NYTT BEGRENSA OFFENTLIG ETTERSYN - REGULERINGSPLAN FOR EIKEN FERIESENTER UTVALSNR : UTVAL : MØTEDATO : 23/16 Formannskapet

Transkript

1 Hægebostad kommune Arkiv: 77/ Saksmappe: 0/695-8 Sakshandsamar: Kari Røynlid Dato: NYTT BEGRENSA OFFENTLIG ETTERSYN - REGULERINGSPLAN FOR EIKEN FERIESENTER UTVALSNR : UTVAL : MØTEDATO : /6 Formannskapet Saksprotokoll i Formannskapet : Handsaming: Innstillinga fra rådmannen blei enstemmig vedtatt. Vedtak: Hægebostad kommune legg med heimel i plan- og bygningslovas - detaljreguleringsplan for ut til nytt offentlig ettersyn med følgjande endringar: Reguleringsføresegn.., første setning, ordlyden endrast frå: -På FOT 5 kan det bygges fritidshus under formål næringsvirksomhet/herberge til -På FOT 5 kan det bygges fritidsboliger for utleie Det blir innarbeida byggegrense i plankartet, delområde TL: - minimum 0 meter mot nabo 7/58. Endring i plankartet skal utførast før planforslaget blir sendt ut til offentlig ettersyn. Rådmannen si innstilling: Hægebostad kommune legg med heimel i plan- og bygningslovas - detaljreguleringsplan for ut til nytt offentlig ettersyn med følgjande endringar: Reguleringsføresegn.., første setning, ordlyden endrast frå: -På FOT 5 kan det bygges fritidshus under formål næringsvirksomhet/herberge til -På FOT 5 kan det bygges fritidsboliger for utleie Det blir innarbeida byggegrense i plankartet, delområde TL: - minimum 0 meter mot nabo 7/58. Endring i plankartet skal utførast før planforslaget blir sendt ut til offentlig ettersyn.

2 Samandrag: Det har kome inn forslag til detaljreguleringsplan for. Planforslaget er fremma av AS på vegne av grunneigar Jon Tveiten. Planområdet ligg i tilknytning til og ligg på begge sider av fylkesveg. Planforslaget har vore ute til offentlig ettersyn i perioden fram til 5. september 0. Det kom inn fleire merknader og to motsegn. Etter møter med fylkeskonservator, samt grunneigar og konsulent, er planforslaget omarbeida. Endringane er så omfattande at planforslaget må ut på eit nytt begrensa offentlig ettersyn. Bakgrunn: Dokumenter i sak: N Typ Dato Dokument tittel Avsendar/mottakar r e I..0 Eiken Feriesenter - AS utvikling av eigedom gnr. 77/ I 9..0 Oversiktskart mpc500kommune@haegebostad.ko I S U U I U I I I.05.0 I U eigedomar Eiken Feriesenter - vedr. overtaking av kommunal eigedom gnr. 77/ - skolehuset Kvernøyan. Avhending av eigedom Særutskrift. Kvernøyan. Avhending av eigedom Tinglysing VARSEL OM REGULERING - EIKEN FERIESENTER Tinglysing, gnr 77 bnr og Vedr. manglar - tinglysing gnr. 77/ Tinglyst skøyte og salskontrakt gnr. 77/, og - uttalelse til varsel om oppstart av detaljregulering VS: Regulering Eiken Feriesenter Eiken Feriesenter - Varsel om regulering Eiken gnr. 77/ samt bnr., og. mmune.no AS Jon Tveiten m.fl. Statens Kartverk Statens Kartverk Statens kartverk Statens Kartverk - Tinglysingen Fylkesmannen i Vest-Agder Toralv Hobbesland AS

3 I.05.0 I I.05.0 I.05.0 I.0.0 I I I I I I..0 I I S X I Varsel om regulering - Varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid - Eiken Feriesenter Varsel om oppstart av regulering av området rundt Eiken Feriesenter - merknader Merknad - reguleringsplan Eiken Feriesenter Tinglyst salskontrakt gnr. 77/ og - Eiken Hotell og Feriesenter AS v/jon Tveiten og HK Melding om behov for arkeologisk registrering, gnr 77, bnr,,,, Hægebostad kommune. Referat melding om utført arkeologisk registrering, Eiken Feriesenter - referat møte.0.0 Arkeologisk rapport, ved artsanalyse samt datering, Eiken fereisenter Forslag til Reguleringsplan for Eiken Feriesenter Reguleringsplan Eiken Feriesenter - arkeologiske registreringer frå VAF Offentlig ettersyn - for Særutskrift - Offentlig ettersyn - for for - Vest-Agder Fylkeskommune Statens vegvesen Alf Håberg m.fl. Norsk Maritimt Museum Statens kartverk Vest-Agder Fylkeskommune, Fylkeskonservatoren Odd Arve Kvinnesland Bueklev, Ann Monica J Vest-Agder Fylkeskommune Knut Felberg m.fl.

4 I.06.0 U I I I.08.0 I I.08.0 I I I I I I I I I 0..0 påpeking av feil Endring detaljregulering Offentlig ettersyn - for Søknad om utsatt frist for uttale for Eiken Feriesenter - uttale DETALJREGULERING SPLAN EIKEN FERIESENTER - uttale for - merknad for - Hægebostad kommune Offentlig ettersyn - detaljregulering Eiken feriesenter VS: Høring Reg. Eiken Feriesenter - søker utsatt frist. Merknader til offentlig ettersyn - reguleringsplan for Eiken Feriesenter VS: /0-7 - Hægebostad kommune - detaljregulering Eiken feriesenter - Offentlig ettersyn Vedr. anmodning om uttalelse til detaljreguleringsplan for - Hægebostad kommune Hægebostad kommune - detaljregulering Eiken feriesenter - Offentlig ettersyn - Fylkesmannen sender over motsegn frå miljøvernavdelinga. Detaljregulering Eiken feriesenter - Offentlig ettersyn - saksprotokoll Reguleringsplan for Eiken Feriesenter - Fylkesmannen i Vest-Agder m.fl. Fylkesmannen i Vest-Agder Liv Haaberg Stuland Advokatfirmaet Kjær Statens vegvesen Norges vassdrags- og energidirektorat Norsk Maritimt Museum Fylkesmannen i Vest-Agder Knut Felberg Vest-Agder Fylkeskommune NVE Vest-Agder Fylkeskommune Thomassen, Magnus Vest-Agder Fylkeskommune

5 6 7 8 I U S oversendelse av plan for gangs behandling Reguleringsplan for Eiken Feriesenter - oversendelse av plan for gangs behandling Nytt offentlig ettersyn - reguleringsplan for Nytt begrensa offentlig ettersyn - reguleringsplan for Advokatfirmaet Kjær m.fl. Vedlegg/øvrige dokumenter: Detaljregulering Bestemmelser_5--0 for Eiken Feriesenter - uttale DETALJREGULERINGSPLAN EIKEN FERIESENTER - uttale 5 for - merknad 6 Offentlig ettersyn - detaljregulering 7 Merknader til offentlig ettersyn - reguleringsplan for Eiken Feriesenter 8 Hægebostad kommune - detaljregulering - Offentlig ettersyn 9 - Fylkesmannen sender over motsegn frå miljøvernavdelinga. 0 - motsegn frå miljøvernavdelinga. Vurdering: Eiken Hotell og Feriesenter vart bygd ut på midten av 970-talet og gjeldande reguleringsplan for området vart godkjent i 977. I seinare tid har to av bygga tilknytta feriesenteret endra reguleringsstatus frå næring til fritid og er seld ut til privatpersonar utan utleigeklausul. Planforslaget slik det låg føre til første offentlig ettersyn innheldt både boligar, fritidsbustader, camping, hotell/overnatting med tilhøyrande anlegg, leikeareal, turstiar og båtanlegg. I planen låg det inne 0 boligtomter med ein storleik på ca,5 dekar. Det var og lagt til rette for både 0 frittliggande fritidsbustader med tomter på ca 0,5 dekar, samt to område med sjølveigar ferieleiligheiter. I høyringsperioden kom det inn fleire merknader og motsegn: Liv Haaberg Stuland Ved en så vidt omfattende fortetting av området på feriesenteret så vil verdiene og bruken av min eiendom i vesentlig grad påvirkes av campingplass, hytter for utleie, båtplass og arealer lagt ut for bebyggelse av boligeiendommer. Jeg melder med dette at forutsetningene for regulering av egen eiendom er i betydelig grad endret, og vil fremme krav om å få tilsvarende rett for arealutnyttelse for bygging av ferieboliger og bolighus på egen eiendom.

6 Dette er ei sak som ikkje høyrer heime i planen, men som kan takast opp ved revidering av kommuneplanens arealdel. Advokatfirmaet Kjær på vegne av Anita O Hobbesland, Odd Osmundsen og Alf Håberg Kommunedelplanens krav om at arealene skal brukes til kommersielle fritids- og turistformål blir imidlertid ikke ivaretatt av forslag til detaljreguleringsplan for Eiken Feriesenter. Det alt vesentlige av byggeområdene i planforslaget er ikke knyttet opp til kommersielle fritids- og turistformål. Verken byggeområde for fritidsbebyggelse A frittliggende (BFF -5 med til sammen lo hyttetomter) og byggeområde for kombinerte områder for bebyggelse og anleggsformål ferieleiligheter (TL l og ) er knyttet opp til kommersielt turistformål. Det er ingen reguleringsbestemmelse som tilsier at dette skal være utleiehytter eller leiligheter for utleie til turistformål. Rådmannens forslag om å stille krav om utleieklausul fikk ikke tilslutning i formannskapet. Planforslaget vil også føre til at byggeområde for småbåtanlegg på land og i vann (BBS og VS) blir privatisert. Realiteten i planforslaget vil altså være at det som reguleres til byggeområde for fritidsbebyggelse og ferieleiligheter kan omsettes fritt i sine enkelte boenheter, og området bli fullstendig privatisert. En av konsekvensene av at næringsområdet reduseres til det som avsettes til campingplass vil dessuten være at dette blir for lite og at det så oppstår økt press på naboeiendommer for utvidelse og/eller så høy utnyttelse på campingplassområdet at det fører til betydelige ulemper for naboskapet. Det kan derfor lett oppstå konfliktsituasjoner mellom bruken av næringsområdet/campingområdet og de områder som foreslås privatisert og i forhold til øvrig naboskap. Naboene er svært betenkte til slik utvikling. Odd Osmundsen er svært betenkt over at det nå foreslås turvei helt i grensen til hans eiendom 78/. Det må påpekes at bolighuset ligger helt i grensen, og en turvei helt inn til husveggen vil klart være til betydelig ulempe. Han må kunne kreve at veien trekkes godt bort fra huset, slik at disse ulemper minimaliseres. Alf Håberg er eier av 7/58 som grenser i syd til TL. For hans eiendom vil forslag til utnyttelse av TL være til betydelig ulempe. l henhold til forslag til reguleringsbestemmelser kan TL utnyttes med BYA = 50 % av tomteareal og med maks høyde på 8 meter over planert terreng. Som følge av at parkering er foreslått utenfor TL og at bygget plasseres i relativt sterkt fallende terreng, vil dette åpne opp for en formidabel utnyttelse med stort bygningsvolum. Planforslaget åpner opp for bebyggelse med grunnflate.600 m, og med terrassert bebyggelse vil jeg anta at det vil være mulig å bygge i etasjer. I tilfelle gir det en utnyttelse i størrelsesorden.800 m BRA. Byggegrense bør være minimum l0 meter når man risikerer så store bygningsvolum som nærmeste nabo. Planforslaget er nå endra slik at reguleringsplanen er i tråd med overordna plan. Mykje av planområdet er teke ut. Ønsket om minimum 0 meter byggegrense mot 7/58 bør imøtekomast.

7 Statens vegvesen På strekning ved planlagt campingplass er plassering av fv. ikke i samsvar med gjeldende plan. Løsning for g/s-veg og eventuell forskyvning av fylkesveg må også sees i sammenheng med vidareføring mot nordvest. Planområdet må derfor avgrenses mot ervervet grunn jmf eiendomskart. Det bør legges til rette for bruk av undergang under fv. for fredsel mellom feriesenter og området vest for fylkesvegen. Dette synes lite ivaretatt i mottatt planforslag. Ellers har vi følgende merknader: Nord for avkjørsel til feriesenter må g/s-veg reguleres med trafikkdeler mot kjøreveg som i gjeldende plan, bl.a. med tanke på snølagring. På søndre side av avkjørsel må g/s-veg inntegnes/opprettholdes med samme linjeføring som nå, bl.a. med tanke på framkommelighet for vedlikeholdsmateriell. Lengde på busslommer må økes til økes til 70 m, jfr. figur E6 i håndbok Nl00. Det må reguleres for areal til leskur ved busslommer, jfr. gjeldende plan. På vestre side av fv. må areal for annen veggrunn utvides fram til eiendomsgrense langs veg, jfr. grense på kart. KV5 må flyttes til utenfor ervervet veggrunn for fylkesveg ved planlagt busslomme, som er ervervet med tanke på planlagt leskur i gjeldende plan. Frisiktlinjer/-soner for kryss og avkjørsler fra fv. må inntegnes. Det bør reguleres for byggegrense mot fv. på campingplass. Dersom plan ikke viser byggegrense vil generell byggegrenseavstand på 50 m fra midten av veg gjelde for plassering av tiltak/innretninger. Åpninger for undergang på turveg under fv. og under atkomst fra f_pp til TL bør markeres med punktsymbol 5. I reguleringsbestemmelse for annen veggrunn bør «, grøfter og skjæringer» tilføyes etter «fyllinger». I pkt.. bør «Avkjørselen fra fv.» endres til «Kryss med fv. og avkjørsel til campingplass». Tilsvarende endring bør foretas i pkt. 9.. Teke til følgje. Norsk Maritimt museum NMM stiller derfor nå krav om å gjennomføre en arkeologisk registrering under vann i planområdet, i henhold til Kulturminnelovens 9. NMM kan ikke uttale seg til saken før våre undersøkelser er blitt gjennomført. Tiltakshaver plikter å dekke kostnadene

8 for arkeologiske undersøkelser, jf kml 0. Museet anmoder derfor tiltakshaver om å ta kontakt med museet for utarbeidelse av budsjett. Lagt inn som rekkefølgjekrav i føresegnene. Knut Feldberg Undertegnede eier en av hyttene på Reveneset som ligger direkte eksponert mot planområdet 500 meter syd for dette over Lygne. Et siktemål med kommunedelplanen for Eiken var å legge til rette for næringsutvikling rundt Eiken Feriesenter. Reguleringsforslaget slik det nå foreligger, innebærer at næringsdelen i hovedsak har bortfalt til fordel for private utbyggingsformål i 00-metersbeltet til det som er et verna vassdrag, og planbeskrivelsen sier at salg av hyttetomter er et viktig element for i det hele tatt å få økonomi i "utbygging etter planen". Konseptet som lå i bunn for kommunedelplanen for Eiken har altså endret karakter fra næringsutvikling til privat eiendomsutvikling, og avviker derfor vesentlig fra kommunedelplanen samtidig som det da må ses ift pbl -8. Dette burde utløse krav om konsekvensutredning jf. - tredje ledd. Generelt stilles det spørsmål om denne formen for privatisering av 00-metersbeltet langs et verna vassdrag kan være tillatt. Planforslaget er nå endra slik at reguleringsplanen er i tråd med overordna plan. Vest-Agder fylkeskommune Når det i kommunedelplanen er åpnet for et så vidt stort avvik fra de generelle avstandsbestemmelsene mot vannet har dette vært av hensyn til å sikre attraktive arealer for videreutvikling av næringsrelatert turisme og overnattingsvirksomhet. Vi legger til grunn at det i kommunedelplanen ikke ville blitt åpnet for "tradisjonell" fritidsbebyggelse i dette området. Vi finner etter en samlet vurdering å reise innsigelse til reguleringsplanen hva gjelder formål på leilighetsbygget TL ved vannet, samt hytteområdene BFF BFF 5. Innsigelsen kan trekkes når områdene er regulert til turistrelatert næringsformål i tråd med kommunedelplanen. Som det vil fremgå i den etterfølgende del av uttalelsen, reises også innsigelse til hytteområdene BFF BFF5 av hensyn til konflikt med kulturminner/kulturmiljø. Når det gjelder området for ferieleiligheter øst for fylkesveien (TL) kan en anføre en del av de samme argumentene som er knyttet til områdene ved sjøen. Dette er imidlertid et område som allerede er opplyst å være seksjonert. Andre forhold: Det er av trafikksikkerhetshensyn viktig å begrense kryssing av, og ferdsel langs fylkesveien mest mulig. Vi vil derfor gi råd om at turveisystemet gjennom området bearbeides med tanke på at det blir noe enklere forbindelse mellom campingplassen og eksisterende feriesenter. I dette ligger at brukerne av området bør ledes mest mulig naturlig til den eksisterende undergangen under fylkesveien. Byggetomten TL er gitt høy utnyttelse og vil kunne være utfordrende å bebygge bl.a. i forhold til landskapsrammen omkring vannet. Det fremlagte planforslaget sier lite om hvordan bebyggelsen skal utformes og plasseres. Det naturlige hadde vært å stille krav om oppfølgende plan, men ettersom dette er en detaljplan er det ikke anledning til å stille krav om slik oppfølgende planlegging. Vi mener derfor at detaljplanen bør konkretiseres og utdypes nærmere. Det bør i den forbindelse fremlegges visualiseringer og snitt som redegjør for utbyggingsplanene.

9 Ved melding om planoppstart påpekte fylkeskommunen at hensynet til tilgjengelighet for alle må ivaretas i planarbeidet. Dette forholdet er nevnt i planbeskrivelsen der det heter at turveien langs vannet skal opparbeides i tråd med prinsippene for universell utforming. Dette er imidlertid ikke omtalt i reguleringsbestemmelsene. I tillegg mener vi at turveiens avstikker over til dagens feriesenter (via undergang under fylkesveien) tilsvarende bør tilfredsstille krav til universell utforming. Det er innregulert to relativt små lekeplasser i boligfeltet. Vi vil gi råd om at det i stedet vurderes å innregulere en lekeplass som til gjengjeld får et større areallekeplassen bør ha en sentral plassering i feltet. Det ble gjennomført arkeologisk registrering i planområdet i 0. Det ble da påvist automatisk fredede spor som strekker seg i tid fra steinalderen til jernalderen. De automatisk fredede kulturminnene ligger på vestsiden av fylkesveg, nord for det gamle skolehuset/barnehagen og strekker seg mot plangrensen i nord. På bakgrunn av dette mener Fylkeskonservatoren at vi her, med en storhaug plassert ved en dødisgrop, flatmarksgraver, bosetningsspor i form av kokegroper og dyrkningslag og en steinalderboplass, tre gravrøyser og en ferdselsveg, står overfor et sammenhengende kulturmiljø. Kulturmiljøet vurderes som unikt lokalt og regionalt, samt med betydelig nasjonal verdi. For å sikre dette sammenhengende kulturmiljøet for ettertiden ba Fylkeskonservatoren i brev av oktober 0 om at hele gnr. 77/, på vestsiden av fylkesvegen reguleres til hensynssone bevaring, se vedlagt kart. I det nå fremlagte planforslaget er kun de enkelte fornminnelokalitetene markert og Fylkeskonservatorens innspill er dermed ikke tatt til følge. I det fremlagte planforslaget er det innenfor gnr. 77/ åpnet for etablering av campingplass samt oppføring av hyttebebyggelse (BFF-BFF5) med tilhørende veisystem. Dette er tiltak som i vesentlig grad vil bryte opp og forstyrre det sammenhengende kulturmiljøet. Det reises derfor innsigelse til planen slik den nå foreligger. Innsigelsen kan trekkes om tidligere foreslått bevaringsområde reguleres til bevaring (hensynssone 570). Innenfor hensynssonen tillates ikke bygging av hytter, terrenginngrep, etablering av nytt veinett etc. Området for campingplass kan tillates tatt i bruk til campingplass for telt forutsatt at det ikke foretas bygnings- eller terrengmessige tiltak. Om innsigelsen ikke tas til følge finner Fylkeskonservatoren det nødvendig å oversende saken til Riksantikvaren, og vi ber om utsatt frist på vegne av Riksantikvaren. Fylkeskonservatoren er positiv til opparbeiding av turveien men gjør oppmerksom på at tiltak som berører steinalderboplassen formelt er betinget av at det måtte bli gitt dispensasjon fra kulturminneloven. Vi finner det riktig å avvente utfallet av innsigelsessaken før søknadsprosedyren for slik dispensasjon iverksettes. Oppsummering: Det reises innsigelse til byggeområdene BFF-BFF5 samt TL grunnet motstrid til formål og intensjon i gjeldende kommunedelplan for Eiken. Det reises innsigelse til arealbruken i nordre del av planområdet (gnr. /7) grunnet konflikt med kulturminner og kulturmiljø. Kommunen har hatt møte med fylkeskonservator angåande motsegna og konklusjonen er at planforslaget blir endra slik at områda der det fins kulturminner vert teken ut av planen. Fylkesmannen i Vest-Agder

10 Fylkesmannens miljøvernavdeling reiser motsegn til byggeområder for fritidsformål mellom riksvegen og Lygne - områda BFF -5 og TL. Vi meiner desse er i strid med dei omsyn som skal takast til natur- landskap og allmenne interessar langs Lygne. Vi meiner hytter og bygg med fritidsleiligheter mellom riksvegen og vatnet er i strid med kommunedelplanen. I kommunedelplanen er areala her lagt ut til næring med tekst fritids og turistformål. Hytter og bygg med fritidsleiligheter uten utleigeklausul er fritidsføremål og altså ikkje i samsvar med kommunedelplanen. Lygne er ein del av verna vassdrag. Etter "rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag" skal ein mellom anna "unngå inngrep som reduserer verdien for landskaps-bilde, naturvern, friluftsliv, vilt, fisk, kulturminner og kulturmiljø." Etter planog bygningsloven -8 skal det takast særskild omsyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser langs vassdrag. Vi meiner at bygging slik planen legg opp til er i strid med dei omsyn som skal takas i strandsona langs Lygne. Private hytter og leiligheter vil privatisere strandsona og då vere i strid med allmenne interessar. Bygningane vil vere godt synlege og i strid med natur- og landskapsinteressar. Vi meiner og at byggeområde og byggegrensar er for nær vannet. Vi vil neppe være positive til TL sjøl om føremålet blei endra til turisme. Vi meiner og at BFF og 5, samt delar av BFF er for nær vatnet uavhengig av føremål. TL har vi i kommunedelplanen tenkt skulle vere til same føremål som FOTområdane. Vi vil rå til å bygge ut denne gradvis slik at ein unngår å take i bruk dyrka mark unødig. Vi vil og rå til at det vert sett vilkår om tilbakeføring til jordbruksføremål dersom det ikke lenger er bruk for området til campingplass eller turisme. Fylkesmannen har tidlegare godteke næring/turismeformål nær vatnet sjøl om vi har vore klår over at det er uheldig for nokre av dei interessa som skal takast omsyn til her. Dette er grunna i at vi meiner det er viktig med virksomheter som skapar arbeidplasser, og at slik virksomhet ikkje vil privatisere like mykje som private hytter og leiligheter. Når området no er lagt ut til private hytter og leiligheter meiner vi at det ikkje er argument for ei slik utbygging. Den vil få ein heilt annen effekt enn den som var forutsatt i området. Vi reiser derfor motsegn til planforslaget. Planforslaget er nå endra slik at reguleringsplanen er i tråd med overordna plan. Konklusjon: Etter offentlig ettersyn med høyringsfrist 5. september 0 har kommunen hatt møte med fylkeskonservator samt grunneigar og konsulent. Konklusjonen er å endre formål frå reint fritidsformål attende til nærings- og turistformål i tråd med kommunedelplanen. Reguleringsføresegnene er endra i tråd med dette, men innan FOT5 bør det presiserast nærmare kva bruken faktisk skal vere, nemlig fritidsbustader som skal leigast ut. Planområdet er og skrenka inn med bakgrunn i motsegn på grunn av kulturminner i området. Byggeområda er trekt noko lenger vekk frå Lygne, men turstien langs Lygne ligg som tidlegare.

11 Byggegrense mot 7/58 skal aukast til min 0 meter. Dette må innarbeidast i plankartet før planen blir sendt på ny høyring.