STORE BARNEFAMILIER med etnisk minoritetsbakgrunn

Transkript

1 Oslo kommune Helse- og velferdsetaten STORE BARNEFAMILIER med etnisk minoritetsbakgrunn

2 Innholdsfortegnelse Del 1 Informasjon og kunnskap side 4 Kjøp av bolig side 8 Det kommunale leiemarked side 14 Det private leiemarked side 18 Den gode bolig side 24 Alternative botilbud side 32 Del 2 Oppfølging side 35 Hjelp i etableringsfasen side 37 Boopppfølging over tid side 38 Vedlikehold av boligen side 39 Trivsel i bolig og bomiljø side 40 Erfaringer fra booppfølgere side 41 Minoritetsrådgivere side 43 Nyttig litteratur side 47 Forord Store barnefamilier med etnisk minoritetsbakgrunn generelt og den somaliske befolkningen spesielt har store problemer med å skaffe seg et egnet botilbud. De fleste leier bolig på det private leiemarked. Trangboddhet, høye husleier og midlertidige leiekontrakter resulterer i at mange familier opplever hyppige, ufrivillige flyttinger. Dette får konsekvenser for både voksne og barn i forhold til integrering i skole, sosiale aktiviteter og i bomiljøet. Gode boligplanløsninger, fleksibel bruk av tilgjengelige boligsosiale virkemidler samt tilbud om oppfølging kan bidra til å sikre flere familier et stabilt botilbud. Dette heftet er ment å være et praktisk oppslagsverktøy med råd og inspirasjon i det daglige arbeidet med bosetting av store barnefamilier. Målgruppa for heftet er ansatte som jobber med bolig, herunder boligkontor, sosialtjenesten, økonomiske rådgivere samt andre ansatte i bydelene og private organisasjoner. Heftet er utarbeidet av Oslo kommune ved Helse- og velferdsetaten, men vil også kunne ha overføringsverdi til andre kommuner som bosetter store barnefamilier. Ideheftet er utviklet i samarbeid med en nettverksgruppe som har fulgt prosjekt «Bosetting og oppfølging av store barnefamilier med etnisk minoritetsbakgrunn». Prosjekt Bostedsløse Helse- og velferdsetaten etablerte høsten 2002 følgende tre delprosjekter knyttet opp mot det nasjonale Prosjekt Bostedsløse: 1. Store bostedsløse barnefamilier med etnisk minoritetsbakgrunn - «fleksible løsninger stabile botilbud» 2. Botrenings- og kvalifiseringsprosjektet for bostedsløs ungdom med minoritetsbakgrunn 3. Informasjonsprosjektet Den overordnede målsettingen for prosjektene var å styrke bydelenes forutsetning for å lage gode bo- og oppfølgingstilbud til målgruppa samt formidle informasjon, erfaringer og kunnskap fra Prosjekt bostedsløse i Oslo. For nærmere informasjon om Prosjekt bostedsløse, se Deltakere i nettverksgruppa har vært: Ahmed A. Siyad, Bydel Alna Ulla Rønnow og Jens Tore Bråten, Bydel Gamle Oslo Hege B. Nyjordet og Ellen Bauer, Bydel Stovner Anne-Grethe Lund og Karin Sveum, Bydel Søndre Nordstrand Siri Sandbu, Husbanken region Oslo Gerd Rønsen og Kadra Amhed Noor, SKB v/ Primærmedisinsk verksted Ingeborg Vardøen og Makka Moallim, Ressurssenter for somaliske kvinner Said Farah, Hamsa Mohamed, Mohamed Osman Ahmed og Mohamed Farah, Somalisk velferdsforening Ali Osman Egeh og Bodil Storm-Olsen, Helse- og velferdsetaten I tillegg til Nettverksgruppas medlemmer har innleieprosjektet i Helse- og velferdsetaten v/ Eiolf Olsen og Unni Schmidt Gusrud bidratt med skisser og tekst til kapittelet «Den gode bolig». Deltakerne i nettverksgruppa har bidratt med gode faglige innspill, erfaringer og diskusjoner fra fagområdet. Vi takker for et spennende og konstruktivt samarbeid. Når det gjelder temaene boinformasjon, booppfølging og bomiljø ønsker vi å henvise til ideheftet med samme tittel utgitt av Helse- og velferdsetaten i Helse- og velferdsetaten

3 DEL 1: BOLIGFRAMSKAFFELSE Hva vet du om boligsosiale hjelpemidler? 1 Informasjon og kunnskap Boligmarkedet er komplekst og krevende å forholde seg til. De fleste nordmenn ville høyst sannsynlig bli svar skyldig dersom vi stilte oss opp på Karl Johan og stilte 10 spørsmål tilknyttet boligmarkedet, boligpriser og tilgjengelige boligsosiale virkemidler. For personer som kommer fra andre nasjoner, som ikke forstår norsk godt og kanskje er analfabeter, er boligmarkedet ytterligere vanskeligere å forholde seg til. Tilgjengelig og sammenfattende informasjon er et viktig tiltaksområde for å hjelpe vanskeligstilte store barnefamilier og andre med etnisk minoritetsbakgrunn til å sikre seg stabile og trygge boforhold. Hvordan tilrettelegges informasjonen i din bydel? Hva skjer på Servicetorget? Hvordan Servicetorgene er lokalisert og organisert varierer fra bydel til bydel. Eksempelvis er Servicekontoret i Bydel Gamle Oslo etablert i bydelsadministrasjonens lokaler, mens det i Bydel Alna er lagt til biblioteket. Likt for dem er begge er muligheten for veiledning og informasjon om bydelens og kommunens tjenester og hvordan du skal finne fram til rette instans. På torget finnes for øvrig: Søknadsskjema, herunder også søknadsskjema for kommunal utleiebolig, lån og tilskudd, bostøtte osv. De som har behov, får veiledning og hjelp til å fylle ut skjemaene. Gratis bruk av internett hvor du blant annet kan søke etter boliger som er lagt ut for salg eller til leie Tilgang til kopimaskin og telefaks Informasjon formidles best gjennom dialog der en hele tiden lytter og sjekker ut at budskapet er forstått Vurder behovet for tolketjeneste eller for å trekke inn personer som snakker samme morsmål som den aktuelle familien Bruk og henvis til relevant informasjonsmateriale På Servicetorget i bydel Alna tilbys det informasjon på henholdsvis urdu, punjabi, somali, swahili, persisk og tyrkisk enkelte dager i uken. (se side 43 «Minoritetsrådgivere»). Ved å velge å legge tilbudet til biblioteket er informasjonstjenesten tilgjengelig til henholdsvis kl på hverdager og til på lørdager. De besøkende har også tilgang til lesesal og et bredt utvalg av utenlandske aviser samt ulike kulturarrangementer og utstillinger. Nye informasjonsmetoder De senere årene er det lagt stor vekt på informasjonsformidling. Spesielt har satsningen på nettbasert informasjon tiltatt etter hvert som tilgangen til internett er blitt alminneliggjort. Ulike instanser har også satset på informasjon til minoritetsbefolkningen blant annet ved å utarbeide informasjonsmateriale på ulike språk. Flere bydeler har etablert Servicetorg eller Boligtorg for å sikre innbyggerne bedre informasjonen om tilgjengelige tjenester og tiltak. Her får brukerne informasjon «ansikt til ansikt». IDE! Det ville være en god ide å samle boliginformasjon i en «boligmodul», gjort tilgjengelig på flere språk og visualisert gjennom tegnforklaring, videosnutter osv. På denne måten hadde informasjonen vært tilgjengelig for flere enn hva den er i dag. Boligmodulen kunne for eksempel knyttes opp til Migranorsk, et interaktivt, multimedie- og internettbasert læreverk i norsk for voksne innvandrere. Mange kommuner bruker Migranorsk i norskopplæringen. Det er et brukervennlig program som leveres på CD-rom og kun trenger PC tilgang for å kunne benyttes. 4 5

4 På hvilke områder får en boligsøker hjelp og bistand? Bydel St. Hanshaugen har fått boligtorg I bydel St. Hanshaugen er boligkontoret organisert under sosialtjenesten. Her er det avsatt et kontor og ansatt en person, som i nært samarbeid med de øvrige tjenestetilbudene, utgjør bydelens boligtorg. Målet er å tilby vanskeligstilte et verdig botilbud. Tjenesten startet opp i 2001 i forbindelse med gjennomføring av bydelens målsetting om «å tømme hospitsene». Personer som blir henvist til boligtorget får tilbud om en samtale der vedkommendes boligbehov, bohistorikk og særlige problemer blir kartlagt. I disse samtalene blir også behovet for booppfølging vurdert. Etter kartlegging får de som blir vurdert til å fylle kriteriene for tildeling av kommunal bolig eller kjøp av egen bolig, hjelp til å fylle ut søknadsskjema og innhente nødvendige papirer og dokumentasjon. De aller fleste hjelpes til å skaffe seg en bolig på det private leiemarked. Formidling av boliger og hjelp ved innflytting Boligtorget har etablert et nettverk av kontakter med profesjonelle utleiere og formidler kontakt mellom utleier og boligsøker. Boliger og husleiekontrakter kvalitetssikres for å sørge for at de boligsøkende sikres en bolig med akseptabel standard til riktig pris, og en leiekontrakt som fyller vilkårene i Husleieloven. Boligtorget gir også råd og veiledning i hvordan brukerne selv kan skaffe seg bolig på det private leiemarked. Det gjøres blant annet gjennom: Tilgang til internett og hjelp til å søke etter leieobjekter Hjelp til å forhandle med private utleiere vedrørende bruk av sosialgaranti, kontakt osv. Deltakelse på visninger sammen med boligsøker Boligtorget og sosialtjenesten samarbeider med og bistår bruker også etter at leiekontrakten er underskrevet. Mange trenger hjelp til å flytte, kjøpe inn møbler, bestille strøm, melde flytting til offentlige kontorer osv. Ved innflytting effektueres tilbud om oppfølging av husstander som har avtale om dette i henhold til de nye boligtildelingskriteriene. For andre husstander kan det inngås avtale om økonomisk forvaltning, autotrekk av husleie osv. For husstander som er blitt kastet ut av sin forrige bolig på grunn av manglende husleieinnbetaling, blir det forhandlet fram en forvaltningsavtale. Leieboerforeningen bistår somaliere på boligmarkedet Personer med generelt lavt kunnskapsnivå om boligmarkedet henter ofte kunnskap og strategier hos venner og bekjente i eget miljø. I all hovedsak er dette en positiv form for informasjonsspredning. Det kan imidlertid gi en upresis og unyansert informasjon. Somaliere har lenge vært blant de grupper som sliter på boligmarkedet. Leieboerforeningen i Oslo har derfor fått statlig støtte til å bistå somaliere på boligmarkedet. Midlene skal gå til å lære opp somaliske boligkonsulenter/ressurspersoner. Det vil også bli utformet en håndbok om muligheter, rettigheter og plikter på leiemarkedet, og hva som kreves for å bli en del av eiemarkedet. Leieboerforeningen Adresse Hausmannsgate 19, 0182 Oslo Telefon Faks E-post lbf@lbf.no Internett Eksempler på tilgjengelig informasjonsmateriale på flere språk Hvordan finne en bolig i Oslo, Boligvirkemiddeletaten 2002, nå Helse- og velferdsetaten. Heftet finnes på norsk, arabisk, bosnisk, serbisk, kroatisk, engelsk, somali, spansk, tyrkisk og urdi. Bo sammen, Boligbygg Oslo KF Informasjonsvideo til visning ved innflytting i kommunale boliger. Videoen er oversatt til flere språk. Gratulerer med din nye bolig, Husbanken Informasjonsvideo som kan benyttes av kommuner over hele landet. Videoen gir, på lik linje med den fra Boligbygg Oslo KF, en god veiledning til hvordan boligen bør benyttes. Den tar også opp sider ved boforholdet som husleiebetaling og deltakelse i fellesskapet. Videoen er oversatt til syv språk og kan benyttes av flyktningmottak og forvalter ved inngåelse av leiekontrakt. Bolig ABC, Helse- og velferdsetaten Bolig ABC er en ordbok som forklarer boligrelaterte begreper, ord og uttrykk på en lettfattelig måte. Den er tilgjengelig på Helse- og velferdsetatens nettside på følgende språk: bosnisk/kroatisk, engelsk, norsk og somali og foreligger i papirutgave på arabisk og urdu. Kjøpe bolig, Helse og velferdsetaten 2004 Informasjonsbrosjyre om lån og tilskudd, oversatt til flere språk. 6 7

5 til at særlig vanskeligstilte husstander kan sikres en varig og trygg bosituasjon med akseptable boutgifter. Statlig bostøtte Bostøtte er en statlig økonomisk støtteordning som skal hjelpe husstander med lav inntekt og høye utgifter til å etablere seg og bli boende i en god bolig. 2 Kjøp av bolig Lån og tilskudd til store barnefamilier Målet for boligetablering av innvandrere er som for nordmenn flest, at de raskest mulig skal etableres og bli selvhjulpne i en egen bolig. Dette er en viktig forutsetning for at de skal kunne delta i det norske samfunn med retter og plikter som andre nordmenn. 1 Rente og Islam Sharialoven tillater kjøp, men forbyr å ta rente eller «ribaa» som det heter på arabisk. Dette hindrer en del muslimer i Norge, spesielt i det somaliske miljøet, i å kjøpe egen bolig da de tolker loven (slik den er framstilt i Koranen) helt bokstavelig. De fleste muslimer i Norge og andre steder i vesten tar imidlertid lån og betaler renter. De tolker loven dit hen at så lenge du ikke krever inn rente, men betaler renter for å oppnå offentlige goder som studielån, boliglån osv er det lovlig å gjøre det som et unntak basert på en nødssituasjon. Det pågår en diskusjon blant imamer og muslimske organisasjoner tilknyttet muslimer i diaspora og rente, men det er ikke fattet noen «fatwa» eller vedtak enda. Hvilke vilkår er knyttet til startlån? Kjøp av egen bolig er den vanligste måten å sikre seg og sin familie en trygg og varig bosituasjon på. På grunn av høye boligpriser, lav inntekt og manglende kunnskap om det norske boligmarkedet er det dokumentert en høyere andel av leietakere, og høyere grad av korttidsleie blant minoritetsgrupper. Det er ingen særskilte låne- eller tilskuddsordninger som kun er innrettet mot boligsøkere med minoritetsbakgrunn. Formålet med lån og tilskudd er å bidra til at husstander med dårlig økonomi og/eller sosiale problemer, fysiske og psykiske lidelser eller andre vanskeligheter, kan komme seg inn på boligmarkedet. Sentrale virkemidler er først og fremst lån til kjøp eller oppføring av bolig, dernest boligtilskudd til etablering i egen bolig og bostøtte til hjelp for å klare løpende boutgifter. Startlån Innenfor generelle retningslinjer om lån til boligetablering, kan kommunene fastsette nærmere kriterier for tildeling av startlån. For mange boligsøkere vil det være aktuelt å søke topplån i form av startlån fra kommunen, mens grunnfinansieringen skaffes til veie gjennom egen bank, eventuelt i kombinasjon med egne oppsparte midler. Andre trenger 100% finansiering av kjøpesum og omkostninger. Politikk - virkemidler og virkelighet Selv om det finnes virkemidler er veien til egen bolig vanskelig og kronglete, eller rett og slett uoverkommelig for mange store barnefamilier med etnisk minoritetsbakgrunn. Dette gjelder spesielt i storbyer og i særdeleshet i Oslo. Etterspørselen etter boligtilskudd er generelt større enn de midlene kommunene har til rådighet. Det betyr at det må foretas en prioritering. Det er to alternativer for prioritering Spredning - slik at flest mulig får hjelp til etablering, Målretting - slik at midlene spisses mot de mest vanskeligstilte. Mange store barnefamilier lever i dag av en beskjeden inntekt. Uten relativt høyt bruk av tilskudd, vil de ikke ha økonomisk evne til å kjøpe sin egen bolig. For mange vil den økonomiske situasjonen først endre seg når de fleste av barna er flyttet hjemmefra og er selvforsørget. Hvem får boligtilskudd til etablering? Boligtilskudd Boligtilskudd til etablering i egen bolig er sterkt behovsprøvd. Målgruppa er spesielt vanskeligstilte med lav inntekt av mer varig karakter som har et sterkt behov for bedre og tryggere boforhold. Hensikten med boligtilskuddet er å bidra 1 St. meld. 23 ( ) «Om boligpolitikken» 8 9

6 Oslo Par med 7 barn Anbefalt livsoppsholdssats basert på namsmannens satser for gjeldssanering er kr ,- pr. måned, inkludert anbefalt stordriftsfordel. Utregningen er basert på satsene fra Ved bruk av nye satser for 2004 ville anbefalt livsopphold økes til ca kr ,- pr. måned. Beregning av nødvendig livsopphold Oslo kommune benytter namsmannens veiledende livsoppholdssatser i gjeldsordningssaker som utgangspunkt for beregning av hva som må avsettes for å dekke alminnelige levekostnader; mat klær, fritidsaktiviteter, osv. 2 Boutgifter kommer i tillegg. Livsoppholdssatsene kan justeres i tilfeller hvor husstanden antas å ha et annet varig normalforbruk enn det namsmannens satser tilsier. Eksemplene nedenfor viser at storbyene bruker ulike modeller for utregning av anbefalte livsoppholdssatser. Bergen Par med 7 barn Familie med anbefalt livsoppholdssats basert på egne utregninger for Bergen kommune kr ,- pr. måned. Anbefalt livsopphold i Bergen er basert på sosialhjelpssatsene. Det tillegges en gitt månedlig sum til strøm, familiens barnetrygd samt et gitt prosentutlignet eller fast tillegg pr. barn. Bruker skjønn når det gjelder de største familiene. Trondheim Par med 7 barn Anbefalt livsopphold beregnet på SIFOs satser kr ,- pr. måned. Bruker skjønn når det gjelder de største familiene. For at familiene skulle kunne kjøpe bolig har det vært nødvendig å benytte inntil 50% tilskudd av kjøpesummen. I ett spesielt tilfelle ble det gitt 60% tilskudd for å sikre nødvendig tilgjengelighet for en familie med et fysisk handikappet familiemedlem. Til tross for dette har disponibel kjøpesum vært så lav at familiene gikk ut på markedet med sterkt begrensede mulighet for valg av geografisk beliggenhet og utbud av boliger. Bruk av tolketjeneste Norge har ratifisert internasjonale avtaler om rettslig og språklig likestilling som betinger bruk av tolk, herunder Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen og FNs verdenserklæring om menneskerettigheter. I Norges lover er bruk av tolk kun nevnt i Domstoleloven av I mangel av bestemmelser i særlover må Forvaltningsloven legges til grunn ved offentlig tjenesteyting. Her berøres bruk av tolketjeneste indirekte gjennom lovens bestemmelse om at saken skal være tilstrekkelig opplyst før vedtak fattes ( 16 og 17), og gjennom at forvaltningsorganene har en alminnelig veiledningsplikt innefor sitt område ( 11.1). Når inntekten er for høy for tildeling av kommunal bolig, men for lav for kjøp av bolig - hva kan gjøres? Personrettet tilskudd og lån til egen bolig sikrer stabilitet Strenge krav for tildeling av kommunal bolig og store krav til betjeningsevne for tildeling av lån og tilskudd, gjør at mange barnefamilier faller mellom ulike ordninger for å komme inn på boligmarkedet. Helse- og velferdetaten har sammen med prosjektbydelene og Husbankens regionskontor i Oslo sett på muligheten for å bosette flere barnefamilier ved hjelp av lån og tilskudd. Forutsetningen er at familiene har en stabil inntekt i form av lønnsinntekt og/eller uføretrygd. Virkemidlene som har vært benyttet er: Høyt bruk av tilskudd til boligetablering. Beregnet livsopphold basert på utvidet stordriftsfordel på mellom 20-25% der samtlige medlemmer av husstander er tatt inn i beregningen. 2 Oslo kommune, Byrådet: Fellesskriv 9/2002- Saksbehandling av søknad om startlån 10 11

7 Hvordan gjennomføres visningsassistanse? Hva kan gjøres når boligsøker har funnet riktig bolig på feil sted? Veiledning og bistand ved kjøp av bolig «Store drømmer små penger» Store barnefamilier som har fått forhåndsgodkjenning om lån og eventuelt tilskudd, skal som hovedregel ut på boligmarkedet med en begrenset kjøpesum til disposisjon. Uten veiledning svekkes ofte deres muligheter til å finne en egnet bolig. For noen familier er det nok å hjelpe dem i å finne fram til boligannonser i dagsaviser eller på Internet. Andre trenger assistanse til å delta på visninger. Det forberedende møtet 1. Beskrive forventninger og drømmer Få familien til å beskrive sine forventninger og drømmer, herunder boligens beliggenhet, størrelse, fysiske utforming osv. Forventningene og drømmene kan være mer eller mindre realistiske, men er de ukjente for den som skal yte visningsassistanse svekkes mulighetene for dialog og samarbeid i den videre prosessen. 2. Gi beskrivelse av boligmarkedet Gi familien en best mulig og korrekt beskrivelse av boligmarkedet. Beskrivelse av ulike boligformer, hvor det er størst mulighet for å få kjøpt en bolig for det lånetilsagnet som er gitt osv. 3. Informere om hva som bør etterspørres på visning Informer lånetaker om hva som er viktig å etterspørre/etterse når en er på visning. Dette gjøres enklest ved å gå igjennom «Sjekklista for visning». Denne finner du på Hvordan finne fram til salgsobjekter Det bør velges ut tre til seks objekter for en visningsrunde. Antallet avhenger av om visning utføres på kvelds- eller helgetid. Objektene bør primært være i det geografiske området lånetaker har et ønske om å bosette seg. Er dette området et pressområde med høye priser, kan det være lurt å legge opp til visninger i et par andre geografiske områder, der lånetaker kan få «mer bolig for pengene». Kjøpet - det vanskelige valget Det er viktig å oppsummere objektene sammen med lånetaker og vurdere de ulike objektene opp mot hverandre. På grunn av varierende boligpriser vil en del familier sitte igjen med opplevelsen av å ha funnet riktig bolig på feil sted. I Oslo er dette ofte utfordringen for mange familier som har bodd i sentrale bydeler. De har et sterkt ønske om å bli boende i den bydelen de bor i. Her går barna på skole og i barnehage, de er kjent i nærmiljøet og har et etablert nettverk. Å flytte ut av sentrum oppleves nytt og truende. Nyttig bistand til familien i situasjoner der flytting oppleves som truende er: Anmode familien om å kontakte bekjente med samme etniske bakgrunn, bosatt i en bydel for potensiell boligkjøp, Hjelpe dem til å innhente informasjon om skoletilbud, internasjonale møteplasser, kulturtilbud osv. Ofte er dette en prosess der en opplever at familien lar flere tilbud om gode boliger gå fra seg i håp om å finne en bolig i nåværende bydel som er i tråd med lånetilsagnet. Etter hvert som de danner seg sitt eget bilde av boligmarkedet flyttes fokuset og de begynner sakte men sikkert å flytte de geografiske grensene for aktuelle boligkjøp. Tilbud om veiledning og kjøpsbistand i bydelene En av hovedutfordringene for bydelene er at visningene foregår på kvelds- og helgetid når sosialtjenesten og boligkontor er stengt. Visningsassistanse betyr således overtid og merkostnader. På den annen side viser tidligere erfaringer fra Helse- og velferdsetaten at 90% av de søkerne som fikk visningsassistanse kjøpte bolig. Helse- og velferdsetaten satser nå på ulike tiltak for å målrette og øke bruken av startlån og boligtilskudd. 3 Dette gjøres ved å rekruttere og skolere hjelpere med ulik etnisk bakgrunn til å veilede i kjøpsprossessen og bistå med visningsassistanse. Hjelperne ansettes på timebasis for å arbeide med praktisk bistand. Det samarbeides tett både med bydeler, andre offentlige instanser samt et spekter av ulike frivillige organisasjoner for å etablere et permanent tilbud om slik bistand. Eksempler på familier bosatt ved hjelp av lån og tilskudd Sofia, en eneforsørger med fire hjemmeboende barn Sofia er i fast arbeid og bodde i en gjennomgangsbolig disponert av bydel. Husleia var kr 8000 pr. måned. Hun hadde søkt både om tildeling av kommunal bolig og lån, men fått avslag på begge søknadene. Begrunnelsen var at hun tjente for mye for å kvalifisere for tildelig av kommunal bolig. Samtidig ble hun vurdert til å ha for lav betjeningsevne til å innvilges lån. Alternativet for Sofia var å leie en bolig på det private boligmarkedet hvor hun ville fått langt høyere boutgifter. I 2004 vurderte bydelen søknaden om kjøp av bolig på nytt og innvilget 40% i tilskudd. Hun kjøpte seg da en fireroms leilighet til kr i et borettslag i den bydelen hun bor og arbeider. Lånet har 30 års nedbetalingstid og renten er bundet. Sofias boutgifter etter kjøp utgjør kr 7200 pr. måned, altså mindre enn i den kommunale gjennomgangsboligen. Hennes årlige inntekt er for høy til å få statlig bostøtte. Familien Mohammed med sju barn Familien består av to voksne og sju barn. Det eneste inntektsgrunnlaget er en uføretrygd og barnetrygd. Familien kjøpte en borettslagsbolig til kr i en av Oslo drabantbyer. De bodde tidligere i en av sentrumsbydelene der de ikke hadde mulighet for å skaffe seg egnet bolig innenfor summen av lånetilsagnet. Familien har fått 52% i tilskudd. Grunnen er at en av foreldrene er bevegelseshemmet og har behov for en leilighet i 1. etasje eller i en blokk med heis. Familiens boutgifter etter kjøp er kr Dette er kr lavere enn husleia de hadde i sin utleiebolig på det private leiemarked. Familiens disponible midler til livsopphold etter kjøp ligger under namsmannens satser, men familien, som hele tiden har vært økonomisk selvhjulpen, har fått en mindre anstrengt økonomi. Familiens inntekt, en uføretrygd med tillegg, er for høy til å få statlig bostøtte. 3 Prosjektet ble fra 2004 støttet finansielt av Husbanken 12 13

8 Hva er kriteriene for tildeling av kommunal bolig? Tildeling av kommunal disponert bolig er behovsprøvd. Fra er det ny forskrift og instruks for tildeling av kommunal bolig i Oslo kommune. 4 De nye retningslinjene legger opp til et felles regelverk for tildeling av kommunal bolig i Oslo. Hensikten med regelverket er å legge til rette for en målrettet bruk av de boliger kommunen disponerer, samt å styrke den enkelte boligsøkers rettsikkerhet. Det legges også vekt på at beboere som har behov for oppfølging skal tilbys dette gjennom inngåelse av en samabeidsavtale mellom boligsøker og tjenesteapparatet i bydelen. 3. Det kommunale leiemarkedet Kommunale boliger Boligbygg Oslo KF eier og forvalter boliger på vegne av Oslo kommune. I 2003 fikk husstander tildelt kommunal bolig. Nå bor det om lag personer i de kommunale boligene: 54% av beboerne har utenlandsk opprinnelse. 26% av beboerne er barn er barnefamilier hvorav 1000 har 3 barn eller flere. I underkant av 600 boliger (ca 5%) har et boligareal på 100m 2 eller mer. Historikk Oslo kommune har en lang historie som boligformidler. Det begynte med Leiegårdskontoret i Kontoret forvaltet leiegårder som ble stilt til disposisjon for Oslobeboere. I 1930-årene ble det i regi av Byantikvaren igangsatt en storstilt utbygging av kommunale leiegårder. Mange av disse ble solgt til beboerne i 1950-årene. Helt fram til 1976 var de kommunale boligene beregnet på folk flest. Man kunne stille seg på venteliste for å få bolig etter tur. Fra 1976 har boligene blitt tildelt på sosialmedisinsk grunnlag. Boligene representerer ikke lengre et tverrsnitt av byens befolkning, men har fått et stadig større innslag av innbyggere som ikke er i stand til å skaffe seg bolig på egen hånd. Hva representerer en kommunal bolig? Kommunal bolig et rimelig og trygt botilbud? For en del store barnefamilier med etnisk minoritetsbakgrunn er tildeling av kommunal bolig vurdert som et ettertraktet gode. Dette gjelder primært minoritetsgrupper med kort botid i Norge. Disse er ofte økonomisk vanskeligstilte og mangler nettverk og strategier. En kommunal bolig representerer for barnefamiliene: Midlertidige leiekontrakter av 5 års varighet. Dette er en lengre kontraktperiode enn hva de vanligvis oppnår på det private leiemarked. En profesjonell utleier. Mulighet for statlig og/eller kommunal bostøtte. Ikke alle kommer igjennom nåløyet Antallet ledige kommunale boliger er begrenset. Det foretas derfor en streng prioritering av hvem som skal få tilsagn om slik bolig. Selv om den øvrige inntektsgrensen er hevet betraktelig og krav til botid i Oslo er redusert fra 3 til 2 år, er det mange store barnefamilier som faller utenfor dette tilbudet. Er antallet søkere som fyller grunnkravene i forskriften 4-7 større enn antall kommunale boliger til disposisjon, skal det foretas en prioritering mellom ellers kvalifiserte søkere. Ved prioriteringen skal det legges vekt på de kvalifiserte søkeres ulike behov og hvilke typer boliger som er tilgjengelige. Boligbygg disponerer et begrenset antall store boliger. Disse er ikke jevnt fordelt mellom bydelene. Hvor mange kvalifiserte barnefamilier som får avslag vil derfor variere fra bydel til bydel. Barnefamiliene faller dårligst ut i bydeler med et lavt antall store kommunale boliger og høye boligpriser. 4 Forskrift og instruks om tildeling av kommunal bolig i Oslo kommune. Se:

9 Hva er innleieassistanse? Hvilken faglig bistand gis? Hvor finnes mer informasjon om innleiestrategier? Hva koster en leilighet til en stor barnefamilie? Innleie av boliger som strategi for boligframskaffelse Innleie av boliger bør vurderes som en strategi når man skal framskaffe boliger til store barnefamilier. Helse- og velferdsetatens gir bistand til bydeler og andre kommunale aktører i forhold til å leie inn boliger til ulike grupper vanskeligstilte. Denne bistanden inkluderer juridisk, økonomisk og arkitektfaglig bistand i tillegg til organisasjons- og forhandlingskompetanse. Et sentralt virkemiddel er Husbankens finansieringstilskudd. Bakgrunn og begrunnelse for å øke bruken av innleie er en rekke politiske føringer, blant annet at bydelene nå i hovedsak må framskaffe boliger innen egne bydelsgrenser (Bystyresak 78/01). Den juridiske bistanden omfatter blant annet utarbeiding av kontrakter. Økonomiske beregninger blir foretatt av tilbud som mottas fra både private og kommunale aktører. Arkitektfaglige vurderinger blir lagt til grunn for at boligene skal ha de kvaliteter som etterspørres. Etaten gjennomfører en forhandlingsprosess med tilbyder, og legger til rette for politiske vedtak. Hovedinnholdet i en avtale med en privat eller kommunal tilbyder av boliger er: Langsiktige kontrakter. Minimum 20 år ved bruk av Husbankens boligtilskudd Det skal være konkurransedyktige priser Husbankens boligtilskudd skal komme leietakerne til gode ved lavere leie i hele leieperioden. Forutsigbar husleie for Oslo kommune Fleksibel målgruppe Det er samsvar mellom målgrupper som Husbanken prioriterer og det som er målgrupper på lokalt bydelsnivå- eller et byomfattende nivå. I 2003 bisto Helse- og velferdsetaten med innleie av 330 boenheter. Den tidligere Boligvirkemiddeletaten, nå en del av Helse-og velferdsetaten, har i samarbeid med enkelte bydeler utarbeidet et idehefte som omhandler blant annet ulike innleiestrategier. 5 Innleie som virkemiddel for å skaffe boliger til store barnefamilier Som tidligere nevnt får mange familier, som fyller de formelle kriteriene, avslag på tildeling av kommunal bolig på grunn av mangel på egnede boliger. Det er kun en meget liten andel av disse familiene som har økonomisk evne til å kjøpe egen bolig. Innleie av flere kommunalt disponerte boliger er derfor et godt virkemiddel for å framskaffe flere boliger til målgruppa. Leiepriser i det private markedet Etatens leiekravsrapport for 2004 viser at gjennomsnittsleien for en bolig/leilighet til en stor barnefamilie ligger på ca kr ,- pr. måned. Det er få leiligheter av denne størrelsen i det private markedet. Det er også en viss variasjon i leiepris avhengig av beliggenhet og standard. Kommunen leier inn boligen Når kommunen leier inn boliger fra det private markedet er det beboer som finansiere husleien. Utgangspunktet for fremforhandling av husleie i innleieprosjekter er beboers «betjeningsevne». Dette utgangspunktet er grunnlaget for å se på bruk av statlig bostøtte og hvor mye boligtilskudd som eventuelt må anbefales for å redusere brutto husleie ned til en netto husleie som beboer selv kan betjene uten ytterligere bruk av sosialhjelp. Priseksempel på innleie av familieleiligheter Kommunen leier inn flere leiligheter i et nybygg. En av leilighetene er på 99 m 2 m og leies inn for kr pr måned. Tomte- og byggekostnader for leiligheten er kr 2,2 millioner og bygging av den er finansiert med lån og tilskudd fra Husbanken. Grunnlaget for beregning av husleie på kr pr. måned, er et lån på 1,1 millioner med 4,2% rente over 30 år + forvaltning, drifts- og vedlikeholdskostnader (FDV). Leie uten boligtilskudd ville vært pr. måned. Oppsummering Store barnefamilier vil ha skiftende boligbehov. Behovet for en stor bolig vil endre seg. Over en 9 til 12 års periode kan en forvente at de fleste av barna har blitt voksne og flyttet ut. Når barna har flyttet ut kan foreldrene få hjelp til å kjøpe en mindre bolig. Den samme store boligen kan da brukes til nye/andre store barnefamilier. Innleie av en egnet bolig gir kommunen handlefrihet til over tid å gi bistand til flere store barnefamilier ved å bruke den samme boligen. 5 «Bydelenes bruk av det private leiemarked. Innleie-framleie- videreformidling»

10 Husleieloven 1-8 Ved utleie av husrom kan det ikke tas hensyn til trosbekjennelse, hudfarge, språkkunnskaper, nasjonalt eller etnisk opphav eller homofil legning, leveform eller orientering, og slike omstendigheter kan ikke regnes som saklig grunn til å nekte opptak i husstand, framleie, personskifte eller tillegges vekt ved opphør av leieforholdet. Leiekravrapport Helse- og velferdsetaten og Boligvirkemiddeletaten har siden 1999 utgitt årlige rapporter under tittelen «Leiekrav i det private markedet». Rapportene gir et inntrykk av prisnivået i nye leieavtaler. Informasjonen benyttes i kommunens eget arbeid med å bistå lavinntektshushold med å etablere seg på boligmarkedet. 4. Det private leiemarked Hvor stort er det private leiemarked? I henhold til Folke- og boligtellingen for 2001 bor 23% av husholdningene i Norge i en utleiebolig. Antallet er noe høyere for de store byene. I Oslo bor ca 29% av alle hustander i en utleiebolig. De kommunale boligene i Oslo utgjør ca 16% av den totale leiemassen. Profesjonelle utleiere utgjør 25% av markedet. Privatpersoner, som leier ut en eller flere boliger, utgjør det øvrige utleiemarkedet (59%), noe som ofte medfører korttidskontrakter og lite stabilitet i leiemarkedet. I de fleste andre land, inkludert våre naboland, er det et betydelig større utbud av leieboliger. De store barnefamiliene og leiemarkedet Et begrenset tilbud 18% av Oslos samlede boligmasse består av fem rom eller mer. Den tilsvarende andelen i Akershus utgjør 44%. 6 Høye priser Leieprisnivået i Oslo er høyt og en stor familie har behov for en stor bolig. Leieprisnivået varierer fra bydel til bydel. Leieprisene er høyest i sentrumsnære bydeler der utbudet av store boliger er størst. Dette begrenser muligheten for å bosette seg i områder av byen med lave leiepriser. Definisjon på leiekrav: ønsket leiepris framsatt av utleier. Gode prosedyrer for framskaffelse av bolig Mange store barnefamilier trenger bistand for å leie en bolig på det private markedet. Enkelte bydeler, som blant annet Bydel St. Hanshaugen og Bydel Gamle Oslo, har spesialisert deler av boligarbeidet ved å ansette personer som har boligformidling som arbeidsfelt. Fordelen med en slik organisering er at en opparbeider spesialisert kompetanse om boligmarkedet og lovverket samt at bydelene får et nettverk av kontakter. For profesjonelle utleiere og privatpersoner oppleves det som en trygghet å ha en eller et fåtall personer i en bydel å forholde seg til. I andre bydeler er disse oppgavene tillagt den enkelte saksbehandler i sosialtjenesten. Uansett organisering er det viktig å etablere gode prosedyrer som sikrer den enkelte barnefamilie best mulig bistand for å skaffe seg en egnet bolig og et stabilt boforhold. Kommunal kvalitetsgodkjenning av private utleieboliger Private utleieobjekt der kommunen står som formidler og/eller går inn med depositum eller sosialgaranti bør kvalitetssikres. Dette bør skje gjennom en befaring sammen med utleier og potensiell leietaker. Husbanken har utvidet den statlige bostøtteordningen til å omfatte private boliger som er videreformidlet av kommunen. Diskriminering på boligmarkedet De fleste barnefamiliene leier av privatpersoner. Det finnes imidlertid mange undersøkelser som viser at nordmenn ikke ønsker å leie ut til etniske minoriteter, og husleieloven fravikes. Boligsøkere med innvandrerbakgrunn stiller således bakerst i køen, både i forhold til beliggenhet, standard og pris. Dette slår særlig ut i pressområdene. De fleste utleiere kvier seg også for å leie ut sin privatbolig til store familier med mange barn på grunn av fare for større slitasje og ødeleggelser på boligen. Større, sentrale leiligheter leies også ofte ut til grupper av studenter og andre unge som samlet betaler mye mer enn en familie. 6 Leiemarkedet i Oslo og Akershus

11 Hvorfor er tilstandsrapport viktig? Nedenfor gis noen råd om hvordan en bør gå frem: Tilstandsrapport Etter at den generelle vurderingen av boligen er gjennomført, anbefales det å utforme en tilstandsrapport for leieforholdet. Skjemaet finner du på Alle små eller mindre skader ved boligen bør nedtegnes sammen med eventuelle forbedringer/avtalt vedlikehold som utleier skal gjennomføre i henhold til inngått avtale. Rapporten underskrives av begge parter. Dersom bydelen dekker depositumgaranti bør rapporten underskrives av bydelens representant og utleier. Hva er hensikten med en standardkontrakt? Leiekontrakten De profesjonelle utleierne benytter som regel standardkontrakter tilpasset egen utleievirksomhet. Privatpersoner benytter imidlertid leiekontakter de finner på Internet, i bokhandelen osv. Bruk av ulike leiekontrakter vanskeliggjør kvalitetssikring og oppfølging fra kommunens side. Dette kan avverges ved at kommunen lager en standardkontrakt som benyttes ved inngåelse av en leiekontrakt mellom privatpersoner og beboere der kommunen står som formidler og/eller garantist. Helse- og velferdsetaten har utarbeidet en slik kontraktsmal som ligger på etatens hjemmeside. En tilstandsrapport er et viktig dokument for å forebygge at det oppstår tvistespørsmål tilknyttet utløsning av depositumgaranti ved utflytting og som grunnlag for avtalte befaringer underveis i boforholdet. En familie med mange barn representerer en generell høy slitasje på boligen og avstedkommer mange tvistemål tilknyttet uløsning av depositum/sosialgaranti. Konsekvent bruk av tilstandsrapport gir viktige signaler inn i det private leiemarkedet om de krav kommunen stiller til henholdsvis utleiere og boligstandard. Tilstandsrapporten kan gjerne suppleres med foto av boligen. En standard leiekontrakt vil også høyst sannsynlig bli opplevd som et gode fra utleiernes side. Kontraktsinngåelse Møtet Kontraktsmøtet bør gjennomføres med en representant fra bydelen til stede. Dersom den part som skal inngå et leieforhold, har manglende norskkunnskaper, bør møtet gjennomføres med tolk til stede. Umyndige barn bør ikke «tolke» for foreldrene i forbindelse med kontraktsinngåelse. En stor andel utleiere har også minoritetsbakgrunn og kan selv ha språkproblemer tilknyttet bruk av begreper og terminologi. Dette kan ytterligere forvanske kommunikasjonen. Eksempel fra prosjektet Familie med 6 barn får et depositumkrav på 3 måneders husleie (kr ) ved utflytting på grunn av manglende rengjøring og diverse ødeleggelser i boligen. Familien hevder på sin side at boligene tilbakeleveres i samme stand som ved innflytting, både når det gjelder renhold og de ødeleggelser utleier henviser til. Sistnevnte forhold var påpekt av leietaker ved innflytting og lovet reparert av utleier. Etter deres mening handlet dette om en utleier som vil «sko seg» på kommunen. Saksbehandler ved sosialtjenesten, som med sine egne øyne har sett at leiligheten ikke er godt vasket og at det foreligger diverse mindre ødeleggelser, velger å tro utleier og utbetaler depositumkravet. Det har ikke vært utført hjemmebesøk i boligen før tvisten om depositumgaranti oppsto. Viktige momenter som bør avklares: Kontraktslengde De fleste privatpersoner benytter tidsbestemte kontrakter av tre års varighet. Dette er i henhold til Husleieloven. Kontrakter av kortere varighet enn tre år er kun tillatt hvis kontrakten er inngått i henhold til Husleielovens 11-1 og Dvs at kontraktene er klausulerte. Klausulering av kontrakter kan kun foretas av Oslo kommune. Sjekk muligheten for forlengelse av leieforholdet utover inngått kontraktsperiode. Eier bør gjøres oppmerksom på at kontrakten ikke kan sies opp i kontraktperioden på grunnlag av at det har oppstått behov hos utleier for å disponere boligen selv. Flere barnefamilier har opplevd å bli sagt opp på dette grunnlag. De har ikke kjent sine rettigheter og flyttet ut av boligen. Avtalt form for innbetaling av husleie Godta kun betaling via bank. En del utleiere ønsker å innkreve husleien i kontanter gjennom personlig frammøte hos leier. Dette kan lett skape unødvendig irritasjon hos leier og resultere i konflikter. Vedlikehold - rettigheter og plikter Både eier og leier bør gjøres oppmerksom på sine vedlikeholdsforpliktelser samt eierens rett til å følge tilsyn med boligen. Grunnløst tilsyn av boligen kan skape frustrasjon. Det finnes mange eksempler på eiere som har kommet på hyppige inspeksjoner og nærmest kontrollert boligen fra A til Å. Avtal hyppighet, informer om det generelle kravet til forhåndsvarsling og hva tilsynet skal innebære. Det kan være en god ide å tilby deltakelse på det første avtalte tilsynet. Dette kan representere en trygghet både for utleier og leiertaker samtidig som det, ved behov, gir bydelen mulighet for å veilede beboer i bruk av boligen

12 Boforholdet opphører Oppstår det tvistemål i forbindelse med utflytting bør den instans som har hatt kontakt med utleier gjennom leieforholdet delta på en befaring. Tilstandsrapporten som ble utformet ved inngåelse av leieforholdet danner grunnlag for å vurdere boligen; rengjøring så vel som feil og mangler. Et spørsmål som ofte dukker opp i slike saker er: Hvordan vurdere forringelse og slitasje på en bolig som har vært bebodd av en familie med mange barn over en tre-års periode? Både utleier og kommune/leietaker (avhengig av hvem som har dekket depositumgarantien) har mye å tjene på at man kommer fram til et forlik begge parter kan leve med. Se: Når konflikter oppstår IDE! Kursing av private utleiere i Husleieloven Selv om det settes av god tid ved kontraktinngåelse av et leieforhold, vil dette ikke være tilstrekkelig for å sikre at private utleiere «kan» og forstår husleieloven. Et tiltak her kan være å gjennomføre årlig kursing av nye, private utleiere. «Bydel X er glad for å ha deg som utleier og inviterer deg herved til et kurs i husleieloven» Kurset bør foregå på kveldstid og ha maks tre timers varighet. Sørg for at det er tolk/ personer til stede under kurset som snakker samme morsmål som inviterte utleiere. Selv om majoriteten skulle snakke godt norsk kan det være enkelte begreper som lettere forstås på eget morsmål. Etter endt kurskveld bør utleierne motta et skriftlig bevis på at kurset er gjennomført. Ved et slikt tiltak vil bydelen sikre seg kvalifiserte utleiere, og utleierne vil oppfatte bydelen som en tilstedeværende samarbeidspart

13 Helseforebyggende tiltak og trangboddhet Erfaringene viser at jo flere beboere i en bolig, jo større risiko er det for at inneklimaet blir dårlig. For liten utskiftning/dårlig sirkulasjon kan gi kondens og fuktproblemer med oppblomstring av mugg og sopp. Dette kan medføre allergier, forkjølelse og astma og store skader på eiendom. Prosjekt store barnefamilier har erfart at halvparten av familiene har oppgitt at et eller flere familiemedlemmer har utviklet astma. Store barnefamilier må forvente en viss grad av trangboddhet i kommunalt disponert bolig, så vel som i egen, eiet bolig. Det er likevel en viktig kommunal utfordring å forebygge sykdomsbelastning som kan skyldes trangboddhet og overbefolkning. 5. Den gode bolig Innvandrere/flyktninger som kommer til Norge er ingen homogen gruppe, men har vidt forskjellig bakgrunn, kultur, sosiale koder, religion, utdanning, språkkunnskap, arbeidserfaring og familieforhold. Mange kommer fra samfunn med et annet og mer utvidet familiebegrep. Noen er oppvokst i storfamilier med flere generasjoner boende under samme tak. Den finnes ingen felles norm for hva som defineres som den «den gode bolig». Når vi i dette heftet likevel retter stor oppmerksomhet mot temaet, er det ut fra erfaring med at de største barnefamiliene med etnisk minoritetsbakgrunn er en vanskeligstilt gruppe på boligmarkedet. For å sikre barnas oppvekstvilkår og forebygge bostedsløshet er det viktig at det i kommunens planer og boligprogram fokuseres både på framskaffelse av nok boliger til målgruppa og at boligene i størst mulig grad er tilpasset familiens størrelse og behov. Når det gjelder nye boligprosjekter er det viktig å komme tidlig inn i planleggingsprosessen. Gjennom å etablere et tidlig samarbeid med utbygger sikres god planløsning. «Få, men mange» De store barnefamiliene representerer ikke et stort antall husstander, men hver husstand består av mange medlemmer. For noen av disse familiene vil en kommunal innkjøpt eller innleid bolig, bli familiens hjem gjennom hele eller store deler av barnas oppvekst. Å sikre familiene et stabilt botilbud i et godt bomiljø er et sentralt virkemiddel for å gi barna best mulig forutseretninger for å bli integrert i det norske samfunn. Tilgjengelighet universell utforming I en del store familier kan et eller flere medlemmer ha et fysisk handikap. Da man ikke vet på forhånd om det er et funksjonshemmet barn eller en av foreldrene det gjelder, bør boligen vært tilrettelagt slik at minst to soverom er tilgjengelig for funksjonshemmede, dvs. et barnerom og foreldrenes soverom. Boligen bør også være tilrettelagt slik at den funksjonshemmede selv kan bevege seg i hele eller vitale deler med trinnfri adkomst til wc/bad, soverom, kjøkken og stue. En del funksjoner må man regne med at den øvrige familien kan hjelpe til med. En funksjonell bolig En god planløsning må inneholde rikelig skapplass samt lagerplass/bod til storinnkjøp av tørrvarer og sanitærartikler. Andre viktige funksjoner er klesskap og skohylle i entreområdet samt «utebod» til barnevogner, sykler og annet. Materialvalg og overflatebehandling En familie med mange medlemmer vil ha en naturlig høyere slitasje på boligen enn en liten familie. Alle materialer bør derfor ha høy kvalitet og slitestyrke. Eksempler på dette er glatte, vaskbare flater i alle rom samt keramiske fliser/vinyl av høy kvalitet på bad. Baderom bør ha vindu for utlufting eller vifte for avtrekk. Støyisolering Naboklager dreier seg ofte om støy; løping i trapperom og innetrapper, støy fra barn som leker i leiligheten, musikk og høye stemmer. Noe kan avhjelpes ved at boligen plasseres i 1. etg, at innvendige trapper er av stabil konstruksjon og ikke plassert inn mot nabo (for eksempel er enderekkehus / leilighet best, og eventuelt intern trapp plassert på yttervegg) og generelt god støyisolasjon, spesielt mellom leiligheter. Et virkemiddel er gulvbelegg med støydempende underlag eller flytende tregulv. Bolig i gammel gård kan være gunstig fordi her er det gjerne høyt under taket og større romvolum enn i nybygde leiligheter. Ofte er det også tunge materialer i vegger, til dels også i etasjeskiller, noe som gir god støyisolasjon. Kjennetegn ved den gode bolig Uavhengig av individuelle forskjeller og vurderingen, finnes det noen sentrale egenskaper som alle vil kunne enes om inngår i en beskrivelse av den gode bolig

14 Eksempler på gode boliger, som er tilpasset store barnefamilier, 2 utvalgte prosjekt. Leilighetene etter ombygging og sammenslåing. 1. Eldre bygård 2. Rekkehus fra 70 tallet Eldre bygård (eksempel 1) Det første eksempelet er fra en rehabilitert leiegård på Torshov/Sagene, eid av Oslo kommune v/ Boligbygg Oslo KF. De rehabiliterte leilighetene framstår som praktiske og velfungerende leiligheter av begrenset størrelse. For å få en stor familiebolig har vi valgt å slå sammen to leiligheter på henholdsvis 50 kvm og 78 kvm BRA. Disse ligger i første etasje. Begge leilighetene har gode lysforhold. Leiligheten ligger i første etasje, hvilket også reduserer støyproblematikk. De to leiligheter før ombygning Endringer ved sammenslåing av leilighetene 1. Inngang er flyttet til høyre. Dette gir lett adgang til garderobe, vaskerom/ bad og oppholdsrom (kjøkken, stue). 2. Nytt vaskerom med vaskemaskin, tørkemaskin og to høyskap for håndklær mv. Til høyre er det en benkeplate /arbeidsbenk med servant og overskap. 3. Lagerrom for tørrproviant. Eventuelt et svalrom. 4. Nytt, stort kjøkkenet med spiseplass for ca. 10 personer. 5. To bad med wc, servant og dusj. 6. Dette er det største soverommet for inntil 4 barn. Det anbefales å bruke 2 køyesenger for å få luftsirkulasjon rundt sengene og dermed unngå kondens. Dette rommet grenser mot nabo og bør ha ekstra støyisolasjon. 7. Soverom for inntil 3 barn. 8. Soverom for 1 ungdom. 9. Garderobeplass/ høyskap føres til tak. 10. Størrelse på leiligheten er 128 kvm BRA. Antall barn bør begrenses til 8 i den leilighetstype som er beskrevet. Flere barn vil overskride de verdier som anbefales for et akseptabelt inneklima på soverommene. Det kan være aktuelt med flere lufteventiler og kanaler

15 Rekkehus fra 70 tallet (eksempel 2) Det andre eksemplet er et ordinært rekkehus oppført Prisantydning (2004) var på kr Boligareal er oppgitt til 163 kvm. Bruttoareal er på 195 kvm. Huset ligger på Teisen/Fjellhus i bydel Alna. Huset inneholder: 1 etasje: entre, kjøkken m/spiseplass stue/spisestue med utgang terrasse og hage (214 kvm) 2 etasje: hall. 4 soverom, separat toalett, bad Kjeller: ikke innredet Huset har betongskiller i vegger mot nabo, noe som er en fordel i forhold til støyproblematikken. Sammenslåing og tilrettelagt for bevegelseshemmede (rullestol) av de to leilighetene Endringer ved sammenslåing og tilrettelegging 1. Trinn foran hovedtrapp erstattes med rampe. Repos foran inngangsdør utvides og trappeheis installeres. Eksisterende dør til høyre beholdes. 2. Entréen har direkte adkomst til stue, kjøkken, bad og foreldresoverom. 3. Innvendige dører skiftes til 90cm terskelfrie dører med plass på sidene til at rullestolsbruker kan åpne/lukke dem ved egen hjelp. 4. Nytt bad/vaskerom har direkte adgang via skyvedør fra entrè. Badet inneholder HC-servant, HC- toalett med hjelperplass på venstre side, stor dusjnisje med plass til dusjstol, vaskemaskin og tørketrommel under stellebord med skyllekum. 5. Eksisterende bad får 2 servanter. 6. Soverom 1,2,3 og 4 er alle tilgjengelig for rullestol. Det kan bli behov for hjelp til å åpne dør til to av soverommene. 7. Bod kan etableres mellom gang og soverom- på bekostning av soverommet. For at døren skal kunne åpnes fra rullestol må det plasseres en loftseng over døren. 8. Stue er utvidet mot entré og får plass til et mindre spise/ arbeidsbord i tillegg til sittegruppen. Fullt tilgjengelig for rullestol. 9. Nytt kjøkken med god arbeidsplass (også sittende) langs en vegg og plass til et stort spise/ arbeidsplass for opptil 12 personer. Høyskap langs vegg mot stue for storforpakninger./mat (ev svalrom). 10. Andre bygningsmessige tiltak er utskifting av vinduer, slik at disse kan åpnes/ lukkes fra sittende stilling. Dagens plan 1 etasje rekkehus fra 70 tallet Endret plan 28 29

16 Dagens plan 2 etasje rekkehus fra 70 tallet Endret plan Endringer av rekkehus fra 70 tallet 1. Inngangssituasjon er endret. Alternativt kan det bygges et nytt, større vindfang med plass til barnevogn, sykler mv. 2. Garderoben er øket betydelig i forhold til den opprinnelige planen. Høyskap føres til tak. 3. Kjøkken har i denne versjonen fått mer benkeplass og større lagerkapasitet. 4. Spiseplass er i stuen, men med god kontakt mellom kjøkken og spiseplass. 5. Det er lagt inn en wc på badet. Badekar er byttet ut med dusj. 6. Soverommene i andre etasje er generelt små. Vi anbefaler køyesenger, maksimum 2 på så små rom. Lav takhøyde gjør at luftvolumet blir mindre pr kvadratmeter enn i det første eksemplet.) Høyskap føres til tak, og flater må være lette å holde støvfrie og rene (ikke tepper.) 7. Kjeller med romlig lager/bodplass 8. I kjelleretasjen innredes en ungdomshybel/leilighet. for eldre, hjemmeboende barn. 9. Garderobeplass 10. Generelt om inneklima/lufting: Andre kommentarer Størrelse på dette rekkehuset er 163 kvm boligareal. Det anbefales at antall barn/ungdom begrenses til 7 rekkehus av denne typen. Flere barn vil overskride de verdier som kan anbefales i forhold til et akseptabelt inneklima på soverommene. Rekkehuset er ikke tilgjengelig for bevegelseshemmet beboer. Muligens kan trappeheis installeres, men tilgjengeligheten i de øvrige rommene gjør at dette er til liten hjelp. Det er heller ikke toalett i 1 etasje for besøkende. Konklusjon: Rekkehus bør være i 2 etasjer med mulighet for 1.soverom, tilgjengelig bad med dusj/wc, kjøkken og oppholdsrom på 1. etasjes plan. Det bør være trinnfri adkomst i inngangsplan og terskelfrie dører til alle rom på 1. etasjes plan, også bad (her kan aksepteres 2,5cm terskel eller tilstrekkelig rampeløsning). Dagens plan Kjeller rekkehus fra 70 tallet Endret plan 30 31

17 Modulhusene i Bydel Søndre Nordstrand Disse boligene ble primært bygget med tanke på å bekjempe bostedsløshet i en periode da det ble registrert mange store barnefamilier i døgnovernattingstilbud, og var ikke ment som et reelt alternativt botilbud. Situasjonen oppsto som følge av kraftig prisoppgang og mangler på boliger. 6. Alternative botilbud Arkitekter så vel som enkeltindivider og ulike interessegrupper har den senere tid fokusert på at nye tider trenger nye boformer. Noen av tankene er også realisert gjennom ulike former for alternative botilbud. Eksempler på alternative botilbud: Generasjonsboliger Boligsameier og borettslag som tilbyr tidsbegrenset utleie av hybelleiligheter til barn av andelseiere/eiere Bokollektiv for ungdom og voksne Boligselskap beregnet på voksne personer uten hjemmeboende barn «Slimeboligene» ble satt opp i 1997 som et midlertidig alternativ til hospits og avvikles ved utgangen av Tomta eies av Oslo kommune og er regulert til næringsformål. Det ble søkt om midlertidig dispensasjon fra bestemmelsen for regulering. Husmodulene består av totalt 20 boenheter med åtte 4-roms leiligheter på 75,7 m 2 og tolv 3-roms leiligheter på 65,2 m 2. Det ble lagt vekt på at prosjektet ikke skulle bære preg av en «anleggsrigg». Modulene ble påsatt flyttbare skråtak, balkonger, boder og trapper og det ble opparbeidet grøntarealer og lekeplass. Tilbud om oppfølging Det har helt siden starten i 1997 vært knyttet en eller annen form for oppfølging opp mot beboerne og bomiljøet. Hvem har jobbet med å utvikle alternative familieboliger? Vi ser også i større og større grad at ungdom og enslige personer, både blant minoritetsbefolkningen og etniske nordmenn, går sammen om å kjøpe en bolig. På denne måten reduseres boutgiftene samtidig som de sikrer seg en inngangsbillett i eiemarkedet. Blant barnefamiliene finnes det også husstander som kunne tenke seg en annen boform enn en leilighet i en bygård eller et borettslag. Høyest på ønskelista står et botilbud med mulighet for ungdomsbolig i underetasjen/oppgangen eller en form for selvstendige, samlokaliserte boliger for enslige forsørgere. Trangboddhet medfører ofte at ungdommene flytter tidlig hjemmefra i de store barnefamiliene, og foreldrene makter ikke lengre å holde den kontrollen og kontakten med ungdommene som de ønsker. Flere instanser som har deltatt i utviklingen av dette ideheftet har påpekt at det finnes mange barnefamilier, spesielt med en enslig forsørger, som kunne tenke seg en boform der det er mulighet for et tettere sosialt felleskap og avlastning. Slike alternativer er vanskelig å oppspore på dagens leiemarked og for dyrt å realisere gjennom kjøp. Modulhusene i Bydel Søndre Nordstrand, som nå står overfor avvikling, er det nærmeste vi kommer denne form for familieboliger. Stiftelsen Kirkens Bymisjon v/ Primærmedisinsk verksted er den instans som har arbeidet lengst med å utrede muligheter for å etablere et alternativ til «fire rom og kjøkken», men utredningene har så langt ikke resultert i et konkret prosjekt. I begynnelsen var det en person som jobbet med bomiljøet på full tid, deretter en deltidsansatt. I den senere tid har Boligkontoret vært til stede i boligene hver torsdag. Den største utfordringen har vært å forhindre forsøpling av uteområdene og fellesarealene. I denne sammenheng har det vært iverksatt ulike tiltak for å få beboerne på banen. Bydelen mener at arbeidet har båret frukter. Beboerne er blitt flinkere til å holde orden både ute og inne. Beboernes vurdering av botilbudet Hovedandelen av beboerne er enslige forsørgere, de fleste kvinner - med gjennomsnittelig 4 barn. De fleste kommer fra Somalia. Botiden varier, men enkelte familier har bodd der i fem år. Beboerne påpeker både positive og negative sider ved å bo sammen på et så tett og avgrenset område. Blant ulempene framheves den evige kampen for å forebygge forsøpling av uteområdene samt tidvise intriger beboerne i mellom. Enkelte av familiene opplever også å bo relativt trangt. Beboerne gir på den andre siden uttrykk for at nærmiljøet er godt og inkluderende. Mange av barna deltar i ulike fritidsaktiviteter i nærområdet og flere av kvinnene er involvert i frivillig arbeid, blant annet kvinnegrupper mot omskjæring. Kvinnene framhever selve bomiljøet og samholdet mellom kvinnene som en positiv faktor. De fleste er enslige forsørgere og boformen gir god mulighet for sosialt samvær, støtte og avlastning

18 IDE! En framtidsdrøm Boligprosjektet Eventyrtunet i Hole kommune omfatter 24 selveierboliger av ulik størrelse og felleshuset Berget det blå. Felleshuset omfatter blant annet storstue, storkjøkken, bibliotek, treningsavdeling, badstue, to gjesterom med dusj, bad og stillerom. Prosjektet henvender seg til personer mellom 50 og 75 år som har økonomisk mulighet til å kjøpe seg inn. Kunne det samme gjennomføres som et utleieprosjekt på 8-10 enheter med en enklere fellesromløsning? Et fellesrom som kunne benyttes for barnepassbase på dagtid og fellesaktiviteter på kveldstid. Gjennom å tilrettelegge barnepass og å avlaste hverandre i hverdagens mange gjøremål ville denne form for boligløsning gitt kvinnene større mulighet for å delta på norskundervisning, i introduksjonsprogram og arbeidsliv. DEL 2: OPPFØLGING Innledning De fleste barnefamiliene som kommer til Norge har mestret boligsituasjonen i sitt hjemland, og har ulike erfaringer og kompetanse om boligbygging, bomiljø, rettigheter og plikter i boligsammenheng. For mange er overgangen til norsk byggteknologi og norsk klima stor. Hvordan de takler alle utfordringene ved å bo og leve i et nytt og fremmed land variere. Noen går aktivt inn for å tilpasse seg nye kulturer. Andre opprettholder en livsstil som er mest mulig lik den hjemme for å skape trygghet og opplevelse av å mestre den nye situasjonen. Spørsmål som må stilles: Har vi utviklet gode nok metoder og tjenestetilbud? Benytter vi tilgjengelige virkemidler? Prioriterer vi nok ressurser til oppfølging? Oppfølging I følge de nye tildelingskriteriene for kommunal bolig skal søkere som ikke mestrer bosituasjonen, få tilbud om et oppfølgingsprogram. Oppfølgingsbehovet skal være avklart og spesifisert før vedtak om boligtildeling fattes. Booppfølging medfører at en flytter hjelpearbeidet ut av kontoret og inn i den enkeltes bolig. Skal man ha noen mulighet for å oppnå den overordnede målsettingen må man bevege seg bort fra ekspertrollen og gå inn som samarbeidspartner. Sosialt arbeid er basert på brukermedvirkning og deltakelse. Forandringsarbeid uten brukernes velvilje er overgrep og krenking

19 Hva bør vurderes når oppfølging skal iverksettes? Oppfølgingsavtalen Oppfølgingsavtalen bør innledningsvis inneholde en kort beskrivelse av her og nå situasjonen samt begrunnelse for hvorfor tjenestetilbudet iverksettes. Andre viktige momenter som bør inn i avtalen: Tidsavgrensning og avtalehyppighet Målsetting - Overodnet målsetting - Kortsiktige delmål Tiltak som er tenkt iverksatt Aktuelle samarbeidspartnere. Hvem er de og hvilke roller innehar de? Dersom manglende måloppnåelse kan resultere i negative konsekvenser for beboer, f.eks ikke fornyelse av leiekontrakt etter endt kontraktperiode, må dette presiseres i avtalen Evaluering Forhold som bør vektlegges i booppfølging Individuell booppfølging innebærer at en gjennom individuelt tilpassende tiltak skal gjøre den enkelte mest mulig i stand til å ta ansvar for eget boforhold. Avklar hjelpetiltak i fellesskap med den det gjelder Behov og hjelpetiltak må kartlegges og avklares i fellesskap med den eller de det gjelder. Kartlegging av hjelpetiltak kan gjennomføres på mange måter Bruk tid og vær kreativ både med hensyn til hvordan kartleggingen gjennomføres og oppfølgingsavtalen utformes. Når og hvor bør samtalene utføres? Når passer det best i forhold til barnepass? Er sosial- eller boligkontor den rette arena, eller kan møtene foretas på vedkommendes hjemmearena eller annet sted der vedkommende føler seg bekvem og trygg? Er andre instanser ønsket inn i prosessen for å sikre informasjon og kommunikasjon? Hva med tolk? Hva med å trekke inn andre ressurspersoner, for eksempel personer fra vedkommendes eget minoritetsmiljø eller andre beboere de har tillit til? Basér oppfølging på tillit Endringsarbeid skjer best ved at det opparbeides gjensidig tillit mellom partene som skal yte og motta et tjenestetilbud. Mange av minoritetsgruppene har negative erfaringer knyttet til offentlige myndigheter og kan oppleve oppfølging som nedverdigende og krenkende. Når oppfølgingen er knyttet opp mot tildeling av bolig vil det høyst sannsynlig oppstå situasjoner der en opplever at familier aksepterer oppfølgingstilbudet, men framstår som lite samarbeidsvillige. Dersom en ikke oppnår å opparbeide tillit og relasjoner kan oppfølgingen lett oppfattes som en maktkamp av begge parter. Bolig og helse - hva skal i fokus? Uttallese fra en beboer: Jeg vet jeg trenger hjelp, men når boppfølgeren kommer hjem til meg føler jeg meg kontrollert og opplever at vedkommende kun er opptatt av hva jeg ikke kan og ikke gjør. Da blir jeg som en liten jente; trassig, fornærmet og mutt. Vi må finne ut hvordan vi kan samarbeide. Hjelp i etableringsfasen Store barnefamilier skal ofte etableres i en bolig med liten plass i forhold til antall husstandsmedlemmer og med relativt beskjedne midler til disposisjon. Gode råd og praktisk hjelp er viktig for å få en velfungerende bolig med et sunt inneklima. Gi tips om flyttehjelp Det finnes ulike instanser som kan bistå med flyttehjelp, for eksempel er det arbeidsmarkedstiltak som påtar seg rimelige flytteoppdrag. Det kan være tiltak etablert i bydel eller byomfattende tiltak som Apro, arbeidstreningsseksjonen i Ungbo og arbeidsmarkedsbedriftene Unicum-Indico (Stiftelsen Kirkens Bymisjon). Gi tips og råd om hvor det er billige møbler å få kjøpt Prisene varierer og det kan være stor hjelp for mange å få tips om hvor en kan kjøpe nye eller brukte møbler billig. Lag en liste med navn og adresser til billigere møbelkjeder og ulike bruktbutikker. Helseforebyggende tiltak Boligen er der hvor de fleste ulykker skjer og er en kilde til sykdommer som astma, allergi og luftveisinfeksjoner. Områder det bør gis informasjon om er: Forebygging av fallskader Informer om, og vis gjerne i praksis, hvordan familien kan sikre trapper, dører og vinduer, bruk av sengehester på køyesenger osv. Temperaturregulering Regulering av innetemperatur og riktig påkledning av barn både inne og ute, spesielt på vintertid, er viktig for å unngå forkjølelse og luftveisinfeksjoner. Lufting Gi relevant informasjon om bruk av lufteventiler og behovet for jevnlig utskifting av innelufta. Soveplasser For en stor familie er det ofte en utfordring å finne en god løsning på hvordan soverom og soveplasser skal fordeles. Noen velger å la barna sove på madrasser på gulvet. Det er en rimelig løsning som gir god gulvplass på dagtid når madrassene stables. Dette er imidlertid ingen god løsning når det gjelder helse. Forklar de helsemessige ulempene ved å sove på gulvet og hjelp familien til å finne fram til best mulige sengeplassløsninger

20 Hvordan kan man hjelpe familiene å forebygge naboklager? Informasjonsvideo på mange språk Både Boligbygg Oslo KF og Husbanken har laget informasjonsvideoer som kan benyttes for å gi informasjon om bruk av norske boliger. Videoen setter søkelys på leietakers plikter i boligen, og demonstrerer hva som menes med innvendig vedlikeholdsforpliktelser som rensing av sluk, hva man gjør dersom det oppstår vannlekkasje, brann m.m. Videoene er oversatt til mange språk. Se eksemplet fra Bydel Stovner på hvordan videoen kan bli et godt virkemiddel for hvordan bli kjent med egen bolig og bomiljø. Booppfølging over tid I en lengre oppfølgingsavtale er det flere forhold booppfølger må være oppmerksom på. Forebygging av naboklager Støy og bråk inne og ute For å forebygge støy inne er det viktig at familien blir gjort kjent med tiltak som kan redusere støy fra mange personer i aktivitet. Mange foreldre ønsker å få bedre innblikk i norsk barneoppdragelse og de stiller spørsmål som: Hvordan klarer norske foreldre å dempe barns lydnivå uten å gripe til avstraffelse? Hvordan leker norske barn inne? Når legger norske barn seg? Eksempler på støykilder inne i boligen: musikkanlegg og TV, ulike aktiviteter som hopping og ballspill, roping ut av vinduene; mange mødre er vant til å følge med de litt eldre barna fra vinduene, bruk av sko inne, løping i innendørs trapper skaper resonans i betong/mur, skyving av gjenstander på gulvet, opphold i bomiljøets felles uterom oppleves som støy etter leggetid for barn og voksne. Søppelhåndtering Vis konkret hvordan og hvor søppel skal håndteres. Orientering er ikke tilstrekkelig. Eksemplene er mange på at svikt i søppelhåndtering ikke nødvendigvis skyldes manglende vilje, men manglende informasjon om kildesortering osv. Det hjelper lite å sende skriftlig informasjon dersom vedkommende ikke leser norsk. Det hjelper like lite med muntlig informasjon dersom vedkommende ikke forstår hvordan de tekniske innretningene fungerer. Renovasjonsetaten har laget en brosjyre på 11 språk om avfallssortering. Brosjyren kan være et godt utgangspunkt for å vise hvordan man sorterer søppel og hvor det skal kastes. Eksempel fra prosjektet En familie med 5 barn som bodde i et rekkehus fikk gjentatte klager fra borettslaget blant annet på grunn av overfylt søppelcontainer og manglende kildesortering av papir. Klagen var begrunnet med vond lukt og fare for rotteinvasjon. Prosjektet forespurte borettslaget om familien kunne bytte nåværende søppelcontainer, som var meget liten, mot en større. Dette ble avslått under henvisning til at styret hadde besluttet at alle rekkehusene, ut fra praktiske og estetiske hensyn, skulle benytte samme standardcontainer. Kvinnen som snakket meget dårlig norsk tok oss deretter med til containeren hvor hun var blitt anmodet om å kaste papiravfall. Hun viste oss hengelåsen på luka og lurte på hvordan hun skulle kunne få kastet noe når denne alltid var låst. Det hun ikke hadde sett og forstått var at på siden av containeren var det laget en sprekk for innmating av papir. Plassering av klesvask Regler for bruk av balkong og utearealer til klesvask varierer fra bomiljø til bomiljø. Informer om hvorvidt klær kan henge ute, når de kan henge ute og hvor de kan henge, og hvilke klesstativ som er tillatt brukt på balkong osv. Vedlikehold av boligen Nordmenn tilbringer mye tid innendørs. Tradisjonelt brukes store ressurser på oppussing, inventar og vedlikehold. Vi maler, skrur og reparerer generelt mye selv. Uttalelse fra somaliske representanter i nettverksgruppa: Vi har ikke tradisjon for å utføre slike oppgaver selv. I Somalia finnes det mange personer som utfører mindre reparasjoner og vedlikehold for en meget rimelig penge. Her i Norge har vi ikke råd til dette og vi mangler kunnskap og verktøy. Mange store barnefamilier består av enslige kvinnelige forsørgere. Disse er i liten grad vant til å håndtere hammer og skrujern. For vedlikehold av boligen kan booppfølger bistå på flere måter. Lære av erfaring Enkle reparasjoner kan læres ved at booppfølgeren viser hvilke verktøy som trengs, hvor nye deler kan kjøpes og hvordan selve arbeidet kan utføres. Tilgjengelige vaktmestertjenester Enkelte bydeler har tilgang på vaktmestertjenester eller arbeidstreningsprosjekt som kan utføre mindre vedlikeholdsarbeid. Tilgjengelighet og aktiv bruk av vaktmestertjenester, gjerne mot en et mindre vederlag, ville forebygge større ødeleggelse og slitasje på boligen. Dette er en god investering med tanke på utløsning av depositum/depositumgaranti ved utflytting