Ullensaker kommune Regulering

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Ullensaker kommune Regulering"

Transkript

1 Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 142/14 Hovedutvalg for overordnet planlegging GANGS BEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR S4 - SKOVLY, JESSHEIM Vedtak Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan og bygningsloven at forslag til detaljregulering S4 - Skovly, Jessheim datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert , sist revidert , legges ut til offentlig ettersyn. Det vil være en forutsetning ved vedtak av ovennevnte planforslag at følgende planer oppheves iht. plan- og bygningsloven 12-14: Deler av Jessheim sentrum kvartal 2, stadfestet , med bestemmelser. Eiendommen gnr. 135 bnr. 361, stadfestet med bestemmelser. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2008/ Side 1 av 22

2 Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2008/ Side 2 av 22

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan og bygningsloven at forslag til detaljregulering S4 - Skovly, Jessheim datert , sist revidert , med tilhørende bestemmelser datert , sist revidert , legges ut til offentlig ettersyn. Det vil være en forutsetning ved vedtak av ovennevnte planforslag at følgende planer oppheves iht. plan- og bygningsloven 12-14: Deler av Jessheim sentrum kvartal 2, stadfestet , med bestemmelser. Eiendommen gnr. 135 bnr. 361, stadfestet med bestemmelser. Ullensaker, Siri Gauthun Kielland kommunaldirektør Saksnr. 2008/ Side 3 av 22

4 Saksbehandler: Silje Skinnes Lunde Vedlegg: 1. Forslag til plankart datert , sist revidert Forslag til planbestemmelser datert , sist revidert Planbeskrivelse, datert , revidert ROS-analyse datert , revidert Trafikal konsekvensutredning datert februar Sjekkliste naturmangfoldloven datert Beregning av arealer og parkeringsplasser datert Planer og snitt datert Illustrasjoner av fjernvirkning av hotell 10. Sol-/skyggediagrammer Saksdokumenter: (ikke vedlagt) Mottatte uttalelser til varsling Prosjektet sammenstilt med forslag til ny Byplan februar 2014 Presentasjonen av prosjektet januar 2014 Kundeundersøkelse Jessheim Storsenter. Presentasjon Næringskomitemøte Standpunkt for vising av fjernvirkning av hotell SAKEN GJELDER 1. gangs behandling av forslag til detaljreguleringsplan for kvartalet Skovly (S4 i Byplan) i Jessheim sentrum. Tiltakshaver er Harald Kværner Eiendom AS. Planforslaget er utarbeidet av Plan 1 AS (tidl. Sjåtil & Fornæss AS), i samarbeid med Hille Melbye Arkitekter AS. COWI AS har vært konsulent på trafikale konsekvenser av tiltaket. Bakgrunn Harald Kværner Eiendom AS ønsker kvartalet Skovly regulert og tilrettelagt som et sentrumsområde med forretninger, privat og offentlig tjenesteyting, kontor, hotell og leiligheter med tilhørende parkering. Beliggenhet Planområdet er totalt på ca. 38 dekar inkludert vegarealer og ligger midt i Jessheim sentrum mellom Trondheimsvegen, Furusethgata, Rådhusvegen og Kjeld Stubs veg. Saksnr. 2008/ Side 4 av 22

5 Harald Kværner Eiendom AS eier alle eiendommer innenfor planområdet som omfatter dagens parkeringsområde, tidligere DNB-bygget, samt tidligere legesenteret som er under riving. Gnr. 135/188, 465, 466, 509, 589 (politistasjon og møbelforretning) eies av Sentrumsbygg Eiendomsselskap AS. Gnr. 135/464 (boligeiendom) som eies av en privatperson. Det vises til punkt 2.3 i vedlagte planbeskrivelse for eiendomskart. Dagens forhold For nærmere informasjon om dagens arealbruk og tilstøtende områders arealbruk, dagens trafikkforhold og øvrig teknisk infrastruktur, grunnforhold og støy, vises det til punktene i planbeskrivelsen. Planstatus Kommuneplan I kommuneplanens arealdel vedtatt , er planområdet er avsatt til nåværende og framtidige sentrumsområder. Byplan I Byplan for Jessheim 2025, vedtatt i Herredsstyret den , var den nordre delen av kvartalet avsatt til Bolig/Forretning/Kontor-Service, mens den søndre delen var avsatt til Forretning/Kontor-Service. I ny Byplan, som er fremmet for sluttbehandling i juni 2014, er hele kvartalet S4 Skovly avsatt til nåværende sentrumsformål. Det ble sendt inn innspill til Byplanforslaget med brev datert fra Sjåtil & Fornæss AS på vegne av Harald Kværner Eiendom AS, samt et eget innspill fra i brev datert Harald Kværner Eiendom AS har så sendt inn tilleggskommentarer til Byplanforslaget i brev datert Gjeldende reguleringsplaner Det foreligger 4 eldre reguleringsplaner innenfor planområdet, som vil utgå i sin helhet med ny detaljreguleringsplan. Disse samt tilgrensende regulerings- og bebyggelsesplaner framgår av planbeskrivelsens punkt 4.2 og 4.3. Saksnr. 2008/ Side 5 av 22

6 SAKSGANG Tidligere politiske vedtak I forbindelse med søknad om rammetillatelse for Jessheim Storsenter ble det også søkt om dispensasjon fra parkeringskravet i gjeldende reguleringsbestemmelser. Hovedutvalg for overordnet planlegging (HOP) behandlet søknaden den , sak 211/08, og dispensasjon ble gitt. Som vilkår for dispensasjonen ble det satt krav om at forslag til reguleringsplan for Furusethgata Nord (dagens S4 - Skovly) skulle ivareta parkeringsplasser for Jessheim Storsenter. Planen skulle sendes inn til førstegangsbehandling innen Kunngjøring, planprogram, planprosess Reguleringsplanarbeidet ble startet opp i første halvår 2008, men stoppet så opp. Det ble senere avklart at det skulle utarbeides en detaljreguleringsplan iht i plan- og bygningsloven for S4 - Skovly (Furusethgata Nord), og at det skulle utarbeides en konsekvensutredning (KU) iht. KU-forskriften for tiltaket, som følger detaljreguleringsplanen. Planprogram datert ble utarbeidet av Sjåtil & Fornæss AS på vegne av Harald Kværner Eiendom AS. Varsel om oppstart av detaljplanarbeid for S4 - Skovly, samt utleggelse av planprogrammet for konsekvensutredningen til offentlig ettersyn, ble gjort med brev datert Dette ble også kunngjort i Romerikes Blad og Eidsvoll Ullensaker Blad den og (med kart). Frist for merknader til planarbeidet og planprogrammet ble satt til Under høringsperioden kom det inn 7 uttalelser. Disse framgår av planbeskrivelsens punkt 8. Fylkesmannen i Oslo og Akershus hadde merknad til punktet ang. parkering. Fylkesmannen mente det burde drøftes hvordan parkeringskapasiteten vil påvirke reisemiddelvalg og forhold til utvikling av miljøvennlige transportmidler. Dette ble innarbeidet i revidert planprogram. Det framkom ikke temaer eller forhold i de øvrige uttalelsene som medførte endringer i planprogrammet. Planprogram datert , revidert ble behandlet og fastsatt av HOP i møte den under sak 197/10. Reguleringsplanen skulle i utgangspunktet utarbeides iht. Byplanen som var vedtatt Et førsteutkast til plankart, bestemmelser og beskrivelse ble overlevert og presentert for kommunens administrasjon i juli Det har vært flere møter med kommunen både før og i etterkant. I november 2011 ba kommunen om at planområdet skulle utvides til å omfatte hele Rådhusvegen fra Ringvegen til Furusethgata, med et annet profil enn den delen av Rådhusvegen fra ny rundkjøring i Ringvegen, som er regulert i plan vedtatt Videre planarbeid ble derimot stilt i bero. Det har imidlertid vært videreført arbeid med illustrasjoner for utforming av bebyggelse innenfor kvartalet, som har vært presentert for kommunen. Ullensaker kommune sendte brev datert ang. videre planarbeid for Furusethgata Nord. Det ble vist til at mye har skjedd siden det ble arbeidet med Byplanen i 2005/2006. Nye vurderinger om bl.a. byggehøyder, uteareal, trafikkforhold, parkeringskrav, nye transformasjonsområder gjør at alle i sentrum er tjent med å avvente diskusjonen som skal tas ved 1. gangs behandling av ny Byplan. Rådmannen anbefalte at en planbehandling av reguleringsplanen for S4 - Skovly skjer etter Byplanbehandlingen. I mellomtiden kunne det jobbes videre med tankene for hele kvartalet i en samlet plan. De var positive til p-hus og forretningsbygg plassert midt i kvartalet, med en gangforbindelse nord-sør gjennom kvartalet mellom bygningene, med aktiviteter i 1. etasje mot gangforbindelsen. Saksnr. 2008/ Side 6 av 22

7 Det ble avholdt et møte i Plan- og Samferdselskomiteen den med temadrøfting i fbm. rullering av Byplanen, der bl.a. Harald Kværner Eiendom AS v/tore Kværner holdt innlegg. Tore Kværner har etter dette avventet videre planarbeid til forslag til ny Byplan forelå. Arbeidet med prosjektering og utarbeidelse av nytt planforslag startet opp igjen senhøstes Det nye prosjektet ble presentert for Plan- og samferdselskomiteen i møtet den , der det ble gitt positive tilbakemeldinger. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Overordnede vurderinger Byen Jessheim har beholdt de fire rollene for et sentrum skal ha, som maktarena, knutepunkt, sosialt møtested og markedsplass, noe som er en stor styrke for den videre utviklingen av byen. Skovly bør inneholde alle forutsetninger for å inneholde noen av Jessheims viktigste byrom. Et godt byrom skal fungere i hverdagen, men også som samlingssted for større arrangementer. Det er avgjørende at et bysentrum framstår som tilgjengelig og at det er sikret en god funksjonsblanding. Skovly har en unik beliggenhet i sentrumsområdet, og er en naturlig del av en byutvikling med fortetting. Den overordna tanken er å ta på alvor intensjonen om å videreutvikle en levende by. Dette gjøres med bygninger som rommer økt handelstilbud, flerbrukshus med unike tilbud innenfor kultur og underholdning, boliger, og med levende gangakser som hver for seg har et anker/fond. Ved å legge handel til bakkeplan og åpne ut mot gaten vil det kunne skapes levende byrom med opplevelsesbasert utforming. Gjennom å gjøre byens urbane kvaliteter mer tilgjengelige, fjerne unødig trafikk i byrommene i sentrum og styrke kollektivtransport, kan sentrum aktiviseres på en måte som kommer alle til gode. Det skal tilstrebes spennende og variert arkitektur, og med et høyhus som signaliserer hvor sentrum av Jessheim ligger i et landskap som gir få topografiske orienteringspunkter. Boliger i sentrum fører til mindre bilbruk og mer bruk av kollektivtransport. Plangrep Overnevnte tanker har ligget til grunn for planleggingen og utformingen av planområdet; Det moderne sentrum, som er urbant, dynamisk og svarer på behov. Illustrasjonen viser eksisterende og framtidig bebyggelse i sentrumsområdet. Ønsker og ideer om type virksomhet innenfor området har vært nokså klart fra grunneiers og utviklers side, som bl.a. forretninger, former for kulturelle opplevelser, hotell, leiligheter, parkering, samt en levende gangakse nord-sør gjennom kvartalet med en naturlig sammenheng til områdene utenfor. Ønsket Saksnr. 2008/ Side 7 av 22

8 plassering av et hotell er på det høyeste punktet i planområdet, i kryssområdet mellom Furusethgata og Trondheimsvegen, utformet som et naturlig orienteringsmerke i Jessheim. Det er tatt tak i og videreutviklet den viktige gangaksen fra Stasjonen, over Rådhusplassen og inn mot Furusethgata. For å gjøre Skovlyområdet til et framtidig aktivt og inkluderende sentrumsområde, spesielt de gående, er det introdusert en gangforbindelse som runder nordover fra Furusethgata og går mot nord. For at den også skal ha en sammenheng med det som vil bli planlagt videre nordover, i S5, er gangforbindelsen illustrert fram til Ringvegen, med kryssing av den, over uteområdet/parken til barneskolen, og videre mot Nordbytjernet via eksisterende veger. Denne gangforbindelsen vil både være med på å knytte sammen etablerte og nye utbyggingsområder, og være en hovedåre mellom sentrale målpunkt. Med dette grepet vil planområdet bli delt i to sentrale og også hensiktsmessige kvartaler. I tillegg blir det to mindre kvartaler langs Trondheimsvegen, med tomta der hotellet planlegges og de eiendommene i nord som tilhører en annen grunneier. Med denne oppdelingen innenfor planområdet som er nevnt over, vil det dannes egne interne kvartaler. De benevnes som K1-K4, med K1 og K2 i vest ved Trondheimsvegen, K4 langs Rådhusvegen, og K3 som det midtre mellom K1, K2 og K4. Det tas sikte på å rydde opp i parkeringen og trafikksituasjonen i denne delen av sentrum. Parkering konsentrert til ett område med avgrensa antall inn- og utkjøringer gir mindre kjøring og mindre trafikkbelastning på vegene i sentrumsområdet. Parkeringen er ønsket under bakken og i hus over bakken integrert i bebyggelsen i K3, med god tilgjengelighet til virksomhetene innenfor planområdet og over til Jessheim Storsenter. Avgrensing Planforslaget omfatter byggeområdene mellom Trondheimsvegen, Furusethgata, Rådhusvegen og Kjeld Stubs veg. I tillegg inngår hele Kjeld Stubs veg og tilliggende del av Rådhusvegen i planforslaget. Del av Furusethgata, samt nærmest tilliggende del av det framtidige Rådhusplassen (Torg) inngår i planforslaget. Forøvrig er avgrensingen i sør og vest mot tilliggende regulert vegareal. Reguleringsformål Planområdet er i ny Byplan avsatt til nåværende sentrumsformål. For at detaljreguleringsplanen skal fange opp det mangfold av muligheter som ny bybebyggelse kan gi, foreslås byggeområdene regulert til sentrumsformål, og ikke en oppsplitting med ulike kombinasjoner av formål, som har sin begrensing. Innenfor K1 på 4,1 dekar, foreslås etablering av forretninger, tjenesteyting, kontor, boligbebyggelse og parkering. Hvilken kombinasjon som blir aktuelt å bygge ut, avhenger mye av en framtidig utbyggers ønsker og etterspørselen i markedet. Saksnr. 2008/ Side 8 av 22

9 Innenfor K2 på 2,5 dekar, foreslås mulighet til etablering av et byhotell med konferansesenter, bevertning, samt forretninger, tjenesteyting og kontorer. Boligbebyggelse vil ikke bli tillatt her. Parkeringen skal legges under bakken. Innenfor K3 på 9,2 dekar, foreslås etablering av forretninger, tjenesteyting, kontorer, parkeringsanlegg, tilhørende del av lokaler for hotellet, samt boligbebyggelse. Forretninger, kontor og tjenesteytende virksomhet skal fortrinnsvis etableres i de nedre etasjer. Boligene/leiligheter kan være i etasjer over de øvrige formålene. Innenfor K4 på 8,1 dekar, foreslås etablering av forretninger, tjenesteyting, kontor, bevertning, boligbebyggelse, samt parkeringsanlegg. Forretninger, kontor og tjenesteytende virksomhet skal fortrinnsvis etableres i de nedre etasjer. Boligene/leiligheter kan være i etasjer over de øvrige formålene. Gangarealet Skovly Allé på 2,4 dekar, fra Furusethgata til kryssingen av Kjeld Stubs veg, foreslås regulert til gatetun. Gatetunet skal være tilgjengelig gjennom hele døgnet. Det skal opparbeides med fast dekke, og gi rom for møblering, ulike uteaktiviteter, boder, beplantning og belysning. Det er behov for og ønskelig at det kan bygges åpne bruer eller lukkede overganger for gående mellom K3 og K4, og mellom disse og Storsenteret. Antall bruer avklares gjennom godkjenning av estetisk plan og/eller rammesøknad. Tilliggende del av Rådhusvegen har samme profil som i forslag til ny Byplan. Vegarealet reguleres til hovedformålet samferdselsanlegg med underformål offentlig kjøreveg, sykkelfelt, gang-/sykkelveg og annen veggrunn. Kryssområdet mellom Furusethgata og Rådhusvegen foreslås regulert til offentlig torg og vil bli en del av Rådhusplassen. Torget skal fungere som en overkjørbar forbindelse mellom Furusethgata og Rådhusvegen. Kjørearealet i Furusethgata, fra krysset med Rådhusvegen og forbi kryssområdet med Skovly Allé, foreslås regulert til gatetun. Det skal fungere med blandet trafikk, på de myke trafikanters premisser, og opparbeides med belegning og markering som skiller det fra øvrig del av Furusethgata og Torget. I tillegg reguleres tosidig fortau. Kjeld Stubs veg foreslås regulert med tosidig fortau. Der forlengelsen av Skovly Allé krysser Kjeld Stubs veg, reguleres dette til gatetun. Kryssing av vegen skal opparbeides som et opphøyd gangfelt, med en belegning som skiller den fra kjørearealene til V2 og V3, og være overkjørbar. Estetisk plan Det skal utarbeides en estetisk plan som bl.a. skal inneholde fasadeoppriss, snitt og 3Dtegninger. Disse skal gi et klart bilde av prosjektets arkitektur, visjon og forholdet til eksisterende og planlagt bebyggelse. Ved utbyggingstrinn som vil inkludere opparbeidelse av Skovly Allé skal det leveres utomhusplan for Alléen. Denne skal inneholde møblering, samt forslag til aktivisering og sambruk med Rådhusplassen. Det skal fremgå av levert materiale utformingen og plasseringen av tekniske installasjoner på tak. Estetisk plan for omsøkt utbyggingstrinn skal leveres ifbm. forhåndskonferanse og må være godkjent før det gis rammetillatelse. Saksnr. 2008/ Side 9 av 22

10 Bebyggelsens plassering og utforming I planforslaget forutsettes det at bebyggelsen innenfor K3 og K4 plasseres mot formålsgrensen, dvs. ut mot tilliggende regulerte gangarealer. Det foreslås at fasader i hovedsak skal gis en vertikal inndeling, for å sikre nødvendig variasjon og unngå monotone fasader. Det tillates mindre fasadesprang og andre arkitektoniske elementer ut over formålsgrense mot tilstøtende gaterom for å sikre nødvendig grad av variasjon og oppbryting av fasade. Ulike byggehøyder vil også få fram variasjon i bebyggelsen. Det er en forutsetning i planen at bebyggelsen skal gis et variert og tidsmessig formspråk. K1 eies av en annen grunneier og en er ikke kjent med noen utbyggingsplaner her. Derfor er det heller ikke vurdert hvordan evt. ny bebyggelse kan bli utformet eller plassert. K2 foreslås regulert til hotell. Det sies i planbestemmelsene at bygningen utformes som en markør. Endelig utforming av hotellet vil ikke bli avklart i fbm. denne reguleringen, men det er likevel illustrert den høyden og det volumet som framgår av bestemmelsene. Bygningen gis en noe friere plassering i fht. formålsgrense og kvartalsgrense enn K3 og K4. K3 kan bli en nokså kompakt bygningsmasse, som likevel vil kunne brytes opp ved å bruke ulike elementer i fasadene, inntrekking, utkraging, med inngangsparti trukket ut fra fasaden og ut i gangarealet. Tilsvarende gjelder for K4, men her kan den søndre delen av kvartalet gis en utforming som henvender seg ut mot Rådhusplassen og livet der, og skape en avslutning av plassen. Bebyggelsens høyder Bebyggelsen vil inneholde ulike virksomheter og funksjoner som vil ha ulike krav til etasjehøyder. Parkeringsetasjer, kontorer og leilighetsetasjer vil ha behov for 3 m underkant dekke, mens større forretninger kan ha behov for 6 m. Konferansedel og f.eks. kino vil også ha ulike behov for takhøyder. Det er viktig for prosjektet at parkeringsplan korresponderer med etasjeplan for forretninger, spesielt ifht. dagligvareforretninger, slik at en lett kan trille handlevogner fra forretningen og rett inn til parkeringen. Trondheimsvegen ligger på ca. kote 208 forbi planområdet. Furusethgata og Kjeld Stubs veg synker jamt fra ca. kote 208 i kryssene med Trondheimsvegen til ca. kote 201 i krysset med Rådhusvegen. Rådhusvegen ligger på ca. kote 201. Ny bebyggelse innenfor planområdet vil forholde seg til tilliggende vegers terrenghøyder. For K1 foreslås en maks. byggehøyde på taket til hovedbygningen satt til kote 227. Det tillates en tilbaketrukket toppetasje opp til kote 230. Maks. byggehøyde i K3 og K4 foreslås satt til kote 235. Det skal tilstrebes mest mulig variasjon i høyder over kotehøyde 219. Bebyggelsen skal hensynta Rådhuset og Jessheim kirke, og det skal dokumenteres ved sol/skyggediagram at bebyggelsen ikke er til hinder for utvikling av S5 i tråd med Byplan. For K2 med hotellet, foreslås maks. byggehøyde på kote 270, som er 63 m over dagens terreng på tomta. Det vil være mange måter å detaljutforme hotellets nedre etasjer med resepsjon, møte - og konferansedel, og med etasjene med hotellrommene over, inkludert en toppdel som blir allment tilgjengelig. Dette låses ikke i detaljreguleringsplanen, men med maks. høyder og volum vil det likevel være en forutsigbarhet ifht. gitte konsekvenser. Saksnr. 2008/ Side 10 av 22

11 Utnyttingsgrad Det foreslås en utnyttingsgrad i maks. BRA (bruksareal) i m² og ikke i %. Dette gir et bilde av det volum som kan bygges innenfor kvartalene og totalt, og av det prosjektet som ligger til grunn for utforming og innhold av detaljreguleringsplanen. For K1 foreslås en maks. BRA på ca m². Ved full utbygging vil dette gi en % BRA på ca. 350 %. K2 foreslås med en maks. BRA på m². Ved full utbygging vil dette gi en % BRA på ca. 560 %. K3 og K4 foreslås med en maks. BRA på til sammen m². Ved full utbygging vil dette gi en % BRA på ca. 425 %. I det prosjektet som ligger til grunn for detaljreguleringsplanen, er det et regnestykke for hvor mye næringsdelen kan utgjøre for hvert plan. Innenfor begrepet næring i denne omfatter oppsummering av antall m² både forretningene, kontorer, hotell, konferanse, bevertning og tjenesteyting. Det er et ønske å ha muligheten til bygging av ca. 200 boenheter innenfor planområdet. Fordelingen mellom næring/kontorer/tjenesteyting og leiligheter som ligger til grunn i prosjektet, kan endres ut fra hva markedet etterspør når tiltaket skal gjennomføres. Det er derfor viktig at detaljplanen kan utformes med rom for en viss fleksibilitet ifht. innhold og etappevis utbygging. Avkjørsler, varelevering I dag har planområdet avkjørsler fra alle tilliggende gater. Avkjørselen fra Trondheimsvegen til møbelforretningen og politiet er regulert stengt i reguleringsplanen for Trondheimsvegen, vedtatt Det er ikke vist planlagte avkjørsler med piler i planforslaget, da det er vanskelig å bestemme nøyaktig plassering på nåværende tidspunkt. Avkjørsler til de kommunale vegene vil bli avklart i fbm. rammesøknadene. Det reguleres ingen direkte avkjørsler fra Trondheimsvegen. Når det gjelder varelevering skal dette skje inne i bygg/overbygget areal i K1, K3 og K4. Parkering Det er i planforslaget brukt de maks. parkeringsnormene som framgår av den nye Byplanen. Tanken er å oppmuntre til økt bruk av kollektiv, sykkel og gange i sentrumsområdene. I tillegg skal det innenfor planområdet sikres til enhver tid 560 p-plasser for gjennomført utbygging av Jessheim Storsenter jfr. vedtak i sak 211/08 i HOP. I det prosjektet som ligger til grunn for detaljreguleringsplanen, kan denne parkeringsnormen utgjøre rundt 1500 parkeringsplasser. Dette ligger innenfor minimum parkeringsnormen i ny byplan påplusset 560 plasser, samtidig som det ligger innenfor maksimum parkeringsnormen i ny Byplan. Parkeringen er planlagt anlagt under terreng innenfor kvartalene, og under Skovly Allé. Parkering over terreng planlegges innenfor kvartal K3. Det er også foreslått egne parkeringsnormer for el-biler, for forflytningshemmede og for sykkel. Normen for sykkelparkering er satt ifht. egen kundeundersøkelse som ble gjennomført ved Jessheim Storsenter, samtidig som man har fordoblet ambisjonsnivå, dvs. at det blir dobbelt så mange sykkelparkeringsplasser i Skovly enn kundebehovet er pr. i dag. Sykkelparkering for boliger foreslås ivaretatt i parkeringskjeller eller private sportsboder. Saksnr. 2008/ Side 11 av 22

12 Uteareal Det er også foreslått egne normer for uteoppholdsarealer. Ved utbygging av leiligheter inntil 5000 m 2 bruksareal skal det settes av minimum 35 m 2 uteoppholdsareal pr. 100 m 2 bruksareal for bolig, der maks. 10 m 2 pr. privat balkong kan inngå i utregningen. For større leilighetsutbygging skal beregning av uteareal for leilighetsareal utover 5000 m² settes til 20 m 2 pr. 100 m 2 bruksareal for bolig hvor 10 m 2 av privat balkong kan inngå i utregningen. 10 m 2 pr. 100 m 2 bruksareal for bolig opparbeides til lekbart areal. Samlet felles uteoppholdsareal skal være minimum 250 m². Utregning av uteareal skal foretas separat for K3 og K4. Uteoppholdsarealet er i sin helhet foreslått å kunne ligge på tak/hevet lokk. Deler av Skovly Allé og allment tilgjengelig park på tak/hevet lokk, er forutsatt å kunne inngå i beregning av uteoppholdsareal. Utearealer på taket skal være utformet slik at det oppnås tilstrekkelig sikkerhet og trygghet, med særlig vekt på barns bruk. Felles uteoppholdsarealer på tak skal ha et grønt preg. Sedumtak og tilsvarende taktyper som ikke er egnet for opphold skal ikke regnes inn i uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsarealer skal ha utforming og innhold for varierte aktiviteter/lek tilpasset alle aldersgrupper. Felles uteoppholdsarealer skal opparbeides med høy kvalitet i utforming og materialbruk. Det skal legges vekt på multifunksjonelle løsninger, som gir mulighet for flere aktiviteter og ulike aldersgruppers bruk. Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelsene knyttes i hovedsak opp mot teknisk infrastruktur som veg, vann og avløp. Den delen av Trondheimsvegen som ligger inntil K2 anses å være ferdig opparbeidet. I detaljreguleringsplanen foreslås det at den delen av Trondheimsvegen som grenser inntil K1 skal være opparbeidet i hht. reguleringsplan vedtatt , før det gis brukstillatelse innenfor K1. Del av Rådhusvegen, V1 er ikke opparbeidet etter forslag til profil i ny Byplan. Det foreslås derfor at V1 langs planområdet skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse innenfor K4. Det foreslås at østre del av Kjeld Stubs veg, V3, samt fortau langs sørsiden, skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse innenfor tilliggende del av K4. Vestre del av Kjeld Stubs veg, V2, samt fortau langs sørsiden, skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse innenfor tilliggende del av K3 eller innenfor tilliggende del av K1. Del av Furusethgata (o_gatetun) skal være opparbeidet til ferdigstillelsen av siste byggetrinn i K3 og K4. Slovly Allé (f_gatetun) skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse for siste utbygging innenfor K3 og K4. Midlertidig løsning for ferdsel av myke trafikanter skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for første utbygging innenfor tilliggende del av K3 og K4. For vann- og avløpsanlegg foreslås det at før rammetillatelse for ny bebyggelse gis, skal kommunen ha godkjent teknisk plan for vann- og avløpsanlegg (VA), samt for bortføring av overvann i samsvar med krav og bestemmelser i VA-normen for Ullensaker kommune. Videre at planer for tekniske anlegg kan deles opp og ledningsnettet kan utbygges etappevis i takt med utviklingen av området. Saksnr. 2008/ Side 12 av 22

13 Illustrasjoner Vedlagte illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET I vedtatt planprogram er det satt opp en rekke forhold som er vurderes og utredet ifbm. reguleringsplanen. Det vises her til vedlagte planbeskrivelse med konsekvensvurderinger. Overordnede føringer Detaljreguleringsplanen for Skovly anses å være i tråd med de statlige retningslinjene for areal- og transportplanlegging, med lokalisering inne i sentrum av Jessheim og med kort avstand til kollektivknutepunktet, høy arealutnyttelse, med handelsvirksomhet og andre publikumsrettede private og offentlige tjeneste- og servicefunksjoner, boliger, og parkering under bakken og i bygg over bakken. Detaljreguleringsplanen for Skovly anses å være i tråd med de statlige planbestemmelsene, med lokalisering inne i sentrum av Jessheim. Området er avsatt til sentrumsformål både i gjeldende fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur, i gjeldende kommuneplan og i ny Byplan. Detaljreguleringsplanen for Skovly anses ikke å komme i konflikt med barn og unges interesser ut fra den bruken området har i dag. Prosjektet vil heller bidra med tilbud som integrerer barn og unge i bybildet på en trygg måte, med både ute- og inneaktiviteter. Type virksomhet/bebyggelse Ullensaker og Romerike har hatt en sterk befolkningsvekst gjennom flere år, og det er forventet fortsatt vekst i årene framover. I Ullensaker er befolkningsøkningen forventet å bli på rundt fram til Dette vil føre til økt etterspørsel etter boliger, tjenester, handel, kulturelle opplevelser mv. Jessheim sentrum vil fortettes og utvides for å imøtekomme denne etterspørselen. Innenfor Skovly er det behov for å kunne tilby tilstrekkelig store arealer til større butikker enn det Storsenteret har i dag. Det vil være ulike bransjer for hus og hjem og øvrige handelsbransjer. Utskifting av forretninger og etterspørsel etter ulike type lokaler vil likevel alltid være til stede. Det er viktig å ha lokaler og skape miljø for kompetansearbeidsplasser inne i sentrum av byen. Med reguleringsformålet tjenesteyting, offentlig eller privat, vil det være rom for et vidt spekter av muligheter for etablering av virksomheter og funksjoner. Det kan være leverandører av spesielle faglige tjenester som f.eks. megler, banktjenester, forsikring, revisjon, advokater, arkitekter, rådgivende ingeniører og andre konsulentvirksomhet innenfor ulike felt, leger, tannleger, fysioterapi, kiropraktor, frisør, hudpleie, fotpleie mv. som mulige leietakere. Videre kan det være treningssenter, kino, teater, konsertlokale, galleri, lekeland for barn, kafeer, restauranter, puber mv. Noen av disse mer kulturrettede funksjonene kan være aktuelle i et flerbrukshus ut mot Rådhusplassen. En tilgjengelig takterrasse/park innenfor K4 vil også være med på å berike sentrumsområdet. Noen virksomheter innen tjenesteyting ønsker gatebeliggenhet, mens andre kan være mer utenfor hovedstrømmen. Kjøpesentre er ofte dype som fører til problemer ifht. lys og vinduer Saksnr. 2008/ Side 13 av 22

14 for kontorer, men ut mot alle gatene er det fullt mulig å ha slike typer virksomheter. Dette gir også et åpent uttrykk av bebyggelsen og gir mer liv i byrommene. Det er i bestemmelsene tatt inn et punkt som sier at på gateplan i Rådhusvegen, Furusethgata, Trondheimsvegen og Skovly Allé skal bygninger utformes med aktive fasader hvor det tilrettelegges for publikumsrettede funksjoner. Fasade mot gate, der funksjonen er forretning, skal være åpne med glass som hovedmateriale. Hver forretning som ligger mot gate skal ha direkte inngang utenfra. Glass skal ikke tildekkes. Det er et ønske å kunne utvikle et unikt boligprosjekt, med valgfrihet, variasjon, og noe annet enn det som tilbys forøvrig i kommunen. Bruk av tak over næringsdelen muliggjør dette, der taket også kan oppfylle behov for felles- og private uteoppholdsarealer. Dette kan gi gode solog lysforhold for boligene og for uteoppholdsarealer. Boliger i sentrum gir mer liv i byen gjennom en større del av døgnet, og minsket bilbruk. Det er viktig for byutviklingen at det gis rom for de fleste byfunksjoner i sentrum. I så måte er muligheten for bygging av et hotell med særpreg gjennom et høybygg en viktig del av planen. Kombinasjon av konsentrert handel, leiligheter, kulturtilbud, Rådhusplassen og offentlige tjenester i direkte tilknytning til togstasjon og bussterminalen er den beste forutsetning for sentrumsvekst og for at sentrum vil bli oppfattet som attraktivt. Forholdet til forslag til Byplan 2030 Det er i vedlagte planbeskrivelse med konsekvensvurderinger, under punkt , sett på forholdet til Byplan datert for flere temaer som framgår av planprogrammet. Det gjelder Byplanens formål, bestemmelser og retningslinjer, bystruktur, byrom og estetikk, uterom, parkering. Formål Planforslaget er i samsvar med Byplanens formål med å regulere hele området til sentrumsformål. Dette er det mest dekkende for den type bebyggelse og innhold som ønskes inn i planområdet, som forretninger, kontorer, tjenesteyting, hotell og boliger. Stedsutvikling Pr. i dag består bebyggelsen nord for Kjeld Stubs veg, nord for kirka og vest for Trondheimsvegen i hovedsak av lave eneboliger, med unntak av den nye bebyggelsen nord for Jessheim-krysset. Disse områdene er i ny Byplan forutsatt transformert med ny bebyggelse, nye formål og høy utnyttelse. Ny bebyggelse innenfor planområdet vil i utgangspunktet samspille mest med Jessheim Storsenter, men vil etter hvert som naboområdene transformeres og bygges ut, inngå i en større helhetlig sentrumsstruktur og - bebyggelse. Det vil bli tilstrebet åpne fasader i 1. etasje ut mot gatene, og publikumsrettede virksomheter med behov for mindre lokaler. Ved å legge til rette for publikumsrettede virksomheter mot Torget, Furusethgata og Rådhusvegen, vil dette gi liv i sentrumsområdet. Lengre sammenhengende fasader kan brytes opp med å bruke vertikale elementer, samt inntrekkinger og utkraginger. Sentrumsområdene på Jessheim er relativt små, med korte avstander til viktige målpunkter. Det legges opp til fortau eller gang/sykkelveger langs vegene, og dette gir god tilgjengelighet for myke trafikanter. I tillegg introduseres Skovly Allé, som vil bli etablert gjennom hele kvartalet retning nord-sør. Denne tenkes anlagt som en gågate med soner for ulike aktiviteter, møblering og vegetasjon. Saksnr. 2008/ Side 14 av 22

15 Detaljreguleringsplanen foreslår at det kan bygges et hotell som høyhus innenfor K2, inntil krysset Trondheimsvegen/ Furusethgata. Endelig utforming av bygningen vil ikke bli avklart i fbm. detaljreguleringsplanen. Det foreslås en maksimal høyde og bruksareal (BRA). I modellen som er utarbeidet ligger det inne en illustrasjon av hotellet. Utbyggingen vil ikke bli i fbm. første byggetrinn innenfor planområdet. Det vil derfor være god tid til å jobbe med prosjektet og avklare størrelse, form og estetikk. Høyder og utnyttingsgrad Skovly er et kvartal som ut fra sin beliggenhet, tåler høy utnyttelse og større bygningsvolumer. Bygningsvolumene vil være av en slik størrelse at de vil harmonere med nyere og framtidig bebyggelse i sentrumsområdene, og gi inntrykk av å være midt i byen. Foreslått prosjekt innenfor planområdet utfordrer både Byplanens høyder og utnyttingsgrad. Dette forårsakes bl.a. av høye etasjer til forretningsdelen, hotellet, samt bolig- og kontorbygg oppå tak innenfor K3 og K4. Det foreslås i planen at maks. kotehøyder på de høyeste bygningsdelene innenfor K3 og K4 settes til kote 235. Utbygger ønsker imidlertid en makshøyde på kote 237, som vil gi ytterligere rom for ønsket variasjon av bebyggelsen. Parkering Parkeringen vil bli lagt under bakken og i deler av bygg over bakken. Forslag til bestemmelser til detaljreguleringsplanen for bilparkering forholder seg til Byplanforslagets maksnormer for parkering. Unntaket er foreslått norm for sykkelparkering, for el-biler og for forflytningshemmede. Det vises her til punkt i planbeskrivelsen med konsekvensvurderinger. Uteoppholdsareal Det er i planforslaget vurdert som lite hensiktsmessig å legge Byplanens bestemmelser for uteoppholdsarealer til grunn ved anleggelse av uteoppholdsarealer på taket for sentrumsleiligheter, og det er derfor foreslått en annen beregning. Avbøtende tiltak kan være strengere krav til kvalitet av utearealer enn beskrevet i byplanen. Felles uteoppholdsarealer skal ha utforming og innhold for varierte aktiviteter/lek tilpasset alle aldersgrupper. Felles uteoppholdsarealer skal opparbeides med høy kvalitet i utforming og materialbruk. Det skal legges vekt på multifunksjonelle løsninger, som gir mulighet for flere aktiviteter og ulike aldersgruppers bruk. Ulike funksjoner skal orienteres best mulig i forhold til sol, støy, forurensning og klimatiske forhold. Det vises til punkt i planbeskrivelsen med konsekvensvurderinger der forholdet til uteoppholdsarealer er nærmere utdypet. Trafikk Det er i fbm. utarbeidelsen av planforslaget utarbeidet en trafikal konsekvensutredning. Denne er utført av COWI og er datert februar Utredningen følger planforslaget i sin helhet. For nærmere detaljer vises det til denne. Jessheim sentrum er foreløpig et regionsenter og ikke en storby. Undersøker utført ved Jessheim Storsenter (vedlegg 9 til planbeskrivelsen) viser at den største andelen av kunder som handler på senteret kommer fra periferier i distriktet hvor kollektive transportmidler ikke forbinder disse områdene med Jessheim sentrum på en tilfredsstillende måte. Derfor bruker 87 % av kundene bil, og dagens parkeringsdekning for senteret dekker bare så vidt parkeringsbehovet. Saksnr. 2008/ Side 15 av 22

16 Ved utbygging av Skovly-området kan en ikke forvente at sammensetningen av kundegruppen vil endre seg betydelig. Derfor er det viktig at parkeringsdekningen dekker kundenes behov. Begrensning i parkeringsdekning uten betydelig offentlig bidrag til utvikling av kollektivtransport i hele regionen vil forringe utvikling i Jessheim sentrum. Planforslaget forholder seg til maks parkeringsnorm i Byplanen. Utbyggingsprosjektet tar sikte på å rydde opp i parkeringen og trafikksituasjonen i sentrum. Parkering konsentrert til ett område med avgrenset antall inn- og utkjøringer gir mindre kjøring og mindre trafikkbelastning på vegene i sentrumsområdet. Sambruk av parkeringsanleggene er vesentlig ved at flere tjenester kan nås fra samme sted. Parkere på ett sted, handle, oppsøke tjenestetilbud, spise mv. Parkering under bakken og parkeringshus samlet i etasjer oppå hverandre gir en rasjonell og effektiv avvikling. I tillegg er det planer om å bygge flere sentrumsnære leiligheter som kan øke antall gående og redusere bilbruken lokalt på Jessheim. Planforslaget har også fordoblet ambisjonsnivå mht. antall nye sykkelparkeringer i fht. dagens sykkelparkeringsbehov. Sykkelparkeringer og parkeringer for el-biler vil være mulig å øke i fremtiden når behovet melder seg. Trafikkberegningene viser at trafikkmengdene i vegnettet i Jessheim sentrum vil øke fram til 2030, og særlig krysset Algarheimsvegen x Ringvegen kan få avviklingsproblemer i tilfarten fra Gotaasalleen i ettermiddagsrush. For øvrig viser kapasitetsberegningene sterk belastning i tilfarten fra Gardermovegen i rundkjøringen Storgata x Trondheimsvegen. Trafikken her har imidlertid gode alternative vegvalg via bl.a. Ringvegen. Det er tilfredsstillende trafikkavvikling i de øvrige kryssene i området. Den foreslåtte utbyggingen av hotell, forretning, kontor og boliger er beregnet å generere ca. virkedøgntrafikk, VDT, 7500, forutsatt bruk av minimumsnorm for parkering. Pga. virksomheter som går tapt tilsvarer dette en netto trafikkøkning i området på ca. VDT I adkomstsonene til parkeringsanlegget indikerer kapasitetsberegningene god trafikkavvikling. Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse for tiltaket. Den har følgende konklusjoner: Under anleggsperioden vil påkjørsel av myke trafikanter og uønskede hendelser på veger som kan påvirke utrykningstid til brannvesen, ambulanse eller politi være største faremomentet. Etter gjennomføring vil påkjørsel av myke trafikanter bli største faremoment ved tiltaket. Det vil alltid kunne være situasjoner som kan oppstå hvor som helst og som ikke kan forutses eller forebygges. Alle de nevnte forholdene/situasjonene er ivaretatt i den grad det er mulig av alminnelige regler og forskrifter. Det er vurdert avbøtende tiltak for å minske fare. Anleggsfasen Konsekvenser i anleggsperioden omfatter lokale ulemper som følge av anleggsarbeid i området. Det vises til punkt 7.8 i planbeskrivelsen med konsekvensvurderinger. Bare kortsiktige virkninger er tatt med her, foruten deponiområder. Saksnr. 2008/ Side 16 av 22

17 RÅDMANNENS DRØFTINGER: Overordnede mål Forslaget er i tråd med overordnede mål om fortetting og lokalisering av næring i knutepunkt. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen Retningslinjene poengterer viktigheten av å legge til rette for barn og unges opphold i sentrum. Skovly Allé kan, med riktig utforming, bidra positivt til dette. Uteoppholdsarealene på taket blir et godt tilbud til de yngste barna, men krever omfattende sikring. Området er forøvrig trafikksikkert og oversiktlig og er velegnet for barn som ikke enda kan bevege seg alene i byen. For barn i skolealder som har et større behov for plasskrevende lek, kan uteoppholdsarealet være et mindre godt alternativ. Med denne typen byutvikling blir det på sikt behov for flere nærlekeplasser for barn i skolealder. Kommuneplan Gjeldende kommuneplan overstyrer eksisterende byplan for Jessheim der det er motstrid mellom denne og kommuneplanen. I kommuneplan er planområdet markert med delvis eksisterende senterområde og delvis framtidig senterområde. Forslaget er derfor etter rådmannens vurdering, i tråd med kommuneplanen. Kommunedelplan for klima og energi Forslaget bygges i tråd med TEK 10 som stiller strenge krav til bl.a. isolasjon og energitilføringsløsninger. Byplan Jessheim I forslag til ny byplan for Jessheim er planområdet avsatt til nåværende sentrumsformål. Planforslaget er i tråd med formålet, men bryter med byplanens bestemmelser for blant annet utnyttelsesgrad og høyder på bebyggelse. Dette blir drøftet ytterligere lenger ned i dokumentet. Sykkelbyen Jessheim Kommunen ønsker å satse på økt sykkelbruk gjennom fysiske tiltak og holdningsskapende arbeid som plan for skilting, sykkelparkering og etablering av sykkelfelt. Planforslaget legger til rette for sykkelbruk ved å regulere inn sykkelfelt langs alle veger. Det er også satt krav om at 10 % av sykkelparkeringen for boliger skal ligge i tilknytning til boliginnganger. Boligbyggeprogrammet Planområdet har en kvote på 100 boliger i 2013 og 100 boliger i I planforslaget er det antydet 185 boliger, hvilket er innenfor kvotene gitt i Boligbyggeprogrammet. Eksakt antall vil ikke bli klart før i byggesøknadene. Generelt Utbygger har formidlet et ønske om friere rammer til å utvikle forslaget, som per dags dato ikke har funnet sin endelige form. Rådmannen deler utbyggers ønske om en utbygning på denne tomta er viktig for Jessheim. Rådmannen har derfor gått med på utbyggers ønske om friere rammer, men med krav til utdypende dokumentasjon i form av en estetisk plan som skal godkjennes før rammesøknad. Optimalt skulle det ønskes et forslag der utformingen var kommet lenger, men dette anses for å være et kompromiss for å tilrettelegge for en optimal utbygging på sikt. Saksnr. 2008/ Side 17 av 22

18 Byforming Tomta har en høydeforskjell på 7-8 m og de planlagte byggene følger tomtas topologi. Etasjer legges slik at de korresponderer med omkringliggende terreng og gir mulighet for adkomst til virksomheter fra gateplan i hele planområdet. Jessheim har en flat topografi, og planområdet strekker seg opp til byens høyeste punkt. Byplanen åpner for et høyhus her, som vil danne et orienteringspunkt i byen. For at høyhuset skal få den ønskede effekten i det flate landskapet er det viktig at andre bygg får høydebegrensninger. Detaljreguleringen legger opp til en kvartalsstruktur med gjenbygde kvartaler. Tomten deles i tre. Den vestlige delen, som ligger på eiendommens høyeste nivå omfatter tomten K1, som ikke tilhører utbygger, og hotelltomten K2. En liten servicegate skiller disse feltene fra K3. K3 er det største bygget og består av parkering, forretninger og boliger. Mot øst, på andre siden av gågaten Skovly Allé, ligger K4. I tillegg til kulturfunksjoner huser K4 også muligheter for parkering, forretninger og kontor eller boliger. Fasadelivet ligger i stor grad til gatene rundt, dette vurderer rådmannen å være et godt grep for å utvikle en ryddig kvartalsstruktur i sentrum. Skovly Allé er også et element som strukturerer og former planområdet, og som må videreføres nordover mot skoleområdet for å ivareta sin tiltenkte funksjon. Skovly Allé har stort potensiale som en ny gågate i Jessheim, men dette krever at senere utbygginger viderefører disse intensjonene. Skovly Allés viktigste kvaliteter ligger i at den leder mellom den framtidige Rådhusplassen, via en mulig framtidig park/torg på utbyggingsområdet S5, til Jessheim skole og ressurssenter. Siden mange av Skovly Allés kvaliteter er avhengig av framtidig utvikling mener rådmannen det er viktig med fokus på midlertidige tiltak som sikrere kvaliteter. Det er foreløpig ikke planlagt noen utbygging av S5 og det er derfor viktig å sikre at Skovly Allé innehar kvaliteter før den tid. Rådmannen er positiv til en midlertidig park nord for Kjeld Stubs veg, selv om denne ikke kan sikres i det foreliggende planforslaget. Prosjektets størrelse og massivitet gjør at det kan sammenliknes med det eksisterende storsenteret. Det er tatt grep for å dele opp bygningsmassene og forhindre at de nye byggene får en bakside slik storsenteret har ut mot Furusethgata i dag. Det vil likevel bli en av Jessheims største og tetteste prosjekter. Plasseringen i sentrum forsvarer til dels denne massive utbyggingen, men det er viktig å passe på at utbyggingen ikke gir for store konsekvenser for tilliggende områder. Selv bykjerner trenger sol og rom, og for høye bygg her vil kunne gi store konsekvenser for solforholdene på tilgrensende arealer. Utforming Forslagsstiller har vært tydelig på at den arkitektoniske utformingen ikke er avklart, og at det som vises i illustrasjonsmaterialet er mer en studie av volumer. Dette gjør at det er vanskelig å diskutere utforming på nåværende tidspunkt. Generelt er det vanskelig å sikre god arkitektur i reguleringsbestemmelser. Det er derfor lagt inn krav om estetisk plan i bestemmelsene. Denne skal godkjennes av kommunen. Et viktig kriterium her vil være at forslaget har en gjennomført arkitektonisk helhet, og tilfører byen gode kvaliteter. Høyhuset, som planlegges bygd som et hotell, er et resultat av et ønske fra kommunen om å markere Jessheim fra det høyeste punktet i byen. Det er forståelse for at høyhuset ikke kan utredes ytterligere i detaljreguleringen, og det er tatt inn i bestemmelsene at dette må utredes nærmere i rammesøknaden. Det er foreslått både boliger og kontorlokaler i utbyggingen, men forslagsstiller påpeker at det ikke er mulig å si noe om fordelingen og den konkrete plasseringen. Jessheim har behov for Saksnr. 2008/ Side 18 av 22

19 begge deler, og rådmannen er positiv til en kombinasjon av de to formålene i de øverste delene av byggene. Siden det ikke er mulig å diskutere faktisk plassering, oppfordrer rådmannen til å finne løsninger for sambruk mellom kontor, kulturbygg og forretninger, f.eks. i forbindelse med uteareal. Boligene bør derimot skjermes og ha et tydelig skille til de andre formålene. Forholdet mellom kontorer og boliger på K4 som vist i illustrasjonsmaterialet mener rådmannen er en dårlig løsning som bør bearbeides videre. Rådmannen er positiv til plasseringen av et kulturbygg ned mot Rådhusplassen, men mener det ikke har kommet tydelig nok frem hva dette kulturbygget skal inneholde. Det er forståelig at dette er en utbygging for å leie ut lokaler, men når det dreier seg om kultur kan det være interessant å ha en plan eller program for hvilken type leietakere som ønskes. Rådmannen mener kulturdelen bør inneholde funksjoner som er tilgjengelige for offentligheten, og ikke funksjoner som kun er tilgjengelig for en viss aldersgruppe eller som krever medlemskap. Det er lagt inn krav om belysningsplan i bestemmelsene. God og riktig belysning kan tilrettelegge for bruk på kveldstid ved å skape en god atmosfære og gjøre at området føles tryggere. Samtidig kan belysningen brukes til å fremheve arkitekturen og kvalitetene ved et sted. Godt materialvalg er en annen viktig kvalitet som er vanskelig å sikre i bestemmelsene. Forslagstiller har vært klar på at dette ikke er bestemt enda, men rådmannen velger likevel å ta det opp da det er et tema som påvirker bygninger og bymiljøet. Det er viktig at det velges materialer som er slitesterke og som er av god kvalitet. Bevisst bruk av materialer vil også bidra til å skape variasjon og bryte opp lange fasader. Utnyttelse Prosjektet overskrider føringer lagt i byplan når det gjelder utnyttelse. Byplan åpner for en utnyttelse på % og dette prosjektet ligger på rundt 430 %. Prosjektet har forskjellige typer bygg, og rådmannen mener at hotellet ikke utfordrer byplanen da den høye utnyttelsen er en naturlig konsekvens av et høyhus, noe som også er foreslått i byplanen. For å tydeliggjøre hvor høy utnyttelse det er snakk om kan man sammenlikne forslaget med det eksisterende storsenteret. Arealet av hele Jessheim storsenter utgjør litt mindre enn to tredjedeler av denne utbyggingen (eksisterende storsenter har m 2, jfr. planbeskrivelsen). Til sammenligning har byggene K3 og K4 et samlet bruksareal på m 2, samtidig som fotavtrykket er litt mindre enn det eksisterende senteret. Rådmannen er på bakgrunn av dette bekymret for den massiviteten som ligger i forslaget. Utbyggingen av Skovly er delt i fire, og vil ha et mer kvartalmessig uttrykk enn dagens senter. Dette er i tråd med overordnet byutvikling. Det er forventet at fotavtrykkene vil bli enda mindre og mer kvartalmessige i utviklingen av S5. Prosjektets plassering i sentrum krever en viss utnyttelse, men rådmannens bekymring har vært at høydene som ønskes vil få konsekvenser for dagslys i de omkringliggende gatene og for områdene nord for Kjeld Stubs veg. Rådmannen mener at det er av stor betydning for den helhetlige byutviklingen at det skal bygges slik at utviklingen på S5 skal ha mulighet til å følge byplanens føringer. Rådmannen ser også at det finnes mange kvaliteter ved forslaget som det er viktig å fokusere på. Plassering av utadrettede forretninger på bakkeplan er et viktig grep i prosjektet. Dette vil skape liv i gatebildet og gi urbane kvaliteter til Jessheim. Kulturhuset som henvender seg ned mot Rådhusplassen kan også være med på å skape liv der. Saksnr. 2008/ Side 19 av 22

20 Høyder Forslaget har lagt seg på høyder som ligger over føringer lagt i forslaget til byplan. Det er rådmannens vurdering at det kan tillates å bygges opp til disse høydene her på grunn av tomtas sentrale beliggenhet og prosjektets store andel sentrumsfunksjoner. Selv om det tillates bygd opp til kote 235 over hele K3 og K4, vil det i realiteten ikke kunne bygges så høyt overalt. Utnyttelsen og begrensningen på antall kvadratmeter BRA vil gi variasjon. Dette grepet i reguleringsplanen gir økt fleksibilitet for utbygger. Det er satt krav i estetisk plan om at bygningsmassene ikke skal gi skygge som vanskeliggjør en bymessig utvikling av område S5 nord for Kjeld Stubs veg i tråd med byplan. Utbygger ønsker å heve byggehøyden ytterligere, til kote 237, på K3. Dette vil rådmannen ikke anbefale. Økningen i byggehøyden begrunnes med behov for enda mer fleksibilitet. Det er vanskelig å se at dette er en god begrunnelse. Kote 235 er allerede et stykke over annen pågående og planlagt utbygging i sentrum, og det har blitt akseptert kun fordi det ikke skal bygges opp til denne høyden på hele planområdet, samt at det er en stor variasjon av formål i forslaget. Rådmannen mener utbygger allerede har fått tilstrekkelig fleksibilitet til å gjennomføre et prosjekt som vil gi Jessheim en positiv utvikling. Til sammenligning er høydene på tilliggende Jessheim Panorama satt til kote 230, samme høyde som aller høyeste punktet på toppen av dagens storsenter. Universell utforming. Prosjektet følger TEK10 og er i utgangspunktet velegnet for personer med ekstra behov. Det er ikke nevnt særlige tiltak eller ambisjoner i forbindelse med universell utforming. Uteoppholdsarealer, lekearealer og grøntstruktur Det er viktig at barn og unge har en naturlig plass i sentrum, og arealer tilrettelagt for lek er derfor noe som må ivaretas i byutviklingen. Lys og rom er viktige kvaliteter når tettheten blir så høy som det er foreslått her. Uteoppholdsarealer på tak kan være et godt supplement til andre grøntarealer, men det gir begrensende muligheter for barns lek. Boligenes uteoppholdsarealer på tak blir beskrevet som grønne, og det antas at disse blir trivelige for beboerne. Det er satt et gradert uteoppholdsarealtall, da det er mer begrensede muligheter for uteoppholdsareal på tak. Det er satt krav til at disse skal opparbeides med vekt på spesielt god kvalitet, hvilket skal vurderes i behandlingen av den estetiske planen. Det grønne på taket har en positiv effekt på fordrøyning av overvann, for beboernes utsikt og lokalmiljø og det kan ha miljømessige fordeler. Forslagsstiller viser at kommunens krav til 50 % solinnfall ved vår/høstjevndøgn kan nås, men da er 81 % av solbelyst areal på det taket med færrest boliger, K4. Arealene på K4 er ikke direkte tilgjengelige for beboerne på K3, og kan derfor ikke regnes som uteoppholdsareal for disse boligene. Den planlagte parken på taket er en god bruk av takareal, men den bidrar ikke direkte til bymiljøet. Parken blir liggende isolert fra de øvrige byrommene og overordnet grøntstruktur i Jessheim. Det er likevel ingen tvil om at den kan bli et fint tilskudd til byen, spesielt hvis den kombineres med kjøpesenter- og kulturfunksjoner. Skovly Allé bidrar positivt med sitt store gangareal der det er plass til soner for aktiviteter, boder og opphold. Som følge av høye bygg på hver side, samt det eksisterende kjøpesenteret i sør, vil gågaten få begrensede solforhold. Alléen er tenkt som en forbindelse fra sentrum til omkringliggende grøntområder. Rådmannen er positiv til dette og mener det kan bli et fint grep, men det er viktig at alléen får et gjennomgående grønt preg. Saksnr. 2008/ Side 20 av 22

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR S4 - SKOVLY, JESSHEIM. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den.

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR S4 - SKOVLY, JESSHEIM. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den. ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR S4 - SKOVLY, JESSHEIM Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den Ordfører Detaljreguleringsplanen er datert 28.02.2014, revidert 07.04.2014,

Detaljer

Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 262/14 Hovedutvalg for overordnet planlegging 15.12.2014 SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR S4 - SKOVLY, JESSHEIM Vedtak Med henvisning

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Område K13 Rådhusvegen 7-9 og Ringvegen 12,14, 16 Gnr/Bnr: 135/545, 135/123, 135/503, 135/506, 135/298, 7/14, 7/23, 7/57, 135/266, 4/41, 4/63, 7/58, 7/53,

Detaljer

DETALJREGULERING FOR JÆREN HOTELL Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter

DETALJREGULERING FOR JÆREN HOTELL Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter Time Bestemmelser til: DETALJREGULERING FOR JÆREN HOTELL Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter Vedtatt av Time kommunestyre den 06.09.2011 i sak 043/11 Stadfestet

Detaljer

OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR KLØFTA STADION OG DYRSKUEPLASSEN - 1. GANGS BEHANDLING

OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR KLØFTA STADION OG DYRSKUEPLASSEN - 1. GANGS BEHANDLING ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 159/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 24.08.2015 OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR KLØFTA STADION OG DYRSKUEPLASSEN - 1. GANGS BEHANDLING Vedtak

Detaljer

OMRÅDEREGULERING - RANDABERG SENTRUM REGULERINGSBESTEMMELSER

OMRÅDEREGULERING - RANDABERG SENTRUM REGULERINGSBESTEMMELSER Randaberg kommune Saksnr. Arkivkode Sted Dato 08/127-20 L12 Randaberg 11.07.2011 OMRÅDEREGULERING - RANDABERG SENTRUM Vedtatt i Kommunestyret xx.xx.xxxx, sak xx/xx REGULERINGSBESTEMMELSER Utarbeidet i

Detaljer

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015.

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015. FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN (DETALJPLAN) FOR KVARTALET STORGATA, RÅDHUSGATA, MUSEUMSGATA, PETER GRØNS GATE GNR 173, BNR 115, 116, 117, 119, 120, 122, 123, 126, 127, 128, 129,

Detaljer

Samlet saksfremstilling Arkivsak 1766/14 92/56, 92/24 DETALJPLAN - LOSJEVEGEN 3

Samlet saksfremstilling Arkivsak 1766/14 92/56, 92/24 DETALJPLAN - LOSJEVEGEN 3 Samlet saksfremstilling Arkivsak 1766/14 92/56, 92/24 DETALJPLAN - LOSJEVEGEN 3 Saksansvarlig Kjersti Dalen Stæhli Utvalg Møtedato Politisk saksnummer Formannskapet 27.05.2014 PS 45/14 Formannskapet 24.06.2014

Detaljer

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR HAMAR STADION, MELLOMBYGG TIL HØYBLOKK

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR HAMAR STADION, MELLOMBYGG TIL HØYBLOKK BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR HAMAR STADION, MELLOMBYGG TIL HØYBLOKK Arkivopplysninger: PlanID: 071200 Saksbehandler: Tor Harald Tusvik Arkivsak: 11/1450 Plankart Datert: 25.9.2013 Sist revidert:

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal - Planforslag datert 05/03 2013 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal Prosjektpartner Midt Norge AS Finnemarka 11 7600 Levanger Per Anders Røstad Arealplanlegger Lian vestre, 7600

Detaljer

Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 200/13 Hovedutvalg for overordnet planlegging 16.09.2013 DETALJREGULERING FOR UTVIDELSE AV KIWI, NORDKISA - SLUTTBEHANDLING Vedtak

Detaljer

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Kommunestyret 29.04.2015 43/15

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Kommunestyret 29.04.2015 43/15 SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Kommunestyret 29.04.2015 43/15 Avgjøres av: Sektor: Samfunn- og miljøsektoren Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Heidi Sten-Halvorsen 2014/3119 - L80 14 Detaljreguleringsplan

Detaljer

Ullensaker kommune SAKSUTSKRIFT DETALJREGULERINGSPLAN FOR HOLEN - NY FØRSTEGANGSBEHANDLING. Regulering

Ullensaker kommune SAKSUTSKRIFT DETALJREGULERINGSPLAN FOR HOLEN - NY FØRSTEGANGSBEHANDLING. Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 209/12 Hovedutvalg for overordnet planlegging 10.09.2012 224/12 Hovedutvalg for overordnet planlegging 24.09.2012 232/12 Hovedutvalg

Detaljer

Saksframlegg. Førstegangsbehandling - detaljregulering for Tangvall sentrum nord - Plan ID 201412

Saksframlegg. Førstegangsbehandling - detaljregulering for Tangvall sentrum nord - Plan ID 201412 Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2014/2376-34208/2015 Saksbehandler: Vibeke Wold Sunde Dato: 28.09.2015 Saksframlegg Førstegangsbehandling - detaljregulering for Tangvall sentrum nord - Plan ID 201412

Detaljer

UTNYTTELSE - bakgrunn

UTNYTTELSE - bakgrunn UTNYTTELSE - bakgrunn Fra kommuneplanen: Minimum %BRA=140%. %BYA 60-80%. Maksimumsgrense for parkeringsplasser på bakkeplan med fri mulighet til parkering i kjeller, i p-hus, på tak og/eller felles parkeringsanlegg

Detaljer

Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for overordnet planlegging 22.09.2014 1. GANGS BEHANDLING DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN B4 GNR/BNR 48/118 m.fl. RÅDMANNENS

Detaljer

Utv.saksnr Utvalg Møtedato 29/13 Hovedutvalg for overordnet planlegging 25.02.2013 SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR BORGEN BARNEHAGE

Utv.saksnr Utvalg Møtedato 29/13 Hovedutvalg for overordnet planlegging 25.02.2013 SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR BORGEN BARNEHAGE Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 29/13 Hovedutvalg for overordnet planlegging 25.02.2013 SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR BORGEN BARNEHAGE Vedtak Med henvisning

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 Området reguleres for følgende formål:. AREALBRUK. 1. GENERELT 1.1 Reguleringsformål

Detaljer

Planen opphever deler av plan nr.: Kommunedelplan for sentrum 14.06.1995

Planen opphever deler av plan nr.: Kommunedelplan for sentrum 14.06.1995 HAMAR KOMMUNE BESTEMMELSER TIL Detaljregulering for Kvartal 54 Vangsvegen, Grønnegata, Enggata og Østregate Arkivopplysninger: Saksbeh.: Geir Cock Arkivsaknr.: Opplysninger om bestemmelsene: Datert: 30.06.09

Detaljer

Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Lade alle 71, sluttbehandling. Utvalg: Bystyret Møtedato: 15.10.2015 Sak: 127/15

Saksprotokoll. Saksprotokoll: Detaljregulering av Lade alle 71, sluttbehandling. Utvalg: Bystyret Møtedato: 15.10.2015 Sak: 127/15 Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: 15.10.2015 Sak: 127/15 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Lade alle 71, sluttbehandling Resultat: Arkivsak: 14/6510 VEDTAK: Bystyret vedtar forslag til

Detaljer

SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR SKOMAKERTUNET - BORGEN

SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR SKOMAKERTUNET - BORGEN ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 236/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 01.12.2015 96/15 Kommunestyret 08.12.2015 SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR SKOMAKERTUNET

Detaljer

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01.

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01. 2015 DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART Åsmund Rajala Strømnes 22.01.2015 Navn på plan/tiltak: Detaljregulering for Torggata 7 Kommune: Rana kommune Stedsnavn: Mo i Rana

Detaljer

Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 271/12 Hovedutvalg for overordnet planlegging 26.11.2012 115/12 Kommunestyret 03.12.2012 SLUTTBEHANDLING AV REGULERINGSPLAN FOR QUALITY

Detaljer

Vedrørende vedtak i Planutvalget 16.12.2014 Kommentarer til momenter Planutvalget ønsket belyst

Vedrørende vedtak i Planutvalget 16.12.2014 Kommentarer til momenter Planutvalget ønsket belyst VEDLEGG Vedrørende vedtak i Planutvalget 16.12.2014 Kommentarer til momenter Planutvalget ønsket belyst INTERESSEAVVEINING MELLOM PRIVATE OG OFFENTLIGE INTERESSER. DET VISES HER SÆRSKILT TIL STRANDPROMENADE

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KVARTALET MELLOM OLE TJØTTAS VEG, MEIERIGATA OG PARKVEGEN PLAN 281

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KVARTALET MELLOM OLE TJØTTAS VEG, MEIERIGATA OG PARKVEGEN PLAN 281 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KVARTALET MELLOM OLE TJØTTAS VEG, MEIERIGATA OG PARKVEGEN PLAN 281 1 FORMÅL Hensikten med reguleringsplanen er å sikre bymessig utbygging av et kvartal i Meierigata. Planen

Detaljer

Utv.saksnr Utvalg Møtedato 72/ l 4 Hovedutvalg for overordnet planlegging 31.03.2014

Utv.saksnr Utvalg Møtedato 72/ l 4 Hovedutvalg for overordnet planlegging 31.03.2014 Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT /lott ATT re; EM Utv.saksnr Utvalg Møtedato 72/ l 4 Hovedutvalg for overordnet planlegging 31.03.2014 DETALJREGULERINGSPLAN FOR GNR 7/185, JESSHEIM NÆRINGSPARK.

Detaljer

1 FELLESBESTEMMELSER

1 FELLESBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR KALDNES FELT K OG N. PLAN NR. 65 221 1 FELLESBESTEMMELSER 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er å legge til rette og gi rammer for en utbygging

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den Ordfører Områdeplan er datert 28.09.2011 Reguleringsbestemmelsene

Detaljer

2. gangsbehandling Plan 2014 115 - Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr 541 - KA-1, Stangeland

2. gangsbehandling Plan 2014 115 - Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr 541 - KA-1, Stangeland SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 14/00693-45 Saksbehandler Hege Skotheim Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 2015-2019 02.12.2015 Bystyret 2015-2019 15.12.2015 2. gangsbehandling Plan

Detaljer

1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien på Rom, planid 201218

1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien på Rom, planid 201218 Arkiv: 162/292/L12 Saksmappe: 2012/2168-2150/2015 Saksbehandler: Anne Kristine Lysestøl Dato: 09.02.2015 1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. Reguleringsplan for Nedre Hjellegt. 19-27

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. Reguleringsplan for Nedre Hjellegt. 19-27 Reguleringsplanen sist datert. 23.04.09 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL Reguleringsplan for Nedre Hjellegt. 19-27 1 Generelt 1.1 Avgrensing av planområdet Planområdet er vist med reguleringsgrense på plankart

Detaljer

Plan-nr. 20120034: Detaljregulering av Skansen Kjøpesenter, fase 2, gnr/bnr 38/51 m.fl.

Plan-nr. 20120034: Detaljregulering av Skansen Kjøpesenter, fase 2, gnr/bnr 38/51 m.fl. Plan-nr. 20120034: Detaljregulering av Skansen Kjøpesenter, fase 2, gnr/bnr 38/51 m.fl. REGULERINGSBESTEMMELSER Kommunens arkivsaksnummer: 12/1218 Planforslag er datert: 12.11.2012 Dato for siste revisjon

Detaljer

PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR SØNDRE DEL AV KVARTAL 21 I BODØ SENTRUM PLAN ID 2015002

PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR SØNDRE DEL AV KVARTAL 21 I BODØ SENTRUM PLAN ID 2015002 PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR SØNDRE DEL AV KVARTAL 21 I BODØ SENTRUM PLAN ID 2015002 Sist revidert 07.10.2015 Siste behandling i PNM komiteen den: Vedtatt av Bodø bystyre i møte den: Under

Detaljer

DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN VEST - 1. GANGS BEHANDLING

DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN VEST - 1. GANGS BEHANDLING ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 137/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 22.06.2015 DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN VEST - 1. GANGS BEHANDLING Vedtak Med henvisning til

Detaljer

Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p190e02 13/1515-13 Dato: 23.10.2013 OFFENTLIG ETTERSYN REGULERINGSENDRING FOR DEL AV KVARTAL 61B

Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p190e02 13/1515-13 Dato: 23.10.2013 OFFENTLIG ETTERSYN REGULERINGSENDRING FOR DEL AV KVARTAL 61B Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p190e02 13/1515-13 Dato: 23.10.2013 OFFENTLIG ETTERSYN REGULERINGSENDRING FOR DEL AV KVARTAL 61B Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan,

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL ENDRET REGULERINGSPLAN FOR ÅS SENTRUM

REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL ENDRET REGULERINGSPLAN FOR ÅS SENTRUM Ås kommune 1 Plan nr. R-203 REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL ENDRET REGULERINGSPLAN FOR ÅS SENTRUM Dato: 06.04.01 Kart dato: 06.04.01 Revidert: 06.05.02 Kart revidert: 22.06.01 22.05.02 06.05.02

Detaljer

Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune

Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune SAKEN GJELDER Prosjektil Areal AS fremmer på vegne av Eivind Omdal, detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund

Detaljer

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg 18.08.2015 190/15 Kommunestyret 18.08.2015 97/15

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg 18.08.2015 190/15 Kommunestyret 18.08.2015 97/15 SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg 18.08.2015 190/15 Kommunestyret 18.08.2015 97/15 Avgjøres av: Sektor: Samfunn- og miljøsektoren Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Heidi Sten-Halvorsen

Detaljer

PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT

PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT 1 Avgrensning Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart datert 28.11.2011. 2 Formål Området

Detaljer

KOMMUNEDELPLAN FOR JESSHEIM SØRØST, AVKLARINGER FØR SLUTTBEHANDLING

KOMMUNEDELPLAN FOR JESSHEIM SØRØST, AVKLARINGER FØR SLUTTBEHANDLING ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 114/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 01.06.2015 KOMMUNEDELPLAN FOR JESSHEIM SØRØST, AVKLARINGER FØR SLUTTBEHANDLING Vedtak Det vises

Detaljer

KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 10.06.2008 031/08 RLU Kommunestyret 26.06.

KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 10.06.2008 031/08 RLU Kommunestyret 26.06. KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 10.06.2008 031/08 RLU Kommunestyret 26.06.2008 111/08 RLU Saksansv. : Rune Lund Arkiv: R-0502, K2-L12, GBR-73/280

Detaljer

Arkivkode: PLAN 1620201601

Arkivkode: PLAN 1620201601 1 av 5 FRØYA KOMMUNE Samlet saksframstilling Saksbehandler: Stian Aspaas Haugen Arkivkode: PLAN 1620201601 Arkivsaksnr: 16/1314 Gradering: Behandling: 77/16 Hovedutvalg for forvaltning 16.06.2016 / Hovedutvalg

Detaljer

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER

GUNNAR SCHJELDERUPSVEI DETALJREGULERING. PLANINITIATIV - VEDLEGGSBREV MED ILLUSTRASJONER Innledning Solon Eiendom AS ønsker å omregulere, Gnr 77 Bnr 207/ 100 - Gunnar Schjelderupsvei til boligformål, blokkbebyggelse. Tiltaket er ikke utredningspliktig i henhold til forskrift om konsekvensutredninger.

Detaljer

Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 48/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 23.03.2015 1. GANGSBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR ROMSAAS B3 JESSHEIM HAGE Vedtak Med

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 7 Arkivsak: 10/3036-32 SAMLET SAKSFRAMSTILLING ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 26 OG 28 - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Johanne Aasnæs Sørum Arkiv: PLN 064001 Saksnr.: Utvalg Møtedato

Detaljer

Bakgrunn Planarbeidet gjelder reguleringsplan for Kjøpmannsgata 5, gnr.107 bnr.19

Bakgrunn Planarbeidet gjelder reguleringsplan for Kjøpmannsgata 5, gnr.107 bnr.19 Detaljert reguleringsplan for Kjøpmannsgata 5, gnr/bnr 107/19. FORELØPIG PLANBESKRIVELSE - utkast 29.02.2016 1. Bakgrunn Bakgrunn Planarbeidet gjelder reguleringsplan for Kjøpmannsgata 5, gnr.107 bnr.19

Detaljer

Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200

Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200 Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200 Revidert 04.07.2014 Planbeskrivelse reguleringsplan for Drevsjø barnehage Side 1 1. Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å

Detaljer

Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR BU2 3113/15

Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR BU2 3113/15 Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR BU2 3113/15 Vår saksbehandler Erlend Wold -19 L12 oppgis ved alle henvendelser Deres referanse Dato Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av Alfred Trønsdals veg

Detaljer

Saksprotokoll. Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Osloveien 132, sluttbehandling. Utvalg: Bystyret Møtedato: 15.10.

Saksprotokoll. Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Osloveien 132, sluttbehandling. Utvalg: Bystyret Møtedato: 15.10. Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: 15.10.2015 Sak: 128/15 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Osloveien 132, sluttbehandling Resultat: Arkivsak: 14/35361 VEDTAK: Bystyret vedtar forslag til

Detaljer

2011102 GAND VIDEREGÅENDE SKOLE OG PILABAKKEN 1-17.

2011102 GAND VIDEREGÅENDE SKOLE OG PILABAKKEN 1-17. Plan. REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN 2011102 GAND VIDEREGÅENDE SKOLE OG PILABAKKEN 1-17. I medhold av 12-7 og 12-12 i plan- og bygningsloven av 27.6.2008 nr. 71 har Plan. Sandnes

Detaljer

Saksframlegg. Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen

Saksframlegg. Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2012/2715-4026/2015 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: 23.02.2015 Saksframlegg Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen Utv.saksnr Utvalg Møtedato

Detaljer

DETALJREGULERING FOR SJØSIDEN KJØPESENTER

DETALJREGULERING FOR SJØSIDEN KJØPESENTER Dato: 10.6.2014 Vedlegg... DETALJREGULERING FOR SJØSIDEN KJØPESENTER Planbeskrivelse Varsel Planoppstart Navn på plan/tiltak: Reguleringsendring for del av Sjøsidenkvartalet Kommune: Vefsn kommune Stedsnavn:

Detaljer

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 2011-01-28 Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 PLANBESKRIVELSE 1.0 INNLEDNING 1.1. OPPDRAGSGIVER Planen fremmes av Drammen

Detaljer

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014 Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. Saksmappe nr: 2013/1458 Arkiv: L12/05 Saksbehandler: Gunhild Løken Dragsund Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014 Førstegangsbehandling

Detaljer

Halden kommune REGULERINGSBESTEMMELSER. for. REGULERINGSPLAN FOR STORGATA 2A OG TOLLBUGATA 1 OG 3, HALDEN Gnr. 160/109, 484, 485.

Halden kommune REGULERINGSBESTEMMELSER. for. REGULERINGSPLAN FOR STORGATA 2A OG TOLLBUGATA 1 OG 3, HALDEN Gnr. 160/109, 484, 485. Plan nr: G-662 D1552b Halden kommune REGULERINGSBESTEMMELSER for REGULERINGSPLAN FOR STORGATA 2A OG TOLLBUGATA 1 OG 3, HALDEN Gnr. 160/109, 484, 485 Detaljregulering Bestemmelsene er datert: 22.09.2011

Detaljer

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airport Hotel, Sentrum

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airport Hotel, Sentrum Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 30.09.2015 68455/2015 2013/3061 L13 Byplankontoret Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Fridtjof Nansens

Detaljer

Reguleringsplan for Trollhullet, Steinberg - Fastsettelse av planprogram

Reguleringsplan for Trollhullet, Steinberg - Fastsettelse av planprogram NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Tove Hardangen L.nr.: 14805/2011 Arkivnr.: 20070007/L12 Saksnr.: 2008/766 Utvalgssak Reguleringsplan for Trollhullet, Steinberg - Fastsettelse av planprogram

Detaljer

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 30.06.2015 47623/2015 2011/4569 L12 Byplankontoret Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell,

Detaljer

Detaljreguleringsplan 2014132 Godkjent 07.03.2016

Detaljreguleringsplan 2014132 Godkjent 07.03.2016 Detaljreguleringsplan 2014132 Godkjent 07.03.2016 Detaljregulering for Hotel Sverre, gnr.111 bnr. 870, 872 m.fl. 1 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for utvidelse av hotell. I tillegg skal

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 8 Arkivsak: 12/2926-21 SAMLET SAKSFRAMSTILLING ENDRET REGULERINGSPLAN FOR HAMAR STADION OG FUGLSETHMYRA Saksbehandler: Tor Harald Tusvik Arkiv: PLN 000000 Saksnr.: Utvalg Møtedato 226/12 FORMANNSKAPET

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 7 Arkivsak: 11/5142 SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSENDRING FOR SENTRUMSPLANEN - KVARTAL 28 Saksbehandler: Guro Oudenstad Strætkvern Arkiv: HRENR kv 28 Saksnr.: Utvalg Møtedato 23/12 Planutvalget

Detaljer

Mosseveien 63-65 (Seut Brygge) Sentrum Forslag til reguleringsplan - høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Arkitektene AS

Mosseveien 63-65 (Seut Brygge) Sentrum Forslag til reguleringsplan - høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Arkitektene AS FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2007/13268 Dokumentnr.: 31 Løpenr.: 12143/2010 Klassering: Mosseveien 63-65 Saksbehandler: Petter Stordahl Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 18.02.2010

Detaljer

SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 18.05.2010 023/10 EKBAS

SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 18.05.2010 023/10 EKBAS KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 18.05.2010 023/10 EKBAS Saksansv.: Rune Lund Arkiv:GBR-30/9, K2-L40, PLANID-, GBR- : Arkivsaknr.: 10/1479 Dispensasjon

Detaljer

BYPLANEN - VEDR. LØSNING AV INNSIGELSE FOR OMRÅDET T1

BYPLANEN - VEDR. LØSNING AV INNSIGELSE FOR OMRÅDET T1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 232/14 Hovedutvalg for overordnet planlegging 27.10.2014 86/14 Kommunestyret 03.11.2014 BYPLANEN - VEDR. LØSNING AV INNSIGELSE FOR OMRÅDET T1

Detaljer

DETALJREGULERING AV ØRNES SENTRUM, GNR/BNR: 61/61 M. FL.

DETALJREGULERING AV ØRNES SENTRUM, GNR/BNR: 61/61 M. FL. Plan 2012002: REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING AV ØRNES SENTRUM, GNR/BNR: 61/61 M. FL. Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 15/9 2015 Dato for godkjenning av (vedtaksorgan) : 1 AVGRENSNING

Detaljer

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN II FOR BATTERIET/KIRKEPARKEN

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN II FOR BATTERIET/KIRKEPARKEN BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN II FOR BATTERIET/KIRKEPARKEN Dato: 31.01.13 Dato for siste revisjon: 30.04.13 Dato for kommunestyrets vedtak/egengodkjenning: I I medhold av plan- og bygningslovens

Detaljer

Varsling om oppstart av detaljregulering for boligutvikling i tilknytning til Dyreveien 100, Rygge kommune.

Varsling om oppstart av detaljregulering for boligutvikling i tilknytning til Dyreveien 100, Rygge kommune. Til høringsinstanser, grunneiere og naboer vår dato vår referanse 21.09.12 2012.428/RAS deres dato deres referanse Varsling om oppstart av detaljregulering for boligutvikling i tilknytning til Dyreveien

Detaljer

Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget 03.02.2015 006/15 Bystyret 11.02.2015 003/15

Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget 03.02.2015 006/15 Bystyret 11.02.2015 003/15 Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget 03.02.2015 006/15 Bystyret 11.02.2015 003/15 Arkivnr: K2 - L13 Saksbehandler: Mariann Skei Fossheim Dok.dato: 21.01.2015 Arkivsaksnr.: 14/1528-15 Tittel:

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 5 Arkivsak: 14/1606 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SAMLET SAKSFRAMSTILLING - FORESPØRSEL OM OPPSTART AV REGULERINGSARBEID FOR DELER AV KVARTAL 40 - GNR. 173/153 OG 154- Saksbehandler: Tone Refsahl Arkiv:

Detaljer

Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den,..., sak...

Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den,..., sak... 1 REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING LEVANGER SØR Reguleringsplankart datert : 11.05.1012 Reguleringsbestemmelser datert : 11.05.2012 Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den,..., sak... 1 AVGRENSNING

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER OMRÅDEREGULERING FOR DEL AV SANDNES ØVRE

FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER OMRÅDEREGULERING FOR DEL AV SANDNES ØVRE FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER OMRÅDEREGULERING FOR DEL AV SANDNES ØVRE Dato for siste revisjon av plankart: 14.05.14 Dato for kommunestyrets vedtak om egengodkjenning 1 AVGRENSNING Det regulerte

Detaljer

Reguleringsplan for Gjøla boligfelt, andre gangs behandling

Reguleringsplan for Gjøla boligfelt, andre gangs behandling Orkdal kommune Plan og forvaltning Saksframlegg Side 1 av 7 Saksbehandler Ingvill Kanestrøm Dato 07.01.2014 Arkivreferanse 2012/7368-25 Saksgang Saknsnr Utvalg Møtedato 1/14 Hovedutvalg forvaltning 15.01.2014

Detaljer

1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket PLAN arkitekter AS og datert 28.06.2013.

1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet merket PLAN arkitekter AS og datert 28.06.2013. Byplankontoret Planident: r20130040 Arkivsak:12/45873 Detaljregulering av Gamle Oslovei 1, 3, 5, 5B og Breidablikveien 136 Offentlig ettersyn Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Romsaas B3, Jessheim Hage, gnr og bnr 132/242 og deler av 132/1 og 132/275

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Romsaas B3, Jessheim Hage, gnr og bnr 132/242 og deler av 132/1 og 132/275 ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Romsaas B3, Jessheim Hage, gnr og bnr 132/242 og deler av 132/1 og 132/275 Vedtatt av Ullensaker kommune den Ordfører Reguleringsplan er datert 24.02.2015,

Detaljer

Merknadsbehandling og egengodkjenning av reguleringsplan og VAplan for Vikan Nord B14, gnr 92 bnr 1 mfl.

Merknadsbehandling og egengodkjenning av reguleringsplan og VAplan for Vikan Nord B14, gnr 92 bnr 1 mfl. HITRA KOMMUNE Teknisk sektor Arkiv: 0092/0001 Saksmappe: 2014/2672-25 Saksbehandler: Marit Aune Dato: 31.08.2015 Merknadsbehandling og egengodkjenning av reguleringsplan og VAplan for Vikan Nord B14, gnr

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET

REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET RINGERIKE KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER nr. 0605_314-01, detaljregulering for BRUTORGET Sist revidert 28.09.2012 Kunngjøring av oppstart 05.03.05 1.gangs behandling i planutvalget 26.06.2006, sak 123/06

Detaljer

Søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan for Ålgårdsheia, gnr 7 bnr 47, Ålgård.

Søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan for Ålgårdsheia, gnr 7 bnr 47, Ålgård. Øvre Banegate 28, 4014 Stavanger +4751537490 www.stavark.no post@stavark.no NO 976 855 612 MVA Gjesdal kommune- plan Dato: 12.01.2015 Vårt prosj.nr.: 848.14 Deres ref.: Søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan

Detaljer

DETALJREGULERING ODDENSENTERET

DETALJREGULERING ODDENSENTERET APRIL 2015 GRIMSTAD KOMMUNE DETALJREGULERING ODDENSENTERET PLANBESTEMMELSER INNHOLD 1 AVGRENSNING 3 2 AREALFORMÅL OG HENSYNSSONER 3 3 FELLESBESTEMMELSER 4 4 PLANKRAV 5 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5,

Detaljer

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR»

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplankart datert: 15.01.2015 Reguleringsbestemmelser datert: 15.01.2015 Siste revisjon av reguleringsplan: Siste revisjon av reguleringsbestemmelsene:

Detaljer

Plan 1135 - Reguleringssak - Privat forslag til detaljreguleringsplan for Bjorlanstunet

Plan 1135 - Reguleringssak - Privat forslag til detaljreguleringsplan for Bjorlanstunet Hå kommune Saksnummer Utval Vedtaksdato 046/14 Utval for tekniske saker og næring 08.04.2014 Saksbehandlar: Harald Grande Sak - journalpost: 11/2210-14/9948 Plan 1135 - Reguleringssak - Privat forslag

Detaljer

Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter.

Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter. Trodahl Arkitekter MNAL FORSLAG TIL BESTEMMELSER BESTEMMELSER TIL: 1121. 0415.00 DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR JÆREN HOTELL Planen er basert på et privat reguleringsforslag utarbeidet av Trodahl Arkitekter.

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR FROL OPPVEKSTSENTER

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR FROL OPPVEKSTSENTER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR FROL OPPVEKSTSENTER Kommunens arkivsaksnummer: Planforslag er datert: 27.06.2014 Dato for siste revisjon av plankartet: 27.06.2014 Dato for siste revisjon

Detaljer

Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning

Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2015/3340-15 Arkiv: 96/616 Saksbehandler: Silje Lillevik Eriksen Dato: 30.05.2016 Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Hovedutvalg for næring, plan og miljø Møtedato

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR:

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Stasjonsområdet og Rådhusplassen PlanID: 0235_368 Vedtatt av Ullensaker kommune den Ordfører Reguleringsplan er datert 27.03.2015 Reguleringsbestemmelsene

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR RUUD LEKNES GÅRDEN PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 30.09.

REGULERINGSPLAN FOR RUUD LEKNES GÅRDEN PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 30.09. 2014 REGULERINGSPLAN FOR RUUD LEKNES GÅRDEN PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART Åsmund Rajala Strømnes 30.09.2014 Navn på plan/tiltak: Ruud Leknes Gården Kommune: Rana kommune Stedsnavn: Mo i Rana Adresse\,

Detaljer

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM blå arkitektur landskap ab PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen

Detaljer

PLANNR 013 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT

PLANNR 013 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT PLANNR 013 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT 1 Avgrensning Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart datert 28.11.2011. 2 Formål Området reguleres

Detaljer

MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - FJELLBO FORRETNINGSOMRÅDE

MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - FJELLBO FORRETNINGSOMRÅDE Arkivsak-dok. 15/00232-6 Saksbehandler Mette Kleppe Saksgang Miljø- og utviklingsutvalget Møtedato MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN - FJELLBO FORRETNINGSOMRÅDE Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan-

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 14/1831-17 Arkiv: PLN 35/48

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 14/1831-17 Arkiv: PLN 35/48 SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Formannskapet Kommunestyret Arkivsaksnr.: 14/1831-17 Arkiv: PLN 35/48 371 Telegrafalleen 2-2. gangsbehandling Forslag til vedtak: 1. 0605_371 detaljregulering

Detaljer

2 FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til: - Bebyggelse og anlegg Forretning/kontor/industri (1811)

2 FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til: - Bebyggelse og anlegg Forretning/kontor/industri (1811) Byplankontoret Planident: Arkivsak:12/426 Detaljregulering av Torbjørn Bratts veg 11 og Nardovegen 4 og 6 Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 03.06.2013 Dato for godkjenning

Detaljer

Forslag til detaljreguleringsplan for Gamle His Skole, 2. gangsbehandling

Forslag til detaljreguleringsplan for Gamle His Skole, 2. gangsbehandling ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Gidske Houge, tlf 37013760 Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2013/5461 / 29 Ordningsverdi: 09062013-17 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret

Detaljer

Sluttbehandling - detaljregulering for kvartal 22, Sentrum

Sluttbehandling - detaljregulering for kvartal 22, Sentrum Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 15.05.2013 31746/2013 2012/5726 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/32 Komite for plan, næring og miljø 06.06.2013 13/102 Bystyret 20.06.2013 Sluttbehandling

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009

REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009 ELVERUM KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009 Plankart : 03.06.2013, rev. 22.01.2014, rev.07.05.2014 Bestemmelser: 03.06.2013, rev. 22.01.2014, rev. 07.05.2014

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 03.09.2015 15/117 Kommunestyre 23.09.2015 15/60

SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 03.09.2015 15/117 Kommunestyre 23.09.2015 15/60 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 03.09.2015 15/117 Kommunestyre 23.09.2015 15/60 Arkivsaksnr: 2015/124 Klassering: L13 Saksbehandler: Marthe Veie REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING)

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Hamremsgrensa terrasse - Sparbu

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Hamremsgrensa terrasse - Sparbu - Planforslag datert 02/11 2012 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Hamremsgrensa terrasse - Sparbu Prosjektpartner Midt Norge AS Per Anders Røstad Finnemarka 11 Arealplanlegger 7600 Levanger Lian vestre,

Detaljer

Kapitel om havnivåstigning er utdypet i ROS-analysen. Forventet havnivåstigning for Sandnes sentrum er

Kapitel om havnivåstigning er utdypet i ROS-analysen. Forventet havnivåstigning for Sandnes sentrum er PLAN 2013118 INNKOMNE MERKNADER MED PLANSJEFENS KOMMENTAR Innkomne merknader Forslagsstillers kommentar Plansjefens kommentar Fylkesrådmannen, regionalplanavdelingen, brev datert 29.10.2014 Planforslaget

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN Dato for siste revisjon av planbestemmelsene: 20.08.14 Dato for siste revisjon av planen: 18.07.14 Dato for kommunestyrets vedtak om egengodkjenning:

Detaljer

Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER 01.02.2012 2/12 BYSTYRET 16.02.2012 7/12

Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER 01.02.2012 2/12 BYSTYRET 16.02.2012 7/12 SAKSFRAMLEGG REGULERINGSPLAN FOR BAKKEGATA 12, GNR. 52, BNR. 153 Saksbehandler: May Britt Gåseby Arkiv: REG Arkivsaksnr.: 08/1871 Løpenr.: 2308/12 Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER

Detaljer