FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Hol kommune Gnr. 64, bnr. 465, 476, 20, 3, m.fl. Dr Holms hotell, Detaljregulering

2 Innholdsfortegnelse INNHOLDSFORTEGNELSE INNLEDNING OPPDRAGSGIVER OG EIERFORHOLD FORMÅLET MED PLANARBEIDET SAMMENDRAG OVERORDNEDE PLANER OG RETNINGSLINJER GJELDENDE OVERORDNEDE PLANER REGULERINGSPLAN FOR GEILO SENTRUM PLANSTATUS FOR TILGRENSENDE OMRÅDER PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD LOKALISERING AVGRENSNING EKSISTERENDE BEBYGGELSE TOPOGRAFI OG LANDSKAPSTREKK SOL- OG SKYGGEFORHOLD VEGETASJON OG ANDRE NATURFORHOLD TRAFIKK, TILKOMST OG KOMMUNALTEKNIKK OFFENTLIG KOMMUNIKASJON BARN OG UNGES BRUK AV OMRÅDET KULTURMINNEVERDIER STØY RISIKO OG SÅRBARHET PLANPROSESS KUNNGJØRING OG VARSLING AV OPPSTART PLANARBEIDET PLANENS AVGRENSING MERKNADER MERKNADER I FORBINDELSE MED PLANSTART BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET INNLEDNING REGULERINGSFORMÅL BYGGEFORMÅL LEK/UTEOPPHOLDSAREAL PARKERING TRAFIKKAREAL STØYTILTAK AVFALLSHÅNDTERING RISIKO OG SÅRBARHET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK EKSISTERENDE REGULERINGSPLAN ESTETIKK KONSEKVENSER FOR NABOER TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD KULTURMINNER FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDER, BARN OG UNGES INTERESSER PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD RISIKO OG SÅRBARHET INFRASTRUKTUR (VEI, VANN OG AVLØP) KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER

3 1. Innledning 1.1 Oppdragsgiver og eierforhold Forslagsstiller for planen er Timrehaugvegen 2 AS. Opus Bergen AS er utførende konsulent. 1.2 Formålet med planarbeidet Formålet med planarbeidet er å øke utnyttelsen på den østlige delen av hotelltomten, (gnr 64 bnr 465), legge til rette for parkering under og på bakken samt regulere til lekeplass. Planforslaget legger til rette for å etablere 25 leiligheter på dagens garasjebygg. Ved å tilrettelegge for økt utnyttelse sikres hotelldriften. Dette vil gi positive konsekvenser for turistnæringen på Geilo. 1.3 Sammendrag Planområdet ligger i Geilo sentrum, Hol kommune, og er bebygd med eksisterende Dr. Holms hotell. Planområdet er i planforslaget regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål som innbefatter hotell, fritidsbebyggelse og bevertning (H/FRB/BV). Lengst øst i planområdet, på gnr 64 bnr 465 (dagens garasjebygg) skal det etableres et påbygg med fritidsleiligheter og parkeringsplasser. Byggehøyden på dette bygget er planlagt lik den vestre delen av hotellet. I tillegg til selve hotellområdet er det planlagt et større område til lekeplass (LEK), samt parkeringsplasser (PP) og parkeringsanlegg under bakken (PHU) i et område sør for Timrehaugvegen. Det er i disse formålene vist en byggegrense på 30 meter fra jernbanens senterlinje for å imøtekomme en eventuell fremtidig etablering av et tredje jernbanespor. 2

4 2. Overordnede planer og retningslinjer 2.1 Gjeldende overordnede planer Rikspolitiske retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging har som mål at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Regionale publikumsrettete offentlige eller private servicetilbud skal lokaliseres ut fra en regional helhetsvurdering tilpasset eksisterende og planlagt senterstruktur og kollektivknutepunkter. Det skal legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene i by og tettstedsområder. De rikspolitiske retningslinjene for barn og planlegging har som mål å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger. Det skal sikres at oppvekstmiljøet har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid samsvarer med eksisterende kunnskap om barn og unge sine behov. Rundskriv T-5/99, Tilgjengelighet for alle, tar opp hvordan tilgjengelighet i de fysiske omgivelser og hensynet til funksjonshemmede kan sikres gjennom planleggingen etter plan- og bygningsloven. Plan- og bygningslovens krav til tilgjengelighet fremkommer av lovens 77. Målet er at alle skal kunne bruke de samme fysiske løsningene i så stor grad som mulig, enten det er bygninger, uteareal eller transportmidler. Fylkesplan Fylkesplanen Ett av de overordnede grepene for utvikling i Fylkesplan for Buskerud ( ) er som følger: I øvre del av Buskerud gjennomføres en fortsatt satsing på reiseliv. Til reiseliv hører hyttebygging, natur- og kulturbaserte opplevelser og annet næringsliv som yter tjenester til turister og hyttebrukere. Prinsippene for Fremtidsrettet Hytteutvikling legges til grunn for å oppnå en bærekraftig utvikling som fremmer lokal verdiskaping og bosetting, og som bygger på langsiktig arealforvaltning og ivaretar viktige natur-, miljø- og kulturverdier. Regional planstrategi for Buskerud Regional planstrategi for Buskerud fylke ( ) har følgende visjon: Buskerud skal være en bærekraftig og innovativ vinnerregion for å fremme næringsutvikling og bosetting. Øvre del av Buskerud er en region der det blir satset på reiseliv, med hyttebygging, natur- og kulturbaserte opplevelser og annet næringsliv som yter tjenester til turister og hyttebrukere. 3

5 Regional planstrategi for Buskerud I regional planstrategi for Buskerud er visjonen for Buskerud som følger: Et bærekraftig og innovativt Buskerud som fremmer næringsutvikling og bolyst. Det er blant annet ønskelig å utvikle Buskerud til et fylke med høy kompetanse basert på forskning og innovasjon, variert næringsliv, effektivt og miljøvennlig transportsystem, attraktive byer og lokalsamfunn der barn og unge trives og kan skape en fremtid. Regional plan for universell utforming Regional plan for universell utforming Buskerud mot 2025 skal bidra til reell og likeverdig deltakelse i Buskerudsamfunnet for alle, og den skal legges til grunn for all offentlig virksomhet og planlegging i fylket. Universell utforming skal integreres i all regional planlegging, og skal ivaretas i kommune- og reguleringsplanleggingen og i byggesaksbehandlingen. Universell utforming skal være et integrert prinsipp i alle nye utbyggingsprosjekter. Kommuneplaner Kommuneplanen for Hol ( ) har følgende mål: Hol kommune skal blant annet legge til rette for rekreasjon og gode naturopplevelser. Hol kommune har visjon om at Hol kommune skal være en av landets beste hyttekommuner og Geilo skal være et sted der både fastboende og turister trives. Geilo sentrum er vist som hvitt område i kommuneplanen, der kommunedelplanen for Geilo skal gjelde. 4

6 Figur 1. Utsnitt fra kommuneplanen for Hol ( ). Figur 2. Utsnitt fra Kommunedelplan for Geilo, Planområdet er omtrentlig markert med gul sirkel. 5

7 Kommunedelplan for Geilo Kommunedelplanen for Geilo har blant annet som mål å legge til rette for nye utbyggingsområder til prioriterte formål, herunder privat og offentlig service og reiseliv. Målsetningen har vært å etablere løsninger for en balansert utvikling og strategier som både tar vare på hensynet til videre næringsutvikling og området sine natur-, miljø- og friluftskvaliteter. Planområdet er vist som sentrumsformål i kommunedelplanen for Geilo. Sentrumsområdet er definert som fortettingsområde. Ved utbygging her skal det spesielt legges vekt på å sikre tilfredsstillende løsninger m.h.t. trafikksikkerhet, parkering, uteopphold og lek. Planbestemmelsene har krav til universell utforming og forebyggende tiltak mot radon og støy. 2.2 Reguleringsplan for Geilo sentrum Planområdet er regulert til Herberg/bevertning/turistbedrift/fritidsleilighet (HBTF6 og HBTF7), vei og gang-/sykkelveg (FeA5, G16 og deler av V6 og G7) og lekeplass (FeL2) i gjeldende reguleringsplan for området (reguleringsplan for Geilo sentrum). 4.3 i reguleringsplanen for Geilo sentrum stiller krav til detaljregulering for område HBTF6 før arbeid og tiltak som nevnt i Pbl 93 kan finne sted. Det er derfor satt i gang arbeid med detaljregulering av området. Reguleringsplanen for Geilo sentrum gir mange og tydelige føringer for detaljregulering, og dette er hensyntatt i planforslaget; krav til universell utforming, avfallshåndtering, forebyggende tiltak mot støy, opparbeiding av felles lekeplass for barn og unge, krav om vurdering av ENØK-tiltak og alternative energikilder samt forberedelser for tilkobling til fjernvarme, og avklaring av byggegrense mot jernbanespor. Detaljreguleringen av Dr Holms hotell avviker fra reguleringsplanen for Geilo sentrum på noen punkt. Dette er nærmere begrunnet videre i planbeskrivelsen (se kapittel 7.2). 6

8 Figur 3. Utdrag fra reguleringsplan for Geilo sentrum, id Planstatus for tilgrensende områder Mot vest grenser planområdet til område regulert til fritidsbebyggelse (Fb1) og bolig (B6) i reguleringsplanen for Geilo sentrum, se figur 3. Sør for planområdet ligger jernbaneområdet og Geilo sentrum. Øst for planområdet (øst for FeL2) ligger et boligfelt (B7). Området nord for planområdet er regulert i reguleringsplanen for Geilohovda S1, til områder for fritidsboliger og kombinerte formål appartement/motell/hytteanlegg/fritidsbebyggelse, se figur 4. I kommunedelplanen for Geilo er det samme området hovedsakelig vist som alpinområde/aktivitetsområde. 7

9 Figur 4. Arealet nord for planområdet er hovedsakelig regulert til fritidsboliger og appartement/motell/hytteanlegg/fritidsbebyggelse i reguleringsplanen Geilohovda S1 (planid ). 8

10 3. Planområdet, eksisterende forhold 3.1 Lokalisering Planområdet ligger i Geilo sentrum, Hol kommune, ca. 3 timer med tog fra Bergen og ca 3,5 timer med tog fra Oslo. Figur 5. Oversiktskart. Geilo er markert med sort sirkel. 3.2 Avgrensning Planområdet hadde ved oppstart av planarbeid en størrelse på ca. 23,9 daa og omfattet eiendommen gnr 64 bnr 465, 476, 20, 3 m.fl., Dr. Holms hotell. Figur 6. Avgrensing av planområdet ved oppstart 9

11 Planområdet er etter at planarbeidet ble varslet endret til å omfatte i hovedsak arealet nord for Timrehaugvegen samt parkeringsareal og lekeplass sør for Timrehaugvegen. Området Solhaugen ble tatt ut av planen på grunn av usikkerhet forbundet med plassering av et eventuelt fremtidig tredje jernbanespor og byggegrensen mot denne. Figur 7. Endelig avgrensing av planområdet 3.3 Eksisterende bebyggelse Planområdet ligger i Geilo sentrum, og er bebygd med eksisterende Dr Holms hotell. Hoveddelen av hotellet samt parkeringsanlegg ligger nord for Timrehaugvegen. Sør for Timrehaugvegen ligger Solhaugen med bevaringsverdige bygninger. Disse bygningene blir leid ut som en del av hotelldriften. Øst og vest for Solhaugen ligger parkeringsplasser. I tillegg er området lengst øst regulert til lekeplass, FeL2, i gjeldende plan. Dette området er i dag en utplanert grusflate, med unntak av den østre delen, som er noe kupert og bevokst med trær. Jernbanelinja går like sør for hotellet, og sør for jernbanelinja ligger Geilo sentrum. Mot øst og vest ligger boligfelt med eneboliger. 10

12 FeL2 Dr Holms hotell Solhaugen Figur 8. Eksisterende situasjon i planområdet. Figur 9. Eksisterende Dr. Holms hotell, nord for Timrehaugvegen. Garasjeanlegget til høyre i bildet. Foto mot vest. 3.4 Topografi og landskapstrekk Geilo ligger på ca 800 moh, i et øst-vest-gående daldrag med høydene Geilohovda og Havsdalshovda mot nord og Økle mot sør. I bunn av daldraget ligger Usteåni og Ustedalsfjorden. Geilo sentrum ligger nord for Usteåni/Veslefjorden, og terrenget skråner slakt nedover mot disse vassdragene. Nord for Dr Holms hotell skråner 11

13 terrenget bratt opp mot Geilohovda i nord. Selve hotellet, som ligger i overgangen mellom Geilo sentrum og åssiden opp mot Geilohovda/Havsdalshovda, er i dag tydelig eksponert mot Geilo sentrum og området videre sørover. Hotellkomplekset er hvitmalt, og har en størrelse som skiller seg ut fra omgivelsene. 3.5 Sol- og skyggeforhold Det er gode solforhold i planområdet. 12

14 3.6 Vegetasjon og andre naturforhold Planområdet er i all hovedsak utbygd eller utplanert. Området FeL2 er i dag en grusflate, med unntak av lengst øst i feltet, der terrenget er noe kupert og bevokst med noen trær. området er registrert som åpen fastmark jf. arealtypekart utarbeidet av Skog og landskap. Nord for planområdet ligger skogkledde bakker. I øst grenser planområdet mot et mindre areal med overflatedyrket jord, mens et større område nordøst for dette er fulldyrka. Figur 10. Arealtype i og i nærheten av planområdet. Skog og landskap. Det er ikke registrert viktige naturtyper i eller nær planområdet jf. naturbase (Miljødirektoratet). Det er registrert flere livskraftige og rødlistede fuglearter i nærheten av planområdet (Artsdatabanken). Nærmeste rødlistearter er observert 300 m sørvest for planområdet og består av en rekke fugleregistreringer utført av ornitologisk forening. Tyrkerdue (sårbar, VU) er sist registrert i september Klippedue (regionalt utdødd) skal også vært registrert sist i september Videre er følgende arter (nær truet) registrert: tårnseiler, hønsehauk, varsler, vipe, stær, fiskemåke, bergirisk og strandsnipe. Artene er registrert mellom årene 2010 og I tillegg er Sivhøne (nær truet) registrert i år Det er også noen registreringer av ulike billearter 180 m sør for planområdet ved Kyrkjevegen. Registreringene er av eldre dato (fra ), og en av billeartene, Chrysolina analis, er listet som nær truet. Både universitet i Oslo og Trondheim og Agder naturmuseum har for øvrig gjort flere registreringer av vanlige plante- og dyrearter i kategorien livskraftig i norsk rødliste i nærheten av planområdet. I selve planområdet er det kun registrert søtrot (livskraftig) i artskart. Registreringen er fra 1950, og den aktuelle lokaliteten er bebygd. 13

15 3.7 Trafikk, tilkomst og kommunalteknikk Tilkomst med bil fra Bergen eller Oslo er via Rv7, via Haugastøl eller Hol. Rv 7 går sør for sentrumsområdet i Geilo, ca 200 meter sør for planområdet i luftlinje. Rv 7 har ÅDT 1200 vest for rundkjøringen i Geilo sentrum, og ÅDT 4850 øst for rundkjøringen. Fartsgrensen er 50 km/t gjennom sentrum. For å komme til hotellet tar en av mot nord i rundkjøringen, videre forbi sentrum og gjennom undergangen til Hegnavegen eller Timrehaugvegen. Disse er adkomstveier til alpinområdet nord for hotellet og for boligfelt i området. I perioden er det registrert 6 trafikkulykker i Geilo sentrum. Ingen av disse har skjedd i umiddelbar nærhet til planområdet. Figur 11. ÅDT på Rv 7 sør for Geilo sentrum (NVDB). 14

16 Figur 12. Fartsgrenser på bilvegene i området (NVDB). Figur 13. Trafikkulykker i Geilo sentrum i perioden 2000 til og med 2007, markert med grønne punkt (NVDB). 15

17 3.8 Offentlig kommunikasjon Flere busselskap har bussforbindelse til Geilo sentrum. Hallingbussen går mellom Oslo-Geilo. Sogn og Fjordane Ekspressen går mellom Geilo-Førde og Geilo-Sogndal. Numedalsekspressen går fra Geilo til Kongsberg. Det tar kun 3 timer med tog fra Bergen, og 3,5 fra Oslo til Geilo og det er i gjennomsnitt 5 togavganger i døgnet på strekning Oslo-Bergen og Bergen-Oslo. 3.9 Barn og unges bruk av området Den sørøstre delen av planområdet er regulert til lekeplass (FeL2) i gjeldende plan, felles for eiendommene i Timrehaugveien 1-42 (like og ulike nr). Området for lekeplassen fremstår i dag hovedsakelig som et planert område med grusdekke, og er ikke opparbeidet til lekeplass. Området er derfor ikke brukt av barn og unge i dag Kulturminneverdier Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Ca 200 meter nordvest for planområdet ligger to kullgroper (Askeladden id og ). Sørvest for planområdet ligger Solhaugen (HBTF7 i gjeldende plan), med tre bygninger som er regulert til spesialområde, bevaring av bygninger og bygningsmiljøer (S8). For området S8 skal bygninger og tun bevares. Geilo kyrkje, tidligere Ustedalen kapell (Askeladden id 85731), ligger ca 120 meter sørøst for planområdet. Denne er fra slutten av 1800-talet, og er ikke fredet. Kirken/kirkestedet er heller ikke listeført. 16

18 Figur 14. Automatisk fredete kulturminner er markert med rune-r, Ustedal kyrkje er markert med kirkesymbol og Geilo jernbanestasjon er markert med rød sirkel. Planområdet er omtrentlig markert med svart stiplet linje. Dr. Holms Høifjeldshotel ble startet av Doktor Ingebrikt Christian Holm i 1909, og var opprinnelig et kursted for velstående borgere fra både Bergen og Oslo. Doktor Holm var spesialist på luftveissykdommer, og anså Geilo med den friske fjelluften som særdeles velegnet for formålet. I 1916 ble hotellet overtatt av Norsk Hotelcompagnie, og ble nå et yndet utfartssted ikke bare for velstående borgere fra Bergen og Oslo, men også for adelige familier fra Danmark og England. Hotelldriften har siden vært opprettholdt omtrent uavbrutt i over 100 år, med ulike eiere. Dr Holms hotell har med dette lang tradisjon som vinterdestinasjon for tilreisende både fra Oslo og Bergen. 17

19 3.11 Støy Geilo sentrum er eksponert for støy fra både vegtrafikk, jernbane og skytebane. Mesteparten av utbyggingsarealene innenfor sentrumsområdet er lokalisert innenfor gul eller rød støysone til en eller flere støykilder. Tilfredstillende støyforhold er db 55 Lden fra veg, db 58 Lden fra jernbane og db 30 Lden fra skytebane. De sørligste delene av planområdet ligger innenfor gul støysone fra jernbanestøy og inntil oransje sone, se figur på neste side. Figur 15. Støykart over Geilo sentrum, både jernbanestøy og vegtrafikkstøy, ved stenging av Vesleslåttvegen. Gul sone er db, oransje sone er db, rød sone er over 65 db (Asplan Viak 2008) Risiko og sårbarhet ROS-analysen er gjennomført ved hjelp av ROS-metodikk iht Risikoanalyse teori og metoder: Rausand & Utne, 2009) og Norsk standard NS5814, 2008, og er basert på den overordnede ROS-analysen for Hol kommune fra ROS-analysen følger planmaterialet som eget vedlegg. Først er sannsynligheten for at en hendelse inntreffer, vurdert ut fra en femdelt skala som spenner fra lite sannsynlig til påregnelig. Videre er konsekvensen en hendelse vil medføre vurdert etter alvorlighetsgrad i en femdelt skala som spenner fra ufarlig til katastrofal. Alle hendelsene er vurdert i tre konsekvensområder; mennesker, miljø og økonomiske skader. (se Ros-analyse i eget vedlegg). Rødt indikerer uakseptabel risiko. Tiltak må settes i verk for å redusere denne til gul eller grønn. Gult indikerer risiko som bør vurderes med hensyn til tiltak som reduser risikoen. Grønt indikerer akseptabel risiko. Ingen hendelser er vurdert til rød risiko i analysen. Flere hendelser er imidlertid vurdert til gul risiko. Disse blir gjennomgått under, delt inn i de ulike konsekvensområdene mennesker, miljø og økonomiske skader. 18

20 Én hendelse, brann, er vurdert til gul risiko under alle de tre konsekvensområdene mennesker, miljø og økonomiske skader. Brann vil alltid være en risiko, og vil kunne ha konsekvenser for både mennesker, miljø og økonomi. To hendelser er vurder til gul risiko for de to konsekvensområdene mennesker og økonomiske skader; ras/skred og trafikkfare. Dr. Holms hotell ligger utenfor utløpsområde for snøskred. Et skred er derfor mindre sannsynlig, men et skred i planområdet vil ha konsekvenser for både mennesker og økonomi. Det vil videre alltid være en risiko for trafikkulykker, men det er vanskelig å vurdere i hvilken grad en trafikkulykke kan gi betydelig konsekvens for mennesker og økonomi. Planforslaget legger til rette for en vegbredde med fortau i tråd med vegnormalen. To hendelser vurdert til gul risiko for mennesker: støy og fare knyttet til jernbanespor. Jernbanestøy forekommer i planområdet men ikke slik at det gir vesentlig konsekvens for mennesker. En støyrapport er under utarbeidelse. Jernbanesporet ligger utenfor planområdet og Jernbaneverket har ansvar for at sikkerheten er ivaretatt ved selve sporet. Planforslaget legger til rette for 30 meters byggegrense mot Jernbanesporet. Det vil her alltid være en risiko for ulykker, men planlagte nye tiltak vil ikke øke risikoen for ulykker. Lekeplassen er en videreføring av formålet i gjeldende plan. 19

21 4. Planprosess 4.1 Kunngjøring og varsling av oppstart Det ble i 2012 sendt inn rammesøknad for endring av garasjebygget ved Dr Holms hotell. Med grunnlag i krav om detaljregulering for området i overordnet plan (reguleringsplan for Geilo) ble det satt i gang arbeid med detaljregulering av området. Oppstartsmøte med kommunen ble avholdt Oppstart av planarbeid ble kunngjort i avisa Hallingdølen Kunngjøringen har også lagt ute på Opus Bergen AS sine nettsider. Det ble sendt egne varselbrev til involverte parter, naboer, offentlige og private høringsinstanser datert Merknadsfristen ble satt til Planarbeidet Det ble tidlig i planarbeidet klart at det var knyttet problemstillinger til en eventuell fremtidig etablering av et tredje jernbanespor på Geilo og avstand til planlagte tiltak i reguleringsplanen for Dr. Holms. Det ble avholdt et møte med Jernbaneverket og Hol kommune samt forslagsstiller Det ble i møtet foreslått at Jerbanverket skulle vurdere en annen plassering av et tredje spor, lengre vest, slik at planlagte tiltak som utviding av parkeringsplassen og etablering av et mindre bygg på gnr 64 bnr 20 ville kunne la seg realisere. I tillegg ville Solhaugen bli regulert i tråd med dagens situasjon. Jernbaneverket har i ettertid utredet muligheten om å forskyve sporet så langt vest som mulig for å unngå denne arealkonflikten, men denne viser at sporet da vil komme i konflikt med Geilovegen. Utredningen til Jernbaneverket viser også at et tredje spor vil komme i konflikt med Holmsundergangen. For Dr. Holms hotell er det viktig å beholde Holmsundergangen. Det har i knutepunktsprosjektet ved Geilo stasjon vært en forutsetning å holde av areal til et mulig tredjespor for videre utvikling av stasjonen. Det er usikkert når dette tredje sporet kan bli realisert. Sporet ligger ikke i Jernbaneverkets planer frem til Hol kommunestyre vedtok en videre planlegging i knutepunktprosjektet med utgangspunkt i bygging av et tredje jernbanespor ved Geilo stasjon. Kommunestyret ba i vedtaket også om at Holmsundergangen blir beholdt i den videre planleggingen. 4.3 Planens avgrensing For å sikre en rask fremdrift av planen konsentrerer planforslaget seg om utviding av Dr. Holms hotell. Det betyr at planforslaget nå har en planavgrensing som utelukkende omhandler hotellet med garasjebygget samt vegen og parkeringsplassen/lekeplassen i forkant. Solhaugen og gnr 64 bnr 20 er tatt ut av 20

22 planområdet. Denne planavgrensingen gjør at planarbeidet kan fortsette uten å måtte vente på en avklaring av lokalisering av det fremtidige tredje jernbanesporet. 21

23 5. Merknader 5.1 Merknader i forbindelse med planstart Oversikt over merknader Uttalelser fra stat, fylkeskommune og interkommunale instanser: Brev datert: Fylkesmannen i Buskerud Buskerud fylkeskommune Jernbaneverket Brakar Privatpersoner: Knut Quist-Hanssen Sameiet Dr Holms Appartment Uttalelser fra stat, fylkeskommune og interkommunale instanser Fylkesmannen, brev datert Viser til at ny støyfølsom bebyggelse med tilhørende uteoppholds- og lekearealer må sikres støyforhold i tråd med grenseverdiene i tabell 3 i Miljøverndepartementets oppdaterte retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/12 som gjelder fra 2. juli Planområdet har ikke en beliggenhet som tilsier at avvik fra anbefalte grenseverdier kan aksepteres. Støyutredninger må følge planforslaget ved offentlig ettersyn og eventuelle nødvendige støytiltak må innarbeides i planen. Planleggingen skal vektlegge prinsippene om universell utforming. Dette er forhold som det må redegjøres spesielt for i saken og som må sikres fulgt opp gjennom egne reguleringsbestemmelser. Ber om at rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser skal legges til grunn for planleggingen, både med hensyn til lekearealer og trafikksikkerhet. Viser spesielt til punkt 5b der det stilles krav om tilstrekkelige lekearealer for barn i alle aldre. En vurdering av lekemulighetene i planområdet og nærmiljøet for øvrig må følge planforslaget, og tilstrekkelige arealer for lek må sikres i planprosessen. Viser også til punkt 5d om krav om fullverdig arealmessig erstatning dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt 5b ikke blir oppfylt med hensyn til å kunne møte dagens eller fremtidens behov. Mulighetene for miljøvennlige energiløsninger må utredes som en del av planarbeidet. Et viktig tiltak er å satse på alternative oppvarmingsmåter til strøm, f. eks varmepumpe eller bioenergi. Anbefaler at det tas inn i bestemmelsene at området skal tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse. 22

24 Ber om at behovet for utbygging av parkeringsplasser blir spesielt vurdert, siden planområdet ligger nær kollektivtransport. God tilgjengelighet til jernbane og busstopp og gode gang- og sykkelløsninger må ivaretas. Som en del av planarbeidet må det redegjøres for hvordan prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Planarbeidet må legge vekt på å ivareta landskapsmessige og estetiske forhold ved lokalisering av inngrep og utforming av ny bebyggelse. Forslagsstillers vurdering: Støyrapport vil utarbeides som et ledd i planprosessen. Eventuelle nødvendige støytiltak vil innarbeides i planen. Det er i bestemmelsene lagt inn et punkt om at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet. Uteområder skal ha universell tilgjengelighet og utforming. Arealer foran hovedinnganger for publikum m.v samt viktige gangforbindelser til disse skal skille fra kjøreareal og parkeringsareal. Det skal være allment tilrettelagte forbindelser mellom hovedinngang(er) og alle plan med inngang til overnattings- og boenheter, til parkeringsetasjer og ellers til arealer med publikumsrettede funksjoner. Det er lagt inn en bestemmelse om at det ved nybygg/tilbygg er det ønskelig at det forberedes for tilkobling av fjernvarme. I byggesøknaden stilles det krav om vurdering av ENØK-tiltak og alternative energikilder. God tilgjengelighet til jernbane og busstopp er ivaretatt i planarbeidet. Behovet for utbygging av parkeringsplasser er vurdert spesielt, med tanke på nærheten til kollektivtransport. Det er lagt til rette for flere parkeringsplasser i planforslaget men kravet til antall parkeringsplasser er i bestemmelsene justert ned sammenliknet med kravet i gjeldende plan. Prinsippene i NML 8-12 er vurdert. Størstedelen av planområdet er utbygd i dag. Utbyggingen iht planen vil gjøres over eksisterende garasjeanlegg og på nåværende grusflate/parkeringsområde øst for Solhaugen. Det vil ikke bygges på inngrepsfri mark. Estetiske og landskapsmessige forhold vil ivaretas ved utbygging. Buskerud fylkeskommune, brev datert Fylkeskommunen har ikke opplysninger om automatisk fredete kulturminner i planområdet. Da planområdet allerede i stor grad er utbygd, anses det som svært lite sannsynlig at det er mulig å finne bevarte automatisk fredete kulturminner her. Fylkeskommunen har følgende forslag til bestemmelse: Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jamfør kulturminneloven 8, 2. ledd. 23

25 Anbefaler at den nedre delen av planområdet, Solbakken 64/76, blir lagt ut som hensynssone i planen. Eiendommen er et lite anlegg i dragestil fra begynnelsen av 1900-tallet, som er et godt eksempel på periodens byggeskikk, med arkitektonisk og lokalhistorisk verdi og stor grad av autentisitet. Forslagsstillers vurdering: Foreslåtte bestemmelse om automatisk fredete kulturminer tas med i reguleringsbestemmelsene. Solhaugen (i reguleringsplanen for Geilo sentrum kalt Solbakken) er tatt ut av planområdet etter oppstart av planarbeid. Dette er gjort fordi den framtidige situasjonen for dette området er uklar. Lokaliseringen av et mulig fremtidig tredje jernbanespor kan medføre en fremtidig flytting av bygningene i dette området. For å kunne gå videre med planarbeidet er det derfor nødvendig å ta dette området ut av planen. Jernbaneverket Jernbaneverket forutsetter at planfremmer er kjent med arbeidet knyttet til knutepunktutvikling Geilo og andre pågående planer i området. I forbindelse med regulering av jernbaneområdet tvers ovenfor stasjonen blir det satt av areal for et eventuelt fremtidig tredje spor på Geilo. Sporet vil kreve tilknytning østover, og vil kunne komme i direkte berøring med deler av det arealet det varsles oppstart for. Jernbaneverket forutsetter at planfremmer tar kontakt underveis i planarbeidet for å få avklart forhold knyttet til et mulig fremtidig jernbanespor. I ROS-analysen må forhold knyttet til uønsket ferdsel i og ved spor drøftes, og nødvendige tiltak tas inn. Det samme gjelder ulemper knyttet til nærheten til jernbanen, som støy, rystelser, strukturlyd med mer. Jernbanelovens 10 angir krav til byggegrenseavstand for tiltak nær sporet. Forslagsstillers vurdering: Forslagsstiller er kjent med arbeidet knyttet til knutepunktutvikling Geilo og andre pågående planer i området. Forslagsstiller har tatt kontakt med Jernbaneverket underveis i planarbeidet. Se kap. 5.2 og 5.3. Etter dialog med Jernbaneverket er planområdets utstrekning redusert. Uønsket ferdsel i og ved spor er drøftet i ROS-analysen samt eventuelle andre ulemper. Det er i planforslaget lagt inn 30 meters byggegrense til senterlinjen på jernbanesporet. Brakar, Gjør oppmerksom på planer om oppgradering av knutepunkt Geilo (jernbanestasjonen med tilliggende områder). Dette er imidlertid et prosjekt der kommunen selv er tungt 24