PlanID.: P l a n b eskri vel se DETALJREGULERINGSPLAN FOR TRONDALEN SØRØST

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "PlanID.: 01061085. P l a n b eskri vel se DETALJREGULERINGSPLAN FOR TRONDALEN SØRØST"

Transkript

1 PlanID.: P l a n b eskri vel se DETALJREGULERINGSPLAN FOR TRONDALEN SØRØST DATO: , sist revidert

2 1 I nnholdsfortegnelse 1 Innholdsfortegnelse Innhold Bakgrunn Hensikten med planen Eierforhold Eksisterende reguleringsplan Krav om konsekvensutredning Planprosessen Varsel om oppstart Merknader til planarbeidet Medvirkning av barn og unge Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Gjeldende reguleringssituasjon Endringer i forhold til gjeldende plansituasjon Endring av planformål Endring av krav til uteoppholdsareal Endrede byggegrenser mot veg og friområde Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Beliggenhet Grunnforhold Sosial infrastruktur Idrettsanlegg og rekreasjon Infrastruktur Utbyggingsavtale Vann og avløp Energiforsyning Trafikkforhold Vegsystem Myke trafikanter og kollektivtransport Støy og luftkvalitet Trafikkstøy SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 1

3 6.7.2 Luftkvalitet Naturverdier Kulturminner Risiko- og sårbarhetsanalyse Planforslaget Plantype, detaljeringsnivå Planens idé Reguleringsformål Byggeområder Bomiljø Uteoppholdsareal Tilgjengelighet Adkomst og parkering Avfallshåndtering Lekeplass og grønnstruktur Lekeplasser (L1 L3) Grønnstruktur (T1) Hensynssoner Trafikkløsning Tilkobling til vann- og avløpsnett Virkninger av planforslaget Landskap og fjernvirkning Boligkvalitet Estetikk Støy som følge av trafikkøkning Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldlov en SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 2

4 2 I nnhold Reguleringsplanen består av plankart, reguleringsbe stemmelser og planbeskrivelse. Reguleringsplanarbeidet har foregått i løpet av Vedleggsoversikt Følgende dokumenter legges ved reguleringsplanen. 1. Illustrasjonsplan, Snitt til illustrasjonsplan, Renovasjonsteknisk plan, Støyvurdering for Trondalsveien, Detaljprosjektering av vegstruktur, ROS-analyse 7. Sammendrag av innkomne merknader Figur 1. Planområdet markert med rødt punkt SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 3

5 3 Bakgrunn Planforslaget er innsendt av SG Arkitekt er AS som plankonsulent på vegne av forslagsstiller Trondalen Utvikling AS. 3.1 Hensikten med planen Planområdet ligger innenfor reguleringsplan for Tro ndalen syd som ble vedtatt i Detaljreguleringsplan for Trondalen sørøst legger t il rette for en annen bebyggelsestypologi enn «reguleringsplan for Trondalen syd» presenterer. Mens gjeldende plan legger opp til en utbygging av lavblokker er det ut fra landskapshensyn og behov i boligmarkedet ønskelig å legge til rette for en mer variert boligbebyggelse med mulighet for rekkehus, eneboliger i kjede, flermann sboliger samt en del eneboliger. Et variert boligtilbud vil bidra til et større mangfold i befo lkningssammensetningen enn hva man oppnår med blokkbebyggelse. 3.2 Eierforhold Reguleringsplanen omfatter eiendommen gnr. 50, bnr. 333 som eies av Trondalen Utvikling AS. 3.3 Eksisterende reguleringsplan Området inngår i reguleringsplan for Trondalen syd, Gressvik, vedtatt I ettertid er det foretatt en mindre endring av planen som innebæ rer en økning i % BYA fra 25% til 35% for deler av planområdet. Endringen omfatter ikke o mrådet i dette planforslaget. 3.4 Krav om konsekvensutredning Planforslaget er vurdert etter plan- og bygningslov ens 4-2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR nr 855) og fall er verken inn under tiltak som etter 2 alltid skal konsekvensutredes eller 3, skal vurde res etter forskriftens 4. En ser derfor ikke behov for a utarbeide et planprogram/konsekvensutredning av ti ltaket. Relevante tema som omhandler miljø og samfunn vil a llikevel utredes gjennom planbeskrivelsen. 4 Planprosessen 4.1 Varsel om oppstart Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet med ann onse i Fredrikstad Blad Naboer og offentlige instanser ble varslet med eget varslingsbrev datert Merknader til planarbeidet Det er mottatt innspill fra fire instanser i forbin delse med oppstartsvarslingen. Innspillene er gjengitt forkortet i vedlegg Medvirkning av barn og unge I forbindelse med lokalsamfunnsprosjektet til Fredr ikstad kommune ble det i 2002 gjennomført en stedsanalyse for Gressvik. Som en del av analyse n ble det gjort barnetråkkregistreringer der temaer som lekeområder, utrygge veier og område r ble kartlagt. For Trondalen ble idrettsplassen og tilstøtende områder i nord regist rert som lekeområder. Videre ble en snarvei i østlig retning kartlagt. Lekeområdene og snarveie n inngår nå som egne planformål i SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 4

6 reguleringsplan for «Trondalen syd». Da barns medvi rkning er lagt til grunn for hovedtrekkene i arealbruken i gjeldende reguleringsplan, er det i kke gjort særskilte tiltak for å bidra til medvirkning fra barn og unge ved detaljreguleringen av området. Lovens krav om medvirkning ansees som godt ivaretatt. Kommunens barnetalsperso n er også blitt gitt anledning til å uttale seg til planinitiativet. 5 Planstatus og rammebetingelser 5.1 Overordnede planer Østfold mot 2050, fylkesplan Fylkesplanen for Østfold ble godkjent i statsråd 11. mars Tettstedsgrensen som er avmerket i fylkesplanen samsvarer med hensynsonegre nsen i kommuneplanens arealdel (se figur 2.). Det aktuelle planområdet er definert som nåværende tettstedsbebyggelse. Kommuneplanens Arealdel , vedtatt Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fra mtidig boligbebyggelse. Vest for planområdet er det lagt til rette for en utvidelse av Trondalen idrettsanlegg. Videre vestover er store områder avsatt som landbruk, natur og friluft sområde vist med hensynssone (H530) for friluftsliv. Figur 2. Utsnitt fra kommuneplanens arealdel Utbyggingsprogram for boliger Kommunedelplan boligbyggeprogram inngår i kommunepl anens arealdel. For Trondalen presenterer boligbyggeprogrammet en årlig utbygging stakt på rundt ti boenheter fram til totalt 95 boenheter. Boligbyggeprogrammet er juri disk bindende for perioden og vil deretter være veiledende fram til en ny arealde l blir vedtatt. Utbyggingstakten beregnes fra når en bolig er innflytningsklar. Med en sannsynlig byggetid på 0,5 1,5 år fra planvedtak, vil ikke boligbyggeprogrammet lenger være bindende for utbyggingen i Trondalen når denne planen vedtas. SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 5

7 Et økende behov for boliger og nasjonale føringer o m en tettere arealutnyttelse tilsier at utbyggingstakten i Trondalen bør utvides neste plan periode. Reguleringsplan for Trondalen syd henviser til at utbyggingen i området skal følg e gjeldende boligbyggeprogram. En etappevis utbygging som boligbyggeprogrammet legger opp til, vil i visse tilfeller kunne være vanskelig å håndtere ved utbyggingen av større samm enhengende områder der det er behov for omfattende infrastrukturinvesteringer. Siden bo ligbyggeprogrammet ikke lenger er juridisk bindende, er ikke kravet om å følge boligbyggeprogr ammet videreført i detaljreguleringsplan for Trondalen sørøst. 5.2 Gjeldende reguleringssituasjon Reguleringssituasjonen gjenspeiler situasjonen i ar ealdelen. Det aktuelle området ligger inne som felt B/KS, samt en liten del av FS3 i regulerin gsplan for Trondalen syd (2). Planavgrensningen er vist med rød stiplet linje. Ti lstøtende plan i vest (1) regulerer barnehage og idrettsanlegg. Østover (3 og 4) er det regulert etablerte boligområder. Figur 3. Gjeldende reguleringssituasjon Figur fire (neste side) viser utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Trondalen syd. Planen regulerer områdene syd og øst for idrettsanlegget t il bolig. Planen sikrer også at både kjøreog gangatkomstforholdene til planområdet bedres. Reguleringsplan for Trondalen syd, 2.3 stiller kr av om at det skal utarbeides bebyggelsesplan for område B/KS. Ved innførsel av ny plan- og bygni ngslov (2008) ble det juridiske begrepet bebyggelsesplan avløst av planformen detaljregul eringsplan. Arealbruken innenfor B/KS presenteres derfor som en selvstendig detaljreguler ingsplan. SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 6

8 Tegnforklaring Barnehage Avkjørsel 3.3 daa. Høyspenningsanlegg 1.6 daa. Byggeområder (PBL 25,1.ledd nr.1) Frittliggende småhusbebyggelse Fellesområder (PBL 25,1.ledd nr 7) Fellesområder generelt 0.9 daa. Lekeplass FL1 Konsentrert småhusbebyggelse Felles avkjørsel FS1 4.3 daa. 1.8 daa. KS2 2.1 daa. %-BYA=35% Blokkbebyggelse Allmennyttig barnehage LinjeSymbol Felles lekeareal for barn Frisiktsone Kjøreveg 4.0 daa. B/KS Offentlige trafikkområder (PBL 25,1.ledd nr 3) Kjøreveg Formålgrense Grense for bevaringsområde Grense for fareområde Grense for restriksjonsområde Planens begrensning Gate med fortau Regulert tomtegrense FS3 6.1 daa. %-BYA=25% KS3 3.4 daa. %-BYA=35% Lekeplass FL3 0.1 daa. 1.0 daa. Offentlige friområder (PBL 25,1.ledd nr 4) Gang - sykkelveg Friområder generelt Byggegrense Bebyggelse som forutsettes fjernet Regulert senterlinje Frisiktlinje i vegkryss Regulert kant kjørebane Fareområde (PBL 25,1.ledd nr 5) Punktsymboler Avkjørsel Lekeplass FL2 0.1 daa. Høyspenningsanlegg Høyspenningsanlegg Spesialområder (PBL 25,1.ledd nr 6) Frisiktsone ved veg Bevaring av anlegg Figur 4. Plankart, utsnitt av reguleringsplan for T rondalen syd - Gressvik 5.3 Endringer i forhold til gjeldende plansituasjon Reguleringsplan for Trondalen syd ble vedtatt i medhold av PBL etter å ha vært under planlegging siden Ved innførsel av ny planlov (PBL 2008) og nye forskrifter har dokumentasjonskravene til reguleringsplaner bli tt skjerpet. Samtidig er føringer og overordnede mål fra sentralt hold blitt mer omfatte nde. I gjeldende plan for Trondalen syd ble det aktuelle byggeområdet lagt ut som ett stort byg geområde (B/KS) uten at det ble gjort detaljerte vurderinger av framtidige tiltak. Det bl e stilt krav om at detaljene skulle avklares gjennom en bebyggelsesplan. Det er nå utarbeidet en detaljreguleringsplan for f elt B/KS som er langt mer omfattende enn det som var intensjonen i loven av Detaljregu leringen er en selvstendig plantype som erstatter deler av reguleringsplan for Trondalen sy d. En har derfor valgt å ikke beskrive alle likheter og ulikheter mellom de to planene. Tiltake ne detaljreguleringen åpner for ligger allikevel i all hovedsak innenfor rammene av regule ringsplanen. Flere av rekkefølgekravene i Trondalen syd, som utbyggingsavtale, støyvurdering, utbedring av kryss, etablering av gangveg etc. er allerede gjennomført. Nedenfor er e nkelte endringer beskrevet Endring av planformål Felt B/KS er i reguleringsplan for Trondalen syd av satt til blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse og åpnet for 6965 m 2 BYA. Planforslaget for Trondalen sørøst legger opp til en mer arealkrevende, men lavere og mer variert utbygging over totalt 8086 m 2 BYA. Endringen av plangrepet tar bedre hensyn til landsk apet samtidig som boligtettheten opprettholdes. Den høyere arealutnyttelsen vil kunn e gå utover uteoppholdsarealene til hver boenhet, noe som kan forsvares i et område der det ellers er god tilgang på sammenhengende grønnstruktur. Den skisserte bebyggelsen legger ogs å opp til at parkeringsarealer med takterrasser som kan være en god erstatning for pri vate utearealer på bakkenivå. I det mest eksponerte området mot øst er arealet avsatt for fr ittliggende eneboliger. SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 7

9 Felt FS3 i reguleringsplan for Trondalen syd er avs att til frittliggende eneboliger. I detaljreguleringsplanen er de to sørvestre tomtene av FS3 foreslått omregulert til konsentrert småhusbebyggelse (BK1 ), slik at strukturen i felt K S3 forlenges. Endringen innebærer en fortetting av området, og er naturlig avgrenset av terrenget mot vest og vegen mot øst Endring av krav til uteoppholdsareal Reguleringsplan for Trondalen syd 2 sier at utear eal for opphold bør utgjøre minimum 80 kvm pr. bolig på bakkeplan. I planforslaget er krav et redusert til 30/60 kvm pr. bolig (se også tabell i avsnitt ). Dette forsvares med at omr ådet ligger nært store friområder (Gressvikmarka) og grøntområder langs øst, som gir beboerne svært gode uteoppholdsarealer. Disse områdene vil være ubebygd e også i fremtiden. Det er lagt vekt på å etablere gode forbindelseslinjer til disse område ne i planen. Det legges også opp til en utbyggingsform som krever noe mer areal, men som gi r mulighet for individuelle uteoppholdsarealer. I tillegg vil takterrasser kunn e gi gode uterom Endrede byggegrenser mot veg og friområde. Byggegrensen på fire meter mot veg er videreført mo t Trondalsveien. På øvrige veger er byggegrensen lagt nærere vegen for å utnytte areale t bedre. Byggegrensen mot friområdet i øst er redusert lengst nord i planen, der byggeområ det ligger lengst vekk fra fjellsiden og høyspentkabelen er lagt i bakken. Mens reguleringsp lanen la til rette for blokkbebyggelse, legger detaljreguleringsplanen til rette for lavere bebyggelse i det aktuelle området. Byggegrensen mot øst ble trolig satt som følge av h øyspentlinjen, samt for å dempe fjernvirkningen av den mulige blokkbebyggelsen. I d et samme området tillates nå bare eneboliger som er vesentlig lavere (redusert fra 13 til 9 m), og enklere å terrengtilpasse. På grunn av den lavere byggehøyden vil fjernvirkningen reduseres. 6 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk 6.1 Beliggenhet Planområdet dekker ca. 23 daa og ligger i Trondalen på Gressvik ca fem kilometer fra Fredrikstad sentrum. Planområdet er lokalisert på e n åsrygg ca. 50 m o. h. som strekker seg fra nordøst mot sørvest. Området domineres av fast fjell stedvis kledt med et tynt løsmassedekke som gir grobunn for lyng og furu. Omr ådet framstår i dag som et skogsområde og er markert som turterreng i Fredrikstad kommunes kartløsning selv om det ikke går noen markante stier gjennom området. Rett vest for plano mrådet er et nytt boligområde med konsentrert småhusbebyggelse under oppføring. Områd ene videre vestover er ubebygd. Øst for planområdet ligger et etablert boligområde. På grunn av den markerte topografien ligger planområdet adskilt fra bebyggelsen i øst. Et stykk e nord for planområdet er det derfor regulert inn en gang- og sykkelveg som forbinder planområdet med områdene lenger øst. Denne gangvegen vil fungere som gangadkomst til bussholde plass, skole, barnehage og butikk. SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 8

10 6.2 Grunnforhold Figur 5. Ortofoto over planområdet, sett fra vest. Planområdet er uthevet. Planområdet består i all hovedsak av fast fjell. I de vestligste lavereliggende delene er det registrert marine avsetninger. Her er det allerede gjort en del masseutskiftning i forbindelse med anleggelse av veg. Det meste av grunnen innen p lanområdet består av granitt, noe som øker risikoen for at bakken kan avgi radongass. Byg gegrunnen for nye boliger i området bør derfor tilrettelegges slik at det enkelt kan gjenno mføres avbøtende tiltak dersom det blir registrert høye radonverdier etter at boligene er o ppført. Det er ikke registrert noen form for grunnforurensing i eller i nærheten av planområdet 6.3 Sosial infrastruktur Planområdet ligger 1,5 kilometer fra nærmeste dagli gvarebutikk og har gangavstand til flere barnehager. Gang- og sykkelavstand fra planområdet til Gressvik ungdomsskole/bibliotek er 1,4 km og Rød barneskole 1,5 km. Elevtallet ved Rød barneskole er synkende og må sees i sammenheng med elevmassen ved Hurrød skole som også er synkende. Kapasiteten ved Gressvik ungdomsskole er i dag utilstrekkelig, men det forventes at elevtallet også her vil synke de nærmeste årene, jf. Skolebruksplan SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 9

11 Figur 6. Eksisterende servicetilbud 6.4 Idrettsanlegg og rekreasjon Planområdet byr på mange muligheter og kvaliteter m ed hensyn til rekreasjonsmuligheter. Trondalen idrettsplass med flere fotballbaner for h elårsbruk ligger i umiddelbar nærhet av planområdet. I kommuneplanens arealdel er det i til legg lagt til rette for en framtidig utvidelse av det eksisterende idrettsanlegget. Videre vestove r er det, med unntak av noe landbruk og spredt bebyggelse, mulig å gå flere kilometer innov er i Gressvikmarka. Et naturlig turmål og utkikkspunkt er «Sprinkelet» som ligger m o.h. like vest for Trondalen. Skogområdene er i kommuneplanens arealdel vist som LNF-område med h ensynssone friluftsliv. Den østligste SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 10

12 delen av planområdet er avsatt som «turdrag» og vil også kunne fungere som et utkikkspunkt østover mot Fredrikstad. 6.5 Infrastruktur Figur 7. Utsikt fra planområdet østover mot Gressvi k og Fredrikstad Utbyggingsavtale I reguleringsplan for Trondalen synd, 1, forutset tes det at etablering av infrastruktur i området skal skje i samsvar med en inngått utbyggingsavtale. Fredrikstad kommune og Trondalen utvikling AS har inngått utbyggingsavtale og deler av infrastrukturen er allerede etablert ihht. utbyggingsavtalen. Avtalen videreføres for Trondale n sørøst Vann og avløp Planområdet er tilknyttet offentlig vann- og avløps ledninger som er lagt i Trondalsveien. Overvann fra byggeområdet og deler av vegaralet bli r ledet bort og fordrøyet lokalt. Overvann fra den nordre delen av Trondalsveien blir koplet p å eksisterende bekkelukning ved Gamle Ålevei Energiforsyning Alle nye kabler innen byggeområdene legges som jord kabel. Eksisterende høyspent luftstrekk (18,5 kv) som i dag ligger rett øst for, og krysser den nordre delen av planområdet, vil bli lagt som jordkabel gjennom planområdet. Det er regulert inn en transformatorstasjon sentralt i planen. 6.6 Trafikkforhold Vegsystem Hovedatkomst til planområdet skjer via Trondalsveie n fra Gamle Ålevei (Fv. 413), som igjen fører til Mossevien. Gamle Ålevei er opparbeidet me d gatebelysning og fartshumper. Fartsgrensen er begrenset til 30 km/t, men det er i kke opparbeidet fortau. Krysset mellom Trondalsveien og Gamle Ålevei er utbedret slik eksi sterende reguleringsplan stiller krav om. Trondalsveien er felles adkomst for boligområdene, idrettsplassen og barnehagen. I gjeldende reguleringsplan for Trondalen syd er Trondalsveien delvis vist med en ny trase. Ved gjennomføring av planen, forventes det en trafikkøk ning fra ca. 500 til 930 ÅDT. Rekkefølgekrav i gjeldende plan sikrer at vegen utb edres før tiltak etter planen kan igangsettes. Trondalsveien er regulert med en bredd e på 6 m i tillegg til fortau på tre m og sidearealer. SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 11

13 6.6.2 Myke trafikanter og kollektivtransport Topografien i området begrenser mulighetene for å a nlegge stier og gangveger øst - sørøstover mot Gressvik. I reguleringsplan for Tron dalen syd, rett nord for planområdet, er det regulert inn gangveg fra Trondalsveien til Vollberg lia. Det stilles rekkefølgekrav om at gang og sykkelvei skal være opparbeidet før midlertidig bru kstillatelse kan gis for boliger. Figur 8. Den blå linjen fra «A» til «B» viser mulig sykkelrute fra Trondalen til sentrum - 4,3 km. Gangvegen vil bli viktig for gangtrafikken sørover mot tilgrensende boligområder, skole, butikk og kollektivtilbud. Skolevegen vil delvis følge bol iggater med blandet trafikk men ansees som trygg. Det vil ikke bli stilt krav om skoleskyss. D et er gjort registreringer av barns trygghetsoppfatning av skolevegene. Kartleggingen v iste at deler av Aaserudveien framsto som utrygg. I etterkant av undersøkelsen er det her anlagt gangveg. Planområdet betjenes ikke av rutebuss. Nærmeste bus sholdeplass ligger omlag 500 meter fra planområdet (figur 5) og har periodevis en times av gangsfrekvens mot sentrum. Med en forholdsvis lav kollektivdekning vil planområdet de rfor kunne bli bilbasert. Planområdet ligger i enden av en forholdsvis lang blindvei, og antallet beboere i området vil være begrenset. Ved å legge bussruten om Trondalen vil reisetiden øke u ten at antallet reisende vil bli særlig høyere. Det er derfor ikke vurdert som hensiktsmess ig å legge til rette for rutebuss inn i Trondalen. En hyppigere avgangsfrekvens i dagens tr asé vil derimot kunne bidra til en økt kollektivbruk Avstanden til sentrum (4,3 km) er akseptabel med ta nke på sykkelbruk. Veistandarden langs ruten er imidlertid varierende og følger delvis vei er med blandet trafikk. Enkelte strekninger går via gang- og sykkelveg. 6.7 Støy og luftkvalitet Trafikkstøy I henhold til reguleringsplan for Trondalen syd, 1, er det gjort egne støyvurderinger av Trondalsveien i forbindelse med planarbeidet. Bereg ningene viser at uteområdene til enkelte boliger langs Trondalsveien vil ligge i grensen til gul sone. Støyvurderingen presenterer også tiltak som vil avbøte støyen. Støyvurderingen følge r planbeskrivelsen som eget vedlegg. Fredrikstad kommune har i tillegg gjort målinger/be regninger av trafikkstøy fra fylkesveiene tilgjengelige gjennom sin nettside. Beregningene vi ser her at boligene i umiddelbar nærhet til Gamle Ålevei (Fv. 41 3) befinner seg i gul sone. V idere vestover vil topografien fungere som støyskjerm for både eksisterende og framtidig trafi kkstøy fra den mest trafikkerte vegen i området. SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 12

14 Ut fra støyberegningene kan en konkludere med at pl anområdet ikke er utsatt for trafikkstøy fra fylkesveien eller Trondalsveien og at det ikke er behov for avbøtende tiltak eller ytterligere utredninger innen planområdet. Det er ikke andre kj ente støykilder i området Luftkvalitet Luftkvaliteten for deler av Fredrikstad overvåkes k ontinuerlig, men det er ikke tilgjengelige data for dette aktuelle området. Luftsonekart for Fredri kstad som viser kildeområdet for utslipp av svoveldioksid (SO 2), svevestøv (PM1 0 og PM2,5) og nitrogendioksid (NO 2) viser en klar sammenheng mellom trafikk og konsentrasjonen av sve vestøv og NO2. Vindretning og topografi spiller også inn. Ut fra det tilgjengelig e kartmaterialet og beliggenheten til planområdet i forhold til kildeområdet for de størs te utslippene antas det at luftkvaliteten innen planområdet vil være god. Planforslaget legger hell er ikke opp til følsom bruk som vil kunne være i konflikt med tiltaksgrensene. 6.8 Naturverdier Det er ikke registrert naturverdier av spesiell ver di innenfor planområdet. Databasen arealis (http://geo.ngu.no/kart/arealisngu/) er benyttet so m kilde, og det er gjort supplerende befaring i området for å avdekke om det f. eks. finnes hule eiker. Områdene vest for planområdet er registrert som svært viktig/viktig yngleområde for trelerke og natteravn. Aktiviteten i planområdet vil ikke påvirke disse bestandene. Figur 9. Typisk vegetasjon i planområdet 6.9 Kulturminner I forbindelse med regulering av Trondalen syd ble d et gjort registreringer av kulturminner i området. Fire lokaliteter er registrert i riksantik varens database over kulturminner «Askeladden». Ingen av registreringene ble gjort in nenfor det aktuelle planområdet, men ett automatisk fredet kulturminne (ID ) var lokal isert i adkomstveien til planområdet. Vegen er nå opparbeidet. SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 13

15 6.10 Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko og sårbarhet har avdekket at grunnen i planområdet har potensial for radon. Gjeldende teknisk forskrift krever at bebyggelsen p rosjekteres med radonsperre. Det anbefales i tillegg at byggegrunnen tilrettelegges for mulige avbøtende tiltak. 7 Planforslaget 7.1 Plantype, detaljeringsnivå Forslaget er en privat detaljreguleringsplan. Ofte utarbeides det reguleringsplaner som er stramt designet for et spesielt boligprosjekt med bestemte boligtyper. Erfaringsmessig kan for stramm e reguleringsbestemmelser forårsake behov for reguleringsendringer eller dispensasjoner når planen skal gjennomføres, noe som er tidkrevende og kostbart både for kommune, utbygg er og boligkjøper. Detaljeringsnivået i denne reguleringsplanen er sat t for å sikre at de viktigste hensynene blir ivaretatt men uten at byggeområdene blir unødig bun det opp til en type bebyggelse. Et unntak er den østre delen av planområdet (BF1 BF2) der d et åpnes for bygging av frittliggende eneboliger. BF1 BF2 ligger forholdsvis eksponert i landskapet, både fra tilstøtende områder i øst og fra det framtidige boligområdet. Det er de rfor gunstig med en lav og åpen bebyggelse, jf. siktlinjene i figur 1 0 nedenfor. Variasjonsmuli ghetene som ligger i reguleringsplanen gjør den til et mer robust og fleksibelt styringsverktøy som gir rom for omstilling dersom behovene i samfunnet endres. For å sikre en enhetlig og gjen nomtenkt utbygging stilles det krav om en forholdsvis detaljert utomhusplan for hvert av delf eltene. SG arkitekter har utarbeidet en illustrasjonsplan s om viser en sannsynlig arealutnyttelse. Illustrasjonsplanen viser ikke maksimal utnyttelse av området, men den utnyttelsen og bebyggelsessammensetningen som er mest aktuell i da gens marked. Illustrasjonsplanen er ikke juridisk bindende. 7.2 Planens idé Figur 10. Prinsipper for plangrepet Hovedgrepet i planen er å etablere en ringvei opp T rondalstoppen med tosidig bebyggelse. Ringveiens form muliggjør en høy utnyttelse og en r asjonell utbygging. Samtidig blir det få SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 14

16 stikkveier som vanskeliggjør renovasjon og brøyting. Det etableres så grønne tverrforbindelser for gående på tre steder som knytter ringveien til grøntområdet like øst, nord og sør for planområdet. Tverrforbindelsene er delvis samlokali sert med lekeplassene. Dette er arealeffektivt samtidig som lekeplassene vil kunne fungere som en møteplass for flere grupper av beboerne. Reguleringsplan for Trondalen syd åpnet for blokkbe byggelse med en møne/gesimshøyde opp til 1 3 m over ferdig planert terreng i tillegg til ytterligere 1,5 m for tekniske anlegg for 20% av bygningsbredden. Ut fra landskapshensyn og ønsker i markedet er den maksimale byggehøyden redusert til inntil 8-9 m samtidig som det i de høyestliggende delene av planen bare åpnes for eneboliger som lettere kan plasseres i landskapet. Den tillatte byggehøyden i de ulike feltene BF og BK er differensiert med bakgrunn i de naturgitte forholdene. Resultatet er en bedre stedstilpasset og mer varier t bygningstypologi innen feltet. Variasjon i boligtilbudet vil også føre til variasjon i befolkn ingssammensetningen. Illustrasjonsplanen legger opp til bebyggelsesstruktur der silhuetten ø stover holdes så åpen som mulig. 7.3 Reguleringsformål Planforslaget skiller mellom tre ulike kategorier a v boligbebyggelse: Boligbebyggelse (B1 ), frittliggende småhusbebyggelse (BF1 BF2) og konse ntrert småhusbebyggelse (BK1 BK4). Innen B1 tillates både frittliggende og sammenbygde småhus med inntil tre målbare plan, mens det innen BK1 BK4 er lagt til rette for sammenbyg de bolighus som f. eks. tomannsbolig, firemannsbolig, mindre leilighetsbygg eller rekke- og kjedehus. Arealovers ikt Område Areal m Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse 2148 Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse (2) 5712 Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse (4) 8880 Energianlegg 15 Lekeplass (3) 1198 Sum areal denne kategori: Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Annen veggrunn - grøntareal (7) 1222 Veg (4) 2573 Sum areal denne kategori: Nr. 3 - Grønnstruktur Turdrag (1) 1290 Sum areal denne kategori: 1290 Totalt alle kategorier: Tabell 1. Viser oversikt over arealformålene i plan en SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 15

17 7.4 Byggeområder Bomiljø Planforslaget åpner for en variert boligbebyggelse med muligheter for frittliggende enebolig, kjedet enebolig, rekkehus og firemannsboliger. Plan bestemmelsene binder ikke opp detaljene, men fastlegger hovedtrekkene i boligstrukturen med mulighet for eneboliger i den østligste delen og mer konsentrert bebyggelse videre vestover. Med bakgrunn i reguleringsplan for Trondalen syd er det satt en lavere byggehøyde for feltet BK1 enn BK2 BK4. Illustrasjonsplanen (se vedlegg 1 ) viser et eksempe l på en mulig utnyttelse av området med totalt 58 boenheter. Denne arealdisponeringen gir c a. 2,7 boenheter pr. daa innenfor planområdet som helhet. Innenfor rammene av planen er det mulig å øke utnyttelsen opp til om lag 75 boliger som vil gi en utnyttelse på 3,2 b oenheter pr. daa. Illustrasjonen viser altså ikke den maksimale utnyttelsen, men den som er ønsk elig og mest sannsynlig. Eneboligene er i illustrasjonsplanen lagt til den ø stre delen av planområdet, der det stilles størst krav til landskapstilpasning av bygningene, og der det er et ønske om å bevare mest mulig av det opprinnelige landskapet. Eneboligene e r her plassert med møneretningen tilnærmet øst-vest orientert for å skape en mest mu lig åpen horisont for bakenforliggende bebyggelse i vest. For at boligene skal få størst m ulige sørvestendte uteområder er de i illustrasjonsplanen trukket mot den nordre delen av tomtene. Bebyggelsen tillates derfor plassert to meter fra sørsiden av lekeplassene, men s mulig byggeavstand mot nordsiden vil bli seks meter. De prosjekterte boligene vil få en forholdsvis tett nordvegg som begrenser innsyn fra naboen. Løsningen overholder brannhensyn, jf TEK 1 0. Kjede- og rekkehusene er lokalisert lenger vest hvo r landskapet vil planeres ut i terrasser som tilpasses bygningene. Det er lagt vekt på å skape e n kompakt småhusbebyggelse med skjermede uteoppholdsarealer Her vil det kunne dann es gode utomhusarealer for lek og opphold mellom husrekkene samtidig som det er lagt opp til en mer privat sone med takterrasse ved hver bolig. Illustrasjonsplanen med tilhørende snitt viser hvordan arealet kan terrasseres for å skape markerte skiller mellom pri vate terrasser og lekearealer. Byggehøydene i BK3 og BK4 er tilpasset motstående b ebyggelse i vest. Begrensning i reguleringsplan Vist i illustrasjonsplan inkl. parkering Felt Areal m 2 % BYA BYA m 2 % BYA BYA m 2 Antall boenheter Ubebygd tomteareal pr. enhet (m 2 ) B % BF BF ,5 BK1 1360,1 BK2 1300,2 BK BK4 4592,8 45% 1477, % 1092, % % % 55% 732, , Sum ,6 m m m Tabell 2. Viser oversikt over maksimal utnyttelse i planen og utnyttelse skissert i illustrasjonsplan SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 16

18 Tabellen ovenfor viser arealdisponeringen som er ek semplifisert i illustrasjonsplanen sammenlignet med begrensningene som er gitt i plane n. Grunnlaget for arealberegningen er m 2 BYA fotavtrykk av de ulike bygningstypene, nødvendi g parkeringsarealer og plass for renovasjon. På grunn av behov for f. eks. interne g angarealer, topografi, innsyn og solforhold kan imidlertid ikke alt det ubebygde arealet som fr amgår av tabellen regnes som brukbare uteoppholdsarealer Uteoppholdsareal Reguleringsbestemmelsene krever at hver bolig skal disponere 60 m 2 eller 30 m 2 uteoppholdsarealer, avhengig av hvilket felt det li gger i. I boligprosjektet som er vist i illustrasjonsplanen vil hver boenhet i snitt kunne disponere 200 m 2 arealer som ikke inngår i BYA (se tabell 2). Noe av dette arealet vil måtte b rukes til kjørearealer, oppstilling for avfallscontainere osv. og kan derfor ikke regnes so m uteoppholdsarealer. Alle de skisserte boligene som ligger i kontakt med bakkeplan vil kunne oppnå uteoppholdsarealer med en størrelse på 80m 2 eller mer, noe som tilfredsstiller retningslinjene i kommuneplanens arealdel og kravet i reguleringspl an for Trondalen syd. For leilighetsbyggene som er tegnet inn i illustrasjons planen (L1 og L2) vil det imidlertid være vanskelig og unaturlig å opparbeide 80 m 2 tilfredsstillende uteoppholdsarealer for hver leil ighet. En har derfor valgt å redusere kravet for felt B1 o g BK2. Disse leilighetene vil imidlertid få romslige vestvendte balkonger og terrasser som kan være en brukbar erstatning for en hage. I tillegg skal det etableres felles lekeplasser med et samlet areal på 1,2 daa som sammen med hage rundt boligene sikrer varierte uteoppholdsarea ler. Rekkehusene og de kjedete eneboligene har i tillegg romslige takterrasser som private uteoppholdsarealer Tilgjengelighet Reguleringsplanen legger til rette for trinnfri adk omst fra parkering og til boliginnganger. Fellesområdene vil også opparbeides etter prinsippe ne om universell utforming og være tilgjengelig for de fleste av boenhetene. På grunn av terrenget vil det imidlertid være vanskelig å sikre en universell tilgjengelighet for alle uteo ppholdsarealer innen planområdet Adkomst og parkering For å skape en kompakt bebyggelse forutsettes at pe rsonbiler benytter adkomstveien som manøvreringsareal ved parkering. For bebyggelsen sk al det innenfor byggeformålet avsettes minimum 2 p-plasser pr. boenhet over 80 kvm bruksar eal, 1,5 p-plasser pr. boenhet med bruksareal mellom 40 kvm og 80 kvm og 1,0 p-plasser pr. boenhet med bruksareal inntil 40 kvm. Illustrasjonsplanen viser parkeringen i carpor ter og frittliggende garasjer. For enkelte av bygningstypene er carportene overbygd med terrasse. For leilighetsbyggene vil det i tillegg bli nødvendig med parkering på mark. Det ønskes å legge til rette for økt bruk av sykkel. Planbestemmelser setter derfor krav om at det etableres oppstillingsplasser for sykler i nærh et til inngangsparti. Oppstillingsplassene bør ha en overdekning Avfallshåndtering Reguleringsbestemmelsene krever at plassering og di mensjonering av standplass skal framgå av utomhusplan for hvert enkelt delfelt. Vegstruktu ren innen planområdet tilfredsstiller i all hovedsak renovasjonskjøretøyenes behov og bygningss trukturen gjør det mulig å legge til rette for standplass for avfallsbeholdere ved hver bolig. Unntaket er ved stikkvegene uten snuhammer, der må settes opp felles avfallshus i næ rheten av vegen. Avfallshus bør i utgangspunktet unngås fordi det skaper uønsket lukt i området. Alternativt kan det legges til rette for nedgravde avfallscontainere innen planomr ådet. Det forutsettes at alle boenheter innen planområdet har samme form for avfallsoppsaml ing. SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 17

19 Det er laget en egen renovasjonsteknisk plan som gj ør rede for hvordan avfallsoppbevaring og innsamling fra planområdet skal skje (se vedlegg 3). Illustrasjonsplanen viser også mulige løsninger for felles avfallsinnsamling. 7.5 Lekeplass og grønnstruktur Lekeplasser (L1 L3) Det skal opparbeides tre nye lekeplasser i planområ det i tillegg til grendelekeplass FL1 i reguleringsplan for Trondalen syd som også er ment for å betjene boligene innenfor denne planen. Lekeplassene skal primært fungere som småba rnslekeplasser, men skal utformes og utstyres slik at det vil kunne bli et attraktivt mø tested for alle aldersgrupper. Lekeplassdekningen føyer seg i all hovedsak etter r etningslinjene som er gitt i kommuneplanens arealdel, men nærheten til lekeplass ene overstiger den foreslåtte avstanden på femti meter for en del av boligene. Planen legge r opp til småhusbebyggelse der det er naturlig å legge til rette med lekearealer i egne h ager, noe som begrenser behovet for sandlekeplasser. Det satses derfor på litt færre me n romslige lekeplasser som bevisst plasseres i tilknytning til grønnstrukturen. Behovet for opparbeidede lekearealer må også sees i sammenheng med rekreasjonsmulighetene i tilstøtende områder. Marka området og idrettsplassen gir et godt tilbud til større barn og voksne. Planområdet er i tillegg omgitt av naturområdene i nord, øst og sør og det skal etableres en romslig (1,8 daa) kvar talslekeplass på tilstøtende boligfeltet i vest. Denne kvartalslekeplassen var ved regulering av «Tr ondalen syd» også ment som kvartalslekeplass for Trondalen sørøst, regulerings bestemmelsenes 7. Lekeplassen L2, L3 og nedre del av L1 er solrike og forholdsvis flate og skal opparbeides med lekeapparater som f. eks. huske, og sandkasse. Det skal også anlegges sittebenker og et planert område som er egnet for trehjulssykkel. På lekeplass L3 tillates det etablert grillplass i tilknytning til sittebenkene. Lekeplassen L1, som e r lokalisert rett nedenfor L2, har i tillegg et brattere parti som er egnet for frilek som aking og klatring og vil i tillegg fungere som en snarveg gjennom boligområdet. Det er stilt krav om at det o pparbeides en sti gjennom lekeområdene. For å unngå akeulykker i vegen skal lekeplassen L1 sikres med gjerde mot Trondalsveien. Gjerdet må ha en gjennomgangsmulighet for snarveien. For lekeplass L2 vurderes trafikken til å være så liten at det ikke fastsettes krav til gje rde/tett vegetasjon. Lekeplassene L2 og L3 ligger på høydedraget i øst o g henvender seg mot turstien T1 og naturområdene nord for planområdet som vil kunne be nyttes til frilek. Denne lokaliseringen er gunstig som møteplass og vil kunne bidra til at båd e barn og voksne i større grad vil bevege seg ut i grøntområdet. Sittebenkene i nærheten av u tkikkspunktet vil også kunne fungere som en møteplass for beboere i området. Lekeplassen L3 er delvis lagt over en 1 8,5 kv jordk abel som er boret gjennom fjellet. Det er vist faresone der kabelen krysser området. Faresone n innebærer at terrengarbeider som sprengning og graving ikke er tillatt. Kabelen er i likhet med andre kabler omgitt av et elektromagnetisk felt. Det elektromagnetiske feltet ansees ikke å utgjøre noen helserisiko. Den planlagte bebyggelsen i området får etter tekni sk forskrift ikke krav om utforming etter prinsippene om universell tilgjengelighet. Dette gj elder dermed også lekeplassen. Det bør likevel tilstrebes å legge til rette for universell utforming av lekeplassen og adkomst til denne fra flest mulig boliger. Reguleringsbestemmelsene inneholder rekkefølgekrav som skal sikre at lekeplassene opparbeides. Av sikkerhetsmessige årsaker skal diss e allikevel ikke tas i bruk før anleggsperioden på tilstøtende arealer er over. SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 18

20 7.5.2 Grønnstruktur (T1) Østsiden av planområdet ligger langs en forholdsvis bratt åsrygg. Ryggen er et naturlig turmål med utkikkspunkt, en funksjon som forsterkes av pla nen. Østsiden av planområdet er regulert som turdrag (T1) der den naturlige vegetasjonen i s tørst mulig grad skal bevares. Det skal etableres tre grønne tverrforbindelser fra vegsyste met gjennom boligområdet. Det stilles rekkefølgekrav til at stieadkomsten i sør skal oppa rbeides før det gis brukstillatelse av tilstøtende boliger. Dette gjøres for å forhindre g jengroing og privatisering, som f. eks. kompostdeponi. Enkelte steder går det kuperte terre nget over i bratte stup. Her er det nødvendig med sikringstiltak for å hindre fallulykk er. 7.6 Hensynssoner Det aller meste av det eksisterende 18,5 kv luftstr ekket som til i dag har krysset planområdet er lagt i bakken som jordkabel eller i trekkrør gje nnom fjellet. Videre nordover vil kabelen gå fremdeles som luftstrekk. Jordkabelen er vist med en hensynssone på to meter. Deler av den, vist som hensynssone H370_1 og H370_2, er lagt i varerør som er kjernebo ret gjennom fjellet. Det tillates i utgangspunktet bygging over kablene såfremt de ikke utføres sprengningsarbeider. Videre nordover fra planområdet vil høyspentkabelen gå som luftstrekk som i dag. Det vil bli nødvendig med en mast helt nord i planområdet for å føre luftstrekket videre nordover. Det aktuelle arealet er vist som faresone H370_3 med 12 meters bredde i reguleringsplanen. Strømførende gjenstander er omgitt av elektriske og magnetiske felt. Magnetiske felt blir ofte målt i Mikrotesla (µt). Grenseverdien for opphold i magnetfelt for befolkningen og yrkesutøvere er henholdsvis satt til µt, mens den anbe falte grensen for å utrede arealbruken i områder med fast opphold er satt til 0,4 µt. Til sa mmenligning er f. eks. en klokkeradio omgitt av et felt på 0,3 µt, målt på 40 cm avstand, og en barbermaskin µt. Mengden elektrisitet som føres gjennom luftstrekket (H370_3) vil ikke generere et magnetfelt som medfører at boliger vil ligge innenfor arealer som overstiger utredningsgrensen på 0,4 µtesla. Simuleringer viser at det rett over jordkabelen vil kunne dannes et magnetfelt opp til 2,6 µt ved høy strømføring. Magnetfeltets styrke avtar imi dlertid raskt, og vil ligge under 0,4 µt fire meter fra kabelen. Magnetfeltets styrke vil ikke re presentere noen helserisiko hverken for boligene eller lekeområdene i nærheten av H370_1 og _2. Det er knyttet bestemmelser til hensynssonene som b egrenser arealbruken. 7.7 Trafikkløsning Adkomst til planområdet skjer via Trondalsveien som ender i Trondalen. Inne i selve planområdet er det lagt opp til en adkomstveg som l igger i en sløyfe (V1) som følger terrenget i nord-sørgående retning. V1 har en regulert bredde på 5,5 meter (inkludert skulder) i tillegg til 1,5 meters sidearealer for snøopplag, skjæringer, f yllinger og andre nødvendige deler av veganlegget. Vegbredden gir tilstrekkelig manøvreri ngsarealer for adkomst til boligene. Vegsløyfen er tilknyttet to smalere stikkveger (V2 og V4), hvorav den ene har en snuhammer. Dimensjoneringen tilfredsstiller anbefalingene i ve gvesenets håndbok N100. Stikkvegen i sørvest (V3) er regulert noe bredere slik at det vi l kunne være mulig å forlenge en sørgående samleveg i framtiden. I den sørøstre stikkvegen var det i reguleringsplan for Trondalen sør regulert inn en vendehammer. Denne er tatt ut, da b ehovet ansees for å være lite etter etableringen av vegsløyfen inne i feltet. Den aktue lle stikkveien er regulert som felles avkjørsel, og det legges ikke opp til at renovasjonskjøretøy s kal behøve å kjøre inn stikkvegen. For å kunne utnytte arealene ut mot vegen best muli g, tillates det at underordnede bygningselementer, som terrasser og renovasjonsanle gg kan plasseres utenfor SGStenseth Grimsrud arkitekter AS 19

Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 27.11.2014 88/14

Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 27.11.2014 88/14 Saksnr.: 2013/11418 Dokumentnr.: 24 Løpenr.: 154494/2014 Klassering: Trondalen sørøst Saksbehandler: Torill Nilsen Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 27.11.2014 88/14 Forslag til

Detaljer

Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune

Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune SAKEN GJELDER Prosjektil Areal AS fremmer på vegne av Eivind Omdal, detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund

Detaljer

Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for overordnet planlegging 22.09.2014 1. GANGS BEHANDLING DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN B4 GNR/BNR 48/118 m.fl. RÅDMANNENS

Detaljer

Reguleringsplan For Voldstadsletta

Reguleringsplan For Voldstadsletta Planbeskrivelse Reguleringsplan For Voldstadsletta Referanse: 06/1451-29 Arkivkode: 06/1451 Sakstittel: Reguleringsplan for Voldstadsletta 1. Bakgrunn Grua Bygg AS arbeider med planer for utbygging av

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL LOSJEVEGEN 3 OMFATTER 92/24, 92/56, 92/27, 1742/1, 92/45 PLANID 2014007 Planen er vedtatt i Kommunestyret 16.6.15 som sak 46/15 Innenfor reguleringsgrensene er området regulert

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal - Planforslag datert 05/03 2013 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal Prosjektpartner Midt Norge AS Finnemarka 11 7600 Levanger Per Anders Røstad Arealplanlegger Lian vestre, 7600

Detaljer

Planbeskrivelse for detaljregulering for Øvre Eikrem BK1 og BK2

Planbeskrivelse for detaljregulering for Øvre Eikrem BK1 og BK2 Planbeskrivelse for detaljregulering for Øvre Eikrem BK1 og BK2 1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Det er for Øvre Eikrem vedtatt en områdeplan som er grunnlag for utarbeiding av detaljregulering for

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den Ordfører Områdeplan er datert 28.09.2011 Reguleringsbestemmelsene

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST Dato 21.01.15 Planid: Solstad Vest, gbnr. 4044/535, 4046/123 og 4044/691 Plantype: Detaljert reguleringsplan Revisjoner Dato Saksnr. Merk. Ikraft dato Saksnr Godkjent

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03.

REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03. Side: 1 av 5 REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03.2011 Saksbehandling: 1. gang i Det faste

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN PLANBESKRIVELSE INNHOLD 1.0 PLANBESKRIVELSE 3 1.1 Bakgrunn 3 1.2 Eksisterende forhold 3 1.2.1 Gjeldende reguleringsplan 3 1.2.2 Beskrivelse av nåværende situasjon

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJPLAN NEDREVEGEN 18 OG 20

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJPLAN NEDREVEGEN 18 OG 20 REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJPLAN NEDREVEGEN 18 OG 20 Gnr. 95 bnr. 234, 305, 306 Råholt, Eidsvoll kommune Planid: 023723400 Dato: 07.02.14 Oppdragsgiver: Jos Bygg AS Vognvn. 1b 2072 Dal Utarbeidet av:

Detaljer

Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN

Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN 1 Generelt 1.1.1 Disse bestemmelser gjelder for det regulerte området som er vist med reguleringsgrensen på plankartet. 2 Reguleringsformål

Detaljer

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 2011-01-28 Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 PLANBESKRIVELSE 1.0 INNLEDNING 1.1. OPPDRAGSGIVER Planen fremmes av Drammen

Detaljer

PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Beiteråsen i Tingvoll kommune

PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Beiteråsen i Tingvoll kommune PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Beiteråsen i Tingvoll kommune November 2012 Foretaksregisteret: 963851693 MVA Prosj.ansvarlige: Stine Ringnes, Helge Bakke INNHOLD 1 Bakgrunn... s 3 1.1 Hensikten med planen

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG REGULERINGSBESTEMMELSER Plan-ID 2013P152E07 REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelsene er sist revidert:

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013

Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013 Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013 Innledning/bakgrunn; Lindesnes Bygg AS, har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan (omregulering) for Livold

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN Revidert 03.01.2011 i henhold til vedtak sak 299/10, Teknisk komité den 06.12.2010. Reg.best. revidert: 11.08.2010, 18,11.2010,

Detaljer

Reguleringsbestemmelser til områdereguleringsplan for. Harlemåsen. Nasjonal planid: xxxx xxxx

Reguleringsbestemmelser til områdereguleringsplan for. Harlemåsen. Nasjonal planid: xxxx xxxx Reguleringsbestemmelser til områdereguleringsplan for Harlemåsen Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Rakkestad kommunestyre. Datert: 22.09.14 Revidert: Planen er utarbeidet av Faveo Prosjektledelse

Detaljer

Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025 KV1: Utbygging av eneboliger i Busslandsleina

Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025 KV1: Utbygging av eneboliger i Busslandsleina Konsekvensutredning av innspill til kommuneplan for Hurum 2014 2025 KV1: Utbygging av eneboliger i Busslandsleina Forslagstillers Innledning Dette er rapport med konsekvensvurdering av innspill om utbyggingsområde

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Hamremsgrensa terrasse - Sparbu

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Hamremsgrensa terrasse - Sparbu - Planforslag datert 02/11 2012 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Hamremsgrensa terrasse - Sparbu Prosjektpartner Midt Norge AS Per Anders Røstad Finnemarka 11 Arealplanlegger 7600 Levanger Lian vestre,

Detaljer

Eiendommen 25/24 er for lengst opphørt som egen driftsenhet og våningshuset leies ut.

Eiendommen 25/24 er for lengst opphørt som egen driftsenhet og våningshuset leies ut. 1 DETALJREGULERINGSPLAN FOR SKEIME NEDRE GNR. 25, BNR. 24, FARSUND KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Dato 8.4.2014 1 BAKGRUNN Grunneier av gnr. 25, bnr. 24, Axel Nesheim, ga i 2011 Asplan Viak i oppdrag å utarbeide

Detaljer

Underlia i Vestfossen Øvre Eiker Kommune

Underlia i Vestfossen Øvre Eiker Kommune REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR Gnr 30 /Bnr 23, 30,104 og 112. Underlia i Vestfossen Øvre Eiker Kommune Dato for siste revisjon av plankartet: 11.04.2014 Dato for siste revisjon av bestemmelsene:

Detaljer

PLANBESTEMMELSER 1. GENERELT

PLANBESTEMMELSER 1. GENERELT PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR SVARTLIA, GNR. 40 BNR.76. AREALPLAN - ID: 2014004 Siste behandling i PNM komiteen dato: Vedtatt av Bodø bystyre i møte dato: Under K. Sak nummer: formannskapssekretær

Detaljer

"Berga Busterudkleiva 19"

Berga Busterudkleiva 19 Halden kommune REGULERINGSBESTEMMELSER for "Berga Busterudkleiva 19" detaljregulering Bestemmelsene er datert: 31.03.2015 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 24.09.2015, 30.10.2015 Dato for Kommunestyrets

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER PORSGRUNN KOMMUNE Reguleringsplan for Brevikåsen REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av plankartet: 11.04.2011 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 11.04.2011 1 GENERELT 1.1 Virkeområde

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER PORSGRUNN KOMMUNE Detaljreguleringsplan for områ de ved Gravave gen - Heistad REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av plankartet: 22.10.2013 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 25.11.2014

Detaljer

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01.

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01. 2015 DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART Åsmund Rajala Strømnes 22.01.2015 Navn på plan/tiltak: Detaljregulering for Torggata 7 Kommune: Rana kommune Stedsnavn: Mo i Rana

Detaljer

REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG Dato: 01/12-2010 Sist revidert: 18/05-2011 Vedtatt av kommunestyret: REGULERINGSBESTEMMELSER Planendring: Planen erstatter

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR LUKSEFJELLVEGEN 242 (GBNR 56/166 M. FL.)

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR LUKSEFJELLVEGEN 242 (GBNR 56/166 M. FL.) REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR LUKSEFJELLVEGEN 242 (GBNR 56/166 M. FL.) Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 27.05. 2010. Bestemmelsene gjelder for det regulerte området som er markert

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 Området reguleres for følgende formål:. AREALBRUK. 1. GENERELT 1.1 Reguleringsformål

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR KRETA, KABELVÅG

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR KRETA, KABELVÅG VÅGAN KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR KRETA, KABELVÅG PLAN NR. 210 Dato: 29.05.13 Dato for siste revisjon (Vågan kommune): 03.02.14/27.08.14 Dato for kommunestyrets vedtak:

Detaljer

Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012

Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012 Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012 A-sak. Offentlig ettersyn-forslag til reguleringsplan for boliger 53-550 m.fl, Sætre- Lindås park AS Saksnr Utvalg

Detaljer

Hausebergveien 11, 98/275 - detaljregulering. Offentlig ettersyn

Hausebergveien 11, 98/275 - detaljregulering. Offentlig ettersyn PLAN- OG BYGNINGSETATEN KRISTIANSAND KOMMUNE Dato: 09.08.2011 Saksnr.: 200608140-10 Arkivkode O: PLAN: 1005 Saksbehandler: Margrete Havstad Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret 25.08.2011 Hausebergveien

Detaljer

Detaljregulering for område mellom Juvelvegen og Topasvegen Plan 0472.00

Detaljregulering for område mellom Juvelvegen og Topasvegen Plan 0472.00 Detaljregulering for område mellom Juvelvegen og Topasvegen Plan 0472.00 INNHOLD 1. BAKGRUNN... 3 1.1 Innledning... 3 1.2 Planstatus... 3 1.3 Beskrivelse av planområdet Eksisterende forhold... 4 2. BESKRIVELSE

Detaljer

Planbeskrivelse Planbestemmelser Reguleringsplan for Solheimstorget

Planbeskrivelse Planbestemmelser Reguleringsplan for Solheimstorget Planbeskrivelse Planbestemmelser Reguleringsplan for Solheimstorget Referanse: 07/426-48 Arkivkode: PLAN 0533-2009-0004 Sakstittel: Reguleringsplan for Solheimstorget Vedtatt av kommunestyret K-sak 60/09,

Detaljer

Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for boligblokk, Agnefestveien 40-48, gnr 168, bnr 87, 90, 92, 97 og 47. Rev 0, 20.09.

Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for boligblokk, Agnefestveien 40-48, gnr 168, bnr 87, 90, 92, 97 og 47. Rev 0, 20.09. Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for boligblokk, Agnefestveien 40-48, gnr 168, bnr 87, 90, 92, 97 og 47. Rev 0, 20.09.14 1.0 Generelle bestemmelser 1.1 Disse bestemmelsene utgjør sammen

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 03.09.2015 15/117 Kommunestyre 23.09.2015 15/60

SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 03.09.2015 15/117 Kommunestyre 23.09.2015 15/60 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 03.09.2015 15/117 Kommunestyre 23.09.2015 15/60 Arkivsaksnr: 2015/124 Klassering: L13 Saksbehandler: Marthe Veie REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING)

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR KONGSLI GRAN KOMMUNE Nordbohus HLV AS

REGULERINGSPLAN FOR KONGSLI GRAN KOMMUNE Nordbohus HLV AS REGULERINGSPLAN FOR KONGSLI GRAN KOMMUNE Nordbohus HLV AS Cowi AS Hønefoss, 30042008 PLANOMTALE Prosess og medvirkning Planarbeidet ble varslet 050707 Varsel ble sendt offentlige myndigheter, berørte eiendommer

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR KLEVELANDTOMTA MED TILGRENSENDE EIENDOMMER

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR KLEVELANDTOMTA MED TILGRENSENDE EIENDOMMER REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR KLEVELANDTOMTA MED TILGRENSENDE EIENDOMMER Plankart sist revidert 29.10.05 Bestemmelser sist revidert 29.01.06 1 GENERELT 1.1 OMRÅDET REGULERES FOR FØLGENDE

Detaljer

Dato for siste revisjon av plankartet : 06.01.05, 21.06.05, 14.11.05 Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 13.06.05, 21.06.06, 14.11.

Dato for siste revisjon av plankartet : 06.01.05, 21.06.05, 14.11.05 Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 13.06.05, 21.06.06, 14.11. REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BORGESTADKLINIKKEN MED TILGRENSENDE EIENDOMMER Dato for siste revisjon av plankartet : 06.01.05, 21.06.05, 14.11.05 Dato for siste revisjon av bestemmelsene

Detaljer

Kommunedelplan Fossby sentrum 2014-2026 Bestemmelser til arealdelen

Kommunedelplan Fossby sentrum 2014-2026 Bestemmelser til arealdelen Kommunedelplan Fossby sentrum 2014-2026 Bestemmelser til arealdelen Revidert: 23.10.2013 1 Fellesbestemmelser 1.1 Gyldighet Plankart og bestemmelser er juridisk bindende. Vedtatte reguleringsplaner i kommunedelplanområdet

Detaljer

Rødbergsvegen 39 gnr/bnr 64/14 Reguleringsplan med bestemmelser Selbu kommune

Rødbergsvegen 39 gnr/bnr 64/14 Reguleringsplan med bestemmelser Selbu kommune Rødbergsvegen 39 gnr/bnr 64/14 Reguleringsplan med bestemmelser Selbu kommune PLANBESKRIVELSE Kommunens Saksnummer: Planens navn er: REGULERINGSPLAN FOR RØDBERGSVEGEN 39, Gnr/Bnr 64/14, SELBU KOMMUNE Plan-

Detaljer

BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia

BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia RINGERIKE KOMMUNE MILJØ- OG AREALFORVALTNING, AREAL- OG BYPLANKONTORET BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia Utarbeidet av Sivilingeniør Bjørn Leifsen As Bearbeidet av Ringerike kommune,

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN NR. 320-01 NEDRE FEGRI

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN NR. 320-01 NEDRE FEGRI RINGERIKE KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN NR. 320-01 NEDRE FEGRI Oppstart i HMA 25.08.04 1.gangs behandling i planutvalget 27.06.05, sak 94/05 Offentlig høring 02.07.05 11.08.05 2.gangs

Detaljer

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR»

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplankart datert: 15.01.2015 Reguleringsbestemmelser datert: 15.01.2015 Siste revisjon av reguleringsplan: Siste revisjon av reguleringsbestemmelsene:

Detaljer

Saksframlegg. Sluttbehandling - Detaljregulering for Norddalsheia - Plan ID 201414

Saksframlegg. Sluttbehandling - Detaljregulering for Norddalsheia - Plan ID 201414 Søgne kommune Arkiv: L13 Saksmappe: 2014/3237-36868/2015 Saksbehandler: Vibeke Wold Sunde Dato: 27.11.2015 Saksframlegg Sluttbehandling - Detaljregulering for Norddalsheia - Plan ID 201414 Utv.saksnr Utvalg

Detaljer

Detaljregulering for B2, Lillebostad på Bolsøya

Detaljregulering for B2, Lillebostad på Bolsøya Detaljregulering for B2, Lillebostad på Bolsøya Plannummer: PLANBESTEMMELSER Vedtatt i Molde kommunestyre 3. september 2015, sak 63/15 Sist revidert 22.05.2015 2 1 Formål Formålet med reguleringsplanen

Detaljer

BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA

BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA Planident: 201502 Planen er datert: 13.04.2015 Bestemmelsene er datert: 27.05.2015 1 GENERELT Disse bestemmelsene gjelder for området

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER.

REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER. Dato: 12.08.2010 Saksnr/Løpenr: 2010/572-20291/2010 Klassering: L12 REGULERINGSPLAN FOR HAMREMSÅSEN - SPARBU. REGULERINGSBESTEMMELSER. Planen er datert 17.12.09. Saksbehandling: 1.gang i Formannskapet

Detaljer

Reguleringsplan for Steinvollan boligfelt

Reguleringsplan for Steinvollan boligfelt Reguleringsplan for Steinvollan boligfelt Balsfjord kommune, 9050 Storsteinnes I BESKRIVELSE AV PLANEN Formålet med reguleringsplanen Reguleringsplanen skal tilrettelegge for 30 boliger i eksisterende

Detaljer

Reguleringsbestemmelser

Reguleringsbestemmelser Reguleringsbestemmelser Detaljregulering for Vatnestrøm, Iveland kommune Arealplan-ID 20130319 Dato: 12.08.13 Revidert: 05.08.14 FORMÅL Planområdet er inndelt i følgende formål jfr Pbl 12: Bebyggelse og

Detaljer

PLAN 0472.00: DETALJREGULERING FOR OMRÅDET MELLOM JUVELVEGEN OG TOPASVEGEN. Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 032/15 21.04.

PLAN 0472.00: DETALJREGULERING FOR OMRÅDET MELLOM JUVELVEGEN OG TOPASVEGEN. Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 032/15 21.04. Arkiv: PlanID - 0472, K2 - L12 Vår ref: 14/2347-6 Journalpostid: 15/8135 Saksbeh.: Ubbo Busboom PLAN 0472.00: DETALJREGULERING FOR OMRÅDET MELLOM JUVELVEGEN OG TOPASVEGEN Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato

Detaljer

Vedtakssak til politisk utvalg

Vedtakssak til politisk utvalg Vedtakssak til politisk utvalg Saksnummer: 08/4574 Saksbehandler: Birte Adelaide Mobraaten Organ: Kommuneplanutvalget 22.03.2011 Forslag til detaljregulering Trollkleiva Nord Saken avgjøres av: Kommuneplanutvalget

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG.

REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG. REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG Planbeskrivelse 9. mai 2014 2 INNHOLD 1 INNLEDNING... 3 2 FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANENS

Detaljer

LINNHEIA NORD BOLIGOMRÅDE Detaljregulering BESTEMMELSER

LINNHEIA NORD BOLIGOMRÅDE Detaljregulering BESTEMMELSER LINNHEIA NORD BOLIGOMRÅDE Detaljregulering BESTEMMELSER Plankartets dato: 28.05.13 Revidert sist: Bestemmelsenes dato: 28.05.13 Revidert sist: 25.11.13 Behandling Behandling Dato sak Sign Melding om planarbeid

Detaljer

PLANBESKRIVELSE. Boligfortetting i Gjertrudgjellan

PLANBESKRIVELSE. Boligfortetting i Gjertrudgjellan PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN Boligfortetting i Gjertrudgjellan Røros kommune Oversiktskart. Planområdets beliggenhet. Røros kommune teknisk etat, 31.08.12, revidert 14.02.13. Vedtatt av kommunestyret

Detaljer

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde.

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. Planbeskrivelse for mindre endring 8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. 29.04.2015 Saksnr.

Detaljer

Forslag til reguleringsendring for GLOMFJORD-B503 PLANBESKRIVELSE. Planforslag Glomfjord-B503. Meløy kommune

Forslag til reguleringsendring for GLOMFJORD-B503 PLANBESKRIVELSE. Planforslag Glomfjord-B503. Meløy kommune Forslag til reguleringsendring for GLOMFJORD-B503 PLANBESKRIVELSE Planforslag Glomfjord-B503 Meløy kommune INNHOLD 1.0 Innledning 3 1.1 Oppdragsgiver 3 1.2 Eiendomsforhold 3 1.3 Planlegger 3 1.4 Hensikten

Detaljer

FORSLAG TIL DETALJREGULERING. Gnr. 62, bnr. 649 og 650, Stangeland PLAN NR. 2013122, SANDNES KOMMUNE PLANBESKRIVELSE

FORSLAG TIL DETALJREGULERING. Gnr. 62, bnr. 649 og 650, Stangeland PLAN NR. 2013122, SANDNES KOMMUNE PLANBESKRIVELSE FORSLAG TIL DETALJREGULERING Gnr. 62, bnr. 649 og 650, Stangeland PLAN NR. 2013122, SANDNES KOMMUNE PLANBESKRIVELSE APRIL 2014 FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR KOMMUNALE BOLIGER, SYRINVEIEN 2A Gnr. 62,

Detaljer

146/15 Utval for tekniske saker og næring 22.10.2015. Plan 1036-3 - Reguleringssak - Privat forslag til detaljregulering for Rosk, felt U og V,

146/15 Utval for tekniske saker og næring 22.10.2015. Plan 1036-3 - Reguleringssak - Privat forslag til detaljregulering for Rosk, felt U og V, Hå kommune Saksnummer Utval Vedtaksdato 146/15 Utval for tekniske saker og næring 22.10.2015 Saksbehandlar: Harald Grande Sak - journalpost: 13/2286-15/26700 Plan 1036-3 - Reguleringssak - Privat forslag

Detaljer

Dato: 20.03.2015 Sist revidert: 24.09.2015

Dato: 20.03.2015 Sist revidert: 24.09.2015 LILLEHAMMER KOMMUNE PLAN NR DETALJREGULERINGSPLAN FOR PLASSEN 5, B9 og B10 SKOGEN SØR, GNR 92 / BNR 57 Dato: 20.03.2015 Sist revidert: 24.09.2015 Plankart er datert: 19.03.2015 Plankart sist revidert:

Detaljer

DETALJREGULERINGSPLAN FOR LEILIGHETER I KRØDEREN

DETALJREGULERINGSPLAN FOR LEILIGHETER I KRØDEREN REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LEILIGHETER I KRØDEREN Dato for bestemmelsene: Forslag 28.9.2015 1. GENERELT 1.1 Området reguleres for følgende formål Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5

Detaljer

OMRÅDEREGULERING FOR ANDEBU SENTRUM. Andebu kommune. Reguleringsbestemmelser

OMRÅDEREGULERING FOR ANDEBU SENTRUM. Andebu kommune. Reguleringsbestemmelser OMRÅDEREGULERING FOR ANDEBU SENTRUM Andebu kommune Reguleringsbestemmelser Planid: 20150003 Revidert dato: 19.05.2015 REGULERINGSFORMÅL Avgrensning av området er vist på plankartet med reguleringsgrense.

Detaljer

Detaljregulering, KR, Møllenhofveien 23. Orientering om oppstartsmøte etter plan- og bygningslovens 12-8.

Detaljregulering, KR, Møllenhofveien 23. Orientering om oppstartsmøte etter plan- og bygningslovens 12-8. Utvalgssak NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Siri Anna Kluck Lottrup L.nr.: 6929/2011 Arkivnr.: 20100004/L12 Saksnr.: 2010/6243 Detaljregulering, KR, Møllenhofveien 23. Orientering om

Detaljer

1 Formål. 2 Hovedinnhold. 3 Rammer og retningslinjer for området. Vestby Kommune Planbeskrivelse Krusebyveien 84 25.09.2014

1 Formål. 2 Hovedinnhold. 3 Rammer og retningslinjer for området. Vestby Kommune Planbeskrivelse Krusebyveien 84 25.09.2014 Vestby Kommune Planbeskrivelse Krusebyveien 84 25.09.2014 1 Formål Bjerkeli Eiendom AS har inngått avtale med Norges Speiderforbund avdeling Vestby om kjøp av deres eiendom gnr 5 bnr 25 i Krusebyen. I

Detaljer

Reguleringsbestemmelser for Trolldalen.

Reguleringsbestemmelser for Trolldalen. Reguleringsbestemmelser for Trolldalen. TROLLDALEN (PlanID: 217) GRIMSTAD KOMMUNE Reguleringsbestemmelser datert 26.06.2014. Revisjonsnr: 1.4 Revidert: 05.09.14, 29.09.2014 jfr. sak 206/14 i TU, 04.06.2015,

Detaljer

BERGEN KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for: Ny-Paradis/Paradis, felt KB4 jf plan- og bygningslovens (pbl) 12.5

BERGEN KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for: Ny-Paradis/Paradis, felt KB4 jf plan- og bygningslovens (pbl) 12.5 BERGEN KOMMUNE Reguleringsbestemmelser for: Ny-Paradis/Paradis, felt KB4 jf plan- og bygningslovens (pbl) 12.5 Fana, Gnr. 13, Bnr. 54, 68 m.fl., Ny- Paradis/Paradis, felt KB4, Detaljplan. Nasjonal arealplanid:

Detaljer

Planbeskrivelse 214-10 SKUTEBERG - REGULERINGSENDRING FOR GNR/BNR 2/7 MFL.

Planbeskrivelse 214-10 SKUTEBERG - REGULERINGSENDRING FOR GNR/BNR 2/7 MFL. Planbeskrivelse 214-10 SKUTEBERG - REGULERINGSENDRING FOR GNR/BNR 2/7 MFL. Arkivsak: 11/2174 Arkivkode: PLANR 214.10 Sakstittel: PLAN NR. 214-10 - REGULERINGSPLAN FOR SKUTEBERG - REGULERINGSENDRING FOR

Detaljer

DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN VEST - 1. GANGS BEHANDLING

DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN VEST - 1. GANGS BEHANDLING ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 137/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 22.06.2015 DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN VEST - 1. GANGS BEHANDLING Vedtak Med henvisning til

Detaljer

Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200

Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200 Planbeskrivelse for Reguleringsplan for Drevsjø barnehage PlanID: 2014 0200 Revidert 04.07.2014 Planbeskrivelse reguleringsplan for Drevsjø barnehage Side 1 1. Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å

Detaljer

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Floa Galoppen Bure Fredrikstad kommune (Nasjonal plan-id: 01061042)

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Floa Galoppen Bure Fredrikstad kommune (Nasjonal plan-id: 01061042) Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Floa Galoppen Bure Fredrikstad kommune (Nasjonal plan-id: 01061042) Dato for siste rev. av bestemmelsene: 09.04.2013 Dato for kommunestyrets godkjenning:

Detaljer

Reguleringsbestemmelser DETALJREGULERING FOR ANDÅS ETAPPE 1.3

Reguleringsbestemmelser DETALJREGULERING FOR ANDÅS ETAPPE 1.3 VEFSN KOMMUNE - et steg foran Reguleringsbestemmelser DETALJREGULERING FOR ANDÅS ETAPPE 1.3 Planident 20131238 Planbeskrivelse, dato 13.09.2013 Reguleringsbestemmelser, dato 13.09.2013 Plankart tegningsnr

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014 DETALJREGULERING FOR FELT B7B PÅ SKORPEFJELL PLANID 2012005 - FØRSTE GANGS BEHANDLING Vedlegg: 1.

Detaljer

1 AVGRENSNING Disse bestemmelsene gjelder for det regulerte området vist på plankartet merket Plan- og forvaltning, sist datert 30.09.

1 AVGRENSNING Disse bestemmelsene gjelder for det regulerte området vist på plankartet merket Plan- og forvaltning, sist datert 30.09. DETALJREGULERING FOR BOLIGOMRÅDE MELLOM SKULEBEKKEN OG FISKÅNÅ PLAN 1130201310 REGULERINGSBESTEMMELSER Dato: 15.04.14 Sist revidert: 10.08.15 1 AVGRENSNING Disse bestemmelsene gjelder for det regulerte

Detaljer

Forslag til reguleringsplan for Jøa skole, museum og idrettsplass.

Forslag til reguleringsplan for Jøa skole, museum og idrettsplass. Fosnes kommune Plan og utvikling Forslag til reguleringsplan for Jøa skole, museum og idrettsplass. I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 vedtok Fosnes formannskap 25.06.14 å legge forslag

Detaljer

Planbestemmelser. Detaljregulering for Skytterhusfjellet, felt B2A

Planbestemmelser. Detaljregulering for Skytterhusfjellet, felt B2A Planbestemmelser Detaljregulering for Skytterhusfjellet, felt B2A Planens ID: 20302015001 ArkivsakID: 14/2770 Websaknr: 14/2770 Varsel om oppstart: 27.11.2014 1.gangs behandling: 05.06.15 saknr. 036/15

Detaljer

Reguleringsplan for Vestre Goa Reguleringsbestemmelser ihht plan- og bygningsloven 26

Reguleringsplan for Vestre Goa Reguleringsbestemmelser ihht plan- og bygningsloven 26 Randaberg kommune Saksnr. Arkivkode Sted Dato 06/120-44 L12 Randaberg 04.06.2010 Reguleringsplan for Vestre Goa Reguleringsbestemmelser ihht plan- og bygningsloven 26 Utarbeidet av Asplan Viak AS 22.2.2007

Detaljer

KIWI SEMSMOEN, Semsmoveien, Røren: gnr. 73, bnr. 112, 163, 178, 275, 298, 313

KIWI SEMSMOEN, Semsmoveien, Røren: gnr. 73, bnr. 112, 163, 178, 275, 298, 313 Forslag til Bestemmelser til reguleringsplan for: KIWI SEMSMOEN, Semsmoveien, Røren: gnr. 73, bnr. 112, 163, 178, 275, 298, 313 Plankode: xxxx Sonekode: xxxxx Sist revidert 20.11.2014 Reguleringsplan vedtatt:

Detaljer

REGULERINGSENDRING FOR DELER AV STENSMOEN BOLIGFELT PLANBESKRIVELSE

REGULERINGSENDRING FOR DELER AV STENSMOEN BOLIGFELT PLANBESKRIVELSE REGULERINGSENDRING FOR DELER AV STENSMOEN BOLIGFELT PLANBESKRIVELSE Plannavn Reguleringsendring for deler av Stensmoen Boligfelt Plantype Områderegulering Nasjonal PlanID 163620140002 Planstatus Planforslag

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER 0605_328 Detaljplan for Mosselia

REGULERINGSBESTEMMELSER 0605_328 Detaljplan for Mosselia RINGERIKE KOMMUNE MILJØ- OG AREALFORVALTNING, AREAL- OG BYPLANKONTORET REGULERINGSBESTEMMELSER 0605_328 Detaljplan for Mosselia Forslag til reguleringsbestemmelser pr 26.11.12 1.gangs behandling i planutvalget

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR RAVEIEN 321 Planid: 20140008

FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR RAVEIEN 321 Planid: 20140008 Vedlegg 9, reguleringsbestemmelser. FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR RAVEIEN 321 Planid: 20140008 Dato: 22.04.2015 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: XXXX Bystyrets vedtak:

Detaljer

PLANBESKRIVELSE. Husvollia, planbeskrivelse 03.03.2015. DETALJREGULERING AV HUSVOLLIA, gnr/bnr 176/52 og 170/85

PLANBESKRIVELSE. Husvollia, planbeskrivelse 03.03.2015. DETALJREGULERING AV HUSVOLLIA, gnr/bnr 176/52 og 170/85 DETALJREGULERING AV HUSVOLLIA, gnr/bnr 176/52 og 170/85 PLANBESKRIVELSE Bakgrunn Planen er oppdatert 03.03.2015 og ble innsendt 05.11.2014 av Eggen Arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver

Detaljer

Tesliåsen med tilliggende områder, detaljregulering - reguleringsbestemmelser til sluttbehandling

Tesliåsen med tilliggende områder, detaljregulering - reguleringsbestemmelser til sluttbehandling Byplankontoret Planident: r20100070 Arkivsak:10/26976 Tesliåsen med tilliggende områder, detaljregulering - reguleringsbestemmelser til sluttbehandling Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 13.09.2011

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR HAUGERENGA -DETALJREGULERING REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSPLAN FOR HAUGERENGA -DETALJREGULERING REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR HAUGERENGA -DETALJREGULERING REGULERINGSBESTEMMELSER Dato: 17/11-2010 Sist revidert: 20/05-2011 Vedtatt av kommunestyret: 19/06-2011 Definisjoner: - PBL Plan og bygningsloven - BYA

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR. Detaljregulering Utsikten Bråtan, Felt K, L, M, N, P 1. F ORMÅLET MED PLANEN

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR. Detaljregulering Utsikten Bråtan, Felt K, L, M, N, P 1. F ORMÅLET MED PLANEN REGULERINGSBESTEMMELSER FOR Detaljregulering Utsikten Bråtan, Felt K, L, M, N, P Plan ID: 504-902-07-05 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 29.02.2012 1. F ORMÅLET MED PLANEN 1-1. Planens formål

Detaljer

Reguleringsplan for Kullevikskotta, gnr 83 bnr 55 ved Breisand i Bamble

Reguleringsplan for Kullevikskotta, gnr 83 bnr 55 ved Breisand i Bamble Reguleringsplan for Kullevikskotta, gnr 83 bnr 55 ved Breisand i Bamble Planbeskrivelse Øyvind Amundsgård 02.03.2016 1 1 Bakgrunn Arbeidet med reguleringsplanen er gjennomført av tiltakshaver. Hensikten

Detaljer

DETALJPLAN FOR LANGMO GNR. 38 OG BNR. 5 m.fl REGULERINGSBESTEMMELSER

DETALJPLAN FOR LANGMO GNR. 38 OG BNR. 5 m.fl REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJPLAN FOR LANGMO GNR. 38 OG BNR. 5 m.fl REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for 1. gangs behandling i formannskapet : 21.08.2014 Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 26.09.2014 Dato for godkjenning

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR HÅVUNDVEGEN, PARSELL STORMBANEN - FROGNERKRYSSET OG TILGRENSENDE OMRÅDER (B1; SANSSOUCI OG B2; FROGNERLIA VEST M.FL.

REGULERINGSPLAN FOR HÅVUNDVEGEN, PARSELL STORMBANEN - FROGNERKRYSSET OG TILGRENSENDE OMRÅDER (B1; SANSSOUCI OG B2; FROGNERLIA VEST M.FL. REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR HÅVUNDVEGEN, PARSELL STORMBANEN - FROGNERKRYSSET OG TILGRENSENDE OMRÅDER (B1; SANSSOUCI OG B2; FROGNERLIA VEST M.FL.) ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Detaljer

Plan 1135 - Reguleringssak - Privat forslag til detaljreguleringsplan for Bjorlanstunet

Plan 1135 - Reguleringssak - Privat forslag til detaljreguleringsplan for Bjorlanstunet Hå kommune Saksnummer Utval Vedtaksdato 046/14 Utval for tekniske saker og næring 08.04.2014 Saksbehandlar: Harald Grande Sak - journalpost: 11/2210-14/9948 Plan 1135 - Reguleringssak - Privat forslag

Detaljer

2 FORMÅL MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til følgende formål:

2 FORMÅL MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til følgende formål: Reguleringsbestemmelser Områderegulering for del av Sandnes Nasjonal planid: 182020130046 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 15.08.14 Dato for kommunestyrets egengodkjenning: 18.09.14 1 AVGRENSING

Detaljer

Frogn kommune v/ hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker postmottak@frogn.kommune.no. Drøbak 05.01.15

Frogn kommune v/ hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker postmottak@frogn.kommune.no. Drøbak 05.01.15 1 Adresse: Seiersten Sentrum 2 1443 DRØBAK Frogn kommune v/ hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker postmottak@frogn.kommune.no Telefon: 64 90 55 55 Mobiltlf.: 48 12 50 26 E-post: maria.danielsen@folloprosjekt.no

Detaljer

DETALJREGULERING FOR RINGSTADVEGEN 11

DETALJREGULERING FOR RINGSTADVEGEN 11 DETALJREGULERING FOR RINGSTADVEGEN 11 REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelsene datert: 19.05.2015 Tilhørende plankart datert 19.05.2015 Vedtatt av kommunestyret: 24.09.2015 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Detaljer

Behandling: Til møtet ble det framlagt nytt saksframlegg med endret innstilling:

Behandling: Til møtet ble det framlagt nytt saksframlegg med endret innstilling: Behandling i Formannskap den 09.06.2015 Behandling: Til møtet ble det framlagt nytt saksframlegg med endret innstilling: Rådmannens endrede innstilling: Innsigelse, datert 13.07.12, fra Nordland Fylkeskommune,

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 6 Arkivsak: 14/1300-8 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Reguleringsplan for Lønnerhagen 1.gangsbehandling Saksbehandler: Siw Gjøsund Arkiv: MNR M 226 Saksnr.: Utvalg Møtedato 145/14 Plan- og miljøutvalget

Detaljer

Reguleringsbestemmelsene gjelder for det området som på kartet er innenfor planens begrensning.

Reguleringsbestemmelsene gjelder for det området som på kartet er innenfor planens begrensning. Arkivsak: 09/1712 Arkivkode: PLAN NR. 340 Sakstittel: OMRÅDEREGULERING - NYBUÅSEN BOLIGOMRÅDE -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR TORPEFELTET, OMRÅDE 9 OG 10

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR TORPEFELTET, OMRÅDE 9 OG 10 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR TORPEFELTET, OMRÅDE 9 OG 10 Dato 25.06.2015 Planid: 14/2493 Plantype: Detaljert reguleringsplan Revisjoner Dato Saksnr. Merk. Ikraft dato saksnr Godkjent av kommunestyret 1

Detaljer