RÅDE KOMMUNE Sakspapir

Transkript

1 RÅDE KOMMUNE Sakspapir SAKSGANG Styre, utvalg, komité m.m. Møtedato Saksnr Saksbeh. Fast utvalg for teknikk /13 SIJA Avgjøres av: Utvalg for teknikk Saksansv.: Siv-Thuva Jansson Utbyggingsavtale for Saltnes Syd Arkiv: FE- Objekt: Arkivsaknr 12/1414 Saksopplysninger: Reguleringsplan for Saltnes Syd (Områderegulering) ble vedtatt Det skal i følge Råde kommunes prinsippvedtak i hht plan - og bygningslovens 64 a (gammel lov) inngås en utbyggingsavtale mellom grunneier/utbygger og kommunen før rammetillatelse/ eventuelt byggetillatelse gis. I følge kommunens boligbyggeprogram lå det allerede til rette for oppstart av utbyggingen i Saltnes Syd i 2010 og grunneiere/ utbygger ønsker å inngå en utbyggingsavtale så fort som mulig. Det er avholdt to møter med utbygger den og den Referatet fra møtet den ligger vedlagt saken. Rammene for hva en utbyggingsavtale kan inneholde er gitt i plan- og bygningslovens 17 3 (ny lov). Råde kommunens prinsippvedtak angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Kommunen kan ikke kreve mer enn det som kommer fram i prinsippvedtaket uten at prinsippvedtaket endres. Hensikten med utbyggingsavtaler er i hovedsak å sikre gjennomføring av planen på en hensiktmessig måte. En utbyggingsavtale kan: Gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. Regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris Krav til at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. For sist nevnte må slike tiltak stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak.

2 Prosess Rådmannen, eller den han bemyndiger, fremforhandler forslag til utbyggingsavtale. Før forhandlingene starter, skal saken drøftes i Fast utvalg for teknikk i hht kommunens prinsippvedtak. Det er her prosessen er nå. Oppstart av forhandlingene skal kunngjøres i hht. pbl Når det er fremforhandlet et forslag, skal forslaget legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader i hht. pbl Om utbyggingsavtalen kan legges ut til offentlig ettersyn delegert eller ikke, fremkommer ikke av kommunens prinsippvedtak. Utbyggingsavtalen godkjennes av Fast utvalg for teknikk, med unntak av omfattende og komplekse avtaler som behandles og godkjennes av kommunestyret (i hht. kommunens prinsippvedtak). Når utbyggingsavtalen er inngått, skal denne kunngjøres. Det er vanskelig å si noe om hvor lang tid det vil ta å fremforhandle en utbyggingsavtal. Oppstart av forhandlingene ble kunngjort i forbindelse med kunngjøringen av reguleringsplanvedtaket for Saltnes Syd den Innhold i utkast til utbyggingsavtale Generelt Saltnes Syd skal bygges ut over lengre tid. Det byr på særlige utfordringer i forhold til når kommunen skal overta infrastruktur. Tidligere praksis i kommunen har vært at ingenting overtas før alt er utbygd. Det bør vurderes om dette er ønskelig også her. Alternativet er en etappevis overtagelse. Kostnader Avtaleutkastet legger opp til at det er Utbygger som skal bære alle kostnadene knyttet til all utbygging i planområdet også kommunalteknisk infrastruktur. Lokale normer for kommunal infrastruktur i Råde Statens vegvesens normer og håndbøker for vei, gangsykkelvei og inklusiv gatelys. (017 Veg og gatelysutforming, 018 Vegbygging, 231 Rekkverk og sideterreng), forutsettes benyttet. For vann og avløp benyttes i utgangspunktet den til en vær tid gjeldende kommunale VA norm. Det foreligger ingen norm for grønn infrastruktur. Det er satt krav om at forslag til utforming av grøntområdene og kart og tegninger skal forelegges kommunen til godkjenning. Boligpolitiske tiltak Boligsosiale tiltak I reguleringsplanen er det avsatt område for kommunal eller privat tjenesteyting kombinert med boligformål. Utbygging til rene boliger kan først skje etter at området er detaljregulert. Utbygging til formål som inngår i planformålet tjenesteyting, for eksempel omsorgsboliger kan utbygges uten videre detaljregulering. Kommunestyret behandlet Boligsosial handlingsplan tiltak i økonomiperioden den , sak 081/08. En del av vedtaket omhandlet omsorgsboliger i Saltnes og lød: 2 f. Omsorgsboliger Saltnes syd med 20 boenheter. Eierform borettslag med kommunal tildelingsrett. Oppstart Kommunestyret behandlet Boligsosial handlingsplan endringer i fremdriftsplan den , sak 19/10, og fattet følgende vedtak: Rådmannen bes umiddelbart å starte prosjekteringen av vedtatte utbygging av boliger til forskjellige omsorgsformål, under pkt.2 e og f, i kommunestyrevedtaket.

3 Den la rådmannen frem en sak om oppfølging av Boligsosial handlingsplan ved kjøp av tomt regulert til offenlig/ privat tjenesteyting på Saltnes Syd. Rådmannens forslag til vedtak om å fremforhandle forslag til kjøpskontrakt ble nedstemt uten at det kom tilleggseller endringsforslag. Det foreligger dermed ikke et politisk vedtak som gir føring for forhandlinger om omsorgsboliger i utbyggingsavtalen. Det vil si at Utbygger i utgangspunktet står fritt til å detaljregulere til boligformål siden det følger av plan og bygningslovens 17-3 andre ledd at eventuelle boliger kommunen betinger seg i avtalen skal kjøpes til markedspris. Videre til orientering er det i følge byggeforskriftens 18-1 forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler. Kommunen kan ikke avtale at grunneier eller utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige med hjemmel i lov er forpliktet til å skaffe til veie. Med bekoste menes også utgifter i forbindelse med forskuttering, lån eller andre kredittytelser. Sentralt er kommunens plikt til å sørge for sykehjem eller boform med heldøgns omsorg og pleie, jf. kommunehelsetjenesteloven 1-3 andre ledd nr. 6. I forskrift for sykehjem og boform med heldøgns pleie er det stilt særlige krav til disse boformene. Ethvert bidrag til oppfyllelsen av et slikt tilbud omfattes av forbudet i forskriften. Omsorgsboliger faller ikke under definisjonen boform med heldøgns (omsorg) og pleie, og omfattes således ikke av forbudet, men forutsetter kjøp som nevnt ovenfor. Med bakgrunn i ovennevnte er det ikke tatt inn forslag til avtalepunkt om kommunalt kjøp under boligpolitisk tiltak i utkastet. Boligsosiale støtteordninger til vanskeligstilte er i dag basert på at flest mulig skal få hjelp til å kjøpe sin egen bolig. I tillegg skal NAV medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet, herunder boliger med særlig tilpasning og med hjelpe - og vernetiltak for dem som trenger det på grunn av alder, funksjonshemning eller andre årsaker. Her er behovet å ha en variert og tilgjengelig boligmasse med universell utforming. Ofte er det mangel på nøkterne og små boliger på under 70 m 2 med universell utforming. Boligsammensetningen generelt Ut i fra hensyn til trivsel og forebyggende helseperspektiv er det ønskelig å legge til rette for et variert bomiljø i Saltnes Syd med folk i ulike livsfaser og livssituasjoner. Det sikrer større stabilitet over tid og et stimulerende oppvekstmiljø. Det gir også mulighet for folk å flytte innenfor korte avtander dersom livssituasjonen endres. Reguleringsplanen sikrer variasjon i type bebyggelse og boform men ikke nødvendigvis i størrelse og pris. Det er vanskelig å gi detaljerte og hensiktmessige føringer i forhold til dette. Utbygger vil naturlig søke å bygge ut området på en måte som gir utbytte for sine investeringer. Det er ikke sikkert at det vil sørge for en variasjon som nevnt over. Små boliger er de mest kostnadskrevende å bygge pr m 2. Skal det tas inn noen føringer knyttet til variasjon i størrelse og pris bør de enten være av generell karakter som: Utbygger skal gjennom variasjon i boligstørrelser og prisklasser innen for de ulike områdene i Saltnes Syd legge til rette for et variert og godt bomiljø for folk i ulike livsfaser og livssituasjoner, eller at det skal bygges en viss prosentandel med boenheten av ulike typer som er mindre eller lik 70 m 2, og eventuelt stille krav må universell utforming. Å være mest mulig konkret anbefales. Økte kostnader ved bygging av denne type boliger må forventes påvirke pris. Husbankens tilskudd til investering retter seg mot kommunene for å stimulere til fornying og økt tilbud på plasser i sykehjem og omsorgsboliger for personer med behov for heldøgns helse- og sosialtjenester. Kommunal overtagelse av grunn Det er kun områder avsatt til offentlig formål og andre arealer hvor det etableres

4 kommunaltekniske anlegg, som i følge avtaleforslaget skal overdras vederlagsfritt til kommunen. Det gjelder V1-V3 og friområde/ balløkke. Det fremgår ikke av planen hvilken eierform turvegene skal ha. I reguleringsbestemmelsenes 7.6 Grønnstruktur står det at det meste av det som går under grønnstruktur i reguleringsplanen skal er tenkt å være offentlig. Bør avtales nærmere om eventuell overtagelse av disse arealene. Er kommunen grunneier har kommunen bedre kontroll med arealene men i utgangspunktet også større ansvar. Klima og energi I følge Kommunal - og regionaldepartementets veileder (2006) til utbyggingsavtaler kan det settes krav til bygningers utforming, herunder kvalitet og energieffektivitet, men kommunens prinsippvedtak sier ikke noe om dette. Det er derfor ikke tatt med nærmere krav til energieffektivitet. De til enhver tid gjeldende lover og forskrifter med krav til byggeverk og produkter til byggverk vil da ligge til grunn. Når det gjelder energitype/energibærer legger imidlertid målsetninger i kommunens Klimahandlingsplan og strategier i Kommuneplanen til grunn at alternative miljøvennlig energi skal benyttes men at elektrisitet til oppvarming skal minimaliseres. Elektrisitet er en edel energi som ønskes benyttet til andre formål en oppvarming. For å følge opp kommunens overordnede planer bør det vurderes å fastsettes krav om at en større andel av bygningsmassen skal tilfredsstille krav til grønn energimerking. Det er avsatt areal til nærvarmeanlegg tilknyttet området avsatt til privat- og offentligtjenesteyting i kombinasjon med boliger. Dersom det er ønskelig å sette krav om energieffektivitet, for eksempel at det skal etableres passivhus på noen av delområdene må utbyggingsavtalen godkjennes av kommunestyret. Sikkerhet Kommunestyrets prinsippvedtak sier at sikkerheten skal ivaretas ved bruk av bankgaranti. Bruk av pant i eiendommen anses derfor som uaktuelt å benytte. Oppdeling av sikkerheten i utbyggingsetapper bør vurderes. Ferdigstillelse Rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplanen fastsetter hva som må være ferdigstilt når. Det kan i tillegg avtales nærmere konkrete krav så lenge det ikke er i strid med reguleringsplanen. DRØFTING Med bakgrunn i kommunens prinsippvedtak fremleggs skisse til avtale for drøftning datert Det ønskes signaler på innhold, viktige krav som ikke bør fravikes og prosess Rådmannens forslag til vedtak: Rådmannen gis fullmakt til å fremforhandle et forslag til utbyggingsavtale for Saltnes Syd og legge den ut til offentlig ettersyn FAST UTVALG FOR TEKNIKK Hans Lyshaugen (Ap) fremmet alternativt forslag til vedtak: Rådmannen gis fullmakt til å fremforhandle et forslag til utbyggingsavtale for Saltnes syd. Forslaget til avtale skal godkjennes av Utvalg for Teknikk før den legges ut til høring og behandles av Kommunestyret etter høringen.

5 5.5 Støyskjerming. 2. avsnitt utgår. 5.7 Boligpolitiske tiltak: Råde kommune har rett til å kjøpe/leie området regulert til omsorgsboliger på markedsmessige vilkår. 5.8 Energikrav/løsninger: Område OB1 skal ha vannbåren oppvarming slik at mange alternative energikilder kan utnyttes. Ved votering mellom Rådmannens forslag til vedtak og Hans Lyshaugens (Ap)forslag til vedtak, ble Hans Lyshaugens (Ap)forslag enstemmig vedtatt. UT-047/12 VEDTAK: Rådmannen gis fullmakt til å fremforhandle et forslag til utbyggingsavtale for Saltnes syd. Forslaget til avtale skal godkjennes av Utvalg for Teknikk før den legges ut til høring og behandles av Kommunestyret etter høringen. 5.5 Støyskjerming. 2. avsnitt utgår. 5.7 Boligpolitiske tiltak: Råde kommune har rett til å kjøpe/leie området regulert til omsorgsboliger på markedsmessige vilkår. 5.8 Energikrav/løsninger: Område OB1 skal ha vannbåren oppvarming slik at mange alternative energikilder kan utnyttes. Nye opplysninger i saken Til behandling i UT- møtet Vedlegg: Nr. Dok.dato Tittel Fremforhandlet U T B Y G G I N G S A V T A L E for Saltnes Syd doc Bilag 1.pdf Bilag 2.pdf H20 VA-Plan.pdf H16 Normalprofil veioppbygning.pdf H61 Bekkeutløp.pdf Brev fra utbygger datert

6 Saksutredning/vurdering: Det er forhandlet om Utbyggingsavtale for Saltnes Syd. Det gjenstår imidlertid noen avtalepunkter der man ikke har kommet helt til enighet. Forslag til utbyggingsavtale legges likevel frem for Utvalg for teknikk for å få fremdrift i saken. Forslag til utbyggingsavtale er basert på kommunens avtalemal. Utbyggingsavtalen legger opptil at avtalen inngås med alle grunneiere/ rettighetshaver som har utbyggingsinteresse i området. I forhandlingene er det kun Saltnes Syd AS som har deltatt. Før utlegging av avtalen til offentlig ettersyn bør det forutsettes det at alle grunneiere nevnt i avtaleoverskriften er enige i avtalen og har underskrevet. Forslag til avtale anses å ivareta KS- prinsippvedtaket om at Utbygger skal bekoste alle utgifter forbundet med planlegging, prosjektering og utbygging av den nødvendige infrastruktur innenfor planområdet. Det er en kommunal overvannledning som går igjennom området, ref. ledning AF 250 på ledningskart bilagt avtaleforslaget, og som kommunen har behov for å sanere. Utbygger vil etablere egen overvannsledning for Saltnes Syd. Det er forsøkt å komme til enighet om en løsning om en felles overvannsledning. Se avtalens pkt 5.3 andre avsnitt. Avtalen legger opp til at kommunens overvann fra AF 250 skal fordrøyes under parkeringsplassen P1 før det tilkobles ny overvannsledning for Saltnes Syd. Eventuelle kostnader forbundet med nødvendig oppgradering av den nye overvannsledningen skal det forhandles nærmere om slik det fremgår i avtaletekstens pkt 5.3 tredje avsnitt. Teksten ble foreslått av utbygger. Det er nå presisert i brev av fra utbygger at behov for økt dimensjon skal bekostes av kommunen. Rådmannen anser ikke det for å være urimelig. Parkeringsplassen P1 skal opparbeides og bekostes av utbygger. Kommunen skal stå for måling av overvann. Dimensjonering og opparbeidelse av fordrøyningsanlegget utføres av utbygger. Økte anleggskostnader som følge av etablering av fordrøyningsanlegget bekostes av kommunen. Utbygger mener dette tiltaket ikke utløses av utbyggingen innenfor området. Rådmannen er enig i dette. Det har vært noe diskusjon om behovet for fordrøyning av overvann i forhold til å redusere vannhastigheten ut i Saltnesbekken og erosjon. Det er søkt løst ved at det enkelte delområdet som slipper overvann til fremtidig kommunalt nett, forutsettes fordrøyes lokalt. Utbygger er ikke enige i avtalepunkt 5.8 Energikrav/løsninger siden det krever en bestemt løsning som ikke nødvendigvis vil være den beste i fremtiden. Det ønskes mer fleksibilitet. Utbygger har derfor kommet med alternativ ordlyd. Se alternative med kursiv i forslag til utbyggingsavtale. Forutsatt at det tilføyes «i samsvar med strategier i kommuneplanen» vil en slik endring kunne anbefales av rådmannen. Det bør også vurderes om dette avtalepunktet også bør gjelde for alle delfeltene med konsentrert utbygging, og ikke bare felt OB1. Punkt 7. Fremdrift er et punkt rådmannen og utbygger ikke har blitt helt enige om. Forslag til ny ordlyd er innsendt av utbygger etter det siste forhandlingsmøtet den Se tekst i kursiv i kap.7. Det er vesentlig nærmere rådmannens forslag enn tidligere innspill. Utbyggingsetappene er knyttet opp mot avtalepunkt kap. 9 vedørende overtagelse og avtalepunkt kap. 13 vedørende sikkerhet og garanti. Slik avtaleforslagets pkt. 9 nå er utformet overtas ikke veier, gang- og sykkelveier, turvei og grønnstruktur før hele Saltnes Syd er ferdig utbygd. Det er i samsvar med kommunens tidligere føringer. Rådmannen er imidlertid av den oppfatning at det på grunn av utbyggingsområdets størrelse og forventet utbyggingstid bør vurderes delovertagelse av den enkelte utbyggingsetappe av hensyn til fremtidige beboere, klargjøring av ansvarsforhold og oppfølging av kommunens ansvar i forhold til

7 forurensningsloven. Det forutsettes imidlertid utbyggingsetappene er hensiktsmessig inndelt og det ikke påfører kommunen ekstrakostnader til vedlikehold som følge av slitasje og skade på grunn av anleggstrafikk i forbindelse med utbyggingen. Rådmannen mener det er viktig å få på plass garanti og tidspunkt for overtagelse for følgende tiltak samtidig, for å sikre en hurtig utbygging av nødvendig infrastruktur: Fortau langs Saltholmveien, hovedledningsnett VA + OV, turvei, V2 med GS1 til V1, lekeareal L3, friområde og V1 med fortau og V3. Det anbefales ikke å overta V3 før denne er ferdigstilt i sin helhet. Opparbeidelse av denne kan eventuelt utsettes til senere utbyggingsetappe når felt NB 2 skal utbygges. Rådmannen anser det ikke naturlig å koble utbygging av V3 med resten av V2 og GS2. I tillegg bør det presiseres at rekkefølgebestemmelsene, som sier noe om tidspunkt for utbygging i forhold til igangsettingstillatelse/brukstillatelse i områdereguleringen og detaljreguleringen, fortsatt skal gjelde. Det bør ikke tas inn i avtalen at det kan søkes om kommunal delovertagelse. Avtalen bør klargjøre når overtagelsen kan skje. Er det forhold som tilsier endring av avtalen, kan avtalen reforhandles dersom partene er enige om det. Dersom kommunen skal overta veiene etappevis bør det sikres i avtalen at alle veiene blir reasfaltert når Saltnes Syd er ferdig utbygd. Det kan ta en del år før det skjer. Rådmannen har i avtaleforslaget akseptert å overta turvei med tilhørende grønnstruktur og parkeringsareal P1 i tillegg til den infrastrukturen kommunen er forpliktet til å overta når infrastrukturen er ferdig opparbeidet, i hht Plan- og bygningsloven. Det er gjort en del endringer i avtaleteksten som anses å være en presisering som kommer begge parter til gode. Kravet om tinglysning er fjernet da det ikke er noen betingelser i avtaleforslaget slik det nå er utformet, som anses nødvendig å tinglyse eller som tilfredsstiller krav til innhold i en tinglysning. Det er avtalt mindre justering på vedlagte bilag til avtaleforslaget. Kun noen av tegningene i bilaget til avtaleforslaget som anses å kunne ha interesse i forhold til annlegging av ledningsnett, veiprofil og sikring mot erosjon, ligger vedlagt saken. Anleggene må også omsøkes ihh til plan- og bygningslovens Avtaleforslaget legges frem for nærmere føringer fra Utvalg for teknikk, om hva som skal til før avtalen kan aksepteres av kommunen og legges ut til offentlig ettersyn. Før det har noe hensikt å legge avtalen ut til offentlig ettersyn må de andre partene ha akseptert avtalen og de føringer UT har gitt i denne saken. Konklusjon Rådmannen anbefaler at avtaleforslaget endres for de punkter der utbygger og rådmannen har vært uenige, til følgende: 5.8 Energikrav/ energiløsninger Området OB1 tilrettelegges for å løse oppvarmingsbehovet på en miljømessig gunstig måte der alternative energikilder kan nyttes i tråd med kommuneplanens miljøstrategier. 7. Fremdriftsplan Det vises til rekkefølgekrav i områdereguleringen for Saltnes Syd og i etterfølgende detaljreguleringsplan for OB 1. I tillegg avtales det følgende etappeutbygging: Etappe 1:

8 Fortau langs Saltholmveien, hovedledningsnett VA + OV, turvei, V2 med GS1 til V1, lekeareal L3, friområde og V1 med fortau. Etappe 2: Vei V3 Etappe 3: Resterende vei 2 med GS2 og L1 Etappe 3 kan utbygges før etappe 2. Når hele Saltnes Syd er ferdig utbygd, reasfalteres V1, V2 og V3 og GS1-2. Utbygger stiller nødvendig garanti for dette. Turvei langs Krather-/Saltnes bekken i Fredrikstad kommune etableres innen Overtagelse, drift- og vedlikehold Første avsnitt: Når de enkelte etappene i kap. 7 er ferdig utbygd i sin helhet, overtas anleggene av Råde kommune. Anleggene overtas vedlagsfritt. RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: Avtaleforslaget legges ut til offentlig ettersyn dersom de andre avtalepartene aksepterer ved underskrift følgende endringer i avtaleforslaget: 5.8 Energikrav/ energiløsninger Området OB1 tilrettelegges for å løse oppvarmingsbehovet på en miljømessig gunstig måte der alternative energikilder kan nyttes i tråd med kommuneplanens miljøstrategier. 7. Fremdriftsplan Det vises til rekkefølgekrav i områdereguleringen for Saltnes Syd og i etterfølgende detaljreguleringsplan for OB 1. I tillegg avtales det følgende etappeutbygging: Etappe 1: Fortau langs Saltholmveien, hovedledningsnett VA + OV, turvei, V2 med GS1 til V1, lekeareal L3, friområde og V1 med fortau. Etappe 2: Vei V3 Etappe 3: Resterende vei 2 med GS2 og L1 Etappe 3 kan utbygges før etappe 2. Når hele Saltnes Syd er ferdig utbygd, reasfalteres V1, V2 og V3 og GS1-2. Utbygger stiller nødvendig garanti for dette. Turvei langs Krather-/Saltnes bekken i Fredrikstad kommune etableres innen

9 FAST UTVALG FOR TEKNIKK Hans Lyshaugen (Ap) fremmet et tilleggsforslag: Det kan åpnes for hensiktsmessige delovertakelser når etapper / delområder er ferdig utbygd. Dette forutsetter at reasfaltering utsettes til utbyggingens ferdigstillelse. Det må stilles bankgaranti for dette. Votering. Det ble votert over Hans Lyshaugen (Ap) sitt tilleggsforslag. Forslaget ble enstemmig vedtatt. Deretter ble det votert over rådmannens forslag. Forslaget ble enstemmig vedtatt. UT-028/13 VEDTAK: Avtaleforslaget legges ut til offentlig ettersyn dersom de andre avtalepartene aksepterer ved underskrift følgende endringer i avtaleforslaget: 5.8 Energikrav/ energiløsninger Området OB1 tilrettelegges for å løse oppvarmingsbehovet på en miljømessig gunstig måte der alternative energikilder kan nyttes i tråd med kommuneplanens miljøstrategier. 7. Fremdriftsplan Det vises til rekkefølgekrav i områdereguleringen for Saltnes Syd og i etterfølgende detaljreguleringsplan for OB 1. I tillegg avtales det følgende etappeutbygging: Etappe 1: Fortau langs Saltholmveien, hovedledningsnett VA + OV, turvei, V2 med GS1 til V1, lekeareal L3, friområde og V1 med fortau. Etappe 2: Vei V3 Etappe 3: Resterende vei 2 med GS2 og L1 Etappe 3 kan utbygges før etappe 2. Når hele Saltnes Syd er ferdig utbygd, reasfalteres V1, V2 og V3 og GS1-2. Utbygger stiller nødvendig garanti for dette. Turvei langs Krather-/Saltnes bekken i Fredrikstad kommune etableres innen Det kan åpnes for hensiktsmessig delovertakelse når etapper/delområder er ferdig utbygd. Dette forutsetter at reasfaltering utsettes til utbyggingens ferdigstillelse. Det må stilles bankgaranti for dette.