Vestby kommune Planavdelingen

Transkript

1 Vestby kommune Planavdelingen Soon og Omegn Vel, postboks, postboks 169, 1556 Son Akershus fylkeskommune, postboks 1200 Sentrum, 0107 Oslo Fylkesmannen i Oslo og Akershus, postboks 8111 Dep, 0032 Oslo Norsk Sjøfartsmuseum, Bygdøynesveien 37, 0286 Oslo Per Egil Jensen, Strandveien 73, 0250 Oslo Ole B. L. og Nina Thorvaldsen, Ullern Allé 16, 0381 Oslo Anne Anne Thorvaldsen, Elvegata 39A, 4614 Kristiansand S Toril og Geir Øimoen-Iversen, Brevikveien 30, 1555 Son Ingrid Dahl, Brevikveien 26, 1555 Son Son Hotelleiendom AS v/nils Gevelt, Tollbugt. 49, 3044 Drammen Direktoratet for Naturforvaltning, 7485 Trondheim Arkivkode Deres ref. Saksnr. Løpenr. Dato PLID / / SON YTRE OMRÅDE MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING Vedlagt oversendes vedtak m/dokumenter i sak DS PLM 266/08, fattet etter delegert myndighet til uttalelse før saken blir forberedt for endelig behandling og vedtak. Eventuell uttalelse i saken må være sendt Vestby kommune, postboks 144, 1541 Vestby innen Med hilsen Roald Haugberg spesialrådgiver Postadresse Besøksadresse Telefon Telefax Bankgirokonto Postgirokonto Postboks 144 Rådhuset, Rådhusgt Vestby 1540 Vestby E-post:

2 Delegasjonsak - Vestby kommune Vedtak etter plan- og bygningsloven Utvalg Dato Plan- og miljøutvalget Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang PLID /1136 Roald Haugberg Nei Sak DS PLM 266/08 SON YTRE OMRÅDE; MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING Dokumentoversikt: Dato: 1. Forslag til reguleringsendring Son ytre område Forslag til avtale knyttet til planendring Son ytre område SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER I forbindelse med utbyggingen av hotell og småbåthavn på Son Marina og ferdigstillelsen av friområdet Skutebaugen med gangforbindelse til hotell og parkering, har spørsmål om parkeringsdekning for allmennheten (Skutebaugen, Sonstranda og båthavna) samt gjestehavn for hotellet blitt fokusert i økende grad fra utbyggers side. Administrasjonen har derfor deltatt i en dialog med utbygger med tanke på å vurdere mulige løsninger som kan forbedre allmennhetens parkeringsdekning i området og åpne for at hotellet kan få etabler en gjestehavn. Som et ledd i dette har utbygger nylig etablert avtale med eieren av Villa Holland (syd for hotellet) om gangvei for allmennheten fra fronten av hotellområdet, sydover rundt Kugrava og inn på den nye gangbrygga som kommunen har bygget forbi Villa Holland og fram til Skutebaugen friområde. Utbygger har i tillegg ervervet den bebygde hytteeiendommen g.nr 133/29, som ligger inngjerdet ned mot sjøen mellom hotellet og Sonstranda (kommunens friområde). Eiendommen er regulert til boligformål og kan bebygges ned til sjøen med en stor enebolig i 11/2 etasje innenfor gjeldende reguleringsplan. Utbygger ønsker å åpne eiendommen for allmennheten, slik at allmennheten med dette kan ferdes på en ytre kyststi langs sjøen fra Klubben i nord til Skutebaugen i syd. Vestby kommune DS PL 266/08 2

3 Med ovennevnte som utgangspunkt har administrasjonen og utbygger drøftet seg fram til en pakkeløsning som er funnet akseptabel fra utbyggers side og som administrasjonen også mener er miljømessig forsvarlig og samlet sett tjener kommunens interesser på en god måte. Pakkeløsningen består i en avtale knyttet til gjeldende utbyggingsavtale og en planløsning som krever at gjeldende reguleringsplan for Son ytre område endres på noen punkter. Planendringene er ansett å ligge innefor rammen av en mindre vesentlig reguleringsendring etter plan- og bygningslovens 28. De viktigste elementer i løsningen er : Hytteeiendommen g.nr. 133/29 bebygges innenfor bestemmelsen i gjeldende reguleringsplan for Son, men tomten grensejusteres slik at hele tomtearealet nedenfor dagens hytte inngår i friområde. Strandområdet nedenfor hytta tilpasses hotellet frontareal med gangbrygge langs sjøen. Utbygger bekoster gangbryggen Det legges ytterligere en bølgebryter (småbåtbrygge) i grensen mot friområdet, samt en badebrygge inntil denne på nordsiden. Alle kostnader bæres av utbygger, Småbåtbryggen (156 bryggemeter) inngår i kommunens småbåthavn sammen med bryggene A, B, D og E som er etablert. Brygge C (150 bryggemeter), sentralt mot hotellets midtparti, overtas av hotellet som gjestebrygge. Med dette opprettholdes antall båtplasser i kommunens båthavn. Eksisterende parkeringsplass på Sonstranda utbedres og utvides sydover langs Brevikveien. Kapasiteten øker fra dagens ca 40 plasser til 85 plasser. Parkeringsplassen legges med asfalt og merkede plasser. Alle kostnader til utbedring utvidelse av parkeringsplassen bæres av utbygger. Det tilrettelegges for en kyststi best mulig tilpasset krav til universell utforming gjennom friområdet Sonstranda fra Klubben og fram til hotellet. Kommunen har alt ansvar for denne. Hollandveiens endepunkt (snuhorn) trekkes noe tilbake; gangforbindelsen til friområdet Sonstranda opprettholdes. 2. VURDERING Den framlagte planendringen medfører etter administrasjonens syn en klar forbedring i allmennhetens tilgjengelighet i strandsonen fra Sonstranda til Skutebaugen uten at løsningen kan karakteriseres som særlig konfliktfylt. Åpningen av arealet ned mot sjøen foran hytteeiendommen legger grunnlaget for en sammenhengende kyststi nærmest i sjøkanten fra Klubben til Skutebaugveien, en kyststi som vil inngå i den sammenhengende kyststien som planlegges gjennom hele kommunen. På strekningen ligger det til rett for at kyststien kan etableres med god standard, tilpasset krav til universell utforming (noe bratt et par steder). Åpningen av arealet ned mot sjøen sikrer også bedret oppholdsareal som sammen med en større badebrygge forbedrer tilbudet til brukerne. Utbedring og utvidelse av eksisterende parkeringsanlegg vil i vesentlig grad bedre parkeringsforholdene for brukerne av friområdene Sonstranda og Skutebaugen samt båthavna. Løsningen gir redusert trafikk-/parkeringskonflikt i Hollandveien, hvor det etter gjeldende utbyggingsavtale kun ar avsatt 40 parkeringsplasser i hotellområdet til dekning av Vestby kommune DS PL 266/08 3

4 parkeringsbehov i Skutebaugen og i båthavna. Utvidelsen skjer langs Brevikveien og parkeringsanlegget etableres med lengdefall 1:30 som medfører at skråningshøyden i syd blir begrenset. Utvidelsen går ikke ut over Sonstrandas funksjon som friområde ved sjøen; snarer tvert i mot medfører utvidelsen/standardhevingen at området blir enda mer attraktivt. Utvidelsen medfører at det må fjernes ca 15 større furuer i området, men furubestandet i den del av stranda er så vidt kraftig at reduksjonen ikke har vesentlig negativ virkning opplevelsesmessig eller visuelt. Gjennom forslag til avtale tilbyr utbygger av hotellet å dekke alle kostnader til utbedring og utvidelse av parkeringsanlegget. Hytteeiendommens strandareal makeskiftes mot tilsvarende areal fra friområdets bakre del. Dette er en ubetinget fordel for brukerne av friområdet. Eiendommen består fortsatt som regulert boligeiendom, med den samme tillatte utnyttelse/byggehøyde som i gjeldende plan Etablering av ytterligere en stor småbåtbrygge i området, en økning fra fem til seks brygger forsterker selvsagt den visuelle virkningen av en stor småbåthavn i et trangt sjøområde, hvor det i tillegg nå etableres seileforbud 50 meter fra naturreservatet på Sauholmen i hekketiden. Fri seilingsbredde vil være ca 25 meter. Nærheten til Sonstranda friområde kan også oppfattes som negativt for brukere av friområdet. Løsningen er imidlertid etablert med den forutsetning at bare den ytre del av småbåtbryggas nordside (på utsiden av planlagt vinklet badebrygge) skal benyttes som båthavn. Dette sammen med bruk av badebøyer (som i dag), sikrer at konflikten mellom båtbruk og bading ikke øker. Gjennom forslag til avtale har utbygger av hotellet sagt seg villig til å dekke investeringskostnadene til småbåtbrygga og badebrygga. Direktoratet for Naturforvaltning er formelt eier av Sonstranda, men kommunen har det løpende forvaltningsansvaret på Statens vegne. Parkeringsutvidelsen er drøftet med direktoratet som uttaler at parkeringsanlegg knyttet til friområdene normalt kan forvaltes uten Statens spesielle godkjenning. Administrasjonen legger til grunn at dette parkeringsanlegget i det i all hovedsak kommer allmennheten til gode, enten som brukere av friområdene eller som brukere av båthavna som også er en form for friområde og at parkeringen må sees i sammenheng med de 40 plassene kommunen har sikret i hotellområdet. Planendringen oppfattes som mindre vesentlig reguleringsendring etter plan- og bygningslovens 28, med det forutsettes at berørte parter uttaler seg i saken før det fattes reguleringsvedtak. Berørte parter i saken ansees å være fylkeskommunen som kulturminnemyndighet, naboer/gjenboere på oversiden av Brevikveien, eier av bryggerett mellom hotellet og hytteeiendommen g.nr. 132/29, Soon og Omegn Vel samt havnekomiteen. Sjøfartsmuseet har meddelt at det ikke hviler marinarkeologisk undersøkelsesplikt på flytebryggene. 3. ALTERNATIVER Den framlagte reguleringsendring må sees som en samlet pakkeløsning som tjener både hotellets og kommunens/allmennhetens interesser og at hotellet på dette grunnlag er villig til å åpne opp hytteeiendommen og bekoste bryggeanlegg og parkeringsanlegg. Det er en forutsetning for hotellet at bryggeløsningen kan etableres for å sikre hotellet en helt nødvendig gjestebrygge. Faller denne forutsetningen, vil alternativet være å fremme planendring kun for parkeringsanlegget som da blir en kommunal oppgave gjennomføringsmessig. 4. KONKLUSJON Planendring Son ytre område, datert og omfattende utvidet parkeringsanlegg, gangstier, småbåtbrygge/badebrygge, endret snuhorn Hollandveien samt endret boligtomt/friområde nord for hotellet, anbefales vedtatt som mindre vesentlig endring etter Vestby kommune DS PL 266/08 4

5 plan- og bygningslovens Dokumentene sendes på høring til berørte parter før det fattes endelig reguleringsvedtak. PLANSJEFENS VEDTAK I H. T. DELEGASJON: Mindre vesentlig reguleringsendring for Son ytre område, jfr plankart datert sendes berørte parter i saken til uttalelse før det fattes endelig reguleringsvedtak. Vestby kommune, Lars Grimsgaard Plansjef Vestby kommune DS PL 266/08 5