FORHÅNDSDRØFTINGER KOMMUNEPLANENS AREALDEL SEMINARDAG 2

Transkript

1 FORHÅNDSDRØFTINGER KOMMUNEPLANENS AREALDEL SEMINARDAG 2 Områdevise problemstillinger: Byform, bystruktur, omgivelseskvalitet: Høyhus? Høyder, uterom, kulturminner og formål i Sentrumsplanområdet. Nye næringsområder? Brakerøya, Havna, ny nedfartsvei Fjell? Overvann. Nye boligområder i LNF? Områdevis: Konnerud, Gulskogen, Åssiden, Danvik Fjell, Tangen-Åskollen.

2 HØYHUS?

3 Hvorfor høyhus? Muligheter Konkurransesituasjon både mellom bedrifter og på byog regionnivå er drivkraften bak ny-interesse for høyhus i Europa i dag. Kommuners ønske om å profilere modernitet, vekst, fremskritt og investeringsvilje. Næringslivets behov for sentralitet og ønske om synlighet Utfordringer Byform / bystruktur, forutsigbarhet, lokalklima, tilgrensende byrom / omgivelser Frykt for at det ikke skal skje noe fort nok, kan åpne for tilfeldig utbyggerstyrt høyhusutvikling.

4 La Défense, Paris

5 Potzdamer Platz, Berlin

6 World Trade Center, New York

7 Barcode, Oslo

8

9

10

11

12

13

14

15

16 LANDSKAPSFORM OG HØYHUS Hvor høyt er høyt i Drammen?

17 Høyhus i Drammen betyr pr i dag etasjer

18 Men med jevne mellomrom dukker det opp ideer om veldig mye høyere bygg i Drammen.

19 Illustrasjon, innsendt prosjektforslag Tellus-Globus på Strømsø torg (arkitekt Trond Martens for Strømsø torg eiendom). Vesentlig høyere bygg (20-40 etasjer) reiser helt andre problemstillinger knyttet til byform, landskapsvirkning og lokalklima enn bygg på etasjer. Før det tas stilling til etablering av høyhus av slike dimensjoner i Drammen, må slike forhold utredes som en del av beslutningsgrunnlaget (krav om Konsekvensutredning)

20 I Malmø er landskapet flatt himmelen stor og vertikale elementer gir utsyn og synlighet Boligtårnet Turning Torso er godt synlig fra Øresundbrua og fly (Kastrup).

21 Drammenslandskapets profil gir andre rammer for opplevelsen av høyhus /vertikalitet Og for hva som oppleves som høyt og ekstremt høyt

22

23 Eksempler på lokalklimatiske problemstillinger knyttet til høyhusetablering Prinsippdiagrammer vasplan Viak AS, LÅNT FRA Oslo kommunes høyhusstrategi, delrapport 4, lokalklima.

24 LOKALKLIMA Muligheter Høye, slanke bygg kaster smalere skygge enn brede skiveblokker/ kvartalsbebyggelse Høye bygg kan bidra til å skape økt utlufting i stillestående sjøer av forurenset luft (groper i landskapet) Høye nok høyhus kan endre / påvirke inversjonssituasjoner (også mulig utfordring) Utfordringer Høyhus er kaster lange skygger. Rekker eller grupper av høyhus skyggelegger større områder. Høyhus henter ned vind og kan skape kastevind / store vindhastigheter på bakkeplan. Bruk av byrom kan utfordres. Høyhus kan skape friksjon / opphopning av forurenset luft / forstyrre drenering av kaldluftselver

25 Det å innføre bygg av en helt annen skala enn tidligere, endrer byromsituasjonen lokalt, hvordan avhenger av form og plassering. Illustrasjon av dimensjoner: her ca 37 etg (forslagsstiller har også et alternativ på 29 etg)

26 Endring av historiske strukturer: opplevelse av objekter og romlige sammenhenger Strømsø torg som moderne motsvar til Bragernes torg: Definert flate med frittstående objekter i åpent rom designet for ulike former for trafikk/ bevegelse. Mathallen Globus som veksler. 26

27 Nordsiden av Doktor Hansteins gate + evt portalmarkering av Byaksens møte med Sentrumsringen er ulike eksempler på høyhusutvikling på Strømsø som ikke i samme grad utfordrer eksisterende byrom

28 BOLIGHØYHUS OG UTEROMKRAV KOMMUNER STILLER MINIMUMSKRAV TIL UTEOPPHOLDSAREAL PR BOENHET Muligheter Mange boligenheter på lite fotavtrykk gir mulighet for å skape større og bedre felles uterom på bakken Om bolighøyhuset/-ene er del av en strategi/plan for et større område kan evt disse utearealene supplere større parkanlegg et annet sted enn i direkte tilknytning til boligen

29 Malmø: Boligtårn som ledd i en strategi for områdeutvikling, uterom mv.

30 Tre tårn, Rundeskogen, Sandnes, Helen & Hard arkitekter

31 Filipstad, Oslo, konkurranseutkast masterplan, Space Group AS

32 To nyere eksempler på private bolighøyhusinitiativ i Drammen. (+ et tredje uillustrert forslag om boligtårn på Union brygge) Halvorsen & Reine Bragernes hage, boligutviklingsforslag for Vestaksen eiendom. Trond Martens Globus Tellus, bolig, kontor og konferansehotell for Strømsø torg eiendom AS

33 Halvorsen & Reine, prosjektforslag Bragernes hager, boligutvikling for Vestaksen eiendom (som senere har gått videre med annet konsept). 156 boliger

34 Trond Martens, prosjektforslag Globus Tellus for Strømsø torg eiendom AS, 170 boliger.

35 Eksemplene foreslår boligutviklingsprosjekter der byggets fotavtrykk fyller nesten hele tomta. Utearealer til hhv 156 og 170 boliger kan ikke løses innenfor prosjektene. Det forutsetter dispensasjon fra minimumskrav, dvs. at boligenes utearealbehov løses av andre, annet sted. En eventuell slik dispensasjon vil gi grunnlag for at andre forventer / krever det samme (både disp. fra høyde, byform og fra utearealkrav) (Vestaksen har droppet høyhus-idéen og gått videre med et annet konsept)

36 BYFORM og LESBARHET Muligheter Høyhus kan bidra til å forsterke, understreke, framheve viktige elementer/strukturer i bylandskapet: Knutepunkter, Central Business District (knutepunktet Strømsø) + bydelssentra (bolig/senter) Utfordringer Høyhus kan også bidra til å utviske, forvitre eller endre byens landemerker, silhuett og historiefortellende struktur. Mye avhenger av hvor og hvordan. Møtet mellom høyhuset og omgivelsene på bakken er generelt en mye større utfordring enn silhuetten / møtet mellom høyhuset og himmelen. Det er ofte underkommunisert i prosjektforslag / visualiseringer av høyhusprosjekter.

37 Mulig bruk av høy(ere)hus i en knutepunktstrategi De ulike bydelssentra og knutepunkt har behov og mulighet for ulik form for knutepunktutvikling / fortetting med boliger, arbeidsplasser og aktivitetstilbud. Fortetting, evt. også synliggjøring. Hierarki: 1) Knutepunktet Strømsø 2) Bydelssentra

38 Anbefaling Det utarbeides en høyhusstrategi for plassering og utforming av høyhus (opptil etg) ved utpekte knutepunkt og bydelssentra. Byformanalyser og lokalklimaanalyser legges til grunn for drøfting av prinsipper for lokalisering og utforming. Dersom det er ønskelig å vurdere vesentlig høyere høyhus (20-40 etg), utarbeides en høyhusstrategi basert på blant annet byformanalyser og lokalklimaanalyser som undersøker muligheter og utfordringer knyttet til dette.

39 HØYDER OG OMGIVELSESKVALITET I SENTRUMS KVARTALSBEBYGGELSE

40 På Bragernes finner vi mange karakteristiske øst-vest-langsmale kvartaler, disse representerer noen utfordringer mht sol- og dagslysforhold.

41 h1=13m h2=16m h1=13m h2=16m h1=13m h2=16m h1=16m h2=19m h1=16m h2=19m h1=16m h2=19m Kl. 9 Kl. 12 Kl. 15 Kvartalsbredde: Kvartalsdybde: 107 m 105 m Sol- og skygge diagrammer Vårjevndøgn 21. mars

42 h1=13m h2=16m h1=13m h2=16m h1=13m h2=16m h1=16m h2=19m h1=16m h2=19m h1=16m h2=19m Kl. 9 Kl. 12 Kl. 15 Kvartalsbredde: Kvartalsdybde: 107 m 105 m Sol- og skygge diagrammer Midtsommer 21. juni

43 h1=16m h2=19m h1=16m h2=19m h1=16m h2=19m h1=13m h2=16m h1=13m h2=16m h1=13m h2=16m h1=10m h2=13m h1=10m h2=13m h1=10m h2=13m Kl. 9 Kl. 12 Kl. 15 Kvartalsbredde: Kvartalsdybde: 103 m 44 m Sol- og skygge diagrammer Vårjevndøgn 21. mars

44 h1=16m h2=19m h1=16m h2=19m h1=16m h2=19m h1=13m h2=16m h1=13m h2=16m h1=13m h2=16m h1=10m h2=13m h1=10m h2=13m h1=10m h2=13m Kl. 9 Kl. 12 Kl. 15 Kvartalsbredde: Kvartalsdybde: 103 m 44 m Sol- og skygge diagrammer Midtsommer 21. juni

45 Max byggehøyder i kommunedelplan Sentrum.

46 Et typisk langsmalt Bragerneskvartal har ca en etasje terrengforskjell fra nord til syd og ca m dybde i nord-syd retning.

47 Snittstudier av utviklingen av høyder i typiske langsmale Bragerneskvartaler (N-S-snitt) i Sentrum / Blandet bybebyggelse. Gate Gårdsrom Gate Kvartalsplanene fra 1866 tillot 3 etg bebyggelse med tilbaketrukket loftsetasje. Gårdsrommene var ofte fylt med uthus, verksted, stall mv. Max solhøyde ved vår/høstjevndøgn.

48 Etterkrigstidens kontor- og forretningsgårder la på 1-2 etasje sammenliknet med tallsbebyggelsen, og hadde tykkere bygningskropper, noe som gjør gårdsrommet trangere (eksempel her: Werringgården, 1957, Nedre Torggt til venstre, Nedre Storgt til høyre).

49 Sentrumsplanen (2006) angir maksimal gesims- og mønehøyde og etasjetall mot gate tilpasset den høyere del av bebyggelsen i ulike deler av sentrumsplanområdet. Her vist som i sentrum. For boligprosjekter suppleres Sentrumsplanens høydebestemmelser av kvantifisert minstekrav til antall kvm. uteoppholdsareal i ulike soner (juridisk bindende).

50 Full utnyttelse av Sentrumsplanens høyderammer, (vist med rødt) gjør det vanskelig å samtidig oppfylle minstekrav til uteoppholdsarealer. Kombinasjon med næring forenkler, det har også vært gitt dispensasjoner (her: Engene kvartal, Engene til venstre, Nedre Torggate til høyre).

51 Ved rene boligprosjekter er det ikke mulig å fylle Sentrumplanens rammer maksimalt mht høyder, om man også skal klare minstekravene til uteareal. Her Høytorget terrasse. Rådhusgata til venstre, Engene til høyre. Røde linjer angir Sentrumsplanens høyderammer.

52 Oslo kommune har utarbeidet funksjonsbaserte minstekrav til solforhold i gårdsrom/uteoppholdsarealer for Oslo indre by i form (bredde > 1,5 høyde), her tegnet inn i et typisk smalt Bragerneskvartal (med Sentrumsplan høyderammer mot gate)

53 Etter medieoppslag om Buskerudbyen og Future Built på Strømsø, oppsto prosjektforslag som på en helt annen måte enn tidligere foreslo å sprenge gjeldende vedtatte rammer i Sentrumsplanen. Snittet viser byggehøyder på over det dobbelte av det Sentrumsplanen gir rom for og gårdsrom og gaterom solen/lys ikke når ned i. Halvorsen & Reines forslag Bragernes Hage for Vestaksen eiendom as (som senere har gått videre med et annet konsept).

54 Vestaksens nye prosjektforslag for Rådhuskvartalet (LINK arkitekter) har fortsatt en utfordring mht høyder og lysforhold (snittet mot Rådhusgata og i gårdsrom).

55 Bragernes Atrium utfordrer Sentrumsplanens gesimshøyder grunnet økte etasjehøyder (TEK 10). En tilbaketrukket 6. etasje i midtbyggene anbefales akseptert i bytte mot kvaliteter knyttet til en helhetlig planlagt kolleksjon av uteoppholdsrom som også tilfredsstiller kvantitative krav til uteoppholdsareal. Midtbygg / tverrbygg gir mindre lys i gårdsrom enn ønskelig, men felles takterrasse kompenserer noe. Snittet over er tatt gjennom et av atriene, snittet under ved tverrbygg. Nedre Torggate til venstre Nedre Storgate til høyre.

56 Fortsatt øke høyde/utnyttelse? Sentrumsplanens bestemmelser om høyder og utearealer er gjennomtenkt for å gi et forutsigbart balansepunkt mellom kvalitet / kvantitet. Enkeltbestemmelser kan utfordres gjennom reguleringsplan der de veies opp mot andre kvaliteter Sentrumsplanen i utgangspunktet ikke stiller krav om (gjerne knyttet til uterom / byrom) Likevel er det forventning om mulighet for stadig pressing av grenser / inflasjon i høyder, og andre minstekrav til kvalitet (eksempelvis uteoppholdsarealer). For sonene sentrum og blandet bybebyggelse i Sentrumsplanen er Drammens kvalitetskrav lavere enn/sammenliknbare med tilsvarende krav i Oslo indre by (hvor minimum utearealkrav ikke er gjenstand for forhandlinger. Oslos nyere boligprosjekter kritiseres også for lite lys og luft).

57 Høyde som markering av viktig offentlig funksjon Idekonkurranseutkastet Look to Strømsø viser hvordan Sentrumsplanens balansepunkt mellom kvantitet og kvalitet kan videreføres ved offentlig viktige program på utvalgte steder (bylivgenererende funksjoner / generatorer ) for å utvikle nye, betydningsfulle plassrom. (her: høyde i bytte mot å trekke seg tilbake og danne forplass) Gjeldende Sentrumsplan gir rom for håndtering av dette gjennom reguleringsplanprosess

58

59 gesimshøyde 16 m, 6 etg gesimshøyde 13 m, 5 etg gesimshøyde 10 m, 4 etg gesimshøyde 7 m, 3 etg 4 taktskifter mht høyde og uteromskrav: Sentralitet Funksjonsblanding Tilpasning til dimensjoner på eksisterende bebyggelse (strøkskarakter) Byggehøyder fastsatt av Sentrumsplanen (hvite områder har byggehøyder fastsatt av reg.plan)

60 Forslag om boligtårn. Anbefales ikke (uten full revurdering av utearealer mv i reg.plan). Byggehøyder fastsettes ved regulering Stadig spørsmål om økning av høyde, men NB mangfold, strøkskarakter, bygningsmiljø, sol, barnefamilier. Anbefales ikke. Dypere kvartal, mer lys. Forslag om å øke høyde mot elva 1 etg. tilsvarende naboer (Aass og Bragernes Strand. Anbefales.

61 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ I SENTRUMSPLANOMRÅDET

62 62

63

64 Oppdatering av kulturminneregistrering etterkrigsmodernisme inkluderes Ny tilstandsvurdering Bygg vernekategori C som ikke er del av hensynssone kulturmiljø utgår (noen rykker opp til kategori B) Veiledende kulturhistorisk stedsanalyser (DIVE) for Strømsø og Bragernes: økt kunnskapsgrunnlag om særtrekk ved ulike romlige sammenhenger i bygningsmiljøet.

65

66

67 AREALBRUKSFORMÅL / SONEGRENSER I SENTRUMSPLANEN

68 Ulike soner i Sentrumsplanen har ulike sett av reglersom bygger opp under ulik funksjon og rolle.

69

70

71

72 Tross boligvekst og omsetningsvekst i sentrum siste 10 år, har ikke serverings/ handleområdets utstrekning økt (med unntak av for Grønland)

73 Anbefaling Sonenes utstrekning beholdes: Sentrum med krav til publikumsrettet virksomhet på gateplan mv. utvides ikke. Bybolig (rene boligkvartaler med større krav til utearealer mv) endres ikke til blandet bybebyggelse. I sonen med blandet bybebyggelse gis det anledning til en halv meter økning i gesimshøyde om 1. etg bygges med høyere etasjehøyde (for å gi mulighet for evt senere konvertering av bolig til næringsarealer)