Retningslinjer for FeFos behandling av eksisterende byggverk utmark

Transkript

1 Retningslinjer for FeFos behandling av eksisterende byggverk utmark Innledning Saken ble behandlet på møte 28. september 2011 hvor styret vedtok å sende en del prinsipper på høring, se vedlegg 1. Høringen ble sendt ut i oktober Svarfristen ble etter anmodning utsatt til 15. mars Innledningsvis vil direktøren bemerke at dette er et omfattende og komplekst saksområde som omfatter både offentligrettslige forhold og privatrettslige forhold. Kommunen som offentlig myndighet iht. plan- og bygningsloven(pbl) har ansvar for at all bebyggelse er i tråd med offentlige planer og tillatelser. FeFo som grunneier må forholde seg til finnmarksloven og gjeldende avtaler/festekontrakter om arealer utleid til tomteformål. FeFo har ikke noe ansvar for hvordan kommunen som offentlig myndighet utøver sin rolle iht. pbl. Denne oppgaven tilligger fylkesmannen. Bakgrunn Saken har sin bakgrunn i behovet for å ha klare regler for hvordan FeFo som grunneier skal forholde seg til byggverk herunder gammer i utmark uten kontrakt/avtale. FeFo er opptatt av at all bruk av grunn til ulike tomteformål skal skje med utgangspunkt i kommunalt planverk og i en avtale/kontrakt med grunneier. Videre er saken begrunnet i behovet for å skape forutsigbarhet og sikre likebehandling. Retningslinjene skal bidra til at FeFos grunneierinteresser og det ansvar FeFo har i forhold til finnmarksloven jf. loven 1, 4 og 18 ivaretas på en god måte. Hensynet til brukere og rettighetshavere er en viktig del av dette bildet. Saksbehandlingssystemet iht. finnmarksloven innebærer at berørte interesser og rettighetshavere skal ha rett til å uttale seg før det eventuelt blir gitt tillatelse til å sette opp bygg på FeFo-grunn. Tilsvarende saksbehandlingsregler fantes også før finnmarksloven ble vedtatt. Dette innebærer at bygg av nyere dato hvor tidligere Statskog ikke har gitt grunneiers tillatelse må bli gjenstand for en behandling tilnærmet den byggverk satt opp etter at finnmarksloven trådte i kraft får. Begrunnelse for at direktøren mener at all bruk av grunn til tomteformål skal skje med utgangspunkt i et rettighetsdokument ligger i behovet for at rettighetshaver skal ha sikkerhet for sin bruk, for at FeFo skal ha oversikt over hvilke rettigheter som er gitt og sist at tredjemann skal kunne vite hvor det eksisterer rettigheter på FeFo-grunn. Denne informasjonen vil registreres i matrikkelen og vil ha betydning for kommunene i arealplanleggingen og for annen offentlig forvaltning. Det understrekes at byggverkene ikke har noen offentlig godkjenning fra kommunene. Kommunen har et lovbestemt ansvar med hensyn til å få ordnet opp i forholdene i tilknytning til disse byggene. På bakgrunn av styrets saksbehandling og de momenter som er gjennomgått ovenfor ble høringsdokumentet utarbeidet. Det ble sendt samtlige kommuner, offentlige innstanser, rettighetshavere og interesseorganisasjoner. Resultat av høringen vurdering - konklusjon Høringen var delt inn i 4 temaer: 1. Sorteringskriterier 2. Saksbehandling 3. Sanksjonering Side 1 av 11

2 4. Klausuler i kontrakten Høringsskjemaet er vedlagt som vedlegg 2. Det har kommet inn i alt 23 uttalelser til høringen. 11 kommuner har avgitt uttalelse, i tillegg kommer uttalelser fra fylkeskommunen, Sametinget, Fylkesmannen og fra interesseorganisasjoner. Det har under høringen framkommet synspunkter om at FeFo ikke skal blande seg inn i hvordan kommunen som offentlig myndighet skal behandle saker om bygg i utmark. FeFo har forståelse for dette synspunktet i og med at FeFo ikke har noen formell rolle i dette bildet. Bakgrunnen for at FeFo i sin høring også har tatt med kommunens behandling av slike saker iht. pbl har vært ønske å få til rasjonelle saksbehandlingsrutiner mellom FeFo som stor og dominerende grunneier i hele fylket og kommunene. For å sikre en god oversikt har direktøren valgt å gjennomgå høringsuttalelsene, vurderingen og konklusjonen samlet for hvert enkelt høringstema. 1. Sorteringskriterier FeFos forslag gikk ut på å dele byggene inn i forhold til når de var bygd. Byggverk satt opp før 1986 Byggverk satt opp i perioden Byggverk satt opp i 2000 og senere 1.1. Oppsummering av høringen De fleste var enige i denne inndelingen. To kommuner var uenige og ønsker en annen inndeling. Den ene er Sør-Varanger kommune som mener at det skal være en todeling med bygg før 1986 og etter Tana kommune ønsker en inndeling i tre perioder henholdsvis før 1989, og etter Dette med bakgrunn i at retningslinjer for gammebygging og saksbehandlingsregler for byggverk i utmark tidligere har vært gjenstand for politisk behandling i Tana kommune. Måsøy kommune og Nordkapp kommune har ikke tatt stilling til kriteriene, men henviser til at alle bygg skal behandles iht. pbl. Fylkesmannen mener at alle bygg etter 1986 må realitetsbehandles iht. pbl. Sametinget foreslår en inndeling med bygg før 1986, mellom og etter Dette med begrunnelse i at finnmarksloven ble vedtatt i Forum for natur og friluftsliv(fnf) forslår en inndeling før og etter med henvisning til at det var i dette tidsrommet at snøskuteren kom og gjorde det enklere og attraktivt å sette opp bygg langt fra veg. Hovedkonklusjonen som kan trekkes ut av uttalelsene er at det er bred enighet om at det skal være et skille før og etter Høringen ellers har vist at det er ulike syn på behandlingen etter Her er det to hovedsyn, den ene er at alle saker etter 1986 skal behandles likt, mens noen støtter en todelig av perioden etter De fleste har støttet den foreslåtte inndelingen med periodene og etter Vurdering Høringen gir etter direktørens vurdering bred støtte for at FeFo etablerer et forutsigbart regime som gjelder kontraktløse bygg i utmark. Det er enighet om at det bør gå en grense ved bygg satt opp før 1986 da pbl trådte i kraft. Det er derimot noe mer sprikende synspunkter når det gjelder inndeling etter Forslaget fra FeFo er at det skal være et noe mer liberalt regime i tidsrommet og et strengere regime etter FeFo har i forbindelse med utarbeidelse av forslagene forsøkt å harmonisere dette så langt som mulig med behandling etter pbl som vi forutsetter sakene vil være gjenstand for i kommunene. FeFo kan uavhengig av det offentligrettslige lovverket etablere sin egen praksis i medhold av grunneierretten. Kommunene derimot er forpliktet til å behandle sakene i medhold av pbl og annen relevant offentligrettslig lovgivning. Direktøren mener at det er hensiktmessig å etablere en todelt praksis etter FeFos opprinnelige forslag gikk ut på å lage et skille ved år Direktøren ser i ettertid at det av Side 2 av 11

3 hensyn til det formelle og juridiske grunnlaget for saksbehandlingen må settes et skille ved 2006 da finnmarksloven trådte i kraft. Dette fordi en lov ikke kan gis tilbakevirkende kraft. Det vil si at byggverk satt opp i 2006 og senere skal ha en behandling i tråd med finnmarkslovens regler, mens byggverk satt opp før 2006 ikke kan det. Byggverk satt opp i tiden vil likevel få tilnærmet samme behandling fordi man i denne perioden også hadde tilsvarende høringsregler i daværende regelverk. Konkret betyr det at berørte rettighetshavere skal ha slike saker til uttalelse. Eventuelle uttalelser vil være med på å danne grunnlaget for den beslutning som FeFo til slutt fatter Hovedkonklusjonen er at det bør gå et skille på bygg før og etter FeFo har i tillegg delt opp tiden etter 1986 i to perioder, og etter finnmarkslovens ikrafttredelse Saksbehandlingen FeFos forslag hadde tre ulike saksbehandlingsregimer i tråd med sorteringskriteriene, dvs. de tre tidsperiodene. I tillegg var det et spørsmål om sakene bør behandles samlet eller enkeltvis. Kategori 1 - bygg satt opp før 1986 Ingen høring fra FeFos side. Kun rekvisisjon av matrikkelenhet for etablering av festekontrakt. Kategori 2 - bygg satt opp i Høring iht. lovens prinsipper. Etter FeFos behandling oversendes saken til kommunal behandling. Intensjonen er opprettelse av festekontrakt. Kategori 3 - bygg satt opp etter 2000 Saken oversendes kommunen til behandling i tråd med pbl. FeFo vil samarbeide med kommunen om eventuell sanksjonering Oppsummering av høringen Kategori 1 bygg satt før 1986 Med to unntak mener alle at det skal være en mer lempelig behandling fra FeFos side av bygg satt opp før Tana kommune mener denne grensen bør være 1989 og FNF som mener denne grensen skal gå ved Kategori 2 bygg satt opp i perioden De fleste høringspartene er enige i de foreslåtte rutinene. De som har ment noe annet er gjengitt nedenfor. Tana kommune foreslår en noe annen inndeling, fra Sør-Varanger kommune mener at FeFo må behandle sakene iht. til eget regelverk og som grunneier ta stilling til om hva som skal skje med byggverket. Kommunen vil behandle alle bygg etter 1986 i medhold av pbl. Fylkesmannen har ingen merknader til FeFos behandling av sakene iht. finnmarksloven, men forutsetter at alle bygg satt opp etter 1986 behandles av kommunen iht. pbl. FNF mener at et amnesti skal gjelde for bygg før Etter det FeFo forstår mener FNF at bygg som er satt opp etter dette tidspunktet skal gjennom vanlig saksbehandling iht. pbl og finnmarksloven. Kategori 3 bygg satt opp etter 2000 De fleste høringspartene er enige i de foreslåtte rutinene. De som har ment noe annet er gjengitt nedenfor. Side 3 av 11

4 Tana kommune foreslår en noe annen inndeling, Sør-Varanger kommune mener at FeFo må behandle sakene iht. til eget regelverk og som grunneier ta stilling til om hva som skal skje med byggverket og selv følge det opp. Kommunen vil behandle alle bygg etter 1986 i medhold av pbl. Fylkesmannen har ingen merknader til FeFos behandling av sakene iht. finnmarksloven, men forutsetter at alle bygg satt opp etter 1986 behandles av kommunen iht. pbl. FNF mener at et amnesti skal gjelde for bygg før Etter det FeFo forstår mener FNF at bygg som er satt opp etter dette tidspunktet skal gjennom vanlig saksbehandling iht. pbl og finnmarksloven. Enkeltvis eller samlet behandling av byggverkene Her framkommer et helt entydig signal om at sakene må behandles enkeltvis Vurdering FeFo har lagt opp til tre ulike regimer iht. de foreslåtte sorteringskriteriene. Som konkludert med ovenfor i punkt 1.3 foreslår direktøren en annen inndeling etter 1986 enn den som opprinnelig ble foreslått. I stedet for det foreslåtte skille ved år 2000 flyttes grensen til Dette får tilsvarende betydning for skille i saksbehandlingsregimene. Kategori 1 bygg satt opp før 1986 Etter en konkret vurdering rekvireres matrikkelenhet (gårds- bruks- og festenummer) for bygningen. Når matrikkelenheten er tildelt etableres festekontrakt for tomt til bygningen som punktfeste iht. vanlig praksis. Kontrakten tinglyses, og kommer dermed inn det offentlige eiendomsregisteret matrikkelen. FeFo vil måtte foreta en vurdering i hvert enkelt tilfelle når det gjelder etableringstidspunktet for bygningen. Eier må dokumentere at bygget er satt opp før Bygg satt opp i perioden For bygg satt opp i perioden vil FeFos intensjon være ønske om en avklaring i forhold til offentlige tillatelser, men det fordres en saksbehandling iht. grunneierretten fra FeFos side for å avklare forholdet til berørte rettighetshavere. Etter FeFos behandling oversendes saken til kommunen for pbl-behandling. Innvilger kommunen og FeFo har gitt grunneier tillatelse følges samme løp for etablering av festekontrakt som angitt ovenfor når det gjelder bygg satt opp før Bygg satt opp i 2006 og senere I saker hvor byggene er satt opp i 2006 og senere vil FeFo behandle saken iht. finnmarksloven for deretter å oversende den til kommunen som pbl-myndighet. FeFo vil samarbeide med kommunen om eventuell sanksjonering. Samlet eller individuell behandling Høringen ga et klart signal om at sakene bør behandles enkeltvis og ikke samlet. Direktøren støtter dette synet og vil tilrå en individuell behandling. Dette begrunner direktøren med at sakene er ulike og komplekse. En samlet behandling av alle sakene ville ha lagt beslag på svært store ressurser og er av den grunn lite hensiktsmessig. En individuell behandling innebærer at FeFo vil kreve dokumentasjon for alle de faktiske forhold i tilknytning til den enkelte sak. Opplysninger som vil være aktuelle å vurdere kan være: Etableringstidspunkt dokumentasjon Bakgrunn for etableringen Om byggverket er registrert tidligere Side 4 av 11

5 Beskrivelse av byggverket (-ene) Antall bygg på tomta Om det har skjedd en utvikling eller oppgradering Om det er søkt om tillatelse tidligere Dokumentasjon på eierforholdet Om det har skjedd overdragelse av eierskapet Direktøren ser for seg at det vil måtte foretas en vurdering i forhold til disse og andre relevante forhold i tilknytning til det enkelte bygg, særlig i perioden som er en lang periode. Dette vil bety en differensiert vurdering i forhold etableringstidspunkt. For nyere bygg vil det bli en strengere behandling i nært samarbeid med kommunen som pblmyndighet Saksbehandlingen iht. grunneierretten og finnmarksloven etableres i tråd med de prinsipper som var i høringen, men justert i forhold til de to endrede tidsperiodene etter 1986, dvs og etter av finmarksloven trådte i kraft. Byggverkene vil bli behandlet individuelt. 3 Sanksjonering FeFo har foreslått to ulike alternativer. Alternativ 1 Innebærer at FeFo først behandler saken iht. grunneierretten og finnmarksloven. FeFo som grunneier tar stilling til saken. Deretter sendes saken til kommunen for behandling iht. pbl. FeFo vil samarbeide med kommunen om eventuelle sanksjoner. Alternativ 2 Innebærer at FeFo oversender saken direkte til kommunen for behandling etter pbl uten at FeFo behandler saken. FeFo tar dermed ikke stilling som grunneier til saken. Det er lagt opp til at FeFo skal samarbeide med kommunen om eventuell sanksjonering Oppsummering av høringen Uttalelser til alternativ 1 Flertallet går inn for denne løsningen. Sør-Varanger kommune har i sin utfyllende uttalelse klart gitt uttrykk for at FeFo som grunneier må ta stilling til slike tiltak på egen grunn og vurdere om FeFo vil gjennomføre privatrettslige sanksjoner. Kommunen mener at FeFo er den nærmeste til å sanksjonere i forhold til ulovlig byggeaktivitet på egen grunn. Fylkesmannen er klar på at det er alternativ 1 som bør følges, og at det er kommunen som har ansvar for om det også skal sanksjoneres iht. pbl mot bygg satt opp før Uttalelser til alternativ 2 Alta kommune, FNF og to reinbeitedistrikter støtter alternativ Vurdering I forhold til sanksjoner mener direktøren at alternativ 1 som støttes av flertallet bør velges. Ordningen innbærer at FeFo foretar sin behandling iht. grunneierretten og finnmarksloven for deretter å sende saken til kommunen for behandling etter pbl. Ender behandlingen opp med at det skal sanksjoneres kan FeFo samarbeide med kommunen om dette. Forslaget innebærer at FeFo som hovedregel ikke alene vil iverksette sanksjonering kun med bakgrunn i brudd på grunneierretten. I spesielle tilfelle kan det etter direktørens vurdering likevel være aktuelt å benytte grunneierretten som selvstendig grunnlag for fjerning/retting. Sør-Varanger kommune gir i sin uttalelse uttrykk for at FeFo på selvstendig grunnlag må vurdere om FeFo skal iverksette sanksjoner. Normalt vil en grunneier ta nødvendige skritt for å få fjernet ulovlig bygg alternativt brakt forholdet i orden gjennom en Side 5 av 11

6 grunneieravtale/festekontrakt. FeFo eier store arealer og har små muligheter for en tett og jevnlig oppfølging av hva som skjer på egen grunn. Av rettsikkerhetsmessige grunner må FeFo opptre på en annen måte enn det en mindre privat grunneier kan gjøre, jf. avsnittet nedenfor. Direktøren vil bemerke at bruk av grunneierretten til å sanksjonere, dvs. kreve retting eller fjerning, ikke kan anbefales som en hovedregel da finnmarksloven ikke har noen sanksjonshjemler. Ønsker FeFo å få et rettslig grunnlag må FeFo benytte grunneierretten og ta ut stevning mot den enkelte bygningseier. Dette er komplisert og svært ressurskrevende. Utfallet er usikkert, noe som betyr at det ikke er avgjort på forhånd om FeFo får rettens medhold i fjerning/rettingskravet. Kommunen har de nødvendige virkemidlene gjennom pbl til å kreve retting og fjerning. Lovgiver har forutsatt at det er kommunen som skal drive denne formen for myndighetsutøvelse. Pbl er tilrettelagt spesielt og det gjør det mye enklere for kommunen å håndtere slik saker. Fylkesmannen presiserer i sin uttalelse at kommunene har en selvstendig plikt til å følge opp slike saker herunder å vurdere hvorvidt det skal sanksjoneres mot ulovlige byggverk Sanksjonering vil som hovedregel skje i samarbeid og forståelse med kommunen som offentlig pbl-myndighet. FeFo vil i liten grad benytte grunneierretten til ensidig sanksjonering, men heller være et supplement til kommunens sanksjoner. Det åpnes likevel for at FeFo på eget grunnlag kan sanksjonere. 4 Klausuler i festekontrakten/leieavtalen FeFo har foreslått 3 ulike alternativer. Alternativ 1 Innebærer at kun dagens bygningsmasse legaliseres. Det tillates ikke oppsatt flere bygg, kun vedlikehold. Eventuelle påbygg krever full behandling iht. pbl. Alternativ 2 Innebærer at det i kontrakten gis bestemmelser om totalt antall kvadratmeter som tillates og totalt antall bygg på festet. Alternativ 3 Innebærer at det opprettes ordinær fritidsfestekontrakt. Utforming, areal og antall bygg bestemmes av kommunen som plan- og bygningsmyndighet Oppsummering av høringen Uttalelser til alternativ 1 En liten overvekt mener at dette alternativet er best. 3 kommuner støtter forslaget. Uttalelser til alternativ 2 Får liten støtte. Kun 2 har gått inn for dette. Uttalelser til alternativ 3 Dette alternativet fikk litt mindre støtte enn alternativ 1. Det er 5 kommuner som ønsker denne ordningen. Tana kommune er opptatt av at gammetradisjonen skal kunne opprettholdes. Kommunen har som nevnt ovenfor laget egne retningslinjer for bygging og vedlikehold av gammer i utmark. Retningslinjene har en rekke detaljbestemmelser om hvordan byggene skal være utformet, bl.a. at byggene skal være torvkledt og at materialbruk skal ivareta gammel byggeskikk for oppføring av gamme Vurdering Side 6 av 11

7 FeFo ønsket innspill på om det skulle etableres klausuler i festekontrakt/leieavtale. Her var det alternativ 1 og 3 som fikk mest støtte. Tana kommune er spesielt opptatt av å opprettholde gammetradisjonen i kommunen. Direktøren vil her bemerke at finnmarksloven ikke har bestemmelser om utforming av byggverk. I jordsalgsregelverket, som ble opphevet ved ikrafttredelsen av finnmarksloven, fantes det en egen gammeparagraf. For øvrig var det også flere andre detaljbestemmelser i jordsalgsregelverket om bygningstørrelse. Dette henger sammen med at staten som grunneier i sin tid brukte grunneierretten til å styre byggeaktivitet. Rettsutviklingen har medført at ansvar og myndighet er overført til kommunen gjennom pbl til å styre utforming og størrelse på bygninger. Med utgangspunkt i rollefordelingen mellom FeFo som grunneier og kommunen som bygningsmyndighet mener direktøren at det er korrekt å overlate til kommunen styringen av bygningsmassen, både utforming, plassering og antall. Dette fordi kommunen har klare lovhjemler, ofte har detaljbestemmelser om bygg i planverket og personell med nødvendig kompetanse. Hovedprinsippet bør være at FeFo som grunneier stiller tomtegrunn til rådighet til det formål som framkommer i kontrakten, eksempelvis fritidshytte. Kontrakten vil ikke regulere størrelsen på bygningene eller fysisk utforming FeFo vil tilby bygningseierne standard festekontrakter for eksisterende byggverk. Festekontrakten vil ikke ha bestemmelser om hvilken bygningsmasse, antall, utforming osv. som tillates på festetomta. Øvrige innspill Sametinget har bemerket at FeFo må ta stilling til eierforholdet til bygningene i og med at FeFo må noen å forholde seg til i den enkelte sak. Dette er behandlet i punktet nedenfor om andre forhold. Fylkeskommunen har ikke svart på skjemaet, men støtter prosessen. Fylkeskommunen forutsetter at saksbehandlingen skjer i samarbeid med kommunene. Andre forhold av betydning Utover det som har vært gjenstand for høring ser direktøren behov for å avklare følgende forhold som har betydning for FeFos saksbehandling. a. Forholdet til gamle festekontrakter/gammeerklæringer for gammer/åpne bygg mulighetene for omgjøring til ny kontrakt b. Festeavgift c. Eksisterende byggverk hva er det? d. Eierforholdet til byggverket e. Hvem søker kommunen om tillatelse etter pbl? f. Bruksendring av næringshytter a) Forholdet til gamle festekontrakter/gamme-erklæringer for gammer/åpne bygg Spørsmålet vil være om FeFo vil tillate en omgjøring av de gamle erklæringene/kontraktene til en ny festekontrakt for fritidsformål. Direktøren ser for seg to mulig alternativer. 1. Det tillates ikke en omgjøring til ny kontrakt. Argumentet mot er at en slik praksis kan oppfattes som forskjellsbehandling. To like bygg vil ha ulike avtaler med FeFo som gir svært ulike rettigheter for de to avtalepartene bl.a. med mulighetene for pantsetting. Side 7 av 11

8 2. Alle som har slike eldre erklæringer/kontrakter kan søke om å få ny kontrakt på lik linje med den kontrakten alle vil kunne få iht. det som foreslås for bygg oppført før Det forutsettes at FeFo foretar en individuell behandling og konkret vurdering på like linje med de kontraktløse byggverkene. Konsekvensen av dette kan bli at mange søker og får ny avtale. Begrunnelsen for en ny avtale kan være ønske om ombygging, utvidelse eller nybygg og at man tror at dette kan skje i medhold av festekontrakten. Direktøren vil her sterkt understreke at all byggeaktivitet i LNF-områdene, der slike byggverk ligger, krever full behandling iht. pbl som dispensasjonssak. Det er med andre ord kommunen som har full kontroll med om byggene skal kunne oppgraderes og ikke grunneier gjennom festekontrakten for tomtegrunnen. Direktøren anbefale alternativ to, dvs. at alle som har erklæring eller kontrakt med særvilkår som tidligere nevnt, kan søke om ny kontrakt på linje med de kontraktløse byggverkene. b) Festeavgift For alle bygg som det opprettes festekontrakt for tomtegrunn til byggverket(ene) må det settes en festeavgift. I de fleste tilfellene vil byggets eier gjennom kontrakten få legalisert en attraktiv tomt i et område hvor det normalt vil være vanskelig å få bygge. Dette bør til en viss grad gjenspeiles i festeavgiften. I hyttefeltene som FeFo legger ut for tildeling foretas takst av råtomtverdien og festeavgiften blir satt til 5 % av råtomteverdien (tomteverdi uten opparbeiding). Kontraktene vil bli tinglyst og kan pantsettes, dvs. brukes som sikkerhet ved låneopptak. Gjennom tinglysingen vil bygningseier ha rettsvern for sin rettighet om tomt på FeFo-grunn. Direktørens vurdering er at FeFo helt klart kan kreve betalt for utleie av tomt på de vilkår som foreslås. Dette til forskjell fra de eksisterende kontraktene/erklæringene som har ikke betaler avgift. Begrunnelsen ligger i at der her er snakk om to helt ulike avtaler. De sistnevnte avtalene har ofte en rekke særvilkår og strenge bestemmelser om byggets utforming og avtalen kan ikke pantsettes. I mange tilfeller er det avtalefestet at bygget skal holdes åpent for allmennheten. Det er disse vilkårene som samlet sett førte til at jordsalgsmyndighetene tidligere satte avgiften til null. Direktøren vil anbefale at det foretas en individuell vurdering av tomteverdi som grunnlag for festeavgiften. c) Eksisterende byggverk Erfaringene hittil har vist at noen har et fleksibelt syn på hva som er en eksisterende bygning. Bygget må stå o være i brukbar stand. Ruiner, nedfalte gammer/hytter og tufter kan etter direktørens syn ikke regnes som eksisterende bygg. Det vil være viktig å foreta en kontrakt og individuell behandling av byggets tilstand, noe som kan innebære ulike utfall. Begrepet eksisterende bygg avgrenses til å gjelde et bestående byggverk som er nyttbart til tiltenkt formål på søknadstidspunktet. d) Eierforholdet til byggverket FeFo vil kreve dokumentasjon på eierforholdet fra den eller de som hevder de er eier(e) av byggverket. Det er vedkommende som påstår å være eier som har bevisbyrden. I noen tilfeller kan det oppstå tvist om eierskapet. FeFo som grunneier har ikke myndighet eller kompetanse til å avgjøre tvist om eierskap til bygg. I slike tilfeller må potensielle eiere enten bli enige i minnelighet eller bringe saken inn for domstolene til en rettslig avgjørelse om hvem Side 8 av 11

9 som juridisk skal være eier(e). FeFo vil ved kontraktsinngåelse ta forbehold om tvist om eierskap. FeFo tar inn forbehold om eierskap i kontraktene. e) Hvem søker kommunen om tillatelse etter pbl? Direktøren ser for seg at det i noen tilfeller kan være at FeFo som grunneier søker kommunen om tillatelse etter pbl. Begrunnelsen for dette er at FeFo ønsker at alle bygg skal få en avklaring i forhold til offentlig planverk, i tillegg til å ha en avtale med grunneier. Direktøren gis fullmakt til på vegne av FeFo å søke kommunen om tillatelse iht. pbl for byggverk der dette er hensiktsmessig eller nødvendig. f) Bruksendring av næringshytter Retningslinjene som etableres innebærer ikke at byggverk som er etablert som næringshytter automatisk omdefineres til fritidshytter. Disse må på vanlig måte søkes bruksendret fra næring til fritid. Det er kommunen som etter høring avgjør om bruksendring kan skje eller ikke. Om det gis tillatelse til bruksendring vil FeFo som hovedregel følge kommunen og utstede ny kontrakt for fritidshytte. Retningslinjene innebærer at kontraktløse næringshytter kan få standard festekontrakt som næringshytte. Det må søkes kommunen om bruksendring av næringshytte til fritidshytte på vanlig måte. Kontraktløse næringshytter kan etter søknad få festekontrakt for næringshytte på ordinære vilkår. Side 9 av 11

10 Direktørens innstilling: Retningslinjer for FeFos behandling av eksisterende kontraktløse byggverk i utmark Virkeområde Retningslinjene gjelder for FeFos privatrettslige saksbehandling iht. grunneierretten og finnmarksloven. Reglene omfatter alle byggverk, dvs. hytter, gammer, naust m.v. på FeFo-grunn som ikke har grunneiers tillatelse og/eller offentlige tillatelser. Retningslinjene gjelder eksisterende byggverk som er nyttbare til sitt formål på søknadstidspunktet/behandlingstidspunktet. Formål Formålet er at all FeFo-grunn som benyttes til tomtegrunn for bygg i utmark skal ha grunnlag i et rettighetsdokument fra grunneier og ha nødvendige offentlige tillatelser. Dokumentasjonsplikt Eier av byggverk har selv ansvar for å framskaffe tilstrekkelig dokumentasjon i tilknytning til byggverket historie og eierskap. Ved behov foretar FeFo befaring av byggverket. Sorteringskriterier 1. Bygg satt opp før Bygg satt opp mellom 1986 og Bygg satt opp i 2006 og senere. Saksbehandling Saksbehandlingen vil være individuell. FeFo vil med bakgrunn i sakens fakta og foreliggende dokumentasjon, aktuelle lovbestemmelser og disse retningslinjene vurdere hva som vil bli utfallet i den enkelte sak. Bygg satt opp før Ingen høring iht. finnmarksloven. Konkret vurdering av foreliggende dokumentasjon. FeFo rekvirerer matrikkelenhet fra kommunen som matrikkelmyndighet. Etableres festekontrakt mellom FeFo og byggets eier(e). Kontrakten tinglyses for eiers regning. Bygg satt opp i perioden fra 1986 til Saken sendes iht. finnmarksloven på høring til berørte rettighetshavere. Alle saker oversendes kommunen til behandling. Forutsatt kommunal godkjenning og tildelt matrikkelenhet oppretter FeFo festekontrakt med bygningseier. Kontrakten tinglyses for eiers regning. I tilfeller der kommunen ikke gir tillatelse vises til punktet nedenfor om sanksjonering. Bygg satt opp i 2006 og senere Behandling iht. finnmarksloven. FeFo oversender saken til kommunen for behandling etter pbl. Videre saksbehandling vil avhenge av den kommunale behandlingen jf. punktet om sanksjonering nedenfor. Side 10 av 11

11 I tilfeller der byggets eier ikke vil søke FeFo og kommunen om tillatelse forbeholder FeFo som grunneier seg retten til selv å søke kommunen om offentlig godkjenning av bygget. FeFo vil deretter kreve at byggets eier inngår festekontrakt for bygget på lik linje med alle andre. Sanksjonering FeFo vil samarbeide med kommunen om sanksjonering. Som hovedregel vil FeFo ikke alene gjennomføre sanksjonering med grunnlag i grunneierretten. Direktøren avgjør om FeFo skal sanksjonere på eget grunnlag. Kontrakt Det inngås ordinær festekontrakt i tråd med tomtefesteloven for bygning(er) på tomta ved legaliseringstidspunktet. Det inntas en bestemmelse i kontrakten om at alle tilbygg, utbedringer og bygningsmessige endringer er søknadspliktige iht. pbl. Festet etableres som et punktfeste. Kontrakten tinglyses for eiers regning. Festeavgift Det skal betales festeavgift for alle tomter. Festeavgiften settes til 5 % av råtomtverdien. Takst innhentes ved behov. Oppnås ikke enighet om festeavgiften avgjøres dette ved skjønn. Omgjøring av gamle erklæringer/kontrakter med særvilkår Eiere av lovlige bygg med erklæring/kontrakt med særvilkår om utforming, forbud mot låsing m.v. kan søke om å få omgjort kontrakten til ordinære vilkår. FeFo vil etter en individuell behandling avgjøre om erklæring/kontrakt kan omgjøres til fritidshyttekontrakt på lik linje med de som får amnesti. Næringshytter Med næringshytter forstås bygg satt opp med bakgrunn i et næringsmessig behov. Typiske bygg er sauegjeterhytter og laksehytter. Reindriftshytter er etablert med bakgrunn i reindriftsretten og reindriftsloven er derfor ikke sammenliknbare med de øvrige næringsbyggene. Det kan søkes om bruksendring fra næring til fritidsbehov. FeFo vil som hovedregel følge kommunens og reindriftsforvaltningens vedtak i saken. For eldre næringshytter uten kontrakt eller offentlig godkjenning kan det på lik linje med øvrige bygg søkes om legalisering iht. retningslinjene. Fornyet behandling En sak som er avgjort av direktøren kan framlegges styret til fornyet behandling. Det forutsettes at det i saken har kommet nye opplysninger av vesentlig betydning eller at saken har viktige prinsipielle sider som styret bør ta stilling til. Utfyllende bestemmelser Direktøren kan i medhold av retningslinjene fastsette nødvendige og utfyllende regler for FeFos egen saksbehandling. Styrets vedtak: Side 11 av 11