Reguleringsplan for Trabelia Øst trinn 3

Transkript

1 Arealplanlegging Prosjektering VVA Landskapsarkitektur Kart og oppmåling Reguleringsplan for Trabelia Øst trinn 3 Planbeskrivelse 29. mai 2013

2 2

3 Innhold 1 Innledning og bakgrunn Planprosess og medvirkning Planprosess Forhåndsuttalelser Planstatus og rammebetingelser Statlige planretningslinjer/rikspolitiske retningslinjer Regionale planer Kommunedelplan for Venabygdsfjellet Gjeldende reguleringsplan Dagens situasjon og arealbruk Planforslaget Foreslått arealbruk Reguleringsformål Konsekvenser av planforslaget Vedlegg:

4 Oppdragsgiver: Tinde Hytter AS v/øyvind Haverstad Rapportnavn: Detaljreguleringsplan for Trabelia Øst trinn 3 i Ringebu kommune Dato: Prosjektnr: Oppdragsbeskrivelse: Forslag til detaljreguleringsplan for omregulering til fritidsbebyggelse i Trabelia Øst i Ringebu kommune. Oppdragsleder: Magnus Berget Sveum Kvalitetskontroll: Erik Sollien Areal + AS - 4

5 1 Innledning og bakgrunn Areal + AS har på oppdrag fra Tinde Hytter AS utarbeidet reguleringsplan for Trabelia Øst trinn 3. Planområdet utgjør ca 37 daa og er fra før regulert til forretningsområde. Omreguleringen vil gi anledning til oppføring av fritidsbebyggelse gjennom salg av frittliggende fritidsbebyggelse/tomter. Bakgrunnen for ønsket om omregulering er at markedet for slike utleieområder er mindre enn antatt da kommunedelplanen ble vedtatt i oktober Problemstillingen er aktuell i flere tilsvarende områder i fjellet. I forbindelse med forrige rullering av kommunedelplan for Venabygdsfjellet varslet Ringebu- Fåvang skiklubb at de ønsket større arealer for løypenettet ved Trabelia skianlegg. Kommunedelplanarbeidet resulterte i at Ringebu Panoramas utbyggingsområde ble redusert fra ca 74 daa til 37 daa. Samtidig fikk idrettslaget tillatelse til å rydde skog. Bebyggelsens karakter og arealbruk vil være svært lik som tidligere forutsatt dersom området hadde blitt utbygget med utleiehytter, slik det gis anledning til i gjeldende kommuneplan. I samarbeid med Ringebu kommune er det derfor vurdert at tiltaket ikke utløser krav til konsekvensutredning etter reglene i plan- og bygningsloven 4-2. Dokumentet beskriver dagens situasjon, planforslaget og relevante konsekvenser for miljø og samfunn. Det er gjort mindre endringer av planforslaget etter førstegangsbehandling i Utvalg for plan og teknisk

6 2 Planprosess og medvirkning 2.1 Planprosess Det har vært avholdt møter mellom grunneier Ringebu Panorama og Ringebu kommune 22. august 2012 og På bakgrunn av utfordringene med å realisere gjeldende regulering har kommunen foreslått omregulering til fritidsboliger. Varsling av oppstart ble sendt naboer og aktuelle instanser og kunngjort i avisa GD Det kom inn fem uttalelser. Avklaring av konsekvensutredningsplikt Planforslaget er vurdert i forhold til forskrift om konsekvensutredninger. Planen omfattes etter vårt syn ikke av kriteriene i 2 da planforslaget er en mindre detaljregulering. Iht. forskriftens 3 er forslaget vurdert opp mot tiltak i vedlegg II og videre etter kriterier i 4. Planforslaget avviker fra gjeldende kommunedelplan hvor det er avsatt til næringsområde (omtalt som T1). I kommunens saksfremstilling av kommunedelplanen står følgende: Næringsområdet T1 er på 76 daa, og er i dag ubebygd. (plankartet stemmer ikke med vedtatte planbestemmelser) En liten del av lysløypa går over den nederste delen. TU = 25 %. Med denne utnyttingsgraden og fylkesmannen sin forutsetning om maks bruksareal pr. hytte på 120 m 2 kan det bygges 159 hytter. Fylkesmannen har forutsatt maks 17 hytter. Selv med planforutsetningen om at vedtatte reguleringsplaner ikke skal endres, vil rådmannen likevel foreslå at kommunen imøtekommer fylkesmannen sine innsigelser angående Trabelia Øst ved at næringsområdet blir redusert fra 76 til 36 dekar. Det nye næringsområdet på 36 dekar kan nyttes til bygg og anlegg som har tilknytning til turistnæringen, så som anlegg for servering, service, informasjon, utsalgssteder og overnatting. Ved utnyttelse av næringsområdet til overnatting kan det føres opp maks 17 utleiehytter med bruksareal på maks 120 m 2 pr hytte. Uthusfunksjon skal være integrert i hovedhytta sitt areal. Utleiehytter kan oppføres i en etasje. Ved utnyttelse av næringsområdet til anlegg for servering, service, informasjon, utsalgssteder settes prosent bruksareal (%-BRA) til 6 %. Dette tilsarer bruksareal for bebyggelse på 2160 m 2. Bygg kan oppføres i en eller to etasjer. En utnyttelse til overnatting, servering, handel og annen servicevirksomhet gir normalt en god del trafikk av nyttekjøretøy og privatbiler, noe som gir større belastning for nærmiljøet enn en utbygging av utleiehytter eller fritidsbebyggelse. Det er heller ikke avsatt noe grøntstrukturbelte mot fritidsbebyggelsen i nord, som kunne ha skjermet mot eventuell støy fra virksomheten som kommunedelplanen gir adgang til. Kommunedelplanen gir anledning til å utnytte det aktuelle planområdet til 17 utleiehytter med bruksareal maks 120 m 2. Antall hytter videreføres i planforslaget. 6

7 Ved en utnyttelse til fritidsbebyggelse med private hytter er det hovedsakelig de 17 hytteeierne som vil trafikkere området. Dette vurderes å gi mindre trafikk enn ved utleiehytter, da de fleste hytteeiere tilbringer et fåtall dager i året på hytta. Vi vurderer derfor at planforslaget ikke vil gi vesentlige virkninger for miljø og samfunn og at det derfor ikke er behov for konsekvensutredning i plan- og bygningslovens forstand og dermed ikke et eget planprogram iht. pbl 4-1 og Dette synet støttes av administrasjonen i Ringebu kommune. Planbeskrivelsen vil likevel legge frem forslagets konsekvenser for miljø og samfunn, sammenliknet med hva gjeldende plan gir mulighet for. 2.2 Forhåndsuttalelser Fylkesmannen i Oppland, brev av Det vises til at forslag om fritidsbebyggelse ikke er i tråd med gjeldende kommunedelplan som viser arealet som næringsområde. Kommunedelplanen setter krav om ny reguleringsplan, og næringsområdet kan nyttes til turistbebyggelse, dvs. anlegg for overnatting, servering, handel og annen servicevirksomhet. Planforslaget må vurderes etter forskrift om konsekvensutredninger, og utbygger bes om å kontakte Ringebu kommune for å avklare KU-plikten. Det minnes om at kommunedelplan for Venabygdsfjellet ble vedtatt etter en svært omfattende og langvarig prosess. Omdisponering i forhold til denne skal derfor ikke være kurant og vil kunne bli møtt med innsigelse. Kommentar: Det vises til eget avsnitt om vurdering etter forskrift om konsekvensutredninger. Ringebu kommune har gitt positive signaler i forhold til foreslått omdisponering, og krever ikke konsekvensutredning. Oppland fylkeskommune (OFK), Regionalenheten, e-post av Det vises til kommunedelplanens bestemmelser for området, hvor fritidsbebyggelse ikke er en del av formålet. Dette er å anse som en vesentlig endring som normalt krever konsekvensutredning. Planarbeidet må forholde seg til reglene for dette området, alternativt at konsekvensene av endringene blir utredet. Kommentar: Det vises til eget avsnitt om vurdering etter forskrift om konsekvensutredninger. Ringebu kommune har gitt positive signaler i forhold til foreslått omdisponering, og krever ikke konsekvensutredning. Oppland fylkeskommune, kulturarvenheten, e-post av : Foreslått tiltak kommer ikke i konflikt med kulturminner, og potensial for funn av automatisk fredete kulturminner er så lavt at det ikke er behov for arkeologisk registrering. Dersom det blir gjort funn i marka skal arbeidet stanse og kulturminnemyndighetene skal varsles jf. kulturminneloven 8. Dette bør innarbeides som retningslinje i planen. 7

8 Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Anne og Tore Flagestad, Myrullv 15, 6518 Kristiansund, e-post av : Det vises til KDP for Venabygdsfjellet hvor aktuelt område er avsatt til næringsformål i plan merket «Planforslag datert » Oppstartsvarselet viser til regulering av , mens den siste planen gjelder fra Offentlig avløp fra Trabelia Øst felt D går over eller langs aktuell tomt. Det forventes en vernesone/skogsbelte mellom «Trabelia sør» og trinn 3» lik mellom andre felt lenger nord. Lovverket tolkes slik at arealplanene må revideres før regulering kan starte. Kommentar: Planforslag datert er kommunedelplanens arealdel, på nivået over reguleringsplan. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i Det er vurdert at det ikke er nødvendig med et ekstra belte med grønnstruktur på grunn av terrengets stigning og at det reguleres relativt store tomter. Det vil bli krav om ivaretakelse av naturlig vegetasjon på deler av tomtene. Ringebu kommune har gitt klarsignal for å omregulere arealet uten å revidere kommunedelplan først. Trabelia Sør Vel v/henrik Stolt-Nielsen, e-post av : Trabelia Sør Vel tar ikke stilling til den beskrevne saken før det mottas varsel fra kommunen om at det er startet arbeid med omregulering. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. 8

9 3 Planstatus og rammebetingelser 3.1 Statlige planretningslinjer/rikspolitiske retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (Rundskriv T-5/93) Målet med retningslinjene er bl.a. følgende: Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. 3.2 Regionale planer Regional planstrategi for Oppland «Mulighetenes Oppland» Planstrategien peker på de store mulighetene som ligger i å benytte fritidsbebyggelse som grunnlag for verdiskaping. Fylket er i ferd med å ferdigstille den nye reiselivsstrategien med visjonen om at Oppland skal ha et bærekraftig reiseliv med opplevelser av høy kvalitet i tråd med etterspørselen i markedet. Regional plan for Rondane - Sølnkletten Planen er et resultat av Miljøverndepartementets bestilling av regionale planer for helhetlig forvaltning av fjellområder som er spesielt viktige for villreinens framtid i Norge. Planen har kartfestet en grense for de nasjonale villreinområdene (Rondane og Sølnkletten) for å danne en langsiktig grense for utbygging. Trabelia ligger i sone 3: Utviklingssone i randområdene. 9

10 3.3 Kommunedelplan for Venabygdsfjellet I gjeldende kommunedelplans arealdel er området avsatt til forretning/utleie under kategorien Områder med vedtatte reguleringsplaner der det er krav om ny/endret reguleringsplan. Kap. 1.3 i bestemmelsene sier: Næringsområdet på 76 dekar vedtatt , er i kommunedelplan for Venabygdsfjellet redusert til 36 dekar som vist på plankartet. Før det gis byggetillatelse for bygninger og installasjoner innen næringsområdet på 36 dekar, skal det foreligge ny reguleringsplan. Næringsområdet kan nyttes til turistbebyggelse, dvs. anlegg for overnatting, servering, handel og annen servicevirksomhet. Ved utbygging av utleiehytter er tillatt bruksareal pr. bygg på 120 m 2. Tillatt utnyttingsgrad vil bli på maks 17 nye bygg. Ved utnyttelse av næringsområdet til anlegg for servering, service, informasjon, utsalgssteder settes prosent bruksareal (% - BRA) til 6 %. Bygg kan oppføres i en eller to etasjer. 10

11 Figur 1: Kommunedelplan for Venabygdsfjellet. Planområdet tilsvarer næringsområdet (blått). Mot nord grenser planområdet til fritidsbebyggelse nåværende, i øst og sør mot LNFområdet LNF-4 med Trabelia skianlegg, og i vest mot en parkeringsplass og annen arealbruk under kategorien Vedtatte reguleringsplaner som fortsatt skal gjelde. Kommunedelplanen har en rekke generelle bestemmelser som er førende for utforming av reguleringsplaner: Reguleringsplaner skal vise følgende: - lokalisering av bygning/tomt, tomteavgrensning - bestemmelser om utnyttingsgrad/etasjeantall, høyder og takform - atkomst og parkering - gangveger, turstier og skiløyper - aktivitetsområder og fellesanlegg - brannvannforsyning (brannvannforsyning må sikres før det kan gis byggetillatelse) Det forutsettes administrativ godkjenning av VA-plan. Reguleringsplaner skal stille krav om at vegetasjon ivaretas og beholdes så langt råd er under byggeperioden, og inngrep på tomta skal gjøre så skånsomt som mulig for å ta vare på naturpreget. 11

12 3.4 Gjeldende reguleringsplan Reguleringsplan for Trabelia Øst ( ) I 1992 ble området regulert til forretning og spesialområde privat vei, men dette har ikke blitt realisert. Det er også regulert fareområde høyspenningsanlegg i kanten av foreslått planområde. Figur 2: Gjeldende reguleringsplan. 12

13 4 Dagens situasjon og arealbruk Planområdet utgjør ca 37 daa og ligger på østsiden av Rondevegen over Venabygdsfjellet, ca 12 km nord for Ringebu sentrum. På motsatt side av Rondevegen ligger Trabelia camping. Figur 3: Oversiktskart Planområdet består av eiendommene 22/2, 22/16, 22/37, 22/38, 22/39, 23/16, og 23/16-1, og alle eies av Ringebu Panorama AS. Fv 27 Rondevegen over Venabygdsfjellet går 100 meter fra planområdet. Det er kjørbar atkomst til parkeringsplassen i vest som er regulert til privat vei. Planområdet er for øvrig omgitt av et delvis ferdig utbygget hytteområde i nord og et skogsområde med lysløyper /Trabelia skianlegg i øst. Planområdet ligger således svært sentralt i forhold til ulike tilrettelagte tilbud, samtidig som det er nærhet til uberørt natur og høyfjell. 13

14 Figur 4: Flyfoto (Ringebu kommune) Planområdet er i dag jorddekt skogsmark med lav bonitet. Grunnen består av tykk morene. Landskapet heller slakt mot sørvest/vest, ca moh. Terrenget stiger jevnt opp mot Høgåsen 1004 moh. Det er vid utsikt mot Gudbrandsdalen og Jotunheimen. I nord ligger et relativt tettbygd hytteområde noe høyere i lia enn planområdet. Det er ikke registrert spesielle leveområder for truede dyre- eller plantearter. Det er ikke registrert arkeologiske kulturminner og området inneholder heller ikke nyere kulturminner. Området har svært god beliggenhet i forhold til friluftsliv og rekreasjon. Det er ca 150 m i luftlinje til lysløypeanlegget tilknyttet Trabelia skistadion. Vann og avløpsledning er lagt inn i planområdet i nordvest. Høyspentlening går langs planområdet. Det er ikke registrert forurenset grunn i planområdet (Miljostatus.no) 14

15 5 Planforslaget 5.1 Foreslått arealbruk Området planlegges utnyttet til 17 tomter for fritidsbebyggelse, atkomstveger og parkering. Tomt 1 får egen atkomst fra veien til eksisterende tilgrensende hyttefelt, mens de øvrige får atkomst nærmere den eksisterende parkeringsplassen. Planområdet har en avlang form og rette avgrensninger mot nord, øst og sør. Dette gjør det naturlig å utforme veger og tomtestruktur med en rett hovedatkomstvei og to stikkveier ut fra denne. På grunn av denne strukturen er det foreslått relativt store tomter fra 1,7 2,3 daa. Dermed blir det gode avstander mellom bebyggelsen og rom for at den naturlige vegetasjonen demper inntrykket av den oppstilte bebyggelsesstrukturen. Det tillates hogging for å åpne opp for utsikt. Eksisterende terreng skal ivaretas så mye som mulig. På grunn av nærheten til både naturområder og tilrettelagte skiløyper med lysløype anses det ikke som nødvendig å foreslå felles uteoppholdsareal/lekeplass. For fritidsbebyggelse vil det ikke være krav om universell utforming. Figur 5: Reguleringsplankart 15

16 5.2 Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg: fritidsbebyggelse Det skal legges vekt på høy arkitektonisk kvalitet ved utforming av bebyggelsen, og den skal være tilpasset lokal byggeskikk. Bebyggelsen skal ha mørke, matte og naturlige farger. Det kan bygges garasje, anneks og uthus på inntil 30 m 2, plassert i tunform. Terrenginngrep skal gjøre så skånsomt som mulig for å ta vare på tomtenes naturpreg. Maksimalt BRA = 150 m 2 pr tomt, inkludert to parkeringsplasser. Det skal være saltak med takvinkel mellom 20 og 30 grader. Gesimshøyden kan være maksimalt 2,8 m over topp grunnmur og mønehøyden kan være maksimalt 6,5 m, slik at det er rom for hems/loft Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Atkomstvei V1 er planlagt fra parkeringsplassen i vest og er planlagt i rett linje på grunn av planområdets utforming og for å få til en rasjonell utnyttelse. Hovedvegen vil stige jevnt med terrenget og få en gjennomsnittlig stigning på ca 8,5 %. Den nederste atkomst-/stikkveien får ca 8 % stigning fram til delet, mens den øverste får ca 4 %. Innerst i hovedveien anlegges en felles parkeringsplass inn mot høyspentledningen Grønnstruktur Det avsettes et lite belte som buffer mellom parkeringsplassen og LNF-området i øst. 16

17 6 Konsekvenser av planforslaget Konsekvensene av planforslaget er vurdert opp mot hva dagens planstatus ville gitt adgang til. Det ses da til gjeldende kommunedelplan for Venabygdsfjellet som gjelder foran reguleringsplanen. I følge forskrift om konsekvensutredninger 3 bokstav d) skal detaljreguleringer som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering vurderes etter forskriftens 4. Det skal utarbeides konsekvensutredning dersom planarbeidet fanges opp av følgende kriterier: 4. Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn a) er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø som er vernet eller fredet, midlertidig vernet eller fredet eller foreslått vernet eller fredet, eller hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde. b) er lokalisert i eller kommer i konflikt med viktige inngrepsfrie naturområder eller utgjør en trussel mot truede naturtyper, truede arter eller deres leveområder, mot prioriterte arter eller deres funksjonsområder, mot utvalgte naturtyper, eller mot andre områder som er særlig viktige for naturens mangfold. c) er lokalisert i større naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv, herunder markaområder, eller i viktige vassdragsnære områder som ikke er avsatt til utbyggingsformål eller i overordnede grønnstrukturer og viktige friområder i byer og tettsteder, og hvor planen eller tiltaket kommer i konflikt med friluftslivsinteresser. d) kommer i konflikt med gjeldende rikspolitiske bestemmelser eller rikspolitiske retningslinjer gitt i medhold av plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77 eller statlige planretningslinjer, statlige planbestemmelser eller regionale planbestemmelser gitt i medhold av lov 27. juni 2008 nr. 71, e) kan komme i konflikt med utøvelsen av samiske utmarksnæringer, eller er lokalisert i reindriftens særverdiområder eller minimumsbeiter og kan komme i konflikt med reindriftsinteresser, eller på annen måte kan komme i konflikt med reindriftens arealbehov, Konflikt Ikke konflikt 17

18 f) innebærer større omdisponering av landbruks-, natur- og friluftslivsområder eller områder som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet, g) gir vesentlig økning i antall personer som utsettes for høy belastning av luftforurensning, støy eller lukt, eller kan føre til vesentlig forurensning til jord, vann eller sedimenter, eller kan føre til vesentlig økning av utslipp av klimagasser, eller kan føre til vesentlig stråling, og ras-og flomsituasjoner, h) kan få konsekvenser for befolkningens helse eller helsens fordeling i befolkningen, i) kan få vesentlige konsekvenser for befolkningens tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester, j) kan få vesentlige miljøvirkninger i en annen stat. Temaene som er vurdert er hentet fra Miljøverndepartementes Sjekkliste for planbeskrivelse vedlegg til veilederen T-1490 Reguleringsplan. Gjeldende kommunedelplan gir området et visst handlingsrom når det gjelder mulig utnyttelse og bebyggelsens utforming. Området er avsatt til utbyggingsformål med bl.a. en bestemmelse om maks to etasjer. Området kunne alternativt blitt utbygget med anlegg for servering, service, informasjon, eller utsalgssted med maks prosent bruksareal 6 %, noe som vurderes som et beskjedent anlegg med ubetydelige konsekvenser sammenliknet med et hytteområde. Det er derfor vurdert at planforslaget har ubetydelige konsekvenser for følgende tema: Landskapsrom, landskapsbilde Solforhold og lokalklima Naturverdier, dyre- og planteliv Landbruk Friluftsliv og rekreasjon Barns interesser Teknisk infrastruktur Grunnforhold Forurensning, støy og luft Forholdet til regionale planer og nasjonale føringer Risiko og sårbarhet Juridiske konsekvenser: Det forventes at kommunen stiller krav om at forslagsstiller bidrar til utbygging av vann- og avløpsnett i området. Dette gjelder uavhengig av 18

19 reguleringsendring til private hytter. Søndre del av regulert forretningsareal vil bli stående igjen som forretningsareal etter omreguleringen, men er i kommunedelplan for Venabygdsfjellet avsatt til LNF-område. De mulige konsekvensene som kan komme av reguleringsforslaget er knyttet til ulikhetene i forhold til eierskap og drift, noe som kan gi visse konsekvenser for følgende tema: Stedets karakter og bebyggelse: Planforslaget gir et handlingsrom for utforming av bebyggelsen. Når hver enkelt tomteeier søker om byggetillatelse vil det bli søknader om ulike typer hytter som det er rom for innenfor reguleringsbestemmelsene. Ved bygging av utleiehytter er sannsynligheten større for at alle hyttene ville fått et enhetlig preg, men dette er ikke gitt av eksisterende plangrunnlag. Planforslaget vurderes derfor å gi ubetydelig konsekvens. Kulturminner og kulturmiljø: Når det gjelder nyere tids kulturmiljø ligger de samme vurderinger til grunn som for temaet Stedets karakter og bebyggelse. Området inneholder ikke arkeologiske kulturminner. Trafikkforhold/trafikksikkerhet: Kommunedelplan med bestemmelser gir ingen spesifikk utforming av interne veger, men viderefører privat vei langs planområdets vestside. Endringen vurderes å ikke gi konsekvenser av betydning for trafikksikkerhet. Oppsummert har konsekvensene som er diskutert ovenfor i all hovedsak liten betytning. Planforslaget forholder seg til gjeldende kommunedelplan både når det gjelder bebyggelsens størrelse, antall og utforming. Reguleringsplanen vurderes å ikke være i strid med statlige planretningslinjer/rikspolitiske retningslinjer. 19

20 Vedlegg: Reguleringsplankart Reguleringsbestemmelser ROS-analyse 20

21