HAR OSLO KOMMUNE HJEMMEL FOR Å STILLE TEKNISKE SÆRKRAV TIL BOLIGER?

Transkript

1 Kommunal- og moderniseringsdepartementet Postboks 8112 Dep 0032 OSLO Deres ref. Deres brev av: Vår ref. Dato: 14/ Per Jæger HAR OSLO KOMMUNE HJEMMEL FOR Å STILLE TEKNISKE SÆRKRAV TIL BOLIGER? Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i brev til Boligprodusentene av 6. januar 2015 fastslått at krav til tekniske løsninger i det enkelte bygg er forbeholdt byggteknisk forskrift. Oslo kommune publiserte i 2015 en veileder 1 med policy for kvalitetskrav til boliger under 50 m 2. Veilederen beskriver hva som må ivaretas av tekniske og arkitektoniske kvaliteter for at bygging av små leiligheter skal kunne aksepteres. Det heter at i forordet: "Prosjektets målsetting har vært å utarbeide en faglig policy med veiledende tekst og illustrasjoner. Policyen skal synliggjøre hva som må ivaretas, både teknisk og arkitektonisk kvalitetsmessig, for å akseptere bygging av små leiligheter. Det er også en målsetting å utrede muligheter for å anbefale boliger som ikke ordrett oppfyller kravene i TEK, men som sikrer intensjonene i denne forskriften. Policyen bør kunne brukes både av utbyggere og av Plan- og bygningsetaten i utforming og behandling av innsendte reguleringsforslag og byggesaker. Policyen bør ha nytteverdi, både i plansaker for å konkretisere reguleringsbestemmelser og definere kvalitet, og i byggesaker til hjelp i fortolkning av krav i plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift (TEK)." Gjennom denne veilederen stiller Oslo kommune mange tekniske særkrav til små boliger som vi mener bryter med prinsippet om at tekniske krav er forbeholdt byggteknisk forskrift. I vedlegget viser vi eksempler på noen av de konkrete særkravene som Oslo kommune stiller til boliger under 50 m 2. Vi ber departementet vurdere om Oslo kommune har hjemmel for å stille slike tekniske særkrav til boliger. Med vennlig hilsen for Boligprodusentenes Forening Per Jæger Adm. direktør Kopi: Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten 1 Veileder "Kompaktboliger Policy for kvalitet i små boliger" (mars 2015) kan lastes ned på følgende nettside: emaer/kompaktboliger%20-%20policy%20for%20kvalitet%20i%20sm%c3%a5%20boliger.pdf Boligprodusentenes Forening Besøk: Middelthunsgate 27 Post: PB 7186 Majorstuen 0307 Oslo Tlf: Org.nr: Kontonr:

2 VEDLEGG Eksempler på tekniske særkrav i Oslo kommunes policy for kvalitet i små boliger Krav i Oslo kommunes policy for små boliger 7.2 Tilgang til egen balkong Alle boenheter mellom 35 og 50 m2 bør utformes med direkte utgang til egen balkong eller tilsvarende privat uteoppholdsareal (veranda eller loggia). TEK10 krever ikke at alle boenheter skal ha direkte utgang til egen balkong eller tilsvarende privat uteoppholdsareal. 8.5 Tradisjonell svalgang og lysforhold Svalganger som ikke trekkes ut fra fasadeliv, bør ikke være bredere enn minstekravet på 1,5 meter for å sikre gode lysforhold for rommene innenfor. TEK regulerer krav til dagslys i boenheter. Ansvarlig prosjekterende og utførende er ansvarlig for at disse kravene tilfredsstilles. Oslo kommune kan da ikke forby bredere svalganger enn 1,5 m og bruke dagslyskvaliteter til underliggende leiligheter som begrunnelse. 9.2 Gjennomgående daglys Gjennomgående dagslys bør etterstrebes, enten med gjennomgående planløsning for hver boenhet (eventuelt med svalgang) eller med hjørneleilighet. Boenheter med mer enn to sove-/oppholdsrom bør være gjennomgående belyst. TEK regulerer krav til dagslys. TEK regulerer krav til planløsning. Oslo kommune kan ikke stille egne krav som innebære at boligene må ha gjennomgående planløsning 9.3 Lysåpninger og dagslysnivå Vindusåpninger i rom for varig opphold i små leiligheter bør ha en lysflate som utgjør minimum 20 % av gulvflate. I situasjoner med trange tomter og begrenset utsyn og/eller dype, smale leiligheter og lite solinnfall, bør samlet lysflateareal økes utover minimum TEK regulerer krav til dagslys. Preakseptert ytelse i veiledningen sier at rommets dagslysflate må utgjøre minimum 10 % av bruksarealet. Oslo kommune kan ikke stille egne krav til dagslys. Det er også verdt å merke seg at Oslo kommune her har et krav som er dobbelt så strengt som forskriftskravet. 9.5 Vertikale vindusformater Vertikale vindusformater bør tilstrebes i en trang bysituasjon, gjerne i form av en fransk balkong. Vertikale vindusformater i full romhøyde slipper inn mye sol og dagslys, himmel og utsyn, uten å ta opp for mye innvendig veggplass, slik at møblerbarheten opprettholdes. Vertikale vinduer slipper også dagslyset lenger inn i leiligheten. I høyt beliggende boenheter, med gode muligheter for vidt utsyn med horisontlinjer, kan imidlertid lange, horisontale vindusformater i større grad fange opp en attraktiv fjernutsikt og bør vurderes Oslo kommune bruker økt dagslystilgang som argument for å anbefale vertikale vinduer. Oslo kommune har ikke anledning til å kreve den ene eller andre vindusutformingen i boligen. Særlig ikke når de i tillegg stiller faglig ubegrunnede krav. Det er i beste fall misvisende, og i verste fall faktafeil, når Oslo kommune krever vertikale vindusformater og bruker som begrunnelse at dagslyset slipper lenger inn i leiligheten. Med vertikale vinduer forstås høye og smale vinduer. Det er glassfeltets høyde på veggen som avgjør hvor Side 2 av 5

3 brukt i tillegg. Vinduer kan også være balkongdører/franske balkonger og vice versa. Balkongdører kan være skyvedører (ikke slagdører) for å unngå å beslaglegge gulvareal som reduserer brukbarheten av oppholdssonen. langt dagslyset slippes inn i leiligheten. Glassfelt høyt på veggen er gunstig for dagslysinnslipp, mens glassfelt i nedre del av veggen gir minimalt bidrag til dagslyset. I vanlig boligbygging monteres overkant vindu i samme høyde som overkant dør (ca. 2,1 m over golv). Gitt at et horisontalt og vertikalt vindu har samme glassareal, og de begge monteres med overkant i samme høyde, så vil det horisontale vinduet ha mest glass i øvre del av veggen og dermed gi mest dagslys til rommet! 10.1 Optimal planform for små leiligheter Samlet fasadelengde bør være større enn 80 % av leilighetsdybden. Dersom den er mindre, bør størrelsen på lysåpningene økes utover anbefalt norm. TEK regulerer krav til planløsning. Oslo kommune kan ikke stille egne krav knyttet til planform for små leiligheter. Ideelt sett bør forholdet være 1:1 eller bedre, altså at fasadelengden (leilighetsbredde innvendig målt), er lik eller større enn leilighetsdybden. Dette for å unngå mørke og trange leiligheter, som i tillegg bruker mer gangarealer til å betjene oppholdsarealene. Tilnærmet kvadratiske soner og rom gir generelt større opplevd rommelighet og møblerbarhet enn lange og smale Fasadelengde Samlet fasadelengde for boenhet med stue/oppholdsrom og separat soverom bør være minimum 6,5 m i ensidige leiligheter. TEK regulerer krav til planløsning. Oslo kommune kan ikke stille egne krav knyttet til planform for små leiligheter Romhøyde og dagslys I oppholdsrom/soverom i boenheter under 40 m2 bør 2,7 m være normal høyde målt fra overkant gulv til underkant himling. Kjøkken, bad og gangareal kan ha lavere høyder. I leiligheter under 40 m2 bør ekstra romhøyde utnyttes til å sette inn store og høye vindusflater, som vil øke den opplevde rommeligheten i små rom. Økt romhøyde gir økt volum og dermed økt luftighet og opplevelse av rommelighet. Økt romhøyde kan i noen grad kompensere for lite boareal og få rom. Tallfestet krav til romhøyde i boliger er gitt gjennom preakseptert ytelse til TEK Minstekravet til oppholdsrom i bolig er 2,4 m. Oslo kommune har ikke hjemmel for å kreve 2,7 m romhøyde i boliger under 40 m2. Et særegent 2,7 m krav for små boliger er i tillegg produksjonsmessig håpløst. Leiligheter i samme etasje vil måtte ha samme romhøyde. Dersom små leiligheter skal ha 2,7 m romhøyde, vil også større leiligheter i samme etasje måtte ha romhøyde 2,7 m. Alternativt må det etableres egen "2,7 m" etasjer hvor det kun er små leiligheter. Romhøyde har stor betydning for bygningens samlede høyde. Normalt vil det være begrensninger Side 3 av 5

4 knyttet til gesims- og mønehøyde, og større etasjehøyde vil da kunne resultere i færre etasjer og færre boliger i prosjektet Tilgjengelige toalettrom Avstand fra toalettskål til sidevegg = 20 cm på en side og 90 cm på den andre siden. For å ivareta tilbud til alle med ensidige funksjonshemninger (lammelser m.m.) skal det etableres like mange bad tilrettelagt for høyresidige lammelser som for venstresidige. Dersom det skilles på tilrettelagte bad for respektive høyre og venstre lammelser i den enkelte boenhet, skal det i samme etasje etableres et tilgjengelig besøkstoalett som er tilrettelagt for både høyre og venstresidige lammelser. TEK10 har ikke noe slikt krav om at det skal etableres like mange bad tilrettelagt for høyresidige lammelser som for venstresidige. Oslo kommune har derfor ikke hjemmel for å kreve dette. Et krav om ulik utforming av badene vil hindre standardisering og legge begrensninger på utforming av planløsning i leilighetene Tilgjengelige besøkstoalett Av hensyn til gjester som er rullestolbrukere bør det uansett etableres ett tilgjengelig besøkstoalett per etasje, som er tilrettelagt for både høyre- og venstresidige lammelser, uavhengig av om det ellers er krav til tilgjengelige boenheter i bygningen. For å unngå å måtte bygge flere enn ett slikt toalettrom per etasje, må det avsettes 90 cm fri gulvplass på begge sider av toalettet. TEK har et slikt krav om at hver etasje skal ha ett tilgjengelig toalett som er åpent for alle. Men dette kravet gjelder bare for bygninger som oppføres som studentboliger og hvor det samtidig stilles krav om heis. For vanlige boligbygg her ikke Oslo kommune hjemmel for å kreve tilsvarende tilgjengelig besøkstoalett. Side 4 av 5

5 16.1 Energibruk Samlet energibruk skal ikke overstige 180 kwh/m2 oppvarmet BRA per år. Dette forutsetter at alle krav til energitiltak i 14-3 og alle minstekrav til U-verdier og lekkasjetall i 14-5 kan oppfylles. I bygningsmasse med mange små boenheter er den relative mengden av energikrevende utstyr til kjøkken og bad stor. Derfor bør maksimumskravet til energibruk i studentboliger kunne heves fra 115 til 180 kwh/m2. Jf. hotell med krav til 220 kwh/m2. Tiltaksmodellen, jf. 14-3, må da benyttes. (Tekst til illustrasjon) Maksimumskravet heves fra 115 til 180 kwh/m2 tilført energi, grunnet stort energibruk med mye utstyr og stort bad i forhold til boenhetens begrensede størrelse. Krav til energieffektivitet i teknisk forskrift 14-2 (gamle energikrav) kan oppfylles ved å tilfredsstille energitiltaksmodellen eller ved å tilfredsstille fastsatte energirammer for ulike bygningskategorier. Ved bruk av energirammemetoden skal beregningene baseres på standardiserte forutsetninger om bruk av bygget. Disse forutsetningene er like for alle boliger. Studentbolig regnes som bolig, og i beregningen straffes ikke studentboligene selv om de i virkeligheten kan ha høyere spesifikk energibruk til varmtvann og husholdningsapparater. Oslo kommune blander her netto energibehov som er beregningsgrunnlaget for krav i TEK10 og "reell" energibruk (tilført energi) som ikke er regulert av TEK10. Med dette viser kommunen at de ikke helt skjønner energikravene i teknisk forskrift. Side 5 av 5