BESTEMMELSER TIL KOMMUNEDELPLANEN FOR SLEMMESTAD I RØYKEN KOMMUNE 4.februar.2011

Transkript

1 Kystbyen Slemmestad 2030 BESTEMMELSER TIL KOMMUNEDELPLANEN FOR SLEMMESTAD I RØYKEN KOMMUNE 4.februar.2011 Røyken kommune, plan- bygg og oppmålingsenheten Visjon for Slemmestad 2030: Slemmestad er en levende liten by med nærhet til fjorden og grønne attraktive rekreasjonsområder. Det er et sted med identitet og særpreg, knyttet til unik geologi, stolt industrihistorie og et blomstrende kulturliv. Innholdsfortegnelse 1 Hensikt med planen Planens avgrensning inndeling i soner og delområder Plankrav Rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler Miljøforhold og samfunnssikkerhet Sikring mot naturskader Grunnforhold, forurensning og opprydding Bebyggelse, høyder og grad av utnytting Uteoppholdsarealer Hensynssoner Vern av bebyggelse og bygningsmiljøer, kulturminner Særbestemmelser for noen av delområdene Forholdet til eksisterende planer

2 1 Hensikt med planen Planens hensikt er å tilrettelegge for en bærekraftig og miljøvennlig utvikling i Slemmestad, med fremtidsrettet bolig- og næringsutvikling, og bomiljøer med høy kvalitet. Planen skal bidra til at stedet øker sin attraktivitet og styrker sitt omdømme. Arena for handel, næring, kunnskap, kultur og opplevelser skal styrkes. Slemmestads sentrumsområde skal ha et pulserende, levende og mangfoldig liv som gir økt trivsel og livskvalitet for alle brukere. (Det forutsettes at Røyken kommune har vedtatt egen parkeringsnorm for bil og sykkel, vei - og gatenorm og byggeskikksveileder(formingsveileder) herunder reklame og belysning. Dette skal i KP fremkomme som at de til enhver tid gjeldene normer er bindende for tiltaket) 2 Planens avgrensning inndeling i soner og delområder Formålet med inndeling i disse sonene er å gi klare signaler om hvor man vil bygge ut først og hvor tett man vil bygge ut i de ulike områdene. Soner og delområder fremkommer på illustrasjonskart. Sone 1A: Sentrum - Vaterland - Fabrikkområdet ved havna - Fabrikktomta - Tåjestranda - Odden - Båthavn Sone 1B: Næringsområdene langs Slemmestadveien og Eternittveien (Bjerkås) (egne bestemmelser) Sone 2: Rortunet og Boligveien - Heimannsåsen - Området Boligveien, Rortunet, Bøbekken og Odalsveien Sone 3: Bolig- og næringsområder, idrett og grøntområder - Nyveien/ Ødegårdsmarka - Slemmestadåsen (ytterst på Odden og sørover). - Nilsemarka og ungdomsskolen - Tåjeåsen 2

3 3 Plankrav Ved planlegging og opparbeidelse av områder skal det legges vekt på løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. Det skal utarbeides miljøoppfølgingsplan som redegjør konkret for tiltakets løsninger m.h.t. energi, massehåndtering, transport, avfallshåndtering, materialbruk m.m.. Innenfor planområdet kan arbeid og tiltak som krever søknad og tillatelse etter plan- og bygningslovens kapittel 20 ikke finne sted før området inngår i en reguleringsplan. Før det igangsettes tiltak i sentrumsområdet (sone 1) som omfatter Vaterland, fabrikkområdet ved havna og fabrikktomten, skal det foreligge en områdereguleringsplan, som fastlegger gater, kvartaler, park og grøntarealer innenfor området med mer. 4 Rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler Rekkefølgen på utbygging i planområdet er sone 1 først, deretter sone 2 og sist sone 3. For områder avsatt til utbyggingsformål kan utbygging ikke finne sted før følgende forhold er etablert: Tilfredsstillende kommunaltekniske anlegg. Elektrisitetsforsyning og annen energiforsyning, herunder varme fra sjø Tilstrekkelig skolekapasitet og barnehagekapasitet Opparbeidede arealer til leik og fritidsaktiviteter for barn og unge. Trafikksikker adkomst for kjørende, syklister, bevegelseshemmede og fotgjengere. Tilfredsstillende kapasitet, trafikksikkerhet og miljø på og langs veinettet, spesielt skolevei. Kapasitet på helse og omsorgsinstitusjoner Grøntstruktur og lekeareal Turstier Offentlige rom, gater, torg og plasser. 3

4 Hvilken infrastruktur og evt. rekkefølgebestemmelser som gjelder for de enkelte utbyggingsområdene, vil fastsettes gjennom reguleringsplanarbeidet. Offentlige rom skal opparbeides med høy estetisk kvalitet og i henhold til gjeldende byggeskikksveileder (formingsveileder) som skal være bindende for alle tiltak i planområdet. Det skal foreligge en utbyggingsavtale samtidig med detaljreguleringsplaner. 5 Miljøforhold og samfunnssikkerhet Det skal dokumenteres hvordan utbyggingsmønster og bygningsutforming sikrer et godt lokalklima, og at det brukes sunne, miljøriktige og energisparende konstruksjoner og materialer (bærekraft). 6 Sikring mot naturskader Ny bebyggelse skal sikres mot skade fra ras, snølast og flom. 200 års flomnivå tillagt en sikkerhetsmargin på 0,5 m skal legges til grunn ved dimensjonering av bygg og anlegg i og nærvassdrag. Langs sjøen skal kote 2,5 i lokale høyder være laveste tillatte byggenivå, alternativt skal det sikres mot flom fra sjøen opp til kote 2,5. 7 Grunnforhold, forurensning og opprydding Utbygging kan ikke skje før det er ryddet opp i avfall etter industrivirksomhet eller andre virksomheter. Det skal utarbeides miljøoppfølgingsprogram, i anleggsfasen, for alle utbyggingsprosjekter større enn 400m2. Biologisk mangfold, geologisk verdifulle områder, kulturmiljøer og håndtering av alunskifer/andre grunn- og geologiske forhold skal ha egen redegjørelse i detaljreguleringsplan. 8 Bebyggelse, høyder og grad av utnytting I forbindelse med reguleringsplan skal det sikres variasjon i byggehøydene innenfor rammene gitt i bestemmelsene og i temakart for byggehøyder. Øverste etasje skal være inntrukket. I sone 1 tillates bebyggelse oppført i maks høyde på 15 meter (møne og gesims), hvor øverste etasje er inntrukket. Tillatt maks % BYA settes til 70 %. (BRA må vurderes.) Annet kan bestemmes i detaljregulering. I sone 1 kan det på enkelt - tomter tillates høyere bygg, se illustrasjon og nærmere beskrivelse under delområdene. I sone 2 tillates bebyggelse oppført i maks høyde på 12 meter (møne og gesims). Tillatt maks BYA settes til 35 %. (BRA må vurderes.) Annet kan bestemmes i detaljregulering. I sone 3 tillates bebyggelse oppført i maks høyde møne 9 meter og gesims 8 meter. Tillatt maks % BYA settes til 25 %. Annet kan bestemmes i detaljregulering. 9 Uteoppholdsarealer Minste uteoppholdsareal (MUA) per boenhet er 50 m2. i sone 1 og 2. Sone 3 følger kommuneplanens bestemmelser. Takterrasser og balkonger kan medtas i utearealberegningen. Reguleringsplan kan bestemme annet. Minimum 50 % av uteoppholdsarealer (MUA) skal ligge på bakken. 4

5 Uteoppholdsarealer skal være egnet til lek, opphold og rekreasjon, og lokaliseres slik at de i størst mulig grad kan brukes av alle. Uteoppholdsarealer på bakkeplan skal planlegges slik at flere aldersgrupper kan benytte seg av uterommene. Arealene på bakkeplan skal være tilgjengelige for allmennheten. Ved utbygging til boligformål skal det opparbeides lekeplass i områdene. Krav til lekeplass fastsettes i reguleringsplan. Uteoppholdsarealer og veier skal ferdigstilles før tiltak etter 20-1 gis ferdigattest. 10 Hensynssoner Det avsettes hensynssoner for områder med: - Biologisk mangfold - Geologiske verdier - Kulturmiljøer, bygninger med verneverdi Se avmerking på illustrasjonskart over arealbruk. 11 Vern av bebyggelse og bygningsmiljøer, kulturminner Ved nybygging skal det tas særlig hensyn til verneverdige bygninger, kulturmiljøer og kulturminner. Nye bygninger skal i høyde og utforming ta hensyn til områdets bebyggelsesstruktur, karakter og identitetsverdi. Ny bebyggelse skal fortrinnsvis trappes ned mot og tilpasses verneverdig bebyggelse. Nye tiltak skal ikke redusere områdets miljø- og verneverdi, men heller fremheve disse kvalitetene. Ved utbedring og vedlikehold skal opprinnelige og eldre bygningsdeler i størst mulig grad bevares og gjenbrukes i sin rette sammenheng. 12 Særbestemmelser for noen av delområdene Sone 1A - Slemmestad sentrum Formål: Kombinert kontor, næring, service og bolig. Slemmestad sentrum skal ha et opplevelsesrikt, urbant bymessig miljø basert på samspill mellom viktige kulturmiljøer og god samtidsarkitektur. Ny utbygging skal bidra til god kontakt mellom bygningsmiljøet og naturmiljøet. Nye byggeområder kan ha ulikt preg, men skal enkeltvis og samlet ha en høy arkitektonisk kvalitet. Ved utvikling av nye byggeområder skal den visuelle kontakten med fjorden opprettholdes fra. Ny bebyggelse skal forsterke siktlinjer. Havneområdet, bryggekanten og strandkantsonen skal utvikles som en sammenhengende og sammenbindende miljø- og grønnstruktur og fremstå som et overordnet visuelt element i Slemmestad Hvert av delområdene skal ha innslag av overflatevann, vannspeil, fontener eller lignende. I sentrumsområde skal bebyggelse beliggende langs sentrale gater og torg/møteplasser tilrettelegge for publikumsrettet næringsvirksomhet, som forretninger, service og bevertning på gateplan. I delområde Vaterland skal 1.etg skal være forbeholdt næring. Innganger til publikumsrettede virksomheter skal legges til sentrale gater og torg/møteplasser. Fasader vendt mot sentrale gater og torg/møteplasser skal ha en åpen karakter. På gateplan skal det ikke tillates lukkede sokkeletasjer (f. eks. høy garasjekjeller). 5

6 Boligveien opparbeides til miljøgate, med høy kvalitet, det opparbeides gang- og sykkelvei langs Bøbekken, hele veien fra Rortunet til sentrum. Ny bebyggelse skal tilpasses historiske gateløp og kvartalsstrukturer. Nye bygg tillates oppført i nabogrensen. I forbindelse med utforming av detaljregulering i delområdene skal gjenbruk av bygninger utredes. I sentrum skal det i parkering knyttet til boliger, arbeidsplasser og service i hovedsak legges under bakken i egne parkeringsanlegg. Det tillates kun enkelte parkeringsplasser på bakkeplan og da gjerne langs gater. Det legges spesielt vekt på god tilrettelegging av egne plasser til handicappede, el-biler og sykler. (Viser til egen parkeringsnorm for Røyken kommune som er under utarbeidelse). Vindbegrensende tiltak skal utredes i forbindelse med regulering. Det avsettes areal til båthavn nordøst for sentrum utenfor Tåjestranda. I dette området må det også avsettes areal til utfylling og deponering av masse. Før det kan utføres detaljplan for de ulike delområdene må det lages en områdeplan for sentrum som angir offentlige rom, gatestruktur, parker og plasser. Planen må definere tomter for videre detaljregulering. I forbindelse med dette planarbeidet må følgende forhold utredes/planlegges: Energiforsyning og areal til varmesentral samt opprydding av forurensning i området. Det skal anlegges båthavn innenfor planområdet som vist på kart. - Båthavn skal utformes på en slik måte at allmennheten sikres tilgang til bryggene. - Minst 5% av plassene skal være gjesteplasser. Sone 1B - Næringsområdene langs Slemmestadveien og Eternittveien (Bjerkås). Formål: Kontor, næring, service, verksted og handel (storhandel fremfor detaljhandel). Ved utviklingen av næringsområdet i Slemmestad/Eternittveinen skal det gjennom en reguleringsplan legges til rette for et helhetlig miljø med hensyn på grøntområder, gode ute/pause arealer, parkeringsområder, lagerplasser og varelevering. Det skal også legges til rette for tilknytning til vann- og avløpsanlegg, energi forsyning, opparbeidelse av rundkjøring, kollektivtransport samt gang- og sykkelvei. Den ubebygde del av tomta tillates ikke benyttet til lager, heller ikke avfall. Parkering: Ved større etableringer av næring og kontor skal parkering legges i kjeller eller eget P-hus. (Viser til Røyken kommunes parkeringsnorm som er under utarbeidelse) Sone 2. Rortunet og Boligveien I dette området ligger i dag mange fellesfunksjoner, området utvikles videre i med samme type funksjoner, privat og offentlige service og mindre verksted etc. I området åpnes opp for fortetting, men denne må ta tilpasses eksisterende bebyggelse og gatestrukturer og den må være orientert mot vei. Før det godkjennes deling/fortetting i sone2 må det lages en samlet plan for fortetting i området. Boligveien opparbeides til miljøgate, med høy kvalitet, det opparbeides gang- og sykkelvei langs Bøbekken, hele veien fra Rortunet til sentrum. I området er det i tillegg til Bøbekken også en noen verdifulle bygningsmiljøer, disse er avsatt til hensynssoner i planen jfr. 10 Hensynssoner. 6

7 Sone 3. Boligområder, idrettsanlegg og grøntområder: Nyveien/ Ødegårdsmarka I dette området kan fortettes, men kun med eneboliger eller tomannsboliger. Tåjeåsen Dette området krever egen detaljregulering. 13 Forholdet til eksisterende planer Der eksisterende planer er i strid med KDP går er det KDP som går foran. Skal noen planer oppheves? 7