Planbeskrivelse for detaljregulering for Langenesveien 358

Transkript

1 Planbeskrivelse for detaljregulering for Langenesveien 358 Plan ID Revidert: Flyfoto over Langenesveien 358 sett fra nord (Søgne kommune). Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kr. sand org. nr mva / Side 1

2 1 Sammendrag Fiskerivirksomheten på Langenes har lange tradisjoner. Familien Pettersen har vært etablert her i planområdet fra langt tilbake i tid. De ønsker å fortsette virksomheten herfra. Eiendommen ligger i byggeområde for bolig, i dagens reguleringsplan. For å legge til rette med nødvendige næringsfasiliteter, har kommunen pålagt eiere å regulere til riktige formål. 2 Bakgrunn Bakgrunnen for planen er å kunne utvikle og opprettholde næringsdelen av området til fiskeriformål, samt å legge til rette for arbeidstakerne ved landligge. Det skal legges til rette for næringen i 1. etasje med tilhørende fasiliteter for de ansatte. Ved landligge er det også behov for overnatting på land, dette er tenkt i byggets øvrige etasjer. Fiskerivirksomheten består i dag av 3 brødre med hver sin næring. Tidligere var det deres far som drev virksomheten. Med bakgrunn i arbeidsmiljølovens bestemmelser samt krav til HMS på arbeidsplassen er intensjonen med planen at det gjennom ny plan kan legges til rette for arbeidstakerne på tilfredsstillende måte. Dagens forhold er ikke akseptable. Det skal også reguleres inn parkeringsplasser og kaianlegg m.m. 2.1 Hensikten med planen, Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Planforslaget er utarbeidet av: På vegne av utbygger: Møvik Byggetjenester AS Audun Pettersen. Pettersen og 3 sønner driver næringsvirksomhet på stedet og har drevet herfra med lange tradisjoner. Eiendommene har matrikkelnummer gnr. 13, bnr. 20,22 og del av 60 i Søgne kommune. 2.2 Utbyggingsavtaler Det er ikke krav til utbyggingsavtale. 2.3 Krav om konsekvensutredning Det er ikke krav til konsekvensutredning. 3 Planprosessen 3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart Møvik Byggetjenester varslet oppstart av planarbeidet i august 2010 med frist for innspill 25. september Næringsområde, fiskeri med tilhørende formål. Det ble samtidig varslet om mulig utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen. Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kr. sand org. nr mva / Side 2

3 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Overordnede planer Fylkeskommunale planer Kommuneplanens arealdel Reguleringsplan for Langenes er gjeldende plan. 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet Planområdet ligger på sydsiden av fylkesvei 456, vest for Rona. Området er i dag i privat bruk og i bruk for fiskerinæringen til utbyggere. Eiere er også bosatt på stedet og grenser opp til planområdet. 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Reguleringsplanen som er gjeldende her i dag angir området til byggeområde for boliger. I kommuneplanens arealdel er området definert som byggeområde. Bruken på eiendommen er næringsformål. 5.3 Stedets karakter og landskap, kulturmiljø Området er utbygd med boliger i et kystmiljø. Eiendommene bærer preg av flere år med fiskeri og havrettet virksomhet. Eksisterende bebyggelse består stort sett av trebygninger med saltak. 5.4 Grunnforhold Grunnforholdene på stedet er stabile, området er bebygd. 5.5 Støyforhold Det er ikke støyforhold som må utredes. Noe støy ved lasting og lossing fra båt blir som før. 5.6 Risiko- og sårbarhet Det foreligger egen ROS analyse. Se vedlegg. 5.7 Næring Bakgrunnen for planen er å kunne utvikle og opprettholde næringsdelen av området til fiskeriformål, samt å legge til rette for arbeidstakerne ved landligge. Det skal legges til rette for næringen i 1. etasje med tilhørende fasiliteter for de ansatte. Ved landligge er det også behov for overnatting på land, dette er tenkt i byggets øvrige etasjer. Med bakgrunn i arbeidsmiljølovens bestemmelser samt krav til HMS på arbeidsplassen er intensjonen med planen at det gjennom ny plan kan legges til rette for arbeidstakerne på en mer tilfredsstillende måte enn i dag. Dagens forhold er ikke akseptable. Det skal også reguleres inn parkeringsplasser og kaianlegg m.m. Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kr. sand org. nr mva / Side 3

4 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Reguleringsformål 1.0 BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5, NR. 1) 1.1 NÆRINGSBEBYGGELSE (BN) 1.2 SMÅBÅTANLEGG I SJØ OG VASSDRAG MED TILHØRENDE STRANDSONE (BBS) 2.0 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, NR. 2) 2.1 KJØREVEI (SKV) 2.2 ANNE VEGGRUNN (SBT) 2.3 PARKERING (SPA) 2.3 KAI (SK) 3.0 GRØNNSTRUKTUR (PBL 12-5, NR. 3) 3.1 NATUROMRÅDE (GN) 4.0 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG (PBL 12-5, NR. 6) 4.1 HAVNEOMRÅDE I SJØ (VHS) 4.2 FERDSEL (VFE) 5.0 OMRÅDER MED HENSYNSSONE I REGULERINGSPLAN (PBL 12-6 JF 11-8) 5.1 SIKRINGSSONE FRISIKT (H140) Arealer: Planområdets utstrekning er 8062,3 m². 6.2 Bebyggelsens plassering og utforming Planområdet ligger på sydsiden av fylkesvei 456, vest for Rona. Området er i dag i privat bruk og i bruk for fiskerinæringen til utbyggere. Eiere er også bosatt på stedet og grenser opp til planområdet. Overnattingsdel som skal etableres i bygget vil være til bruk for næringen blant annet ved landligge. Virksomheten er væravhengig og landligge kan være uforutsett og må legges til rette for. Det må være tilsyn med båter og fortøyninger ved landligge. Det er også mye reparasjonsarbeid på nøter og utstyr som foregår når båtene ligger til kai. Det er en kjensgjerning at mer ekstremvær og reguleringer i bransjen gir utfordringer på dette området. Også ubekvem arbeidstid medfører behov for overnatting. Det er ikke kjente biologiske forhold som påvirker innholdet i planen eller gjør det vanskelig å bygge ut. Det vises til Artsdatabanken og Naturbase, det er ikke gjort funn i disse. Det er gode siktforhold ved avkjørsel til fylkesveien. Planen er sømmet opp mot reguleringsplan som gjelder i området. Der er det innregulert gang- og sykkelvei, denne skal bygges ut i nær framtid. Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kr. sand org. nr mva / Side 4

5 6.5 Parkering Kommunen stiller krav til 1 parkeringsplass for leiligheter og 1 plass pr 150 m² næringsareal. Totalt er det regulert inn 11 plasser. Dette er mer enn tilstrekkelig. 6.6 Tilknytning til infrastruktur Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann. Eiendommen skal ved utbygging også tilkoples kommunalt avløpsanlegg. 6.7 Trafikkløsning / Trafikkforhold Ingen endring fra i dag, bortsett fra oppgradering i henhold til plan og bestemmelser. Avkjøring fra fylkesvei 456 blir uforandret. Siktforhold er også ivaretatt i reguleringsplan for Langenes. Eiendommene Langenesveien 358, 360, 362 og 364 er brukere av regulert vei. Eksisterende regulerte frisikt er videreført i denne planen. I forbindelse med utbygging av privat boligområde øst for Rona er det planlagt bygging av gang- og sykkelvei. Veien inn i planområdet er privat. Den er i bruk av næringen og 3 boligeiendommer. Planen grenser opp til regulert frisiktsone på 4x20 meter og til planlagt gang- og sykkelvei (reguleringsplanen for Langenes). ÅDT = ca Planforslaget inneholder oppstramming av parkeringsforhold for ansatte, samt muligheter for næringen til å etablere fasiliteter som er i tråd med gjeldende krav til arbeidsplasser og virksomheten. Det er også lagt vekt på å skille private brygger fra næringen av sikkerhetshensyn etter råd fra kommunen. 6.8 Kollektivtilbud Tilbudet er tilfredsstillende, det er bussforbindelse på fylkesveien. 6.9 Rekkefølgebestemmelser Det er tatt inn følgende rekkefølgebestemmelser i planbestemmelsene: 6.0 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Før det gis rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid, skal det foreligge godkjent teknisk plan for vann og avløp. Før det gis brukstillatelse for nye bygg skal det være opparbeidet parkeringsplasser som vist i plankart. Området skal tilkoples off. vann og avløpsnett før utbygging av nye tiltak finner sted. Før det gis brukstillatelse til ny næringsbebyggelse skal gang- og sykkelveien fra avkjøringa ned til næringsområdet og vestover til eksisterende gang- og sykkevei på Langenes være ferdig opparbeidet. Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kr. sand org. nr mva / Side 5

6 7 Konsekvensutredning Detaljreguleringsplanen er ikke konsekvensutredningspliktig. Området er definert som byggeområde. 8 Virkninger/konsekvenser av planforslaget Konsekvenser av planforslaget, vil i denne planen handle om at næringsformålet som har vært i området i flere årtier, og som i dag avviker fra gjeldende plan, nå får riktig planstatus. Det er lange tradisjoner for fiskerinæring på eiendommen, og det er ikke næringstomter i kommunen som passer bedre, enn å fortsette virksomheten her. Eiendommen har i dag et stort kaianlegg for store fiskebåter. Eiere er etablert på stedet, for å drive virksomheten på en trygg og forsvarlig måte. Det er kort vei til farleden i sjø. Fylkesvei 456 passerer eiendommen i nord. Det er gjort en analyse av risiko som følger i eget vedlegg. Planlagt gjennomføring: Området planlegges gjennomført ved at stedet blir tilrettelagt etter de krav som settes av Arbeidstilsyn og Fiskerimyndighetene. Det er viktig at næringen kan fortsette her på stedet i riktige former. Eksisterende næringsbygg skal rives og erstattes med nytt bygg. Det må prosjekteres ut fra nye kotehøyder /havnivåverdier. Planen er en privat detaljregulering, som har 10 års frist for gjennomføring. Ved søknad om igangsetting av tiltak 10 år etter vedtak av planen, skal kommunen vurdere om det er behov for oppgradering av planen før det gis igangsettingstillatelse til tiltak. Risiko i anleggsperiode Ingen særlige farer / sårbarheter er identifisert, eller endres som følge av planen i anleggsperioden. Det er i dag noe tungtrafikk til virksomheten som er på stedet, dvs. avhenting av fisk, levering av utstyr mv. Denne fortsetter som før. Samlet vurdering av risiko Vi kan ikke se at planen endrer risikonivået for identifiserte hendelser verken i anleggsperiode, eller etter gjennomført plantiltak. Forholdene vil bli bedre enn i dag, med hensyn på stormflo og havnivåstigning, parkeringsforhold m.m. Avbøtende tiltak Heving av innvendig golv for oppholdsrom, legges inn i planbestemmelsene for området. Det kan bli nødvendig å la noen lagerrom bli plassert i kaihøyde på grunn av bruk av truck ved lasting og lossing. Slike rom vil i så fall bli bygd slik at de tåler en stormflo. Konsekvenser for natur og miljø / biologisk mangfold: Planen er vurdert i forhold til Naturmangfoldloven, kap II, : Kunnskapsgrunnlaget: 9 Føre-var prinsippet 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kr. sand org. nr mva / Side 6

7 Når det gjelder kravet til kunnskap om naturmangfold i naturmangfoldloven 8, vises det til at planområdet fra før innehar de formål og den aktivitet det her legges opp til. Selv om planforslaget arealmessig i liten grad berører naturmangfold, er det likevel foretatt en utsjekk i Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og i Artsdatabankens artskart, jf. at tiltaket berører natur. Det framkommer at det ikke er registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter eller naturtyper på Norsk rødliste for arter og naturtyper innenfor planområdet. Det er heller ikke framkommet opplysninger i saken som skulle tyde på at det kan befinne seg arter eller naturtyper i planområdet, som ikke er fanget opp av ovennevnte registreringer. Dermed er det heller ikke påvist mulige effekter av tiltaket på naturmangfoldet. Kravet i 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, anses dermed for oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av planforslaget, og det ikke kan påvises effekter av tiltak på verdifull natur, kan vi ikke se at det er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven Vi vil allikevel kommentere at utbyggingen gir bedre miljøforhold vedrørende avløp/ forurensing. Kloakk skal pumpes opp til offentlig nett ( 12). Når gang- og sykkelvei er ferdig opparbeidet, vil det være en styrke for trafikalt miljø på stedet. 8.1 Overordnede planer Kommuneplanens arealdel, Søgne kommune Reguleringsplan for Langenes 8.2 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Det er ikke kjente forhold på stedet som kan hindre reguleringen, se avsnitt ovenfor. 8.3 Barns interesser RPR for barn og planlegging, kommer ikke til anvendelse for tiltak i planen. Området som reguleres har atkomst til 3 eneboliger. Boligene tilhører utbyggere som også er næringsdrivende i planområdet. Tomtene inntil planområdet er store, og eiere har opparbeidede tomter. Det er lagt til rette for barns lek og opphold på den enkelte tomt. Tomtene ligger innerst i blindvei og sjøarealene for privat bruk er separert fra næringsdelen. Det skal framføres gang- og sykkelvei langs fylkesveien. Skoleveien blir da tryggere enn i dag. Det er gode muligheter for utfoldelse og lek. Både på land og i sjø. 8.4 Økonomiske konsekvenser for kommunen Ingen 8.5 Konsekvenser for næringsinteresser Det er positivt for etablert næring å kunne tilrettelegge i tråd med gjeldende bestemmelser og krav. Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kr. sand org. nr mva / Side 7

8 9 Innkomne innspill 9.1 Merknader ved oppstart: Etter varslingen ble det mottatt slike innspill: A: Fylkesmannen i Vest-Agder, ref: 2010/6012: Fylkesmannen varsler innsigelse dersom planen inneholder utbygging som er i konflikt med gjeldende reguleringsplan. Kommentar: Tiltakene i planområdet er tilpasset næringen på stedet. Det er nettopp fordi næringen skal beholdes her på stedet at det må tilrettelegges for driften. En av de viktige tilretteleggingene er at ekstremvær og reguleringer kan medføre mer landligge. Det er ikke alle fiskebåtene som har fasiliteter for overnatting ved landligge. B: Vest-Agder Fylkeskommune, ref. 10/05190, dato : Fylkeskommunen har ingen merknader til at det blir regulert til næringsformål, men mener at det kun bør åpnes for ren fiskerivirksomhet. Konservatoren har ingen merknader i forhold til kulturminner og miljø. Kommentar: Tiltakene i planområdet er tilpasset næringen på stedet. Det er nettopp fordi næringen skal beholdes her på stedet at det må tilrettelegges for driften. En av de viktige tilretteleggingene er at ekstremvær og reguleringer kan medføre mer landligge. Det er ikke alle fiskebåtene som har fasiliteter for overnatting ved landligge. C: Statens vegvesen: ref. 2010/192145, dato Ingen merknader men vektlegger sikten i avkjørsel til fylkesvei 456. Kommentar: Sikten til avkjørsel blir opprettholdt som i overordnet plan. D: Uttalelse fra Søgne Eldreråd, ref. 2010/2779, dato 26. oktober Avgrensing av planområdet må ikke gå så langt ut at den hindrer for annen båttrafikk, blant annet andre fiskebåter. Kommentar: Avgrensing er foreslått som vist i samarbeid med planavdelingen i kommunen. E: Agder Energi Nett AS, mail av 20. oktober 2010: Innenfor planområdet er det kun lavspent luftnett. Kommentar: Evt. oppgradering for utbygging vil bli tatt opp med Agder Energi i forbindelse med planlegging av byggearbeidet. 10 Avsluttende kommentar Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for å tillate planendringer på stedet. Næringen kan da drive etter pålegg og krav som settes fra overordnede myndigheter, krav til arbeidsplasser og nødvendige fasiliteter. Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kr. sand org. nr mva / Side 8

9 Kilder: Kommuneplanen i Søgne kommune Lover og forskrifter: Plan- og bygningsloven 2008 (Lovdata) Naturmangfoldsloven Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging Samvirkeforskriften (Lovdata) Forskrift om konsekvensutredninger (Lovdata) Forskrift om tidsfrister, og sanksjoner ved overskridelse av fristene, for private forslag til detaljregulering etter i plan- og bygningsloven (Lovdata) Kart- og planforskriften (Lovdata) Ot. prp. nr. 32 om plandelen Statlig planretningslinje for strandsonen Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19, 4623 Kr. sand org. nr mva / Side 9