DETALJREGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Plandato: Sist revidert: Godkjent: av Kommunestyret i sak 73/14 Planid:

2 Innhold 1. INNLEDNING Bakgrunn Planprosess frem til nå RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET Nasjonale føringer Eksisterende planer i området BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet og planavgrensning Topografi, landskapstrekk og vegetasjon Eiendom og eierforhold Eksisterende infrastruktur Veg Vann og avløp Kjente registreringer Lokaliseringsfaktorer BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Endringer i forhold til gjeldende planer Arealregnskap Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur Barn og unges interesser ENDRINGER AV PLANFORSLAGET UNDERVEIS KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Sjekkliste for risiko og sårbarhet Vurdering av konsekvenser av planforslaget Avbøtende tiltak MERKNADER VED VARSEL OM OPPSTART MERKNADER VED OFFENTLIG ETTERSYN FORSLAGSSTILLERS EGNE VURDERINGER VEDLEGG REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

3 1. INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for fortetting der forhold til byggehøyder og utnyttingsgrad for eiendommene vurderes nærmere. Videre er det ønskelig å legge opp til en større fleksibilitet for utnytting av eiendommene til forretning, kontor, lager, industri og bevertning. Privat forslagsstiller er ENATA Eiendom AS. KONTUR er utførende arkitekt og fagkyndig rådgiver for reguleringsplanarbeidet. Ytterligere utbygging av tomtene utløser krav om regulering. 1.2 Planprosess frem til nå KONTUR kjører planprosessen på vegne av grunneier og tiltakshaver frem til sluttbehandling av planen i Gjøvik kommune. Det forventes videre at innkomne merknader skal behandles av oss for oversending til kommunen. Arkitektkontoret har utført innledende arbeider med utkast til skisser for løsning av utbygging på tomtene. Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen 5. mars 2012 der Åge André Michaelsen og Dag Birkeland deltok fra kommunen. Espen Klevmark deltok fra byggherren, og Nils Kristian Raddum og Jørn Reiner deltok fra KONTUR. I samarbeid med Gjøvik kommune ble det vurdert som lite aktuelt å bygge ut infrastruktur eller lignende for offentligheten. Det ble derfor ikke varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale ved varsel om oppstart av planarbeid. Planarbeidet ble varslet 1. mars 2013 og kunngjort igangsatt i Oppland Arbeiderblad 5. mars Merknader og innspill er gjengitt og kommentert bak i dokumentet. Følgende myndigheter og rettighetshavere hadde innspill ved varsel om oppstart: Offentlige myndigheter Statens vegvesen Fylkesmannen i Oppland Oppland fylkeskommune Organisasjoner/interessenter Det har ikke kommet inn noen merknader fra organisasjoner/interessenter ved varsel om oppstart av planarbeid. Naboer/grunneiere Det har ikke kommet inn noen merknader fra naboer/grunneiere ved varsel om oppstart av planarbeid. 2. RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET 2.1 Nasjonale føringer Følgende føringer, retningslinjer og planer ligger til grunn for planarbeidet. Stortingsmeldinger St.meld. nr. 26 ( ) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

4 Rikspolitiske retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR SATP) Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging Fylkesplan og fylkesdelplaner Fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland 2004 Mulighetenes Oppland fylkesplan for Kommuneplan Kommuneplanens arealdel Spesielt bestemmelsenes 6-5.2, og Over vises utsnitt fra kommuneplanens arealdel Horisontal skravur viser områder hvor reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Skrå skravur viser krav vedrørende infrastruktur Eksisterende planer i området Gjeldende arealdel av kommuneplanen ble sist revidert den og gjelder for hele kommunen med unntak av sentrumsområdene som er unntatt rettsvirkning. Foreslåtte regulering er i tråd med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til forretning. Nåværende plan er en omregulering av deler av gjeldende reguleringsplan for Aas skog Almsfeltet. Detaljer er lagt inn i tabellen nedenfor og vist på skisse under. Reguleringsplan for Amsrudvegen 2-4 vil ikke ha vesentlige konsekvenser for denne planen, men legge til rette for mer fleksibel bruk og en høyere utnytting. Plan-ID Navn Ikrafttredelsesdato Aas skog Almsfeltet REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

5 Over vises plan for Aas skog - Almsfeltet. Oransje ellipse viser lokalisering av planområdet for Amsrudvegen 2-4. REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

6 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet og planavgrensning Planområdet består av eiendommene gnr/bnr 69/550, 69/798 og deler av 69/479 (Amsrudvegen). Området grenser langs senterlinje av Amsrudvegen i nord, og langs senterlinje i vegen S. Islandsmoens veg og langs eiendommenes eiendomsgrense i øst. Mot sør og øst avgrenses planområdet langs eiendomsgrense til hovedeiendommen som skal videreutvikles. Området ligger like sør for Hunndalen sentrum og henvender seg mot fv. 110, tidligere rv. 4. I nærområdet har det med tiden blitt regionens største samling av bilforretninger og funksjoner tilknyttet disse. Tomten avgrenses naturlig mot en bratt skråning i vest og sør, ned fra platået der Statens vegvesen ligger. Tomtene innenfor planen er delt opp i to flater, adskilt med en skråning sentralt i planområdet. REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

7 3.2 Topografi, landskapstrekk og vegetasjon Som overordnet landskapstrekk er området preget av et svakt hellende terreng mot nord. Dette er i mindre skala delt opp i flate platåer med arealkrevende bebyggelse midt på tomtene med store parkerings- og manøvreringsarealer rundt. Planområdet er naturlig avgrenset med en høy skråning i sør og vest, mot Statens vegvesens arealer som ligger oppe på et høyere platå. Bebyggelsen ligger godt inntil denne ryggen og mot eiendomsgrensen i øst. Arealene på nordsiden av bebyggelsen er effektivt utnyttet og godt arrondert. De ubebygde delene av planområdet består i hovedsak av to horisontale flater med parkeringsarealer, delt opp med en graskledd skråning mellom platåene. Det er to adkomstveger opp til det øvre platået, fra Amsrudvegen. Planområdet inneholder begrenset med vegetasjon. Det er hovedsakelig arealene i gjeldende regulering avsatt til friområde som er kledt med busker og trær. Den bratte skråningen i sør er med tiden grodd til med busker og trær og danner en naturlig randsone mellom tomtene. Langs vestsiden av planområdet er også denne bratte skråningen grodd til med noe vegetasjon. Eiendommen gnr/bnr 69/798 er regulert til forretning/kontor. Denne er ikke bebygd, men er skjøttet med klipt gress. Bildet viser den fyldige vegetasjonen rundt byggets rygg, og rammer dette naturlig inn. (gjovik.kommune.no) REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

8 3.3 Eiendom og eierforhold Planområdet består i hovedsak av næringseiendommene tilhørende tiltakshaver. Som tillegg for dette inngår deler av Amsrudvegen. Hjemmelshavere innenfor planområdet: Gnr/bnr Hjemmelshaver 69/550 Amsrudveien 2 4 Eiendom AS, c/o Enata Eiendom AS 69/798 Amsrudveien 2 4 Eiendom AS, c/o Enata Eiendom AS 69/479 Gjøvik kommune Det er et ønske om å sammenføye tomtene gnr/bnr 69/550 og 69/798, samt foreta en grensejustering for å innlemme regulert felles adkomstveg inn i byggeområdet. Bildet over viser at tomteinndelingen i industriområdet er store tomter. Bebyggelsen er plassert midt på tomta på noen av disse, mens på andre er den plassert mot tomtegrensene. 3.4 Eksisterende infrastruktur Bebyggelse Planområdet er en del av en større reguleringsplan som er realisert i det vesentligste. Bebyggelsen i området er i hovedsak arealkrevende lave bygg i én til to etasjes høyde med flate tak. Mot øst ligger det et boligområde med to- og firemannsboliger i to etasjer med saltak. De store byggene rundt er næringsbygg i betongelementer og stål, med små vindusflater. Bebyggelsen innenfor planområdet har høyere arkitektonisk kvalitet enn mange av byggene rundt. Byggene er kledd i bølgede stålplater, men med betydelig mer innslag av glass i de eksponerte fasadene. REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

9 Bildene over viser den tilgrensende bygningsstrukturen med store næringsbygg på bildet til venstre, og småhusbebyggelse i randsonen på bildet til høyre. Trafikk og adkomst Adkomst løses i dag ved to kjøreadkomster fra Amsrudvegen, én for varelevering og én for kunder. Amsrudvegen er koblet til Raufossvegen med en rundkjøring. Raufossvegen (fv 110) er en trafikkert lokalveg, tidligere rv. 4 før denne ble lagt i ny trasé. Gang- og sykkeladkomst til planområdet er godt dekt opp med en adskilt gang-/sykkelveg fra overordnet gang-/sykkelvegnett, ned mot rundkjøringen. Denne er direkte koblet til gang- /sykkelvegen mellom Hunndalen og Raufoss. Nede ved rundkjøringen på Raufossvegen er det tosidige bussholdeplasser som betjenes av 2-3 busser i timen mot Gjøvik sentrum og 2 busser i timen mot Raufoss. Det er 10 minutters reisetid med buss til begge destinasjoner. Kartet over viser trafikktall hentet fra NVDBs 2012-tall, der Raufossvegen viser seg å ha en ÅDT på 5875 biler i døgnet. Oransje ellipse markerer planområdet. Kartet viser at nesten halvparten (2716 biler) av trafikken langs Raufossvegen (5875 biler) fordeler seg på det øvrige vegnettet i rundkjøringen med Amsrudvegen. Dette betyr at funksjonene som ligger i området i dag allerede betjenes av en mengde besøkende. REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

10 3.5 Veg Internt i planområdet ligger det en adkomstveg i dag fra Amsrudvegen og opp på det øvre platået på tomten. Denne forutsettes videreført som den ligger, i nærværende plan. Dersom det interne vegsystemet endres skal dette tilfredsstille kravene gitt i Statens vegvesens Håndbok 017. I planbestemmelsene er det stilt krav om at lengdeprofiler skal vises på situasjonsplan dersom dette skal endres. Eksisterende gang- sykkelveg fra rundkjøringa mellom Raufossvegen og Amsrudvegen har en stigning på ca 11 % over en strekning på 62 meter. Dette er noe i overkant av hva Statens vegvesens Håndbok 017 legger til grunn. Dette er riktignok eksisterende situasjon og er en løsning som har fungert over flere tiår. 3.5 Vann og avløp Innenfor planområdet er det i dag godt utbygd infrastruktur med god restkapasitet. Det er vann og avløp tilknyttet eksisterende bygningsmasse i dag og en fortetting ved påbygg og tilbygg forventes å benytte eksisterende VA-løsninger på tomten. Det forventes ingen vesentlig økning i bruk av vann og avløp ved utvidelse. Det er ikke lagt til rette for etablering av virksomheter som har betydelig bruk for slike fasiliteter utover ordinært personalbehov og kundebesøk. Eventuelle senere endringer i slike forhold må vurderes ved hver enkelt byggesak. Forholdet til overvann forventes heller ikke å bli vesentlig endret. Det er et utbygd overvannsystem i området i dag som håndterer overvannet fra tomtene. De delene av tomtene som er byggbare er i dag belagt med asfalt slik at man må derfor legge til grunn at alt vann fra disse allerede i dag går i overvannsystem og veggrøfter. Det forventes følgelig ikke å bli noe høyere press på dette systemet enn i dag. Det går ingen bekker eller andre vassdrag innenfor planområdet. På nedsiden av planområdet, et godt stykke unna renner en mindre bekk gjennom industriområdet. Det legges til grunn at evt vanntilsig og vann fra områder på oversiden ledes gjennom overvannsystemet. 3.6 Kjente registreringer Kulturminner I henhold til kartapplikasjonen Kulturminnesøk på nett ( er det ikke registrert noen forekomster av automatisk fredete kulturminner eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. Innenfor delene av planområdet som kan bygges ut er det vurdert som svært lite sannsynlig å finne automatisk fredete kulturminner. Grunnen til dette er at tomten og tilgrensende arealer er sterkt bearbeidet ved tidligere utbygging. Tomtene har store flater med bratte skråninger langs eiendomsgrensene, noe som indikerer at de er sterkt planert og tilpasset eiendomsstrukturen. Disse vurderingene forsterkes ved at den overordnede landskapsformasjonen er jevnt hellende mot nord. I merknad fra Kulturarvenheten har vi fått opplyst at de ikke har kjennskap til at det foreslåtte tiltaket kommer i konflikt med kulturminner. REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

11 Utklipp hentet fra og flyfoto over tomta. Arter og naturtyper I henhold til Direktoratet for naturforvaltnings registreringer i kartdatabasen Arealis er det vist en sone som strekker seg innenfor deler av planområdet, der det er registrert viktige arter. Det er uvisst hva slags arter som er registrert i denne sonen, men det er naturlig å anta at disse ikke finnes innenfor eller nært inntil planområdet, siden dette er dekket av asfalt og bebyggelse. I sin uttalelse til varsel om oppstart har ikke Fylkesmannen i Oppland presisert noe om at det finnes viktige arter innenfor planområdet. Vi regner dette da som lite sannsynlig og videre avklart for saken. I henhold til Direktoratet for naturforvaltnings registreringer i kartdatabasen Arealis er det ikke registrert noen viktige naturtyper innenfor planområdet eller tilgrensende områder. Grunnforhold og skred I Norges Geologiske Undersøkelses (NGUs) registreringer i kartdatabasen Arealis er det vist at løsmassene innenfor planområdet og nært dette består av tykk morene. Det er ikke registrert noen forekomster av skred eller kvikkleire innenfor planområdet eller nært dette. I følge NGUs kartbase Arealis er det ikke registrert alunskifer i området. Det er heller ikke registrert forekomster av radon i planområdet eller nært dette. I forhold til snø- og steinskred er det vist i kartdatabasen av området rundt Gjøvik ikke er kartlagt. I NVEs veileder om «Flaum- og skredfare i arealplanar» er det presisert at det kan oppstå utglidning av skråninger jordskråninger brattere enn 25 helling. Den bratteste skråningen i planområdet er på 38. Det er fjell i dagen i deler av skråningen. Terrenget innenfor planområdet er i all hovedsak større flater avgrenset med mindre skråninger mellom disse. Langs bebyggelsens sør- og vestside ligger det bratte skråninger ned mot det flate arealet på henholdsvis 24 og 38. Skråningen på 24 kan med rimelig sikkerhet stå slik den gjør. Skråningen langs vestsiden av planområdet er den bratteste skråningen, denne har fjell i dagen. Siden skråningene heller ned mot planområdet vil det her være viktigst hva som gjøres utenfor planområdet, på tomtene ovenfor i forhold til utglidning og ras. I henhold til kartbasen Arealis er det ikke registrert noen forurensninger i grunnen for planområdet. REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

12 3.7 Lokaliseringsfaktorer Planområdet ligger i næringsområdene som utgjør en forlengelse av sentrumsaktiviteten i Hunndalen sentrum. Eiendommene er et tidligere handels senter kalt Rubosenteret og det har vært handelssted for møbler, kjøkken og andre lignende varegrupper i flere tiår. Blå ellipser viser eksisterende handelsstruktur og handelstyngdepunkt i dag. Oransje ellipse viser planområdet. (Kart hentet fra Bygningsmassen ligger ca 180 meter fra bussholdeplass med hyppig avganger av busser mellom Gjøvik og Raufoss. Det er tosidige bussholdeplasser med ryddige og oversiktlige fotgjengerfelt. Disse betjenes av 2-3 busser i timen mot Gjøvik sentrum og 2 busser i timen mot Raufoss. Det er 10 minutters reisetid med buss til begge tettstedssentrene. Gangvegen holder god standard fra bussholdeplassene, med ryddige krysningsforhold og kort gangavstand. De siste 60 meterne er dog noe brattere enn standardene til Statens vegvesens Håndbok 017. Det er ca 11 % stigning for denne strekningen. Dette er en gangsykkelveg som har eksistert siden Hvor lenge har den vært der? Og har vært brukt av besøkende til senteret siden det. Planen endrer ingen andre fysiske løsninger her enn å breddeutvide gang- sykkelvegen, slik at det er vurdert som ivaretakelse av eksisterende situasjon. Beliggenheten ligger langs Raufossvegen (tidligere rv. 4). Dette er en veg som mange fortsatt bruker som lokal reisevei mellom Gjøvik og Raufoss. Amsrudvegen er knyttet til Raufossvegen med rundkjøring som gir god trafikkflyt i området. På bildet over vises plasseringen av planområdet med oransje ellipse og plasseringen av bussholdeplassene med blå ellipse. (Kart hentet fra REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

13 Planområdet ligger i et industriområde hvor det ligger flere publikumsrettede aktiviteter og funksjoner, slik som Lekeland, bilforretninger, byggevareforretninger og trafikkstasjonen til Statens vegvesen. Lekeland Bilforretning Bilforretning Bilforretning Bilforretning Statens vegvesen Byggevareforretning Bilforretning Bilforretning Kartet over viser tettheten av eksisterende publikumsrettede funksjoner og målpunkter i området. (Kart hentet fra REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

14 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Endringer i forhold til gjeldende planer Gjeldende plan for området er Aas skog Almsfeltet. Videre er Kommuneplanen for Gjøvik , gjeldende overordnet plan. Følgende endres: Formålene innenfor planområdet er i gjeldende regulering avsatt til industri for vestre del, mens østre del er avsatt til forretning/kontor. I tillegg til disse er den østre spissen avsatt til næring. Disse to adskilte formålene slåes sammen til blandet formål forretning/kontor/lager/industri/annen offentlig eller privat tjenesteyting. I gjeldende regulering er det vist en felles adkomstveg opp mellom arealene avsatt til industri og forretning/kontor. Arealet for denne vegen tillegges det blandete formålet fordi denne ikke er bygget slik den er vist i planen. Datidens (1970-tallets) benevnelse på U-grad endres til dagens bruksareal BRA og gesimshøyder. Tomtene gnr/bnr 69/550 og 69/798 slåes sammen til én felles eiendom. Deler av et friareal, ca 200m 2 omreguleres fra friområde til annen veggrunn grøntareal, for å gi adkomstmulighet over dette. Byggegrense på eiendommen gnr/bnr 69/798 er forlenget fra ca 15m til ca 30m fra tomtegrensen. 4.2 Arealregnskap Formålene i planen er fordelt med følgende arealer: Arealtabell Areal Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg (daa) Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål 16,0 Sum areal denne kategori: 16,0 Areal Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (daa) Annen veggrunn - grøntareal (2) 0,9 Gang-/sykkelveg 0,2 Veg (2) 1,0 Sum areal denne kategori: 2,1 Areal Nr. 3 - Grønnstruktur (daa) Vegetasjonsskjerm 0,2 Sum areal denne kategori: 0,2 Totalt alle kategorier: 18,3 Fra gjeldende reguleringsplaner er det ca 400m 2 som blir omregulert fra felles adkomstveg til forretning/kontor/lager/industri/annen offentlig eller privat tjenesteyting. Arealet for gang- REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

15 sykkelveg breddeutvides til 3,0 meter. Arealene er svært usikre i forhold til eksisterende regulering, siden dette er en scannet, håndtegnet plan uten målsetting. Arealet på ca 400m 2 som omreguleres fra felles adkomstveg er eiet av Gjøvik kommune. Det legges til grunn at arealet fortsatt kan disponeres, slik dette er gjort frem til nå, men at det inngås privatrettslig avtale mellom Gjøvik kommune og tiltakshaver om evt kjøp eller videre disponering. Tiltakshaver tar snarlig kontakt med kommunen for å avklare disse forholdene. 4.3 Bebyggelse og anlegg I planen legges det opp til kombinerte formål på bakken, og er gjeldende for alle etasjer. Planen er en reguleringsendring fra gjeldende plan for Aas Skog Almsfeltet (jfr. plankart på side 6). I denne planen er området avsatt til industri, forretning, kontor og næringsområde. Foreliggende plan legger opp til blandede formål forretning/kontor/lager/industri/annen offentlig eller privat tjenesteyting. Bakgrunnen for omreguleringen er å få større fleksibilitet i forhold til utnytting av eiendommene i første omgang til forretning for plass- og transportkrevende varer og storhandel. Det er videre ønskelig og nødvendig å videreføre reguleringsformålene fra tidligere. Det er fra tidligere et areal i tredje etasje med kontor (jfr plantegninger nedenfor i dokumentet). Dette er kontorer utover det som er tilknyttet forretningene, av denne grunn er det nødvendig å videreføre dette formålet. Det primære målet for utnytting av eiendommen, er til formålene varehandel for plass- og transportkrevende varer og storhandel. Siden man opererer i et marked vil det være usikkerhet knyttet til å kun regulere for denne virksomheten på tomta. Ved etablering av IKEA på Ringsaker vil man i verste fall kunne risikere at det ikke lenger er drivverdig for møbel- og interiørforretninger på Gjøvik. Da trenger man fleksibilitet i planen til å tilknytte seg andre aktører, slik som lager, noe mer kontor, lett industri og funksjoner innenfor annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det vil per nå være altfor risikabelt å låse planen til kun forretning med tilhørende lager. En annen viktig faktor i en slik forbindelse vil være tidsaspektet og risiko for å signere leiekontrakter. Dersom man ser at man må endre bruken i planområdet for å sikre videre aktivitet vil det kunne være svært kritisk hvis man da må begynne med en ny omregulering, siden tidsaspektet her ofte er vesentlig. Dette er også forhold som ble veldig synlige ved etableringen av IKEA på Ringsaker. Når aktørene trenger ny tomt eller nye lokaler, så har man ikke tid til å gjennomføre en regulering, da finner de andre lokaler eller tomter. Lager vil være nødvendig for å ha fleksibilitet til å kunne tilby lagerfunksjoner for frittstående aktører, utover lager til forretningene. Dette vil være viktig som en del av det å kunne tilpasse seg et marked forholdsvis raskt, jfr. beskrivelsen over. Lager er en funksjon som er vanlig i området rundt, og er godt egnet i forhold til lokalisering og nærheten til overordnet vegsystem. Industri vil være fokusert mot lettere industriproduksjon. Dette finnes allerede i området i dag, og videre er samtlige naboeiendommer (unntatt friområde og bolig) i gjeldende plan avsatt til industri. Det er flere aktører rundt planområdet i dag som enten er forretning, industriproduksjon eller lager. Det er viktig for utleiesituasjonen at man kan videreføre disse mulighetene i foreslåtte plan, spesielt i forhold til fleksibilitet i et marked. Annen offentlig eller privat tjenesteyting er ønskelig for å kunne videreføre aktører i planområdet i dag som havner inn under funksjonen bevertning. Veilederen Veiledning til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og digitalt planregister inneholder en oversikt over ulike formål og hvilke funksjoner man normalt kan legge inn under disse. På veilederens side 56 er annen offentlig eller privat tjenesteyting definert med følgende innhold: Ambassade REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

16 Treningssenter Legesenter/lege/tannlege Fysioterapi, kiropraktor, frisør, hudpleie, fotpleie ol. Servering/bevertning/kafe/restaurant/pub ol. Konsulentvirksomhet Virksomhet med allmennyttig formål Lekeland for barn Kino Dette virker som en "samlepott" for funksjoner som ikke hører inn under andre formål, og som både bør ligge i sentrum, men som også ikke bør ligge i sentrum. Treningssenter kan ligge i sentrum, men kan også ligge utenfor. Dette er ikke unormalt. Legesenter og tannlegesenter ligger det allerede flere av rundt byen i dag. Dette kan også lett kombineres med fysioterapi og kiropraktor. Siden formålet også åpner opp for lekeland for barn så vil dette være en aktuell etablering, som også ligger utenfor byen i dag. Som en videreføring av denne funksjonen anser vi at innendørs gokartbane også vil havne under dette formålet og dette vil kunne være en interessant utnytting av tomten dersom forretningene ikke skulle fungere som ønskelig. For å stramme opp bruken av formålet noe har vi valgt å regulere til annen offentlig eller privat tjenesteyting med utgangspunkt i lista over. I bestemmelsene har vi begrenset dette ved at det ikke kan etableres følgende funksjoner innenfor byggeområdet: Ambassade Frisør, hudpleie, fotpleie Restaurant/pub Kino Legesenter/lege/tannlege Fysioterapi, kiropraktor Konsulentvirksomhet Vi mener dette er en god løsning og sikrer intensjonene med fleksibilitet i planen, uten å gå på bekostning av god sentrumsutvikling i både Hunndalen og Gjøvik. Volumene på tilbygg og påbygg reguleres av byggehøyde med fastsatte kotehøyder på 241 m.o.h. for eksisterende bebyggelse. Ut mot Amsrudvegen er det lagt til grunn byggehøyde på 239 m.o.h. og maksimal fasadehøyde 10 m. Byggehøyder for påbygg ut mot Amsrudvegen og nybygg på eiendommen gnr/bnr 69/798 er videre regulert i bestemmelsene. Det legges til grunn at det oppføres enkle bygg i høye etasjer, med flate tak. Bakgrunnen for reguleringsendringen er at tomtene med bebyggelse er delt opp i to ulike formål midt gjennom bebyggelsen. Dette gir liten fleksibilitet ved bruk av eksisterende bygg, da dette i alle år har vært en forretningsgård, der halvparten ligger innenfor areal avsatt til industri. Disse arealene har vært benyttet delvis til lagerutsalg og lager for forretningene innenfor arealet avsatt til forretning/kontor. Aktiviteten på eiendommen har derfor gjort at det har vært behov for gjentatte dispensasjoner fra formålet industri for å tilrettelegge for driften på eiendommene. Eiendommen er fra tidlig på 1980-tallet kjent som Rubo-senteret, og har siden den gang hatt kontinuerlig drift med forskjellige forretninger i bygningsmassen. Forretningene som er lokalisert der i dag er Skeidar, Kontorleverandøren, Gjøvik Baguette, Møbeltjenester, GMS (motorsykkelforretning), med flere. Det er ønskelig å utvikle bygningsmassen til et møbel og interiørsenter for Gjøvikregionen. Dette vil blant annet være et svar på den forestående etableringen av IKEA på Ringsaker, selv om størrelsen ikke kan sammenlignes da den etableringen får et salgsareal på m 2. Planen legger opp til etablering av inntil 5 000m 2 BRA nytt areal for forretning, kontor, lager, industri og annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det er i dag 9 800m 2 BRA bygningsmasse som allerede inneholder forretninger med lager. Det er i dag REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

17 forretningsvirksomhet av plasskrevende varer, storhandel, samt lagerutsalg innenfor planområdet. Forskjellen fra eksisterende situasjon er at lagrene til forretningene ligger innenfor arealet avsatt til industri, mens salgsarealet ligger innenfor arealet avsatt til forretning, kontor. En omregulering vil åpne for nytt areal på 5 000m 2 BRA, men like viktig er det å kunne arrondere bygningsmassen slik at forretningene kan ha lageret tilknyttet sine respektive forretningsarealer. Utnyttingsgraden angir følgende fordeling: Eksisterende bebyggelse Tillatt ny bebyggelse Sammenlagt blir dette 9 800m 2 BRA 5 000m 2 BRA m 2 BRA Ved utbygging for utleie av forretningsarealer til plasskrevende varer og storhandel er det ikke regningssvarende å legge parkering i anlegg eller under bakken, da inntekten på utleie i Gjøvik er marginal. Av denne grunn vil utnyttingen av eiendommen stoppe seg selv ved skjæringspunktet areal til parkering og areal til bebyggelse. I dag er det flere leietagere i forretningsgården som betegnes som plass- og transportkrevende varegrupper, samt storhandel. Disse har små forretningsarealer og lite lager. Av denne grunn er det nødvendig for å kunne videreføre disse forretningene at minimumskravene til forretninger kan avvike fra ny kommuneplan som legger til grunn at størrelsen må være minst 1 000m 2 BRA. Samtlige av forretningene som ligger der i dag, med unntak av Skeidar er betydelig mindre enn 1 000m 2. Hoveddelen av bygningsmassen er eksisterende bygg i flere etasjer og bygningskroppen er avlang. Det vil være vesentlig å se på dette prosjektet som en egen sak, forskjellig fra etablering av nye forretningsarealer, da dette i det vesentligste er eksisterende bygningsmasse. Det vil være annerledes ved nye prosjekterte bygg, med større volum, da disse lettere kan tilpasses en utforming tilpasset minimumskravet på 1 000m 2. Videre vil ikke disse sitte med langsiktige leiekontrakter som er bundet til arealer og størrelser på disse. Eksisterende leietagere under 1 000m 2 BRA per mai 2013 Leietagere Areal Gjøvik Baguette 217 m 2 BRA Møbeltjenester 121 m 2 BRA Kontorleverandøren 490 m 2 BRA Kvik kjøkken 609 m 2 BRA Gamle Elkjøplokalet 858 m 2 BRA GMS 869 m 2 BRA Samlet areal 3164 m 2 BRA For å kunne utnytte eksisterende forretningslokaler gis det et unntak fra minimumskrav for forretningslokaler lengst mot nord-øst. For forretningslokaler på plan 1 og plan 2 kan det her tillates forretningslokaler for storhandel med en enhetsstørrelse på minimum 850 m 2 BRA (inkludert lager med mer). For å sikre videre drift og utvikling av eksisterende små forretningslokaler tillates unntak for krav til enhetsstørrelse for et samlet areal på inntil 1200 m 2 BRA under forutsetninger av at forretninger er minimum 400 m 2 BRA. Dette for å blant annet gi tilbud til kjøkken og baderomsforretninger som bare har showrom og har større lager. Det er lagt opp til ny utbygging på inntil 5 000m 2 BRA i både planbestemmelser og på plankart. Innenfor eiendommene kan bebyggelsen utnyttes til forretning, kontor, lager, industri og annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det er i planbestemmelsene lagt inn at det kan etableres forretninger med plass- og transportkrevende varegrupper, samt storhandel. Dette er i henhold til Fylkesdelplan for lokalisering av varehandel i Oppland og kommuneplanens arealdel REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

18 Som plass- og transportkrevende varer legges følgende varegrupper til grunn for etablering og videreføring i forretningsgården med tilbygg: Biler Motorkjøretøy Landbruksmaskiner Trelast og andre byggevarer Salg fra planteskoler/hagesentre Lystbåter Campingvogner Som storhandel legges følgende varegrupper til grunn for etablering og videreføring i forretningsgården med tilbygg: Møbler Hvitevarer Brunevarer Kjøkken og bad Handel med deler og utstyr til motorkjøretøy Utover disse varegruppene skal eksisterende forretninger få fortsett å drive og utvikle seg videre. Arealet regulert til kontor i gjeldende regulering har en TU=0,5, som gir en utnytting på ca 3 900m 2 BRA. Det er lagt til mulighet for å etablere inntil 500m 2 BRA i tillegg til utnyttingen i eksisterende regulering, samlet gir dette 4400m 2 BRA kontor. Dette er inntatt som en begrensning i planbestemmelsenes 5.1. Halvparten av planområdet er i gjeldende reguleringsplan regulert til industri, med en utnytting på TU=0,8. Dette utgjør 6 600m 2 BRA i henhold til målereglene for TU fra Det er lagt en begrensning til å utnytte området med inntil 2 000m 2 BRA totalt. Dette er lagt inn i bestemmelsenes 5.1. Vi legger til grunn at frittstående lager (lager som formål, ikke som lager til for eksempel forretninger) er en naturlig funksjon som sorterer under formålet industriområde fra Da blir utnyttingen for frittstående lager den samme som for industri, totalt 2 000m 2 BRA. Dette er lagt inn i bestemmelsenes 5.1. Siden det ikke er regulert noe areal til annen offentlig eller privat tjenesteyting i planen fra tidligere er dette formålet nytt i denne planen. Behovet for formålet er beskrevet over. Eksisterende leietager Gjøvik Baguette på 217m 2 BRA sorterer under dette formålet med bevertning. Vi har lagt til mulighet til å etablere et samlet areal begrenset oppad til 1 000m 2 BRA med offentlig eller privat tjenesteyting. Dette kan enten være treningssenter, servering/bevertning, lekeland for barn eller innendørs gokartbane. Dette er lagt inn i bestemmelsenes 5.1. Bebyggelsen Parallelt med reguleringsplanen ble det sendt inn byggesak til behandling for deler av utbyggingsmulighetene i planen. Det foreliggende prosjektet under viser utnytting av m 2 BRA av de totalt m 2 BRA nytt areal. På grunn av forsinkelse i plansaken, med løsning av innsigelser, stoppet kommunen byggesaken da den hadde ligget for lenge i system. Det vil ved en senere anledning bli søkt et nytt prosjekt, med nødvendige justeringer. REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

19 Perspektiv av nybygg, sett fra Amsrudvegen. Situasjonsplan for foreslått utbygging. REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41

20 Fasader eksisterende bygningsmasse. Fasader nytt tilbygg. REGULERINGSPLAN FOR AMSRUDVEGEN 2-4 Side av 41