Krokstad senterområde Handelsanalyse tilknyttet planforslag med konsekvensutredning.

Transkript

1 Krokstad senterområde Handelsanalyse tilknyttet planforslag med konsekvensutredning. Rapport utarbeidet av Utreders referansenummer: O 2632 Planområdet i dag Oppdragsgiver: Utreder: Org.nr Org.nr Steen & Strøm Eiendomsforvaltning AS NCM Donaldsons AS Boks 1593 Vika Stranden 3 B 0118 OSLO 0250 OSLO Kontaktperson: Allan Sønderbæk Kontaktperson: Per Kleiven Telefon /direkte Telefon /direkte Telefax Telefax Mobil Mobil E-post: allan.sonderbaek@steenstrom.com E-post: per.kleiven@ncmdonaldsons.no Rapport dato: /revidert Utskrift dato:

2 INNHOLD: SIDE: 0.0 SAMMENDRAG BAKGRUNN MARKEDSUNDERLAG Avgrensning av markedsområdet Markedsområdets befolkning. Alderssammensetning. Inntekt Beregnet etterspørsel i markedsområdet 2006 og FAKTISK OMSETNING OG DEKNINGSGRAD I MARKEDSOMRÅDET DETALJHANDELSSTRUKTUR I OG OMKRING MARKEDSOMRÅDET Detaljhandelsstrukturen i primær- og sekundærområdet Detaljhandelsstrukturen i tertiærområdet Strukturen i omliggende regioner Kongsbergregionen Drammensregionen Hønefossregionen Vestregionen i Akershus og Oslo VURDERING AV KJØPEKRAFTSTRØMMER Kjøpekraftstrømmer Konkurranseforhold mellom Drammensområdet og Oslo-området BESKRIVELSE AV TILTAKET. LITT OM ANDRE KJENTE UTBYGGINGSTILTAK Tiltaket Andre kjente tiltak KONSEKVENSER AV TILTAKET Tiltaket i forhold til markedsområdets utstrekning og etterspørselsvekst Tiltakets påvirkning på kjøpekraftstrømmene og butikkstrukturen Samspill med Tråkka og Mjøndalen Konsekvenser for Hokksund og sekundærområdet for øvrig Konsekvenser for Kongsberg og tertiærområdet for øvrig Konsekvenser for Drammen Konsekvenser for butikkstrukturen i markedsområdet Konsekvenser av null-alternativet TILTAKET I FORHOLD TIL REGELVERKET Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur i Buskerud og Kommuneplan for Nedre Eiker Fylkesdelplanens mål og status. Kommuneplanen Fylkesdelplanens retningslinjer Tiltaket i forhold til fylkesdelplanens bestemmelser 30 Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 2

3 INNHOLD: SIDE: 8.2 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging AVSLUTNING 31 VEDLEGG: 1 Kart over markedsområdet 32 2 Befolkning. Inntekt. Aldersstruktur 33 3 Beregnet privat etterspørsel i markedsområdet 2006 og Beregnet privat etterspørsel og faktisk omsetning i markedsområdet Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 3

4 0.0 SAMMENDRAG Bakgrunnen for denne utredningen er Steen & Strøms utbyggingsplaner i Krokstad senterområde. Tiltaket omfatter lokaler for kultur- og fritidsaktiviteter, kontorer og boliger samt utvidelse av dagens Buskerud Handelspark, Tiltaket krever konsekvensutredning, og Planprogrammet forutsetter at det utarbeides en handelsanalyse. Analysen er utarbeidet av NCM Donaldsons AS ved seniorrådgiver Per Kleiven. Markedsområdet for Buskerud Handelspark er avgrenset etter studium av kommunikasjonslinjer, avstander og vurdering av alternative innkjøpssteder samt resultater fra kundetilfredshetsundersøkelser som tiltakshaver har latt gjennomføre. Følgende avgrensning og inndeling er valgt: Primærområde: Nedre Eiker kommune Sekundærområde: Øvre Eiker kommune, Modum kommune og Åssiden i Drammen Tertiærområde: Kommunene Sigdal, Krødsherad, Kongsberg, Lier, Drammen minus Åssiden og Svelvik i Vestfold Omkring 90 % av kunder og omsetning i Buskerud Handelspark kommer fra dette området, mens resten er tilsig fra fjernere områder som Numedal, Tinn og Notodden i Telemark og Hallingdal. Avgrensningen av markedsområdet er vist på kart Vedlegg 1 og fremgår også av Vedlegg 2 som viser befolkningstall samt alders- og inntektsstruktur. Befolkningen i markedsområdet var på personer pr Av disse bodde i primær- og sekundærområdet. Pr er det beregnet at folketallet er økt til Halvparten av økningen skjer i primær- og sekundærområdet. Prosentvis får Nedre Eiker størst vekst med 10 %. Se Vedlegg 2 for nærmere detaljer. Aldersstrukturen avviker lite fra fylkes- og landsgjennomsnittet. Inntektsnivået ligger 7 8 % over land og fylke. Etterspørselen fra markedsområdets husstander i 2006 er beregnet med utgangspunkt i Statistisk Sentralbyrås Forbruksundersøkelse og gjengitt i Vedlegg 3. Husstandenes forbruk er beregnet til: Snaut 1,2 milliarder kroner i primærområdet Drøyt 2,1 milliarder kroner i sekundærområdet Drøyt 5,7 milliarder kroner i tertiærområdet Drøyt 9,0 milliarder kroner i hele markedsområdet. Tallene er ekskl. mva. I 2015 er etterspørselen beregnet å ha vokst med 33 % til nær 12 milliarder. Prosentvis får Nedre Eiker størst vekst med 37 %. Faktisk omsetning i markedsområdet er hentet fra Statistisk Sentralbyrås terminstatistikk for detaljhandel og presenteres i Vedlegg 4. For 2006 er omsetningen beregnet til: Knapt 1,7 milliarder kroner i primærområdet Drøyt 2,1 milliarder kroner i sekundærområdet Drøyt 6,5 milliarder kroner i tertiærområdet Knapt10,3 milliarder kroner i hele markedsområdet Tallene er ekskl. mva. og omfatter også salg til andre enn private husholdninger og er derfor høyere enn beregnet husstandsetterspørsel. Sammen med bransjeblanding og enkelte andre forhold gjør det at beregnet forbruk og omsetning slik de er gjengitt i vedleggene ikke er direkte sammenlignbare. Vedlegg 4 viser likevel markedsområdets dekningsgrad i forhold til husstandsetterspørselen, og ved å Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 4

5 sammenligne med nasjonale tall får vi en pekepinn om reell over- og underdekning slik følgende diagram viser: Dekningsgrad 2006, prosent Primærområdet Sekundærområdet Tertiærområdet Markedsområdet Norge Dette viser at primærområdet har betydelig overdekning mens sekundærområdet har underdekning og tertiærområdet omtrent er i balanse. Det er nettotall som dekker over kjøpekraftstrømmer inn og ut av områdene. Ser vi primær- og sekundærområdene samlet er det omtrent balanse mellom etterspørsel og omsetning. Detaljhandelsstrukturen i de forskjellige delene av markedsområdet er beskrevet i kapittel 4.0. Der beskrives også regiondelingen i Buskerud med Drammen som fylkeshovedstad og regionsenter for Drammensregionen, Kongsberg som regionsenter for Kongsbergregionen, der utreder finner at også Telemarkskommunene Tinn og Notodden inngår i handlesammenheng, Ringerike (Hønefoss) som regionsenter for Ringerike, Hole og Krødsherad (samt Jevnaker i Oppland i handlesammenheng) og Gol som regionsenter for Hallingdal. Primærområdets detaljhandel er i hovedsak konsentrert om Mjøndalen sentrum med butikker og et tilsvarende antall serviceaktører og Buskerud Handelspark med ca. 90 butikker samt nærliggende butikker som selger tyngre interiørvarer. De fleste butikkene i sentrum er relativt små og nisjepreget. Selv med et betydelig antall butikker er tilbudet i Buskerud Handelspark ikke dekkende for folks behov i alle bransjer. Bl.a. mangler en del tidsriktige konsepter som skal til for å skape et komplett tilbud. Buskerud Storsenter og Krokstad Senter har til sammen et forretningsareal på ca kvm. I planområdet ligger i tillegg noen større butikker vest for Buskerud Storsenter med et forretningsareal på ca kvm. Utenfor Mjøndalen senterområde, på Orkidéhøgda og i Strandveien, ligger store butikker som til dels selger store og tunge varer og som har en regional karakter. I sekundærområdet er detaljhandelsomsetningen nokså likt fordelt på Åssiden, Øvre Eiker og Modum. Åssiden er et stort handelsområde preget av store butikker, ikke minst innen hus- og hjemvarer. I Øvre Eiker er detaljhandelen hovedsakelig konsentrert om Hokksund sentrum, der Stasjonsgata har ca. 35 butikker og en del service, Eiker Senter, en del større butikker på Sundmoen Næringsområde og enkelte andre etableringer nokså nær sentrum. Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 5

6 I Modum skjer det meste av handelen i kommunesenteret Vikersund og i Åmot. Kommunen har butikker i de fleste bransjer, og ofte to eller flere butikker i hver bransje, men da fordelt på de to senterne. Øvre Eiker har huller i butikktilbudet på noen områder, bl.a. klær og sko. Derfor har kommunen betydelig handelslekkasje. En av årsakene er den korte avstanden til Drammen og Krokstadelva. Modum har et noe bedre tilbud i enkelte bransjer og bedre handelsbalanse enn Øvre Eiker, noe som utvilsomt skyldes lengre avstand til Drammen og Krokstadelva. Detaljhandelsstrukturen i tertiærområdet varierer mye fra kommune til kommune, noe som er naturlig fordi området omfatter så vel små landkommuner som større byer. Sigdal og Krødsherad har et nokså ubetydelig detaljhandelstilbud utover dagligvarebutikker, dog finnes byggevarehus i begge kommuner. Litt overraskende viser kundetilfredshetsundersøkelsene at kunder fra Svelvik i Vestfold, som i handlesammenheng sogner til Drammen, handler en god del i Buskerud Handelspark. Svelvik har et noe større tilbud av faghandel enn de ovennevnte kommunene, men har stor handelslekkasje. Takket være Liertoppen har Lier derimot et relativt godt tilbud når det gjelder lettere faghandel. Noe handel finnes også i Lierbyen og på Tranby. Lier har tre store byggevarehus, deriblant det nylig etablerte Bauhaus, som er Norges største. Lier har to elektromarkeder. I Kongsberg er mye av detaljhandelen samlet i kjøpesenteret Stortorvet med nær 80 butikker, serveringssteder og servicevirksomheter. De fleste bransjer unntatt tyngre faghandel er å finne i senteret, men det er få butikker og begrenset intern konkurranse i mange bransjer. Kongsberg har ellers en del detaljhandel i Storgata, Skolegata og 17. Mai gate. Handel med større og tyngre varer ligger i det vesentlige i sentrums randsone. Alt i alt har Kongsberg et nokså komplett tilbud, men mangelen på bredde (mange butikker i hver bransje) gjør at kundene også handler andre steder. Drammen derimot representerer et omfattende og nærmest komplett detaljhandelstilbud med betydelig intern konkurranse og oppfyller sin region- og fylkessenterfunksjon. Byen har handelsoverskudd. Tyngdepunktene i Drammen er, foruten Åssiden som vi har omtalt under sekundærområdet, følgende: Sentrum på Bragernessiden, med bl.a. kjøpesentrene Magasinet, Torvet Vest og CC. Strømsø, med bl.a. Maxi Senteret og tre byggevarehus. Gulskogen med Gulskogen Senter og nok et byggevarehus. Detaljhandelen i omliggende regioner er også kort beskrevet i utredningen. Lite befolkningsunderlag gjør at detaljhandelstilbudet mange steder er begrenset. I handlesammenheng har vi utvidet Kongsbergregionen til å omfatte Telemarkkommunene Tinn og Notodden i tillegg til Numedal. Numedalskommunene har svært liten detaljhandelsvirksomhet utover dagligvarebutikker, men også her har alle kommunene et byggevarehus. Notodden har ca. 15 dagligvarebutikker. Notodden har også butikker i de aller fleste faghandelsbransjer, inkludert møbelvarehus, elektromarked og byggevarehus. Mye av handelen skjer på Tuven utenfor sentrum, med kjøpesentrene Tuven Senter og Kvantum. Tallmaterialet viser at det først og fremst er innen klær og sko at kundene finner tilbudet på Notodden for dårlig og derfor handler en del andre steder. Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 6

7 Tinn med kommunesenteret Rjukan har 7 8 dagligvarebutikker og butikker i de fleste bransjer, inkludert møbler, elektro og byggevarer. Bare unntaksvis er det mer enn en butikk i hver bransje. Det begrensede tilbudet medfører at det er lekkasje i alle bransjer. Foruten Svelvik, som inngår i vårt markedsområde, sogner nordre del av Vestfold, Sande og til dels Holmestrand, til Drammensregionen i handlesammenheng. Butikkstrukturen i de to kommunene kan sammenlignes med Tinn respektive Notodden. Hurum og Røyken inngår i Drammensregionen, selv om de i stor grad sogner til Vestregionen i Akershus og til Oslo i handlesammenheng. Derfor er det liten interaksjon med vårt markedsområde. Hurum har butikker i mange bransjer, men tilbudet er så vidt spedt at kommunen avgir betydelig kjøpekraft til andre steder. Røyken med kjøpesenteret Rortunet i Slemmestad er bedre stilt, men omtrent tre ganger så mange butikker som Hurum og ofte flere butikker i hver bransje, men Røyken har også betydelig handelslekkasje. I Hønefossregionen har Ringerike er relativt godt butikktilbud med flere butikker i alle bransjer, men regionen har en mindre netto lekkasje. Det er liten interaksjon mellom vårt markedsområde og Hønefossregionen. Vestregionen i Akershus og Oslo er et folkerikt område med et omfattende detaljhandelstilbud i alle bransjer. Tyngdepunkter er Asker, Slependen/Sandvika og Oslo sentrum. Oslos omfattende detaljhandelstilbud i nord/øst har liten betydning i forhold til vårt markedsområde. Kjøpekraftstrømmer mellom de forskjellige delene av markedsområdet og mellom dette og omliggende regioner er vurdert i kapittel 5.0. Numedal, Tinn og Notodden er pekt på som områder som avgir kjøpekraft til det definerte markedsområdet. Samlet avgir de en kjøpekraft på 250 millioner kroner. Mye av lekkasjen går til Kongsberg, men noe går videre til Nedre Eiker og til Drammen. Kongsberg har ubetydelig netto overdekning. Det betyr at det lekker omtrent like mye kjøpekraft ut som det kommer inn. Det dreier seg om millioner kroner som flyter til Nedre Eiker og Drammen i hovedsak. Hallingdal har, på grunn av stor turisttrafikk, betydelig overdekning. Det dekker imidlertid over at det går kjøpekraft fra dalens innbyggere til andre steder, særlig Hønefoss og Drammen. Noe fanges også opp i Buskerud Handelspark, men vi tror at beløpene er relativt små. Røyken og Hurum har en lekkasje som samlet kan beregnes til 740 millioner kroner. Anslagsvis % går til Asker, Bærum og Oslo, ikke minst fordi mange yrkesaktive i de to kommunene arbeider der. Resten går hovedsakelig til Drammen og til Liertoppen. Ringerike og Hole har en netto lekkasje på rundt 125 millioner. Bruttolekkasjen er større. Lekkasjen går til Sandvika/Slependen og til Oslo i hovedsak. Mellom Drammensområdet og Oslo-området er kjøpekraftutvekslingen vurdert som beskjeden. Det går en del kjøpekraft fra Buskerud til Akershus og Oslo særlig når det gjelder møbler og Andre faghandelsvarer. Det går også noe kjøpekraft fra Asker til Liertoppen, og etter etableringen av Bauhaus på Liertoppen går det nok kjøpekraft dit fra så vel Asker som Bærum og Oslo. For øvrig er det liten utveksling. Akershus og Oslo har betydelige kjøpekraftstrømmer begge veier seg imellom. Fylkene har også betydelig eksport av kjøpekraft til Sverige gjennom grensehandel. Vi tror at det også går slike strømmer fra Drammensregionen, uten å kunne tallfeste det. Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 7

8 Beskrivelse av tiltaket og andre kjente utbyggingsprosjekter finnes i kapittel 6.0. Handelsdelen av tiltaket utvider handelsarealet i Buskerud Handelspark med kvm. til kvm. Hensyn tatt til sanering av ca kvm. butikker som ikke er en del av sentrene blir den reelle utvidelsen kvm. Av totalarealet utgjør areal til plasskrevende varer og store butikker innen hus- og hjem-varer samt fritidsvarer kvm. Dagens Buskerud Storsenter blir knyttet sammen med et nytt bygg vest for senteret, der handel vil beslaglegge de to nederste etasjene. Krokstad Senter får et mindre tilbygg mot vest, og videre vestover planlegges separate bygg for plasskrevende varer. Konseptet innebærer at Krokstad Senter med nybygg skal huse store butikker, særlig innen hus- og hjem og fritidsvarer. Det kan bety at noen av dagens leietakere blir flyttet fra Buskerud Storsenter til Krokstad Senter og viser versa. Omsetningen i hele Buskerud Handelspark er beregnet å øke fra dagens 935 millioner kroner ekskl. mva. til millioner. Andre kjente tiltak er pågående utvidelse av Gulskogen Senter fra kvm. til kvm., ROM Eiendomsutviklings prosjekt på Sundland i Drammen hvor det etter all sannsynlighet blir noe detaljhandel og den nylig fullførte utvidelsen av Stortorvet samt utbyggingen av Berja-senteret på Kongsberg. Sundland-planene revideres fortløpende og omfanget av detaljhandel blir trolig ikke spesielt stort. Berja øker sitt detaljhandelsareal fra kvm. til kvm. I et perspektiv på 4 5 år kan det også komme en utvidelse av Stortorvet med kvm. på Sildetomta, sammenknyttet med bru over riksveien. Utredningen nevner også den nylige etableringen av Bauhaus på kvm. på Liertoppen. Utenfor markedsområdet omtales den nylig fullførte utbyggingen av Sandvika Storsenter samt etableringen av SmartClub og utvidelsen av IKEA på Slependen. Disse utvidelsene vil særlig gjøre sin innflytelse gjeldende i den østlige delen av vårt markedsområde. Konsekvensene av tiltaket belyses i kapittel 7.0. Det legges vekt på følgende: Eksisterende senterstruktur og detaljhandelsstruktur i markedsområdet Kongsberg, Hokksund og Drammen skal vies spesiell oppmerksomhet Forholdet til Mjøndalen sentrum og Tråkka-området skal gjøres rede for Tiltaket vil ikke påvirke de geografiske grensene for Buskerud Handelsparks markedsområde. Derimot forventes at en høyere andel av etterspørselen i markedsområdet og dets forskjellige deler vil kanaliseres til tiltaket. Gjennomsnittlig kjøp pr. besøk vil øke, så antall kunder øker prosentvis mindre enn omsetningen. Beregnet etterspørselsvekst i markedsområdet fra er nær 3 milliarder kroner. Omsetningsøkningen i Buskerud Handelspark er beregnet til under 800 millioner. Det betyr at en etterspørselsøkning på 2,2 milliarder fordeles på de øvrige aktørene. Område: Vurdert %-andel av ettersp. 2006: Vurdert %-andel av ettersp. 2015: Etterspørsel Mill. kr: Kjøp B. Handelspark, mill. kr: 2006: 2015: 2006: 2015: Primærområde Nedre Eiker Sekundæromr. Øvre Eiker Modum Åssiden Sum sekundær Tertiærområde Sigdal Krødsherad Kongsberg Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 8

9 Område: Vurdert %-andel av ettersp. 2006: Vurdert %-andel av ettersp. 2015: forts. Etterspørsel Mill. kr: Kjøp B. Handelspark, mill. kr: 2006: 2015: 2006: 2015: Lier 2 2, Rest Drammen 2 2, Svelvik Sum tertiær Tilsig utenfra Grand total Tabellen foran gir en vurdering av hvor stor andel av kjøpekraften i de forskjellige områdene som tilfaller tiltaket før og etter utbyggingen. For ordens skyld: Etterspørsel fra andre enn private og effekt av samspill med andre aktiviteter i tiltaket anses innbakt i den vurderte andelen av etterspørselen. I Tråkka-området ligger en møbelforretning og en elektrisk forretning. Bjørn Myhre Sport og Sparebanken Øst arbeider med utbygging av sine eiendommer, som også ligger innenfor Krokstad senterområde. Sandsgata med gang- og sykkelvei skal binde området sammen. Vurderingen er at Tråkka vil bli påvirket i positiv retning av det nære naboskapet til handelsparken. Mjøndalen sentrum har en rekke servicetilbud og en del nisjebutikker som dekker områder som vanligvis ikke står sterkt i store kjøpesentre. Derfor er det utreders vurdering at arbeidsdelingen mellom Mjøndalen sentrum og Buskerud Handelspark ikke blir vesentlig påvirket. På den annen side er avstanden for stor til at det er realistisk med noen større interaksjon til fordel for sentrum, selv om en bedret gang- og sykkelforbindelse slik kommuneplanen legger opp til kan minske den følte avstanden. Fremtidig konkurranse mellom storbutikkene på Orkidéhøgda og Strandveien på den ene siden og Buskerud Handelspark på den andre vil bidra til å styrke Nedre Eiker som innkjøpssted. Øvre Eiker vil avgi en større andel av sin etterspørsel til Buskerud Handelspark etter utvidelsen, men det vil ikke skje på bekostning av handelen innen kommunen, les Hokksund, der tilbudet trolig blir noe styrket i fremtiden. Derimot vil Buskerud Handelspark fange opp en andel av lekkasje som i dag går til Drammen. Tilsvarende vil gjelde for Modum. Åssiden blir tilført mindre kjøpekraft vestfra enn i dag, samtidig som befolkningen der vil handle noe mer i Krokstadelva enn i dag. Det reduserer kjøpekraft til Drammen sentrum. Kongsberg vil på grunn av detaljhandelsutbyggingen der redusere kjøpekraftlekkasjen. Buskerud Handelspark vil på sin side fange opp mer av den lekkasjen som gjenstår. Derfor er det kjøpekraftstrømmen til Drammen som reduseres. Ser vi bort fra Drammen vil de øvrige kommunene i tertiærområdet ikke merke noen konsekvenser for den lokale handelen, men Buskerud Handelspark vil fange opp noe mer av lekkasjen enn i dag. Drammen vil, som det fremgår, få redusert tilsig av kjøpekraft fra resten av markedsområdet. Litt mer kjøpekraft fra Drammen vil også finne veien til Krokstadelva. Alt i alt er det snakk om et beløp i 2015 på rundt 480 millioner 2006 kroner, men på grunn av etterspørselsvekst blir byens handelsstand velsignet med en vekst på 1,1 milliarder fra kommunens egne innbyggere og en del fra resten av markedsområdet. I beløp anslås omsetningsveksten til ca. 1,5 milliarder. Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 9

10 Konsekvenser for butikkstrukturen i markedsområdet vil lokalt ikke bli påvirket i negativ retning. I noen tilfelle, som f. eks. Kongsberg, vil den derimot bli styrket. Den generelle dynamikken i handelen tilsier likevel både nyetableringer og nedleggelser uten at det endrer strukturen. Drammen vil heller ikke oppleve av struktuelle endringer som følge av tiltaket, selv om kjøpekraftstrømmene inn til byen blir redusert. Som vist får byens handel betydelig vekst målt i kroner. Pågående og planlagte detaljhandelstiltak innen kommunen samt den generelle dynamikken i detaljhandelen kan bevirke endring av byens detaljhandelsstruktur over tid. Figuren nedenfor viser prinsipiell retning på de viktigste kjøpekraftstrømmene i markedsområdet. Tiltaket vil medføre at Buskerud Handelspark fanger opp noe mer av disse strømmene enn i dag. Illustrasjon av kjøpekraftstrømmenes hovedretning Øvre Eiker Modum Sigdal Krødsherad Hallingdal Buskerud Handelspark Kongsberg Numedal Tinn Notodden Drammen Nullalternativet Null-alternativet er definert som en videreføring av dagens bruk av planområdet. I detaljhandelssammenheng innebærer det at Buskerud Storsenter og Krokstad Senter fortsetter virksomheten innen dagens rammer. På grunn av opprusting av handelen andre steder, særlig Kongsberg og Drammen, vil omsetningsutviklingen bli svakere enn veksten i etterspørsel. Differansen vil øke over tid og gradvis svekke Nedre Eikers handelsbalanse selv om Buskerud Handelspark nok vil bestå som en betydelig aktør i en god del år. Tiltakets forhold til regelverket omhandles i kapittel 8.0. Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur i Buskerud er retningsgivende for kommunal, fylkeskommunal og statlig virksomhet og skal legges til grunn for kommunale planer og reguleringsplaner. Det foreligger imidlertid forslag til ny Rikspolitisk bestemmelse som vil gjøre planen juridisk bindende. Fylkesdelplanen har som mål (sitat): å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og unngå en utvikling som kan føre til unødvendig byspredning, økt bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet til varehandelstilbudet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling i Buskerud. Kartvedlegg til planen avgrenser Mjøndalen lokalsenter slik at Buskerud Storsenter og Krokstad Senter ligger innenfor sentrumsområdet. Planen skisserer en helhetlig vurdering av sentrumsområdene på begge sider av Drammenselva og ser for seg en mulig funksjonsdeling. Fylkesdelplanen presiserer at endelig avgrensning av sentrumskjernen vil skje gjennom kommuneplan eller reguleringsplan Det er fulgt opp i Kommuneplan for Nedre Eiker der Krokstad senterområde er gitt en noe videre avgrensning med det mål å utvikle et urbant, kompakt og tettbygd område med bykarakter. Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 10

11 Fylkesdelplanen gir retningslinjer der det bl.a. heter at nye kjøpesentre i Buskerud forutsettes lokalisert innenfor de avgrensede sentrumsområder i fylkets byer og tettsteder. Det gir også spesielle retningslinjer for det som defineres som plasskrevende varer (biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og varer fra planteskoler/hagesentre) samt møbler og elektro hvite- og brunevarer. Retningslinjene gir ingen anvisning for utvidelse av kjøpesenter som er lokalisert til et sentrumsområde. Ut fra planens formål og utforming må vi gå ut fra at det ikke er ment å settes begrensninger på utbygging i sentrumsområdene. Lokalisering av handel med plasskrevende varer og andre store, tunge varer i og omkring Krokstad Senter er i tråd med fylkesdelplanens retningslinjer. Utredningen viser at tiltaket ikke vil rokke ved senterstrukturen eller butikkstrukturen verken i Drammensregionen, Kongsbergregionen eller Midtfylket. Det er også et viktig moment at handelsdelen av tiltaket er en del av konverteringen av Krokstad senterområde til et kompakt byområde med boliger, kultur- og fritidstilbud og kontorer. Utreders konklusjon blir at utvidelsen av Buskerud Handelspark er forenlig med fylkesdelplanens mål og regelverk og kommuneplanen for Nedre Eiker. Dermed samsvarer det også med forslag til ny Rikspolitisk bestemmelse. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging skal legges til grunn for planlegging og utøvelse av myndighet i kommuner, fylkeskommuner og statlige myndigheter. Målet er at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk og effektiv ressursutnyttelse med miljømessig gode løsninger. Planlegging av trafikkløsninger for alle trafikantgrupper inngår i arbeidet med planforslaget, og konsekvensene, herunder beregning av andel kollektivreisende, syklende og gående, blir behandlet i trafikkanalysen. Her vil vi likevel peke på et forhold vi anser som vesentlig: De fleste kunder kommer fra Nedre Eiker eller lengre vest og nord. Når disse kan gjøre en større andel av sine innkjøp i Buskerud Handelspark i stedet for å fortsette til Drammen så reduseres det samlede trafikkarbeidet i innkjøpssammenheng. Selv om trafikkanalysen viser at trafikken fra tiltaket vil øke med ca. 80 % betyr det derfor ikke at Drammensregionens trafikkarbeid tilknyttet handel nødvendigvis vil øke. Det kan like gjerne avta. Trafikkanalysens retningsbestemmelse av trafikken synes godt i samsvar med hvordan handelsparkens kunder fordeler seg. Avslutningsvis håper NCM Donaldsons at problemstillingene med denne utredningen er belyst på en fyldestgjørende måte. Dersom tiltakshaver eller planmyndighetene finner behov for det utdyper vi gjerne våre vurderinger og konklusjoner i relevante fora. Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 11

12 1.0 BAKGRUNN SK Buskerud AS og SK Krokstad AS v/steen & Strøm Norge AS eier Buskerud Storsenter og Krokstad Senter i Krokstadelva. Selskapet planlegger en omfattende utbygging i Krokstad senterområde, der utvidelse av kjøpesentrene, markedsført som Buskerud Handelspark, er et element. For øvrig omfatter tiltaket lokaler for kultur- og fritidsaktiviteter, kontorer og boliger. Tiltaket krever forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning. Av praktiske grunner har vi i utredningen valgt å bruke Buskerud Handelspark som betegnelse på handelsdelen. Planforslag for utredningsarbeidet ble godkjent av kommunestyret i Nedre Eiker den 23. januar Planprogrammet beskriver en handelsanalyse som skal inngå som en del av KU. Det er bakgrunnen for denne utredningen. Sammendraget blir tatt inn i den sammenfattende KU-rapporten, mens denne komplette rapporten blir et vedlegg. Handelsanalysen er utarbeidet av NCM Donaldsons AS ved seniorrådgiver Per Kleiven. 2.0 MARKEDSUNDERLAG Dette kapitlet viser avgrensning og inndeling av markedsområdet, beskriver befolkningen og beregner etterspørselen i markedsområdet og dets forskjellige deler. 2.1 Avgrensning av markedsområdet Steen og Strøm har for alle sine kjøpesentre gjennomført kundetilfredshetsundersøkelser, der det også er registrert på postnummer hvor kundene kommer fra. Sammen med vurdering av kommunikasjonslinjer, avstander og alternative innkjøpssteder har vi lagt det til grunn for avgrensning og inndeling av markedsområdet for tiltaket. Området er vist på kart Vedlegg 1 og i tabell Vedlegg 2. I tillegg har vi med forankring i utreders kompetanse og erfaring vurdert hvor stor andel av etterspørselen i de forskjellige delene av markedsområdet som antas å havne i Buskerud Handelspark i dagens situasjon. På det grunnlaget kan vi sete opp følgende tabell: Område: Prosentvis andel av: M-områdets befolkning: Senterets besøk: Senterets omsetning: Primærområde: Nedre Eiker Sekundærområde: Øvre Eiker Modum Åssiden (Drammen) Sum sekundærområdet Tertiærområdet: Sigdal Krødsherad Kongsberg Lier Resten av Drammen Svelvik (Vestfold) Sum tertiærområdet Sum markedsområdet 100 (Se tekst) Tabell 1: Inndeling av markedsområdet. Andeler av befolkning, senterbesøk og senteromsetning Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 12

13 Tabellen viser at markedsområdet dekker 80 % av antall besøk i Buskerud Handelspark. Dette tallet er sannsynligvis lavere enn det reelle fordi små postnumre innenfor markedsområdet ikke slår ut i sammenstillingen. Utreder vurderer det reelle tallet til å ligge på ca. 90 %. Tabellen viser uansett at det definerte området dekker størstedelen av kundekretsen til Buskerud Handelspark. Mens andelen av antall besøk er høyere enn andel av senterets omsetning i primærområdet er andelen av omsetning høyere enn andelen av antall besøkende i fjernere områder fordi det handles mer ved hvert besøk når reiseavstanden øker. Likevel viser tabellen at det også er noe tilsig utenfra. Det er utreders oppfatning at det mer sporadisk er etterspørsel fra i første rekke Numedal, Tinn og Notodden i Telemark fylke og fra Hallingdal. Samlet er slikt tilsig vurdert til å utgjøre omkring 13 % av handelsparkens omsetning. 2.2 Markedsområdets befolkning. Alderssammensetning. Inntekt Utreder har valgt 2006 som basisår fordi det foreligger komplett statistikk for det året. Vedlegg 2 viser at hele det definerte markedsområdet hadde en befolkning på ca pr Av disse bodde ca i primær- og sekundærområdet. Videre viser vedlegget at befolkningen i primærområdet Nedre Eiker får sterk vekst med en økning på 10 % til ca personer i Sekundær- og tertiærområdet må nøye seg med en vekst på 5 6 %, som er på linje med fylkes- og landsgjennomsnittet. Pr er viser prognosen at hele markedsområdet er kommet opp i en befolkning på ca , m.a.o. en økning på personer i forhold til Ca vil bo i primær- og sekundærområdet, som således svarer for halvparten av totaløkningen. I forhold til tiltaket er det av stor betydning at veksten i nærområdet er størst. Figur 1 nedenfor gir en grafisk fremstilling av folketallet i 2006 og Vedlegg 2 viser også at alderssammensetningen i markedsområdet avviker lite fra strukturen i fylket og landet, selv om primærområdet riktig nok har en litt yngre befolkning. Ingenting tilsier at alderssammensetningen bevirker avvik i etterspørselen sammenlignet med fylke og land. Vedlegget viser også inntektsnivået i markedsområdet, sammenlignet med fylke og land. Det fremgår at primær- og sekundærområdet ligger 7 8 % over fylkes- og landsgjennomsnittene, som er på samme nivå. Tertiærområdet ligger derimot % høyere enn disse snittene, trukket opp særlig av Kongsberg og Lier. Som vi kommer tilbake til nedenfor har inntektsnivået betydning for etterspørselen. Befolkning Primærområde Sekundærområde Tertiærområde Markedsområdet Figur 1: Markedsområdets befolkning 2006 og 2015 Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 13

14 2.3 Beregnet etterspørsel i markedsområdet 2006 og 2015 Etterspørselen er beregnet ut fra Statistisk Sentralbyrås Forbruksundersøkelse. Den publiseres for hele landet, for en del geografiske områder, som gjennomsnitt for de tre største byene, for tettbygde og spredtbygde strøk og for husstandstyper. Tallene påvirkes bl.a. av inntektsnivået i de respektive gruppene. Utreder har valgt å benytte tabellen for Sørøstlandet ellers som omfatter Buskerud, Vestfold, Telemark og Østfold. Etterspørselstallene ligger litt høyere enn tall for landsgjennomsnittet. Siden det vil ta noen år før tiltaket er fullført og innkjørt er det viktig å se tiltaket i forhold til fremtidig etterspørsel. Vi har derfor beregnet forventet etterspørsel i 2015, basert på en årlig vekst i etterspørsel per capita på 2,5 %. Det er forholdsvis konservativt i forhold til historisk utvikling de senere årene. Vedlegg 3 viser at etterspørselen i primærområdet (Nedre Eiker) var på knappe 1,2 milliarder kroner ekskl. mva. i Det er beregnet en økning på 37 % frem til 2015, da etterspørselen vil ha passert 1,6 milliarder. Sekundær- og tertiærområdene er beregnet å få lit svakere vekst, henholdsvis 31 og 32 %. Dette innebærer at etterspørselen i hele markedsområdet øker med 33 % fra drøyt 9 milliarder kroner i 2006 til nær 12 milliarder i Figur 2 gir en grafisk fremstilling av etterspørselsutviklingen. Tallene gjelder privat etterspørsel fra markedsområdets husstander. Detaljhandelsetterspørsel fra bedrifter og institusjoner kommer i tillegg. Samlet utgjør dette % av den private etterspørselen, men det er store variasjoner bransjene imellom. Størst er utslagene i dagligvarebransjen og jern/farge/byggevarer. Det kommenteres nærmere i neste kapittel Etterspørsel Millioner kroner Primærområde Sekundærområde Tertiærområde Markedsområdet Figur 2: Markedsområdets etterspørsel 2006 og 2015, millioner kroner 3.0 FAKTISK OMSETNING OG DEKNINGSGRAD I MARKEDSOMRÅDET Primærkilden for omsetning er Statistisk Sentralbyrås Terminstatistikk for detaljhandel. Alle omsetnings- og etterspørselsbeløp er ekskl. mva. Vedlegg 4 viser beregnet privat etterspørsel i 2006 sammenlignet med faktisk omsetning for det året. Dekningsgrad (i forhold til privat etterspørsel) er beregnet ved å sammenligne de to kolonnene. Bransjeblanding, etterspørsel fra andre enn private husholdninger og enkelte andre forhold, f. eks. positiv eller negativ turistbalanse gjør at etterspørsel beregnet ut fra Forbruksundersøkelsen ikke er direkte sammenlignbar med varehandelsstatistikken. Et klassisk eksempel er at klær og sko i Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 14

15 Forbruksundersøkelsen fremstår som det uansett hvor varene er kjøpt. Imidlertid er minst 1/3 av sportsforretningenes omsetning slike varer, og samlet omsetter dagligvarebransjen også for betydelige beløp. Derfor vil dekningsgraden for bransjen klær og sko ligge på % for et område som reelt sett har full dekning i forhold til etterspørselen. Motsatt får andre varer og særlig dagligvarer høy dekningsgrad. Det gjør særlig utslag i dagligvarebransjen, som omsetter mange vareslag som i Forbruksundersøkelsen kategoriseres i bransjer som omfattes av samlebegrepet andre varer i vedleggene. For å få en indikasjon på reell over- eller underdekning for et gitt område sammenligner vi derfor tallene med tall for hele Norge. Der er bransjeblanding og etterspørsel fra andre enn private innbakt i tallene, og handelslekkasjer er eliminert om vi ser bort fra grensehandel, som kan bety en del i enkelte områder men som betyr forholdsvis lite i det totale bildet. Vedlegg 4 viser at normal dekning for dagligvarer, der etterspørselsberegningene i hovedsak omfatter mat- og drikkevarer, er 143 %. Samlet dekning for alle bransjer er beregnet til 114 %. Da kan vi konkludere: Primærområdet (Nedre Eiker) har betydelig overdekning i alle bransjer unntatt kapitalvarebransjer som møbler, elektro og byggevarer. Samlet kan handelsoverskuddet beregnes til nær 350 mill. kroner ekskl. mva. Sekundærområdet har derimot underdekning i alle bransjer unntatt de nevnte kapitalvarebransjene, der overdekningen er betydelig når det gjelder møbler (Åssiden) og byggevarer (Åssiden og Hokksund), mens elektro har balanse. Underdekningen er særlig markert når det gjelder klær og sko. Samlet underdekning for alle bransjer kan beregnes til drøyt 400 millioner kroner. Det er altså nær balanse mellom etterspørsel og omsetning når vi ser primær- og sekundærområdet under ett. Tertiærområdet har samlet sett samsvar mellom etterspørsel og omsetning, fordi særlig Drammen har overdekning. Kongsberg har litt overdekning når det gjelder dagligvarer og balanse i gruppen andre varer men litt underdekning når det gjelder klær og sko. Med unntak av Lier (Liertoppen) har de andre kommunene stor underdekning i alle bransjer unntatt dagligvarer. Figur 3 viser dekningsgrad alle varer i prosent i forhold til privat etterspørsel i Dekningsgrad 2006, prosent Primærområdet Sekundærområdet Tertiærområdet Markedsområdet Norge Figur 3: Dekningsgrad i 2006, markedsområdet og Norge Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 15

16 4.0 DETALJHANDELSSTRUKTUR I OG OMKRING MARKEDSOMRÅDET Fordi det, som vi skal se nærmere på nedenfor, går kjøpekraftstrømmer både mellom de forskjellige delene av det definerte markedsområdet og mellom dette og omkringliggende regioner gir vi en oversiktlig beskrivelse av detaljhandelsstrukturen både i og omkring markedsområdet. Innledningsvis finner vi det naturlig å si litt om senterstrukturen. Statistisk Sentralbyrås Standard for økonomiske regioner opererer med 4 regionsentre i Buskerud der følgende senterkommune er navet i regionen: Drammen, som også er fylkeshovedstad, er regionsenter for Nedre Eiker, Øvre Eiker, Modum, Sigdal, Røyken og Hurum. Kommunene har ett eller flere sentre innen sine grenser: Mjøndalen/ Krokstad i Nedre Eiker, Hokksund i Øvre Eiker, Vikersund og Åmot i Modum er de viktigste i vårt definerte primær- og sekundærområde. Røyken og Hurum med kommunesentrene Slemmestad og Sætre er ikke særlig aktuelle i forhold til våre problemstillinger. Kongsberg er regionsenter for Numedalskommunene. Selv om nabokommunene Notodden og Tinn ligger i Telemark er det utreders vurdering at Kongsberg tjener som regionsenter også for disse, i alle fall i handlesammenheng. Ringerike (Hønefoss) er regionsenter for Hole og Krødsherad. Ringerike og Hole har etter utreders vurdering liten interaksjon med vårt definerte markedsområde, men vi anser at Krødsherad sogner både mot Hønefoss og Vikersund/Drammen i handlesammenheng, og har derfor inkludert kommunen i vårt sekundærområde. Fordi kommunen har så liten befolkning betyr det lite. I handlesammenheng anser vi også at Jevnaker i Oppland sogner til Hønefoss. Gol, som er regionsenter for Hallingdal, suppleres med kommunesentre som Nesbyen, Ål og Geilo. Regionen har ikke stor interaksjon med vårt markedsområde, men noe kjøpekraft kanaliseres til fylkeshovedstaden Drammen og som en del av Tilsig utenfra til Buskerud Handelspark. I hver region finnes flere lokalsentre, men det vil det føre for langt å gå inn på her. Vi vil derimot se på detaljhandelsstrukturen i forhold til vår avgrensning og inndeling av markedsområdet. Det kan være på sin plass å peke på at det på mindre steder er urealistisk å bygge opp et detaljhandelstilbud som dekker alle de behov som forbrukerne har, så byer og større tettsteder vil alltid ha tilsig fra omlandet. Det er også bakgrunnen for regioninndelingen. Kort avstand til større steder fører til at det lokale tilbudet normalt er mindre enn på tilsvarende steder med lang avstand til en større by. 4.1 Detaljhandelsstrukturen i primær- og sekundærområdet I primærområdet Nedre Eiker er detaljhandelen som allerede nevnt konsentrert om Mjøndalen og Buskerud Handelspark. Ca. 60 % av detaljhandelsomsetningen i kommunen kan henføres til Buskerud Handelspark. I Mjøndalen sentrum har utreder registrert ca. 45 butikker og servicevirksomheter. Halvparten er vanlige butikker, deriblant 3 dagligvarebutikker, 3 kiosker, apotek og Posten. Det ligger også en større møbelforretning i sentrum. Servicevirksomheter omfatter bl.a. 4 frisører, fotpleie, solstudio, fysikalsk institutt, naturterapeut, 2 eiendomsmeglere, bank, begravelsesbyrå, legesenter og tannlegesenter. Vi har også registrert 4 serveringssteder. Mjøndalen sentrum er, med noen unntak, preget av forholdsvis små butikker, men en del av dem dekker nisjer som de store kjedevirksomhetene ikke tar vare på. Eksempelvis finnes en butikk som selger vin- og ølråstoff og en sportsforretning spesialisert på fiskeutstyr samt to-tre gavebutikker. Fire stort sett små butikker i motebransjen er også nisjepreget. Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 16

17 Det er neppe feil å si at med unntak for dagligvarehandel er handelen i Mjøndalen sentrum i stor grad servicepreget, mens Buskerud Handelspark er mer preget av volum og butikker i de aller fleste bransjer og lite service. På den måten er det en form for arbeidsdeling mellom de to senterområdene. På Orkidéhøgda øst for Mjøndalen senterområde er det etablert en handelspark med Plantasjen, Sparkjøp, Biltema og Lidl. Disse har i stor grad regional karakter. Plantasjen har også hagesenter på Åssiden, men ingen andre vest for Drammen. Sparkjøp har varehus på Hønefoss, men ingen andre i Buskerud. Biltema har bare Mjøndalenvarehuset i Buskerud, og Lidl har på grunn av sin egenart vanligvis et forholdsvis stort nedslagsfelt. Det vil imidlertid endre seg etter at Lidl-butikkene er kjøpt av Rema Til Strandveien, også utenfor senterområdet, ligger Byggkjøp Eggedal Sag, som er en betydelig byggevareleverandør samt Badema og Flisekompaniet som også er i byggevarebransjen. I Buskerud Storsenter og Krokstad Senter er det til sammen ca. 90 butikker på et forretningsareal på ca kvm. Selv om nesten alle bransjer inkludert Vinmonopolet og Posten er til stede der med unntak av tyngre byggevarer og møbler er det mange bransjer som bare er representert med 1 eller 2 butikker. Selv om varetilbudet er bredt (mange bransjer) mangler det derfor en del i dybde (utvalg i den enkelte bransje). Unntak er f. eks. boligtekstil hvor det er til sammen 4 aktører og gullsmedforretninger der det er like mange. I en viktig bransje som klær og sko er det rundt 25 aktører, og de største kjedene er på plass. Likevel mangler mange mindre og ikke minst tidsriktige konsepter som må til for å skape et komplett tilbud. Innen planområdet for tiltaket ligger også Badehuset, MegaFlis og Interiørland som utvider tilbudet i hus- og hjem sektoren samt Extra leker, som sammen med en leketøyforretning i hver av senterne gir et stort utvalg i den bransjen. Disse butikkene, som i dag ikke er en del av sentrene, har et forretningsareal på ca kvm. Det er sannsynlig at disse butikkene blir en del av den nye Buskerud Handelspark. Det må også nevnes at på Tråkka, i umiddelbar nærhet, ligger Bjørn Myhre Sport, Euronics (OK Elektriske) og Møbelgrotten. Foruten de 2 dagligvareforretningene i Buskerud Handelspark, 3 i Mjøndalen sentrum og Lidl er det ytterligere 6 7 dagligvarebutikker i boligområder kommunen (Krokstadelva, Steinset, Solbergelva). I sekundærområdet er detaljhandelsomsetningen nokså nær likt fordelt på Åssiden, Øvre Eiker og Modum. Åssiden fremstår som et stort detaljhandelsområde preget av store butikker, ikke minst innen hus- og hjem-varer: Bohus, Skeidar, Jysk, Expert, Fix (maling/interiør), Norfloor, Binders og Plantasjen. Dagligvaresiden er representert med ICA Maxi, Meny, Kiwi og Europris. I Meny-bygget finner vi også Mester Grønn, G-sport og en spesialbutikk for motorsport, leker og hobby. Ellers er Åssiden preget av stor virksomhet i bilsektoren, men det inngår ikke i vårt tallmateriale. Faghandel utover kapitalvarer er således knapt representert på Åssiden, som derfor får et regionalt preg. I Øvre Eiker er handelen i hovedsak konsentrert om Hokksund sentrum, i Eikersenteret som ligger utenfor sentrum og noen store virksomheter utenfor eller i utkanten av sentrum. I Hokksund sentrum ligger det meste av handelen i Stasjonsgata, som til gjengjeld er svært lang. Utreder har registrert ca. 50 virksomheter i og nær denne gata. Ca. 35 er vanlige butikker, mens resten er serveringsvirksomheter, diverse servicevirksomheter m.v. Butikktilbudet omfatter 2 dagligvarebutikker, 2 apotek, Posten og 8 butikker i klær og sko (men med meget liten omsetning). Utover det er et titalls bransjer representert. I Eikersenteret er det 17 butikker. Dagligvarer er representert med Eurospar og Europris, Sunkost og bakeri. Fargerike, Euronics og Eiker Hagesenter representerer hus- og hjem-varer. Sport og fritid er representert med 6 7 butikker, deriblant sportsforretning og lekebutikk. Senteret har også apotek og to butikker som selger klær. Senteret svarer for ca. 10 % av omsetningen i Øvre Eiker. Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 17

18 På Sundmoen Næringsområde nær Eikersenteret ligger Møbelringen og Expert. Byggevarehuset Byggmakker ligger på motsatt side av E-134 med atkomst via undergang, mens Maxbo ligger nærmere sentrum, der det også ligger et par bilforretninger. Byggmakker og Maxbo er, sammen med Byggkjøp på Vestfossen, årsaken til at den eneste bransjen der Øvre Eiker har overdekning er byggevarer. Dunserud Næringsområde nær grensen mot Kongsberg er for tiden under regulering, men kommunen opplyser at det er uaktuelt å etablere detaljhandel der. Kommunen har 6 7 dagligvarebutikker utover de nevnte, halvparten beliggende i Hokksund. Butikktilbudet i Hokksund/Øvre Eiker har huller på noen områder. Det er tilstrekkelig å peke på en viktig bransje som klær og sko. Disse hullene er utvilsomt årsaken til at kommunen har betydelig handelslekkasje, beregnet til i underkant av 300 millioner kroner ekskl. mva. Utreders vurdering er at noe over halvparten fanges opp av Buskerud Handelspark. Vinmonopolet i Buskerud Storsenter er en medvirkende årsak, et forhold som svekkes når Hokksund trolig får vinmonopol i nær fremtid. Den viktigste årsaken til handelslekkasjen er nok at den korte avstanden til Buskerud Handelspark og til Drammen. I Modum skjer det meste av handelen i kommunesenteret Vikersund og i Åmot. Kommunen har butikker i de fleste bransjer, også kapitalvarebransjene, og det er ofte to eller flere butikker i hver bransje, men da gjerne en på hvert av de to stedene. Tilbudet av klær og sko er betydelig større enn i Hokksund eller Mjøndalen. Likevel mangler enkelte bransjer, og tilbudet innen mange bransjer er begrenset. Vikersund og Åmot har 3 dagligvarebutikker hver, ytterligere 2 ligger i Geithus. Modum har en betydelig bedre handelsbalanse enn Øvre Eiker, noe som utvilsomt henger sammen med større avstand til Buskerud Handelspark og Drammen. Lekkasjen er beregnet til ca. 80 millioner kroner. 4.2 Detaljhandelsstrukturen i tertiærområdet Strukturen i de forskjellige delene av tertiærområdet er svært forskjellig, noe som er naturlig fordi området omfatter både små landkommuner og betydelig større bykommuner. Sigdal og Krødsherad har begge nokså ubetydelig detaljhandel utover dagligvarebutikker. Begge kommunene har byggevarehus, men så godt som alle andre faghandelskjøp må skje utenfor kommunene. Vikersund/Åmot fanger utvilsomt opp noe av etterspørselen, mens resten flyter videre, i første rekke til Buskerud Handelspark og Drammen. Fra Krødsherad flyter kjøpekraft også til Hønefoss. Kronebeløpene er imidlertid nokså små, samlet lekkasje fra de to kommunene kan beregnes til ca. 150 millioner kroner ekskl. mva. Svelvik i den andre enden av markedsområdet ligger i Vestfold, men sogner i stor grad til Drammen i handlesammenheng. Kundeundersøkelsene viser at Buskerud Handelspark, litt overraskende, har en del kunder derfra. Det kan ha med veisystemet å gjøre. Svelvik har et litt mer omfattende tilbud av lettere faghandel enn Krødsherad og Sigdal, bl.a. noen butikker som selger klær. Likevel er kommunen på ingen måte selvforsynt, og har underdekning i alle bransjer. Prosentvis er underdekningen størst av alle kommunene i hele markedsområdet, og lekkasjen kan beregnes til ca. 240 millioner kroner. Lier har, takket være Liertoppen Kjøpesenter, et relativt godt tilbud når det gjelder klær, sko og annen lettere faghandel. Noe handel finnes også i kommunesenteret Lierbyen og på Tranby. Kommunen har tre store byggevarehus, deriblant det nylig etablerte Bauhaus som er Norges største. Kommunen har to elektromarkeder. Det er først og fremst mangelen på møbelvarehus samt noe underdekning på dagligvarer (Lier har foreløpig ikke Vinmonopol) som gjør at Lier har en netto handelslekkasje på ca. 95 millioner kroner. I Kongsberg er mye av detaljhandelen samlet i kjøpesenteret Stortorvet. Senteret har ca. 80 butikker, serveringssteder og servicevirksomheter, bl.a. rundt 30 butikker som selger klær og sko. For øvrig er Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 18

19 de aller fleste bransjer unntatt møbler, elektro og byggevarer å finne i senteret, i de fleste tilfelle 1 eller 2 butikker i hver bransje. Innbyrdes konkurranse er derfor begrenset. I 2006 svarte Stortorvet for nær 1/4 av all detaljhandel på Kongsberg, en andel som utvilsomt er større etter utvidelsen av senteret, som er omtalt i kapittel 6.2. I Kongsberg sentrum ellers er det en del detaljhandel i Storgata, Skolegata og 17. Mai gate. Litt lenger ut ligger Elkjøp, Expert, byggevarehuset Montér, Bohus og Badehuset. Byggkjøp ligger på Skrubbmoen et stykke syd for sentrum. Alle de tunge bransjene er således tilstede på Kongsberg. Statistikken viser at tross et godt detaljhandelstilbud på Kongsberg er det netto lekkasje når det gjelder klær og sko, trolig også litt når det gjelder andre faghandelsvarer. Drammen utenom Åssiden er naturlig nok det sterkeste detaljhandelsområdet i vårt markedsområde. Sentrum på Bragernessiden, inkludert kjøpesentrene Magasinet, CC og Torvet Vest svarer for 35 % av all omsetning i Drammen kommune og har flere butikker i alle bransjer med unntak av større møbelvarehus, elektromarkeder og byggevarehus. Byggevarebransjen er desto sterkere representert på motsatt side av Drammenselva, med to Byggkjøp byggevarehus og en Monter. Sammen med Maxi senteret, andre butikker på Strømsø og på Fjell er omsetningen på Strømsøsiden nesten like stor som på Bragernes. Maxi senteret har 17 butikker, kafé og frisør. Ankerbutikk er dagligvarebutikken ICA Maxi, supplert med kiosk, helsekostbutikk og blomsterbutikk. Senteret har 7 kjedebutikker innen klær og sko, parfymeri, apotek, sport, leker, fargehandel og boligtekstilbutikk. Det dekker m.a.o. en betydelig del av de mer dagligdagse innkjøp. Et tredje tyngdepunkt er Gulskogen, med Gulskogen Senter, som huser ca. 60 butikker, serveringssteder og servicevirksomheter. De aller fleste vanlige senterbransjer er representert. Også Expert og Lefdal Elektromarked (nylig åpnet) er å finne der. På Gulskogen ligger det også et Monter Byggevarehus. Til sammen representerer Drammen sentrum (Bragernessiden og Strømsøsiden) Gulskogen og Åssiden et omfattende og nærmest komplett detaljhandelstilbud med betydelig intern konkurranse. Byen oppfyller således sin regionsenter- og fylkeshovedstadfunksjon i detaljhandelssammenheng, og har handelsoverskudd i forhold til byens egen etterspørsel. 4.3 Strukturen i omliggende regioner Vi finner det på sin plass å gi en kort beskrivelse av detaljhandelsstrukturen i områder som grenser til markedsområdet. Vi har valgt å betrakte dem i forhold til det regionsenteret de sogner til, men gjør oppmerksom på at det ikke alltid stemmer med den offisielle regioninndelingen Kongsbergregionen Numedalskommunene har svært beskjeden handelsvirksomhet bortsett fra i dagligvarebransjen, der i hovedsak små butikker gjør at kommunene er omtrent selvforsynt med dagligvarer. Alle kommunene har også byggevarehus. Notodden har ca. 15 dagligvarebutikker og har statistisk sett noe overdekning i den bransjen, noe som trolig delvis skyldes bransjeblanding. Notodden har også butikker i de aller fleste faghandelsbransjer, inkludert møbelvarehus, elektromarked og byggevarehus. I disse bransjene har kommunen overdekning. Kjøpesenteret Tuven utenfor sentrum har butikker, serveringsvirksomheter og serviceaktører. Kjøpesenteret Kvantum, som også ligger på Tuven, har 7 virksomheter og er dagligvaredominert. Den eneste bransjen med betydelig handelslekkasje er klær og sko, hvor det er rundt 15 Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 19

20 butikker. Mange er små, men halvparten er nasjonale kjeder. Lekkasjen kan beregnes til ca. 25 millioner kroner. Tinn med kommunesenteret Rjukan har 7 8 dagligvarebutikker og er i likhet med Notodden godt og vel selvforsynt i den bransjen. Også Tinn har butikker i de fleste faghandelsbransjer, møbler, elektro og byggevarehus inkludert. Bare unntaksvis er det mer enn en butikk i hver bransje, noe som har sammenheng med at folketallet bare er ca personer. Det begrensede tilbudet medfører at det er lekkasje i alle bransjer Drammensregionen Foruten Svelvik, som inngår i vårt markedsområde, sogner nordre del av Vestfold, Sande og til dels Holmestrand, til Drammen i handlesammenheng. Butikkstrukturen i disse to kommunene kan beskrives omtrent som i Tinn, respektive Notodden. Begge har betydelig handelslekkasje, ikke minst fordi avstanden til større steder (Drammen, Tønsberg) er kort. Hurum og Røyken inngår i Drammensregionen, selv om de i stor grad sogner til Vestregionen i Akershus og til Oslo i handlesammenheng, slik vi beskriver nedenfor. Derfor er det liten interaksjon med vårt markedsområde. Hurum har butikker i mange bransjer, men med en spredt befolkning på ca personer er tilbudet er likevel så vidt spedt at kommunen avgir betydelig kjøpekraft til andre steder. Røyken med kjøpesenteret Rortunet i Slemmestad er noe bedre stilt, med nær tre ganger så mange butikker og ofte flere butikker i hver bransje. Rortunet alene har ca. 40 butikker, like mange som det totale antallet i Hurum. Likevel har også Røyken betydelig lekkasje Hønefossregionen Ringerike har et relativt godt butikktilbud med flere butikker i alle bransjer. Sett i sammenheng med nabokommunen Hole har regionen en mindre netto handelslekkasje. Utreder anser at det er liten interaksjon mellom Hønefossregionen og tiltakets definerte markedsområde Vestregionen i Akershus og Oslo Dette folkerike området har et meget omfattende detaljhandelstilbud. Det gjelder alle bransjer. Tyngdepunkter er Asker, Slependen/Sandvika og Oslo sentrum. Oslo har også tyngdepunkter i Oslo nord/øst, ikke minst storbutikker/kapitalvareaktører i Alnabru/Furuset-området, men det har liten betydning i forhold til vårt markedsområde. Hvordan det påvirker kjøpekraftstrømmene vurderes i neste kapittel. 5.0 VURDERING AV KJØPEKRAFTSTRØMMER Basert på det statistiske materialet og beskrivelse av detaljhandelsstrukturen har utreder gjort en vurdering av hvordan kjøpekraftstrømmene går innen markedsområdet og inn og ut av området. Forholdet til Oslo-området er viet spesiell oppmerksomhet. 5.1 Kjøpekraftstrømmer Vedlegg 4 viser nettotall som dekker over kjøpekraftstrømmer inn i området utenfra og mellom de definerte delområdene. Her vil vi beskrive hvordan slike kjøpekraftstrømmer går etter utreders vurdering. Numedal, Tinn og Notodden er i kapittel 2.1 pekt på som områder som avgir kjøpekraft til det markedsområdet vi har definert. Samlet har disse en underdekning på rundt 260 millioner kroner og underdekning i alle bransjer unntatt dagligvarer. Når vi ser på kommunikasjonslinjene er det grunn til å tro at mye av denne lekkasjen går til Kongsberg, mens noe går videre til Nedre Eiker og til Drammen. Vår vurdering er at svært lite av lekkasjen kanaliseres til Grenland fordi avstandene er store. Buskerud Handelspark/Handelsanalyse/Dato /Revidert /Utskrift Side 20