MØTEINNKALLING FAST UTVALG FOR PLANSAKER SAKLISTE 1/11 11/35 GODKJENNELSE AV PROTOKOLL - FAST UTVALG FOR PLANSAKER

Transkript

1 ALVDAL KOMMUNE Møtested: Kommunestyresalen Møtedato: Tid: MØTEINNKALLING FAST UTVALG FOR PLANSAKER SAKLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 1/11 11/35 GODKJENNELSE AV PROTOKOLL - FAST UTVALG FOR PLANSAKER 2/11 10/373 FRADELING AV HYTTETOMT FRA GNR. 34/2, VED SAVALEN - ALVDAL KOMMUNE SØKER: SVERRE TRØAN, ALVDAL 3/11 10/585 KLAGE OVER PLANUTVALGETS VEDTAK AV I SAK NR. 17/10 SØKNAD OM IGANGSETTINGSTILLATELSE FRITIDSBOLIG I HAUSTDALEN, GNR/BNR 16/54. SØKER VEGARD STUAN 4/11 10/740 REGULERINGSPLAN FOR GULLØYMOEN BOLIGOMRÅDE I ALVDAL. OFFENTLIG ETTERSYN Alvdal, den Olov Grøtting /s/ ordfører Eventuelt forfall meldes snarest til tlf Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling Representanter som er inhabile i en sak varsler ordfører om dette slik at vararepresentant kan innkalles. Møtet er åpent for publikum.

2 Gruppemøte avholdes SP tirsdag kl Kommunestyresalen V tirsdag kl Kammerset AP onsdag kl Kommunestyresalen Krf onsdag kl Kammerset

3 Sak 1/11 Møtebok for Fast utvalg for plansaker Sak 1/11 GODKJENNELSE AV PROTOKOLL - FAST UTVALG FOR PLANSAKER Arkiv: SRU Møtebok Arkivsaksnr.: 11/ Saksbehandler: Bjørg Normann Behandling av saken: Saksnr. Utvalg Møtedato 1/11 Fast utvalg for plansaker Endelig vedtak fattes i: Fast utvalg for plansaker Saksopplysninger: Saksvurdering: Innstilling: Protokoll fra møtet godkjennes. Alvdal kommune Møteinnkalling: Fast utvalg for plansaker Side 3 av 17

4 Sak 2/11 Møtebok for Fast utvalg for plansaker Sak 2/11 FRADELING AV HYTTETOMT FRA GNR. 34/2, VED SAVALEN - ALVDAL KOMMUNE SØKER: SVERRE TRØAN, ALVDAL Arkiv: GID 34/2 Arkivsaksnr.: 10/ Saksbehandler: Steinar Osflaten Behandling av saken: Saksnr. Utvalg Møtedato 2/11 Fast utvalg for plansaker Endelig vedtak fattes i: Fast utvalg for plansaker Vedlegg: 1. Dispensasjon for fradeling av hyttetomt fra gnr. 34 bnr 2 ved Savalen Alvdal kommune. Brev fra Fylkesmannen i Hedmark, dat Vedr. søknad om fradeling av hyttetomt fra gnr/bnr 34/2 ved Savalen Alvdal. Brev fra Hedmark fylkeskommune, dat Søknad om deling av grunneiendom gnr. 34 bnr. 2 i Alvdal, brev fra Sverre Trøan, dat Oversiktskart og kartutsnitt med vist tomteplassering. Andre dokumenter i saken: SØKNAD OM FRADELING AV HYTTETOMT FRA GNR. 34/ FRADELING AV HYTTETOMT FRA GNR. 34/ VEDR. FRADELING AV HYTTETOMT FRA GNR. 34/ FRADELING AV HYTTETOMT FRA GNR. 34/ VEDR. FRADELING AV HYTTETOMT FRA GNR. 34/ FRADELING AV HYTTETOMT FRA GNR/BNR. 34/2 VED SAVALEN, ALVDAL KOMMUNE UTTALELSE Melding om vedtak sendes til Sverre Trøan 2582 GRIMSBU Fylkesmannen i Hedmark Postboks HAMAR Hedmark fylkeskommune Postboks 4044 Bedriftssenteret 2325 HAMAR Saksopplysninger: Sverre Trøan søker fradeling av 1500 m2 fra gnr/bnr 34/2, Strålsjøhaugen, nærmere bestemt i sørenden av Savalen ved Gardvika og Gardvikåsen i Alvdal. Parsellen skal benyttes til fritidsformål. I kommuneplanens arealdel er området hvor parsellen ligger, benevnt som LNF-område uten bestemmelser om spredt bebyggelse. Dvs. at det ikke er tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet eller fradeling til formålet, enn det som har direkte tilknytning til stedbundet næring, i praksis tradisjonell landbruksvirksomhet. Alvdal kommune Møteinnkalling: Fast utvalg for plansaker Side 4 av 17

5 Sak 2/11 Parsellen ligger for øvrig ca. 200 m sør for regulert område for fritidsbebyggelse, Gardvikåsen hyttefelt og omkranses av 5 bebygde hyttetomter. Alle utenfor det regulerte området. Søker er orientert om at tiltaket krever dispensasjon fra arealdelen og har ved sitt brev til kommunen bla. opplyst om en tinglyst heftelse på hans eiendom om rett til utskillelse av hyttetomt. Denne tinglyste retten ble inngått (1979) før reguleringen av Gardvikåsen hyttefelt startet på 1990-tallet. Søker fant derfor liten hensikt i å være med på dette arbeidet. Søknaden er ved brev av oversendt fylkesmannen i Hedmark og Hedmark fylkeskommune til uttalelse. I brevet har administrasjonen gjort en foreløpig vurdering av søknaden og satt opp punkter med hensyn for og mot dispensasjon og med en konklusjon om at det i saken kan foreligge overvekt av hensyn for dispensasjon. Ved svarbrev dat. hhv og har nevnte myndigheter gitt sine uttalelser som kan sammenfattes slik: Fylkesmannen. Påpeker at det er flere ledige tomter i Gardvikåsen hyttefelt og stiller derfor spørsmål om behovet for nye hyttetomter i området som krever dispensasjon fra kommuneplanen. Tinglyst heftelse som nevnt, er privatrettslige forhold som ikke kan tillegges særlig vekt. Ny kommuneplan. Det kan være uheldig å dispensere fra planen og dermed undergrave planen som styringsverktøy. Mener også det oppstartete planarbeidet med kommunedelplan for Savalen, er et argument mot fradeling Konklusjon: Anbefaler Alvdal kommune å avslå søknad om dispensasjon. Ber om å få tilsendt kommunens vedtak. Fylkeskommunen. Minner om at dersom en etter en samlet vurdering finner at de negative virkningene blir større enn de positive, bør ikke dispensasjon gis. Framtidig presedens og uthuling av ny kommuneplan. Støtter administrasjonens vurdering av de negative sider ved dispensasjon. Ingen arkivopplysninger om kjente automatiske fredete kulturminner innenfor den omsøkte parsell. Riktignok et fangstanlegg litt vest for parsellen, men kan ikke se at etablering av ny hytteeiendom vil ha noen betydning i så henseende. Men understreker at dette ikke er å anse som en anbefaling av tiltaket. Konklusjon: Støtter administrasjonens vurdering mht. uheldig virkning av en evt. dispensasjon. Faren for framtidig presedens og uthuling av ny vedtatt plan bør tillegges vekt. Nær tilknytning til kulturminner og miljøer tilsier også en restriktiv holdning til å innvilge dispensasjon. Saken er ikke lagt from for behandling etter jordloven, fordi administrasjonen anser terskelen for å kunne gi dispensasjon i denne saken er høyest i forhold til plan- og bygningsloven. Det er ikke kommet merknader fra naboer. Side 5 av 17

6 Sak 2/11 Saksvurdering: Søknader om dispensasjon skal begrunnes. Det kreves at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Jfr. fylkesmannens uttalelse. Hensyn som taler mot fradeling: Kommuneplanen for Alvdal ble vedtatt i juni 2009 etter en omfattende prosess der blant annet etablering av fritidsbebyggelse var et sentralt tema. I kommuneplanens arealdel er det gjort noen klare valg, som blant annet var basert på hensynet til seterområder og kulturlandskap. Utvalg og plassering av hytteområder ble nøye vurdert, for å opprettholde verdifulle kulturlandskap, kulturminner og få til en balansert utbygging. Det er startet planarbeid med delplan for hele Savalenområdet. Et samarbeid mellom Alvdal og Tynset kommuner. Det er naturlig å tro at også i dette planarbeidet vil etablering av fritidsbebyggelse bli svært sentralt. Det er derfor viktig at kommunen her opptrer ryddig i forhold til vedtatt plan, slik at det ikke vil komplisere det påbegynte delplanarbeidet. Dersom framtidig vedtatt plan skulle legge til rette for etablering av hytteeiendom som omsøkt, betyr det at søker ikke har mistet muligheten for senere fradeling. I motsatt fall vil det være uheldig at det ble gitt dispensasjon nå. I forhold til presedensvirkning og lik behandling, er det viktig å opplyse om at tidligere dispensasjonssøknader (3) om fradeling innenfor planavgrensningen for delplanområdet, er blitt avslått nettopp med begrunnelse i framtidig planarbeid. Hensyn som taler for: Området hvor omsøkte parsell ligger, må betraktes som i hovedsak et rent hytteområde uten innslag av seterbebyggelse. Seterbebyggelsen ligger øverst i reguleringsplanen Gardvikåsen og eksisterende hyttebebyggelse ligger som et avgrenset område mellom omsøkte tomt og seterlandskapet. Rådmannen kan derfor ikke se at det omsøkte tiltaket vil ha nevneverdig influens på eksisterende seterbebyggelse. Området er i kommuneplanen heller ikke angitt som kulturlandskap av spesiell verdi. I oversendelsesbrevet til fylkesmannen og fylkeskommunen har administrasjonen ment at den tinglyste heftelsen på eiendommen, som søker har brukt som begrunnelse, kan tillegges en viss vekt selv om forholdet er av privatrettslig art. Dette forholdet gir en naturlig forklaring på hvorfor søker har handlet slik han har forklart. Konklusjon: Rådmannen ser at det i denne saken vil være avgjørende for utfallet hvordan de ulike hensyn vektlegges. I plan- og bygningslovens 19-2 kreves det at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen merker seg at administrasjonen i oversendelsesbrevet av har konkludert med at det kan være overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Av nevnte 19-2 går det også fram at kommunen skal tillegge uttalelser fra statlige eller regionale myndigheter vesentlig vekt. Uttalelsene går klart i retning av å ikke gi dispensasjon. At kommunen tidligere har avslått tilsvarende dispensasjonssøknader i området, gjør at kommunen må være ekstra oppmerksom på mulig forskjellsbehandling. Side 6 av 17

7 Sak 2/11 Etter en samlet vurdering finner rådmannen det vanskelig å se en klar overvekt av hensyn som gir grunnlag for dispensasjon i denne saken og at grunnlaget for dispensasjon derfor ikke er til stede. Søknaden bør derfor avslås. Innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 11-6 (lov av 2008) gis avslag på fradeling av 1500 m2 stor parsell til fritidsformål fra eiendommen gnr. 34, bnr. 2 som omsøkt. Det er ikke overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra kommuneplanen, slik lovens 19-2 krever. Som begrunnelse vises det til saksvurderingen. Side 7 av 17

8 Sak 3/11 Møtebok for Fast utvalg for plansaker Sak 3/11 KLAGE OVER PLANUTVALGETS VEDTAK AV I SAK NR. 17/10 SØKNAD OM IGANGSETTINGSTILLATELSE FRITIDSBOLIG I HAUSTDALEN, GNR/BNR 16/54. SØKER VEGARD STUAN Arkiv: GID 16/54 Arkivsaksnr.: 10/ Saksbehandler: Steinar Osflaten Behandling av saken: Saksnr. Utvalg Møtedato 17/10 Fast utvalg for plansaker /11 Fast utvalg for plansaker Endelig vedtak fattes i: Fast utvalg for plansaker. Vedlegg: 1. Klage over innvilget rammetillatelse - GNR. 16, BNR. 54 Haustdalen Alvdal kommune brev fra Fylkesmannen i Hedmark, dat Uttalelse klagesak 16/54 fra Vegard Stuan v/adv. Arntzen De Besche dat Oversiktsskart med vist tomteplassering. Andre dokumenter i saken: SØKNAD OM IGANGSETTINGSTILLATELSE FRITIDSBOLIG HAUSTDALEN 16/ SØKNAD OM IGANGSETTINGSTILLATELSE FRITIDSBOLIG HAUSTDALEN 16/ VEDR. SØKNAD OM IGANGSETTINGSTILLATELSE FRITIDSBOLIG HAUSTDALEN 16/ SØKNAD OM IGANGSETTINGSTILLATELSE FRITIDSBOLIG HAUSTDALEN, ALVDAL KOMMUNE GNR/BNR 16/54. SØKER: VEGARD STUAN, TRONDHEIM SØKNAD OM IGANGSETTINGSTILLATELSE FRITIDSBOLIG HAUSTDALEN - SØKNAD FORLENGET KLAGEFRIST 16/54 Melding om vedtak sendes til Vegard Stuan, Karseveien 5, 7050 TRONDHEIM Fylkesmannen i Hedmark, Postboks 4034, 2306 HAMAR Hedmark Fylkeskommune, Plan- og regionalutvikling, Postboks 4404 Bedriftssenteret, 2325 HAMAR Rondane/Sølnkletten viltreinnemnd Nasjonalparker, 2660 DOMBÅS Adv. Arntzen de Besche, Postboks 8853, 7481 TRONDHEIM Fylkesmannen i Hedmark har påklaget planutvalgets vedtak i nevnte sak nr. 17/10. Planutvalget ga i saken en forlenget rammetillatelse, gitt , for oppføring av hytte på Alvdal kommune Møteinnkalling: Fast utvalg for plansaker Side 8 av 17

9 Sak 3/11 fritidseiendommen gnr/bnr 16/54 i Haustdalen i Alvdal. Vedtaket ble fattet med begrunnelse ut fra rimelighetshensyn, hjemlet i forvaltningslovens 11. Søker Vegard Stuan v/ advokatfirmaet Arntzen de Besche har ved brev av gitt uttalelse til klagen og saken for øvrig. 1. Kommunens behandling av søknaden (førstegangsbehandling): Saksopplysninger: Vegard Stuan ble i planutvalgets møte , sak nr. 7/06, gitt rammetillatelse for oppføring av hytte på sin ubebygde fritidseiendom gnr/bnr 16/54 i Haustdalen. Tillatelsen har gyldighet i 3 år. Ved brev av søker Stuan om 2 års forlengelse av rammetillatelsen, dvs. fram til Dette på grunnlag av en telefonisk henvendelse til kommunen. I svarbrev av varsler kommunen om at omsøkt forlengelse ikke kan behandles administrativt, samtidig som det vises til ny kommuneplan som på det tidspunktet var klar for sluttbehandling. Kommuneplanen ble vedtatt i juni Det ble i nevnte brev også tilrådd at Stuan utarbeidet en komplett byggesøknad som kunne behandles samtidig med søknad om forlengelse. Nytt brev dat fra Stuan, vedlagt søknad om igangsettingstillatelse, ble mottatt ble det avholdt et møte mellom saksbehandler og tiltakshaver Stuan på saksbehandlers kontor. Her ble Stuan orientert om at det ikke uten videre kunne regnes som kurant å få forlenge rammetillatelsen eller gjennomføre prosjektet slik som omsøkt. Kommunen mottar nytt brev hvor tiltakshaver redegjør nærmere for hvordan han har oppfattet og forstått den informasjon kommunens saksbehandlere har gitt ham. Det går fram av brevet at han nå føler seg fanget av råd han har fått. Litt historikk om tomt gnr/bnr 16/54 og tilsvarende tomter rundt Haustsjøen: Stuans tomt 16/54 ble fradelt Han ervervet tomta Fra rundt 1960 og i perioden fram til langt ut på 1980-tallet ble det fradelt et ganske stort antall hyttetomter i området. Det viser seg nå at flere av disse tomtene fortsatt er ubebygde. I de siste årene har kommunen mottatt flere henvendelser om muligheten for å kunne bebygge disse tomtene. Det svar kommunen har gitt til disse, er at det ikke kan regnes som sannsynlig at det vil bli gitt dispensasjon for å kunne bebygge tomtene. Noen har nok skrinlagt videre planer, mens andre har signalisert at de likevel vil prøve saken. I kommuneplanens arealdel fra 1985 var det vist flere områder for ytterligere utbygging av hytter rundt Haustsjøen. Faktisk samlet angitt 100 hytter i tallet. I gjeldende arealdel fra 2009 er imidlertid hele området rundt sjøen avsatt til generelt LNF-område hvor det ikke er tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn det som har direkte tilknytning til stedbunden næring, i praksis tradisjonell landbruksvirksomhet. Under arbeidet med den nye kommuneplanen, ble det også her foreslått lagt ut områder for hyttebebyggelse. I endelig vedtatt plan er imidlertid alle trukket ut. Noen ble tatt ut allerede under selve planprosessen, mens fylkesmannen ga innsigelse til de gjenværende områdene, en innsigelse som kommunen aksepterte. Konklusjonen fra denne prosessen, var derfor en sterk prioritering av vernehensyn i randsonen mot Alvdal vestfjell. Side 9 av 17

10 Sak 3/11 Saksvurdering: I denne saken vil det sentrale spørsmålet være om rammetillatelsen som ble gitt i april 2006 fortsatt må anses å gjelde ut fra de råd og svar kommunen har gitt søker i forbindelse med ønsket om forlengelse av tillatelsen. Faktum er at han henvendte seg til kommunen i mars 2009 om muligheten for en forlenget frist, først muntlig og senere ved brev dat Hva som ble svart fra kommunens side på den muntlige henvendelsen, er det noe ulik oppfatning av. Slik saksbehandler oppfattet saken på det tidspunktet, var igangsetting ikke tema, men at det faktisk var nødvendig med et par års forlenget gyldighet av rammetillatelsen. Rådet fra saksbehandler var å sende en formell søknad. Kommunens brev av er både det formelle svar og råd for den videre behandling av søknaden. I brevet går det klart fram at søknaden må behandles som en dispensasjon. Når dispensasjon skal vurderes, er det viktig å se på lovens formålsbestemmelse. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelen ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Den aktuelle fritidseiendommen ble altså fradelt i Dvs., den hadde ligget der i ca. 45 år uten at noe skjedde. Stuan ervervet eiendommen i 1982 og det gikk 24 år før konkrete planer om utbygging kom. Samtidig med at rammesøknaden ble behandlet i kommunen, var kommuneplanarbeidet godt i gang og i april 2009 gjensto i realiteten bare den endelige godkjenningen og sluttbehandlingen av planen. Når foreliggende sak ses i et slikt tidsperspektiv, mener rådmannen det vil være riktig å legge den nye kommuneplanen til grunn i dispensasjonsbehandlingen av Stuans søknad av At eiendommen fortsatt ikke var bebygd etter nærmere 50 år, kan det sikkert være mange årsaker til. Men det er av privat karakter og det vil ofte være vanskelig for kommunen, i dens planarbeid, å ta hensyn til vedtak så langt bak i tid. Forutsetningene og grunnlaget for det planarbeidet som gjennomføres i er helt forskjellig fra Som nevnt under saksopplysningene, er det i dag flere utskilte men ubebygde fritidseiendommer i området rundt Haustsjøen. Rådmannen mener derfor at en dispensasjon i denne saken kan skape presedens for senere søknader. Riktignok kan det være et argument, slik Stuan påpeker, at hans sak skiller seg ut i forhold til de henvendelsene kommunen har mottatt i andre saker. Han har tross alt fått en rammetillatelse. Til det er det imidlertid å si at han har hatt god tid på seg til å få bebygd sin eiendom og dessuten kjent med den pågående kommuneplanprosessen i Han må derfor ta den risikoen for at ting endrer seg. Resultatet av kommuneplanarbeidet, hvor planlagte hytteområder etter hvert ble trukket ut bla. etter innsigelse fra fylkesmannen, gir et klart signal om å være restriktiv i forhold til ny bebyggelse i området. Ut fra en samlet vurdering mener rådmannen at det i denne saken ikke foreligger overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Saken er også forelagt fylkesmannen til en uformell uttalelse. Fylkesmannen slutter seg til rådmannens konklusjon. Side 10 av 17

11 Sak 3/11 I fylkesmannens reviderte rundskriv av februar 2010 til kommunene vedr. dispensasjon, er følgende nevnt: Når administrasjonen innstiller på avslag og politisk utvalg er uenig, må saken utsettes og uttalelse innhentes før vedtak kan treffes. Man kan ikke treffe vedtak om å gi dispensasjon betinget av at høringsinstanser ikke har merknader til saken. Innstilling: Med hjemmel i 20-6 i plan- og bygningsloven av 1985 gis avslag på søknad om å få oppføre hytte på ubebygd eiendom, gnr. 16, bnr. 54 i Haustdalen i Alvdal. Kommunen finner ikke at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Begrunnelsen for avslaget går fram av saksutredningen. Det vises til 7 i plan- og bygningsloven av Fast utvalg for plansaker behandlet saken i møte : Omforent forslag til vedtak: 1) Fast utvalg for plansaker konstaterer at søker ut fra ny kommuneplan av , ikke har krav på byggetillatelse/rammetillatelse. 2) Fast utvalg for plansaker vil ut fra rimelighetshensyn gi forlenget rammetillatelse som omsøkt, tatt i betraktning at tillatelse er blitt gitt etter tidligere plan for relativt kort tid siden. 3) Fast utvalg for plansakers forståelse av rimelighetshensyn i denne saken hjemles i forvaltningslovens 11. Omforent forslag enstemmig vedtatt. Det ble ikke votert over innstillingen. Vedtak 1) Fast utvalg for plansaker konstaterer at søker ut fra ny kommuneplan av , ikke har krav på byggetillatelse/rammetillatelse. 2) Fast utvalg for plansaker vil ut fra rimelighetshensyn gi forlenget rammetillatelse som omsøkt, tatt i betraktning at tillatelse er blitt gitt etter tidligere plan for relativt kort tid siden. 3) Fast utvalg for plansakers forståelse av rimelighetshensyn i denne saken hjemles i forvaltningslovens Klagebehandlingen kommunens uttalelse til klagen i henhold til forvaltningslovens 33, om saksforberedelse i klagesak. Saksopplysninger: Det er mottatt klage fra fylkesmannen i Hedmark. Det vises til vedlagte brev av På grunn av planutvalgets endring av rådmannens innstilling til vedtak, ble vedtaket sendt fylkesmannen Det vises til fylkesmannens og fylkeskommunens utgitte rundskriv Side 11 av 17

12 Sak 3/11 om rutiner ved dispensasjon. Med naturlig tillegg for postgang antas vedtaket å være fylkesmannen i hende senest mandag Med den fastsatte 3 ukers klagefrist, er det derfor grunnlag for å kunne si at fristen gikk ut den Jfr. forvaltningslovens 29. Innen nevnte dato kom det ingen reaksjoner fra fylkesmannen. Kommunen tok derfor kontakt for å forsikre seg om at vedtaket var kommet fram. Det ble bekreftet av fylkesmannen som samtidig ba om en utvidet klagefrist. Ved e-post ga Alvdal kommune v/administrasjonen fylkesmannen ny frist satt til Av fylkesmannens brev av sammenfattes følgende: Det vises til mulig presedensvirkning for senere søknader. Det vises til tidligere behandling av og uttalelser til saker knyttet til villreinstammene i Snøhetta, Knutshø, Rondane og Sølnkletten. Ved revidering av kommuneplanen fremmet fylkesmannen innsigelse til nye hytteområder i Haustdalen av hensyn til villreinen og dens leveområder. Utdrag av innsigelsen gjengis i klagen. Det vises også til St.meld. nr. 21 ( ) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand med utdrag av meldingen. Konklusjon med bakgrunn i nevnte: Klart signal om å være restriktiv i forhold til ny bebyggelse i området i forhold til villreininteressene. Det vises til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper, som kommer inn i alle saker som berører natur, jfr. lovens Fylkesmannen kan ikke se at det er gjort vurderinger i saken slik loven forutsetter. Iht. den nye plan- og bygningslovens 21-9 kan rammetillatelser ikke forlenges. Forlengelse må derfor behandles som dispensasjon hvor de regionale myndigheter skal høres. Dispensasjonsvurderinger skal foretas innenfor rammen av lovens 19-1, noe som savnes i saken. Det noteres at dette er saksbehandlingsfeil som er av slik karakter at vedtaket kan bli kjent ugyldig. Det påpekes at forvaltningslovens 11 ikke kan brukes slik kommunen har lagt til grunn. Det gis ikke hjemmel til å overstyre andre særlovsbestemmelser, i dette tilfelle plan- og bygningsloven. Det konkluderes med at det i denne saken ikke foreligger overvekt av hensyn som taler for dispensasjon og vedtaket av påklages med hjemmel i plan- og bygningslovens 1-9, 3. ledd. Fylkesmannen ber kommunen gjøre om sitt vedtak. Sammenfatning av uttalelsen i brev av fra Vegard Stuan v/adv. Arntzen de Besche: Fylkesmannens klage må avvises fordi den er framsatt for sent og det ikke er gitt gyldig forlengelse av klagefristen. Å vise til stor saksmengde som begrunnelse for utvidet klagefrist anses som ikke tilstrekkelig grunn. Merker seg at utsettelsen er gitt etter at klagefristen formelt er utløpt. Det foreligger heller ikke andre særlige grunner som gjør det rimelig at klagen blir prøvd. Klagen inneholder ikke nye synspunkter eller avgjørende opplysninger som ikke allerede var kjent for kommunen gjennom tidligere uttalelser fra fylkesmannen om planforholdene i Haustdalen. Det påpekes at fylkesmannen ikke kommenterer det som har vært avgjørende for vedtaket, nemlig at Stuan allerede hadde fått en tillatelse. Dette skiller denne saken fra de øvrige ubebygde tomter i området og gjør at faren for uheldig presedens ikke er til stede. Side 12 av 17

13 Sak 3/11 Det presiseres at søknaden skal behandles etter reglene i plan- og bygningsloven fra 1987 ( riktig: 1985), som ikke eksplisitt sier at rammetillatelse ikke kan forlenges. Planutvalget hadde adgang til å gi ny tillatelse gjennom dispensasjon. Saksvurdering: Rådmannen registrerer fylkesmannens begrunnelse for utvidet klagefrist med stor saksmengde og søkers kommentarer til det samme. Bakgrunnen for at kommunen ved klagefristens utløp etterlyste uttalelse fra fylkesmannen og samtidig ga en fristforlengelse, ligger i de signaler fylkesmannen ga under kommuneplanprosessen og ikke minst på grunnlag av kontakten i forbindelse med foreliggende sak. Rådmannen var derfor opptatt av å få klagen prøvd. Jfr. forvaltningslovens 31, pkt. b. Rammetillatelsen ble gitt i 2006 iht. plan- og bygningsloven av Det synes derfor ikke riktig å vise til 21-9 i revidert lov av 2008 når spørsmålet om forlengelse av tillatelsen skal vurderes. Loven av 1985 sier ikke eksplisitt at en rammetillatelse ikke kan forlenges, slik adv. Arntzen de Besche påpeker i sin uttalelse. Rådmannen mener derfor at loven åpner for at forlengelse kan vurderes. Det registreres at det reises tvil om kommunens hjemmel for vedtaket ved bruk av forvaltningslovens 11. Uten å kommentere det nærmere, er det viktig å se på hva som er lagt til grunn for planutvalgets bruk av rimelighetshensyn. Hadde søker ville handlet annerledes dersom kommunens råd/veiledning i saken hadde vært presentert på en annen måte? Det betyr ikke at kommunen nødvendigvis har gitt gal veiledning, men at den kanskje kunne være uklar på noen punkter. At konklusjonen da går til søkers fordel, må kunne forsvares ved bruk av rimelighetshensyn. Det er riktig at det i saken ikke er gjort konkrete vurderinger direkte knyttet til naturmangfoldloven. Rådmannen kan imidlertid ikke se at denne saken, vurdert helt isolert, vil komme i konflikt med loven på en slik måte at det gir grunnlag for omgjøring av planutvalgets vedtak. Som konklusjon mener rådmannen at det i klagesaken ikke er tilkommet nye opplysninger som ikke allerede var kjent på vedtakstidspunktet og at det derfor ikke er grunnlag for å endre det vedtak som ble fattet i møte den Innstilling: Klagen fra Fylkesmannen i Hedmark tas ikke tilfølge. Planutvalget opprettholder sitt vedtak av Saken oversendes Fylkesmannen til endelig behandling. Side 13 av 17

14 Sak 4/11 Møtebok for Fast utvalg for plansaker Sak 4/11 REGULERINGSPLAN FOR GULLØYMOEN BOLIGOMRÅDE I ALVDAL. OFFENTLIG ETTERSYN Arkiv: PLA R27 Arkivsaksnr.: 10/ Saksbehandler: Astri Alice Haug Behandling av saken: Saksnr. Utvalg Møtedato 4/11 Fast utvalg for plansaker Endelig vedtak fattes i: Vedlegg: Planbeskrivelse av Illustrasjonsplan av Reguleringsplankart av Reguleringsbestemmelser av Flyfoto Andre dokumenter i saken: Reguleringsplan Gulløymoen boligområde- referat fra oppstartsmøte vedr. Varsel om oppstart av reguleringsplan for boligområdet Gulløimoen Reguleringsplan for boligområde Gulløimoen varsel om oppstart av planarbeid vedr. oppstart av reguleringsplan for boligområde Gulløimoen gnr./bnr. 20/26 m.fl. Fullført arkeologisk befaring Reguleringsplan Gulløymoen boligområde til kommunal behandling Reguleringsplan Gulløymoen boligområde Reguleringsplan Gulløymoen boligområde - svar på forespørsel Melding om vedtak sendes til Feste NordØst as Postboks TOLGA Saksopplysninger: Reguleringsplan for R 27 Gulløimoen boligområde i Alvdal fremmes av tiltakshaver Hogg & Slå v/terje Skaret. Planen består av; Planbeskrivelse av Illustrasjonsplan av Reguleringsplankart av Reguleringsbestemmelser av Formål og innhold Formålet med planarbeidet er å regulere 3 eksisterende og 14 nye tomter til boligbebyggelse. Størrelsen på det regulerte området er ca. 56 daa. Det legges opp til store tomter (tomter fra 1,6 daa til 3,9 daa). Området forutsettes utbygd med eneboliger. Alvdal kommune Møteinnkalling: Fast utvalg for plansaker Side 14 av 17

15 Sak 4/11 I tillegg sikres området for vann- og avløpsanlegg, uteopphold, lekeplass, vegformål, turveg, friområde og LNF-område. Det er regulert inn sikringssoner for frisikt, samt sikringssone for grunnvannsbrønn (i henhold til gjeldende reguleringsplan R 18 Gulløymoen Alvdal vannverk). Det er avsatt romslig plass til lek og uteopphold gjennom avsatt areal til eksisterende fotballbane (LP1) og område for uteopphold/lek (LP2). Disse områdene utgjør til sammen 5749 m 2. Turveg mot vest er sikret gjennom at denne er avsatt som område for grønnstruktur/turveg. Område for VA skal sikre plassering av en pumpestasjon og koblingspunkt for vann. Det fremføres kommunalt vann og avløpsanlegg. Det skal utarbeides VA-plan for området. Forhold til overordna kommuneplan Gjeldende kommunedelplan Planområdet omfatter området B 9 i gjeldende kommunedelplan Skurlaget Plassen men er noe utvidet mot nord-vest (lenger inn på eiendommen gnr, 20, bnr. 34). Det er i planen stilt krav om utarbeiding av bebyggelsesplan for området.. Ny kommunedelplan for Alvdal tettsted I forslag til ny kommunedelplan for Alvdal tettsted som nå er ute til høring er området lagt inn som nytt område for boligbebyggelse benevnt BB9. Reguleringsplanforslaget samsvarer med avgrensing av boligområdet i ny kommunedelplan. I forslag til ny kommunedelplan kreves det reguleringsplan for området. Klima og energi I planbestemmelsenes 1 Fellesbestemmelser er det gitt gode intensjoner mht. miljøvennlige løsninger; Det skal legges til rette for miljøvennlige løsninger med tanke på energiutnytting og oppvarming av bygg (vannbåren varme) ved bruk av fornybare energikilder. Ny kommunedelplan for Alvdal tettsted I forslag til ny kommunedelplan for Alvdal tettsted er det i tillegg gitt følgende bestemmelser og retningslinjer mht. energi i pkt. 1.06: Bestemmelse: Byggverk og tilhørende infrastruktur skal lokaliseres, plasseres og/eller utformes med hensyn til energieffektivitet og fleksible energiløsninger, tilpasset lokale forhold. Ved utarbeidelse av reguleringsplaner skal det tas inn bestemmelser som sikrer energieffektivitet og begrenser energibruk. Retningslinjer: All ny bebyggelse i kommunen bør planlegges og utformes med sikte på lavest mulig energibruk til oppvarming, kjøling, belysning og andre formål. I nye byggeområder bør det installeres vannbårne varmeanlegg som er forberedt for fjernvarme basert på miljøvennlige energibærere. Forholdet til Alvdal vannverk (reguleringsplan for Gulløimoen Alvdal vannverk, R 18) Reguleringsplan R 18 Gulløymoen vannverk vil innvirke noe på planens søndre område. Formålet med reguleringsplan for Gulløymoen Alvdal vannverk er å sikre grunnvannsressursene til vannverket mot uheldige påvirkninger/forurensning/uønsket utbygging. Det er Side 15 av 17

16 Sak 4/11 foretatt revisjon av beskyttelsessonene for Alvdal kommunale grunnvannsanlegg, jf. rapport fra Asplan Viak as, datert En mindre del av planområdet inngår i sikringssone 3 (reviderte beskyttelsessoner). Dette gjelder et mindre område i sør mot vegen (omfatter deler av boligtomt nr. 5 i B 3), og en utvidelse av eksisterende boligtomt i nord-øst innenfor område B 2. Området i sør er i ny reguleringsplan benevnt med hensynssone H120 sikringssone grunnvannsbrønn. Figur 12. Nye sonegrenser (raster) av ved Alvdal kommunale vannverk (Kilde: Revisjon av beskyttelsessoner) Innspill til oppstart av planarbeid Det vises til innspill gjengitt i planbeskrivelse med kommentarer fra Feste s Saksvurdering: Forholdet til Alvdal vannverk Området innenfor sone 3 i sør er sikret gjennom hensynssone i planen. Når det gjelder boligområdet B 2 bør grensa for byggeområdet justeres i øst slik at grensa samsvarer med sone 3 (nye sonegrenser av ). Klima og energi I planens fellesbestemmelser ( 1) er det gode intensjoner mht. å tilrettelegge for miljøvennlige løsninger i området. Det legges imidlertid til rette for relativt store tomter og muligheter for store boliger i området. BYA (bebygd areal) er foreslått satt til 320 m 2 i område B1, og 450 m 2 på øvrige tomter. Samtidig er det åpnet for oppsetting av bygg med inntil 1,5 Side 16 av 17

17 Sak 4/11 etasjer. Dette gir rom for svært store boliger i området. Det er ikke skilt mellom boligareal og annet bebygd areal. I forhold til energibruk er boligenes størrelse av vesentlig betydning, i tillegg til type bolig (materialvalg, isolasjon mv.) og energikilde. Det er ikke avsatt areal for eventuelle framtidige fellesenergianlegg i området. Med store tomter, og få tomter totalt, er økonomien i et fellesanlegg vanskelig. Fokus bør derfor rettes mot boligenes størrelse, plassering og utforming i tillegg til materialvalg for å oppnå mest mulig energivennlige løsninger. Dette burde i større grad vært tatt opp i planbestemmelsene, og knyttes opp mot situasjonsplan på den enkelte tomt. 1 (fellesbestemmelser) andre ledd og 2 (Bebyggelse og anlegg) bør derfor omformuleres noe for å ivareta dette Tomt nr. 5 Adkomst til tomt nr. 5 bør som utgangspunkt gå fra felles avkjørselsveg til boligområdet. Den direkte adkomsten fra tomt nr. 5 til FV 684 gjøres for å unngå å legge veien over teigen til grunneier som ikke er tiltakshaver i planen. Eksisterende adkomst til boligområdet ligger på vedkommendes teig og det er et ønske at denne veien fortsatt skal være atkomst til boligområdet. Reguleringen stadfester dagens bruk (LNF) av skogområdet mellom vegen og de nye tomtene. Fellesområde Det bør vurderes om det er behov for et mindre fellesområde for eks. parkering i tilknytning til fotballbane ved VA-anlegg. Se vedlagte flyfoto. Dette må vurderes ut fra bruken og omfang av aktivitet på fotballbanen fra beboere utenfor boligområdet. Innstilling: Privat reguleringsplanforslag for Gulløymoen boligområde (Plan ID R 27) i Alvdal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens Før planen legges ut til høring må reguleringsbestemmelsene og plankartet endres på følgende punkter; 1. Område B 2 korrigeres på plankartet slik at eksisterende tomt blir liggende utenfor sikringssone 3 for Alvdal vannverk i planbestemmelsene justeres slik at miljøintensjonene i andre ledd kan ivaretas. Andre ledd må ses i sammenheng med krav til byggesøknad/ situasjonsplan slik at plassering av bygg på tomt i størst mulig grad bidrar til gode miljøløsninger justeres slik at rammene for bebygd areal definerer en maks grense for bebygd areal for boligen. Side 17 av 17