RAMMETILLATELSE Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Helgesen Tekniske-Bygg AS 5281 VALESTRANDSFOSSEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /10 NYBY KNNO RAMMETILLATELSE Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1 Eiendom : Gnr 286 Bnr 228 Tiltakets adresse : Garnesvegen 7 Tiltakets art : Nybygg bensinstasjon Tiltakshaver : Garnes Butikkeiendom AS Saken gjelder: Det søkes om riving av eksisterende bygg, oppføring av forretningsbygg, utomhusarbeider med tilhørende støttemurer, bensinpumpetak for to pumper med tilhørende installasjoner, flaggstenger og skilt på fasader. Bygget har bruksareal på 1324 m 2. Fagetaten påpeker at søknad om flaggstenger og skilt må sendes inn som egen separat søknad. VEDTAK: Saksbehandling med hjemmel i plan- og bygningsloven 95 nr 1: Bygningsmyndighetene kan med hjemmel i plan- og bygningsloven 95 nr 1 behandle rammesøknaden innenfor sitt myndighetsområde med forbehold om at igangsettingstillatelse ikke vil bli gitt før forholdet til andre myndigheter er brakt i orden, jf 95 nr 2 annet ledd og 95 a. Bygningsmyndighetene ønsker å benytte seg av denne adgangen i denne saken. Dette medfører at søknad om igangsettingstillatelse ikke kan behandles før tillatelse/uttalelse fra samferdselsetaten foreligger. Søker må selv innhente tillatelse/samtykke/uttalelse fra nevnte myndigheter og den skal være vedlagt søknaden om igangsettingstillatelse. Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 som gjelder fra gis dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel, jf samme lovs 1-5, "Virkninger av planer". Hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

2 Tiltaket: I medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 godkjennes søknad om rammetillatelse mottatt bygningsmyndighetene for riving av eksisterende bygg, oppføring av forretningsbygg, utomhusarbeider med tilhørende støttemurer og bensinpumpetak for to pumper med tilhørende installasjoner. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene , og Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes plasseringen som omsøkt. Høydeplassering: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes høydeplassering som omsøkt. Bygg- og anleggsavfall: Tiltaket kommer inn under bestemmelsene i avfallsforskriftens kap 15 om utarbeidelse av avfallsplan. Avfallsplan er sendt inn og godkjent. Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med plan- og bygningsloven 66 nr 1, jf vegkontorets vedtak/uttalelse dat Det må dokumenteres at eiendommen er sikret lovlig atkomst til kommunal veg. Vannforsyning og avløp: - Krav stilt i forhåndsuttalelse fra Vann og avløpsetaten etaten skal etterkommes - Ved anmodning om ferdigattest for tiltaket skal det vedlegges bekreftelse på at Vann og avløpsetaten har funnet sluttdokumentasjonen tilfredsstillende. Utforming/tilpasning: Etter bygningsmyndighetenes skjønn imøtekommer tiltaket intensjonene i plan- og bygningsloven 74 nr 2. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf pbl 93 b, 97 og 98: Foretak Helgesen Tekniske-Bygg AS Orgnr: sentral godkjenning Godkjenningsområde SØK tiltaksklasse 2 SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: (Kun forhold som har betydning opp mot omsøkte tiltak er drøftet) Planstatus/dispensasjoner: Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som "byggeområde" og i kommunedelplan for Indre Arna P , vist som "næring/forretning" hvor plankrav gjøres gjeldende. Da søknaden kommer i strid med kommuneplanens arealdel med hensyn til plankravet er en godkjenning av tiltaket avhengig av at det gies dispensasjon fra planen. Side 2 av 6

3 Hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf plan- og bygningsloven 19-2 og dispensasjon kan derfor gis. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra Advokatfirmaet Harris på vegne av eier av gnr. 286 bnr Merknadene går i hovedsak på at tomteutnyttelsen er for høy, bygget fremstår som dominerende og må senkes 1-1,5 m for å hindre tap av utsikt, bygget må plasseres 8 meter fra nabogrensen, samt at kjølerom må flyttes pga fare for støy. Ansvarlig søker skriver i en kommentar til merknaden at tomteutnyttelsen er innefor kravene, byggets areal ligger under det størrelsesomfang tomten tillater at bygget ligger på samme nivå som eksisterende bygg og eksisterende innkjørsel, siktlinje for nytt bygg vil ligge i plan med terreng for gnr. 286 bnr. 228, omsøkte bygg ligger innenfor byggegrense for eiendommen, samt at utlufting av maskinrommet er plassert ut mot hovedveg med tanke på omkringliggende bebyggelse. Videre heter det at tiltaket prosjekteres og utføres i henhold til gjeldende regler og forskrifter, dette gjelder også krav i henhold til støy. Det er foretatt ny nabovarsling av søknad om dispensasjon, og det er registrert en ny nabomerknad fra Advokatfirmaet Harris på vegne av eier av gnr. 286 bnr Merknaden går i hovedsak på at det ikke er grunnlag for dispensasjon i denne saken, da hensynet til en helhetlig arealdisponering blir tilsidesatt. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Søknaden er oversendt Fylkesmannen i Hordaland for uttalelse. I en uttalelse av heter det: "Det omsøkte tiltaka gjeldt oppføring av forretningsbygg (RAMA1000) på over 1300 m 2, diverse utandørsarbeid, støttemurar, bensinpumper med tak og tilhøyrande installasjonar samt flaggstenger og skilt på fasadar. Plankravet er utarbeida for å sikra ei best mogeleg utbygging av området. Det gjelde mellom anna overordna tilhøve som infrastruktur og trafikkløysingar - men også omsynet til landskapsverdiar samt grøntareal og friområde. Dei omsøkte tiltaka stiller dessutan særlege krav til tryggleik og risikovurdering. Ei ROSanalyse vil mellom anna avdekka kva ny risiko som vert tilført nærområdet ved oppføring av bensinstasjon, og korvidt daglegvarehandel og bensinpumper kan vera ei uheldig samlokalisering. Vi vil på det sterkaste rå til at området vert regulert før det vert opna for vidare utbygging. Etter lova skal fordelane ved ein dispensasjon vera klårt større enn ulempene. Vi kan ikkje sjå at dette er tilfelle i denne saka. Fylkesmannen rår i frå at det vert gjeve dispensasjon." Det er innhentet dispensasjon fra byggegrense ved fv 276 fra Statens Vegvesen, datert Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal bygningsmyndighetene se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Side 3 av 6

4 Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det søkes om riving av eksisterende bygg, oppføring av forretningsbygg, utomhusarbeider med tilhørende støttemurer, bensinpumpetak for to pumper med tilhørende installasjoner, flaggstenger og skilt på fasader. Fagetaten påpeker at søknad om flaggstenger og skilt må sendes inn som egen separat søknad, og det er derfor forretningsbygg, utomhusarbeider med tilhørende støttemurer, samt bensinpumpetak for to pumper med tilhørende installasjoner som er behandlet i dette vedtaket. Eiendommen er uregulert og er i kommunedelplan for Indre Arna P , vist som "næring/forretning" hvor plankrav gjøres gjeldende, og en godkjenning av tiltaket avhengig av at det gies dispensasjon fra planen. Det søkes om dispensasjon fra plankravet. I søknaden heter det: "Vi søker dispensasjon med særskilt grunn at omsøkte tiltak er innenfor de føringer som er gjeldende for Kommunedelplan (nr ) for Indre Arna." Det er registrert nabomerknader fra Advokatfirmaet Harris på vegne av eier av gnr. 286 bnr. 640, som i hovedsak går på at tomteutnyttelsen er for høy, bygget fremstår som dominerende og bygget må senkes 1-1,5 m for å hindre tap av utsikt, bygget må plasseres 8 meter fra nabogrensen, samt at kjølerom må flyttes pga fare for støy. Det er registrert en ny merknad til søknad om dispensasjon fra plankravet, som i hovedsak går på at det ikke er grunnlag for dispensasjon i denne saken, da hensynet til en helhetlig arealdisponering blir tilsidesatt. Fylkesmannen i Hordaland fraråder at det gis dispensasjon, og anbefaler at området blir regulert før det blir åpnet for videre utbygging. Det er i dag en bensinstasjon på eiendommen, og den er registrert tatt i bruk i Omsøkte tiltak omfatter dagligvarehandel og bensinstasjon. Fagetaten er av den oppfatning at tiltaket er en videreføring av eksisterende bruk av eiendommen, med en endring som omfatter at verkstedet på eiendommen blir fjernet, det oppføres en dagligvareforretning, samt at arealet for bensinstasjon reduseres. I kommunedelplanen for Indre Arna er eiendommen vist som næring/forretning. Statens Vegvesen har i et vedtak av dat godkjent avkjørsel til fylkesveg, og før det gis igangsettingstillatelse må det innhentes tillatelse til utvidet bruk for avkjørsel til kommunal veg, fra Samferdselsetaten. Trafikale forhold er følgelig avklart. Fagetaten er av den oppfatning at dispensasjon fra plankravet kan gis, med bakgrunn i at eiendommen har vært brukt som bensinstasjon siden 1967, og en planprosess ikke vil bidra til vesentlige nye opplysninger eller avklaringer av forhold som ikke allerede er kjent. Det gis følgelig dispensasjon fra plankravet, med bakgrunn i føringene i Kommunedelplanen for Indre Arna, da hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf plan- og bygningsloven Fagetaten er av den oppfatning at tiltaket tilfredsstiller øvrige krav gitt i plangrunnlaget og plan- og bygningsloven, med hensyn til byggets utforming, plassering og tomteutnyttelse. Videre er fagetaten av den oppfatning at ulempene tiltaket medfører for nabo er av en slik karakter at det ikke gir grunnlag for avslag, da omsøkte tiltak er en videreføring av dagens bruk, og kravene gitt i plangrunnlaget er overholdt. Det gis følgelig rammetillatelse som omsøkt for tiltaket. Side 4 av 6

5 Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf plan- og bygningsloven 96 første ledd. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Kathrine Njåstad - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppekoordinator Kopi: Garnes Butikkeiendom AS, Kanalveien 51 Pb 6044, 5892 Bergen Bjarte Gjellesvik, Andreas Gjellesviks v 9, 5260 Indre Arna Fylkesmannen i Hordaland, Postboks 7310, 5020 Bergen Advokatfirmaet Harris DA, Postboks 4115 Dreggen, 5835 Bergen Side 5 av 6

6 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6