Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09 DISPENSASJON FOR TO FRITIDSBOLIGER PÅ GNR 93 BNR 1, FÅREHOLMEN

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Arealplansjef : : O: : 93-1 : Ingvild Kjosavik : Espen Ekeland Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09 DISPENSASJON FOR TO FRITIDSBOLIGER PÅ GNR 93 BNR 1, FÅREHOLMEN SAKEN GJELDER Det foreligger søknad fra sivilarkitekt Leif Larsen as på vegne av Hege Andersen Lunde og Ove Lunde. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen for oppføring at to hytter gnr 93 bnr1, Fåreholmen vest for Åmøy. Området er avsatt til LNF- område i gjeldende kommuneplan, og ligger innenfor 100 metersbeltet langs sjø. TIDLIGERE VEDTAK Teknisk styre ga på møte dispensasjon for oppføring av 2 hytter på Fåreholmen. Det ble senere arbeidet med å oppnå enighet i sameiet angående plassering av hyttene. I 2000 ble enighet i sameiet oppnådd, og byplansjefen orienterte i brev datert om at hyttene kunne byggemeldes. Det ble imidlertid ikke sendt inn noen byggesøknad. I henhold til plan- og bygningslovens 96 faller dispensasjonen bort dersom tiltaket ikke er satt i gang innen 3 år. I henhold til gjeldende lovverk vil Byplansjefen kunne behandle denne søknaden på fritt grunnlag. BESKRIVELSE AV TILTAKET Beskrivelse av eiendommen Fåreholmen er på totalt 58.9 daa. Pr i dag er det fire fritidseiendommer på holmen, hvor to av disse er lokalisert i bygg som tidligere var en del av et gårdsbruk. Det er også en fellesbrygge og et naust lokalisert i den søndre enden av holmen. Plassering I henhold til vedlegg 5 er hyttene inntegnet sørvest på eiendommen, henholdsvis 25 og 30 meter fra sjøen. Hyttene er plassert i forsenkinger i terrenget, men begge hyttene vil ha utsikt til sjø. Hyttene er plassert øst for et flatt parti på Fåreholmen. Utforming Det er levert tegninger av hyttene, jamfør vedlegg 6. Hyttene er på 60 kvm, og skal oppføres i en etasje. I henhold til søknaden vil de bli malt i farge som gjør dem lite synlige og de skal ha skifer på taket. Eiendomsforhold Eiendommen eies i dag av et sameie bestående av fire eiere, hvor tiltakshaver eier 50%. I søknaden opplyses det om at det foreligger et tidligere sameievedtak der de øvrige eierne har godkjent at det kan innpasses to nye hytter på eiendommen. Adkomst Det foreligger bekreftelse fra Høle marina om at det er avsatt 2 båtplasser med tilhørende biloppstillingsplass. Disse vil være disponible for de to hyttetomtene på Fåreholmen. Side 1 av 5

2 PLANBESTEMMELSE Forholdet til gjeldende gjeldende kommuneplan I gjeldende kommuneplan for Sandnes ligger omsøkte tiltak innenfor areal avsatt til landbruk- natur og friluftsområde (LNF- område). I henhold til kommuneplanens bestemmelser tillates det ikke etablert nye fritidsboliger innenfor LNF- områdene. I kommuneplanens strategi for arealforvaltning der det er fastsatt at det ikke skal tillates nye tiltak som begrenser allmennhetens adgang til strandsonen. Bestemmelser i plan- og bygningsloven Søknaden er sendt inn før ny plan og bygningslov trådte i kraft, og vil derfor behandles i henhold til plan- og bygninglov av Plan- og bygningslovens 17-2 fastsetter et generelt forbud mot bygging og fradeling i 100- metersbeltet langs sjøen. Vilkår for dispensasjon Plan- og bygningslovens 20-6 fastsetter at kommuneplanens arealdel skal legges til grunn for planlegging, forvaltning og utbygging i kommunen. Søknaden om oppsetting av hytter på denne eiendommen må derfor behandles som en dispensasjon etter 7 i planog bygningsloven. Plan og bygningslovens 7 setter som en forutsetning for å gi dispensasjon at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som fremkommer i søknaden, veies opp mot de hensyn plan- og bygningslovssystemet skal ivareta. Det gis bare anledning til å gi dispensasjon dersom det er overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. SØKERS BEGRUNNELSE Søker viser til ulike alternativer for behandling av dette spørsmålet, revisjon av kommuneplan, utarbeiding av reguleringsplan og dispensasjon fra kommuneplan. Med bakgrunn i at det tidligere er innvilget dispensasjon for dette tiltaket, har søker valgt denne behandlingsmåten. Søker viser i søknad datert , vedlegg 2 og i brev datert til følgende særlige grunner for å innvilge dispensasjon i denne saken: - Et avslag på dispensasjonssøknaden virker urimelig i og med at teknisk styre tidligere har tillatt utskilling av to hyttetomter. Arealbruken av holmen har ikke endret seg siden dette vedtaket ble gjort, og vedtaket bør fremdeles kunne legges til grunn. - Søker har planer om å overlate de to hyttetomtene til sine barn, og dette var en vesentlig årsak til at de kjøpte seg inn i sameiet. - Søker kan ikke se at omsøkt tiltak i vesentlig grad bryter med vurderingskriterier for nybygg i LNF- områder. - Det er vedlagt tegninger som viser hytter der en har vektlagt stor grad av landskapsmessig stedstilpassing i den estetiske utformingen. De er også innenfor de arealrammene gjeldende kommuneplan har fastsatt for fritidseiendommer. Hyttene er plassert i en forsenkning i terrenget med hovedutforming, material- og fargebruk tilpasset det omkringliggende landskaps lavtliggende forsenkinger. Hyttene vil bli malt med jordfarger og ha skifertak. Den relativt storvokste skogen rundt hyttene vil også bidra til å skjule de nye hyttene sett fra sjøsiden. - Tiltaket vil ikke ha negativ innvirkning på næringsdrift. - Kommunalteknikk har gitt forhåndstillatelse om at de vil godkjenne utslippstillatelse for nye hytter på holmen. - I søknaden hevdes det at deler av Fåreholmen forvaltes av Ryfylke friluftsråd, og at allmennhetens adgang til denne holmen dermed er sikret. Side 2 av 5

3 - Allmennheten ønskes velkommen, men det er frem til i dag svært få personer som har besøkt holmen. Hyppigere besøk og bedre tilrettelegging vil komme allmennheten til gode. - Krav om båtplass på fastlandet er tilfredstilt. - Plasseringen av hyttene er avklart. Med den plasseringen som er vist vil det ikke være innsyn til de andre hyttene på holmen. Plasseringen er avklart med de andre eierne av holmen og er i henhold til det som ble avklart med Sandnes kommune i Fortetting med to nye hytter medfører ikke privatisering av holmen. Det vil bli ca 10 mål disponert til hver hytte. Det er fremdeles betydelig areal igjen der allemannsretten har tilgang. Søker hevder derfor at allemannsretten er og forblir den samme uansett antall hytter på holmen. BYPLANSJEFENS VURDERING Byplansjefen bekrefter at det tidligere (i 1993) er gjort vedtak om oppsetting av to hytter på denne eiendommen. Etter at dette vedtaket ble gjort, har kommunens mulighet for å dispensere for byggeforbudet i strandsonen blitt innskjerpet gjennom rundskriv fra miljøverndepartementet (datert ). Den restriktive holdningen til inngrep i strandsonen er også stadfestet i Stortingsmelding nr. 21 ( ) og nr. 26 ( ) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand, der regjeringen gir signaler om en opptrapping av innsatsen for å sikre allemannsretten langs kyst- og strandstrekninger. Byplansjefens vil derfor måtte legge mindre vekt på tidligere vedtak, og vil vurdere søknaden på fritt grunnlag i tråd med gjeldende kommunale planer og nye statlige føringer. Dispensasjon for oppsetting av hytte på denne eiendommen skal vurderes spesielt med bakgrunn i at eiendommen både ligger innenfor LNF- område der det ikke tillates hytter, og fordi eiendommen ligger innenfor byggeforbudssonen i 100- meterbeltet langs sjø. Søker opplyser om at Ryfylke friluftsråd forvalter deler av holmen. Dette er ikke tilfelle. I forkant av vedtaket i teknisk styre i 1993, ble det gjort forsøk på å få en avtale med Ryfylke friluftsråd om tilrettelegging på Fåreholmen. Dette førte ikke fram. Dette tilsier at holmen er vurdert som et attraktivt utfartsområde for allmennheten. Det foreligger i dag ikke konkrete planer om offentlig tilrettelegging i dette området. Fåreholmen ligger imidlertid nært opp til store befolkningskonsentrasjoner/ tette hytteområder, og det er i dag få bygg i området. Med noe tilrettelegging har området potensiale til å bli et attraktivt båtutfartsområde. Nye hytter vil virke privatiserende og det vil svekke muligheten for eventuelt å tilrettelegge for allmennheten i fremtiden. I søknaden blir det vist til at plassering og materialbruk vil sikre god terrengtilpassing. Byplansjefen tillegger dette mindre vekt. Her er hyttenes plassering spesielt konfliktfylt fordi de ligger nær sjø, og langs en strandlinje der det i dag ikke er eksisterende bygg eller tekniske inngrep. Nye bygg vil uansett representere varige inngrep i strandsonen. Hyttene er plassert slik at de har utsikt til sjø, de vil dermed også være synlige fra sjøsiden. Hyttebebyggelse virker også sterkt privatiserende uavhengig av utforming. Allmennhetens rett til opphold i naturen blir også begrenset ved etablering av hytter. I henhold til lov om friluftsliv av er det fri ferdsel i utmark. En hyttetomt vil kunne opparbeides, og dermed falle inn under definisjonen innmark der allmennheten fratas retten til fri ferdsel. Friluftsloven slår også fast at bading skal skje med rimelig avstand til hytte og at telt ikke kan settes opp nærmere hytte enn 150 m. Etter byplansjefens vurdering vil hyttene ha negativ konsekvens for allmennhetens mulighet for ferdsel på holmen. Fåreholmen er relativt kupert, og det er begrenset med flate områder som er godt egnet til varig opphold. De nye hyttene er tenkt plassert rett vest for holmen flateste areal som dermed vil være et av de mest attraktive områdene for rasting og telting. Friluftsfolk benytter sjelden areal så tett opptil hyttebebyggelse til Side 3 av 5

4 rasting, og i henhold til frilufstloven vil retten til telting på dette arealet falle bort. Søker hevder at private brygger vil bedre allmennhetens adgang til holmen. Byplansjefen tilbakeviser dette fordi friluftsloven fastsetter at allmennheten ikke har anledning til å fortøye båt ved private brygger. Søker fremhever at de har intensjon om å overlate hyttene til sine barn. Dette argumentet tillegges ikke vekt i behandlingen. I brev fra miljøverndepartementet datert 16. nov 1999 ang. skjerping av plan og dispensasjonspraksis i strandsonen/ 100- meterbeltet er det nevnt konkret at sosiale eller økonomiske grunner kan vanskelig tillegges vekt. Slektskapsforhold eller at det gjelder et arveoppgjør vil ikke være relevant. I kommuneplan for Sandnes er det avklart at dette arealet skal avsettes til LNF område. En dispensasjon vil undergrave kommuneplanens intensjon om å være et forutsigbart styringsredskap. En dispensasjon vil også være negativt fordi det utløse krav om likebehandling og dermed press på hytteutbygging ellers i strandsonen/ LNFområdene. OPPSUMMERING Byplansjefen vil ikke kunne tilrå en dispensasjon i denne saken. Tiltaket ligger innenfor et område der det bør utøves en restriktiv holdning ovenfor nye inngrep. Tiltaket innebærer nye inngrep i en ellers uberørt strandsone, og hyttebebyggelsen vil virke privatiserende og begrenser allmennhetens tilgang til Fåreholmen. Dispensasjon i denne saken vil også kunne utløse krav om likebehanding i tilsvarende andre hyttesaker i strandsonen eller i LNF- områder. Etter byplansjefens vurdering er det ikke vesentlige moment som taler for en dispensasjon i denne saken. Forslag til VEDTAK: 1. Det foreligger ikke særlige grunner etter plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr Med hjemmel i plan- og bygningsloven 7 gis det ikke dispensasjon fra Plan- og bygningslovens 20-6 for oppføring av hytter på gnr 93 bnr 1, i henhold til søknad datert Denne avgjørelsen kan påklages til fylkesmannen i Rogaland. Dersom utvalget gjør positivt vedtak i saken må særlige grunner anføres, og saken må sendes på høring til naboer og kommunalte og regionale myndigheter. RÅDMANNEN I SANDNES, Per-Harald Nilsson Kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Side 4 av 5

5 Vedlegg 1) Oversiktskart 2) Søknad datert , uten vedlegg 3) byplansjefens brev datert ) Søkers kommenterer, brev datert ) Detaljkart som viser hyttenes plassering, med henvising til foto 6) Plantegning av hyttene 7) foto Kopi til: Leif Larsen, Gravarsvegen 32, 4306 Sandnes Hege Andersen Lunde og Ove Lunde, Klokkervegen 19, 4325 Sandnes Side 5 av 5