RAPPORT. Handels- og sentrumsanalyse Sande i Vestfold 2014/41. Hanne Toftdahl
|
|
- Kasper Eriksson
- 8 år siden
- Visninger:
Transkript
1 RAPPORT 2014/41 Handels- og sentrumsanalyse Sande i Vestfold Hanne Toftdahl
2 Dokumentdetaljer AS Rapporttittel ISBN Forfatter Dato for ferdigstilling Prosjektleder Oppdragsgiver Publisert Rapport nummer 2014/41 Sentrumsanalyse Sande i Vestfold Hanne Toftdahl November 2014 Hanne Toftdahl Klokkerjordet Utvikling A/S og Sande Meieri Handelslag A/S analyse.no
3 Forord Sande Meieri Handelslag A/S og Klokkerjordet Utvikling AS er grunneier til et utviklingsområde i Sande sentrum. Denne analysen er et ledd i planlegging og regulering av området til bolig med noe handel. Som ledd i planene er det et ønske å etablere en stor dagligvareforretning med ferskvare i boligområdet fordi dagens butikk ikke har utvidelsesmuligheter og fordi en ser for seg annet innhold i eksisterende butikklokaler i sentrum ved torget. Det knytter seg to problemstillinger til tiltaket. Det ene er utvikling av tomten i sentrum og det andre er hvorvidt det er markedsgrunnlag for en større dagligvare i Sande sentrum. Ole Jonny Lofsberg har vært oppdragsgiver kontaktperson. Hanne Toftdahl, partner i As har gjennomført oppdraget. Hanne Toftdahl Økonomisk geograf Prosjektleder AS 1
4
5 Innhold Forord... 1 Hovedpunkter Innledning Oppgaven Analyser og rammebetingelser Begreper benyttet I analysen Problemstilling Innledning Planmessige føringer Innledning Nasjonale føringer Overordnete føringer Rikspolitisk bestemmelse Planmessige føringer lokalt og regionalt Regional plan Kommuneplan Tiltaket Teori og metode Innledning Generelt om handelsanalyser og ulike analysemetoder Handelsanalyse og konsekvenser av tiltak Departementets krav til handelsanalyser Metodisk valg Statistisk analyse Arealbruksanalyse Urban kvalitet arealbruk SWOT- analyse Oppsummert Hvordan påvirker handel sentrum og omvendt Om handel Dagligvarer Klokkerjordet Hva har betydning for et attraktiv sentrum?
6 6.1 Innledning Hvordan skape den gode by med attraktive møteplasser? Sol og hygge Det kan ikke bli trangt nok Den italienske piazzaen Boliger og kontorarbeidsplasser inn I byen Små butikkenheter og åpen fasade gir urbanitet Velg noen viktige gangakser Oppsummert Trender og drivkrefter Forbruket øker Oppsummert Anbefaling Utfordringer med dagens lokalitet Muligheter ved Torget og Meierigården Handelsomfang Tidligere analyse Nye tall Oppsummert Oppsummert Figurer: Figur 1-1 Illustrasjon fra kommuneplan. Nytt Sande sentrum Figur 2-1 Eksempel på en storhandelspark. Varnaveien, Moss kommune Figur 3-1 Sentrum og sentrumssone Sande Figur 3-2 Kommuneplanens arealdel. Sande Figur 3-3 Befolkningsprognoser Sande. Kilde; Kommuneplan Figur 5-1 Faktorer som påvirker handleatferd Figur 5-2 Forhold som påvirker handleatferd. Noen eksempler Figur 5-3 Ulike kategorier handelstilbud Figur 5-4 Lokalisering etter kategori Figur 5-5 Torget i Sande sentrum med tiltakshavers dagligvareforretning i bakgrunnen
7 Figur 5-6 Alternativ utvikling av Klokkerjordet. Områdeplan. Næring nord Figur 5-7 Alternativ utvikling av Klokkerjordet. Detaljplan. Næring syd Figur 6-1 Møteplass i Oslo. Ved Nationaltheatret stasjon Figur 6-2 En festplass som mangler møteplasser i hverdagen Figur 6-3 Utviklingen i detaljhandelsomsetningen i perioden Nasjonale tall Figur 6-4 Endring i forbruksmønster fra 2005 til Nasjonale tall Figur 6-5 Endring i omsetning i detaljhandelen. Etter kategorier. 2005=100. Nasjonale tall Figur 6-6 Dagens torg. Små blomsterkasser og en mur som kunne vært sitteplass Figur 6-7 En av bilene som strever med å levere varer i Sande sentrum Figur 6-8 Traileren som leverer ferskvarer kommer nesten ikke frem Figur 6-9 Det er trangt om plassen Figur 6-10 Kjernefamilien bruker bil Figur 6-11 Inngangspartiet er et gullegg for alternativ publikumsrettet virksomhet med potensial for utvikling i gateplan Figur 6-12 Med blomster, fontene, fortauskafe kan torget blomstre Figur 7-1 Utvikling i omsetning i varehandelen for 2008 til Per kommune. Prisjustert for Figur 7-2 Dagligvareandelen av total varehandelsomsetning. Etter år. Kommune, fylke og land Figur 7-3 Utvikling i omsetning av dagligvarer etter snitt per innbygger. Prisjustert. Etter år. Kommuner og land. Prisjustert Figur 7-4 Utvikling i omsetning av utvalgsvarer etter snitt per innbygger. Prisjustert. Etter år. Kommuner og land. Prisjustert Figur 7-5 Utvikling i omsetning av kategorien bredt vareutvalg etter snitt per innbygger. Prisjustert. Etter år. Kommuner og land. Prisjustert
8
9 Hovedpunkter Denne rapporten er en analyse av potensialet for utvikling i eksisterende bygningsmasse til Sande Meieri i Sande sentrum, som i dag er dagligvarebutikk med ferskvare (Meny). Eiendommen har lav tilgjengelighet for dagligvareleveranser (semitrailere) og bygget er ikke tilfredsstillende som ferskvarekonsept slik forretningen drives i dag. Tiltakshaverne søker annen lokalisering av et tilsvarende dagligvarekonsept med et større format, mens det fra kommunens side er viktig med aktivitet i sentrum. Hvordan kan disse ulike ønskene forenes? Og hva er kritiske suksessfaktorer for et pulserende liv i Sande sentrum. Kommuneplanen for har en tydelig differensiert arealbruksstruktur. Planen er en illustrasjonsskisse som viser mulig arealdisponering i sentrum, men den er ikke juridisk bindende. Sentrum har et godt avgrenset område for sentrumsformål, mens boliger ligger i randsonen nord og sør for sentrum og ved stasjonen. Næring ligger lenger ute. Elva utgjør et potensial for grøntstruktur for friluftsliv og området nord og sør for sentrum disponeres til tjenesteyting. Området Klokkerjordet er avsatt for fremtidig tjenesteyting og boligformål. Området kan i følge planen gi arealer til offentlig formål koblet til sentrum og Hagaområdet. Tiltakshaver har to alternativer til utvikling på Klokkerjordet, med henholdsvis næring(dagligvare) i nord eller syd. Tiltakshaver ønsker en regulering på Klokkerjordet som omfatter både bolig og næring. Med utvikling av sentrum som viktig møteplass for innbyggerne i kommunen, vil de store byggene (big- boxes) som vi ser en bransjeglidning mot, kunne lokaliseres ved Klokkerjordet som er egnet for utvikling av noe plasskrevende sentrumsnær virksomhet. Med et forventet økt befolkningsgrunnlag fra og opp mot for Sande i planperioden fram mot 2040 vil det forventes en økt behov for supersentre og bransjesentre i Sande. Å lokalisere dette innenfor sentrumssonen, og med god tilgjengelighet med bil kan gi Sande et fortrinn. I området fra torget, mot inngangspartiet på dagens Meny og videre ned til elvestien, ligger et potensial for videre urban utvikling dersom det løses på en publikumstilpasset måte. Men det må elementer av opplevelse inn i bybildet. Menybygget kan åpne med butikkfasade mot gateplan for småbutikker. Inngangspartiet kan være inngang til fortauskafe og andre og tredje etasje kan være små leiligheter. Torget kan oppgraderes med blomster, sitteplasser og tilpasses til hverdagsformål. En storkiosk kan være aktuelt i dagens dagligvareforretning. Sande har hatt en liten omsetningsvekst i perioden fra 2008 til Det er har samtidig vært en forbruksvekst i perioden slik at etterslepet fortsatt er stort. Med handelslekkasje for dagligvarer, har Sande en utfordring i å tilrettelegge for et bedre 1 Kommuneplan. Arealdel Sande kommune 7
10 tilbud. Folk ønsker å handle mat der de bor. Med nær innbyggere i dag og på sikt, bør det være et mål å tilby full dekning av dagligvarer i hjemkommunen. Og det bør legges til rette for plasskrevende virksomhet i sentrums ytre sone. 8
11 1. Innledning 1.1 Oppgaven Denne rapporten er en analyse av potensialet for utvikling i eksisterende bygningsmasse til Sande Meieri i Sande sentrum, som i dag er dagligvarebutikk med ferskvare (Meny). Eiendommens har lav tilgjengelighet for dagligvareleveranser (semitrailere) og bygget er ikke tilfredsstillende som ferskvarekonsept slik forretningen drives i dag. Tiltakshaver søker annen lokalisering av et tilsvarende dagligvarekonsept med et større format, mens det fra kommunens side er viktig med handel i sentrum. Hvordan kan disse ulike ønskene forenes? Og hva er kritiske suksessfaktorer for et pulserende liv i Sande sentrum. Tiltakshaver ønsker å utvikle Klokkerjordet mellom tidligere E- 18- trase og Hagaveien til boligformål samt dagligvare og tiltakshaver ønsker samtidig å redusere tilbudet av dagligvare til et langt enklere konsept (storkiosk el l) i sentrum. Sande sentrum fremstår i dag som et moderne og attraktivt sentrum. Handlegater, torg og møteplass, busstasjon i sentrum og et torg som godt eksponert for sol. Barne- og ungdomsskolen nær sentrum har gangakser til torget der det er busstasjon. Dette gir et godt grunnlag for aktivitet og sirkulasjon i sentrum. Utfordringene knytter seg derimot til andre tilbud i store handelssentra i regionen. Både Drammen og Eiker med Buskerud Storsenter og Gulskogen sammen med Liertoppen og tilbudet i Sandvika og Asker har store nedslagsfelt som påvirker potensialet i Sande. Denne analysen omhandler Sandes potensial som handelssted sett i lys av det øvrige tilbudet i regionen og konsekvenser av å tilrettelegge for dagligvarehandel på Klokkerjordet. 1.2 Analyser og rammebetingelser Det foreligger en handelsanalyse fra Sande kommune har en ambisjon gjennom kommuneplanen 3 om følgende for Sande sentrum: Levende sentrum Elva i sentrum Kompetanseoppbygging Det er store ambisjoner for utvikling av Sande og av sentrum spesielt. Klokkerjordet som ligger inne med betydelig boligutbygging på kommuneplanens forside, utgjør en 2 Rambøll Kommuneplan Sande kommune 9
12 Handels- og sentrumsanalyse Sande i Vestfold viktig del av utviklingspotensialet i Sande sentrum. Klokkerjordet inngår som en del av sentrum i kommuneplanen for Figur 1-1 Illustrasjon fra kommuneplan. Nytt Sande sentrum. Vestfold fylkeskommune har en egen regional plan for handel og sentrumsutvikling4 med regionale virkemidler. 1.3 Begreper benyttet I analysen Begreper som benyttes i analysen er: o Kundeomland nedslagsfelt Ulike butikker baserer sitt tilbud på ulike kundeomland/nedslagfelt målt i forventet omsetning pr innbygger. Mens en bilforhandler trenger store kundeomland for sin virksomhet, vil en dagligvare i nærbutikk basere sin virksomhet på en liten lokal kundegruppe. Butikkstørrelse vil alltid være tilpasset et forventet kundeomlandet/nedslagsfelt. Potensiell etterspørsel per innbygger tilpasses deretter nødvendig omsetning pr kvadratmeter. Billig bygningsmasse kan ha lavere omsetning pr kvadratmeter butikkflate. o Bruksareal Kommunen benytter bruksareal som begrep i sin arealoversikt. Fellesareal er inkludert i begrepet bruksarael når kommunen gir arealoversikt i kjøpesenter, mens fellesareal naturlig nok ikke inngår i strøksgatevirksomhet. Da vil fellesareal være utendørs i gateplan. I departementets metodeveileder er det brukt begrepet bruksflate. 4 Vestfold fylkeskommune. Regional plan for handel og sentrumsutvikling I Vestfold Vista Analyse
13 o Big- boxes - fabrikkliknende bygg som normalt er lokalisert i sentrums randsone eller på egne avlastningsområder for plasskrevende varer. På grunn av økende konkurranse på pris er det en bransjeglidning mot slike konsepter. 11
14 2. Problemstilling 2.1 Innledning I denne analysen omhandles to forhold; sentrumsvirksomhet og sentrumsnær virksomhet. Handel i bysentrum omfatter kjøpesentre, handelshus og strøksgatevirksomhet beliggende i et definert og avgrenset bysentrum. Handel i bysentrum baseres som regel på frakt av varer hjem med kollektive transportmiddel. Det skal være begrenset parkeringskapasitet i sentrum og det er begrenset mulighet for å frakte varer til butikk i sentrum (med for eksempel semitrailere). Handel i sentrumsnære områder eller i randsonen er gjerne handelshus, dagligvareforretninger eller avlastningssentre for plasskrevende virksomhet som baserer sin virksomhet på frakt hjem med bil. Strøksgatevirksomhet er småbutikker i gateplan. Fordi folk går mellom butikkene, kan hver butikk ikke være for store eller ta for stor andel av gateplanet. Sentrumsnær handel eller randsonehandel har ulik karakter. Det kan variere fra handelsparker, stormarked eller kjøpesentre med detaljhandel av utvalgsvarer. Det fysiske uttrykket av handelsparker er ofte enkeltstående box- bygg (big- boxes) eller de mer moderne former der en lang rekke med bygningsbokser har hver sin inngang, slik vi ser langs Varnaveien i Moss/Rygge. Figur 2-1. Kommersielt vil omsetningen per kvadratmeter normalt ligge under NOK ,- og ofte helt ned i NOK per kvadratmeter med unntak av dagligvareforretninger som har høyere omsetning. Storhandelsparker er kjennetegnet med billig bygningsmasse med lav husleie. Det gir store konkurransemessige fortrinn. Kapitalvarer som elektro og møbler ligger normalt i storhandelsparker. Det er langt færre kunder innom hver butikk i snitt per dag enn i kjøpesentre, men omsetningen per kunde er høy. De senere årene har omsetningen i slike handelsparker økt samtidig som vareutvalget har økt i omfang som følge av bransjeglidning. Figur 2-1 Eksempel på en storhandelspark. Varnaveien, Moss kommune. Håndteringen av slike strukturer har vist seg vanskelig i plansammenheng, ikke minst på grunn av bransjeglidning og utvikling av nye handelskonsepter. Svært mange dagligvareforretninger ligger i dag i bog- boxer dels fordi det er sterk konkurranse på pris og dels fordi de er godt egnet for hyppig vareleveranse, kjølelager og retur av avfall. Det er imidlertid helt klart at strukturene er uegnet i en god urban sentrumsstruktur enten byggene står alene eller samlet slik bildet fra Moss viser. 12
15 3. Planmessige føringer 3.1 Innledning I dette kapitlet gjennomgås føringer for utvikling i Sande kommune sett i lys av overordnete rammebetingelser. De deler av planprogrammets som har relevans for denne analysen gjengis i dette kapitlet. 3.2 Nasjonale føringer Overordnete føringer Departementenes sentrale føringer med relevans for handelsutvikling ligger i følgende overordnete dokumenter: St.meld. nr. 26 ( ) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand, St. meld. nr. 34 ( ) Norsk klimapolitikk, St. meld. nr. 23 ( ) Bedre miljø i byer og tettsteder St meld nr 26 ( ) Bedre kollektivtransport Herunder også Belønningsordningen : midler til utvikling av kollektivtransport Fremtidens byer Rikspolitiske bestemmelser for samordnet areal- og transportplanlegging Rikspolitisk bestemmelse for handel, service og senterstruktur Andre føringer fra departementet samt nye signaler fra Regjeringen. Disse overordnete føringene tar i særlig grad opp utfordringene som knyttes til klimagassutslipp, herunder redusert transportomfang, urbanisering og sentrumsutvikling, bedre og økt bruk av kollektivtransport og samordnet areal- og transportplanlegging Rikspolitisk bestemmelse Departementet har gjort gjeldene rikspolitiske bestemmelser fra Disse er en innskjerping av retningslinjene slik de var praktisert gjennom forrige runde fylkesdelplaner. Elementer fra ny bestemmelse er beskrevet under. Målsettingen er som følger: 5 Rikspolitiske bestemmelser for etablering av kjøpesentre. Miljøverndepartementet
16 Målet med denne politikken er å styrke by- og tettstedene og legge til rette for miljøvennlig transport. 6 Formålet med denne rikspolitiske bestemmelsen er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene. Bestemmelsen fastsetter med juridisk bindende virkning at godkjente fylkesplaner og fylkesdelplaner skal legges til grunn for behandling av søknader om etablering eller utvidelse av større kjøpesentre. Bestemmelsen gjelder foran eldre reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommune- planens arealdel, dersom disse ikke er i samsvar med fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre erstattes av fylkesdelplaner der disse finnes. Miljøverndepartementet definerer detaljvarehandel 7 som følger: o Dagligvare (omsetning med hovedvekt på mat og drikke f. eks alkohol) o Utvalgsvarer (øvrig butikkhandel med unntak av byggvare, hagesentre, møbler og elektro) o Møbler og hvitevarer (møbel, interiør og elektro) o Plasskrevende varer (byggvare, hagesentre og motor) o Plasskrevende omsetning av ikke plasskrevende varer Miljøverndepartementet definerte i sin første Rikspolitiske bestemmelse (RPB) (Miljø- verndepartementet, 1999) for lokalisering av varehandel fire vareslag som plass- krevende; trelast, landbruk, hagesenter og møbelvarehus. I bestemmelsen ble prinsippet med spesifikke plasskrevende vareslag tatt ut. Målene i RPB 2008 er blant annet følgende: o Bærekraftig og robust bystruktur o Unngå byspredning o Effektiv arealbruk o Redusert bilavhengighet for folk uten bil I bestemmelsen presiseres at det er de gjeldene fylkesdelplaner (FDP) 8 som skal brukes i arealplanleggingen. Disse har fått juridisk virkning og planen gjelder sammen med RPB. Fravik fra planen vurderes av kommune og avgjøres av fylkesmannen. I siste instans kan en sak sendes departementet for beslutning. Flere detaljer har fulgt gjennom ulike foredrag som representanter fra departementet har holdt. Foredragene 6 Statsråden, Kaldager, Miljøverndepartementet. Foredrag Skien For Oslo gjelder kommunedelplan (KDP) 14
17 viser at det på mange måter pågår learning by doing. Det innhentes erfaringer gjennom ulike praktiseringer og samtidig blir det tydelig at ikke alle rammebetingelser har gitt de ønskete effektene. Noen fylker 9 har arbeidet spesifikt med problemstillingene og innhenter empiri og kunnskap som brukes som grunnlag i det videre planarbeidet. Etter at det planavdelingen ble ført over til Kommunal- og moderniseringsdepartementet pågår det for tiden en betydelig kunnskapsinnhenting knyttet til lokalisering av varehandel. Statsråden signaliserte tidlig at han ville se på de handelsmessige rammebetingelsene, men han har valgt å la bestemmelsen videreføres til kunnskapsinnhentingen er gjennomført. I reguleringssaker som omfatter utvidelser av arealer for handel tillegges følgende forhold vekt: 1. Størrelse relatert til volum 2. Høy arealutnyttelse 3. Utvikling av eksisterende byer og tettsteder 4. Redusert bilbruk høy kollektivdekning og redusert parkeringsdekning Departementet har stor fokus på reduksjon av transportveksten i de store byene, der veksten i bruk av bil skal stanses og bilavhengigheten skal reduseres. Byer og tettsteder skal styrkes og regjeringen har satt opp følgende mål for miljøvennlig og bærekraftig by- og tettstedsutvikling 10 : 1. Å legge til rette for at en større del av befolkningen bruker kollektivtransport 2. Å redusere veksten i biltrafikken 3. Å lokalisere videre byvekst innenfor gjeldende byggesoner 4. Å stoppe økningen i bilbasert handel utenfor etablerte byer og tettstedssentral Departementet presiserer at Regjeringen har følgende forventninger til areal- og transportplanleggingen: 5. Mer konsentrert utbyggingsmønster rundt kollektivknutepunkter 6. Reduserte utslipp og støy fra transport 7. Styrket kollektivtransport og økt satsing på sykkelveger 8. Aktiv bruk av parkeringspolitikk for å påvirke reisemiddelfordelingen 9. Ny handelsvirksomhet skal være ledd i en ønsket senterstruktur Retningslinjer for den kommunale arealplanleggingen: o Prinsipper for senterinndeling senterfunksjoner og for avgrensning av sentrumssoner o Tilgjengelighet for kollektivtransport, og gående og syklende og felles parkeringspolitikk o Lokaliseringskriterier handel 9 For eksempel Rogaland og Akershus. 10 Foredrag av T. Kaldager, Miljøverndepartementet, Telemark Fylkeskommune. Februar
18 o Retningslinjer for utforming av områder for handel mht integrering i by- og tettstedsstrukturene, åpning av kjøpesentre mot eksisterende handlegater, tilpasning til kulturmiljøer, universell utforming mv. Ny regjering i 2013 har lempet noe på disse retningslinjene og vektlegger blant annet mulighet for sterkere lokal styring. 3.3 Planmessige føringer lokalt og regionalt Regional plan I regional plan er sentrum og sentrumssonen definert. Tiltaksområdet er her trukket ut av det som er definert som sentrumssonen. Se pil i Figur 3-1. Men det er presisert i planen at den samlete utviklingen av handel må tilpasses senterets plass i by- og senterstrukturen. Figur 3-1 Sentrum og sentrumssone Sande. Kilde Vestfold fylkeskommune Blant ytterligere presiseringer i planen gjelder at følgende forhold skal vektlegges når det gjelder lokalisering og avgrensning: At avsetting av andre områder for handel baserer seg på dokumentasjon av eksisterende handelsvirksomhet, utviklingen i markedet, vurderinger av mål for handelsvirksomheten og potensial for fortetting At avstand til sentrumssone/sentrum er kort, og innenfor rimelig gang- og sykkelavstand At området har en hensiktsmessig funksjonell plassering i forhold til eksisterende bebyggelse, og et langsiktig utviklingsmønster for byen/tettstedet At handelsetablering kan innpasses i en helhetlig og langsiktig arealbruk, slik at den ikke gir store negative konsekvenser for jordvern, friluftsliv, natur, landskap og kulturminner. 16
19 Det skal i følge regional plan fastsettes maks tillatt bruksareal innenfor en bestemt tidsperiode for områdene, slik at handelsetableringer ikke får negative konsekvenser for senterstrukturen. I følge planen legges det vekt på at reisemotstand og sentrenes attraksjonskraft legges som grunnlag i analyser av virkninger for senterstrukturen. Følgende forhold skal vektlegges ved vurdering av påvirkning av senterstrukturen: Reduksjon av omsetning i senterstrukturen målt som antall år med tapt omsetningsvekst Om påvirkningen primært er innenfor den aktuelle kommunes egen senterstruktur eller om det er en betydelig påvirkning over kommunegrensen, og lokale vurderinger av virkningen av svikt i omsetning i sentre/sentra. Andre områder for handel som ligger i umiddelbar tilslutning til sentrumssone/ lokalsenter/nærsenter skal vurderes mindre restriktivt enn andre områder for handel som ligger i en viss avstand fra sentra. Andre områder for handel som er innenfor forbudssonen langs E18 skal vurderes særlig restriktivt for å unngå en uthuling av forbudet mot handelsetableringer langs E18. Vestfold fylkeskommune har utarbeidet en egen veileder med praktisk veiledning for hvordan retningslinjer og bestemmelser skal følges opp. Sande sentrum er definert som et områdesenter og rangerer dermed på nivået under regionsenter (som rangerer under fylkessenter). Et områdesenter skal ha et tilbud som dekker handels-, tjenester og arbeidsplassbehov for kommunen, men som også kan ha betydning utover egen kommunegrense. For områder som ikke omfattes av en vedtatt plan er det ikke tillatt å etablere eller utvide kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn 3.000m2. Innenfor sentrumssonene legger den regionale planen ikke begrensninger på omfanget av etableringer. Kommunene har adgang til å gjøre nye vurderinger av avgrensning av sentrumssonen i kommuneplanens arealdel eller kommunedelplan, samt av senterstrukturen for øvrig. Områder mer enn 500 meter fra kollektivknutepunkt eller torg, regnes normalt ikke som del av sentrumssonen. Det kreves dokumentasjon av handelen i dag, markedet og potensialet. Avstand er et viktig kriterie samt gang- eller sykkelavstand. Transportsystemet er viktig og funksjonell plassering i forhold til langsiktig arealbruk. Det kreves utredet virkninger på senterstrukturen, på handel over kommunegrense mv. Områder som ligger i umiddelbar tilslutning til sentrumssone skal vurderes mindre restriktivt enn områder som ligger i en viss avstand fra sentra. Forhold som skal belyses er sentrenes attraksjonskraft reisemønster befolkningsdata veinett og avstander valg av handelssenter påvirkning av handelsmønster 17
20 3.4 Kommuneplan Kommuneplanen for har en tydelig differensiert arealbruksstruktur. Planen er en illustrasjonsskisse som viser mulig arealdisponering i sentrum, men den er ikke juridisk bindende. Sentrum har et godt avgrenset område for sentrumsformål, mens boliger ligger i randsonen nord og sør for sentrum og ved stasjonen. Næring ligger lenger ute. Elva utgjør et potensial for grøntstruktur for friluftsliv og området nord og sør for sentrum disponeres til tjenesteyting. Området Klokkerjordet er avsatt for fremtidig tjenesteyting og boligformål. Området kan i følge planen gi arealer til offentlig formål koblet til sentrum og Hagaområdet. Figur 3-2 Kommuneplanens arealdel. Sande. Det forventes en betydelig befolkningsvekst i Sande kommune (Figur 3-3), og svært mye av boligveksten planlegges i nær tilknytning til kommunesenteret, noe som vil påvirke til en positiv urban utvikling. 11 Kommuneplan. Arealdel Sande kommune 18
21 Figur 3-3 Befolkningsprognoser Sande. Kilde; Kommuneplan. 3.5 Tiltaket Tiltaket omfatter utvikling av en dagligvareforretning med beregnet butikkareal på m2 for dagligvare, samt plasskrevende varer i et mindre format. Det er lokalisert helt i randsonen av fylkets definerte sentrumssone, men i kommuneplanen er området innlemmet i sentrumssonene og det inngår planer om å fortette med boliger i området. Tiltaksområdet er innenfor 500 meters avstand fra Sande sentrum/torget. Tiltaksområdet er foreslått som område for tjenesteyting i kommunens arealplan, men det er ingen juridiske bindinger knyttet til dette. 19
22 4. Teori og metode 4.1 Innledning I dette kapitlet presenteres metoder for denne analysen. Analysen bygger på både kvantitative og kvalitative tilnærminger. Økonomien er i endring og bosettingsmønsteret endrer seg, og fremtidig varehandel vil bli en variabel i en slik utvikling. 4.2 Generelt om handelsanalyser og ulike analysemetoder Byer og tettsteder er bundet sammen i et hierarkisk system og inneholder et variert tilbud av offentlig service, handel, kulturtilbud og annen privat service. Til stedene er det knyttet et markedsområde med tilhørende befolkningsgrunnlag. For de handlende er tilgjengeligheten (avstand, reisetid og transportmulighet) og kvaliteten på tilbudet avgjørende for i hvilken grad de benytter et tilbud. Den eksisterende senterstrukturen kan til enhver tid bli utfordret av endringer i befolkningsgrunnlaget, økt mobilitet/tilgjengelighet, nye trender, nye brands og konkurranse fra andre byer. Med de sentrale føringene fra departementet, vil byplanlegging og byutvikling stå sentralt som overordnet målsetting og dette vil også inngå som del av handelsanalyser. Det er utfordringene mellom utbyggers (økonomiske) forutsetninger, markedets (innbyggernes) handleatferd og myndighetenes krav som skal sees samlet. Litt forenklet kan vi si det er (minst) fire metodiske tilnærminger som benyttes i en handelsanalyse: Dekningsgradsanalyser (som viser handelslekkasje og import) ATP- analyser (areal og transportanalyser med reisemotstand) Trendanalyser (markedsanalyser) Sentrumsanalyse (urban kvalitet) - arealbruksanalyse Departementet krever analyser med beregning av dekningsgrader og dette er også basismetoden som kreves i de fleste fylker. ATP/reisemotstandsmodeller kan benyttes som supplement, men ettersom tid påvirker handlemønsteret, vil dekningsgrader også gjenspeile reisemotstanden. Drøfting knyttet til arealbruk utover det som fremkommer av planmessige føringer bør også inngå i en handelsanalyse. Trendanalyser kan inngå som en del av framskrivningene, men bør suppleres med Finansdepartementets prognoser for forbruk. En handelsanalyse vil inneholde elementer som sier noe om dagens handlemønster; primært hva folk handler hvor. Dekningsgradanalyser viser faktisk omsetning innenfor et område, i forhold til teoretisk beregnet omsetning basert på befolkningsgrunnlag og kjøpekraft. Dette er basis informasjon i en handelsanalyse. 20
23 Ved å legge inn prognoser for forventet befolkningsutvikling i markedsområdet og forventet vekst i kjøpekraft gir dekningsgrader uttrykk for stedets potensial for forventet utvikling i varehandelen fram i tid. Sammen med disse prognosene drøftes økonomiske drivkrefter, bransjeendringer og forbrukeratferd, og disse faktorenes påvirkning på sentrumsutvikling og byutvikling. I et framskrevet alternativ (som dekningsgrader skal inneholde), må prognoser for vekst/reduksjon/endring i forbruk trekkes inn. Finansdepartementet og SSB er kilder for slik informasjon. Trender (som for eksempel netthandel, nye varer, bransjeglidninger) er kunnskap som kan trekkes inn i drøfting av en framtidig situasjon. Dekningsgradsanalyser (status og framskrivninger) sammen med analysefaktorer knyttet til areal- og transport vil gi et godt grunnlag for politiske og administrative beslutninger. Oppsummert betyr dette at en handelsanalyse bør legge til grunn dekningsgrader, trender/drivkrefter, tettstedsanalyse knyttet opp mot urban kvalitet og den bør se disse analyseresultatene opp mot arealbruk og transport. 4.3 Handelsanalyse og konsekvenser av tiltak En handelsanalyse består av to deler; vurdering av plansituasjon med framskrivninger samt en analyse av konsekvenser av tiltaket. Målet er et velfungerende sentrum, et godt og praktisk handelstilbud med god tilgjengelighet med kollektive transportmidler. Analysen skal omfatte vurderinger på flere temaområder. En handelsanalyse forutsetter derfor et bredt metodisk grunnlag og en god analyse av den helhetlige plansituasjon. I plansammenheng benyttes planfaglige begreper. I faglig sammenheng vil mange flere begreper være nyttige å bruke. Innen handelsfaget finner vi blant annet: Utvalgsvarer, faghandel, kjøpesentre, strøksgater osv Volumhandel - der folk handler mye ( bunkrer ) hver gang de handler slik at de benytter bil for å få med seg varene hjem. Plasskrevende varer varer som tar stor plass i lager og i butikk f eks møbler, trelast, båter og hvite- og brunevarer. Også sportsartikler øker i volum, særlig treningsapparater som stadig øker i omsetning. Bransjesenter som bilrekvisita, kontorrekvisita mv Hypermarked; ofte forbundet med dagligvarer + Handelspark/ avlastningssenter/ storhandelspark/ regionalt knutepunkt. Begreper som dekker det samme men som er brukt spesifikt i ulike planer Handel står i en særstilling planmessig med en egen rikspolitisk bestemmelse. Men handel er bare en del av forbruket som består av etterspørsel etter varer og tjenester. Tjenester vil være bespisning, treningssentre, hår og hudpleie, kultur og underholdning samt økt bruk av hjelp til praktiske formål. De seneste årene har vi sett en tendens til at forbruk av tjenester er i sterk vekst sett i forhold til forbruk av varer. En slik utvikling 21
Byutvikling og kjøpesenteretablering - to sider av samme sak
Byutvikling og kjøpesenteretablering - to sider av samme sak Seniorrådgiver Terje Kaldager Miljøverndepartementet Stavanger 11.-12.mai 2011 1 Sterkere statlige krav til samordning og helhet Samordning
DetaljerKjøpesenterbestemmelsen er borte. Hva nå? Linda Lomeland Plansjef Vestfold fylkeskommune
Kjøpesenterbestemmelsen er borte. Hva nå? Linda Lomeland Plansjef Vestfold fylkeskommune lindalo@vfk.no Forskriften er opphevet, men SPR-BATP tar over Dagens politikk opprettholdes SPR-BATP: Regionale
DetaljerRikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre
Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Fastsatt ved kongelig resolusjon med hjemmel i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77 17-1 annet ledd. Fremmet av Miljøverndepartementet. 1 Formål Formålet
DetaljerRapport 2014/54 Kongsberg handel og byutvikling. Virkninger av utvikling på Sildetomta
Rapport 2014/54 Kongsberg handel og byutvikling. Virkninger av utvikling på Sildetomta Hanne Toftdahl Dokumentdetaljer Rapporttittel Rapport nummer 2014/54 Kongsberg - Sildetomta handel og byutvikling
DetaljerStatlig politikk knyttet til bolig-, areal- og transportplanlegging
Statlig politikk knyttet til bolig-, areal- og transportplanlegging Seniorrådgiver Terje Kaldager Lillestrøm, 03.12.2013 Hvorfor Samordnet Bolig-, Miljø-, Areal- og TransportPlanlegging Byene vokser Kravene
DetaljerRAPPORT 2014/27. Førde som regionalt knutepunkt handelens plass i byutvikling. Hanne Toftdahl
RAPPORT 2014/27 Førde som regionalt knutepunkt handelens plass i byutvikling Hanne Toftdahl Dokumentdetaljer Rapporttittel ISBN Forfatter Dato for ferdigstilling Prosjektleder Kvalitetssikrer Oppdragsgiver
DetaljerSaksbehandler: Liv Marit Carlsen Arkiv: U60 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: HØRINGSUTTALELSE - RIKSPOLITISK BESTEMMELSE OM KJØPESENTERE
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Liv Marit Carlsen Arkiv: U60 Arkivsaksnr.: 08/3345-5 Dato: 11.03.2008 HØRINGSUTTALELSE - RIKSPOLITISK BESTEMMELSE OM KJØPESENTERE INNSTILLING TIL: Formannskapet Administrasjonens
DetaljerOverordnet senterstruktur og varehandel
Overordnet senterstruktur og varehandel Føringer fra Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland Honne 9.11.2016 Ved rådgiver Per Erik Fonkalsrud REGIONAL PLAN FOR ATTRAKTIVE BYER OG TETTSTEDER
DetaljerSAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31
SAKSFRAMLEGG Formannskapet Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31 OPPSTART AV HANDELS-OG BYUTVIKLIGSANALYSE Forslag til vedtak: ::: Sett inn forslag til vedtak
DetaljerRASK OG GOD HANDELSUTVIKLING HVA MÅ TIL? Geir O. Iversen, adm.dir InsightOne Nordic
RASK OG GOD HANDELSUTVIKLING HVA MÅ TIL? Geir O. Iversen, adm.dir InsightOne Nordic Sliter vi med handelsutviklingen i norske byer? Stadig flere handler på nett Hvilke signaler ser vi for Norge? DET STORE
DetaljerSeniorrådgiver Terje Kaldager Miljøverndepartementet Arendal 17.juni 2010
Ny veileder for rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre Seniorrådgiver Terje Kaldager Miljøverndepartementet Arendal 17.juni 2010 Hva dere skal igjennom Hva har skjedd? Hva skjer? Betyr lokalisering noe?
DetaljerOverordnet senterstruktur og varehandel. Regional plan for attraktive byer og tettsteder Lokalisering av arbeidsplasser, handel og næring
Overordnet senterstruktur og varehandel Regional plan for attraktive byer og tettsteder Lokalisering av arbeidsplasser, handel og næring Otta 17.11.2016 Ved rådgiver Per Erik Fonkalsrud REGIONAL PLAN FOR
DetaljerHandel Drammen syd. Vista Analyse AS. Hanne M. Toftdahl
Handel Drammen syd Vista Analyse AS Hanne M. Toftdahl Forord Vista Analyse As har på vegne av NG Eiendomsutvikling As analysert handelstilbudet i de søndre deler av Drammen kommune. Området omfatter beboere
DetaljerHøring av statlig planbestemmelse for kjøpesentre og handel
SENTRALADMINISTRASJONEN Miljøverndepartementet Att. Terje Kaldager Vår saksbehandler Vår dato Vår referanse (oppgis ved svar) Jon Moxnes Steineke 22.10.2013 2013/13247-2/109594/2013 EMNE L10 Telefon 22055014
DetaljerSaksbehandler: Bente Moringen Arkiv: 122 Arkivsaksnr.: 14/46
Saksbehandler: Bente Moringen Arkiv: 122 Arkivsaksnr.: 14/46 REGIONAL PLAN FOR ATTRAKTIVE BYER OG TETTSTEDER HØRINGSSVAR FRA ØYER KOMMUNE Vedlegg: 1. Regional plan for Attraktive byer og tettsteder Andre
DetaljerHandelsanalyse - Harestua. April 2011
Handelsanalyse - Harestua April 2011 Handelsanalyse - Harestua 2 Innholdsfortegnelse 1 Innledning 3 2 Næringssammensetning 4 3 Pendling 6 4 Beliggenhet 7 5 Konklusjon 10 Handelsanalyse - Harestua 3 1 Innledning
DetaljerRegionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren Senterstruktur og handel. Ingrid Nordbø Regionalplansjef Rogaland fylkeskommune
Regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren Senterstruktur og handel Ingrid Nordbø Regionalplansjef Rogaland fylkeskommune Senterstruktur og handel Senterstruktur definerer sentra i regionen og setter
DetaljerStatlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel
Utkast til Statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel Fastsatt ved kgl. res. av xx. xx 2013, jf. plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 6-3. 1. Formål Formålet med bestemmelsen
DetaljerRAPPORT 2013/13. Ny bydel i Madla Stavanger. Utvikling for handel og service. Hanne Toftdahl
RAPPORT 2013/13 Ny bydel i Madla Stavanger. Utvikling for handel og service Hanne Toftdahl Handel i Stavanger og Madla bydel spesielt Dokumentdetaljer Rapporttittel ISBN Forfatter Dato for ferdigstilling
DetaljerSaksbehandler: Frode Graff Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 08/ Dato: REGULERINGSPLAN FOR KROKSTAD SENTEROMRÅDE I NEDRE EIKER.
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Graff Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 08/18657-3 Dato: 02.02.09 REGULERINGSPLAN FOR KROKSTAD SENTEROMRÅDE I NEDRE EIKER. HØRING INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET Administrasjonens
DetaljerNome kommune innsigelser til reguleringsplan for Kastet industriområde
Statsråden Fylkesmannen i Telemark Postboks 2603 3702 SKIEN Deres ref Vår ref Dato 2013/4635 17/379- Nome kommune innsigelser til reguleringsplan for Kastet industriområde Saken er oversendt Kommunal-
DetaljerRikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre gjelder fra 1. juli 2008
HORDALAND FYLKESKOMMUNE Kommunene Fylkeskommunene KS,Pb. 1378 Vika, 0114 Oslo Saknr.
DetaljerRAPPORT. Handels- og sentrumsanalyse for Ørnes i Meløy 2014/50. Hanne Toftdahl
RAPPORT 2014/50 Handels- og sentrumsanalyse for Ørnes i Meløy Hanne Toftdahl Handels- og sentrumsanalyse for Ørnes i Meløy Dokumentdetaljer Vista Analyse AS Rapport nummer 2014/50 Rapporttittel ISBN Handels-
DetaljerMelhus kommune. Melhus handelsanalyse
Melhus handelsanalyse Utgave: 2 Dato: 20.11.2017 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Melhus handelsanalyse Utgave/dato: 2/ 20.11.2017 Filnavn: Rapport.docx Arkiv ID Oppdrag: 612804-01 Områdeplan
DetaljerArbeidsnotat Byutvikling og regionale virkninger
Arbeidsnotat Byutvikling og regionale virkninger KVU for transportsystemet i Hønefossområdet Januar 20150 Notat: Byutvikling og regionale virkninger Byutvikling og regionale virkninger er et samlebegrep
DetaljerMiljørettet planlegging for livskraftige sentra
1 Miljørettet planlegging for livskraftige sentra Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur skal være et verktøy for kommuner, utbyggere og næringsliv i deres planlegging. Den bygger på idéen
DetaljerVeileder RPB kjøpesentre. Seminar 8. og 9.september 2009 Dr.ing. Kathrine Strømmen, Trondheim kommune. Faglig tilnærming
Veileder RPB kjøpesentre. Seminar 8. og 9.september 2009 Dr.ing. Kathrine Strømmen, Trondheim kommune Faglig tilnærming Reisens formål Besøksreiser 13 % Annet 7 % Arbeid 19 % Tjenestereiser 2 % Arbeid
DetaljerREGIONAL PLAN FOR HANDEL OG SENTRUMSUTVIKLING I VESTFOLD - HØRINGSUTGAVE
REGIONAL PLAN FOR HANDEL OG SENTRUMSUTVIKLING I VESTFOLD - HØRINGSUTGAVE Side2 PLANARBEID Kortversjon Dette et kort sammendrag av utkast til Regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold. Det
DetaljerHandel i Rogaland. Plan- og byggesakskonferansen Christine Haver Rogaland fylkeskommune
Handel i Rogaland Plan- og byggesakskonferansen 2017 Christine Haver Rogaland fylkeskommune Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter «Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente
DetaljerLillehammer kommune Innsigelser til kommuneplanens arealdel for Lillehammer 2011-2024 og reguleringsplan for Rosenlund bydelsenter
Statsråden Fylkesmannen i Oppland Postboks 987 2626 LILLEHAMMER Deres ref Vår ref Dato 14/977-16 17.12.2014 Lillehammer kommune Innsigelser til kommuneplanens arealdel for Lillehammer 2011-2024 og reguleringsplan
DetaljerHandel i fremtiden hvor skal den foregå?
Handel i fremtiden hvor skal den foregå? Hanne M. Toftdahl, Partner Vista Analyse Stavanger 2. okt. 2018 Vista i samfunnsdebatten Oppgaven Vi skal levere grunnlag for ny regional plan for Rogaland; ØViktige
DetaljerInnsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets vedtak
Statsråden Fylkesmannen i Oslo og Akershus Postboks 8111 Dep 0032 OSLO Deres ref Vår ref Dato 14/14414 15/4400-10 17.02.2016 Innsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets
DetaljerI regjeringsplattformen står det at Regjeringen vil:
I regjeringsplattformen står det at Regjeringen vil: Stimulere til utbygging rundt sentrale kollektivknutepunkt i byer og tettsteder og mot sentrumsnære områder med mulighet for utbygging med mindre arealkonflikter.
DetaljerRikspolitisk bestemmelse (RPB) om kjøpesentre
Rikspolitisk bestemmelse (RPB) om kjøpesentre Seniorrådgiver Peder Vold, Miljøverndepartementet Nettverkssamling regional planlegging Tønsberg 22. mai 2008 RPB om kjøpesentre Lovhjemmel Innkomne uttalelser
DetaljerSaksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: 123 Arkivsaksnr.: 01/ Dato:
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: 123 Arkivsaksnr.: 01/10873-006 Dato: 20.02.03 HØRINGSUTTALELSE TIL FYLKESDELPLAN FOR HANDEL, SERVICE OG SENTERSTRUKTUR INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET OG BYSTYRET:
DetaljerStatsráden. Rana kommune - Innsigelse mot reguleringsplan for Mo industripark vest - Rana kommune
fl DET KONGELIGE MILIØVERNDEPARTEMENT MCy"g Statsráden Fylkesmannen Moloveien 10 8002 BODØ i Nordland rmoel E Deres ref Vàr ref Dato 2006/1718 200703754-7 15.05.2003 Rana kommune - Innsigelse mot reguleringsplan
DetaljerRIKSPOLITISK BESTEMMELSE OM KJØPESENTRE (RPB) Erik Sveistrup, seniorrådgiver Avdeling for regional planlegging, MD Konferanse, Stord, 04.05.
RIKSPOLITISK BESTEMMELSE OM KJØPESENTRE (RPB) Erik Sveistrup, seniorrådgiver Avdeling for regional planlegging, MD Konferanse, Stord, 04.05.2009 Om de nye nasjonale bestemmelsene for etablering av kjøpesentre
DetaljerHandelsanalyse. Kongsberg. Tore S Kristoffersen 19.04.2013
Handelsanalyse Kongsberg Tore S Kristoffersen 19.04.2013 Innhold 1.0 Oppdraget... 2 2.0 Innledning... 2 3.0 Fylkesdelplan... 2 4.0 Markedsområdet Kongsberg... 3 5.0 Varegrupper som inngår... 3 6.0 Dekningsgrad
DetaljerFramtidens byer - behov for kunnskap med mht kjøpesenterplanleggingen
www.framtidensbyer.no http://www.regjeringen.no/nb/sub/framtidensbyer.html?id=547992 Framtidens byer - behov for kunnskap med mht kjøpesenterplanleggingen Dr.ing Tor Medalen, Seniorrådgiver i Asplan Viak
DetaljerMelding om vedtak. Høring. Ny statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel
Miljøverndepartementet Vår ref.: - Deres ref.: Dato: Melding om vedtak. Høring. Ny statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel Vedlagt følger protokoll fra politisk behandling i Østfold
DetaljerHANDELSANALYSE: HAVNEGATA 20, STJØRDAL
Oppdragsgiver: Oppdrag: 610338-01 Havnegata 20 Trafikk- og handelsanalyse Dato: 19.01.2017 Skrevet av: Mehdi Khakpour / Faste Lynum Kvalitetskontroll: Diana van der Meer / Birgitte Nilsson HANDELSANALYSE:
DetaljerRIKSPOLITISK BESTEMMELSE (RPB) OM KJØPESENTRE
RIKSPOLITISK BESTEMMELSE (RPB) OM KJØPESENTRE Erik Sveistrup, seniorrådgiver Miljøverndepartementet, Avd. for regional planlegging Regional samling, Trondheim 23.10.2008 RPB om kjøpesentre Intro / bakgrunn
DetaljerHandelsanalyse Bryne på Jæren
2010 Handelsanalyse Bryne på Jæren Vista Analyse AS Rapport nr 2010/05 Nedremarka Eiendom as 01.05.2010 Side 1 Forord Vista Analyse har på oppdrag fra Nedremarka Eiendom AS utredet virkninger av utvidelse
DetaljerFylkesmannen i Møre og Romsdal atab
Fylkesmannen i Møre og Romsdal atab Vår dato 21.01.2013 2012/6417/INLA/420.0 Saksbehandler, innvalgstelefon Deres dato Deres ref. Rådgivar Ingrid Heggdal Larsen, 71 25 84 78 Vår ref. Fræna kommune 6440
DetaljerSamtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen i Askim kommune
Askim kommune Postboks C 1801 ASKIM Miljøvernavdelingen Deres ref.: 14/2536 Vår ref.: 2014/6093 421.4 CHJ Vår dato: 17.12.2014 Samtykke til etablering av byggvarehus på eiendom gbnr 60/21, Buersvingen
DetaljerREGIONAL HANDELS-, NÆRINGS- OG LOKALISERINGSANALYSE Indre Østfold
REGIONAL HANDELS-, NÆRINGS- OG LOKALISERINGSANALYSE Indre Østfold Oppdragsgiver: Indre Østfold Regionråd Presentasjon 18.03.16 Bakgrunn Prosjekteier Indre Østfold Regionråd Styringsgruppe:Thor Hals, Kjersti
DetaljerHandelsutvikling i Hamar-regionen
1 Handelsutvikling i Hamar-regionen 2011 3 Mål Å bidra til at Hamar fremstår som en attraktiv handelsdestinasjon for nærområdet i fremtiden Å gi et betydelig løft til Hamar-regionen Å besørge en grønn
DetaljerHvorfor samordnet areal og transportplanlegging. Terje Kaldager
Hvorfor samordnet areal og transportplanlegging Terje Kaldager Struktur for innlegget Dominerende utviklingstrekk Nasjonal og regional politikk Regionale eksempler Litt om innsigelser 2 Hvordan bruker
DetaljerKOMMENTARER. Regionalt prioritert utbyggingsmønster. Revisjon av RPBA - Administrativ styringsgruppe 2. mai 2018
Regionalt prioritert utbyggingsmønster Veksten skal primært skje innenfor de langsiktige utviklingsgrensene (LUG) og konsentreres innenfor de regionalt prioriterte vekstområder. Følgende vekstområder prioriteres
DetaljerKlage på fylkesmannens vedtak om ikke å gi samtykke til utvidelse av forretning i Rauma kommune
Fylkesmannen i Møre og Romsdal Postboks 2520 6404 MOLDE Deres ref Vår ref Dato 2015/5081 16/330 04.04.2016 Klage på fylkesmannens vedtak om ikke å gi samtykke til utvidelse av forretning i Rauma kommune
Detaljer2014/5112 15/1113-4 23.07.2015
Ifølge liste Deres ref Vår ref Dato 2014/5112 15/1113-4 23.07.2015 Klage på fylkesmannens vedtak om ikke å gi samtykke etter rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre - etablering av nytt forretningsbygg
DetaljerDeres ref Vår ref Dato 2015/ /
Fylkesmannen i Rogaland Postboks 59 4001 STAVANGER Deres ref Vår ref Dato 2015/4558 16/392-4 27.06.2016 Klage på fylkesmannens vedtak om ikke å gi samtykke til utvidelse av Oasen Storsenter i Karmøy kommune
DetaljerTerminalveien Øst Fauske. Morten Selnes, Norconsult AS. 11.03.2015.
Terminalveien Øst Fauske Morten Selnes, Norconsult AS. 11.03.2015. 1 Reguleringsplan Terminalveien Øst, Fauske Utarbeidet 04.10. 2011 Avsatt i hovedsak til Forretning, kontor, industri. Handelsanalyse.
DetaljerAust-Agder fylkeskommune Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL
Aust-Agder fylkeskommune Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Deres ref Vår ref Dato 2015/323-20 15/5805-3 02.06.2016 Klage på vedtak om samtykke til etablering av outlet-senter i Sørlandsparken Øst i Lillesand
DetaljerSentrumsutvikling i Førde
Sentrumsutvikling i Førde Tromsøkonferansen 5.februar 2018 Førde eit knutepunkt mellom Bergen og Ålesund Førde sentrum Førde har vakse raskt frå nokre få tusen innbyggjarar på tidleg 60-talet til 13.000
DetaljerKongsvinger 2050 strategier for fremtidig byutvikling KONGSVINGER KOMMUNE
Kongsvinger 2050 strategier for fremtidig byutvikling KONGSVINGER KOMMUNE KONGSVINGER 2050 KONGSVINGER 2050 Som alle byer er Kongsvinger i konstant utvikling. En målrettet og langsiktig strategi er viktig
DetaljerRegional plan for byer og tettsteder, Oppland fylkeskommune, februar 2016
Høringsuttalelse Regional plan for byer og tettsteder, Oppland fylkeskommune, februar 2016 fra Byen vår Gjøvik Om Byen vår Gjøvik: Byen Vår Gjøvik er et interessefellesskap organisert som en næringsforening,
DetaljerDET KONGELIGE MILJØVERNDEPARTEMENT:
DET KONGELIGE MILJØVERNDEPARTEMENT: HORDALAND FYLKESKOMMUNE Til høringsinstanser iflg. adresseliste Saknr. flv$ $&^ffl Dok.nr. / 3 O JAN 2008 Arkivar. *-f] 2, Saksh. Eksp. U.off. Deres ref Vår ref 200800143-/PV
DetaljerReguleringsplan for Utvidelse av City Nord, Bodø kommune - ny vurdering av innsigelse
Saksbehandler, innvalgstelefon og e-post: Vår dato Vår referanse Vår arkivkode Egil Johansen, 75 53 16 19 07.05.2008 2006/8700 421.4 ejo@fmno.no Deres dato Deres referanse Bodø kommune Postboks 543, 8001
DetaljerVurdering av konsekvensene ved handelsetablering Henning Lervåg Byplankontoret i Trondheim kommune
Vurdering av konsekvensene ved handelsetablering 18.11.2008 Henning Lervåg Byplankontoret i Trondheim kommune Historisk: Normativ tilnærming Tilbud = f(befolkningsunderlag) FUNKSJON: Bysenter Bydelssenter
DetaljerNOTAT VEDRØRENDE OVERSENDELSESFORSLAG I FYLKESUTVALGETS MØTE 21.12.10
Fylkesutvalget 25.1.2011 NOTAT REGIONAL DELPLAN FOR SENTERSTRUKTUR OG HANDEL NOTAT VEDRØRENDE OVERSENDELSESFORSLAG I FYLKESUTVALGETS MØTE 21.12.10 Fylkesutvalgets behandling er referert under. Endringsforslagene
DetaljerReferansegruppemøte Drøfting av ulike aktuelle virkemidler i lys av erfaringene med gjeldende fylkesdelplan (2001)
Referansegruppemøte 12.02.14 Drøfting av ulike aktuelle virkemidler i lys av erfaringene med gjeldende fylkesdelplan (2001) Navn og dato slik: Navn Navnesen, 2. mars 2011 Virkemidler Regional planbestemmelse
DetaljerHøringssvar fra Virke om ny statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel
Miljøverndepartementet Postboks 8007 Dep 0030 OSLO Kopi: Kommunal- og regionaldepartementet Deres ref: Oslo, 24.10.2013 Vår ref: Morten Sandberg/ 13-25511 Høringssvar fra Virke om ny statlig planbestemmelse
DetaljerHØRINGSUTTALELSE - SØKNAD OM OPPFØRING AV KJØPESENTER - KRØGENES - ARENDAL KOMMUNE
Aust-Agder fylkeskommune Dato: Arkivref: 27.02.2009 2008/2816-3917/2009 / 511/132/L40 Saksframlegg Saksbehandler: Anita Henriksen Saksnr. Utvalg Møtedato Fylkesutvalget HØRINGSUTTALELSE - SØKNAD OM OPPFØRING
DetaljerAreal + transport = sant
Areal + transport = sant Wilhelm Torheim Miljøverndepartementet Samordnet areal- og transportplanlegging er bærekraftig planlegging Bevisførsel Praksis Politikk 2 1 Retningslinjer fra 1993 Utbyggingsmønster
DetaljerRAPPORT 2017/34. Sandnessjøen Handelsanalyse. Hanne Toftdahl, Oscar Haavardsholm og Tuva Staver VISTA ANALYSE AS. Rishatten Eiendom AS
RAPPORT 2017/34 Sandnessjøen Handelsanalyse VISTA ANALYSE AS Hanne Toftdahl, Oscar Haavardsholm og Tuva Staver Rishatten Eiendom AS Sandnessjøen Handelsanalyse Dokumentdetaljer Vista Analyse AS Rapport
DetaljerHole kommune innsigelse til kommunedelplan for Sollihøgda
Statsråden Fylkesmannen i Buskerud Postboks 1604 3007 DRAMMEN Deres ref Vår ref 17/3621-17 Dato 27.06.2018 Hole kommune innsigelse til kommunedelplan for Sollihøgda Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Detaljer«Top down» føringer «bottom up» løsninger
Urban Idé/ Akershus fylkeskommune - konferanse 14.3.2018 Røde Kors Konferansesenter, Oslo «Top down» føringer «bottom up» løsninger Elin Børrud, professor by- og regionplanlegging NMBU Det gode liv Hvordan
DetaljerUtvalg: Møtedato: Utvalgssak: Formannskapet /13
SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Formannskapet 17.10.2013 61/13 Avgjøres av: Sektor: Samfunn- og miljøsektoren Arkivsaknr.: Arkivkode: Formannskapet Saksbeh.: Ragnar Holvik 2013/2505 - L01
DetaljerHvorfor er mer kompakte byer og tettsteder aktuelt? Om behovet for gode by- og tettstedsmiljø
Hvorfor er mer kompakte byer og tettsteder aktuelt? Om behovet for gode by- og tettstedsmiljø Seniorrådgiver Øyvind Aarvig Miljøverndepartementet Kursdagene 2012 NTNU - Byomforming Hvordan planlegger vi
DetaljerBærekraftige byer og sterke distrikter - Hva er det viktig å få med?
Kommunal- og moderniseringsdepartementet Bærekraftige byer og sterke distrikter - Hva er det viktig å få med? Terje Kaldager Røst 15.juni 2016 2 Tittel på presentasjon Regjeringen er opptatt av en tydelig
DetaljerMyrseter senter AS HANDELSANALYSE. April 2013
1 Myrseter senter AS HANDELSANALYSE April 2013 2 Innholdsfortegnelse Innholdsfortegnelse... 2 Tabeller... 2 Sammendrag... 3 1. Innledning... 4 2. Analysen... 6 3. Konklusjon... 11 Referanser... 11 Tabeller
DetaljerRammer for handelsetablering. Tilleggsnotat til handelsanalyse kommuneplan 2014-2029 Versjon 30.04.14
Rammer for handelsetablering Tilleggsnotat til handelsanalyse kommuneplan 2014-2029 Versjon 30.04.14 Bakgrunn Dette notatet gir utfyllende vurderinger av rammer for handelsetablering i kommuneplanen og
DetaljerRegional plan for handel og sentrumsutvikling med planbestemmelse, retningslinjer, handlingsprogram og konsekvensutredning
Regional plan for handel og sentrumsutvikling med planbestemmelse, retningslinjer, handlingsprogram og konsekvensutredning Oppgave ved revisjon: Se på behov, mulighet og konsekvenser ved å lokalisere handelsvirksomhet
DetaljerApropos 2: Sentralitet (Selstad): Apropos 1: Bærekraft og attraktivitet (Sørensen):
Apropos 2: Sentralitet (Selstad): Apropos 1: Bærekraft og attraktivitet (Sørensen): Det ER mulig Regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold Miljøverndepartementets samling for regional planlegging,
DetaljerTrender og utviklingstrekk i sentrumshandelen
Trender og utviklingstrekk i sentrumshandelen Hanne Toftdahl, Lillesand 1 april 2014 Innhold Om byutvikling og om varehandel spesielt Rammebetingelser versus empiri Handel før, nå og fremover Sentrum,
DetaljerBruk av ATP-modellen i handelsanalyser
30. november 2009 Bruk av ATP-modellen i handelsanalyser Kari Skogstad Norddal Lokalisering av handel Vegtransport: om lag ½-parten av klimagassutslippene i våre storbyer. Arealbruk og lokalisering av
DetaljerJula ønsker etablering på Forus
Utvalg for byutvikling 15.06.11 sak 69/11 vedlegg 6 Jula ønsker etablering på Forus Muligheter og utfordringer Vista Analyse AS, v/ partner Hanne Toftdahl Dato: 08.04.11 Vista Analyse AS er et konsulentselskap
DetaljerForslag til statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal-, og transportplanlegging status i arbeidet
Forslag til statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal-, og transportplanlegging status i arbeidet jorgen.brun@kdm.dep.no Nettverkssamling i Framtidens Byer, Tromsø, 25. mars 2014 Disposisjon
DetaljerBehandling av søknad om samtykke til etablering av to nye bilforretninger på næringsområdet Sekkelsten/Eiebakke
Askim kommune Postboks C 1801 ASKIM Miljøvernavdelingen Deres ref.: 9500/13 Vår ref.: 2013/4735 421.0 CHJ Vår dato: 14.11.2013 Behandling av søknad om samtykke til etablering av to nye bilforretninger
DetaljerUtdrag av - FYLKESDELPLAN FOR HANDEL, SERVICE OG SENTERSTRUKTUR Vedtatt av Buskerud fylkesting 17. september 2003
Utdrag av - FYLKESDELPLAN FOR HANDEL, SERVICE OG SENTERSTRUKTUR Vedtatt av Buskerud fylkesting 17. september 2003 Lokalisering og etablering/utvidelse av kjøpesentra VEDLEGG 2 Kjøpesenter etter Miljøverndepartementets
DetaljerPlanprogram. for justering av. Regional plan for senterstruktur og handel. Endring. Forslag til vedtak Dato: 24.9.14
Planprogram for justering av Regional plan for senterstruktur og handel. Endring Forslag til vedtak Dato: 24.9.14 Innhold 1. Bakgrunn... 3 2. Formål... 3 3. Endringer som skal vurderes:... 4 3.1 Bestemmelse/retningslinje
DetaljerOppsummering av funn i planarbeidet så langt Situasjonsbeskrivelse av handelsutvikling på Jæren
Oppsummering av funn i planarbeidet så langt Situasjonsbeskrivelse av handelsutvikling på Jæren Jærplanens målsetning om å styrke sentra i planområdet blir ikke oppnådd. Forus Lura har hatt vesentlig sterkere
DetaljerGjennomføring av reguleringsplan Gulskogen senter
Gjennomføring av reguleringsplan Gulskogen senter BAKGRUNN: Hva er en reguleringsplan? Hva er en midlertidig brukstillatelse? Trinn i en plan- og byggesakprosess Sentrale punkter i reguleringsplanen for
DetaljerPlanlegging for nullvekst i biltrafikk i by Bymiljøavtaler State of the Art
Planlegging for nullvekst i biltrafikk i by Bymiljøavtaler State of the Art Tore Leite By- og regionutvikling det regionale nivås rolle Nettverkssamling regional planlegging 2014 Kristiansand, 17 19.06.2014
DetaljerErfaring med handelsanalyser i Framtidens byer
TØI-rapport 1071/2010 Forfatter(e): Aud Tennøy, Tanja Loftsgarden, Jan Usterud Hanssen og Arvid Strand Oslo 2010, 100 sider Sammendrag: Erfaring med handelsanalyser i Framtidens byer Handelsanalyser kan
DetaljerHarstad Kommune. Handelsanalyse - Harstad kommune Utgave: 4 Dato: 2015-01-05
Handelsanalyse - Harstad kommune Utgave: 4 Dato: 2015-01-05 Handelsanalyse - Harstad kommune 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Handelsanalyse - Harstad kommune Utgave/dato: 4 / 5. jan.
DetaljerArealreserver, arealeffektivitet, arealregnskap og behov for nye byggeområder i Kommuneplanens arealdel fram til 2050
Arealreserver, arealeffektivitet, arealregnskap og behov for nye byggeområder i Kommuneplanens arealdel fram til 2050 Kommuneplanens samfunnsdel Askim mot 2050 Askim bystyre vedtok samfunnsdelen i juni
DetaljerForretningsareal. Revidert januar 2017
Forretningsareal Revidert januar 2017 Fra planprogrammet: His bydelssenter er ikke listet i gjeldende regional plan for senterstruktur og handel. Dette innebærer at det totalt i området kun kan bygges
DetaljerVarehandel og servicefunksjoner STATUS OG AKTUELLE STRATEGIER. Sentrumsplan - Kongsberg kommune Foto: Svein Bjørnsen
Foto: Svein Bjørnsen Varehandel og servicefunksjoner STATUS OG AKTUELLE STRATEGIER Sentrumsplan - Kongsberg kommune 26.03.2009 Foto: Tarand Krogvold, Jan Erik Langnes, Svein Bjørnsen og Margrete Vaskinn
DetaljerRegjeringens areal og transportpolitikk ny statlig retningslinje
Regjeringens areal og transportpolitikk ny statlig retningslinje Terje Kaldager Drammen 12. desember 2014 Planverktøy i Plan- og bygningsloven Nivå Retningslinjer og føringer Midlertidig båndlegging Bindende
DetaljerStatlig planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging
Statlig planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Terje Kaldager Øyer, 19.mars 2015 Planverktøy i Plan- og bygningsloven Nivå Retningslinjer og føringer Midlertidig båndlegging
DetaljerMOBILITET OG AREALPLANLEGGING. 1.november Kommunaldirektør for byutvikling Anne Iren Fagerbakke
MOBILITET OG AREALPLANLEGGING 1.november 2016 Kommunaldirektør for byutvikling Anne Iren Fagerbakke KOMPETENT ÅPEN PÅLITELIG SAMFUNNSENGASJERT Høna eller egget? Hva kom først? Tilfeldig eller styrt? Arealplanlegging
DetaljerNasjonal bolig-, areal- og transportpolitikk, regional planlegging og Regional plan for areal og transport på Haugalandet
Kommunal- og moderniseringsdepartementet Nasjonal bolig-, areal- og transportpolitikk, regional planlegging og Regional plan for areal og transport på Haugalandet Utredningsleder Terje Kaldager Haugesund
DetaljerATTRAKTIVE VIKERSUND. Tone Hiorth, Audun Mjøs Modum kommune
ATTRAKTIVE VIKERSUND Tone Hiorth, Audun Mjøs Modum kommune 1. Hva er gjort siden sist? Tema i dag Informasjon om planprosessen Fagrapporter Det arbeides med reguleringsplan 2. Hvilke muligheter ser vi
DetaljerSaksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: PLA 167 Arkivsaksnr.: 99/ Dato:
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: PLA 167 Arkivsaksnr.: 99/14407-022 Dato: 5.03.02 UTSATT SAK - PRINSIPPSAK - GULSKOGEN SENTER OG GULDLISTEN, REGULERINGSPLAN FOR FORRETNING, KONTOR OG BOLIG,
DetaljerAttraktive butikker skaper levende sentre. Forskningsleder Per Gunnar Rasmussen Institutt for bransjeanalyser
Attraktive butikker skaper levende sentre Forskningsleder Per Gunnar Rasmussen Institutt for bransjeanalyser Hva vil jeg snakke om? Den «nye» kunde krav og forventninger Hva bestemmer kundens valg av handelssted
Detaljer1 Bakgrunn og intensjoner for planarbeidet
1 Innhold 1 Bakgrunn og intensjoner for planarbeidet... 3 2 Gjeldende planstatus og overordnede rammebetingelser... 4 2.1 Fylkesdelplan for kjøpesenter... 4 2.2 Nasjonale forventninger og statlige rammebetingelser...
DetaljerSaksnummer Utvalg Møtedato 08/21 Komite for plan, næring og miljø /49 Planutvalget /55 Bystyret
BODØ KOMMUNE Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 12.03.2008 16387/08 04/1004 U01 Saksnummer Utvalg Møtedato 08/21 Komite for plan, næring og miljø 03.04.2008 08/49 Planutvalget 08.04.2008 08/55
Detaljer