UTBYGGINGSAVTALER. Tidligere praksis og erfaringer fra Porsgrunn kommune

Transkript

1 Innlegg på seminar om utbyggingsavtaler Kurs nr Oddvar Engen Bydrift, Porsgrunn kommune UTBYGGINGSAVTALER Tidligere praksis og erfaringer fra Porsgrunn kommune Porsgrunn kommune ligger i Telemark, er nabo med Skien, Bamble, Siljan og Larvik kommuner. Kommunen har ca innbyggere. Det er en liten kommune i utstrekning, ca. 163 kvadratkilometer. Litt historikk om utbygging: Fra midten av 1960-årene til begynnelsen av 1990-årene foregikk utbygging av boligfelt (og noen industriområder) i Porsgrunn for en vesentlig del i kommunal regi. Klargjøring av tomtefelt var en stor aktivitet i denne perioden. Kommunen kjøpte opp grunnarealer, laget reguleringsplaner, sto for opparbeidelse av feltene med egen anleggsavdeling og solgte tomtene. Etter hvert kom man vel til at det ikke nødvendigvis var noen kommunal oppgave å opparbeide boligfelt og kommunens innsats som utbygger ble sterkt redusert frem mot år Kommunen har ikke kjøpt opp nye arealer for boligutbygging. Private utbyggere kom på banen i kommunen vår og det ble nødvendig med noen regler for å sikre kommunens interesser og målsettinger. Det ble nedsatt et politisk/administrativt utvalg for å lage slike regler. Under arbeidet med retningslinjene fant utvalget at dette hadde preg av nybrottsarbeid. Det var noe overraskende da en skulle tro at andre kommuner med større erfaring med privat utbygging hadde organisert dette mer strømlinjeformet enn det som viste seg å være tilfelle. Imidlertid ble det funnet frem til noen eksempler på utbyggingsavtaler, bl.a. fra Kristiansand, som en kunne bygge videre på. Utvalgets arbeid resulterte i Retningslinjer for utbyggingsavtaler mellom private grunneiere/utbyggere og Porsgrunn kommune. Disse ble vedtatt i bystyret 20. februar Det er stilt spørsmål om det er laget noen felles mal for utbyggingsavtaler for kommunene i Grenlandsområdet. Det er det så vidt meg bekjent ikke. Det foreligger noe som heter Grenlandsstandarden for kommunene Bamble, Kragerø, Porsgrunn, Siljan og Skien, men dette gjelder kravspesifikasjon for planarbeid i forbindelse med regulerings- og bebyggelsesplaner. Det ville ikke vært unaturlig om det også hadde vært samarbeidet om utbyggingsavtaler. 1

2 Jeg skal ikke gå tungt inn i retningslinjene som ble laget, men jeg referer fra noen punkter: Målsetting Hensikten med en utbyggingsavtale mellom kommunen og en eller flere grunneiere/utbyggere om utbygging av private bolig- og eller næringsområder, er å sikre kvalitet på områdene samtidig som den private utbygger sikrer seg kommunen som aktiv medspiller i alle utbyggingens faser. Det er viktig å oppnå økt forståelse og samspill mellom private og kommunen. For kommunen skal utbyggingsavtalen ivareta de overordnede mål innen boligog næringspolitikk, bl.a. nedfelt i kommuneplanen. Den skal medvirke til at prosjekter kan gjennomføres til beste for alle parter. Det skal være uvesentlig for det endelige resultat om områdene bygges ut i kommunal eller privat regi. Generelt Utbyggingsavtalen kan inneholde bestemmelser om: - Hvem som skal lage reguleringsplan - Tekniske anlegg og standard på disse - Arealer til offentlige formål - Tempoplan for utbyggingen - Grunnerverv - Garantier - Kommunens godtgjørelse for saksbehandling Forhåndsdrøftelser Private utbyggere/planleggere vil ha behov for informasjon og veiledning under forberedelse av et prosjekt. Det er i denne forbindelse opprettet en fast tverretatlig gruppe under ledelse av teknisk sjef. Denne gruppen skal også fungere som prosjektgruppe internt i kommunen. Betingelser Kostnader til opparbeidelse av boligfeltet bæres i sin helhet av utbygger. De arealer/anlegg som kommunen skal overta, overskjøtes kommunen vederlagsfritt... Dersom kommunen, p.g.a. planer om fremtidig utbygging i området skulle forlange deler av feltet utbygget med større veibredde og/eller ledningsdimensjoner enn det som er nødvendig for det aktuelle feltet, er dette merutgifter som kan dekkes av kommunen. Informasjons- og prosjektgruppe Det skal opprettes en kommunal info- og prosjektgruppe til å koordinere og forenkle prosessen for utbyggingsprosjekt. 2

3 Gjennomføring av avtalen Ved gjennomføring av avtalen skal det internt i kommunen være klare forhold for hvem som har ansvaret for de forskjellige rollene. I tilknytning til retningslinjene ble det laget en avtalemal som jeg kommer tilbake til. Jeg kan ikke påberope meg å være ekspert på kompliserte utbyggingsavtaler. De avtalene Porsgrunn kommune har inngått med private utbyggere må kunne sies å regulere nokså oversiktlige forhold. Avtalene har i det vesentlige omhandlet infrastruktur i byggeområder, i form av veier, VA-anlegg og lekeplasser/grøntanlegg. De enkelte reguleringsplaner legger føringer for hvilke områder/anlegg innen planen som kommunen skal overta til drift og vedlikehold. Det har ikke vært aktuelt å ta med skoler, barnehager og lignende i slik sammenheng. Reguleringsplanene var gjerne ferdig utarbeidet før spørsmål om utbyggingsavtale ble tatt opp og vi som jobber i teknisk har hatt ønske om å komme med tidligere i prosessen med utarbeidelse av reguleringsplaner da vi har synspunkter på forhold som gjelder infrastruktur. Det er også viktig å få avklart grensesnitt i reguleringsplanen når det gjelder hvem som gjør hva (kommunen eller utbygger) i områder inntil planen. Det kan for eksempel gjelde nødvendig opprusting av en eksisterende adkomstvei som etter utbygging vil få vesentlig øket trafikk. Dersom denne veien ligger utenfor planens begrensning kan det bli diskusjon om ansvar for opprustingen hvis dette ikke blir vurdert i planarbeidet og tatt med som et punkt i en utbyggingsavtale. Samarbeidet med Byutvikling, som er kommunens planetat er tettere nå. I løpet av tiden fra 1992 til nå er det inngått ca. 30 utbyggingsavtaler med i underkant av 20 forskjellige utbyggere. De fleste er profesjonelle utbyggere hvor samarbeidet stort sett har gått greit. Det er også inngått et par avtaler med privatpersoner noe som har vært mer problematisk. Disse har, naturlig nok ikke særlig bakgrunn fra de fagområder som vi i kommunen er opptatt av. Det har hendt at vi har måttet stille krav om at utbyggere knytter til seg planleggere med kommunalteknisk kompetanse for utarbeidelse av tekniske planer. Nye godkjenningsregler i plan og bygningsloven skulle forutsetningsvis ivareta kvaliteten, men oppslag i senere tid tyder på at dette ikke er oppnådd. Vi ser også av og til VA-planer som er utarbeidet av VVS-konsulenter som nok ikke har noe nært forhold til den type utstyr og dimensjoner som inngår i et 3

4 offentlig ledningsnett. Det hender at kommunens VAR-avdeling (Vann-Avløp- Renovasjon) må bistå med detaljprosjektering for å få til akseptable løsninger. Når nødvendige byggetegninger er godkjent og øvrige punkter i avtalen er omforent underskrives denne. Tidligere ble utbyggingsavtaler behandlet politisk i det som frem til høsten 2003 het Teknisk utvalg. I dag er regelen at Utvalg for plan og kommunalteknikk skal orienteres om inngåtte avtaler. Ved igangsetting av anleggsarbeidet deltar representanter fra kommunen i et oppstartmøte med utbygger hvor en gjør seg kjent med hverandre og fordeler ansvar og oppgaver. Vi ønsker også å være med på byggemøter, i alle fall så lenge det pågår arbeid med våre anlegg. Det forekommer nok diskusjoner med utbygger under veis, det er ikke alt som er fanget opp av tegninger og beskrivelser. Dessuten kan det være litt forskjellig oppfatning av pris og kvalitet, avhengig av ståsted. Det løser seg som regel. I utbyggingsavtalen er det også et punkt om vedlikehold av anleggene i byggeperioden. Dette påhviler utbygger, men nabolaget som blir berørt av hullete anleggsvei/manglende brøyting klager jo til kommunen. Videreføring etter nye bestemmelser Etter lovendringen i fjor vedr. nye regler for utbyggingsavtaler har bystyret i Porsgrunn fattet prinsippvedtak om utbyggingsavtaler. Vedtak: 1. Utbyggingsavtaler kan inngås med private grunneiere og/eller utbyggere i forbindelse med utbygging i henhold til kommunalt vedtatte arealplaner. 2. Utbyggingsavtaler kan inngås i forbindelse med utbygging i hele kommunen. 3. Utbyggingsavtaler er en forutsetning ved utbygging av: boligområder, næringsområder og turistanlegg og ved omforming av eksisterende områder 4. Utbyggingsavtaler kan ha følgende innhold: -forhold gitt i bestemmelser i kommuneplanens arealdel, reguleringsplaner eller bebyggelsesplaner - antall boliger, boligstørrelser, bygningsmessig utforming, rekkefølgekrav m.m. -fortrinnsrett til kjøp av andel boliger til markedspris 4

5 -at infrastruktur som kommunen er forutsatt å overta til framtidig drift og vedlikehold skal bygges etter gjeldende standard for slike anlegg i kommunen -helt eller delvis bekostning av nødvendige tiltak for å gjennomføre planvedtak som for eksempel teknisk infrastruktur, grønn infrastruktur m.m. -forskuttering av nødvendige kommunale tiltak 5. Det kan ikke avtales at grunneier eller utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige i medhold av lov er forpliktet til å skaffe til veie. Med bekoste menes også utgifter i forbindelse med forskuttering, lån eller kredittytelser. Vi har ikke mye erfaring med de nye reglene da det etter prinsippvedtaket bare er inngått et par utbyggingsavtaler i kommunen. I prosessen med disse er bestemmelsene i lovens 64c om kunngjøring fulgt. På bakgrunn av nye regler vil det være behov for en klarere strukturering av interne rutiner i kommunen for arbeid med utbyggingsavtalene og kanskje også en gjennomgang av malen for avtalene. Dette pågår, slik at de avtalene som er inngått etter 1.juli 2006 er basert på gammel mal. Vi ser imidlertid klart at det vil være en fordel med samkjøring av planprosess og prosess med utbyggingsavtale, slik det er angitt i veilederen til utbyggingsavtaler. Vi har tidligere erfart at det kan oppstå tidspress i forbindelse med oppstart av markarbeidet i et byggeprosjekt. Ved et par tilfelle er det stilt krav om undertegnet avtale i igangsettingstillatelsen og på det tidspunkt er det sent å begynne forhandlinger. Vi vet at det tar tid å utarbeide og bli enige om byggeplaner for de tekniske anleggene i tillegg til at kunngjøringsprosessen som avtalen nå skal gjennom også tar tid. Ved forrige kurs i dette emnet ble det stilt spørsmål om anledningen til å knytte krav om avtale til igangsettingstillatelsen og jeg har nå lært at det er det ikke hjemmel for! Det kan imidlertid legges rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene til reguleringsplanen. Det er også et punkt i utbyggingsavtalen som krever oppstartmøte før arbeidet tar til og da forutsettes at avtale med tilhørende tegninger m.v. er på plass. Behov for samordning av plan- og avtaleprosess understrekes, slik at utbygger blir kjent med hva utbyggingsavtale innebærer og slik at arbeidet kan gå parallelt, i alle fall når tid er av betydning. 5

6 De virksomheter i kommunen som nå involveres i arbeid med en utbyggingsavtale vil i første rekke være: Byutvikling i forbindelse med planarbeid/reguleringsplan Bydrift som ansvarlig for fremtidig drift av veier og lekeplasser/grøntanlegg VAR-avdelingen fremtidig driftsansvar for VA-anlegg, herunder pumpestasjoner GeoData ansvarlig for kartverk og oppmåling Bygge- og eiendomsavdelingen som kommunenes eiendomsforvalter Disse virksomhetene er organisert under kommunalsjefområde By-og kulturutvikling. Det kan også være aktuelt å konsultere kommuneadvokaten som hører hjemme i Utviklingsavdelingen, under kommunalsjefområde Støttefunksjoner og utvikling. Dette er stort sett de samme etater (med endrede navn) som var tillagt ansvar i de opprinnelige retningslinjene, men foreslått prosjektgruppe har ikke fungert helt etter intensjonen. Praksis har vist at etter at reguleringsplanene er vedtatt er det ingeniørvesenet, nå bydrift og VAR-avdelingen som har hatt det meste av arbeidet i forbindelse med utarbeidelse og oppfølging av utbyggingsavtalene. Det vil som nevnt være et mål å få samarbeidet mellom de aktuelle virksomhetene i kommunen til å fungere slik retningslinjene forutsatte i hele prosessen med utbyggingsavtaler. Utforming av utbyggingsavtaler Som avslutning kan jeg presentere og kommentere Porsgrunns mal for utbyggingsavtaler, den har gjennomgått noen kosmetiske endringer siden den ble vedtatt, men hovedpunktene er beholdt. Minner om at den er mye innrettet mot kommunaltekniske anlegg i boligfelt. (eget vedlegg) 6