig lavere driftskostnader til oppvarming, noe som må sees opp mot en noe høyere byggekostnad og dermed husleienivå. Når kommunen som samfunnsaktør går inn i et offentlig forsknings- og utviklingsprosjekt (OFU) som dette, innebærer det et forpliktende utviklingssamarbeid mellom kommunen som krevende kunde og en leverandør. Innovasjon Norge bidrar med finansiering av utviklingskostnader, mens det inngås en kjøpekontrakt mellom kunde og leverandør. Utviklingen av en prototype/første eksemplar gjennomføres uten at anskaffelsen gjennomgår en ordinær anbudsrunde. Det har vært flere runder mellom kommunen og leverandør med justeringer av prosjekt og kostnader. I vurderingene av kostnadsnivået er prosjektet sett opp mot prisnivå pr m2 på andre leilighetsprosjekter, i den grad prosjekter er sammenlignbare.

6 Eksempelvis er i det siste lagt ut leiligheter for salg på kirkåkern på Skage. Etter samtale med meglerfirma får vi opplyst en pris på ca kr/m2. Dette er en leilighetstype på ca. 67 m2 med garasje i tillegg. I tillegg kan det gjøres vurderinger ut fra statistikk på prisutvikling leiligheter og en ser et prisnivå for trøndelagsfylkene utenom Trondheim i snitt på ca kr/m2 (uten passivhus standard). Det er imidlertid til dels stort sprik i prisene, slik at en også finner sammenlignbare leilighetsprosjekter på over kr/m2 i Nord- Trøndelag. Etter forhandlinger med entreprenør er tilbud justert i samsvar med vurderinger av riktig prisnivå. Samlet kostnadsramme eks mva for byggeprosjektet: (Ut fra leilighetsstørrelse på ca.73 m2) Bygg og uteområder: kr ( eks mva) Grunnundersøkelser: kr ( eks mva) Byggherreombud: kr ( eks mva) Margin/reserve kr ( eks mva) Sum kostnader inkl. mva kr ( eks mva) Grunnundersøkelsene ved omregulering av området vil, som nevnt i tidligere sak om reguleringsendringen, forhåpentligvis kunne gi svar om grunnforhold som omfatter en større del av Skage sentrum. Dette bør hensyntas i en vurdering av prisnivå i prosjektet. En slik vurdering tilsier en samlet pris på ca kr/m2. Med det utviklingsperspektivet som ligger i prosjektet for både kommune og leverandør, er dette etter rådmannens syn et akseptabelt nivå. Med forventet finansiering vil prosjektet også være forsvarlig for kommunen. Finansiering. I intensjonsavtalen framgår det som en forutsetning at netto kostnader med prosjektet skal være mulig å dekke inn gjennom ordinær husleie. Aktuelle finansieringsparter i denne saken er Innovasjon Norge, Husbanken og Enova. OFU prosjektet har fått signaler om tilskudd fra Innovasjon Norge. Dette skal dekke kostnader med forskningsløpet i prosjektet. Husbanken kan gi tilskudd til prioriterte boligtiltak blant annet til bostedsløse og flyktninger. Maksimalt tilskudd skal normalt ikke overstige 20 % av godkjente prosjektkostnader. Prosentsatsen kan likevel være inntil 40 % når boligene skal brukes til å forebygge og bekjempe bostedsløshet, og da særlig boligprosjekter for personer med utfordringer som krever et helhetlig hjelpeapparat. Når det gjelder Enova kan det også være muligheter for noe tilskudd relatert til dekning av deler av merkostnaden med bygging av passivhus, alternativt 450 kr/m2 for boliger. Det gjennomføres følgende budsjettregulering: Utgifter kr Mva. kompensasjon kr kr kr Tilskudd husbanken, enova kr Kommunalt lån kr

7 Investeringa finansieres ved tilbakeføring av momskompensasjon og lånebeløpet avdras over 40 år. Det skisseres en månedlig husleie på kr. pr. leilighet (fastsettes etter sluttregnskap og avklart finansiering). Dette vil dekke lånekostnader og øvrige årlige kostnader som kommunale avgifter, forsikring, snøbrøyting og annet vedlikehold. Det er forutsatt 40 % tilskudd fra husbanken. Hvis tilskudd i finansieringa blir lavere, økes lånebeløpet tilsvarende, og motsatt hvis tilskudd blir høyere. Framdrift og videre prosess. Det skisseres videre framdrift i byggeprosjektet: Behandling i kommunestyret Utbyggingsvedtak. Entreprenøren gjennomfører utviklingsprosjektet i samråd med Sintef og underentreprenører. Reguleringsplan egengodkjennes av kommunestyret innen Byggestart innen Ferdigstilling av byggeprosjektet innen Etter vedtak inngås kontrakt mellom Overhalla kommune og Overhalla industrier som en totalentreprise. I tillegg må partene i prosjektet inngå en forpliktende OFU kontrakt. Det delegeres til rådmannen å inngå de nødvendige kontrakter for å få prosjektet gjennomført.