MØTEINNKALLING. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 16/16 07/3238 SØKNAD OM UTVIDELSE AV TOMT/EIENDOM GNR 8 BNR 1331 SØR-VARANGERVEIEN 15

Transkript

1 Rådmannen MØTEINNKALLING Utvalg: Hovedutvalget for plan, miljø og kommunaltekniske saker Møtested: Rådhusgt. 5, 2.etg. Møtedato: Klokkeslett: 09:00 Eventuelt forfall meldes på tlf eller e-post til Dokumentene legges ut på Merknader til innkalling og saksliste Godkjenne møtebok fra møte den SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 16/16 07/3238 SØKNAD OM UTVIDELSE AV TOMT/EIENDOM GNR 8 BNR 1331 SØR-VARANGERVEIEN 15 17/16 15/1284 BYGNING GNR 10 BNR 235 SLETTENGATA 15 18/16 15/2184 BYGNING GNR 2 BNR 1 FNR 48- BRUKSENDRING 19/16 16/679 RETNINGSLINJER FOR TILDELING AV KOMMUNALE BOLIGTOMTER 20/16 15/1626 SØKNAD OM TILLATELSE TIL FLYTTING AV HYTTETOMT TOMASELVDALEN 21/16 16/530 GNR 10 BNR 657- SØKNAD OM DISPENSASJON- HYBELLEILIGHET ISHUSET

2 22/16 16/697 ORIENTERINGER PMK Vadsø, Johnny Aikio Leder

3 SØKNAD OM UTVIDELSE AV TOMT/EIENDOM GNR 8 BNR 1331 SØR-VARANGERVEIEN 15 Saksbehandler: Yngvar Mækelæ Arkivkode: GNR Arkivsaksnr.: 07/3238 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 16/16 Hovedutvalget for plan, miljø og kommunaltekniske saker Forslag til vedtak/innstilling: Hovedutvalg PMK viser til vedtak av (sak 36/15) samt brev til Karlsen Takstoler AS og Varanger Installasjon AS datert : 1. Tilbudet om tildelingen av i sak 36/15 tilbakekalles jf. avtalelovens punktum. 2. Tildelingen som fremkommer i vedtak av , med de presiseringer som er gitt i brev av er dermed gjeldende. Vedlegg: Diverse saksopplysninger nr 1-6 Bakgrunn: Hovedutvalget PMK vedtok i møte (sak 36/15) følgende: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 20-1 m, innvilges søknad om utvidelse av eiendommen gnr 8, bnr 1380 som omsøkt av Karlsen Takstoler AS den , merket 3 på kartutsnitt i ovenstående saksfremstilling. Jfr. også tilleggsopplysninger gitt i brev av Side 3 av 34

4 Sak 16/16 2. I medhold av plan og bygningsloven 20-1 m, innvilges Varanger Installasjon AS sin søknad om utvidelse av eiendom gnr 8 bnr 1334 som omsøkt 30. mai 2014, merket 1 og 2 på kartutsnitt i ovenstående saksfremstilling, dog ikke lenger enn 18 meter mot øst fra yttervegg på eksisterende bygning. Begrunnelse: Industritomten er allerede en eiendom med lite areal som igjen ikke har muligheter til annen utvidelse enn det som er omsøkt. Rådmannen har i etterkant av dette vedtaket meddelt følgende til Karlsen Takstoler AS og Varanger Installasjon AS i brev av : VEDR. UTVIDELSE AV EIENDOMMENE GNR 8 BNR 1334 OG 1380 SØR- VARANGERVEIEN Det vises til Deres søknader om utvidelse av eiendommene gnr.8, bnr og bnr i Sør- Varangerveien. Deres søknader er behandlet 2 ganger politisk av hovedutvalget for plan, miljø og kommunaltekniske saker PMK, jfr. vedtak av , sak 67/14 samt vedtak av , sak 36/15. Vadsø kommune har i saksfremlegget i sak 36/15 opplyst om at tildeling av arealer er en privat rettslig disposisjon som ikke inneholder klageadgang etter forvaltningslovens bestemmelser. Dette innebærer at vedtakene fattet av PMK i møter den og ikke kan påklages. Da det kan synes som om vedtaket av er i motstrid med vedtaket av har det oppstått behov for nærmere juridiske avklaringer av dette forholdet Vadsø kommune varsler herved partene om at dette forholdet vil bli nærmere etterprøvd og ingen av partene har derfor anledning til å disponere de tildelte arealer før dette er avklart Vurdering: Administrasjonen har nå nærmere etterprøvd vedtakene i denne saken. Følgende sammendrag presenteres: 2008 Karlsen Takstoler AS søkte i brev av om utvidelse av eksisterende eiendom (8-1331) med ca 30 x 60 m. Karlsen Takstoler AS vedla kart over ønsket utvidelse (vedlegg 1). PMK behandlet saken i møte og fattet følgende vedtak: Side 4 av 34

5 I medhold av plan- og bygningslovens 7 gis Karlsen takstoler AS dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, for fradeling av areal fra 8-2 som tilleggsareal til , på følgende vilkår: Ved utfylling mot vest må det utvises varsomhet slik at tiltaket ikke kommer i konflikt med det registrerte kulturminnet. Sak 16/16 Begrunnelse: Arealet er i reguleringsplanen ikke båndlagt eller avsatt til noe spesielt formål, og slik rådmannen vurderer det er det søker som best kan nyttiggjøre seg dette. Dagens tomt kan vanskelig romme et hensiktsmessig lagerbygg i tillegg til eksisterende produksjonslokale dersom man også skal ha plass til parkering, mottak av trelastleveranser og opplasting av takstoler og bygningselementer. Karlsen Takstoler AS m/kopi til Varanger Installasjon AS ble meddelt dette vedtaket i brev av Det synes som om Karlsen Takstoler AS (jfr vedlegg 1) og Vadsø kommune (jfr vedlegg 2) har ulik oppfatning om hvilket areal som med dette er tildelt Karlsen Takstol AS. Kartforretning som ble avholdt oble lagt til grunn for tinglysingen. Grunnboka viser at Karlsen Takstoler AS samt SWK Eiendom AS har tinglyst eiendomsforhold til eiendommene , samt (jfr vedlegg 3) Karlsen Takstoler AS søkte i brev av om ytterligere utvidelse av egne tomter i området. Karlsen Takstoler AS vedla eget kart over ønsket areal (vedlegg 4). Varanger Installasjon AS søkte i brev av om utvidelse av deres areal til eiendommen (vedlegg 5). Karlsen Takstoler AS søkte senere om dispensasjon for etablering av avkjørsel øst for det aktuelle området. Hovedutvalget PMK behandlet søknadene i møte og fattet følgende vedtak: 1. Søknad om utvidelse av eiendommen gnr 8, bnr 1380 innvilges som omsøkt av Karlsen Takstoler AS den , jfr. også tilleggsopplysninger gitt i brev av I medhold av plan og bygningsloven 20-1 m) innvilges Varanger Installasjon AS sin søknad om utvidelse av eiendom 2003/8/1334 som omsøkt 30. mai Begrunnelse: Industritomten er allerede en eiendom med lite areal som igjen ikke har muligheter til annen utvidelse enn det som er omsøkt. Side 5 av 34

6 3. I medhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis Karlsen Takstoler AS dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for etablering av avkjørsel til eiendommen gnr 8, bnr Begrunnelse: Etter PMKs vurderinger foreligger det særskilte grunner for dispensasjon da begge bedriftene på vestsiden av bekken har behov for utvidelse av sine eiendommer. PMK er også kjent med at det er registrert fortidsminner vest for eiendommen gnr 8 bnr Sak 16/16 Karlsen Takstoler AS og Varanger Installasjon AS har dermed omsøkt og blitt tildelt delvis de samme arealer. Leder av Hovedutvalg PMK meddelte i egen e-post datert følgende: Da er Beate, Ruth Åse, Turid, Harald og jeg enige om at Karlsen Takstoler fikk tildelt felt 1 (sør for Varanger Installasjon AS) og Varanger Installasjon felt 2 (øst for egen tomt). Denne endringen (til ulempe for Varanger Installasjon AS) ble meddelt Varanger Installasjon AS med kopi til Karlsen Takstoler AS i brev av , og lyder: ENDRET VEDTAK I SAK 67/14- UTVIDELSE AV TOMT SØR- VARANGERVEIEN 13 Det vises til vårt brev av samt til vedtak i sak 67/14 i hovedutvalg for plan, miljø og kommunaltekniske saker., PMK. Etter en tolkning av vedtaket i sak 67/14, har medlemmene i PMK kommet frem til at vedtakets pkt.2 som gjelder utvidelse av Deres tomt i Sør- Varangerveien 13, gnr.8, bnr. 1334, skal lyde som følger: I medhold av plan- og bygningslovens 20-1, bokstav m, innvilges Varanger Installasjon AS sin søknad om utvidelse av tomt i Sør- Varangerveien 13 mot øst som omsøkt den 30. mai Utvidelse mot sør avslås. Utvidelsen mot øst er merket 2 på vedlagte kartutsnitt. Vedlagt følger samlet saksfremstilling for sak 67/14 i PMK. De gjøres oppmerksom på at vedtakets pkt 2 er endret i samsvar med ovennevnte. Vedlagt følger også en bekreftelse fra hovedutvalgets leder om hovedutvalgets tolkning av vedtak fattet i møte den , sak 67/14. Ovennevnte vedtak kan påklages i samsvar med bestemmelser gitt i forvaltningsloven. Klagefristen er 3 uker fra mottakelsen av vedtaket. En eventuell klage skal begrunnes og sendes Vadsø kommune, Plan og forvaltning, Postboks 614, 9811 Vadsø. De gjøres oppmerksom på at De har innsynsrett i alle dokumenter som vedrører saken. Varanger Installasjon AS ble her opplyst særskilt om klageadgang og klagefristen. Det er ikke registrert noen klage på det aktuelle vedtak. Karlsen Takstoler AS og Varanger Side 6 av 34

7 Sak 16/16 Installasjon AS har imidlertid inngått en avtale hvor de tilsynelatende er enige om en annen fordeling enn den PMKs medlemmer presiserte i av Ved forsøk på gjennomføring av kartforretning var partene imidlertid uforenlige på dette punkt ved at Karlsen Takstoler AS krevde at kartforretning ble gjennomført i tråd med PMKs vedtak av med påfølgende presiseringer Basert på avbrutt kartforretning og partenes innretning ble saken tatt opp til ny behandling i PMKs møte hvor det ble fattet følgende vedtak som nevnt innledningsvis (jfr vedlegg 6). Situasjonen er tilsynelatende da at PMK har fattet et nytt vedtak i strid med eget vedtak. Administrasjonen har også som nevnt innledningsvis umiddelbart i etterkant av dette meddelt partene at dette vedtaket må juridisk kvalitetssikres. På grunn av motstrid i vedtakene meddelte administrasjonen overfor partene at de ikke kunne innrette seg etter vedtaket før saken hadde blitt vurdert. Administrasjonen er av den oppfatning at det siste vedtaket bør tilbakekalles etter den såkalte re-integraregelen i avtalelovens punktum, som hitsettes: Naar efter denne lov en viljeserklærings forbindende kraft er betinget av, at den anden part ikke kjendte eller burde ha kjendt et bestemt forhold eller forøvrig var i god tro, kommer det an paa det tidspunkt, da viljeserklæringen kom til hans kundskap. Dog kan, hvis særlige grunde tilsiger det, hensyn tages til, at han efter dette tidspunkt, men før han endnu har indrettet sig efter viljeserklæringen, har faat eller burde ha faat kjendskap til forholdet. De motstridende vedtak tilsier at det foreligger særlige grunner, og Varanger Installasjon AS har ikke innrettet seg jf. kommunes brev av 26. juni Karlsen Takstoler AS behov for felt 1 skyldes en allerede etablert næringsvirksomhet. Varanger Installasjon AS sitt behov for areal er medelt oss muntlig og begrunnes med fremtidig utvikling. Administrasjonen anser, etter en avveining av partenes interesser, at det er rimelig at tildelingen i siste vedtaket den 18. juni 2015 tilbakekalles. Tildeling av kommunal grunn er å anse som en privatrettslig disposisjon som ikke kan påklages. Administrasjon vil derfor foreslå at Hovedutvalget PMK gjør følgende vedtak: Hovedutvalg PMK viser til vedtak av (sak 36/15) samt brev til Karlsen Takstoler AS og Varanger Installasjon AS datert : 1. Tilbud om tildeling av i sak 36/15 tilbakekalles jf. avtalelovens 39 Side 7 av 34

8 2.punktum. 2. Tildeling som fremkommer i vedtak av med presisering gitt i brev av er dermed gjeldende. Sak 16/16 Oppsummert innebærer dette at Karlsen Takstoler AS gjennom vedtak er tildelt og disponerer følgende områder (områdeangivelse kun for illustrasjon) Side 8 av 34

9 Tilsvarende vil følgende områder være tildelt og til disposisjon for Varanger Installasjon AS Sak 16/16 Videre er Karlsen Takstoler AS gjennom vedtak (pkt 3) gitt dispensasjon for å anlegge adkomst til etablert bygg på tildelt grunn. Denne adkomsten er anlagt øst for areal tildelt Varanger Installasjon AS. Jens R. Betsi Rådmann Side 9 av 34

10 BYGNING GNR 10 BNR 235 SLETTENGATA 15 Saksbehandler: Yngvar Mækelæ Arkivkode: GNR Arkivsaksnr.: 15/1284 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 17/16 Hovedutvalget for plan, miljø og kommunaltekniske saker Forslag til vedtak/innstilling: Det er påkrevd at hovedutvalget begrunner sin vedtak av Rådmannen legger saken fram uten forslag til vedtak. Vedlegg: Bakgrunn: Hovedutvalget behandlet i sitt møte en klage på oppføring av garasje i Slettengata 15. Hovedutvalget PMK gjorde følgende vedtak: Hovedutvalget tar Tove Markis klage av til følge og tillater dermed ikke oppføring av det beskrevne tiltaket. Det frem kom ingen begrunnelse fra hovedutvalget for vedtaket. Det er derfor påkrevd at hovedutvalget tar saken opp på nytt og begrunner sitt vedtak. Av Forvaltningslovens 24 fremgår det at. Enkeltvedtak skal grunngis. Forvaltningsorganet skal gi begrunnelsen samtidig med at vedtaket treffes. Markis eneste begrunnelse for sin klage var at kommunen ikke hadde forholdt seg til byplanvedtektenes 27 hvor det fremgår at: Forhager, mellomrom mellom frittliggende bygninger, gårdsrom m.v. må gis en tiltalende utforming og behandling. Bygningsrådet kan kreve utarbeid felles plan for like områder som viser uthus, plantninger, tørkeplasser, plass til søppelkasser og lignende. Side 10 av 34

11 Sak 17/16 Det kan se ut som om hovedutvalget dermed har tatt denne bestemmelsen aktivt i bruk og at dette er begrunnelsen for at tiltakshaver ikke får oppføre sin garasje. Det kan se ut som om hovedutvalgets vedtak innebærer at tiltaket bryter med gjeldende reguleringsplan. Det er nødvendig at utvalget avklarer dette Saksutredningen til møtet var følgende: I brev av klager Tove Marki, eier av Slettengata 17, på oppføring av garasje i Slettengata 15. Marki skriver i sin klage at den nye planlagte garasjen er lagt 1.5 meter fra eiendomsgrensen, som igjen er 2 meter fra klagerens egen bolig. Dvs. at avstand mellom bolig og garasje blir 3,5 meter. Klageren er eier av en 5.generasjonsbolig som er bygget i årene omkring Klageren mener at den nye garasjen, som skal være ca 4 meter høy, vil sperre lys og utsikten fra vestvinduene. Klageren mener at hele stuen vil bli mørklagt. Hun mener videre at byggene samlet vil bryte med maksimal tillatte utnyttelsesgrad for eiendommen Slettengata 15. Hun fremholder også spredningsfare for brann når det blir så kort avstand mellom bygningene. Marki viser også til byplan fra 1946 og påpeker at avstanden mellom boligene som fremkommer av denne planen er 8,7 meter. Se vedlagt brev. Brev skrevet av Vadsø kommune I brev av viser Vadsø kommune til at det omstridte bygget som skal oppføres ikke er søknadspliktig etter plan og bygningslovens bestemmelser. Videre avviser kommunen at den samlede bygningsmassen vil bryte med den tillatte utnyttelsesgraden for tomten slik den er gjengitt i reguleringsplanen. Videre avviser kommunen at dette er i strid med branntekniske forskrift. I nytt brev av 26. januar 2016 klager Tove Marki på kommunes vedtak av 6. januar Marki skriver i sin begrunnelse at Vadsø kommune ikke har forholdt seg til reguleringsplanen for området Vadsø byplan av Hun viser til byplanenes planbestemmelser 27, hvor det står at: Forhager, mellomrom mellom frittliggende bygninger, gårdsrom, mv må gis en tiltalende utforming og behandling. Hun skriver at det bare er utnyttelsesgraden som er vurdert. Side 11 av 34

12 Side 12 av 34 Sak 17/16

13 Sak 17/16 Vurdering som ble gjort var følgende: Marki har som nærmeste nabo klageinteresse. Vi gjør ingen annen vurdering av dette. Markis første klage, brev 1.januar 2016, angikk i hovedsak utnyttelsesgraden og brannspredning. Dette er ikke påklaget i brev av 15. januar Marki argumenterer / nevner i dette brevet at avstand mellom boligene bare er 8,7 meter. Markis andre klage, brev er rettet mot Vadsø Byplans byplanvedtekter 27. Hun mener at det ikke er tatt hensyn til denne bestemmelsen ved vurdering av hennes første klage. Det er riktig at kommunens brev ikke drøfter denne bestemmelsen. Markis påpeker i sin andre klage at det i boligområdet er to museumsbygg og en del eldre hus. Rådmannen vet ikke hva klageren sikter til når hun skriver at Plan og bygningsloven sier noe om at solforhold / støy må vektlegges boligområder / reguleringsplaner. Rådmannen vil derfor ikke vurdere dette punktet. Av plan og bygningslovens (LOV ) 20-5 fremgår det at mindre frittliggende bygning som oppføres på bebygd eiendom, og som ikke kan brukes til beboelse er unntatt fra søknadsplikt. Dette betyr at den garasjen som det klages på oppføring av etter dagens plan og bygningslov ikke er søknadspliktig. Imidlertid må en vurdering av Markis klage ta utgagnpunkt i lover, regler og bestemmelser fra den tiden bygget i Slettengata 15 ble oppført og gjeldende reguleringsplan for området på den tiden. Vadsø byplan ble vedtatt i 1946, og gjelder fortsatt for dette området. Tover Markis første klage om at bygget ville medføre at samlet boligmasse ville bryte med maksimal tillatte utnyttelsesgrad for eiendommen er ikke en del av nåværende klage, men ble vurdert i den første klagen som kom fra Marki. Vurderingen av spredningsfare for brann er heller ikke en del av nåværende klage, men ble også vurdert i den første klagen som kom fra Marki. Vadsø kommune redegjorde for bestemmelsene i brevet til Marki 6. januar Vadsø Byplan med byplanvedtekter er fortsatt gjeldende for området. Hvorvidt byplansvedtektenes 27 fortsatt har sin virkning slik den boksavelig fremstår, kan være avhengig av hvordan kommunen gjennom tiden har forholdt seg til at forhager, mellomrom mellom frittliggende bygninger, gårdsrom, mv må gis en tiltalende utforming og behandling. Et utgangspunkt kan være byplanens utforming med inntegnede hus og bygninger. En av de nærmeste naboene er en forretningsbygning, der utnyttelsesgraden for tomten er nærmere 100 %. Rådmannen er usikker på om dette bygget skal telle med i denne vurderingen. Det er vanskelig å se at tillatelsen til oppføring av dette bygget vil bryte med Vadsø byplans intensjoner for forretningsbygg, men det er åpenbart at dette område ikke var avsatt til forretningsbygg. I byplanens område er det oppført noen bygg (5-10) som kan se ut som om disse bryter med byplanens bestemmelser om at forhager, Side 13 av 34

14 mellomrom mellom frittliggende bygninger, gårdsrom, mv må gis en tiltalende utforming i form av at det er bygd tett mellom husene. Om dette alene er nok til å endre intensjonen i byplanen fra 1946, er rådmannen også usikker på. Rådmannen har til tross for dette gjort en vurdering som tilsier at tillatelse til oppføring av ikke søknadspliktig tiltak, må tillates i dette området, selv om avstand mellom byggene blir mindre enn det fremkommer av Vadsø byplan for Sak 17/16 Vadsø byplan fra 1946 sier ikke noe om museumsbygg. Det er heller ikke i senere reguleringsplaner gjort noen vurderinger eller beskrivelser av dette. Etter rådmannens vurdering er dette ikke et punkt som har betydning da disse forholdene ikke er regulert av arealplaner eller reguleringsplaner for området. Jens R. Betsi Rådmann Side 14 av 34

15 BYGNING GNR 2 BNR 1 FNR 48- BRUKSENDRING Saksbehandler: Yngvar Mækelæ Arkivkode: GNR Arkivsaksnr.: 15/2184 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 18/16 Hovedutvalget for plan, miljø og kommunaltekniske saker Forslag til vedtak/innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for en bruksendring for del av eiendommen gnr. 2, bnr.1, fnr.48. Begrunnelse: Bygningen er benyttet som overnattingssted siden Byggets har ikke vært regulert og omgivelser er innrettet i forhold til nåværende drift. Det vil være større konsekvenser for nære eneboliger i området om det skulle gjenoppstå en større industriproduksjon i området. Å pålegge en enkeltperson kostnader med reguleringsplan for et område som er utbygd uten byggeiers medvirkning er urimelig. 2. I medhold av plan- og bygningslovens 20-3 gis det tillatelse til bruksendring av del av bygning på eiendommen gnr. 2 bnr.1 fnr. 48 som omsøkt den Vilkår: Gjenstående branntekniske tiltak beskrevet i rapport dat fra Total Brannsikring AS må gjennomføres. Begrunnelse: Etter hovedutvalgets vurdering vil bygningen fortsatt kunne brukes som overnattingssted, dersom alle tiltak beskrevet i brannteknisk rapport fra Total Brannsikring As gjennomføres. Vedlegg: Side 15 av 34

16 Sak 18/16 Bakgrunn: Leena og Jens Pedersen har den søkt om bruksendring av bygning Gnr. 2, Bnr. 1, Fnr. 48 i Vestre Jakobselv, Vadsø kommune. I følge matrikkelen er eiendommens bruk oppgitt til å være landbruk / fiske kjøpte Leena og Jens Pedersen et tidligere fiskebruk i Vestre Jakobselv. Bygget var opprinnelig et fiskebruk, som senere blitt endret innvendig. Etter tilrettelegging og ombygging ble bygningen tatt i bruk, først og fremst som et overnattingssted, men lokalene har også vært et sted for barnedåp, konfirmasjoner, bryllup, konserter med mer. Stedets eiere gir uttrykk for at de i oppstartstiden antok at det ikke var nødvendig å søke bruksendring, da kjøpekontrakten i 1997 beskrev bygget som rorbu/turistanlegg. Bygget ligger i dag vegg i vegg med et nedlagt fiskebruk og omkringliggende bebyggelsene er i hovedsak eneboliger. Bygget ligger plassert i et område som ikke har egen reguleringsplan, noe som betyr at det er arealplanen og arealplanbestemmelsene for Vadsø kommune som gjelder for området. I Vadsø kommunes arealplanbestemmelser punkt 1.1 om plankrav står det: For områder avsatt til bebyggelse og anlegg etter 11-7 nr.1 kan tiltak etter 20-1 a), b), d) e), g), k), l) og m) ikke finne sted før det foreligger reguleringsplan. Plan og bygningslovenes (Pbl.) 20-1 d gjelder d) bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt i bokstav a. Hjemlene for krav til søknad om bruksendring følger av Pbl Tiltak på eksisterende byggverk. Videre fremgår det av byggesaksforskriften (SAK 10) 2-1 om bruksendring at: Bruksendring er søknadspliktig dersom: a. byggverk eller del av byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk, b. endret bruk av byggverk eller del av byggverk kan påvirke de hensyn som skal ivaretas i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven i forhold til byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser. Av plan og bygningsloven (2008), 11-6 fremgår det at tiltak etter 1-6 (oppføring, riving, endring, endret bruk med mer) ikke må være i strid med planens arealformål og generelle bestemmelser, samt bestemmelser knyttet til arealformål og hensynssoner. Der det ikke gjelder eller er stilt krav om reguleringsplan, jf andre ledd, skal kommuneplanens arealdel følges ved avgjørelse av søknad om tillatelse eller ved forståelsen av tiltak etter reglene i 20-2 til (Pbl Tiltak som nevnt i 20-1, kan ikke utføres uten at søknad på forhånd er sendt kommunen og den deretter har gitt tillatelse). Tilsvarende sto det i plan og bygningsloven fra at når ikke annet er bestemt, gjelder kommuneplanens arealdel foran eldre rikspolitiske bestemmelser, reguleringsplan og bebyggelsesplan, men faller bort i den utstrekning den strider mot slike bestemmelser som senere blir gjort gjeldende. Side 16 av 34

17 Sak 18/16 Vurdering: Det er 3 alternative løsninger i denne saken. 1. Det kan gis bruksendring for bygget, under forutsetning av at det lages reguleringsplan for området som hjemler slik bruksendring. 2. Det gis avslag på søknad om bruksendring, da reguleringsplan ikke tillater slik bruk som det er søkt om. 3. Det kan gis bruksendring med bakgrunn i dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Det skulle tidligere funnet sted en saksbehandling da anlegget ble tatt i bruk som rorbu/turistanlegg for mer enn 20 år siden. Dvs. før Leena og Jens Pedersen overtok bygget. Det skulle da vært søkt tillatelse til annen bruk av bygget. Hvor vidt Vadsø kommune har vært kjent med at bygget brukes i strid med brukstillatelsen før 2009 er usikkert, men kommunen kjente til rapporten fra Total Brannsikring AS i Der fremgår det at det er nødvendig med bruksendring. Kommunen skulle på dette tidspunktet fulgt opp denne ulovligheten. Kommunens plikt til å følge opp ulovligheter fremgår av plan og bygningslovens Dette fremgikk også av plan og bygningsloven av Selv om kommunen ikke tidligere har fulgt opp saken slik kommunen skulle, gir ikke 20 års ulovlig bruk av bygget automatisk rett til en bruksendring, slik det søkes om. Alternativ 1. Reguleringsplan Hele området vest for elva i Vestre Jakobselv er nærmest fult ut utbygd, uten at det har vært reguleringsplan for området. Dette er en bebyggelse som skriver seg tilbake til gjenreisningstiden. Uavhengig av denne saken ser rådmannen nødvendigheten av en reguleringsplan for hele eller deler av området. Området er ikke regulert og er i kommuneplanens arealdel avsatt som utbyggingsområde med krav om at det skal utarbeides reguleringsplan for området før nye tiltak tillates igangsatt. Det må tas stilling til om det er rimelig at enkelt personer må ta kostnadene for en slik reguleringsplan. Alternativ 2. Dispensasjon og bruksendring Dette andre alternativet er at enten må bruksendringen avslås og dagens virksomhet må opphøre, eller så må det gis dispensasjon fra gjeldende arealdel og bruksendring kan godkjennes. Siden 1997 har bygget har vært i bruk til det formålet søknaden om bruksendringen gjelder for. Fortsatt bruk av bygget kan skje uten vesentlige bygningstekniske inngrep. Bygningsmyndighetene må ved vurdering av søknad om bruksendring, også vurdere tiltaket i forhold til tekniske krav, adkomst, miljø og sikkerhet, installasjoner, brukbarhet og påvirkning på ytre miljø. Side 17 av 34

18 Rådmannen er ikke kjent med at det har kommet klager eller innsigelser fra naboene på virksomheten. Bruken av bygningen er etter rådmannens skjønn mindre forstyrrende på omgivelsene enn det daglig drift av et fiskebruk er. Sak 18/16 Total Brannsikring AS har i sin rapport foreslått 20 ulike tiltak for å øke brannsikkerheten. Total brannsikring AS fastslår i rapporten at dersom alle disse tiltakene gjennomføres vil bygningen kunne tas i bruk som overnattings sted. Tiltakshaver har utført de fleste tiltakene som rapporten beskriver med hensyn til personsikkerhet og rømningsveier, men det gjenstår fortsatt tiltak som må gjennomføres før bygningens brannsikkerhet er i samsvar med rapporten. Søkerne har i møte med Vadsø kommune gitt uttrykk for at de manglende punktene vil bli utbedret i løpet av kort tid. De branntekniske tiltakene som er gjennomført i bygningen vil i stor grad ivareta personsikkerheten ved at det er montert brannalarmanlegg i bygningen, samtidig som rømningsveiene er utbedret i samsvar med den branntekniske rapporten. Dette tilsier at de tekniske installasjonene tilfredsstiller kravene til at det kan gis bruksendring som omsøkt, men da med vilkår om at de gjenværende tiltak i den branntekniske rapporten gjennomføres snarest mulig. Det fremgår av dispensasjonsbestemmelsen 19-2 at: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Dersom omsøkte dispensasjon ikke medfører at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, men bare tilsidesatt, må kommunen i tillegg foreta en konkret vurdering av om fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene. I lovforarbeidet Ot.prp.32 ( ) står det: Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Dette bygget er plassert i et område, hvor hele området er utbygd, og hvor det ikke er egne reguleringsplaner, men der det kun er arealplanens generelle bestemmelse om at - tiltak ikke kan finne sted før det foreligger reguleringsplan - er gjeldene. Etter rådmannens vurdering er fordelene ved fortsatt drift av en drift som har pågått i 20 år klart større enn ulempene. Begrunnelsen for dette er at bygget og byggets omgivelser er innrettet i forhold til nåværende drift. Området har ikke vært regulert og omgivelser er innrettet i forhold til nåværende drift. Det vil være større konsekvenser for nære eneboliger i området om det skulle gjenoppstå en større industriproduksjon i området. Å pålegge en enkeltperson kostnader med reguleringsplan for et område som er utbygd uten byggeiers medvirkning, er urimelig. Side 18 av 34

19 Sak 18/16 Konklusjon Rådmannen vil tilrå at det gis dispensasjon fra gjeldende arealplane, og tilrår ikke at det skal kreves reguleringsplan før en bruksendring som omsøkt gis. Jens R. Betsi Rådmann Side 19 av 34

20 RETNINGSLINJER FOR TILDELING AV KOMMUNALE BOLIGTOMTER Saksbehandler: Magne Lindi Arkivkode: L83 &56 Arkivsaksnr.: 16/679 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 19/16 Hovedutvalget for plan, miljø og kommunaltekniske saker Forslag til vedtak/innstilling: Hovedutvalget PMK vedtar at følgende retningslinjer skal gjelde ved tildeling av tomt i Vadsø kommune. FORSLAG TIL RETNINGSLINJER FOR TILDELING AV KOMMUNALE BOLIGTOMTER 1. Ledige tomter i et nytt boligfelt vil bli lyst ledig i en førstegangsutlysning. Søknadsfristen for tomtetildelingen vil fremgå av utlysningen. 2. Tildeling av boligtomter skjer etter ansiennitetsprinsippet. Søknader som er kommet inn innen søknadsfristen vil bli stilt likeverdig, så fremt det ikke fremkommer behov for andre prioriteringer (se gruppe A nedenfor). For å avgjøre hvem som først får velge tomt, vil det foretas en loddtrekning mellom søknadene som er kommet inn innen søknadsfristen. 3. Etter endt førstegangsutlysning, vil den første som søker den neste ledige tomten, bli tildelt denne. Det vil da være den første søknaden som er stemplet/registrert inn i Vadsø kommunes postmottak som regnes som den første. 4. Tomtesøkerne inndeles i følgende grupper der gruppe A gis høyeste prioritet, mens gruppe C gis laveste prioritet: Gruppe A: Søkere som krever tilrettelegging. Side 20 av 34

21 Sak 19/16 Gruppe B: Private søkere. Gruppe C: Andre søkere, som bedrifter, entreprenørgrupper og lignende. Søkere i gruppe C skal ikke tildeles eneboligtomter, men tildeles områder for konsentrert småhus- og blokkbebyggelse. Det tildeles kun én tomt til hver søker i gruppe A og B. I denne gruppen er ektefeller/samboere med felles adresse én søker. Ny tomt i kommunen kan ikke tildeles før tidligst 1 år etter at den tildelte tomta er bebygget for disse gruppene. Rådmannen nedsetter en faglig gruppe som avgjør hvem som har behov for spesiell tilrettelegging. I gruppe C er bedrifter og deres eiere én søker. For denne gruppen kan det søke om flere tomter. 5. Er det flere søkere på samme tomt, vil det blir foretatt en loddtrekning for å avgjøre rekkefølgen på en reserveliste. Hvis den som er tildelt tomten, ikke ønsker å bygge, går tomten til neste på reservelisten. 6. Søkere som har fått tildelt tomt i et boligfelt mister automatisk ansiennitet i andre byggefelt i kommunen. 7. Dersom gjennomføring av reguleringsplanen medfører at en boligtomt må fjernes eller at tomten ikke kan bebygges, gis eieren rett til ny tomt snarest mulig i byggeklare felt. Slike saker forelegges rådmannen i hvert enkelt tilfelle. 8. Byggemelding må være innsendt til Vadsø kommune innen 6 måneder fra tilsagnsdato. Fristen kan i helt spesielle tilfeller forlenges etter søknad. 9. Tomtesøkere skal gjøres kjent med disse retningslinjene. 10. Forvaltningslovens bestemmelser gjelder ikke ved tildeling av kommunale tomter. Side 21 av 34

22 Sak 19/ Rådmannen delegeres myndighet til å tildele tomter. Vedlegg: RETNINGSLINJER FOR TILDELING AV KOMMUNALE BOLIGTOMTER Vedtatt av Vadsø bystyre i møte den , sak 21/97 1. Tildeling av boligtomter skjer på navn etter søkerliste og i rekkefølge etter den dato søknadene er mottatt av Vadsø kommune. Søker skal være fylt 18 år. 2. I tilfelle flere søknader kommer inn samme dag, vil prioritering skje etter lengste botid i kommunen. Tomtesøkerne inndeles i følgende grupper der gruppe A gis høyeste prioritet mens gruppe C gir lavest prioritet: gruppe A omfatter søkere uten egen enebolig (rekkehus og innskuddsleilighet i borettslag/ boligbyggelag regnes ikke som egen enebolig) gruppe B omfatter søkere med egen enebolig gruppe C omfatter andre søkere som f.eks. bedrifter, entreprenørgrupper o.l. 3. Det tildeles kun en tomt til hver søker. Ektefeller/ samboere med felles adresse og bedrifter og deres eiere regnes som en søker. Ny tomt i kommunen kan ikke tildeles før tidligst 1 år etter at den tildelte tomta etter bebygget. Søker som har fått tildelt tomt i et boligfelt, mister automatisk ansiennitet i andre byggefelt i kommunen. Unntak fra dette punktet behandles etter pkt Etter begrunnet søknad kan en tomtesøker stå over fra et boligfelt til et annet. Tomtesøker som uten begrunnelse avviser tilbud i et boligfelt, og hvor søkeren har hatt valgmuligheter på 5 tomter, mister sin ansiennitet og må sende inn en ny søknad. Søkeren må deretter opparbeide ansiennitet på vanlig måte. 5. Dersom gjennomføring av reguleringsplanen medfører at en boligtomt må fjernes eller at tomten ikke kan bebygges, gis eieren rett til ny tomt snarest mulig i byggeklare felt. Slike saker forelegges bystyrekomiteen for tekniske virksomheter i hvert enkelt tilfelle. Side 22 av 34

23 Sak 19/16 6. Tildeling av områder for konsentrert bebyggelse bør normalt skje til boligbyggelag eller andre boligsammenslutninger så fremt ikke spesielle vedtak i bystyrekomiteen for tekniske virksomheter betinger annen fortrinnsrett. Bystyrekomiteen for tekniske virksomheter kan avsette spesielle tomter for søkere under gruppe C.Etter vedtak i bystyrekomiteen for tekniske virksomheter kan: a. plass på søkerlista overlates andre b. tildelt tomt overlates andre c. prioritet gis til søkere p.g.a sosiale eller medisinske årsaker etter uttalelse fra bystyrekomiteen for helse og sosial d. prioritet gis p.g.a av helt spesielle arbeidsforhold eller andre særskilte grunner 7. Byggemelding må være innsendt til teknisk etat innen 6 mnd. fra tilsagnsdato. Fristen kan i helt spesielle tilfeller forlenges etter søknad. 8. Bygging må være igangsatt på tomta innen 1-ett- år etter tilsagnsdato. Ved fristens utløp faller tomta tilbake til kommunen. Fristen kan i helt spesielle tilfeller forlenges etter søknad. 9. Tomtesøkere skal gjøres kjent med disse retningslinjene. 10. Forvaltningslovens bestemmelser gjelder for klage ved tildeling av kommunale tomter. Klageinstans er den kommunale klagenemnda. Bakgrunn: De forrige retningslinjene for tomtetildelinger ble vedtatt av Vadsø bystyre i møte den Både navnebruk på politiske utvalg og tilpassing til nasjonale lover tilsier at det er behov for å revidere de tomtetildelingskriteriene. Vurdering: Kommentarer til punktene. Side 23 av 34

24 Sak 19/16 Til punkt 1 og 2 Det er nødvendig å lyse ledig tomter som er ferdigstilt i et boligfelt. Det er også nødvendig at det gis frist av en viss varighet slik at potensielle søkere ikke skal miste muligheten til å søke på tomter, enten fordi at de ikke har vært kjent med at det gjøres klar tomter eller at de på en annen måte ikke har klargjort sitt behov for å søke tomt. Til punkt 3 Det er nødvendig å avslutte en utlysningsprosess. Etter dette er det første søker som ber om tomt som får tildelt tomten. Til punkt 4 Gruppe A. Det er ønskelig å gruppere søkere i forhold til de behov en har. Det vil kunne være enkeltpersoner eller familier som har behov for å tilrettelegge boliger til sine spesielle behov, enten pga bevegelseshemming eller av andre årsaker. Det er ønskelig at disse først kan velge en tomt, der tomten er best mulig tilpasset det spesielle boligbehovet disse har. Dette skal ikke skje tilfeldig, men etter en vurdering fra en faggruppe. Gruppe B Er alle andre private søkere. Gruppe C For å få en mest mulig forutsigbare boligbygging, er det nødvendig at entreprenører, bedrifter eller andre investorer ikke bygger tilfeldig inne imellom de private eneboligene. Disse aktørene vil ofte ha ønske om å bygge andre boenheter enn de private selvbyggerne. For å unngå at boligbygging trekker ut i tid er det nødvendig å begrense tomtetildelingen til familier. Til punkt 5 Der søkere ellers stiller likt er det nødvendig å trekke lodd om tildelingen. Detter for å unngå styrt forskjellsbehandling. Til punkt 8 For å unngå at boligbygging trekker ut i tid. Til punkt 10 Avhending av eiendom og tildeling av tomt omfattes ikke av Forvaltningslovens bestemmelser. Til punkt 11 Det er nødvendig at rådmannen delegeres myndighet for å få en rask og smidig behandling av tildelingen. Retningslinjene vil i hovedsak være bestemmende for hvem som får bolig. Jens R. Betsi Rådmann Side 24 av 34

25 SØKNAD OM TILLATELSE TIL FLYTTING AV HYTTETOMT TOMASELVDALEN Saksbehandler: Magne Lindi Arkivkode: GNR Arkivsaksnr.: 15/1626 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 20/16 Hovedutvalget for plan, miljø og kommunaltekniske saker Forslag til vedtak/innstilling: I medhold at Plan og bygningslovens 19-2, gis Sølvis Aronsen dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og gis dermed tillatelse til å flytte hyttetomt gnr. 7, bnr.1, fnr.3 i Tomaselvdalen ca 30 meter mot sørøst. Bakgrunn: Finnmarkseiendommen Fefo har i brev av oversendt en søknad fra Britt Sølvi Aronsen om tillatelse til flytting av hyttetomt gnr. 7, bnr.1, fnr.3 i Tomaselvdalen. Søknaden gjelder flytting av punktfestet med ca 30 meter mot sørøst og er begrunnet med at eksisterende hytte er truet under vårflommen i Tomaselva. Beliggenheten er vist på kartutsnittet på neste side. Vurdering Eksisterende hytte på punktfeste gnr. 7, bn.1, fnr. 3 ligger i et område som i kommuneplanens arealdel av avsatt som LNFR- område, dvs. et område der det ikke tillates bygging eller fradeling. Festetomta er opprettet i Søknaden må derfor behandles som en søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Søknaden ble oversendt følgende sektormyndigheter for uttalelse: Fylkesmannen i Finnmark Finnmark fylkeskommune Sametinget Reinbeitedistrikt 6 Det er kun Sametinget som har avgitt uttalelse innenfor fristens utløp den Sametinget kan ikke se at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete kulturminner og har derfor ingen innvendinger til søknaden. Side 25 av 34

26 Sak 20/16 Som følge av at Fylkesmannen i Finnmark, Finnmark fylkeskommune og Reinbeitedistrikt 6 ikke har avgitt uttalelse til søknaden, må det antas at deres sektorinteresser ikke vil bli berørt av tiltaket. Side 26 av 34

27 Side 27 av 34 Sak 20/16

28 Sak 20/16 Det fremgår av dispensasjonsbestemmelsen 19-2 at: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Dersom omsøkte dispensasjon ikke medfører at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, men bare tilsidesatt, må kommunen i tillegg foreta en konkret vurdering av om fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn (allmenne interessene) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som her tillegges vekt, og som må avveies når det snakkes om fordeler og ulemper. I dette tilfellet søkes det om tillatelse til flytting av en eksisterende, bebygd hyttetomt med ca 30 meter for å unngå skader på hytta som følge av flom i Tomaselva. Flytting av en bebygd hytte som ikke kommer i konflikt med kulturminner eller andre særinteresser må anses som et tiltak som kan gjennomføres uten at hensynene i dispensasjonsadgangen etter plan- og bygningsloven tilsidesettes. Dette bl.a. fordi det ikke er snakk om etablering av en ny hytteenhet, men kun en teknisk tilpasning av eksisterende hytte i forhold til omgivelsene (flom). Punktfeste er retten til å bygge på en ikke oppmålt grunn. Punktfeste setter fellesskapets interesser, fremfor hyttebyggerens eventuelle ønske om å disponere et bestemt område rundt hytta. Rådmannen kan ikke se at fellesskapet interesse forringes eller på annen møte berøres av denne flyttingen Jens R. Betsi Rådmann Side 28 av 34

29 GNR 10 BNR 657- SØKNAD OM DISPENSASJON- HYBELLEILIGHET ISHUSET Saksbehandler: Magne Lindi Arkivkode: GNR Arkivsaksnr.: 16/530 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 21/16 Hovedutvalget for plan, miljø og kommunaltekniske saker Forslag til vedtak/innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Midtbyen sør- Ørtangen for etablering av leiligheter i 1. etasje på eiendommen gnr. 10, bnr. 657 som omsøkt av Ruth D. Jonassen. Begrunnelse: Etter hovedutvalgets vurdering vil hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra bli vesentlig tilsidesatt da intensjonen for reguleringsplanen for Midtbyen sør- Ørtangen er å tilrettelegge for nærings- og forretningsvirksomhet samt etablering av boliger innenfor planområdet, dvs. sentrum. Det fremkommer av reguleringsbestemmelsenes m/ tilhørende retningslinjer at det kan etableres boliger i 2. og 3. etasje i næringsbygg. I 1. etasje skal det etableres nærings-/ forretningslokaler. Bakgrunn: Ruth D. Jonassen har i brev av søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Midtbyen sør- Ørtangen for etablering av leilighet i 1. etasje i eksisterende bygning på eiendommen gnr.10, bnr Jonassen skriver følgende i søknaden:.. Side 29 av 34

30 Sak 21/16.. Vurdering: Eiendommen gnr. 10, bnr. 657, Ishuset, ligger i et område som i reguleringsplanen for Midtbyen sør- Ørtangen er avsatt til industriformål. Caphuman Holding AS søkte den bruksendring fra næring til bolig i 2. og 3. etasje og etablering av takterrasse på den aktuelle bygningen. Hovedutvalget for plan, miljø og kommunaltekniske saker, PMK, behandlet søknaden i møte den , sak 45/14, og vedtok følgende: Side 30 av 34

31 Sak 21/16 Med hjemmel i PBL 12-4, virkning av reguleringsplan, avslås søknad om bruksendring av eiendommen gnr 10, bnr 657 for etablering av boenheter i bygningens 2. og 3. etg. Begrunnelse: Område I1 forbeholdes fiskeri/næring/maritim industriell aktivitet også i fremtiden. PMKs vedtak ble påklaget av Caphuman Holding AS den PMK behandlet klagen i møte den , sak 52/14, der følgende ble vedtatt: Klage datert 3. juli 2014 på vedtak i sak 45/14 i hovedutvalg for plan, miljø og kommunaltekniske saker tas ikke til følge. Ruth Danielsen Jonassen og Ottar Zahl Jonassen gis ikke tillatelse til bruksendring av bygning på eiendommen g.nr. 10, br.nr. 657 for etablering av leiligheter i bygningens 2. og 3. etasje. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Begrunnelse: En bruksendring som omsøkt er i utgangspunktet ikke i strid med bestemmelsene gitt i gjeldende reguleringsplan for Midtbyen sør Ørtangen, delområde 16. Etablering av bolig i denne bygningen vil imidlertid ikke være forenlig med den nærings- og industriaktivitet som i dag er etablert og foregår i området. Denne delen av kaiområde er det eneste gjenværende industriområde i sentrum av Vadsø, og har viktige næringsinteresser for både fiskere, fiskemottak og et etablert sveiseverksted med sterk tilknytning til fiskeflåten i kommunen. Etablering av to leiligheter i dette begrensede området, vil kunne få negative konsekvenser for denne virksomheten, samtidig som beboere i leilighetene vil være usatt både for støy og fysiske farer som følge av virksomheten i området. Vadsø kommune ønsker ikke at det skal innføres restriksjoner eller begrensinger på denne virksomheten som følge av boligetablering. Saken ble oversendt Fylkesmannen i Finnmark for endelig avgjørelse. Fylkesmannen i Finnmark vedtok i brev av følgende: Klagen tas til følge. Caphuman Holding AS gis tillatelse til bruksendring av bygning på eiendommen gnr.10 bnr.657 til boligformål. Fylkesmannen skriver bl.a. følgende i sin begrunnelse for vedtaket: Vi registrerer at HPMK tolker slik at det er opp til plan- og bygningsmyndighetenes skjønn å avgjøre hvorvidt det skal tillates bruk til boligformål i planområdet. Dette er etter Fylkesmannens oppfatning en uriktig tolkning. Fylkesmannen vurderer det som klart i dette tilfellet at tillatelse skal gis når det søkes om bruksendring til boligformål i 2. og 3. etasje. Dersom kommuunen ønsket at bestemmelsen skulle gi rom for en skjønnsmessig vurdering, måtte det ha fremgått eksplisitt av ordlyden. Fylkesmannens begrunnelse henviste til reguleringsbestemmelsenes som lyder: Side 31 av 34

32 Sak 21/ Utbygging: Retningslinjer I nybygg som har fasade mot viktige gater, offentlige plasser eller parker, skal det avsettes plass til publikumsrettet virksomhet i første etasje ut mot det offentlige arealet. Eksempel delområde 17. Det kan bygges bolig i 2. og 3. etasje i næringsbygg. En byggesak skal ikke godkjennes som ferdig før både bygg og utomhusanlegg er utført i samsvar med planene. Bestemmelser Delområde 10 og 22 bør fullføres før andre nye større områder åpnes for utbygging av forretning/service. Fortetting i delområde 11 og 17 gjennomføres før delområde 23 åpnes for utbygging av forretning/service.. Fylkesmannens vedtak kan tolkes dit hen at det er gitt bruksendring for hele bygningen på eiendommen, men da saken kun gjaldt bruksendring av bygningens 2. og 3. etasje til boligformål, må Fylkesmannens vedtak knyttes til bygningens 2. og 3. etasje og ikke til hele bygningen. Planutvalget har ved behandling av tidligere søknader om bruksendringer av bygninger tolket gjeldende reguleringsplan for Midtbyen sør- Ørtangen m/ tilhørende bestemmelser dit hen at 1. etasje skal forbeholdes nærings- eller forretningsvirksomhet. Det er kun unntaksvis (Rådhusgata 7) at det er gitt tillatelse til etablering av leiligheter i 1. etasje i forretnings- og industribygninger. Rådmannen legger til grunn at søknaden fra Ruth D. Jonassen må behandles som en dispensasjon fra gjelde reguleringsplan for Midtbyen sør- Ørtangen. Søknaden fra Jonassen er begrunnet med bygningstekniske begrensninger i eksisterende bygning, samt at tilgjengelige næringsarealer kun vil utgjøre ca 50 m2. Bruksarealet i bygningens 1. etasje er ca 90 m2 hvorav garasjen og trappeoppgang utgjør ca 40 m2. Det fremgår av dispensasjonsbestemmelsen 19-2 at: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Dersom omsøkte dispensasjon ikke medfører at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, men bare tilsidesatt, må kommunen i tillegg foreta en konkret vurdering av om fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn (allmenne interessene) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som her tillegges vekt, og som må avveies når det snakkes om fordeler og ulemper. Side 32 av 34

33 Sak 21/16 I dette tilfellet gjelder søknaden omdisponering næringsarealer til boligformål. Intensjonen bak reguleringsplanen for Midtbyen sør- Ørtangen er å tilrettelegge for nærings- og forretningsvirksomhet samt etablering av boliger innenfor planområdet, dvs. sentrum. Det fremkommer av reguleringsbestemmelsenes m/ tilhørende retningslinjer at det kan etableres boliger i 2. og 3. etasje i næringsbygg. I 1. etasje skal det etableres nærings-/ forretningslokaler. Denne tolkningen av reguleringsplanen har planutvalget praktisert i alle saker der det er søkt om tillatelse til etablering av leiligheter i 1. etasje i sentrumsbygg sør for Hvistendahlsgate. Unntaket er Rådhusgata 7, der det er gitt tillatelse til etablering av leiligheter i alle etasjene. Jens R. Betsi Rådmann Side 33 av 34

34 ORIENTERINGER PMK Saksbehandler: Gøril Samuelsen Arkivkode: Arkivsaksnr.: 16/697 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 22/16 Hovedutvalget for plan, miljø og kommunaltekniske saker Forslag til vedtak/innstilling: Tas til orientering. Vedlegg: Bakgrunn: Vurdering: Jens R. Betsi Rådmann Side 34 av 34