Nesset kommune. Rammer og retningslinjer for forvaltning av eiendomsskatteloven.

Transkript

1 Nesset kommune Rammer og retningslinjer for forvaltning av eiendomsskatteloven. Versjon 8: Vedtatt

2 Dokumentet inneholder rammer og retningslinjer og danner grunnlag for alle taksering som blir utført i Nesset kommune i perioden Vedtatt av Sakkyndig nemnd Dato: Håkon Nauste Leder sakkyndig nemnd Oddbjørg Øverås Jan Rød Nestleder sakkyndig nemnd Medlem sakkyndig nemnd Rammer og retningslinjer for taksering - Nesset kommune Side 2 av 14

3 Innholdsliste 1. ORIENTERING YTRE RAMMEVILKÅR BOLIGEIENDOMMER LANDBRUKSEIENDOMMER FESTEEIENDOMMER OG PUNKTFESTE TAKSERINGSNIVÅ PÅ BOLIGER OG FRITIDSEIENDOMMER DET ER EIENDOMMEN SOM OBJEKT SOM SKAL TAKSERES PRIVATRETTSLIGE AVTALER OG HEFTELSER SKAL IKKE VEKTLEGGES I SÆRLIG GRAD VED TAKSERING STATLIGE OG KOMMUNALT EIDE AS SKAL TAKSERES FRIST FOR UTSENDING AV SKATTESEDDEL OG UTLEGGING AV TAKSTER TIL OFFENTLIG ETTERSYN SAKKYNDIG NEMND VELGER TAKSERINGSMETODE TAKSERINGSMETODE FAKTA OM EIENDOMMEN VURDERING AV EIENDOMMEN TAKSERINGEN HOVEDRETNINGSLINJER EIENDOMMENE SOM SKAL TAKSERES ELEMENTER SOM INNGÅR I BEGREPET «FAST EIENDOM» GRUPPERING AV BYGNINGER SJABLONGVERDIER FOR BYGNINGER OG TOMT ETASJEFAKTORER SONEFAKTORER RETNINGSLINJER FOR ENKELTTAKSERINGER BRUK AV KORREKSJONSFAKTORER RETNINGSLINJER FOR BRUK AV INDRE FAKTOR I FORHOLD TIL EIENDOMMEN SIN STANDARD ER: PROTOKOLLTAKSTER AVVIK FRA SJABLONGTAKST ANDRE RETNINGSLINJER FOR TAKSERING LANDBRUKSEIENDOMMER UTLEIEHYTTER OG CAMPINGPLASSER SEKSJONERTE EIENDOMMER: IKKE MÅLBARE AREAL I MATRIKKELEN SOM LIKEVEL HAR TAKSERINGSVERDI: PRIVATE FRITIDSEIENDOMMER MED LEASE-BACK-AVTALER: VEDLEGG HENVISNINGER Rammer og retningslinjer for taksering - Nesset kommune Side 3 av 14

4 1. Orientering Kommunestyret vedtok i sitt møte , sak 92/14, å skrive ut eiendomsskatt på alle eiendommer i hele kommunen fra 2015, og at det skal gjennomføres en ny, alminnelig taksering for alle eiendommer. Det ble vedtatt å bruke skatteetatens formuesgrunnlag på boliger. Alle øvrige eiendommer verdsettes av en sakkyndig nemnd som fastsetter takstene. Før taksten blir fastsatt av nemnda skal eiendommen besiktiges. Formålet med besiktigelsen er å avklare lokale forhold som påvirker eiendomstaksten. Kommunestyret har tatt stilling til vedtekter for forvaltning av eiendomsskatteloven, K-møte , sak 102/14.Vedtektene gir rammer for sakkyndig nemnd, klagenemnd og administrasjonen i forbindelse med forvaltning av eiendomsskatteloven. Sakkyndig nemnd som er valgt av kommunestyret, har fått i oppgave å gjennomføre taksering av eiendommene i kommunen. Klagenemnda som også er valgt av kommunestyret, har fått i oppgave å behandle klager på takster og beslutninger som sakkyndig nemnd eller administrasjonen har tatt stilling til. Dette dokumentet tar blant annet stilling til takseringsmetode og retningslinjer for skjønnsmessige vurderinger i forbindelse med taksering av eiendommer i Nesset kommune. Alle beslutninger om takseringsmetode og retningslinjer for taksering er gjort av sakkyndig nemnd og gjelder helt fram til kommunen gjennomfører ny alminnelig taksering. Dokumentet skal bidra til åpenhet i forhold til hjemmelshaverne, og bidra til at hjemmelshaverne blir behandlet så likt det lar seg gjøre. Det er den sakkyndige takstnemnd som gjør det endelig vedtak om rammer og retningslinjer. Klagenemnda vil så langt det er mulig bli tatt med på arbeidet med retningslinjene i dokumentet. Rammer og retningslinjer for forvaltning av eiendomsskatteloven i Nesset kommune vil danne grunnlaget for alle takseringer i perioden Dokumentet vil offentliggjøres i forbindelse med offentlig ettersyn, og vil være offentlig tilgjengelig fra da. Det er viktig at alle som er involvert i eiendomsskatt i Nesset, kjenner til dette dokumentet. 2. Ytre rammevilkår Staten trekker opp rammer for forvaltning av eiendomsskatteloven gjennom lovverket. I tillegg foreligger det rettsavgjørelser og juridiske vurderinger som bidrar til at rammene for arbeidet blir klare. Nedenfor gjengis kort konsekvensene av elementer i lovverket. Grunnlaget for takseringen Eigedomsskattelova 8A-2. Verdet: (1) Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal Boligeiendommer Kommunestyret har besluttet at boligeiendommer skal takseres ved bruk av formuesgrunnlaget som ligningsmyndighetene har kommet fram til. Takstene på disse Rammer og retningslinjer for taksering - Nesset kommune Side 4 av 14

5 boligene vil sakkyndig nemnd ikke ha ansvaret for Landbrukseiendommer Eiendomsskatteloven 5 gir oversikt over eiendommer som skal ha fritak fra eiendomsskatt. Aktive jordbruks- og skogbrukseiendommer skal ha fritak fra eiendomsskatt. Det kan være vanskelig å avklare hvilke eiendommer som skal komme inn under denne delparagrafen. Det er ingen rettspraksis å støtta seg til her. For å sikra ei ordning som er rettferdig, og som det er mulig å forvalte effektivt, trekker sakkyndig nemnd opp slike rammer for utvelgelse av eiendommer som kommer inn under 5 h i eiendomsskattelova: Alle eiendommer som ligger i kommuneplanen sitt LNF-område (Landbruk-, natur- og friluftsområde) blir vurdert som landbruksområde med unntak av bolig- og fritidseiendommer og næringsvirksomhet som klart ikke er en del av landbruksvirksomhet. For bolig- og fritidseiendommer og næringsvirksomhet som ikke er en del av landbruksvirksomheten, blir en avgrenset del av eiendommens tomt taksert etter samme retningslinjer som for boligdelen på landbrukseiendommer. Boligdelen på landbrukseiendommer Boligdelen og naturlig begrenset tomt på landbrukseiendommer takseres. Naturlig begrenset tomt er i utgangspunktet 2 daa per boligbygning. Næringsdelen på landbrukseiendommer Landbruksvirksomhetene er i sterk utvikling. I dag finner en mange eksempel på aktiviteter som tidligere ikke var en del av ordinær landbruksvirksomhet. Eksempel her er meierivirksomhet, slakterivirksomhet, sagbruksvirksomhet, og pelsdyrvirksomhet. I utgangspunktet vurderer nemnda slike virksomheter som en del av landbruksvirksomheten. Eiendom tilknyttet til slik virksomhet får fritak. Spesielle saker i samband med landbrukseiendommer blir lagt fram for nemnda som enkeltsaker. Fritidsboliger, fritidsanlegg til utleie, annen næringsvirksomhet Deler av landbrukseiendommen som blir benyttet til fritidsformål (fritidsbolig til eget bruk eller til utleie) blir taksert som fritidsbolig. Næringsvirksomhet som klart ikke er å anse som en del av den ordinære gårdsdriften, takseres som vanlig næringsvirksomhet. Spesielle tilfeller blir lagt fram for sakkyndig nemnd som enkeltsaker. Regulerte utbyggingsområde på landbrukseiendommer Det finns i dag regulerte område for framtidig utbygging der utbygginga ikke er gjennomført. Områda har i dag funksjon som LNF-område. Nemnda velger å vurdere disse områda ut fra området sin funksjon, og fritar disse fra eiendomsskatt etter 5h fram til det er gitt tillatelse til oppretting av matrikkelenhet (deling), i samsvar med reguleringsplan og plan- og bygningsloven. Landbrukseiendommer med bo- og driveplikt Staten har besluttet at landbruksvirksomhet som er underlagt konsesjon og bo- og driveplikt skal ha redusert takst. Sakkyndig nemnd bestemmer omfanget av reduksjonen. Hvilke eiendommer som er konsesjonsbelagte følger av konsesjonsloven av nr. 98. Konsesjon er ikke nødvendig ved erverv av bebygd eiendom dersom fulldyrka og overflatedyrka jord er mindre enn 25 dekar eller eiendommen består av mindre enn 500 dekar produktiv skog, (jfr. 5 i konsesjonsloven). Rammer og retningslinjer for taksering - Nesset kommune Side 5 av 14

6 Festeeiendommer og punktfeste Gjennom rettsavgjørelser er det avklart at festeeiendommer og punktfeste skal takseres som vanlige eiendommer så lenge det er langsiktige festekontrakter eller festekontrakten kan fornyes. I praksis gjelder dette alle festeeiendommer for bolig og fritidsboliger. For festeeiendommer i LNF-område, benyttes de samme retningslinjene for vurdering av tilhørende tomt som for boligdelen på landbrukseiendom. For festeeiendommer som er over 2 daa tas det i utgangspunktet med 2 daa tomt. For festeeiendommer som er mindre enn 2 daa, tar en med hele tomtestørrelsen Takseringsnivå på boliger og fritidseiendommer Sakkyndig nemnd bestemmer takseringsnivå innenfor rammene loven trekker opp. Det er vanlig for kommuner å sette ett takstnivå på boligeiendommer og ett takstnivå for fritidseiendommer. I løpet av 2008 har dette vært grundig vurdert av juridiske miljø etter innspill fra hjemmelshavere. Råd fra juristene er nå slik: «Det er helt grunnleggende for taksering av fritids- og boligeiendommer om kommunen har innført boplikt eller ikke, da eiendommene skal takseres blant annet ut fra sin bruksverdi. Dersom kommunen har boplikt, kan en boligeiendom ikke ha bruksverdi som fritidseiendom. Det kan dermed skilles mellom fritidseiendommer og boligeiendommer med utgangspunkt i markedsverdiene på disse to gruppene av eiendommer. Dersom kommunen ikke har boplikt, kan en bolig omsettes som fritidseiendom. Den kan dermed ha bruksmåte både som bolig og som fritidseiendom. Dette må en ta høyde for når en velger takstnivå for disse eiendommene.» Det er eiendommen som objekt som skal takseres Det blir ikke lagt vesentlig vekt på eiendommen sitt potensiale. Det er eiendommen som objekt slik den framstår per 1. januar 2014, som takseres Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges i særlig grad ved taksering Det er eiendommen som objekt som skal takseres. Hvem som benytter eiendommen gjennom eksempelvis private avtaler, skal ikke vurderes. Eksempelvis vil en avtale om borett ikke påvirke taksten Statlige og kommunalt eide AS skal takseres Alle organisasjoner som før var del av kommunen eller staten sin virksomhet, og som nå er omdannet til offentlige eide AS og dermed egne, juridiske organisasjoner, skal betale eiendomsskatt på lik line med andre juridiske organisasjoner dersom lovverk eller forskrift til lovverket ikke entydig sier noe annet Frist for utsending av skatteseddel og utlegging av takster til offentlig ettersyn Frist for utlegging av skattelister er 1. mars hvert år. Dersom kommunestyret beslutter å benytte bunnfradrag, vil denne fristen forlenges til 1. april første gang bunnfradraget innføres. 3. Sakkyndig nemnd velger takseringsmetode Sakkyndig nemnd bestemmer metode for taksering og er ansvarlig for at takseringen skjer innenfor de juridiske rammene som er trukket opp. Rammer og retningslinjer for taksering - Nesset kommune Side 6 av 14

7 Sakkyndig nemnd har valgt å ta utgangspunkt i en takseringsmetode som ble utviklet i forbindelse med takseringen i Trondheim i (Trondheimsmodellen), og som nå benyttes av de fleste kommunene. Kommunenes Sentralforbund støtter denne takseringsmetoden. Da kommunestyret bestemte å benytte ligningsmyndighetenes takster for boligeiendommene, vil sakkyndig nemnd tilpasse Trondheimsmodellen til metoden ligningsmyndighetene benytter for fastsetting av boligtakstene for å få så god likebehandling som mulig av kommunens hjemmelshavere. Nedenfor beskrives takseringsmetoden som sakkyndig nemnd har valgt. 4. Takseringsmetode Taksten bygger på: Fakta om eiendommen Vurderinger av eiendommen 4.1. Fakta om eiendommen Fakta om eiendommen er: Type eiendom Tomtestørrelse Faste installasjoner Bygningstyper og bygningsstørrelse med arealet for hver etasje Faktaopplysninger om tomt og bygninger blir hentet fra Matrikkelen, som er eiendomsregisteret i Norge. Bygningsarealet tar utgangspunkt i bruksareal (BRA) som grovt sett er arealet innenfor ytterveggene på bygningen. Arealet blir målt for hver etasje i bygningen. Etasjene er inndelt i: Kjelleretasje Underetasje Hovedetasje/r Loftsetasje Nærmere beskrivelse av etasjedefinisjoner og arealmåling finnes i Statens Kartverk sin Føringsinstruks for matrikkelen Vurdering av eiendommen Takstene bygger på: Generelle vurderinger som blir gjort i dette dokumentet Spesielle vurderinger som blir gjort ved besiktigelse av eiendommen Generelle vurderinger fastslår: Hensiktsmessig gruppering av bygningene. Sjablongverdier for grunneiendommer og bygninger. Arealstørrelse på grunneiendom og bygninger fordelt på etasjer og valgte sjablongverdier gir sjablongtakster. Rammer og retningslinjer for taksering - Nesset kommune Side 7 av 14

8 Arealtype og sjablongverdien tar utgangspunkt i hvordan arealet brukes, og ikke nødvendigvis hva arealet er registrert som i matrikkelen. Dette gjelder spesielt naust, anneks og seterhus. Spesielle vurderinger: Gjennom besiktigelse av hver enkelt eiendom vurderer besiktiger om det er: Lokale forhold rundt eiendommen som medfører korreksjon av taksten. (Ytre faktor) Forhold på eiendommen som medfører korreksjon av taksten. (Indre faktor) Vurderingene ved besiktigelse skal følge rammer og retningslinjer slik de kommer til uttrykk i dette dokumentet. 5. Takseringen Alle besiktigelsesmedarbeidere må registrere og vurdere i henhold til disse retningslinjene. Dette skal bidra til at takstene ikke er avhengige av hvem som besiktiger. Retningslinjene skal bidra til best mulig likebehandling av hjemmelshaverne Hovedretningslinjer Vurdering av eiendommer er vanskelig. Sakkyndig nemnd i Nesset kommune ber derfor om at en legger fire viktige retningslinjer til grunn for vurderingene ved besiktigelsen: Vær prinsipiell (likebehandling). Rammedokumentet trekker opp prinsipp som alle må være lojale til ved vurdering av enkelttakster. Aksepter at vi må være grovkornet. Besiktigelse vil i hovedsak være en utvendig besiktigelse som gir grovkornete vurderinger. Vær forsiktig. Utvendig befaring gir oss et grovkornet avgjørelsesgrunnlag som kan gi usikkerhet. Tvil skal komme hjemmelshaver til gode. Kalibrer medarbeiderne. For at alle i prosjektet skal være samstemte mht. vurderinger, ber sakkyndig nemnd om at administrasjonen sørger for løpende kalibrering og kvalitetssikring gjennom faste faglige møter der alle aktørene som arbeider med vurderinger, deltar Eiendommene som skal takseres Alle faste eiendommer skal takseres med unntak av eiendommer som har fritak etter 5 eller 7 i eiendomsskatteloven. Dersom eiendommer som har fritak av ulike årsaker skal betale eiendomsskatt, vil disse eiendommene bli taksert i henhold til dette dokumentet Elementer som inngår i begrepet «fast eiendom» Eiendommene som skal takseres kan bestå av tre hovedelement: Tomt Bygninger Faste anlegg og installasjoner Faste anlegg og installasjoner kan bestå av driftsmidler som er integrert industribygninger og spesielle anlegg som kaier, veier, parkeringsplasser etc. Disse anleggene skal vurderes i hvert enkelt tilfelle. Ved taksering vurderes alle elementene, men takst forslaget viser takst for eiendommen som helhet. Rammer og retningslinjer for taksering - Nesset kommune Side 8 av 14

9 5.4. Gruppering av bygninger Bygninger takseres med utgangspunkt i bygningenes anvendelse. Sakkyndig nemnd har valgt å gruppere bygningene på samme måte som matrikkelen grupperer dem. Dermed kan nemnda benytte matrikkelen direkte når den enkelte bygning skal vurderes Sjablongverdier for bygninger og tomt Sjablongverdiene for bygninger er fastsatt etter at sakkyndig nemnd har innhenta informasjon om omsetningstall for bygninger, husleienivå og gjenanskaffelsesverdier. Sakkyndig nemnd tar utgangspunkt i en gjennomsnittsbygning fra 2013 når en fastsetter sjablonger. Ved besiktigelse reduserer en for standard og kvalitet på bygningen. Alder på bygningen blir benyttet som hjelpeinformasjon når en skal vurdere standard. For bygninger med spesiell høy standard, kan en øke taksten i forhold til sjablongtakst. På grunnlag av faktainformasjon og vurderingene som er hentet inn, fastsetter sakkyndig nemnd sjablongverdiene for de enkelte bygningene og tomtene som vist nedenfor. Sjablongverdier på tomter og hovedetasjer på bygninger (bruksareal på bygning): Tomter og bygninger Kode i matrikkelen Enhet Verdi (kr) Eneboliger og tomannsboliger 110, 120, 162 Pr m² Enebolig med sokkelleilighet 112 Pr m² Rekkehus, kjedehus, andre småhus 130, 190 Pr m² Terrassehus og blokker 140, 150 Pr m² Våningshus 113, 123, 163 Pr m² Fritidsboliger 161 Pr m² Naust 183 Pr m² Industri 210, 220, 290 Pr m² 1800 Industri, næringseiendommer ikke i bruk 210, 220, 290 Pr m² 900 Lagerbygning isolert 230 Pr m² Lagerbygning uisolert 230 Pr m² 900 Kontor- og forretningsbygninger 300 Pr m² Hotell- og restaurantbygninger 500 Pr m² Campinghytter i næring Pr m² Samferdsel- og kommunikasjonsbygninger 400 Pr m² Kultur- og forskingsbygninger 600 Pr m² Helsebygninger 700 Pr m² Sanitærbygninger, camping Pr m² Tomt, inntil 2000 m² Pr m² 25 Tomt: Verdien på bebygd tomt er lagt inn i sjablongverdien for bygning. Det betyr at bebygd eiendom ikke får egen takst på tomt. Ubebygd eiendom takeres med kr 25 pr m 2 med et maks skattepliktig areal på m². For ubebygd eiendom der arealet ikke er kjent (udefinert areal), fastsettes arealet til 500 m². Ubebygde eiendommer til bolig-, fritids- eller næringsformål som ligger i LNF-områder men som ikke har vært gjenstand for dispensasjonsbehandling fra kommuneplanens arealdel, anses som en del av Rammer og retningslinjer for taksering - Nesset kommune Side 9 av 14

10 landbrukseiendommen og fritas for eiendomsskatt, jf. eiendomsskattelovens 5h. Dersom slik ubebygd eiendom har fått dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, anses grunnen som omdisponert til det angitte formål og gis takst ut fra dette. Flere eiendommer i Nesset har flere funksjoner. I slike tilfeller blir hver funksjon taksert for seg. Spesielle bygninger og anlegg: Brakkerigger (boligbrakker) takseres til kr 500 pr m 2. Plasthaller takseres til kr 500 pr m 2. Drivhus takseres til kr 500 pr m 2. Dette gjelder større drivhus. Drivhus i hage takseres ikke. Drivhus på gårdsbruk fritas iht. 5 i eiendomsskatteloven. Silobygninger i næring takseres til kr 500 pr m 2 og pr tre høgdemeter. Vinterhager takseres til kr 500 pr m 2. Areal under bakken, sprengt inn i fjell takseres. Kaianlegg takseres med kr ,- pr løpemeter. Småbåtanlegg som ikke er fritatt for eiendomsskatt takseres med kr pr båtplass. Spesielle eiendommer blir lagt fram for sakkyndig nemnd som enkeltsaker Etasjefaktorer Ved hjelp av etasjefaktorer blir det satt gjennomsnittsverdier på de ulike etasjene i en bygning, med utgangspunkt i hva som er vanlig funksjon i den aktuelle etasjen. Sakkyndig nemnd har valgt sjablonger og etasjefaktorer som legger seg så langt opp mot ligningsmyndighetenes takseringsmetode som mulig. Ligningsmyndighetene tar utgangspunkt i boligenes primærareal når en skal sjablong taksere disse. Etasjer Etasjefaktor Hovedetasjer 1,0 Underetasje 0,5 Leilighet i underetasje 1,0 Underetasje leilighets- og næringsbygg 1,0 Loft 0 Kjeller 0 Kjeller i næringsbygg 1,0 Underetasje får faktor 0,5 da denne ofte har i seg kjeller/bod-funksjoner. Garasje som er integrert i boligen skal tas ut av taksten. Bolig med ekstra boenhet i sokkel, bygningstype 112, 122 og 124 i matrikkelen, får etasjefaktor 1,0 som for hovedetasje. Det vises til måleregler i matrikkelføringsinstruksen for måling av hovedetasje med skrå himling og loft. Etasjebeskrivelsen i instruksen er hjelpemiddel for takseringen. Utgangspunktet for takseringen er etasjene sin bruksverdi. Loft med hovedetasjefunksjon kan få hovedetasjeverdi. Instruksen er å finne på kartverkets hjemmesider; Rammer og retningslinjer for taksering - Nesset kommune Side 10 av 14

11 Ved besiktigelse vurderer besiktiger om bruken av etasjer er slik etasjefaktorene forutsetter. Dersom besiktiger ser det er avvik her, meldes det fra om dette. Eksempler på avviksmeldinger er: o Loft har hovedetasjefunksjon o Underetasje har kjellerfunksjon o Kjeller har underetasjefunksjon o Hovedetasje har kjellerfunksjon 5.7. Sonefaktorer Sakkyndig nemnd kan sette sonefaktorer på spesielle områder som er mer attraktive eller mindre attraktive enn gjennomsnittseiendommene i kommunen. Nemnda har valgt å ikke bruke soner for taksering av eiendommer i Nesset kommune. 6. Retningslinjer for enkelttakseringer Alle eiendommer skal besiktiges. Som hovedregel blir det gjennomført en utvendig besiktigelse. Besiktigelsen består i hovedsak av 4 elementer: Kontroll av fakta (bygningstype, etasjetype, bruksareal, etc. Kontroll av anvendelse (bolig, fritid, lager, forretning, industri, etc.) Vurderinger (vurderinger av lokale forhold på eiendommen som påvirker tasten) Oppmåling av bygninger når bygningsareal mangler. Det kan bli gjennomført innvendig besiktigelse når det er åpenbart at utvendig besiktigelse ikke gir nok grunnlag sammen med annen informasjon til å foreta en taksering, eller når hjemmelshaver ber om det. Retningslinjene nedenfor kan fravikes. Besiktiger begrunner spesielt hvorfor retningslinjene blir fraveket Bruk av korreksjonsfaktorer Sakkyndig nemnd benytter «ytre faktor» og «indre faktor» i takseringsarbeidet slik: Ytre faktor: Besiktiger benytter ytre faktor dersom verdien til en eiendom blir påvirket av spesielle lokale forhold rundt eiendommen. Eiendommer med redusert adkomst til gis følgende reduksjon i ytre faktor: Eiendommer med kun sommeradkomst -0,1 Eiendommer uten adkomst -0,2 En eiendom regnes uten adkomst dersom den ligger mer enn 200 m fra kjørbar veg. De fleste eiendommer har godkjente løsninger på vannforsyning, avløp og strømforsyning. Enkelteiendommer kan ha løsninger som avviker fra dette. Disse får reduksjon i ytre faktor slik: Uten innlagt vannforsyning og uten avløp - 0,1 Rammer og retningslinjer for taksering - Nesset kommune Side 11 av 14

12 Uten strømforsyning - 0,1 Indre faktor: Besiktiger benytter indre faktor for å korrigere sjablongtaksten ut fra forhold på eiendommen. En vurderer funksjonalitet, standard og kvalitet som kan variere fra eiendom til eiendom. Eksempel på lav funksjonalitet kan være store våningshus med lite hensiktsmessige arealløsninger i forhold til dagens bruk. Eksempel på lav standard kan være dårlig isolerte bygninger med enkle vinduer. Eksempel på lav kvalitet kan være råtne vinduer, drenering som ikke fungerer, setninger i fundament Retningslinjer for bruk av indre faktor i forhold til eiendommen sin standard er: Bygningen sin alder (byggeår) Byggeåret vil i de fleste tilfelle gi en pekepinn med hensyn til bygningsmassen sin standard, og kan derfor benyttes som utgangspunkt for den videre skjønnsmessige vurderingen av eiendommen med tilhørende bygningsmasse. Retningsgivende på bakgrunn av alder: Bygninger ferdigstilt etter 2002 og senere: 1,0 Bygninger ferdigstilt i tidsrommet ,9 Bygninger ferdigstilt i tidsrommet ,8 Bygninger ferdigstilt før 1962: 0,7 Nemnda mener at bygninger som blir benyttet til bolig og produksjon i dag har en standard og kvalitet som gjør at det bare er i heilt spesielle tilfeller en går lavere i indre faktor. Eiendommer med tilhørende anneks kan gis en forhøyet indre faktor fra + 0,1 til 2,0, alternativt at anneksets areal legges til taksten med sjablongverdi for bygningen og en passende korreksjon for indre faktor. Er bygningsmassen restaurert/renovert må en se på hvor stor del av bygningsmassen som er standard- eller kvalitetshevet i forhold til totalmassen, og ut fra det foreta ei faktorjustering. Bygninger som er totalrenovert kan økes opp mot dagens standard. Framskredet forfall blir vurdert som renoveringsobjekt som får faktor fra 0,1 til 0,6. For rivningsobjekt kan bygningsverdi bli satt til 0. Naust med hytte: korreksjonsfaktor + 0,1 til + 2,0, alternativt kan areal som brukes til hytte gis egen sjablongverdi med en passende indre faktor. Er bygningens verdi satt til 0, takseres tomten. 7. Protokolltakster Avvik fra sjablongtakst Spesielle eiendommer som fraviker sjablongtaksten vesentlig av andre årsaker enn standard, kvalitet (indre faktor) og plassering (ytre faktor) kan få egen protokolltakst som enten endrer sjablongtaksten (endringsprotokoll) eller som erstatter protokolltaksten (erstatningsprotokoll). Rammer og retningslinjer for taksering - Nesset kommune Side 12 av 14

13 Eksempel på eiendommer som kan få protokolltakst er: Bygninger der deler av bygningen har avvikende funksjon (endringsprotokoll). Spesielle eiendommer der sjablongtaksten ikke passer inn. Spesielle industrianlegg etc. (erstatningsprotokoll). For eiendommer med bygg som har flere funksjoner, eksempelvis et næringsbygg med verksted-, kontor- og lagerfunksjon, kan det bli laget takstmatrise. 8. Andre retningslinjer for taksering 8.1. Landbrukseiendommer Våningshus/kårbolig takseres med sjablonger og etasjefaktorer som beskrevet. Våningshus (Bygningstyper 113, 123 og 163): maks skatteareal settes til 200m 2 pr. boenhet. Landbrukseiendommer som er underlagt bo- og driveplikt, jfr. konsesjonslovens 5 får en korreksjonsfaktor på 0,7, (se punkt konsesjonsbelagte landbrukseiendommer). Landbruksbygninger takseres etter funksjon, og får normalt fritak etter 5h. Landbruksbygninger som har fått en bolig/fritid eller vanlig næringsfunksjon, takseres. Landbruksbygninger er fritatt etter 5 i eiendomsskattelova Her inngår: Seterbu (bygningstype 171), utmarkskoie (bygningstype 172) og boligbrakker (bygningstype 193) når disse ikke har fått en helt ny anvendelse. Andre tradisjonelle driftsbygninger Landbruksbygninger som i matrikkelen er kodet som Annen industribygning når slik bygning har en funksjon som landbruksbygg. Eksempler på dette kan være mindre gårdssag eller vedlager. Eiendommer innenfor LNF-område i kommuneplanen (Landbruk-, Natur- og Friluftsområde): Eiendommer uten bygninger i LNF-områder vurderes som landbruksområder og blir gitt fritak etter 5h i eiendomsskatteloven. Forutsetning for fritak er at det aldri har vært gitt dispensasjon fra kommuneplanens arealdel ved opprettelse av slike eiendommer. Dersom dispensasjon foreligger, takseres ubebygd eiendom til det formål det er gitt dispensasjon og tillatelse til. Alle bebygde bolig-, fritids-, og næringseiendommer i LNF-område takseres. En fradelt eiendom i LNF-område blir taksert når denne får igangsettingstillatelse for bolig-, fritids- eller næringsbygg. Fritidseiendommer/støler som bare blir benyttet til utleie: Fritidshytter og støler som bare blir benyttet til utleie hele året, takseres som næringseiendom. Det blir lagt til grunn at det kan dokumenteres at eiendommen blir drevet som en næringseiendom. Rammer og retningslinjer for taksering - Nesset kommune Side 13 av 14

14 8.2. Utleiehytter og campingplasser Utleiehytter takseres som bolig dersom utleiehytten utgjør en selvstendig boenhet, jfr. brev fra Finansdepartementet datert hvor det fremgår at hytter og fritidsboliger normalt følger de samme reglene som boligeiendom. Servicebygg og kiosk på campingplasser skattlegges om næring Seksjonerte eiendommer: For seksjonerte eiendommer takseres hver seksjon som eget skatteobjekt. Melding om takst og skatt blir sendt til den enkelte seksjonseier Ikke målbare areal i matrikkelen som likevel har takseringsverdi: Det kan finnes tilfeller der bygningsdeler eller etasjer er definert som ikke målbar i matrikkelen, men som helt klart har verdi. Slike tilfeller anmerkes spesielt av besiktiger 8.5. Private fritidseiendommer med lease-back-avtaler: Private fritidseiendommer med lease-back-avtaler takseres som vanlige, private fritidseiendommer. 9. Vedlegg Vedlegg 1: Eiendomsskattevedtekter vedtatt i kommunestyre Henvisninger Kommunenes Sentralforbund sin veileder om bruk av formues grunnlaget ved utskriving av eiendomsskatt på boliger. Eigedomsskattelova: Skatteetatens nettsider: Rammer og retningslinjer for taksering - Nesset kommune Side 14 av 14