SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Geir Cock Arkiv: PLN 681 Arkivsaksnr.: 09/2711 Behandles i: HAMAR FORMANNSKAP

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Geir Cock Arkiv: PLN 681 Arkivsaksnr.: 09/2711 Behandles i: HAMAR FORMANNSKAP DETALJREGULERING FOR KVARTAL 54 INNSTILLING: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Hamar formannskap legger forslag til detaljregulering for Kvartal 54, datert , ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja VEDLEGG: Oversiktskart (Datert ) Reguleringskart, 3 nivåer, 2 snitt og tegnforklaring. (Datert ) Planbeskrivelse (Datert , revidert ) Reguleringsbestemmelser (Datert , revidert ) Illustrasjon forhold Oustad-bygget og planforslaget. (Datert ) Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) (Datert ) Illustrasjoner til reguleringsplan (Datert , revidert ) SAMMENDRAG: Kvartal 54 reguleres for å legge til rette for ny bebyggelse i et helt kvartal i Hamar sentrum. Planen legger til rette for blandede formål av boliger, kontor, hotell, forretning, institusjon, forsamlingslokale, uteopphold og parkeringsanlegg. I forslaget legges til rette for karrébebyggelse som omslutter et åpent uterom fra 2. etg. og opp. Fra dette uterommet er det også foreslått 2 åpninger som vender henholdsvis mot Østregate og Grønnegata. Disse har ikke direkte adkomst fra gatenivå. Bebyggelsen settes sammen slik at den framstår som ulike bygninger, med variasjon i høyder og materialbruk. Hele 1. etg. kan brukes til forretninger og bevertning, og forslagsstiller planlegger storsal for inntil 800 mennesker.

2 Bebyggelsens høyde utfordrer kommunedelplan for sentrum på noen områder, men forslagsstiller har bedt om å få vurdert prosjektet gjennom offentlig ettersyn. Dette emnet er drøftet i saken og i planbeskrivelsen. FAKTA Forslagstiller for planen er LOF Arkitekter AS på vegne av Morgenstjernen Eiendom AS. Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet 3. juni 2009 i Hamar Arbeiderblad og Aftenposten. Tiltakshaver har gjennomført idékonkurranse (parallelle oppdrag) mellom 3 ulike arkitektkontorer i forbindelse med oppstart av arbeidet. LOF Arkitekter AS ble valgt til å utarbeide planforslaget. Morgenstjernen Kapital as har kjøpsopsjon på alle eiendommene innenfor kvartal 54. Forslagsstiller ønsker å legge til rette for utvikling av et sentrumskvartal rundt en storsal med plass til inntil 800 mennesker, hotell, lokaler for forretninger og bevertning. De har også ønske om å bygge omsorgsboliger. Fasade mot Grønnegata, illustrasjon til reguleringsplanen, LOF arkitekter as Gjeldende planer KDP sentrum (Sentrumsplanen, vedtatt 1995) I kommunedelplan for Sentrum er kvartal 54 regulert til forretning, kontor med videre. Ifølge planen kan det også bygges inntil 4+1 etasjer med unntak av hjørnet Enggata/Grønnegata som har begrensning på 3 etasjer. I dialog med byplansjefen har tiltakshaver fått anledning til å legge fram et planforslag med en høy 1. etasje og varierte høyder fra 4-6 etasjer innenfor planområdet. Dette er et «teknisk bytte», på vilkår av at det bygges storsal og at forslagets åpninger beholdes. Det bes også spesielt om tilbakemeldinger på dette under offentlig ettersyn. KDP veg og transport (Veg- og transportplanen, vedtatt 2009) Grønnegata og Vangsvegen som grenser inn mot planområdet er i kommunedelplan for Vegog transport gitt rollen som hovedgater i sentrum. Begge gatene er også hovedruter for sykkeltrafikk. Grønnegata skal utvikles som kollektivgata på denne strekningen.

3 Planområdets avgrensning er satt langs kant fra ny bebyggelse mot fortau. Det pågår reguleringsarbeid for Vangsvegen og det pågår et samarbeid mellom Hamar kommune, Hedmark Fylkeskommune og Hedmark trafikk m.fl. om traseer for busstrafikk gjennom Hamar sentrum. Det er ingen konflikt mellom planene for Kvartal 54 og målsettingen for disse prosessene. Andre planer Detaljreguleringsplan for Kvartal 53 Dette kvartalet er nabokvartalet til Kvartal 54 langs Vangsvegen og huser blant annet Oustad mekaniske verksted. Deler av bygningsmassen er tegnet av arkitekten Rolf Prag og denne er under fredning av Riksantikvaren, ikke minst på grunn av det helhetlige anlegget knyttet til bilens historie og den modernistiske arkitekturen. Forslag til detaljregulering for kvartal 53 har vært ute til høring denne våren. Reguleringsplanen er ikke vedtatt. Forslagsstiller har vurdert den tilbaketrukne fasaden på Oustad-bygget, og det åpne rommet som dannes foran denne, som en mulighet til å bygge ekstra høyt på hjørnet vis a vis. Men det kan også være riktig å være ekstra varsom på dette hjørnet, ettersom man bygger i forhold til et bygg som er under fredning. Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer I forslaget til KDP for kulturminner og kulturmiljøer (Kulturminneplanen) er Vangsvegen 31 (Hervoldhjørnet) avmerket for bevaring. Dette bygningsmiljøet er en del av Kvartal 54, og i forslaget for detaljregulering er disse bygningene foreslått revet til fordel for nybygg. Forslaget til vern av Hervoldhjørnet er knyttet til sammenhengen med Grønnegata 34 (vis a vis). Begge disse bygningene er viktige referanser for Hamars tidlige historie. Selv om de ikke framstår som godt ivaretatt i fasadene, så er skalaen, volumet og bakgårdene tidstypiske. Ved framtidige endringer vil disse bygningen kunne tilbakeføres til sitt opprinnelige uttrykk. Byplansjefen står fast ved at disse bygningene kan ha verneverdi, men i lys av at planen ennå ikke er vedtatt, og i forhold til de positive ringvirkningene en helhetlig utbygging av Kvartal 54 kan ha så vurderes det ikke riktig at man innfører bygge- og deleforbud inntil Kulturminneplanen er vedtatt. VURDERING: Nytt kvartal i Hamar sentrum Kvartal 54 framstår i dag som et typisk bykvartal i Hamar, med ulike eiere, blandet bruk og en sammensatt arkitektur. Dette er egenskaper ved byen som skaper et mangfold av aktiviteter og nødvendige samhandling, fordi flere deler på det samme området. Denne blandede strukturen har også den ulempen at den kan stå i veien for den nødvendige fornyelsen av bygninger og eiendommer. Enhetene er små, og det kan være begrensede ressurser tilgjengelig for å gjøre nødvendige investeringer og oppgradering av bygningsmassen. Dette kan være en vond sirkel der man ikke får de leietakerne som kan betale nok og dermed ikke de inntektene som trengs til å gjøre investeringer som kan gi sentrum konkurranseevne i forhold til f.eks. kjøpesentra. Forslagsstiller har levert et forslag til plan som kan legge til rette for en gjennomgående fornyelse av Kvartal 54, og som kan bidra til å få reist et referanseprosjekt for bygging innenfor kvartalsstrukturens rammer. Bygningsmassen er brutt opp i ulike formelementer, det er planlagt variasjon i høyder, begrensing av balkongers størrelse ut i gaterommet og

4 tilrettelegging for en 1. etasje som henvender seg til byen. Alt dette er egenskaper som viser at planforslaget er utviklet i tråd med byens behov, rytmen i byens topografi og innhold og forholdet mellom offentlige og private soner. (Møteplassene mellom husa) Planforslaget legger til rette for en bebyggelse som langt på vei er i tråd med intensjonene i kommunedelplan for Sentrum (Sentrumsplanen) i Hamar. Men de har utfordret Sentrumsplanen sine bestemmelser om høyder. Byggehøyder og byens rom Hva er en god høyde for bygninger i byen? Hamar har mange ulike bygninger fra den tida byen ble bygd opp og fram til i dag. Men med noen få unntak er det er få av husene som har blitt bygget med noe særlig mer en 4-5 etasjer. I arbeidet med kommunedelplan for sentrum fra 1995 ble det gjort et grundig arbeid med vurderinger av hva som skulle være førende for høydene på hus i sentrum, samtidig som det ble lagt fram kart som viser byens fortettingspotensial innenfor kvartalsstrukturen. En vurdering var at bygningene ikke burde strekke seg mye høyere enn det som tilsvarer gatas bredde. Dette hadde ikke bare med sol og skygge å gjøre, fordi det generelle dagslyset og opplevelsen av rommet over byen også er vesentlige kriterier. Alle skal ha rett på dagslys, og når man ser ut vinduet fra en butikk eller en restaurant i 1. etasje bør man kunne se ut over gata og få kontakt med himmelen og noe som er større enn byen. Dette er vesentlige kvaliteter. Forslag til fasade mot Vangsvegen, Illustrasjon til reguleringsplanen, LOF arkitekter as Innenfor sentrumsplanens område er de fleste bygatene ca. 12,5 meter brede. Med en høy 1. etasje og 3 etasjer over, slik sentrumsplanen tillater, passeres dette målet også i høyden. Denne høyden var akseptabel, og bra i forhold til ønsket om fortetting. Men i tillegg ble det også lagt inn i sentrumsplanen hensyn til høydene på nærmeste bygninger, slik at sprangene ikke ble for store. I ettertid kan man kanskje vurdere dette slik at sentrumsplanen ble mer kompleks enn nødvendig, fordi man ikke hadde ett tydelig krav, og heller ingen forventning til hvor høy bebyggelsen skulle være. Det er likevel denne planen som fortsatt gjelder. I forslaget til detaljregulering for Kvartal 54 legges det til rette for bygging utover Sentrumsplanens bestemmelser. Dette har utfordret byplansjefen, og det har vært behov for flere runder med forslagstiller før det har blitt enighet om å legge dette planforslaget ut til offentlig ettersyn. På mange områder har forslagstiller kommet Hamar kommune i møte, men det er fortsatt slik at man utfordrer høydeprinsippene i Sentrumsplanen til tross for justeringene.

5 Tabell som viser forholdet mellom gatas bredde og forslaget til regulering: Gate eller kryss (gatas bredde) Planens regulerte høyde fra fortau til øverste gesims Vurderinger Vangsvegen/Østre Gate (18/12,5 m) 18 og 21,5 m Foreslått regulert høyde på en kort strekning. Kan være med på å skape et vertikalt motiv på en lang strekning, og i møte med den tette byen. Markerer kvartalet. Spiller på det åpne rommet foran Oustadbygget og Fuglsethtomta (ennå), og Vangsvegen som er bredere enn de andre gatene. I forhold til volumutredningen skulle maks grense vært på 19,9 meter. Høyden på 21,5 m. kan likevel aksepteres på en kort strekning. Forholdet til Oustad-bygget som er under fredning kunne vært bedre håndtert. Dette kan ennå ivaretas i en byggesak. Østre Gate/Enggata (12,5 m) 16,5 m Noe høyt, men akseptabelt. Enggata/Grønnegata (12,5 m) 15,3 m Selv om dette ikke er veldig høyt så vil det oppleves som en kraftig kontrast til omkringliggende bebyggelse. Hjørnet ved Knutstad og Holen er bare på én etasje, men er regulert til 3 etasjer. De andre bygningene har bare 2. etasjer, og er ikke regulert for høyere bebyggelse. Grønnegata/Vangsvegen (12,5/18 m) 15,2 m Noe høyt, men akseptabelt. Fra volumutredningen som ble gjort til Sentrumsplanen i 1995: Kvartal 54 ligger omsluttet av kvartalsstrukturen, og konsekvensen av å bygge de foreslåtte høydene er små for byprofilen. Det er likevel viktig at det legges vekt på at avslutningen mot toppen av bygningene utføres med bevissthet om at man er med på å definere byens tak mot himmelen.

6 Byens generelle byggehøyde er under press i de fleste prosjekter som legges fram i Hamar sentrum for tida, ikke minst fordi det er tydelige ønsker fra utbyggere om god avkastning på sine investeringer. Dette må vurderes opp mot byens eksisterende kvaliteter. I dette tilfellet er det gjort vurderinger i forhold til bygningens innhold, og de egenskapene planen har i forhold til byrommet, der det er konkludert med at man i dette prosjektet kan justere grensene for byggehøyder oppover. Byplansjefen mener at dette prosjektet ikke skal danne presedens for byggehøyder for alle typer prosjekter innenfor kvartalsstrukturen. Dersom den tillatte byggehøyden i Hamar sentrum skal endres, skal dette gjøres ved revisjon av Kommunedelplan for sentrum, slik kommuneutviklingskomitéen har påpekt i sitt pågående utredningsarbeid for Hamar sentrum. Fordeler Ny form med nytt innhold, som kan gi et løft til sentrum og bli et eksempel for utvikling av et sentrumskvartal i Hamar. Plass for storsal som kan utfylle dagens tilbud i Hamar bli en magnet for aktiviteter og store arrangementer i området. Ulemper Høyder som utfordrer behovet for dagslyslys og kontakt med himmelen fra gateplan. Fare for at kvartal med kun én eier kan framstå som homogent og privatiserende i forhold til det mangfoldige bylivet. Dette kan være et problem dersom prosjektet ikke lykkes i å skape aktivitet på gateplan. Trafikk og parkering Kvartal 54 er et sentralt bykvartal som ligger tett inntil 2 hovedgater (Grønnegata og Vangsvegen) gjennom sentrum med stor trafikk. Dette kan medføre utfordringer i forhold til logistikken mot disse gatene. Det er ikke plass til parkering langs disse gatene, men det Hamar kommune har i forslag til reguleringsplan for Vangsvegen ønsket løsning med bredt fortau og sykkelfelt langs Vangsvegen. Forslagsstiller for Kvartal 54 har planlagt adkomst til parkeringsanlegg og håndtering av avfall lagt til Enggata og Østre gate. Her kunne det blitt en konflikt med Tinghuset med besøkende som både kommer ut som nygifte eller frikjente. Dette har medført at adkomst er lagt slik at det ikke ligger midt imot inngangen til Tinghuset. Forsamlingssalen som er planlagt i kvartalet vil kunne medføre at store folkemengder skal inn og ut av huset nesten samtidig. For at dette ikke skal medføre for stort press på fortauet utenfor er det viktig med en stor foajé og mange dører. I bestemmelsene til reguleringsplanen er det sikret at inngangspartiene til hotell og forsamlingssal trekkes inn i fasaden, for å gjøre plass til bevegelser in og ut av huset. Forslagstiller ønsket parkeringsbestemmelser med en lavere norm enn det som ar angitt i gjeldende parkeringsvedtekter. Byplansjefen holder likevel fast ved normen i dagens parkeringsvedtekter, og oppfordrer til å benytte seg av muligheten til frikjøp. Det vil også bli tatt hensyn til muligheter for sambruk når antallet parkeringsplasser skal beregnes. Sykkelparkering er nevnt i bestemmelsene, men er ikke tallfestet. Det forventes at det blir tallfestet krav til antall plasser sykkelparkering i forslag til bestemmelser i arbeidet med ny kommuneplan. Vedrørende saksforberedelsene

7 Det har dessverre ikke vært mulig å innhente vurderinger fra miljørettet helsevern og barnerepresentanten i saksforberedelsene. Dette vil bli gjort under offentlig ettersyn for innarbeiding i saken ved 2. gangs behandling. Uttalelser til varsel om oppstart Se vedlagt planbeskrivelse KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: I bestemmelsene i forslaget til detaljregulering er det stilt konkrete krav til opparbeidelse av uteoppholdsarealer i bakgårdsrommet. Det er ikke stilt krav til egne lekeplasser. Nærmeste uteområder for lek er Fougner Lunds plass og Hamar park. Forslagsstillers intensjon om å skape et hus med stor aktivitet også rettet mot unge vil kunne bidra til å øke valgmulighetene for barn- og unge og legge grunnlaget for et ungdommelig samlingssted i sentrum. Dette er likevel avhengig av eiers drift etter vedtak og utførelse av planen. Svein M Skaaraas... Sett inn saksutredningen over denne linja