Vedrørende saksnummer ; Planforslag- Fana, Gnr.43,Bnr.315 m.fl., Midtunhaugen.

Transkript

1 Midtunhaugen Velforening Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Postboks Bergen Vedrørende saksnummer ; Planforslag- Fana, Gnr.43,Bnr.315 m.fl., Midtunhaugen. Styret i Midtunhaugen Velforening ønsker med dette å komme med merknader til det nevnte planforslaget. Dette gjør styret på vegne av velforeningens medlemmer, som utgjør 125 husstander. Vi er kjent med at området er regulert for næringsformål og ser at dette er et behov i samfunnet som kommunen må ivareta. Vi vil imidlertid anføre at området er så kraftig utbygget med næringsbygg og kontorlokaler nå, at ytterligere utbygging helt vil viske ut skillet mellom boligområde og næring. Dette vil i særlig sterk grad gjøre seg gjeldende når utbygger nå ønsker å redusere i den ytterst viktige, og eneste, grønne buffer som gjenstår. Vi ber innstendig om at kommunen kommer opp hit på befaring før det fattes noen beslutning i saken, og at vi i velforeningen får mulighet til å vise kommunen de ulike utsiktsvinkler fra de mange hus som berøres. Vi vet at kommunens folk vil gjøre en grundig jobb, men uten en detaljert visuell inspeksjon av området er vi redd for at beslutninger kan tas på feil grunnlag. Vi viser særlig til det faktum at forslagsstiller har utelatt alle de modeller/vinkler som ville gitt en tredjepart god innsikt i hvordan bygget vil påvirke utsikt og annet i området (sett fra sør, sørvest og til dels vest). Følgende punkter vil vi kommentere: 1. Manglende varsel Berørte parter i Midtunhaugen har i denne saken ikke blitt varslet slik det er påkrevet etter plan og bygningsloven ARD arealplan sendte ut et varsel , men dette ble kun sendt til Midtunhaugen velforening. Velforeningen er ikke juridisk eier av berørt eiendom, og er ikke rett part å varsle. Varsel kan med dette ikke sies å ha nådd frem til partene. At det ikke har kommet inn mer enn 1 privat merknad i forbindelse med varsling, er etter dette en selvfølge. Kunngjøring i avis eller på egen nettside (ardarealplan.no) kan ikke sies å fylle vilkåret i 12-8 om å «på hensiktsmessig måte» underrette naboer/direkte berørte parter. Dette er en alvorlig mangel i planarbeidet som har forsinket de berørte parters mulighet til å reagere tidligst mulig. Vi legger til grunn at kommunen er kjent med praksis rundt 12-8 og årsaken til at varsel er påkrevet. Det må etter vår mening få konsekvenser i denne saken. 2. Byggets høyde.

2 Vi viser til reguleringsplanen for området ( ), og legger til grunn at utbygger ikke gis tillatelse til å oppføre et høyere bygg enn dette (inntil tre etasjer). Et brudd med reguleringsplanen på dette området er ikke godt nok begrunnet i et reelt behov fra utbyggers side, og sett i lys av de betydelige ulemper det medfører for beboere i Midtunhaugen, må reguleringsplanens bestemmelse om maksimal høyde på tre etasjer følges. I denne saken er det ingen tunge hensyn som taler for å avvike fra reguleringsplanen, men mange som taler mot. Det eksisterende ZR byggets sørlige del (uten skråtak) må etter vår mening representere den absolutt maksimale høyde som kan bygges på dette planlagte området uten vesentlig ulempe for beboerne i Midtunhaugen. Det følger av planen hvordan byggets høyde er tenkt fra utbyggers side. De ønsker et bygg som etter vår mening er ubegripelig høyt. Vi har vansker med å ta forslaget alvorlig på dette punktet, da utbygger ser ut til å helt ha sett bort fra det voldsomme inngrepet dette vil representere, særlig med tanke på utsiktsforhold fra sør/sørvest og vest. Det er svært mange boliger som blir direkte berørt av dette. Utbygger har valgt å utelate samtlige perspektiv som viser ulempen bygget vil representere for de husstander som ligger slik til (sør, sørvest og vest for planområdet), herunder Midtunhaugen 33-55, Midtunhaugen 67-79, Midtunhaugen 23 og 25, og Midtunhaugen Vi er enige i det fagetaten anfører når de sier at dette blir for høyt. Vi vil imidlertid legge til at terrengets beskaffenhet vil gjøre selv en tre etasjer høy bygning svært ruvende på gjeldende plassering. Bygget vil føre til en kolossal endring av områdets karakter ved at det vil fremstå som det dominerende bilde i utsikten for mange, men også ved at det vil viske ut grensen mellom næring og boligbebyggelse. Bygget vil i gjeldende planlagte form ruve langt over de eksisterende høye trær som danner den viktige bufferen mellom boligfeltet og næringsbyggene som er der pr. i dag. Man kan vanskelig argumentere for at det tas hensyn til estetikk eller utvises hensyn til nabolaget som sådan med et bygg av denne art og størrelse. Vi legger til grunn at tre etasjers høyde ikke inkluderer teknisk anlegg på tak. I dette tilfellet vil teknisk anlegg oppleves som en etasje for de som nevnes over, og vi mener derfor det likevel må tas hensyn til og beregnes som en etasje om enn ikke i formelt teknisk riktig form. Dette fordi teknisk anlegg er akkurat like mye et hinder for utsikt som en etasje i seg selv. Dette kan enkelt løses ved å flytte teknisk anlegg ned fra taket, noe vi vil argumentere videre for nedenfor. 3. Plassering Bygget er planlagt alt for tett opp mot omkringliggende boligbebyggelse. Vi mener det må trekkes lenger mot ZR gården i nord og mot Friele i øst. Slik det fremstår nå vil det oppleves som invaderende for de boliger som ligger i nærheten. Dersom bygget oppføres så nært inntil vei og så tett opp mot boligfeltet, vil områdets karakter gå fra å være et fredelig boligområde til å bære preg av et næringsområde. Det er åpenbart at dette vil prege området og de som bor der på en negativ måte. Det er ingen som ønsker å ha et næringsbygg så nært innpå egen eiendom og i egen utsikt. Det kan argumenteres for at en må tåle en slik ulempe når en bor så nært opp til områder regulert for næring, men dette går langt ut over de ulemper en alminnelig beboer kan forvente å måtte tåle. Det er lang avstand mellom opprinnelig bygg (ZR-bygget) og dette nye bygget. Vi ser ikke at forslagstiller gir en god begrunnelse for at det er behov for denne avstanden. Det må la seg gjøre å

3 knytte de to bygningsmassene sammen eller i det minste bygge nærmere opp til ZR-bygget. Dette vil trekke bygningen lenger bort fra boligfeltet og redusere den voldsomme fremtoningen i utsiktsbildet for beboerne i 33-55, samt 23 og 25. Slik kan også grøntbeltet bevares i sin nåværende form. Det har alltid vært klart for oss som bor her at grøntarealet/bufferen er regulert til å være 30 meter, og slik har vi følt oss trygge på at vi ikke på noe tidspunkt ville få næringsbebyggelsen tettere opp mot oss enn slik den er i dag. Dette må tillegges stor vekt. Vi har ikke hatt annet å innrette oss etter enn arealplanen, og det ville være svært uheldig om kommunen tilsidesetter en så viktig bestemmelse til fordel for utbygger når den får så betydelige og vidtrekkende konsekvenser for svært mange beboere. Til det er ikke de allmenne samfunnshensyn dette kontorbygget ivaretar sterke nok. 4. Grøntområde/buffer Det foreslås å redusere grønn buffer fra 30 til 10 meter. Dette kan vi ikke under noen omstendighet akseptere at utbygger får tillatelse til. De 30 meter som er avsatt til grønnstruktur/buffer i eksisterende reguleringsplan, er helt nødvendig å beholde. Uten dette, vil det ikke foreligge noen reell skjerming mot næringsområdet. Det grøntarealet som eksisterer pr. i dag brukes av barn til lek. Dette skal tillegges vekt. Det er bygget lekehytte på området som forslagstiller ønsker å fjerne. Det er, som forslagstiller har påpekt, andre spor av lek i grøntbeltet. Dette er fordi det benyttes av barn i området til nettopp lek og moro. På Midtunhaugen og Midtun generelt, er det svært få slike områder igjen. Det området som det pekes på i planforslaget som erstatningsområde, bærer preg av å være restareal. Det er svært vanskelig tilgjengelig og sterkt skrånende. Det er ikke mulig å bruke som lekeområde. Vi kan ikke se hvordan utbygger skal klare å kompensere for dette tapet av lekeareal. De 10 meterne som er planlagt beholdt, er også skrånende og vil sannsynligvis bli enda brattere dersom det skal skjæres i eksisterende grunnstruktur for å gjøre plass til det nye bygget. Dette er ikke en ønskelig plass for barns lek. Området er bratt skåret på vestsiden og sørsiden. Om det nå tillates skåret slik tegningen anviser for å få bygget så nært, vil grøntområdet ikke lenger være tilgjengelig. Det vil bli alt for bratt på alle sider, og alt for farlig til å benytte til lek. I tillegg vil det ikke lenger bære preg av et lite naturlig område med skog som innbyr til lek. Fagetaten foreslår at forslagstiller skal plassere ut benker mellom fløyene som kan brukes av allmenheten for å kompensere for tapt grønn buffer. Man kan jo spørre seg hvem som har lyst å sitte på en benk omringet av svære næringsbygg? Vi mener helt klart at dette ikke kan sies å være en kompensasjon for tapt grøntbelte/buffer i denne konkrete saken. Situasjonen for barn forverres ytterligere ved at barnehagen og dets uteareal/ lekeplass skal fjernes. Denne er i bruk av barn også utenom barnehagens åpningstid. Vi vil også peke på en misforståelse her: Fagetaten legger til grunn at bufferen kan kompenseres for, men slik den fremstår i dag danner den en naturlig grønn vegg for en rekke boliger. Den er en viktig komponent i utsikten for rekkene som er nevnt over. Den fremstår som en vakker grønn «oase» som øynene kan hvile på for mange av oss, og som endrer seg med sesongene. Den er egnet å stoppe mye av den støyen som kommer fra trafikk og annet i området herunder støy fra fabrikken nedenfor. Dette er som kjent svært viktig for beboernes trivsel og helse. Dette kan en ikke kompensere for ved

4 å legge til rette for at beboere skal benytte benker eller lignende inne på næringstomten. Det mener vi er en feilslutning som er grunnet i at fagetaten ikke har vært på befaring i området. Det er også her mange tunge argumenter for å følge gjeldende reguleringsplan for området som sier at det skal være 30 meter grønn buffer. Det er få eller ingen tunge argumenter som taler for det motsatte. Da følger det av praksis at reguleringsplanen må følges. 5. Støy Bufferen nevnt over er også viktig når det gjelder støy. Trær fanger som kjent mye støy. Vi viser i denne forbindelse til at en beboer har fått målt støyverdier fra ZR-bygget til å være så høye, at Helsevernetaten har pålagt de ansvarlige for bygget å føre opp støyvegger rundt tørrkjøler/vifteanlegg på taket. De har frist til med å oppføre denne. Et nytt bygg gir nye bekymringer for støyplager, og særlig med tanke på at det kommer enda nærmere opp mot boligene. Dette kan som kjent gi alvorlige helseplager, og skal tillegges mye vekt når det vurderes tillatelse til næringsbygg så tett opp til boliger som her. Tekniske installasjoner på tak medfører alltid fare for støy av ulik karakter. Vi mener derfor at tekniske installasjoner må flyttes ned fra taket og oppføres slik at de vender vekk fra boligområdet, og ned mot næringsbygget/friele i nord/nordøst. Erfaring viser at dette er helt nødvendig. Vi ber kommunen om å kontakte helsevernetaten og Sweco og lese støyrapporten som er utarbeidet for området etter måling ved ZR bygget. En vil da se at ytterligere tekniske anlegg ikke kan plasseres så nært opp til boligfelt uten alt for høy risiko for sjenerende og skadelig støy for beboerne. 6. Trafikk Planen tilsier en dobling av dagens trafikk. I forhold til myke trafikanter er ikke veier/kryss/ innkjørsler tilpasset godt nok. Man må pr. i dag krysse vei uten overgangsfelt dersom man går fra Midtunhaugen og skal til Hardangervegen eller Midtunheia. For mange barn brukes denne traseen som skolevei, selv om forslagstiller hevder noe annet. Krysset ved Midtunhaugen/Midtunheia/Hardangervegen er uoversiktlig og krevende for fotgjengere. Spesielt når man kommer fra/skal til Midtunhaugen og man derfor også må ta hensyn til innkjørselen mot Friele-bygget. Vi mener det helt klart må flere utbedringer til i dette krysset for å hindre at det skal skje ulykker. Det går også fram av planen, at dagens innkjørsel mot ZR-bygget skal flyttes nærmere boligfeltet på Midtunhaugen. Dette vil medføre økt støy, og økt opplevd trafikk for alle som bor i området. Dette har ikke noen positiv side slik forslagstiller hevder. Trafikken til næringsbygget vil ved en slik løsning komme helt opp i boligfeltet, noe den ikke gjør pr. i dag. Vi mener derfor at eksisterende innkjørsel må brukes også til det nye bygget. Det bør ikke anlegges ny innkjørsel, men legges opp til at hele grensen mellom næringsbygget og fortauet i vest er «lukket» og markert i form av en rekke trær eller andre grønne vekster som er egnet å tone ned byggets tilstedeværelse. Forslagstiller hevder det vil komme nytt og bedre fortau, og at dette vil bedre forholdene for gående i området. Dette anføres også som et argument for hele planen som sådan. Dette fortauet er allerede bygget, så vi ser ikke at dette argumentet kan tillegges vekt.

5 Til sist vil vi igjen understreke viktigheten av at kommunen kommer opp hit på befaring, slik at alle parter føler seg trygg på at saksbehandlingen blir foretatt på et solid og faktabasert grunnlag. Det er som kjent langt vanskeligere å gjøre seg opp en mening om hvordan utsikt og området vil bli påvirket ut fra en tegning enn ved visuell inspeksjon, selv om kommunens saksbehandlere er profesjonelle. Med vennlig hilsen styret i Midtunhaugen velforening. Kontakt oss gjerne på styret@midtunhaugen.no