SAKEN GJELDER: DETALJREGULERING FOR DEL AV HAUAN, GNR 51 BNR 3 M. FL.

Transkript

1 Side 1 Skaun kommune Arkivkode: L12 &88 Arkivsaksnr.: 10/571 Saksbehandler: Karen Bersaas Sæther Saksnummer Utvalg Møtedato 6/12 Plan og miljøutvalget SAKEN GJELDER: DETALJREGULERING FOR DEL AV HAUAN, GNR 51 BNR 3 M. FL. SAKSDOKUMENTER: 1. Forslag til reguleringsplan Del av Hauan, gnr 51 bnr 3 m.fl. Vedlegg 1 2. Planomtale, datert Vedlegg 2 3. Plankart i målestokk 1:1000, datert Vedlegg 3 4. Planbestemmelser, datert Vedlegg 4 5. ROS-analyse, datert Vedlegg 5 6. Kommuneplanens arealdel, delplan Venn (Ikke utsendt) SAKSFRAMLEGG: Kort om saken Det søkes om godkjenning av reguleringsplan for del av Hauan gård, gnr/bnr 51/3, Skaun. Området skal benyttes til boligformål og blandet formål bolig/barnehage. Bakgrunn Planområdet er på til sammen ca 22 daa og omfatter deler av eiendommen Hauan, gnr/bnr 51/3, og hele eiendommen Solhøgda, gnr/bnr 50/12. Formålsgrensa er omtrent lik arealet som er avsatt i kommuneplanens arealdel, delplan Venn. Selve utbyggingsområdet er på ca 16 daa, og ca 6 daa er landbruksareal, jf. tabell i planbeskrivelsen. Mot vest og mot sør avgrenses planområdet av private veger. Pilegrimsleia går forbi området langs den private vegen mot sør. Det ble igangsatt planarbeid på dette området en gang på 1980-tallet, men prosessen ble ikke fullført. Møte med Skaun kommune ble gjennomført Varsel om planoppstart ble kunngjort i Trønderbladet Offentlige myndigheter og de nærmeste naboene ble varslet gjennom brev og e-post datert Det er planlagt 13 eneboligtomter med muligheter for en sekundærleilighet/sokkelleilighet. Eiendommen gnr/bnr 50/12 er tenkt regulert til blandet formål bolig/næring (barnehage). Byggene skal kunne oppføres i inntil 2 etasjer og maksimal gesimshøyde ca 8 meter fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Boligfeltet ligger for seg selv og vil utgjøre en egen del av landskapsrommet, jf. vedlegg 2.

2 Side 2 Adkomst er planlagt fra privat veg i den sørlige delen av boligfeltet. Eksisterende adkomst til eiendommen gnr/bnr 50/12 videreføres som i dagens situasjon. I tillegg er det nord for denne eiendommen planlagt en ny adkomst til felles gjesteparkering/parkering ved hente- og bringesituasjonen ved etablering av barnehage. Nøkkeldata for forslag til detaljregulering på Del av Hauan, gnr/bnr 51/3 m.fl. Planstatus: Omsøkte areal er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel, delplan Venn. Planen er utarbeidet av: Solem Arkitektur AS v/arealplanlegger Willy Wøllo. Grunneiere: Joar Hernes, Mona Irene Aarhaug. Egil Husby og Sonja Irene Husby (vegarealet). Grunnforhold: Planlagt boligfelt er ikke i et område hvor det er fare for ras, skred eller flom, jf. planomtale og ROS-analyse. Støy/vegtrafikkstøy: Planområdet er ikke utsatt for vegtrafikkstøy, støv eller støy/støv fra andre kilder. Grad av utnytting: Alle delfeltene er planlagt for en utnyttingsgrad på 30 % BYA (bebygd areal). Høyde/utforming av bygg: Maks gesimshøyde 8,0 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Maks takvinkel på saltak 36. Antall boliger: 13 eneboliger med mulighet for sekundærleilighet/sokkelleilighet. Feltet B/T kan benyttes til bolig og/eller barnehage. Universell utforming: Uteareal og parkeringsforhold samt bygninger må tilpasses universelt i henhold til topografi og krav i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Barn/unge: Nærlekeplass/felles uteoppholdsareal på ca 1 daa er sentralt plassert i feltet. Det er ikke fortau eller gang- og sykkelveg til skole, barnehage og sentrumsfunksjoner på Venn, ca 1,6 km fra det planlagte boligområdet. Parkering: På egen tomt og felles parkeringsplass i henhold til kommunens parkeringsvedtekter. Vann/avløp: Privat vann- og avløpsanlegg, jf. teknisk plan.

3 Side 3 Adkomst: Adkomst fra privat veg. Gitt tillatelse for utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesveg 750. Buffersone/vegetasjonsskjerm: Vegetasjonsskjerm planlagt som buffersone mot landbruksdrift i nordlige del av planområdet. Forhåndsuttalelse ved planoppstart Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Barn og unge: Ingen merknad. Landbruk og bygdeutvikling: Fylkesmannen ber om at det legges inn en buffersone mellom planlagt boligområde og tilgrensende jordbruksareal for å unngå drifts- og miljømessige ulemper. Landskapsmessige virkninger av tiltaket må vurderes og tillegges vekt ved planlegginga. Miljøvern: Ut i fra foreliggende opplysninger har fylkesmannen ingen merknader. Samfunnssikkerhet: Ingen merknad. Universell utforming: Ingen merknad. Sør-Trøndelag fylkeskommune: I følge kulturminneregisteret er det ikke automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet og liten risiko for konflikt med slike. De minner om aktsomhetsplikten i henhold til 8 i kulturminneloven. Arne Husby: Ingen merknader til planoppstart. VURDERING: Kartgrunnlag, koordinatnett, høydegrunnlag Kartgrunnlaget er kontrollert i henhold til sjekkliste (startpakken) fra kommunen. Eiendomsgrensene mot tilstøtende eiendommer gnr/bnr 48/2 og 50/12 skal klarlegges. Høydegrunnlaget skal kontrolleres for bedre informasjon om planlagte tiltak, bl.a. skjæringer, fyllinger og grøfter til veg. Det finnes 1-meters koter for bare en liten del av planområdet. Beskrivelse av planområdet Planforslaget omfatter hovedsakelig det området som er vist som utbyggingsområde i kommuneplanens arealdel, delplan Venn. Mot sør er eksisterende privat veg tatt med i planen og plangrensa er satt i vegkanten. Mot vest er areal til skjæringer, fyllinger og grøfter mot eksisterende privat veg satt som plangrense. Planlagt arealbruk er fordelt slik: Byggeområder inkl. tjenesteyting (barnehage) m 2 Felles leikeareal 997 m 2 Felles veg og parkering m 2 Privat veg og annet vegareal m 2 Vegetasjonsskjerm og landbruk m 2 Samlet grunnareal m 2

4 Side 4 Grad av utnytting er i kommuneplanens arealdel satt til maks 25 % BYA utenfor sentrumsområdene. Beregning av grad av utnytting skal i henhold til gjeldende regler også omfatte biloppstillingsplasser i tillegg til bebygd areal av bygninger. I planforslaget er utnyttingsgraden derfor økt til maks 30 % BYA. Kommunen er positiv til økningen i grad av utnytting fra maks 25 % BYA til maks 30 % BYA da presset på dyrka jord blir mindre og teknisk infrastruktur blir bedre utnyttet. Jordvern og landbruksfaglige vurderinger Området L skal benyttes til tradisjonelt jord- og skogbruk. Etablering av driftsveger eller andre tiltak som er nødvendig for drifta er tillatt i dette området. Miljøvernfaglige vurderinger Kartlegging av biologisk mangfold er ikke utført innenfor planområdet. I 8 i naturmangfoldloven vises det til at offentlige beslutninger som berører naturmangfold skal så langt det er rimelig bygge på kunnskap om arters bestandssituasjon m.v. I følge lokal kjennskap til området er det ingen spesielle hensyn å ta når det gjelder planter, dyr og naturtyper. Eksisterende trær og vegetasjon bør bevares i mest mulig grad ved utbygging av området. Området er brukt i landbrukssammenheng og storparten av skogen er ryddet. Pilegrimsleia går langs adkomstvegen fra fylkesveg 750, men etter vår vurdering kommer den ikke i konflikt med denne utbygginga. Det skal for øvrig tas hensyn til denne i forbindelse med utbygging av området. En buffersone i form av vegetasjon og beplantning er planlagt mot nord for å hindre drifts- og miljømessige ulemper fra landbruket. Denne må vurderes forlenget i østlig/sørøstlig retning og eventuelt utvides i bredden. I henhold til uttalelse fra fylkesmannen er det viktig at landskapsmessige virkninger av tiltaket vurderes og vektlegges. Forurensning Områdets beliggenhet tilsier at det ikke er utsatt for vegtrafikkstøy eller støy fra andre kilder. Nærheten til landbruksområde i drift kan i perioder føre til lukt- og støvforurensning i liten grad. På bakgrunn av kjennskap til bruken av området (landbrukssammenheng) er det liten sannsynlighet for forurensning i grunnen. Det er ingen kjennskap til forekomst av radongass i grunnen. I teknisk forskrift er det krav til forebyggende tiltak mot radon dersom det ikke er dokumentert at det er unødvendig. Kulturminner I henhold til kulturminneregisteret og uttalelse fra Sør-Trøndelag fylkeskommune er det vurdert til å være liten risiko for at området kommer i konflikt med automatisk fredede kulturminner. Samfunnssikkerhet og beredskap Planområdet er ikke utsatt for skred, flom eller kvikkleire og består av hovedsakelig morenemasser og forvitringsmasser samt noen steder med bart fjell.

5 Side 5 Barn og unges interesser Det er avsatt tilstrekkelig areal til nærleikeplass innenfor planområdet. Leikeplassen (F_L) skal sikres med for eksempel gjerde inn mot adkomstvegen (f_v) og felles parkeringsplass (f_p). Planområdets beliggenhet tilsier trygg aktivitet og leik i skog og mark hele året. Arealet innenfor planområdet som er foreslått regulert til barnehageformål vil bidra til et godt oppvekstmiljø for barn i området. Avstand til skoleområdet på Venn er ca 1,6 km hvor det finnes ballbinge på skolens område. Skaun idrettsplass er ca 2, 5 km fra det planlagte boligområdet. For større barn og ungdommer er dette aktuelle områder for fritidsaktiviteter. Manglende gang- og sykkelveg, gatebelysning, etc. gjør vegen fra det planlagte boligområdet til skolen og sentrumsområdet trafikkfarlig. Trafikksikkerheten skal vurderes og tas inn i reguleringsbestemmelsene som et rekkefølgekrav. Universell utforming Universell utforming må tilstrebes i størst mulig grad der det er hensiktsmessig ved adkomst til bygninger, felles leikeplass og interne veger/parkering, jf. krav i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Medvirkning Det ble avholdt internt samrådsmøte hvor representanten for funksjonshemmedes råd var til stede. Vann og avløp Utbygging av området er avhengig av privat vann- og avløpsløsning. Det er muligheter for boring etter vann. Utbygging av vann- og avløpsanlegg skal ikke komme i konflikt med eksisterende brønner eller vannårer til disse. Kartlegging og beskrivelse av dette skal tas inn i bestemmelsene som et rekkefølgekrav. VA-plan skal utarbeides samtidig med reguleringsplanen og godkjennes av Skaun kommune. Det skal søkes om utslippstillatelse etter kap. 13 i forurensningsloven før byggetiltak starter. Vannforsyning til området skal være sikret. Samferdsel og infrastruktur Interne veger innenfor planområdet er regulert med en bredde på 4,5 meter inkl. skulder/grøft. Kommunen anbefaler en asfaltert vegbredde på 3,5 meter i tillegg til grøft/skulder. Skråningsutslag skal påføres alle veger innenfor planområdet. I planen er det tenkt vanlig avfallsløsning for eneboliger, dvs. egen løsning for hver enkelt bolig. Snuplasser må i en slik sammenheng dimensjoneres for stor lastebil. Dersom det skal være felles løsning for hele området skal dette reguleres inn. Energiforsyning Det er ikke vurdert alternativ energiforsyning for boligområdet.

6 Side 6 Skole og barnehage Utbyggingstakt vil være avhengig av kapasitet i barnehage og skole. Prognosen for Venn oppvekstsenter, som det planlagte boligområdet tilhører, viser en økning i elevtallet i skolen i årene fremover. Det omsøkte boligområdet vil sannsynligvis bli utbygd over tid slik at press på skolekapasiteten ikke vil være noe stort problem. Utbyggingsavtale Det skal vurderes om utbyggingsavtale er hensiktsmessig i forhold til rekkefølgekrav. Konklusjon Forslag til privat detaljregulering for Del av Hauan, gnr/bnr 51/3 m.fl., er i tråd med kommuneplanens arealdel, delplan Venn. Reguleringsplan med bestemmelser og tilhørende dokumenter legges til grunn for detaljregulering av omsøkt område. Planen gjennomarbeides og utvikles i tråd med kommentarer og merknader i saksframlegget og vedtak i Skaun kommune. RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: Detaljregulering av Del av Hauan, gnr/bnr 51/3 m.fl. legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens når følgende endringer er innarbeidet i planforslaget: 1. Oppmåling av eiendomsgrenser mot tilstøtende eiendommer gnr/bnr 48/2, 49/2 og 50/12 skal gjennomføres og formålsgrense mot disse eiendommene revideres i samsvar med eksakte grenser. 2. Illustrasjonsplan for visualisering av planlagt utbygging av området skal utarbeides. 3. Buffersonen for å ivareta drifts- og miljømessige ulemper mot landbruksareal i drift skal vurderes forlenget mot øst/sørøst og eventuelt gjøres bredere enn vist i plankartet. Denne skal synliggjøres i illustrasjonsplanen og plankartet. 4. VA-plan skal utarbeides samtidig med reguleringsplanen i samarbeid med Skaun kommune. Kartlegging og beskrivelse av eventuelle eksisterende brønner eller vannårer til disse skal foreligge før godkjenning av VA-planen og tas inn som et rekkefølgekrav. 5. Trafikksikkerhetstiltak fra planområdet og fram til sentrumsområdet på Venn hvor skole/barnehage ligger skal vurderes før utbygging av området. Dette innarbeides i planen som et rekkefølgekrav. 6. Interne veger anbefales bygd i henhold til vegnormalens krav og ha en asfaltert bredde på 3,5 meter. Snuplasser skal dimensjoneres for stor lastebil i forbindelse med mulighet for søppeltømming. Skråningsutslag skal påføres alle veger. 7. Det tas inn i bestemmelsen (9.3) at leikeplass skal sikres med gjerde mot adkomstveg (f_v) og parkeringsplass (f_p).

7 Side 7 BEHANDLING OG VEDTAK FOR SAKSNR. 6/12 I Plan og miljøutvalget : BEHANDLING: Denne sak ble behandlet etter sak 12/12. På vegne av AP fremmet Knut Rimol følgende forslag: Tillegg til pkt. 5, 1. setning: Gangfelt fra Venn til utbygingsområdet skal utredes. Det ble først votert over tilleggsforslaget fra AP v/knut Rimol. Forslaget ble enstemmig vedtatt. Det ble deretter votert over rådmannens forslag til vedtak. Forslaget ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Detaljregulering av Del av Hauan, gnr/bnr 51/3 m.fl. legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens når følgende endringer er innarbeidet i planforslaget: 1. Oppmåling av eiendomsgrenser mot tilstøtende eiendommer gnr/bnr 48/2, 49/2 og 50/12 skal gjennomføres og formålsgrense mot disse eiendommene revideres i samsvar med eksakte grenser. 2. Illustrasjonsplan for visualisering av planlagt utbygging av området skal utarbeides. 3. Buffersonen for å ivareta drifts- og miljømessige ulemper mot landbruksareal i drift skal vurderes forlenget mot øst/sørøst og eventuelt gjøres bredere enn vist i plankartet. Denne skal synliggjøres i illustrasjonsplanen og plankartet. 4. VA-plan skal utarbeides samtidig med reguleringsplanen i samarbeid med Skaun kommune. Kartlegging og beskrivelse av eventuelle eksisterende brønner eller vannårer til disse skal foreligge før godkjenning av VA-planen og tas inn som et rekkefølgekrav. 5. Trafikksikkerhetstiltak fra planområdet og fram til sentrumsområdet på Venn hvor skole/barnehage ligger skal vurderes før utbygging av området. Gangfelt fra Venn til utbyggingsområdet skal utredes. Dette innarbeides i planen som et rekkefølgekrav. 6. Interne veger anbefales bygd i henhold til vegnormalens krav og ha en asfaltert bredde på 3,5 meter. Snuplasser skal dimensjoneres for stor lastebil i forbindelse med mulighet for søppeltømming. Skråningsutslag skal påføres alle veger. 7. Det tas inn i bestemmelsen (9.3) at leikeplass skal sikres med gjerde mot adkomstveg (f_v) og parkeringsplass (f_p). Børsa, Rett utskrift: Kjellaug Brostrøm Særutskrift til: Solem Arkitektur AS, v/willy Wøllo, Erling Skakkesgt. 49B, 7012 Trondheim Joar Hernes, Hauan, 7357 Skaun Mona Irene Aarhaug, 7357 Skaun

8 Side 8