Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /14 Kommunestyret /14

Transkript

1 Hvaler kommune Saksnr 2012/ Detaljplan for Denofa-hytter, Solvik - Doknr 54 Arkivkode L12 Saksbehandler Anna Karin Hellstrøm Behandlingsrekkefølge Utvalg Møtedato Utvalgssak nr Utvalget for miljø og teknikk /14 Kommunestyret /14 Sluttbehandling av detaljplan for Solvik Sammendrag Denofas Feriehjem, nær Urdal på Kirkøy, eies av Denofas fagforening. Feriehjemmet har de seneste årene vært lite brukt, bl a som konsekvens av nedbemanning og omstrukturering av Denofas fettproduksjon i Fredrikstad i løpet av det siste tiåret. Fagforeningen ønsker å fradele de fleste av hyttene og kun beholde noen få av hyttene og fellesbyggene. Det kreves reguleringsplan for fradelingen ettersom det meste av feriehjemmet ligger i 100-metersbeltet. Planforslaget har vært på høring, er noe omarbeidet og sendes nå til sluttbehandling politisk. Saksopplysninger Planområdet er på totalt 128,7 daa (land og sjø) og ligger nord på Kirkøy, ca 7,5 km fra Skjærhalden. Planen avgrenses av eiendomsgrenser og er lagt litt ut i sjøen for å få med kystlinjen og bruken av de landnære sjøarealene. Planområdet omfatter tilkomstvei Vinterstødalen til Urdalsveien. Planforslaget er utarbeidet av Rambøll Norge AS på vegne av tiltakshaver Denofa Fagforening. Varslingsperioden for planarbeidet var i januar-februar Høringsperioden var mars-april Solvik Feriehjem er kollektivt feriehjem for medlemmer av Denofa Fagforening. Borge Sanitetsforening kjøpte eiendommen Solvik av P.H. Abrahamsen 30.mai De drev stedet som feriekoloni frem til 1954 da eiendommen ble kjøpt av Denofa fagforening. På eiendommen var det et hovedhus i 2 etasjer, et bryggerhus og en låve. De første hyttene ble satt opp våren 1957 og de 4 siste hyttene ble bygget i Hyttene er like og tegnet av Fredrikstadarkitekten Aksel Fronth. Hensikten med planarbeidet er å beholde dagens bebyggelse, fordele tomter for de enkelte bygg og legge til rette for fradeling og salg. Alle viktige fellesområder og turveier ønskes opprettholdt og forbedret, og området ønskes gjort enda mer tilgjengelig for allmennheten. Eksisterende hytter innenfor 100 m-beltet ønskes opprettholdt med sin nåværende plassering og med mulighet til en begrenset utvidelse for å muliggjøre installasjon av våtrom og en integrert bod. Hyttene har et karakteristisk preg fra sin tid og som del av et kollektivt anlegg. Dette ønskes opprettholdt som et historiefortellende element. Denofas feriehjem er et av flere hytteanlegg på Hvaler som eies av fagforeninger. Samfunnet går i retning av at disse ferieanleggene blir mindre og mindre brukt. Det blir alt vanskeligere å drifte anleggene basert på dugnadsarbeid. Planavdelingen ser for seg flere forespørsler fra andre feriehjem om fradeling. Dette er den første saken, og vil på den måten danne presedens for andre saker som kommer. Vedlegg Planbeskrivelse datert Plankart datert Bestemmelser datert

2 Innkomne merknader i høringsperioden Dok. nr. Avsender Dato Sammendrag Statens vegvesen Ingen merknader Fredrikstad Energinett AS Ingen merknader med konsekvens for planen. Minner om vanlige økonomiske vilkår Norsk Maritimt Museum Ingen merknader. Viser til tidligere uttalelse ved varsel om oppstart som konkluderer med at det ikke er behov for registrering, men minner om lovens prosedyre dersom det ved arbeid påtreffes kulturhistorisk materiale Østfold fylkeskommune Planen har et godt hovedgrep og allmennhetens interesser er ivaretatt i rimelig grad. Opprinnelig helhetsplan og enhetlig utforming er søkt ivaretatt. Reiser spørsmål hvorvidt det er heldig å åpne for inntil 90 kvm for de 3 hyttene som ligger bak 100m-beltet, men godtar løsningen med henvisning til kommuneplanens bestemmelser. Fylkeskonservatoren vurderer kulturmiljøet godt ivaretatt i planen. Viser til at de ved innspill tidligere ba om at nordvestre hytte ble vurdert fjernet og evt. erstattet med ny hytte på annet sted. Savner drøfting av dette. Det er utfordrende å la trafikken passere lekeområdet, og tiltak bør gjøres for å begrense farten og redusere risiko for ulykker. Positivt for mulig etablering av kystledhytte. Nordvestre hytte er vurdert, men dette kommer dessverre ikke fram av planbeskrivelsen. Ved vurderingen ble allmenne hensyn vurdert opp mot historisk og økonomisk verdi. Som alternativ plassering av ny hytte ble vurdert tomt umiddelbart syd/sydvest for tomt FF11. De allmenne hensyn er primært knyttet til virkningen i landskapsbildet, da den faktiske bruken av friluftsområdene konsentreres sterkt til badeområdet sydøst i FR4 og dels strendene FO2-3. Eksponeringen i landskapsbildet er begrenset mye ved planbestemmelsene som sikrer bestående vegetasjon og i tillegg at fargesettingen på bebyggelsen blir langt mindre framtredende enn i dag jfr krav om avdempede, naturtilpassede farger, også på belistning, vinduer og andre bygningsdetaljer. Dette medfører at dagens lyse farge på hytte i nordøst må endres til en langt mer dempet farge også på bygningsdetaljer som vinduer, vindskier og belisting. Dette vil gi stor effekt spesielt sett på litt avstand. Adkomsten til friluftsområder lenger nord er sikret vha turvei, og eksisterende hytte er en del av en samlet plan med en viss historisk verdi. Sett i forhold til dette og at hytta har en betydelig økonomisk verdi for eier, har vi konkludert med at det er mest riktig å beholde den med de endringer som planen medfører mht estetikk. Adkomstvei V er forutsatt utformet som en meget smal vei med en kombinasjon av lav hastighet og god oversikt. Dette er nå tatt inn i bestemmelsene HELP Forsikring AS for Arne Støver Utbygger ikke har ikke privatrettslig adgang til å benytte den del av veien som går over Støvers eiendom (15/42) i den utstrekning somplanen foreslår. Det vises til at et tidligere rettsforlik ikke er det samme som en tinglyst veirett. Forliket sier at det ikke skal stoppes eller parkeres på Støvers eiendom at det ikke skal anlegges p-plasser på feriehjemmets eiendom kun snuplass for av- og pålessing og at eksisterende p- plass på 15/9 skal nyttes i stedet. Senere praksis viser at det har vært en gjensidig oppfattelse av at det er dette man har blitt enige om. Rettigheten i forliket av 1971 var gitt personlig til feriehjemmet og lar seg ikke overføre til fagforeningen. I motsatt fall er det fagforeningen som har bevisbyrden for det. Det hevdes at beregnet trafikkmengde neppe vil være lik et statistisk gjennomsnitt idet beliggenhet i forhold til infrastruktur, butikker ol tilsier et høyere anslag. Videre må all trafikk beregnes som mertrafikk, siden det i dag ikke er lov å parkere på eiendommen. Trafikken vil foregå over tunet på Støvers eiendom siden han eier på begge sider av veien. Fagforeningen har ikke vist vilje til dialog. I konklusjonen gjentas påstanden om manglende privatrettslig adgang til ferdsel, men at Støver er villig til å diskutere løsninger dersom fagforeningen viser en mer ydmyk

3 framferd. Det vises til at veiretten som ble gitt i 1971 ble gitt til feriehjemmet personlig og at en overføring av denne til fagforeningen savner begrunnelse. Vi forstår ikke et slikt skille siden fagforeningen har vært eier mye lenger enn dette. Tiltakshaver har bedt om en juridisk vurdering av saken fra sin advokat og vil komme tilbake med en nærmere redegjørelse om kort tid. Vi mener imidlertid ikke dette vil være avgjørende for planens øvrige innhold, idet eksisterende p-plass på Urdals eiendom forutsettes opprettholdt og kan benyttes dersom adkomst fram til Solvik ikke kan skje som planlagt. Planens videre behandling avhenger mao ikke av at adkomst helt fram må være privatrettslig avklart på forhånd. Dersom det viser seg at någjeldende forlik/avtale må reforhandles for at planen skal kunne gjennomføres som tiltenkt, vil tiltakshaver selvsagt be om en forhandling vedrørende dette. Støvers advokat åpner da også for dette i brevets aller siste setning, og tiltakshaver ser meget positivt på det. Vi er ikke enige i at all trafikk må vurderes som mertrafikk. Med parkering utenfor anlegget kombinert med snuplass inne på anlegget skjer det ofte at en person henter bilen, kjører inn for å hente flere personer eller gods og kjører så ut. Det blir to passeringer i stedet for én. Det samme gjentar seg ofte på returen. Andre ganger benyttes ikke snuplassen, og det blir ingen passeringer over Støvers eiendom. I snitt tror vi det er vanskelig å se noen forskjell på trafikkmengden før og etter en eventuell plangjennomføring. Det er å trekke definisjon av tun veldig langt når det påstås at trafikken går over tunet på Støvers eiendom. Hytta ligger høyt oppe på fjellet 60 m fra veien og 25 m høyere i terrenget. Å hevde at man da er på tunet virker ikke logisk. Det rette er vel at nærmeste areal på to sider av veien etter Friluftslovens bestemmelser er å betrakte som utmark. Ulempene for Støver må sees i lys av dette. Uansett forutsettes at partene bør møtes for å se om det er grunnlag for en enighet om tolkning av gjeldende rettsforlik alternativt om det er mulig å komme fram til en ny avtale. I mellomtiden kan tiltakshaver benytte eksisterende p-plass på Urdals eiendom som i planen er forutsatt videreført Fylkesmannen i Østfold Planen ser ut til å være godt gjennomarbeidet. Reguleringsbestemmelsene for bebyggelsen som skal tilhøre hovedbølet bør tallfestes mht bygningsvolumer for å unngå uenighet ved brann e.l. Bestemmelsen vedr vegetasjonsskjerm bør revideres for å hindre utplanting av fremmede, skadelige arter. Moringer bør inngå ikke tillates innenfor hensynssone naturmiljø. Vår kommentar: Alle anbefalingene er samtykket og nå innarbeidet i reviderte reguleringsbestemmelser som vedlegges Oslofjordens friluftsråd Aht presedensvirkning må en plan for fradeling og salg kombineres med bedrede forhold for friluftsmulighetene gjennom tilrettelegging og tilgjengelighet. En sone langs sjøen bør vurderes regulert til friluftsformål friområde. Delen bør skilles ut som eiendom, og statlige midler bør søkes til sikring av friområdet. Ansvar for drift av «badetoalett» må avklares med kommunen. OF ser positivt på etablering av en evt kystledhytte, men er usikker på om sjøboden i FT4 er egnet til formålet. Båtplasser i SH1 må hensynta ålegressenga. Mulighet for bading og kajakkutsett fra brygger bør vurderes. Kystledhytta bør ha en båtplass. P-plasser for allmennheten bør merkes. Opplag av småbåter på stranden FO2 bør unngås i sommer halvåret. Eksisterende vegetasjon bør bevares mest mulig, og utvidelse av hytter skje slik at dette blir lite synlig fra sjøen. Områdene rundt hyttene bør registreres mht biologisk mangfold. Friluftsområde/friområde langs sjøen. Det er regulert nettopp slik i planen for å sikre de interessene som er nevnt av OF. Planen sier at byggeområdene FT1-4 og småbåthavnene SB1-2 skal tilhøre hovedbølet. Det er mao ingen hindring i planen for at f eks badestrendene FO2-3 og

4 tilliggende friluftsområder (svabergområdene) FR4-5 kan fradeles og selges til kommune/stat/of dersom det inngås avtale om det. Konklusjonen er at planen ikke trenger å endres dersom dette skulle være ønskelig på et senere tidspunkt. Kystledhytte Tiltakshaver stiller seg åpen for en dialog mht opprettelse av en kystledhytte innenfor område FT4. Dagens bebyggelse (en sjøbod og et verksted/lager) har en samlet grunnflate på ca 51 kvm og tillates ikke utvidet. Utfordringen blir å bruke deler av denne bygningsmassen til en kystledhytte uten at det går for kraftig ut over stedets lagerkapasitet. Denne bebyggelsen er det eneste stedet hvor alle typer utstyr kan lagres mht både båtutstyr og alt annet driftsmateriell for å drifte anlegget. En innpassing av en kystledhytte i bygningsmassen fordrer kreativ tenking, men tiltakshaver er som nevnt åpen for å se på muligheter. Bestemmelsene trenger ikke endres. Båtplasser og naturvern Hensynet til ålegressenga er allerede ivaretatt ved at båtene fortøyes til brygge som kun er forankret i land (ikke med fundamenter i sjøbunnen). Videre er akterfortøyninger forutsatt å skje vha bommer som forankres til brygga (ikke ved moringer på sjøbunnen eller ved akterpæler). Båtplass til kystledhytte Regulerte båthavner har plass til 1 båt pr boenhet med brutto plassbehov lik 3 m bredde. En robåt tilknyttet kystledhytta må komme i tillegg til dette. Denne kan enkelt fortøyes like nord for vestre kaikant i område SB1. Det vil si at båten blir liggende i sjøareal BVS. Forslag til bestemmelse om dette er tatt inn i reviderte bestemmelser (pkt. 8.3.d). Vi vedlegger også et plankart der aktuelt sted er markert med rød strek for å vise hvor vi mener. Plankartet er ikke ment å endres. Bading fra brygger Det anbefales ikke tilrettelagt for bading fra samme brygger som båter er fortøyd til aht sikkerheten. Disse to bryggene er heller ikke flytebrygger og de er ikke egnet til en slik kombinasjonsbruk. Vi foreslår imidlertid at bestemmelser bør åpne for at det kan anlegges enkle konstruksjoner som gjør svabergområdene enda bedre egnet for bading (se pkt. 7.1.c andre setning). P-plass besøkende Vi er enige i at plasser beregnet for allmennheten bør merkes og har tatt dette inn i forslag til reviderte bestemmelser (se pkt. 5.2 annet ledd ny setning). Båtopplag på badestrand Vi er enige i at dette ikke bør tillates og mener at det allerede er fanget opp av bestemmelsen i en generell setning, men tar gjerne inn en presisering (se pkt tredje ledd ny setning). Eksponering av hytter Dette hensynet anses svært godt ivaretatt i planen allerede. Biologisk mangfold Hyttene ligger alle sammen på rygger med svært grunnlent mark med lyng- og furuvegetasjon. Slike arealer er blant de fattigste vi kjenner mht biologisk mangfold. Vi ser derfor ingen grunn til å legge nye bestemmelser mht registrering av biomangfold for disse områdene. Evt møte med OF. Tiltakshaver har ingen motforestilling til å arrangere et møte med OF for å drøfte skjøtsel av friområder/friluftsområder og en eventuell opprettelse av en kystledhytte. Dette kan imidlertid med fordel skje i forlengelse av planbehandlingen uten at denne må settes på vent Kystverket Kystverket gjør oppmerksom på at motorisert ferdsel på sjø reguleres i andre lover og forskrifter. Plassering av badebøyer i den hensikt å sperre for ferdsel på sjø krever

5 tillatelse fra Kystverket etter havne- og farvannsloven. Anbefaler at bestemmelsenes pkt 8.2 endres på dette punktet. Etablering av f eks brygger vil kreve tillatelse av kommunal havnemyndighet etter havne- og farvannsloven. Fellesbestemmelsenes pkt 2 bør endres på dette punktet. Kystverkets merknader er tatt inn i revidert planmateriale Forsvarsbygg Forsvarsbygg kan ikke se at deres eiendommer blir vesentlig berørt og har ingen innsigelser til reguleringsarbeidet Internt planforummøte Barnas Talsperson hadde meldt forfall til møtet. Representanter for VARV, byggesak, rådmannens ledelse og havn deltok på møtet. Det ligger VA-ledninger i sjøen innenfor planområdet, men det ser ut til at de to småbathavnene SH1 og SH2 går klar av disse. Hjemmelsgrunnlag Plan- og bygningsloven 2008 kapittel 12 gir rammer for innholdet i og behandlingen av reguleringsplaner. Vurdering Allmennhetens interesser av området som friluftsområde I planen er det et mål å opprettholde friområder/friluftsområder, stier og tilkomst for allmennheten, samt forbedre tilgjengeligheten til disse og legge til rette for enda bedre kvalitet på eksisterende badeplasser og fiskeplasser i området. Størrelsen på tomtene som skal fradeles er ikke gjort større enn at det går an å ferdes på egnede stier mellom hyttene slik som i dag og hele veien langs sjøen uten å oppleve at man er til sjenanse. Parkeringsmuligheter ønskes tilrettelagt for allmennheten, og planen legger opp til at dette kan skje i eksisterende parkeringsanlegg P1 langs tilkomstveien. Det er fokus på å beholde de trygge omgivelsene og de kvalitetene som er etablert innenfor planområdet, slik som balløkke, lekeareal, badeplass med opparbeidet badetrapp og vannsklie, skogarealer, stier, strender for lek og oppdagelser og brygger hvor man kan fiske krabber. Disse fellesarealene vil også være tilgjengelige for allmennheten. Oslofjordens friluftsråd anbefaler at deler av området erverves av kommunen som sikret friluftsområde. Grunneier ønsker ikke dette og kommunen ser ikke nødvendigheten da området sikres i nødvendig grad gjennom reguleringsplanen og friluftsloven. Arkitekt Fronths hytter som verneverdig kulturmiljø Arkitekt og kunstner Aksel Fronth ( ) fra Fredrikstad var en anerkjent arkitekt som har tegnet en rekke bygninger over hele Norge. Han er mest kjent for en rekke kirker. Hyttene på Denofas ferieanlegg er tidstypiske i sin enkle utforming med asymmetrisk tak. Fylkeskonservatoren uttaler følgende: «Områdets helhetlige karakter, og denne form for feriested for industriarbeidere er også en del av kulturhistorien. Fylkeskonservatoren er derfor av den oppfatning at eksteriøret på hyttene i størst mulig grad bør beholdes med den opprinnelige utforming og farge, men at det kan tillates begrenset utvidelse for våtrom, som tar hensyn til det arkitektoniske preget.» Arkitekt Aksel Fronth plasserte hyttene i terrenget slik at de fikk en god plassering og uten at den enkelte hytte stengte for andres utsikt. Arkitekturen søkes nå bevart og gjeninnført gjennom planbestemmelsene. Disse knytter tilbygg opp til eksemplifiserte løsninger som er utarbeidet på forhånd. De stiller i tillegg krav om at tidligere «feilgrep» ved endring av kledning, vinduer samt bygging av dårlig tilpassede verandaer må tilbakeføres til originalt preg før det gis tillatelse til tilbygg. Hyttenes størrelse Arkitekt Fronths hytter er i dag på 42 kvm. Mønet er ca 3,5 m over gulvnivå. Det foreslås en utvidelse inntil 55 kvm for hytter i 100m-beltet og inntil 90 kvm for de hyttene som ligger utenfor 100-m-beltet.. Utvidelsen er begrenset i størrelse og hyttene vil også etter maks utvidelse være små. Maks mønehøyde over gjennomsnittlig terreng foreslås til 5,0 m, noe som er i samsvar med hyttebestemmelsene i kommuneplanen. Lavere maks mønehøyde vil kunne gjøre god

6 terrengtilpasning vanskelig da terrenget rundt hyttene er kupert og selve hytta ofte er plassert på toppen av små koller. Adkomst og parkering I dag kjører brukerne fram til området og laster av bagasje for deretter å kjøre tilbake til felles p-plass for parkering. Planen viser nå at denne plassen kan nyttes som kombinert plass for allmennheten og gjesteparkering for hyttene, mens hytteeierne parkerer egen bil på fellesanlegg inne på området (P1-2). Veien inn til Solvik fra P1 er smal og av meget enkel standard. Den reguleres ikke inn en markant endring av veistandarden da det ikke er krav i plan- og bygningsloven om ordinær veiadkomst til hytter. Planen åpner kun for en enkel oppgradering av veistandarden, men det blir f eks ikke tatt høyde for at veien skal heves for å unngå at den kommer under vann ved ekstrem stormflo. En nabo protesterer mot bruk av veien inn til P1-2. Vi viser her til forslagsstillers kommentarer under Innkomne merknader. Området som ikke skal fradeles Området nærmest rundt hovedhuset, annekset, låven og bryggeanlegget reguleres til fritids- og turistformål, for å markere tydelig at dette området ikke skal fradeles til private hytter. Dermed vil også bruk av bygningsmassen til kystledhytte være i tråd med planformålet. Det bør ikke legges til rette for utvidelse av bygningsmassen i dette området, for at det ikke skal fortettes mer og dermed skape dårligere vilkår for allmennhetens ferdsel. Brygger Det har siden lang tid tilbake vært brygger ved feriehjemmet. Felles båt eller egen båt var lenge den vanligste måten å reise til Solvik fra Fredrikstad. Det legges opp til båtplass for en liten båt til hver av hyttene som skal fradeles og båtplasser for fellesanlegget. Bryggene plasseres der det i dag allerede er brygger og utformes på en måte som ikke skader verneverdige naturtyper som ålegress og bløtbunn. Det er en lang brygge med en rekke båtplasser i kilen i planens nordvestlige hjørne. Det er usikkert om denne bryggen er lovlig etablert og området er ikke vist som småbåthavn i kommuneplanen. Grunneier Denofa Fagforening har ingen interesse i brygga. Det er antakelig hytteeiere i nærområdet som har etablert båtplasser i kilen uten avtale med grunneier. Området er i planen vist som friluftsområde, og brygga vil dermed ikke bli lovliggjort via planen. Forholdet til naturmangfoldloven For vurdering er naturmangfoldloven vises det til beskrivelsen. Endringer etter høringsperioden Basert på høringsuttalelser er planbestemmelsene justert på følgende punkter: - Maks størrelse er tatt inn for eksisterende bebyggelse, mht evt gjenreising etter brann - Bestemmelser om veiens utforming for å sikre bl a lav hastighet - Krav om at kun stedegen vegetasjon brukes i vegetasjonsskjerm - Forbud mot moringer i hensynssone naturmiljø - Bestemmelser om søknad etter havne- og farvannsloven for badebøyer og brygger - Båtplass til evt kystledhytte tillates ved eksisterende steinkai ved hovedhuset - Enkle konstruksjoner for bading tillates på svabergene - Friluftsparkering for besøkende merkes særskilt - Båtopplag forbys på badestrendene. Konklusjoner Planforslaget viser gode, helhetlige løsninger som ivaretar grunneier, naboer og allmennhetens behov og ønsker. Innkomne merknader etter offentlig ettersyn er grundig behandlet, og endringene er ikke av en slik art at det kreves nytt offentlig ettersyn. Planforslaget er tilstrekkelig gjennomarbeidet til at det kan vedtas.

7 Rådmannens forslag til vedtak Utvalg for Miljø og Teknikk innstiller følgende til kommunestyret: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Solvik med planbeskrivelse datert , plankart datert og bestemmelser datert Rådmannen gis fullmakt å kunngjøre vedtaket. Hvaler kommune, Dag Willien Eriksen rådmann Behandling i Utvalget for miljø og teknikk : Votering: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt Innstilling fra Utvalget for miljø og teknikk : Utvalg for Miljø og Teknikk innstiller følgende til kommunestyret: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Solvik med planbeskrivelse datert , plankart datert og bestemmelser datert Rådmannen gis fullmakt å kunngjøre vedtaket Behandling i Kommunestyret : Votering: Innstillingen fra UMT ble enstemmig vedtatt Vedtak i Kommunestyret : I medhold av plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Solvik med planbeskrivelse datert , plankart datert og bestemmelser datert Rådmannen gis fullmakt å kunngjøre vedtaket