Innhold. 3 Hovedtall for Årsberetning Resultatregnskap konsern. 8 Eiendeler konsern

Transkript

1 Årsrapport 2014

2 Innhold 3 Hovedtall for Årsberetning Resultatregnskap konsern 8 Eiendeler konsern 9 Egenkapital og Gjeld Kontantstrømoppstilling konsern 11 Resultatregnskap morselskap 12 Eiendeler morselskap 14 Kontantstrømoppstilling morselskap 15 Regnskapsprinsipper 17 Noter til regnskap 24 Revisors beretning 2

3 Hovedtall for (MNOK) Driftsinntekter Driftskostnader Resultat før gevinst/tap ved salg av eiendommer og rehabiliteringskostnader Gevinst/tap ved salg av eiendommer Rehabiliteringskostnader Netto finanskostnader (43.6) Resultat før skattekostnad Totalkapital Egenkapital Bokført egenkapitalandel 33% 34% 36% 39% 43 % Styret: Knut G. Aspelin Truls Holthe Harald Espedal Jonas Ramm Axel Ramm Gustaf Aspelin (Leder) Konsernledelse: Gunnar Bøyum Konsernsjef Christopher Utne Finansdirektør Gunnar Oveland Utviklingsdirektør Sverre Landmark Markedsdirektør Dagfinn Godell Teknisk direktør Isak Oksvold Direktør for miljø- og samfunnsansvar Ledelse datterselskaper: Lennart Karlsson Adm. direktør Aspelin Ramm Fastigheter AB Vegard Halden Adm. direktør Motek AS (Aspelin Ramm Handel AS) Årsberetning 2014 Aspelin Ramm Gruppen AS er morselskap i Aspelin Ramm-konsernet. Konsernet har to forretningsområder: Handelsvirksomhet (salg til bygge- og anleggsvirksomheten) og eiendomsutvikling (utvikling, drift og forvaltning av fast eiendom). I tillegg eier konsernet 5,7 % av aksjene i AF Gruppen ASA som langsiktig finansinvestering. Handelsvirksomheten Motek AS Motek AS er blant de ledende salgs- og serviceselskaper i Norge på utstyr til bygge- og anleggssektoren og utgjør handelsdivisjonen i konsernet. Motek har gjennom 60 års virke bygget opp et landsdekkende apparat med 25 egne utsalgssteder og 3 lokale samarbeidspartnere. Motek har langsiktige avtaler med leverandører av verdenskjente merkevarer som Hilti, Festool og Bostitch. Moteks eget merkevare representerer en betydelig andel av omsetningen. Moteks datterselskap Automotek AS er i en etableringsfase. Selskapets forretningside er å utvikle et landsdekkende salgsapparat mot bilverksteder med basis i agenturer på anerkjente merkevarer. Aspelin Motek AB opererer på samme måte som Motek i Norge med salg til den svenske byggeog anleggssektoren. Totale salgsinntekter for Motek-konsernet ble MNOK 707,2 mot MNOK 723,9 i Ordinært resultat før skattekostnad ble MNOK 84,3 mot MNOK 133,5 i Eiendom Aspelin Ramm Eiendom AS og Aspelin Ramm Fastigheter AB er blant Oslos og Gøteborg-regionenes ledende eiendoms- og byutviklere. Aspelin Ramm har en langsiktig, aktiv og bevisst holdning til byutvikling, bytilpasning, arkitektur, materialbruk og miljø. Eiendomsvirksomheten har gjennom flere år vist god lønnsomhet og verdiutvikling. 3

4 Årsberetning 2014 Inkludert forholdsmessige andeler i deleide selskaper utgjorde konsernets bygningsmasse ca kvm pr Konsernet har i tillegg store arealreserver med et betydelig utbyggingspotensial på egne og deleide eiendommer. Aspelin Ramm samarbeider aktivt med flere ledende eiendomsaktører om eierskap og utvikling av eiendommer og utviklingsprosjekter, som OBOS, Selvaag, ROM Eiendom, Vedal og Eiendomsspar. De største samarbeidsprosjektene er Tjuvholmen i Oslo og Union Eiendomsutvikling i Drammen. Utviklingen av Tjuvholmen er gjennomført i et samarbeid mellom Selvaag Gruppen AS (60 %) og Aspelin Ramm Gruppen AS (40 %) gjennom Tjuvholmen KS. Selskapet har utviklet det som i dag er en bydel med boliger, hotell, kultur- og kontorvirksomhet samt et mangfoldig tilbud av spisesteder, service og gallerier. Union Eiendomsutvikling AS eies av Aspelin Ramm Gruppen AS (49 %) og Selvaag Eiendom AS (49 %), og står bak utviklingen av Union Brygge i sentrum av Drammen. Et annet tidligere industriområde i Drammen, Glassverket, eies også av Union Eiendomsutvikling AS. Området er under regulering. Planene for området omfatter både nærings- og boligutvikling. Brakerøya i Drammen kjøpt for byutviklingsformål i Tomten er aktuell for plassering av det nye sykehuset i regionen, noe som medfører at våre opprinnelige planer for byutvikling ikke kan realiseres, og at tomten mest sannsynlig vil bli solgt. Aspelin Ramm Fastigheter AB (heleid datterselskap Aspelin Ramm konsernet) eier en rekke utviklingseiendommer i Gøteborgregionen. Selskapet har gjennom mer enn 15 år opparbeidet seg en posisjon som en anerkjent aktør gjennom arbeidet med flere nærings- og boligutviklingsprosjekter i Gøteborgregionen. Selskapet eier i tillegg 2 hoteller i Bohuslän; VANN (SPA og konferansehotell) samt Smögen Hafvsbad. I Stockholm eier Aspelin Ramm Clarion Hotell Stockholm, som er et av byens største hotell med 542 rom. Konsernets hotellportefølje har vokst med ferdigstillelsen av Clarion Hotel The Edge i Tromsø i mai 2014 og overtagelsen av 100 % av aksjene i The Thief på Tjuvholmen i Oslo (desember 2014). Samlet har Aspelin Ramm en hotellportefølje på 10 hoteller med 1827 rom, beliggende i Oslo, Stockholm, Tromsø, Namsos, Drammen og Bohuslän. Resultat- og balanseregnskap Konsernets samlede leieinntekter fra heleide eiendommer ble MNOK 462,6 mot MNOK 371,4 i 2013, en økning på MNOK 91,2. Leieinntektene økte som følge av ferdigstilte prosjekter og erverv av nye eiendommer. Salgs- og andre driftsinntekter er redusert fra MNOK 1.101,7 i 2013 til MNOK 918,6 i Resultat før gevinst ved salg av eiendommer ble MNOK 290,8 (MNOK 365,9). Lavere driftsresultat sammenlignet med 2013 skyldes bl.a. at det av forsiktighetshensyn er foretatt nedskrivning av konsernets eiendom på Svestad med MNOK I 2013 ble det ikke realisert gevinster ved salg av næringseiendommer. I 2014 var gevinster ved salg av næringseiendom MNOK 174,2 gjennom salg av aksjer i tilknyttede selskap. Utgiftsførte rehabiliteringskostnader utgjorde MNOK 26,7 mot MNOK 74,3 i Konsernets finansinntekter utgjorde MNOK 36,5 (MNOK 25,2) mens finanskostnadene utgjorde MNOK 162,9 (MNOK 130,5). Ordinært resultat før skattekostnad endte på MNOK 312,5 mot MNOK 203,0 i Årsresultatet etter skatt ble MNOK 293,8 mot MNOK 158,1 i Konsernets bokførte totalkapital økte fra MNOK 6.939,3 med MNOK 873,9 til MNOK 7.813,2. Investering i anleggsmidler skyldes i hovedsak overtakelse av Handelsbanken-bygget og hotellet The Thief på Tjuvholmen. I tillegg er det investert i de svenske prosjektene Pedagogen Park og Vallhamra Torg i Gøteborg-området. Konsernets bokførte egenkapital økte fra MNOK 2.359,5 med MNOK 240,5 til MNOK 2.600,0 Bokført egenkapitalandel var 33 % pr mot 34 % pr

5 Årsberetning 2014 Det er betydelige merverdier i anleggsaktiva i forhold til bokførte verdier. Finansiell risiko Konsernet genererte en kontantstrøm før skatt (eks. gevinster og resultat fra deleide selskaper) fra ordinær virksomhet på MNOK 332,8 mot MNOK 338,5 i Ved årsskiftet utgjorde konsernets tilgjengelige likviditet MNOK 554,2 (MNOK 300,9), bestående av bankinnskudd på MNOK 217,9 (MNOK 100,3) og ubenyttede trekkrammer på MNOK 336,3(MNOK 200,6). I tillegg har konsernet lånepotensial i eksisterende eiendomsmasse. Konsernets har sikret langsiktige finansiering fra flere långivere. Av konsernets langsiktige gjeld forfaller 7 % innen et år, 69 % innen 2-5 år mens 24 % av porteføljen forfaller i 2020 eller senere. Konsernet har en god finansiell posisjon kjennetegnet ved høy soliditet og god tilgang på likviditet gjennom løpende kontantstrøm, tilgjengelig kontantbeholdning, etablerte trekkrettigheter og lånepotensial i eksisterende eiendomsportefølje. Denne posisjonen trygger konsernets verdier og muliggjør utnyttelse av fremtidige investeringsmuligheter. Redegjørelse for Årsregnskapet Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av Aspelin Ramm Gruppen AS og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Konsernets økonomiske og finansielle stilling og de enkelte enheters administrative og operative kapasitet er god. Konsernet står godt rustet til å møte fremtidens krav og utfordringer. Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Personal Konsernet har i alt 407 ansatte, fordelt med 284 i Norge og 123 i Sverige, hvorav 90 ansatte i hotellvirksomheten i Bohuslän. I norsk virksomhet er sykefraværet økt i løpet av året fra 4,6 % med 0,7 poeng til 5,3 % av arbeidet tid, hvorav 3,1 % var korttidsfravær og 2,2 % var langtidsfravær. Det arbeides med å få fraværet ned. Av de i alt 407 ansatte er 110 kvinner og 297 menn. Styret i morselskapet har for tiden 6 mannlige medlemmer. Aspelin Ramm har som mål å være en arbeidsplass der det ikke forekommer forskjellsbehandling som følge av etnisitet, kjønn, livssyn eller legning. Styret ønsker en høyere kvinneandel i operative virksomheter, og spesielt i ledende posisjoner. Rekruttering av nye medarbeidere ses i dette perspektiv. Det er styrets oppfatning at arbeidsmiljøet er godt. Energibruk og miljø. Selskapet har i en årrekke arbeidet målrettet med reduksjon av energiforbruk og klimabelastning. Konsernets samlede energiforbruk, inklusive det leietakerne forbruker gjennom året, er i hovedsak levert som elektrisk kraft eller fjernvarme. Direkte utslipp til det ytre miljø i forbindelse med oppvarming er således minimalt, men det arbeides like fullt kontinuerlig med energibesparende tiltak. Selskapets miljøarbeid favner langt videre enn energibruk, og omfatter et helhetlig verdisyn som omfatter utforming av bygg og omgivelser, materialbruk, infrastruktur og andre elementer som er vesentlige for bærekraftig eiendoms- og byutvikling. Aspelin Ramm er gjennom de senere år tildelt en lang rekke priser for sine prosjekter innen eiendoms- og byutvikling, som Statens Byggeskikkpris, Oslo Bys Jubileumspris, FutureBuilt-prisen, Oslo bys arkitekturpris, Betongelementprisen, City-prisen, Olavsrosa og Sundts premie. Selskapet utarbeider en årlig miljørapport for konsernets eiendomsvirksomhet. Det henvises til denne for mer detaljert informasjon om selskapets miljøpåvirkning og de tiltak som er gjennomført, samt tiltak som planlegges iverksatt for å redusere miljøbelastningen fra virksomheten. Miljørapporten er tilgjengelig på 5

6 Årsberetning 2014 Utsiktene fremover Handelsvirksomheten i Motek er i stor grad påvirket av nybygg og rehabiliteringsaktiviteter i bygge- og anleggssektoren. Vi forventer vekst i boligproduksjonen og innen anleggssektoren, men et mer avdempet marked for nye næringsbygg i For eiendomssektoren erfares noe usikkerhet i norsk økonomi særlig knyttet til oljesektoren - og derav svakere sysselsettingsvekst som igjen kan bidra til redusert etterspørsel, spesielt innenfor kontorsegmentet. Transaksjonsmarkedet er sterkt for tiden, grunnet betydelig investorinteresse, bankenes utlånsvilje og rekordlavt rentenivå. Vi er eksponert på hotellmarkedet i Oslo, Tromsø, Stockholm og Bohuslän. Såfremt oljepriseffekten ikke skulle føre til vesentlig svakere etterspørsel forventer vi fortsatt god utvikling for vår hotellportefølje. Boligmarkedet forventes å vise fortsatt god vekst i nybygging og salgsvolumer i 2015, med unntak av områder sterkt påvirket av oljesektoren. Prognosene for svensk økonomi for årene er gode. Rentepolitikken med negativ styringsrente er omdiskutert som middel for å påvirke inflasjonen. Den lave renten har medført høyere eiendomspriser. Konsernets eiendommer har en gjennomsnittlig gjenværende leietid på 6,82 år pr. mai Dette sikrer solide inntekter og en god kontantstrøm i årene fremover. Konsernet har en betydelig eiendomsreserve under utvikling og bygging, og sikrer lønnsomhet i denne gjennom forhåndssalg, utleie og øvrige risikoreduserende tiltak. Lave renter har bidratt til å holde eiendomsverdiene ved like, og dette ventes å fortsette. Aksjonærforhold Aksjene i Aspelin Ramm Gruppen AS er eiet med 50 % hver av selskapene Artel Holding AS og Sole Invest AS, som kontrolleres av henholdsvis Knut G. Aspelin med familie og Jonas Ramm med familie. Oslo, den 4. juni 2015 KNUT G. ASPELIN Styrets leder JONAS RAMM TRULS HOLTHE GUSTAF ASPELIN AXEL RAMM HARALD ESPEDAL GUNNAR BØYUM Adm. direktør 6

7 Resultatregnskap (Alle tall i NOK 1000) Note Driftsinntekter Salgsinntekter og andre driftsinntekter Leieinntekter fast eiendom Sum driftsinntekter Driftskostnader Varekostnad Lønnskostnad 7, Avskrivninger 2, Nedskrivning av anleggsmidler Annen driftskostnad Sum driftskostnader Resultat før gevinst/(tap) ved salg av eiendommer og rehabiliteringskostnader Gevinst/(tap) ved salg av eiendommer Rehabiliteringskostnader eiendommer (26 699) (74 338) Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på investering i tilknyttet selskap Finansinntekter Finanskostnader 11 ( ) ( ) Netto finansposter ( ) (88 504) Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Årsresultat Minoritetsinteresser (2 006) Majoritetsinteresser

8 Eiendeler (Alle tall i NOK 1000) Note Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Goodwill Programvare Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i tilknyttet selskap Investeringer i aksjer og andeler Andre langsiktige fordringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Varer Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Kontanter og bankinnskudd Sum omløpsmidler Sum eiendeler

9 Egenkapital og Gjeld (Alle tall i NOK 1000) Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Øvrig konsernkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlige avgifter Avsatt utbytte års avdrag på langsiktig gjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, den 4. juni 2015 KNUT G. ASPELIN Styrets leder JONAS RAMM TRULS HOLTHE GUSTAF ASPELIN AXEL RAMM HARALD ESPEDAL 9 GUNNAR BØYUM Adm. direktør

10 Kontantstrømoppstilling (Alle tall i NOK 1000) Likvider tilført / brukt på virksomheten Resultat før skatt Resultatandel i datterselskap/tilknyttet selskap (590) (16 770) Betalbar skatt (14 127) (42 512) Ordinære avskrivninger Nedskrivning anleggsmidler Gevinst ved salg av anleggsmidler ( ) (555) Forskjellen mellom kostnadsført pensjon og inn-/utbetalinger Endring i varer, kundefordringer og leverandørgjeld (96 947) (48 323) Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto likviditetsendring fra virksomheten Likvider tilført / brukt på investeringer: Utbetaling ved investeringer i tilknyttet selskap (58 176) (5 556) Utbetaling ved investeringer i varige driftsmidler ( ) ( ) Utbetaling ved kjøp av datterselskaper ( ) Innbetaling fra investeringer i tilknyttet selskap Innbetaling ved salg av varige driftsmidler (salgssum) Innbetaling ved salg av aksjer i tilknyttet selskap Utbetaling ved kjøp av minoritetsinteresser (13 437) (825) Innbetaling fra minoritetsinteresser 435 Endring i andre investeringer (29 730) Netto likviditetsendring fra investeringer ( ) ( ) Likvider tilført / brukt på finansiering: Opptak av gjeld Nedbetaling av gjeld ( ) ( ) Valutakurseffekter (2 672) Utbetalt utbytte (70 000) (70 000) Netto likviditetsendring fra finansiering Netto endring i likvider i året Kontanter og bankinnskudd per Kontanter og bankinnskudd per

11 Resultatregnskap MORSELSKAP (Alle tall i NOK 1000) Note DRIFTSINNTEKTER Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter 0 0 DRIFTSKOSTNADER Annen driftskostnad Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT (117) (114) FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Mottatt konsernbidrag Inntekt på investering i tilknyttet selskap Finansinntekter Finanskostnader 11 (66 203) (62 669) Netto finansposter ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD Skattekostnad på ordinært resultat 8 (4 992) ÅRSRESULTAT

12 Eiendeler MORSELSKAP (Alle tall i NOK 1000) Note ANLEGGSMIDLER Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Investeringer i tilknyttet selskap Investeringer i aksjer/andeler Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordring konsernselskap Sum fordringer Kontanter og bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER forts. neste side 12

13 Eiendeler forts. fra forrige side MORSELSKAP (Alle tall i NOK 1000) Note EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 1, Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Betalbar skatt Gjeld konsernselskap Avsatt utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, den 4. juni 2015 KNUT G. ASPELIN Styrets leder JONAS RAMM TRULS HOLTHE GUSTAF ASPELIN AXEL RAMM HARALD ESPEDAL GUNNAR BØYUM Adm. direktør 13

14 Kontantstrømoppstilling MORSELSKAP (Alle tall i NOK 1000) Likvider tilført / brukt på virksomheten: Resultat før skatt Betalbar skatt (7) (36 963) Gevinst ved salg av aksjer/andeler (1 351) Endring i andre tidsavgrensningsposter (22 536) Netto likviditetsendring fra virksomheten (32 519) Likvider tilført / brukt på investeringer: Utbetaling ved investering i aksjer og andeler ( ) (49) Innbetaling fra investeringer i tilknyttet selskap Innbetaling ved salg av aksjer Netto likviditetsendring fra investeringer (49) Likvider tilført / brukt på finansiering: Opptak av gjeld Nedbetaling av gjeld ( ) (12 000) Utbetalt utbytte (70 000) (70 000) Netto likviditetsendring fra finansiering ( ) Netto endring i likvider i året (69 139) Kontanter og bankinnskudd per Kontanter og bankinnskudd per

15 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven 1998 og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Aspelin Ramm Gruppen AS og datterselskap. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskap følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Utsatt skatt og utsatt skattefordel tilregnes til nominell verdi. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld samt forskjeller mellom nominell verdi og nåverdi av utsatt skatt balanseføres som goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid med maksimalt 5 år. Datterselskap/tilknyttet selskap Investering i datterselskap og tilknyttede selskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. I konsernregnskapet brukes egenkapitalmetoden for tilknyttede selskaper. Andelen av resultat er basert på resultatet etter skatt i de selskap hvor man har investert med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger på merverdi som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av balanseført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelen vist under finansposter. Utbytte og andre utdelinger inntektsføres samme år som det avsettes i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene fratrekkes investerings verdi i balansen. Salgs- og leieinntekter Inntektsføring ved salg av varer skjer på leveringstidspunktet. Leieinntekter resultatføres i takt med utleieperioden. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Rentebytteavtaler ( renteswapper ) benyttes for å sikre fremtidige rentevilkår på konsernets lån. Swaprenter periodiseres likt med underliggende lån. Urealisert gevinst/tap resultatføres ikke i regnskapet. Eiendommer Konsernets eiendommer er i balansen vurdert til anskaffelseskost inklusive oppskrivninger, redusert med akkumulerte ordinære avskrivninger og nedskrivninger. Nedskrivninger foretas når forskjellen mellom virkelig verdi og bokført verdi for eiendommer er vesentlig, og verdiforringelsen antas ikke å være av forbigående karakter. Eiendommene er vurdert individuelt. Vedlikeholds- og rehabiliteringskostnader Kostnader i forbindelse med vedlikehold og foredling av eiendommer er delt i tre grupper i regnskapet. Løpende reparasjons- og vedlikeholdskostnader er klassifisert som andre driftskostnader. Utgiftsførbare rehabiliteringskostnader er ført på egen linje i resultatregnskapet, mens aktiveringspliktige påkostninger er tillagt bokførte verdier av eiendommer i balansen. Gevinst/tap av eiendommer Resultatposten er ordinær for konsernets virksomhet, men vil variere mye fra år til år. Posten er derfor presentert på egen linje i resultatoppstillingen. 15

16 Regnskapsprinsipper Varige driftsmidler, maskiner og inventar Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Varebeholdninger Varebeholdning består av innkjøpte handelsvarer og er verdsatt til laveste av anskaffelseskost etter FIFO-prinsippet og virkelig verdi. Det foretas nedskriving for påregnelig ukurans. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Ved omregning av utenlandske selskap blir resultatregnskapet omregnet til gjennomsnittskurser for året mens balansen omregnes til kurs på balansedagen. Omregningsdifferanser føres direkte mot konsernets egenkapital. Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskapene inntektsføres som annen finansinntekt. Pensjoner Konsernet avviklet sine sikrede kollektive ytelsesbaserte pensjonsordninger ved utløpet av Konsernet etablerte samtidig avtale om innskuddsbasert pensjonsordning for sine ansatte. Pensjonsinnskudd kostnadsføres løpende som lønnskostnad. Konsernet har usikrede pensjonsforpliktelser overfor nåværende og tidligere eiere og ansatte. Usikrede pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser beregnes etter lineær opptjening basert på forutsetninger om diskonteringsrente, fremtidig regulering av lønn, pensjoner og ytelser fra folketrygden, fremtidig avkastning på pensjonsmidler samt aktuarmessige forutsetninger om dødelighet, frivillig avgang, osv. Endringer i forpliktelsen som skyldes endringer i pensjonsplaner fordeles over antatt gjenværende opptjeningstid. Endringer i forpliktelsen og pensjonsmidlene som skyldes endringer i og avvik i beregningsforutsetningene (estimatendringer) resultatføres løpende. Ved regnskapsføring av pensjon er lineær opptjeningsprofil og forventet sluttlønn som opptjeningsgrunnlag lagt til grunn. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet med basis i den indirekte metode. Dette innebærer at man i analysen tar utgangspunkt i foretakets resultat før skatter for å kunne presentere kontantstrømmer tilført fra henholdsvis ordinær drift, investeringsvirksomhet og finansieringsvirksomhet. 16

17 Noter til regnskap Note 1 Egenkapital MORSELSKAP Aksje-kapital Overkurs Annen EK Sum Egenkapital pr Årets resultat Avsatt utbytte (80 000) (80 000) Egenkapital pr Sum EK Egenkapital pr Årets resultat Avsatt utbytte (80 000) Kjøp minoritetsinteresse (13 437) Verdijustering ved trinnvis oppkjøp Omregningsdifferanse Egenkapital pr I mars 2015 ble det vedtatt og utbetalt MNOK 80 i utbytte på basis av selskapets balanse pr Utbyttet er avsatt som kortsiktig gjeld i balansen pr Note 2 Immaterielle eiendeler Immaterielle eiendeler Goodwill Programvare Sum immaterielle eiendeler Anskaffelseskost Tilgang kjøpte eiendeler Tilgang ved konserndannelse Valutaeffekt anskaffelseskost Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger (12 671) (2 899) (15 570) Bokført verdi pr Årets avskrivninger Tilgang goodwill er knyttet til forskjell mellom nominell verdi og nåverdi av utsatt skatt ved kjøp av aksjer i datterselskap. 17

18 Noter til regnskap Note 3 Varige driftsmidler Varige driftsmidler Tomter/ bygninger og annen fast eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost Valutaeffekt anskaffelseskost Tilgang kjøpte driftsmidler Tilgang ved konserndannelse Avgang solgte driftsmidler ( ) (37 721) ( ) Anskaffelseskost Akkumulerte av- og nedskrivninger ( ) ( ) ( ) Bokført verdi pr Årets avskrivninger Årets nedskrivninger Konsernet benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: Bygninger og annen fast eiendom år Maskiner og inventar 3-15 år Note 4 Datterselskap, tilknyttet selskap m v DATTERSELSKAP I konsernregnskapet inngår følgende datterselskaper : Aksjer i datterselskap eiet av morselskapet Forretnings kontor Eierandel/ stemmeandel Verdi i balansen Aspelin Ramm Eiendom AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Handel AS Oslo 100,0 % Alf Bjerckes vei AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Utvikling AS Oslo 100,0 % Sum aksjer i datterselskaper Eiet av datterselskaper Motek AS Oslo 100,0 % Automotek AS Oslo 100,0 % Aspelin Motek AB Eskilstuna 100,0 % Aspelin Ramm Fastigheter AB * Gøteborg 100,0 % Hans Møller Gasmannsvei 7 AS Oslo 100,0 % Brobekkveien 50 AS Oslo 100,0 % Brobekk AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Bolig AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Boliger F2 Tjuvholmen AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Boliger F1 Sør Tjuvholmen AS Oslo 100,0 % Tjuvholmen F8 AS Oslo 100,0 % Rosenholmveien 25 AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Drift AS Oslo 100,0 % Alfakrøll Bygget AS Oslo 100,0 % Østbanehallen AS Oslo 100,0 % Infill AS Oslo 99,7 % Sven Oftedalsvei 10 AS Oslo 100,0 % Note 4 Datterselskap, tilknyttet, forts. neste side

19 Noter til regnskap Note 4 Datterselskap, tilknyttet, forts. fra forrige side DATTERSELSKAP I konsernregnskapet inngår følgende datterselskaper : Lillestrøm Industrieiendom AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Lillestrøm AS Oslo 100,0 % Aspelin Ramm Hurum AS Oslo 100,0 % Gardermoen Campus Utvikling AS Oslo 100,0 % Tjuvholmen Kontor VIII AS Oslo 100,0 % Tjuvholmen Hotel AS Oslo 100,0 % Tjuvholmen Spa AS Oslo 100,0 % Vulkan Eiendom AS Oslo 100,0 % B5 Kontor AS Oslo 100,0 % Mathallen AS Oslo 100,0 % Nordre Næring AS Oslo 100,0 % Nordre Parkering AS Oslo 100,0 % Søndre Næring AS Oslo 100,0 % Søndre Hotell AS Oslo 100,0 % Vulkan Hotell AS Oslo 100,0 % Vulkan Scene AS Oslo 100,0 % Vulkan Infrastruktur og Drift AS Oslo 100,0 % Vulkan Utvikling AS Oslo 100,0 % Gaustadalléen 30 AS Oslo 100,0 % Mathalltorget AS Oslo 100,0 % Svestad Marinepark AS Oslo 100,0 % Svestad Utvikling AS Oslo 100,0 % Svestad Infrastruktur AS Oslo 100,0 % Svestad Hotell AS Oslo 100,0 % * Morselskap i svensk underkonsern Forretnings kontor Eierandel/ stemmeandel Verdi i balansen MORSELSKAP Aksjer Eierandel/ stemmeandel Verdi i balansen Union Eiendomsutvikling AS Drammen 49% Tjuvholmen AS Oslo 40% 449 Sum aksjer Andeler Tjuvholmen KS Oslo 40% Sum andeler Sum aksjer og andeler Selskap Forretningskontor Eierandel/ stemmeandel Forretnings kontor Inngående balanse Tilgang/ avgang Resultat andel Utgående balanse Union Eiendomsutvikling AS 49,0 % Drammen (19 558) Alf Bjerckes Vei 30 AS 50,0 % Oslo (41) Rue Notre Da.D.Victoires AS 50,0 % Oslo * Østre Aker Vei 33 AS 50,0 % Oslo 0 (2 709) (2 709) Telefonfabrikken AS 50,0 % Oslo Hotell 33 AS 40,0 % Oslo Kabelgata 6 AS 50,0 % Oslo (34 939) Tjuvholmen KS/AS 40,0 % Oslo ( ) (5 817) Tjuvholmen Butikk&Rest KS/AS 40,0 % Oslo (6 186) (1 958) 0 19 Note 4 Datterselskap, tilknyttet, forts. neste side

20 Noter til regnskap Note 4 Datterselskap, tilknyttet, forts. fra forrige side Selskap Eierandel/ stemmeandel Forretnings kontor Inngående balanse Tilgang/ avgang Resultat andel Utgående balanse Tjuvholmen Kontor VIII AS 40,0 % Oslo (35 731) 0 Tjuvholmen Kontor VII AS 40,0 % Oslo (17 066) 0 Tjuvholmen Holding AS 40,0 % Oslo Union Pluss KS/AS 50,0 % Oslo (1 267) 14 0 Ekornrud Eiendom AS 40,0 % Oslo (166) (332) (498) Oksenøen Bruk AS 50,0 % Oslo (5 104) Strandtorget 1 AS 50,0 % Tromsø Vestre Havn Bygg AS 33,0 % Namsos Vare Bolig AS 50,0 % Oslo (805) Sum ( ) * Omregningsdifferanse Note 5 Aksjer og andeler Aksjer Antall aksjer Eierandel Verdi i balansen AF Gruppen ASA % Nordre Gate Utvikling AS % Lillo Gård AS 15 15% Øvrige aksjer 242 Sum aksjer Andeler Eierandel Verdi i balansen Eiendomsinvestor Tyskland I KS 14% Lillo Gård KS 14% Bostadsrettsforeningen Anemonen, Gøteborg 3% Sum andeler Sum aksjer og andeler Note 6 Fordringer og gjeld MORSELSKAP Fordringer med forfall senere enn ett år Fordringer på tilknyttet selskap Andre langsiktige fordringer Sum Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år Gjeld til kredittinstitusjoner Sum MORSELSKAP Gjeld sikret ved pant Balanseført verdi av pantsatte eiendeler Garantiforpliktelser Uinnkalt ansvarskapital deleide selskaper