MarkedsUndersøkelsen NOVEMBER 2013

Transkript

1 MarkedsUndersøkelsen NOVEMBER ÅDNE KVERNELAND, HER SAMMEN MED MEGLER KRISTIAN UR, HAR PLANENE KLARE FOR YTTERLIGERE ETT NYBYGG PÅ FORUS. NÆRINGSEIENDOM

2 Eiendomsmarkedet i Stavangerregionen LEDIGHETEN ØKER, FORTSATT HØY NYBYGGINGSAKTIVITET PÅ FORUS I løpet av 2013 har vi fått høyere ledighetstall innenfor næringseiendom i Stavanger-regionen. Dette viser høstens eiendomsundersøkelse som nettopp er gjennomført. Ikke uventet er ledigheten størst på Forus, men også i andre områder i regionen er det nå flere kvadratmeter ledige kontorbygg enn tilsvarende tall fra i vår. Fortsatt holder den totale ledigheten seg på et lavt nivå. Dette skyldes først og fremst at det er stor etterspørsel etter kombinerte bygg med verksted, lager og kontor på samme eiendom. Vi har også en svært lav ledighet på butikkareal. På transaksjonssiden har vi sett økt aktivitet i høst og vi har omsatt en stor eiendom på Forus til mer enn 400 mill. NOK. Leder megling, Jan Inge Røyland. Den totale ledigheten i vår region er per oktober på 4 %. Dersom man fordeler på ulike arealtyper viser undersøkelsen at kontorareal har en ledighet på 7 %, mens det for kombinasjonslokaler er en ledighet på 3 %. Butikkarealer har en ledighet på 1,1 %. Det er større usikkerhet omkring veksten i næringslivet nå. Vi har lagt til grunn omtrent samme vekst i syssel settingen i 2013 som i 2012, med nærmere 5000 nye arbeidsplasser i Rogaland. Prognosene for 2014 er mer usikre. Vi tror fortsatt på vekst i sysselsettingen i årene fremover. Det er stor byggeaktivitet i regionen, men det er så langt i år registrert færre nye prosjekter. En rekke eiendomsprosjekter er i ferd med å ferdigstilles, og til sammen mer enn kvm næringseiendom er og vil bli tatt i bruk i 2013 og 2014, hvorav kontorarealer utgjør nærmere kvm. Nærmere kvm av arealet som ferdigstilles er på Forus. Vi tror veksten i næringslivet og dermed utviklingen i sysselsettingen vil være den viktigste faktor til om vi ser mye nybygging fremover. Usikkerheten i sysselsettingen og den fortsatt høye byggeaktiviteten danner grunnlag for forventninger om en arealledighet på om lag 7 % det neste året for kontorlokaler og 4 % for markedet som helhet i samme periode. Vi meldte tidligere i år om en svak økning i leieprisene. Den største økningen har vi sett på Forus og i Stavanger sentrum. Utviklingen i høst tyder på at prisene ikke vil fortsette med den økningen vi har sett det siste året. Til tross for et tøft marked har vi i høst hatt god aktivitet på utleiesiden, og Forusparken Eiendom AS sin signering av leiekontrakt med Siemens har vært den største kontrakten så langt i år. Arealledigheten i vår region har hatt en vekst det siste året og utgjør nå samlet for alle arealtyper 4 %. Dette er fortsatt lavt totalt sett, men utviklingen på kontorareal som nå er på 7 %, utgjør en ledighet omtrent på samme nivå som større regioner for øvrig i Norge. Ledigheten har steget i hele perioden fra 2011, men økningen i ledigheten har vært større i høst enn tidligere. Særlig på Forus har økning i ledighet vært stor og på kontorareal er ledigheten på Forus nå på 7,3 %. Årsaken til den økte ledigheten skyldes hovedsakelig at det er tilført og tilføres mange nye bygg på markedet, og vi ser en tendens til at etterspørselen etter kontorarealer er noe redusert. Dette i kombinasjon med en utflating av veksten i næringslivet er faktorer som til sammen medvirker til at vi får en høyere ledighet. Dette har selvsagt også en sammenheng med at det er inngått flere store leiekontrakter de senere år, hvor bygging og innflytting skal skje i 2013 og første halvdel av Går vi nærmere inn på tallene, ser vi at det er ledige arealer i både etablerte og nye bygg. Selv om det ikke er grunn til spesiell uro, mener vi det er noe foruroligende at flere av Ledige arealer høsten 2013 Kontor Butikk Kombi Totalt OKTOBER 13 OKTOBER 12 OKTOBER 13 OKTOBER 12 OKTOBER 13 OKTOBER 12 OKTOBER 13 OKTOBER 12 Stavanger sentrum Stavanger randsone Forus Sandnes Sola/Tananger/Randaberg Sum m Ledighet i prosent 7,0 5,2 1,1 1,1 2,9 2,7 4,0 3,2

3 de nye store prosjektene har ledige areal. Det er mye som tyder på at vekstprognosene hos dem som har inngått leiekontrakter i nye kontorbygg, nok har vært noe optimistiske. Flere har hatt et høyere vekstanslag enn det som har blitt realiteten. I tillegg til dette er det fortsatt lav aktivitet på sanering av næringsbygg. Det samme gjelder konvertering fra næring til bolig. Dersom boligmarkedet ikke utvikler seg veldig negativt fremover, tror vi på økt konvertering og dermed flere næringsbygg som tas ut av markedet. Vi ser allerede en viss utvikling eksempelvis i østre bydel i Stavanger. Det samme er tilfelle langs dobbeltspor- og kollektivaksen for buss mellom Paradis og de østlige områdene av Forus. Større tilbud vil selvsagt kunne føre til en lavere prisvekst. Leieprisene har vært svakt stigende i lengre tid, men nå ser vi en utflating her. Forskjellen i leieprisene mellom moderne og tidsriktige bygg i forhold til eldre bygg er økende. Dette er et forhold som kan være medvirkende til å dempe prisoppgangen på kontorlokaler i markedet. De eldre eiendommene vil ofte tilbys i markedet på lave nivåer. Et annet forhold er at flere nye kombinasjonsbygg på Forus har en forholdsvis stor kontorandel, opptil 50 %. Brukeren av produksjonsarealene har sjelden bruk for kontorlokaler av denne størrelsen. Vi ser derfor at kontorarealer i kombibygg markedsføres for utleie. Erfaringsmessig får en ikke samme leie for kontorer i kombibygg som i rene kontorbygg. Dette er også en faktor som kan være med på å hindre videre oppgang i leieprisene for kontorlokaler. Etterspørselen etter industri og lagerlokaler fortsetter å stige fra 1. kvartal. Det er fortsatt stor etterspørsel etter kombinasjonslokaler med sentral beliggenhet. Ledigheten for slike lokaler ligger fortsatt lavere enn den generelle ledigheten i markedet. De siste større etableringene har skjedd ved at man har satt i gang oppføring av nybygg, f.eks. Oceaneering, Maersk Drilling og Proserv, alle på Forus. Transaksjonsmarkedet Det har vært begrenset med antall transaksjoner av større næringseiendommer i vår region i Til sammen er det registrert transaksjoner på i overkant av 1 mrd. NOK. Vi har gjennomført en større transaksjon på Forus i høst på mer enn 400 MNOK. Det er også signaler som tyder på at det er større aktivitet innenfor transaksjonsmarkedet nå i høst enn tidligere. Vår vurdering av yieldnivået i regionen er uendret og ligger i området 6,5 % til 7,5 % avhengig av beliggenhet, leietagersoliditet og lengde på kontraktene. På grunn av relativt få transaksjoner er det vanskelig å ha sikre oppfatninger om yieldnivået nå og fremover. Markedet etterspør fortsatt eiendommer med sikre leietagere og lange kontantstrømmer. Bankene opprettholder fortsatt en streng kredittpraksis, selv om signaler kan tyde på at dette kan utvikle seg mer positivt fremover. På den ene siden taler lave renter og et fortsatt positivt næringsliv i regionens leiemarked Utvikling i ledigheten % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Leieprisnivåer i regionen november 2013 for en reduksjon i yield. På den andre siden fører bankenes utlånspraksis til høyere finansieringskostnader og dermed høyere yieldnivå. Transaksjonene som er gjennomført, bekrefter vår oppfatning om at vi vil se en utvikling hvor forskjellen i yield mellom de beste eiendommene og de mindre attraktive vil øke. Dette gjelder også forskjellen mellom lange og korte kontrakter. Mangelen på boliger i vår region tror vi vil medføre økt interesse for eldre næringseiendommer som kan egne seg for konvertering til boligformål. Som vi har nevnt tidligere vil dette selvfølgelig avhenge av hvordan boligmarkedet utvikler seg fremover. Kontor Butikk Kombi Totalt Høy standard God standard fra til fra til Kontorlokaler Stavanger sentrum Stavanger randsone Hinna Park N/A N/A Forus Sandnes Lagerlokaler Verksted- /produksjonslokaler Kommentarer: Når det gjelder leiepriser er disse angitt i intervaller. Innenfor hvert intervall gjenspeiles forskjeller i arealenes effektivitet, standard, m.v. Vi kjenner til at det er inngått avtaler over de angitte nivåene. Her kan det ligge spesielle forhold bak, som for eksempel spesialtilpasninger gjort for leietaker.

4 Eiendomsmarkedet i Stavangerregionen REGIONEN STÅR STØTT, MEN USIKKERHETEN STILLER STØRRE KRAV TIL NÆRINGSLIVET Ådne Kverneland har planene klare for ytterligere ett nybygg på Forus. I likhet med aktørene innen næringseiendom har han fokus på utviklingen i det regionale næringslivet de neste årene. Vi har lagt bak oss tidenes vekst i Stavangerregionen og Rogaland for øvrig. I et perspektiv fra 1998 til i dag, med unntak av finanskrisen som berørte oss i 2008 og 2009, har pilene pekt én vei opp! Høsten 2013 er tonen en annen. Selv om aktiviteten fortsatt er høy og ordrebøkene rimelig velfylte, er utsiktene mer usikre. Det påvirker også markedet for næringseiendom. Her er hva ekspertene ser for seg de neste 3-5 årene i vår region. Vi møter sjef for bedriftsmarkedet i SpareBank 1 SR-Bank, Tore Medhus, sjeføkonom i banken, Kyrre M. Knudsen og leder for megling i EiendomsMegler 1 NæringsEiendom, Jan Inge Røyland. Fra hvert sitt ståsted følger de tre næringslivet i regionen. Med utgangspunkt i tre scenarier sier de dette om hvor vi står, og hvilken vei utviklingen peker. Kyrre M. Knudsen: Vi har en historisk god periode bak oss fra 1998 og fram til i dag. Regionen har hatt en veldig høy vekst, og har vært gjennom en lang periode der vi har løpt etter utviklingen, eksempelvis når det gjelder infrastruktur og bolig. Befolkningsveksten i denne perioden har også vært rekordstor. Vi må helt tilbake til 1946 for å finne maken. Tore Medhus: Ser vi på det som har skjedd de siste 15 årene, er det vanskelig å forestille seg hvordan en nedtur kan bli. Vi er blendet av sola, samtidig som folk flest erkjenner at veksten ikke kan vedvare de neste 15 årene. Knudsen: Oljeprisen er firedoblet de siste 10 årene fra 25 dollar i 2003 og til i dag. Ingen tror at nivået skal firedobles igjen det neste tiåret. Jan Inge Røyland: Ett av områdene av infrastrukturen hvor man har lykkes med planlegging og gjennomført prosjekter med tanke på høy vekst, er næringseiendom. I årene 2006 og 2007 var veksten i regionen på mer enn 5000 kontorarbeidsplasser per Positive utsikter, men større utfordringer, konstaterer Jan Inge Røyland, Tore Medhus og Kyrre M. Knudsen. år. Tilnærmet et nytt Statoil i antall lokale arbeidsplasser per år. Ser vi på 2011 var det tilsvarende tallet cirka 4000, i 2012 i overkant av Selvsagt er det knyttet forventninger til tallet for Stavangerregionen og Rogaland for øvrig er preget av oljeselskaper som jobber med utgangspunkt i langsiktige tidshorisonter. Vårt panel trekker fram Johan Sverdrup- feltet som eksempel. Første gang boret for 30 år siden. De senere år nye funn, som i sin tur kan gi produksjon fra 2018 og i tiår framover. Samtidig er bransjen følsom for marked og pris. Dagens oljepris minus 40 prosent er ofte parameteret når prosjekter planlegges. I hvilken grad ser vi usikkerhet om oljeprisen, og hvordan vil eventuelt den påvirke utviklingen i vår region? Panelet er enig om at en viss usikkerhet om oljeprisen er mer aktuelt nå enn for noen år siden. Medhus: Tilbudssiden er mer usikker i den forstand at det er nye ressurser på vei inn. Samtidig er det en viss frykt for at etterspørselen skal falle. De siste årene har finanskrisen vært i fokus for alles oppmerksomhet. Når

5 den etter hvert er avklart, ser vi at fokus på miljø igjen øker. Det kan i sin tur ha betydning for veksttakten i næringslivet. Knudsen: Produksjonen har økt betydelig i USA. Stikkordene er skifergass og skiferolje. Ett av spørsmålene er i hvor stor grad vi vil se slik produksjon også utenfor USA. Dette vil kunne påvirke løftekostnadene og markedsprisen. Historien viser at vi må forvente svingninger i oljeprisen. Pluss/minus 10 dollar fatet må vi kalle normalt. Vi ser at en del prosjekter går til utlandet. Riktig nok kommer oppdrag tilbake til det regionale næringslivet. Men vi må bare erkjenne at innen eksempelvis verft/stålkonstruksjon er vi ikke konkurransedyktige, noe som skyldes kapasitet og pris. Medhus: En viktig del av bildet er selvsagt markedet innen vedlikehold og modifikasjon. Feltene og installasjonene på norsk sokkel blir ikke akkurat yngre, og vi ser et stort behov for modifikasjon i årene som kommer. Dette vil medvirke til at investeringene vil holde seg høye i år framover. Petroleum er én av flere sektorer. Vårt ekspertpanel har selvsagt også fokus på andre vekstmuligheter. Medhus: Vi har spesielle forutsetninger innen flere næringer i regionen. Sjømat, shipping og vannkraft er bare tre av dem. Medhus, Knudsen og Røyland er selvsagt opptatt av rammebetingelser. Skatteforholdene innen petroleumsnæringen har betydning. Det samme har utviklingen Statoil står overfor i forhold til tilstedeværelse og organisasjon. På plussiden trekker de fram de mange utenlandske operatørselskapene som har vist interesse for Norge og Stavanger-regionen de senere år. Medhus: Det viktigste for vår region, er at organisasjonene opprettholdes. Vi må være rimelig trygge på at arbeidsplassene ikke forsvinner ut av regionen. Samtidig er knapphet på arbeidskraft en reell utfordring og til en viss grad en trussel. Og boligprisene, selvsagt. Vi vet at store kommende prosjekter som Johan Svedrup må kjøres. Men ting kan selvsagt skje fra andre steder enn Stavanger. Høsten 2013 representerer mer usikkerhet enn på lenge, vil noen hevde. Her er hva vårt panel sier. Medhus og Knudsen: Signalene fra næringslivet nå, er en litt mer avventende holdning. Det er mye som skal gjøres, og det er rimelig gode ordrebøker rundt omkring. Men folk flest tærer mer på egne penger. Og kapitalen koster mer. Vi setter tæring etter næring. Det er nok mer positivt enn negativt. Røyland: Vi ser for oss fortsatt vekst innen næringseiendom, men kanskje ikke like sterk som det som har vært tilfellet de senere år. Men det er mange nye prosjekter på tegnebrettet, klare for å imøtekomme vekst og utvikling i regionen. TRE SCENARIER FOR ROGALAND Vårt ekspertpanel har tatt utgangspunkt i tre scenarier, utviklet av sjeføkonom Kyrre M. Knudsen i SpareBank1 SR-Bank. LAVT Fallende pris på olje og gass, større usikkerhet om tilbudssiden. Skiferolje sprer seg fra USA. OPEC mister markedsmakt og blir mindre samstemt. Svakere utvikling i verdens økonomien bidrar til lavere etterspørsel etter olje. Prisen under 100 dollar tidlig neste år, under 90 før sommeren og stabilisert omkring 80 dollar i Oljeselskapene strammer inn på letebudsjetter og aktivitet. Det påvirker investeringene. Lavere priser, aktivitet og lønnsom het innebærer kostnadsfokus. Offshorebedriftene tilpasser seg ved nedskalering/ outsourcing. Veksten i sysselsetting faller. Dette påvirker behovet for næringseiendom. Det gir svak etterspørsels vekst. Færre mindre nybyggingsprosjekter ser dagens lys. Ledigheten holder seg på relativt høyt nivå. Leieprisene er stabile og kanskje noe lavere enkelte steder. MIDDELS Oljeprisen holder seg omkring dagens nivå. Etterspørselen øker med bedring i verdensøkonomien. Prisen holder seg på omkring 110 USD fatet i 2014/15. Oljeselskapenes investeringer øker, men er preget av større usikkerhet. Investeringene på norsk sokkel dempes. Veksttakten halveres det kommende året i forhold til 8 % årlig gjennomsnittlig vekst fra 2009 til Oljeservice og øvrige næringer vokser, men mindre enn de siste år. Nye utbygginger har ringvirkninger, men dempes av at oppdrag går til utlandet. Innen næringseiendom er det fortsatt en viss etterspørselsvekst. Mange av de planlagte nybyggingsprosjektene blir ikke realisert. Ledigheten avhenger av om ny vekst dekkes gjennom eksisterende bygningsmasse eller nye prosjekter. Leieprisen forblir stabile og kanskje svakt stigende. HØYT Økt oljepris som følge av geo politisk usikkerhet og dempet produksjon, samtidig som forholdet til Iran kjølner. Etterspørselen stiger mer enn i middelscenariet som følge av økt vekst i verdensøkonomien. På grunn av oljeprisen er flere nye prosjekter lønnsomme. Vedlikehold av eksisterende innretninger fører til at aktivitetsnivået stiger. Viktig i dette scenariet er kapasitet hos selskapene, samt om de øker bemanning, kapasitet og investeringer. Samtidig tas det grep for å sikre bolig- og infrastrukturutbygging. Høyere aktivitet i oljesektoren påvirker flere næringer positivt. Etterspørselen etter nærings eiendom øker betydelig. Flere prosjekter realiseres. På grunn av økt bemanning vil flere bedrifter ha nye lokaler. Det resulterer i lavere ledighet og leieprisene som stiger.

6 Eiendomsmarkedet i Stavangerregionen STORE MULIGHETER FOR LOKALT NÆRINGSLIV, MEN KOSTNADENE TYNGER KONKURRANSEEVNEN Den gir næring til en hel region. Det handler om verdiskaper nr. 1 i Rogaland og landet for øvrig olje og gass. Den forestående kjempeutbyggingen av Johan Sverdrup-feltet og andre store prosjekter. Kompetanse og ny teknologi på den ene siden, kostnadsnivå og konkurranseevne på den andre. Hvor går veien? Ingen tvil om at aktørene innen olje og gass i perioder opplever utfordringer. Men i en næring som planlegger og arbeider langsiktig, vil vi måtte regne med ett og annet hvileskjær, mener NHO-sjefen i Rogaland, Hallvard Ween. Han er grunnleggende optimistisk med tanke på utviklingen i Stavangerregionen og Rogaland for øvrig de kommende årene. Grunnlaget for det, finner han blant annet i planene for norsk sokkel, hvor Ween venter at det vil bli fattet beslutninger om store prosjekter og utbygginger her hjemme de kommende årene. Det gir grunnlag for fortsatt høy aktivitet i det regionale næringslivet, inklusive behovet for nye næringslokaler. For ved siden av det som gjelder olje og gass direkte, ser vi at bedriftene for øvrig går godt, sier NHO-sjefen. -Den underliggende trenden er klar vil gi oss tidenes høyeste investeringsnivå med cirka 214 milliarder kroner. Med dette som utgangspunkt er det viktig at vi ser opp og fram og at vi ikke blir så opptatt av utfordringer her og nå, at det negative blir selvforsterkende negativt. Mulighetene for utvikling og vekst er fortsatt store, framholder han. Samtidig konstaterer Ween at det faktum at noen oppdrag går til Østen, viser at kostnadsutfordringene her hjemme er betydelige. I sum betyr dette at vi taper terreng og andeler til tross for et økende totalmarked. Det er selvsagt en hovedsak for både NHO og andre aktører i arbeidslivet å fokusere på økt konkurransekraft. -Innen leverandørindustrien har det gjennom flere år vært en utvikling der topplinjen har økt, mens bunnlinjen har blitt mindre. Det betyr at konkurransekraften avtar. I tillegg er det ingen tvil om at det er trangt i vår region, både når det gjelder areal for næringslivet og boligbygging. Generelt stilles det store krav til å forsere utbygging, enten vi snakker om boliger, næring, vei eller bane. Alt dette gir oss utfordringer, men ikke større enn at vi klarer dem når vi løfter sammen, framholder Hallvard Ween som ikke er i tvil om at Stavangerregionen og Rogaland for øvrig står sterkt også i framtidens olje- og gassindustri. -Vi har ingen grunn til å tro at andre kan utfordre oss på vår posisjon her. Stavanger har vært hovedsete for denne næringen i over 40 år. Og selv om petroleumsvirksomheten utvikles og vi etter hvert skal så langt nord som til iskanten, vil kompetanseklyngen ligge her både på undervannsløsninger og ellers, sier Hallvard Ween. Fra sin plass i Norsk olje & gass ser informasjonssjef Thina Hagen optimistisk på de neste årene innen næringen. Det høye investeringsnivået på norsk sokkel opprettholdes. Med utgangspunkt i det som trolig blir en topp i 2014, vil det ligge på omkring 200 milliarder per år fram mot Samtidig preges bildet av flere usikkerhetsfaktorer. Utviklingen i energiprisene, er én av dem. En annen er selvsagt kostnader. -Når det gjelder sistnevnte, er situasjonen fortsatt den at vi ligger langt over kostnadsnivået i de landene vi sammenligner oss med innen olje og gass. Timekostnader opp mot 70 prosent over våre konkurrenter, skaper en krevende situasjon. Norske bedrifter har kunnet tillate seg dette fordi vi har hatt svært spiss kompetanse. Den kunnskap har vi fått ved at mange oppdrag knyttet til norsk sokkel, nettopp er gjort her hjemme. Nå er vi i en situasjon hvor flere offshoreoppdrag den siste tiden har gått til utlandet. Det er det viktig å være obs på. For det er ingen tvil om at oppdrag betyr at aktørene samtidig bygger kompetanse. Med utgangspunkt i dette er det grunn til å tro at antallet ansatte i næringen her regionalt i hvert fall ikke vil øke de kommende årene, sier Thina Hagen i Norsk olje & gass.

7

8 Er du på jakt etter nye næringslokaler? Snakk med oss. Vi kan markedet! KOLON Foto: Katharina Lærdal & Øyvind Hagen/Statoil (s.8) EiendomsMegler 1 NæringsEiendom, Petroleumsveien 6, postboks 250, 4066 Stavanger. Tlf