Saken gjelder Formålet med planen er å legge til rette for en utvidelse av eksisterende hytteområde.

Transkript

1 Detaljregulering for Furuåsen, Tjørhom Plan nr PLANBESKRIVELSE Arealoppgave Arealet innenfor planens begrensning er på ca 94,9 daa. Dette er fordelt på arealformålene på følgende måte (ca. areal): Bebyggelse og anlegg: Fritidsbebyggelse 26,86 daa Lekeplass 0,83 daa Kombinert formål (skiløype/veg) 0,10 daa Samferdselsanlegg og infrastruktur: Veg 11,68 daa Annen veggrunn tekniske anlegg 10,59 daa Parkeringsplasser 1,23 daa Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift Friluftsformål 42,94 daa Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Bruk og vern av sjø og vassdrag 0,63 daa I bestemmelsene fastsettes maksimal utnyttelse til BYA = 130 m 2 pr. hytte. Totalt reguleres det 35 nye hytter. Det gir samlet totalt BYA på m 2. Dersom en regner at BRA utgjør ca. 90 % av dette arealet, åpner planen for en utbygging på ca m 2 BRA. Bakgrunn for planarbeidet Saken gjelder Formålet med planen er å legge til rette for en utvidelse av eksisterende hytteområde. Gjeldende planer I gjeldende kommuneplan er deler av området vist som område for fremtidig fritidsbebyggelse og deler av området vist som LNFR-område. K-sak 12/ 43 slår likevel fast at det skal være fritidsbebyggelse i planområdet. Planforslaget er derfor i samsvar med gjeldende vedtak i K-sak 12/43. Forhåndskunngjøring Oppstart av planarbeid ble varslet med brev datert , og annonse i Avisen Agder Det kom inn følgende merknader: Vest-Agder Fylkeskommune, brev datert Deler av området er ikke avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel, og det minnes om at planen må konsekvensutredes. Området har et omfattende løypenett og er mye brukt som skiutfartsområde. Fylkeskommunen ber Sirdal kommune om å påse at friluftsliv og løypetraséene blir ivaretatt i planarbeidet. Videre nevnes det at Solheim bru på Fv 983 (tilførselsveien til hytteområdet) skal utbedres, og at dette bør ses i sammenheng med utbygging av hyttefeltet. Side 1 av 10

2 Planen konsekvensutredes med en begrenset KU i planbeskrivelsen iht. avtale i oppstartsmøtet. Løypetraséer er ivaretatt i planforslaget og inntegnet på plankartet. Utbedring av Solheim bru er planlagt i starten på Det er ikke stilt rekkefølgekrav for dette i planforslaget. Fylkesmannen i Vest-Agder, brev datert Reguleringsarbeidet bør skje i samsvar med arealutnyttelsen vist i overordnet plan. Dersom planforslaget avviker vesentlig fra overordnet plan, må forslagstiller utrede hvilke konsekvenser avvikene medfører. Planbeskrivelsen må vise hva planen vil medføre for de interesser og hensyn som gjør seg gjeldende i planområdet. Miljøvirkningen av en utbygging må vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. Planen må også vurderes etter naturmangfoldloven. Det er viktig å ivareta de vannforekomster som ligger innenfor området. Det er også viktig å sikre tilstrekkelig grønnstruktur når man tar sikte på en utviding og fortetting av et område. Dette både med hensyn til utferdsårer som skiløyper og stier samt rekreasjonsområder for barn og unge i nærområdene til hyttefeltet. Det er viktig å utarbeid en ROS- analyse. Innspillene er tatt til etterretning. Agder Energi Nett AS, e-post datert Agder Energi Nett AS (AEN)har bestående høyspent- og lavspenningsanlegg innenfor reguleringsområde som kan legges om eller flyttes i henhold til gjeldende regler og vilkår. Høyspentlinje bes avmerkes som hensynssone høyspent med byggeforbudsbelte på 15m, 7,5m ut fra senterlinjen. Høyspentkabel bes avmerkes som hensynssone høyspent med byggeforbudsbelte på 4m, 2m ut fra senterlinjen. Nettstasjonen bes avmerkes med byggeforbudsbelte på 5m ut fra bygning. Høyspentlinjen som krysser veien ved Siraelva er eid av Sira Kvina kraftselskap og de må kontaktes for å få oppgitt bredde for hensynssonen. Ut fra planbeskrivelse kan en ikke se om utbyggingen kan kreve ny nettstasjon, eller kan forsynes fra bestående nettstasjon. Høyspentlinjen ligger så langt fra planområdet at det ikke er nødvendig med noen hensynssoner. I planbestemmelsene er det tatt inn bestemmelse som sier at ny nettstasjon kan plasseres innenfor areal vist til friluftsformål. Statens vegvesen, brev datert Vegvesenet har ingen merknader. Furåsen velforening v/ Terje Eidsmo, brev datert Man bør søke å bevare den eksisterende og arkitektoniske kvaliteten ved feltet. Nye hytter må tilpasses terrenget og ikke legges for tett. Ål-hytten bør fremdeles være standard hyttetype. Utbygging av nye hytter og eventuelt veger må skje skånsomt og gjøre minst mulig skade på landskapet og på dyre-, fugle-, og planteliv. I denne sammenhengen er det særlig viktig å verne våtmarksområder mot skjemmende og skadelig drenering og utfylling. Veg, vann og kloakkforholdene i området er allerede i dag i utilfredsstillende stand og dårlig vedlikeholdt, noe som gir betydelig ulemper for flere av våre medlemmer. Understellskader på biler, dårlig vanntrykk og oversvømmeleser på grunn av frosne rør er problemer som har skapt stor irritasjon. Ny utbygging vil legge ytterligere press på infrastrukturen. Velforeningen forventer at det Side 2 av 10

3 settes som vilkår for nye hytter at veg-, vann og avløpssystemene oppgraderes. Velforeningen ønsker en avtale med utbygger som tydelig slår fast ansvaret for løpende vedlikehold av infrastrukturen. Denne avtalen bør være på plass før utbyggingen kan starte. Utbyggingen blir tilpasset terrenget og hyttene legges med minimum 8 meter fra hverandre. Hyttene gjør minimal skade på landskapet og det biologiske mangfoldet. Vegen blir regulert til felles veg, og da må velforeningen og grunneier bli enige hvem som har vedlikeholdsansvar. Det vil bli boret etter vann til de nye boligene. Det vil bli lagt opp nytt avløpssystem som vil bli koblet på det offentlige. Nils Solberg og Marit Skeie, epost Vi har hytte på tomt nr 13, og vil få eventuelle nye hytter like i nærheten. Jeg har snakket med Ole Johan Tjørhom i telefon, og legger fram det samme til dere som jeg gjorde overfor han. Vi er en meget aktiv skifamilie og har hatt svært stor glede av de bakkene som ligger helt nær hytta. Ole Johan sa den gang at det i alle fall ikke ville bli bygd flere hytter der "i hans tid", og da vi bygde valgte vi akkurat denne tomta fordi det var så fine skimuligheter i umiddelbar nærhet. Hvis det nå kommer nye hytter, regner vi med at det blir tatt hensyn så langt råd er til at dette fine området beholdes slik det ligger i dag. Ole Johan Tjørhom sa at vi selvfølgelig skulle kontaktes nå dette ble aktuelt, og jeg regner naturligvis med at det skjer. Vi husker svært godt - og med glede - hvor opptatt Sirdal Bygg var av detaljer når det gjaldt beliggenhet av hver enkelt hytte, slik som avstand og vinkling i forhold til nabohyttene. Derfor håper vi å komme fram til de best mulige løsninger. De nye hyttene eller vegen til disse vil ikke redusere skimulighetene. Skiløypen krysser vegen en plass, der vil det bli bygget skibro. Wenche og Per Vidar Avlesbug, e-post datert Vi ( /3/46) vil være nærmeste nabo til nedsatt merkepinne nr 121og ønsker å påpeke at en hytte på denne plasseringen vil ligge i direkte linje til vår eneste utsikt, som er i nord/ nordøstlig retning, mot Sinnes og Nesset. Dette fordi høydeforskjellen er relativt liten slik den er plassert. Vi ønsker derfor at det sees på muligheten for å flytte den mer mot vest for ikke å ta all vår utsikt. Tomten er plassert ca 4 meter under Avlesbug sin hytte. Bestemmelsene til reguleringsplanen sikrer at maksimal mønehøyde på hytten nedfor ikke blir mer enn 6 meter. Noe utsikt vil derfor bli i varetatt for Avlesbug. Tom Hetland og Anne Berit Hatlem, brev datert Hetland og Hatlem håper at fortettingen og utvidingen av hyttefeltet kan gjøres uten å forringe kvalitetene i området, verken til eksisterende hytter eller nye hytter. Det er avgjørende at hyttene ikke blir liggende for tett og at det fine samspillet mellom hytter og landskap blir videreført. Sjenerende innsyn må unngås. Hetland og Hatlem går ut fra at utbyggingen ikke på noen måte vil bryte opp etter kutte av skiløypenettet, og at det vil bli god avstand mellom hytter og løyper. De er urolige for at en utbyggingen vil kunne gjøre skade på naturen i området, både i anleggsperioden og permanent. Myrer og bekkedrag er viktige for flora og fauna, og der vil være svært uheldig om disse blir drenert eller fylte opp med masser. Veger, parkeringsplasser og hytter bør så langt som råd legges på fast grunn. De vil ellers påpeke at veg- vatn og avløp systemet i området må få en standard og kapasitet som er tilpasset de nye behovene og at vedlikeholdet må bli bedre. Side 3 av 10

4 Det er regulert inn forholdsvis store tomter, og forslagstiller mener at samspillet mellom hytter og landskap er ivaretatt. Byggegrensene sikrer at det er minimum 12 meter avstand mellom hytter og skiløype. Bestemmelsene sikrer at myrer og bekker ikke blir drenert og fylt opp med masse. Vegen blir regulert til felles veg, og da må velforeningen og grunneier bli enige hvem som har vedlikeholdsansvar. Det vil bli boret etter vann til de nye boligene. Det vil bli lagt opp nytt avløpssystem som vil bli koblet på det offentlige. Toril Andreassen, e-post datert Jeg protesterer mot ytterligere utbygging i eksisterende hyttefelt, gnr. 10 bnr 4. Det er stor hyttetetthet i dette område og ytterligere utbygging vil føre til et betydelig verditap for eksisterende hytter. Det området av bnr. 4 som varselet omfatter er også brukt til ski- og akebakke blant barn. Utbygging vil derfor også være uheldig for miljøet. Det fremstår som en bedre løsning at nye hytter oppføres på gnr. 4 bnr 28 enn bnr 4. Det er bedre å etablere et nytt hyttefelt enn å foreta ytterligere utbygging i et område hvor det allerede er stor hyttetetthet. Det er regulert inn nye fritidsboliger i kommuneplanen, og det er god arealutnytting å utnytte bebygd areal godt, i stedet for å ta urørt natur. Beskrivelse av planområdet Planområdets kvaliteter Planområdet er på m 2, eller ca. 76,3 daa, og ligger i kupert fjellterreng. Området ligger i fjellbjørkbeltet. Terrenget er kupert og gir gode muligheter for friluftsliv, både sommer og vinter. I umiddelbar nærhet er det skiløyper som tråkkes i vinterhalvåret. Furåstjernet ligger like vest for planområdet og kan benyttes til fisking/bading etc. Planområdet har gode solforhold. Tilgrensende/eksisterende bebyggelse/arealbruk Planlagte byggeområder innenfor planområdet er i forlengelsen av eksisterende hyttefelt i Furåsen i reguleringsplan Tjørhom- Furuåsen, fortetting, Ole Johan Tjørhom og Helga Hadland, datert Hyttefeltet ble påbegynt i 1991, og det gjenstår ennå noen få tomter som ikke er utbygd. Reguleringsplanen for feltet inneholder til sammen 52 hytter. I sør grenser forslaget til reguleringsplan Tjørhom- Smådalsåsen, Ingeborg K. Tjørhom og Gunn Å. Pettersen, vedtatt Vest og nord for planområdet er det ubebygd LNF-område. Området er kupert og delvis lyngdekt. Furåstjernet ligger like vest for planområdet og kan benyttes til fisking/bading etc. Teknisk infrastruktur I eksisterende hytteområde er det i dag privat avløpsanlegg. Vannforsyning til eks. hytter er fra borehull innenfor området. Eksisterende atkomstveg innenfor planområdet er opparbeidet som felles veg helt frem til parkeringsplass f_p6. Vegen skal benyttes også av nye hytter og reguleres i planforslaget som felles kjøreveg. Side 4 av 10

5 Øvre Banegate 28, 4014 Stavanger Spesielle miljø- og/eller risikoforhold Støy Det er ingen spesielle utfordringer med tanke på trafikkstøy innenfor planområdet. Klima Planområdet ligger godt skjermet og er ikke spesielt utsatt for vind eller andre klimautfordringer. Forurenset grunn Det er ingen kjente forekomster av forurenset grunn innenfor planområdet. Spesielle hensyn Kultur- og fornminner Det er ingen kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Landskapsformasjoner Innenfor planområdet er det kupert terreng og innslag av myrområde. Ved krysset med "Kleiva" ligger det i kommuneplanen innen en hensynssone med ras og skredfare. Denne er videreført i denne detaljreguleringa. Biologisk mangfold Planområdet består av kupert lyngbelagt landskap som har innslag av løv- og bartrær. Det er ikke registrert spesielle biologiske arter innenfor planområdet. Beskrivelse av planforslaget; innhold, kvaliteter og konsekvenser Beskrivelse av planen Forhold til gjeldende planer: Kommunedelplan Planavgrensingen er i henhold til gjeldende bestemmelser. Kommunedelplanen viser deler av det regulerte området som LNF. Det vises til k- sak 12/43, samt nedenforstående figur. Konsekvenser av avviket fra kommuneplankartet er vist og beskrevet i understående avsnitt "Konsekvenser for omregulering til fritidsbolig". Figur viser avvik fra gjeldende kommunedelplan. Rød skravur viser del av planforslaget som ligger i LNF-område. Side 5 av 10

6 Reguleringsplaner Planlagte byggeområder innenfor planområdet er i forlengelsen av eksisterende hyttefelt i Furåsen i reguleringsplan Tjørhom- Furuåsen, fortetting, Ole Johan Tjørhom og Helga Hadland, datert , ID Reguleringsplanen vil medføre en oppheving av deler av denne planen. Veg og parkering er ikke opparbeidet helt som vist i gjeldende plan. I planforslaget er lagt inn opparbeidet veg og parkering «As built». Arealer som er regulert som veg, men ikke benyttet til dette er i forslagets plankart regulert til byggeområde for eksisterende hytter/friluftsområde. Reguleringsplanene med ID og grenser inn til ny plan, men vil ikke bli direkte berørt av denne. Plangrep Planforslaget legger til rette for 35 nye fritidsboliger som er plassert i terrenget med friluftsområde rundt. Vegene er slik at alle hyttene har god adkomst via ny veg inn i området. Veg og adkomst Den eksisterende vegen blir forlenget for å gi adkomst til de nye hyttene. Det foreligger avtale/vegrett som sikrer bruk av vegen til de nye hyttene i området. Vegen greiner seg ut og gir adkomst til alle hyttene. De fleste hyttene har en parkeringsplass på egen tomt. Ellers er det lagt opp til felles parkering langs vegene. Antall parkeringsplasser er dimensjonert med to parkeringsplasser per hytte. Vedlagt planforslaget følger prosjekterte veger som viser profiler og nødvendig terrenginngrep. Da broen ble bygget, ble det laget to broer på strekket over Sira inn i hyttefeltet på Furuåsen. Det ene løpet ble gravd ut slik at mest mulig kunne passere under. Under den andre broen kom fjellet opp i løpet. En trodde da at det var tilstrekkelig kapasitet uten å måtte skyte ut løp nr. 2. Det viser seg i ettertid at dette var en feilvurdering. Det er ikke ofte, men det skjer, at det oppstår overløp på broen. Det kan gå 3-4 år uten overløp, med det kan også hende at spesielle år har det skjedd opptil to ganger. Dersom fjellet under bro nr. 2 skytes ut, kan kapasiteten på løp nr. 2 økes med ca. 95 %. Dette vil medføre at overvann på broen, særlig i sterk snøsmelting på våren, vil reduseres betraktelig. Se for øvrig vedlagte tegninger som viser snitt på broløpet i dag, og hvilken utvidelsesmulighet som foreligger. Arbeidet vil bli utført på sommeren, når elva nesten er tørrlagt, og vi kan ikke se at det vil ha noen negativ innvirkning på det omkringliggende miljøet. Se for øvrig eget vedlegg «Tiltak i vassdrag». Bebyggelse og utnyttelesgrad Det skal bygges frittliggende fritidsboliger med saltak på hver tomt. Hyttene kan bygges med maks BYA på 130 m 2. I tillegg tillates terrasse med inntil 50 m 2 BYA. Maks mønehøgd er 6 meter, og maks gesims er 4 meter. Dersom noen ønsker å kjøpe to tomter kan de bygge en hytte på inntil 260m 2 BYA. De samme høydebegrensingene som for en tomt gjelder. Uteoppholdsplasser Tomtene er så store at det er god plass til uteplasser på tomtene. Bestemmelsene åpner for inntil 50 m 2 terrasse på tomten. Renovasjon De nye fritidsboligene vil få hytterenovasjon på lik linje med eksisterende hytter i området, og i kommunen for øvrig. Side 6 av 10

7 Vann og avløp Det skal bores etter vann for vannforsyning til de nye fritidsboligene. Det vil også bli etablert ny avløpsledning for de nye boligene. Denne skal tilknyttes det eksisterende avløpsanlegget i området og blir påkoblet offentlig avløpsnett. Se vedlagt skisse hvor påkoblingspunkt og pumpehus er angitt. Slokkevann Kommunen har tankbil med kapasitet på liter. Det baseres på bruk av denne som tillegg for å oppfylle krav i teknisk forskrift. Det skal etableres uttak på pumpehuset helt i starten på det nye feltet, der tankbilen kan etterfylles ved behov. Skiløyper De eksisterende skiløypene i området skal videreføres slik de er i dag. Vegen inn til hyttefeltet vil krysse skiløypen ved et punkt. Her skal det bygges skibro, slik at fremkommelighet og trygg kryssing av bilvegen sikres. Konsekvenser av planforslaget Eksisterende hytteeiere i området Det vil bli noe mer trafikk på felles vegene. Terrenget er små kupert, og har stor høydeforskjell slik at de nye hyttene ikke vil ta utsikt, eller ha innsikt til de eksisterende hyttene. Et stort friluftsområde rundt hyttene blir regulert til friluftsformål. Konsekvenser naturmangfoldloven 8-12 Lovens formål er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden, også som grunnlag for samisk kultur. Området har en rik flora og har mange myrer og bekker. Reguleringsbestemmelsene sikrer at myrene ikke skal dreneres eller at bekkene skal legges i rør. Det er ikke registrert noen spesielle arter i området, og forslagstiller anser planforslaget til ikke å redusere det biologiske mangfoldet. Området er allerede et hytteområde, med etablerte veger. Derfor er det påviker de nye hyttene landskapet vesentlig. Terrenginngrepene blir begrensede og det geologiske mangfoldet og økologiske prosessene blir ikke vesentlig påvirket. Risiko og sårbarhetsanalyse I forbindelse med planarbeidet er det utfylt sjekkliste/kontrollspørsmål for miljøkonsekvensanalyse og ROS-analyse. På bakgrunn av funn i sjekklisten må det utføres ROS- analyse for fare forbundet med naturlig terrengformasjon/stup i planområdet. ROSanalysen er utarbeidet basert på DSB's temaveileder HR 2156 "Samfunnssikkerhet i arealplanlegging." Kartlegging av farer Veg/adkomst blir oversvømt ved høy vannstand. Det vurderes som at dette ikke i seg selv ikke er farlig, da vannet stiger så sakte at det ikke er fare for at mennesker blir tatt av flommen. Faren ved at adkomsten blir stengt er at det at området blir isolert og at det ved andre akutte hendelser ikke er mulig å komme til og fra området med kjøretøy. Vurdering av årsak og sannsynlighet Uønskede hendelser utløses ofte av et sett, eller en kjede av årsaker. Sannsynlighetsvurderingen viser at det er liten sannsynlighet for at hendelse inntreffer, hovedsaklig fordi to uønskede hendelser må inntreffe samtidig. Side 7 av 10

8 Fare/hendelse Område/sted Begrep Frekvens Vurdering Fare for flom Ved bro på Mindre enn en gang Lite sannsynlig adkomstveg i løpet av 50 år Mellom en gang i Mindre sannsynlig løpet av 10 år og en gang i løpet av 50 år Sannsynlig Mellom en gang i løpet av ett år og en X gang i løpet av 10 år Meget sannsynlig Mer enn en gang i løpet av ett år Fare/hendelse Område/sted Begrep Frekvens Vurdering Fare for brann Mindre enn en Lite sannsynlig gang i løpet av 50 år Mindre sannsynlig Mellom en gang i løpet av 10 år og en gang i løpet av 50 år Sannsynlig Mellom en gang i løpet av ett år og en gang i løpet av 10 år Meget sannsynlig Mer enn en gang i løpet av ett år Tabell - Sannsynlighetsvurdering Vurdering av konsekvenser I følge DSB's veileder skal det vurderes om hendelse kan få konsekvenser for liv/helse, materielle/økonomiske verdier, miljø, troverdighet og omdømme, og samfunnsviktige funksjoner. Flom som beskrevet over vurderes bare å få konsekvens for økonomi og materielle verdier For å vurdere konsekvensene brukes følgende begreper: Begrep Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Konsekvens Ingen personskader Få og små personskader Alvorlige personskader Alvorlige skader / en død Katastrofalt En eller flere døde Tabell - Konsekvensvurdering, begreper Risikomatrise Risikoen ved hendelse uttrykkes ved sannsynligheten for og konsekvensene av uønskede hendelser. Mulig uønsket hendelse er satt inn i en understående risikomatrise for å kunne vurdere prioritering av oppfølgingstiltak. Rødt felt indikerer uakseptabel risiko. Tiltak må iversettes for å redusere denne ned til gul eller grønn. Gult felt indikerer risiko som bør vurderes med hensyn til tiltak som reduserer risiko. Grønt felt indikerer akseptabel risiko. Side 8 av 10

9 Meget sannsynlig Sannsynlighet Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig Fare for flom Konsekvenser Brann Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Forslag til tiltak og oppfølging For å redusere sannsynligheten av at uønsket hendelse skal inntreffe er det lagt inn i bestemmelsene at utbedring/sikring mot oversvømmelse av broen må være gjennomført før flertallet av de nye hyttene kan tas i bruk. Dette vil sikre at brannvesenet har tilkomst ved en eventuell brann. Konsekvenser for omregulering til fritidsbolig Tema Arealbruk; egnet for utbygging Naturgrunnlag, biologisk mangfold og kulturminner Geologi Stor negativ Middels negativ Ingen konsekvens Middels positiv Stor positiv Kommentar Biologisk mangfold Vilt og fiskeforvaltning kulturminner Ingen registrerte Kultur og naturlandskap Miljøkvaliteter i jord, vann, luft Radon Forurenset grunn Vegtrafikk forurensing Elektromagnet iske felt Opplevelse, rekreasjon og fysisk aktivitet Friluftsliv i nærområde En fortetting av hytteområdet vil påvirke landskapet middels negativt Fjellområder og skiløyper i nærheten Konklusjon: Ut fra den begrensede konsekvensanalysen vil området egne seg til fritidsbebyggelse. Generelt er det god arealutnyttelse å fortette og utvide eksisterende fritidsboligfelt. Side 9 av 10

10 Konsekvenser for barn og unge Alle fritidsboligene har store tomter i tillegg til umiddelbar nærhet til friområde. Barn og unge har derfor gode muligheter for fri lek. Det er også skiløyper rett utenfor fritidsboligene. Fritidsboligene er plassert i mindre delfelt som tilrettelegger for samhold og fellesskap. Side 10 av 10