Fræna kommune. Planbeskrivelse

Transkript

1 Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5 Fræna kommune Planbeskrivelse

2 Saksnummer: 2014/2481 Planident: Dato: Innhold Planbeskrivelse SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET... 4 Bakgrunn... 4 Intensjonen med planforslaget PLANPROSSESSEN GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Kommuneplan Reguleringsplan BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON)... 6 Plassering... 6 Avgrensning... 6 Bruk av/status til tilstøtende areal... 7 Eksisterende bebyggelse og arealbruk... 7 Landbruk-, natur- og ressursgrunnlaget/markslag/grunnforhold... 8 Topografi/landskapstrekk... 8 Verneinteresser/kulturminner... 8 Miljøfaglige forhold, lokalklima og biologisk mangfold... 8 Trafikkforhold... 8 Teknisk infrastruktur Kollektivbetjening Funksjonsanalyse - Barnehage og skole Grønne interesser/folkehelseprinsippet Barn og unges interesser Universell utforming Juridiske forhold Interessemotsetninger Utredninger i samsvar med forskrift om konsekvensutredninger Beskrivelse av planforslaget Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 2 av 25

3 Innledning/hensikten med planforslaget Arealoppgave ) Bebyggelse og anlegg Bolig ) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg, trafikk og trafikksikkerhet Annen infrastruktur ) Risiko og sårbarhet, jf. sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet i samfunnsplanleggingen 13 9) Juridiske forhold ) Interessemotsetninger Konsekvenser av planforslaget Overordnede planer og vedtak, herunder eksisterende reguleringsplaner Eksisterende bebyggelse og innbyggere i området Hvordan er bokvaliteten for nye innbyggere? Natur- og ressursgrunnlag (næringsinteresser) Konsekvenser for næringslivet i området Konsekvenser for landskap og topografi Konsekvenser for verneinteresser/kulturminner Konsekvenser for miljøfaglige forhold og biologisk mangfold Konsekvenser for den trafikale situasjonen Konsekvenser for teknisk infrastruktur Konsekvenser for kapasitet ved barnehage og skole Konsekvenser for grønne interesser/folkehelseprinsippet Konsekvenser for barn og unges interesser Konsekvenser for universell utforming Risiko- og sårbarhetsanalyse Drift og vedlikehold av veg- og grøntanlegg Juridiske/økonomiske konsekvenser for kommunen Utbyggings-/opparbeidingsavtale Gjennomførbarhet Innspill og merknader Sammendrag av innspill og merknader med forslagstiller sin kommentar Forslagstiller sin faglige begrunnelse Eventuelle endringer etter offentlig ettersyn Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 3 av 25

4 1. SAMMENDRAG Det er ønske fra eiendomsavdelingen i Fræna kommune å omregulere en del av reguleringsplan for Malmefjorden III, felt B5 og B6 fra seks eneboligtomter til ett felt med konsentrert småhusbebyggelse. Det legges opp til at området får en grad av utnytting som andre områder med konsentrert bebyggelse i sentrumsområder, med en maks %BYA = 35%. Adresse GID 2. NØKKELOPPLYSNINGER Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Hovedformål i ny plan Planområdets areal i daa Ant. nye boenheter/nytt næringsareal (BYA/%BYA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Er det kommet varsel om innsigelse (j/n) Krav om konsekvensutredning (j/n) 63/191,192, 201, 202, 229 og 230 Frittliggende eneboligtomter Fræna kommune Fræna kommune Fræna kommune Konsentrert småhusbebyggelse Ca. 4,6 daa Ca nye boenheter Nei Nei Oppstartsmøte, dato - Kunngjøring oppstart, dato Komplett forslag mottatt, dato - 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Bakgrunnen for at planarbeidet er startet opp er at disse tomtene har ligget ute for salg lenge uten at noen har meldt sin interesse. Planområdet er i gjeldene reguleringsplan avsatt til eneboligtomter, men området er svært bratt, og man ser nå at det kan være lettere å bygge ut dette området med konsentrert bolig. Det er derfor et ønske fra eiendomsavdelingen at disse seks tomtene blir regulert om til område for konsentrert bolig, terrasse eller lavblokk. Tanken er å få solgt dette området til et firma som kan bygge ut området. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 4 av 25

5 Intensjonen med planforslaget Intensjonen er å legge til rette for en mer konsentrert utnyttelse av området fra seks eneboligtomter til et område for konsentrert bolig på grunn av terrengets beskaffenhet. Det har vært viktig i prosessen at planforslaget ikke forringer omkringliggende tomter med tanke på utsikt. 4. PLANPROSSESSEN Det ble meldt oppstart på planarbeidet 3. september 2014 i Romsdal Budstikke, og varsel om oppstart av planarbeid ble sendt til naboer, grunneiere samt offentlige og private instanser. 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER I det følgende vil det bli gjort rede for planstatus i området Kommuneplan Området som skal reguleres er innbefattet i 16 i kommuneplanens arealdel, en liste over reguleringsplaner og deler av reguleringsplaner som fremdeles skal gjelde etter at nye arealplan er vedtatt. Reguleringsplanene vises i kommuneplankartet med hensynssone 910; Reguleringsplan skal fortatt gjelde. Aktuell reguleringsplan er vist i plankartet med hensynsonenavn «rp99040». Området for detaljreguleringen vises med rød stiplet linje. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 5 av 25

6 5.2. Reguleringsplan Kommuneplanens bestemmelser i 16 sier altså at gjeldende reguleringsplan med planident fortsatt skal gjelde. Dette er reguleringsplan for Malmefjorden III, felt B5 og B6. Området er altså tidligere regulert, men vil bli delvis erstattet med denne detaljreguleringen ved en eventuell endelig godkjenning. Område for detaljreguleringen vises med rød stiplet linje, se bilde under. 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Plassering Planområdet ligger i den øvre delen av byggefeltet i Malmefjorden, ca. 600 meter unna fylkesvegen. Området ligger i skolekretsen Sylte/Malme, og i Malmefjorden er det både samfunnshus, camping, bensinstasjon og en dagligvarebutikk. Det har også de siste åra kommet flere butikker som driver salg av plasskrevende varer. MoBarn driver en barnehage i Malmefjorden, Sylte barneskole ligger ca. to kilometer fra planområdet. Ungdomsskolen ligger i Elnesvågen. Det er ca. 8,5 kilometer til Elnesvågen og 14 kilometer til Molde. Avgrensning Planen omfatter seks av de 29 eneboligtomtene som er regulert i reguleringsplan for Malmefjorden III, felt B5 og B6. Planområdet er totalt ca. 4,6 daa, se bilde under. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 6 av 25

7 Bruk av/status til tilstøtende areal Planområdet ligger midt i gjeldene plan for Malmefjorden III, felt B5 og B6, slik at tilstøtende areal består av boligtomter. Som vi ser på oversiktsbildet til venstre, er tomtene øst og vest langs Ramsvegen og Skoglunden bebygd. Tomtene nord og sør for planområdet, som utgjør B5, ser vi er ubebygd, noe som er bakgrunnen for denne omreguleringen. Terrenget i området er svært bratt og det er vurdert lettere å kunne bygge konsentrerte boliger her. Type bolig det er mulig å bygge er nedfelt i forslag til reguleringsbestemmelser og opp til framtidig utbygger å avgjøre. Eksisterende bebyggelse og arealbruk Som nevnt over, består området omkring planområdet av eneboliger regulert i gjeldende reguleringsplan, Malmefjorden III, felt B5 og B6. Her er det i bestemmelsene fastsatt at mønehøyden for frittliggende småhusbebyggelse, B5, ikke skal overstige 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng og at %-BYA innenfor enkelttomtene ikke skal overstige 25 %. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 7 av 25

8 Landbruk-, natur- og ressursgrunnlaget/markslag/grunnforhold Planområdet ligger midt i gjeldende reguleringsplan for boliger og har ingen interesse som jord- eller skogbruksområde. Berggrunnen består av diorittisk gneis og migmatitt. Dette er næringsfattige og harde bergarter. Topografi/landskapstrekk Terrenget i planområdet er bratt, med veger på begge sider, henholdsvis Ramsvegen og Skoglunden. Det går en bekk gjennom planområdet, se bilde under. Verneinteresser/kulturminner Det er ikke registrert verneinteresser/kulturminner i området, verken automatisk fredede kulturminner eller SEFRAK-bygninger. Miljøfaglige forhold, lokalklima og biologisk mangfold Klimatisk sett vil fremherskende vindretning være fra nordvest. De konsentrerte boligene vil få ettermiddags-/kveldssol. Det kommer ikke fram noen registrerte miljøverdier/biologisk mangfold. Området har heller ikke noen tilknytning til randsone mot sjø, ferskvann eller vassdrag. Trafikkforhold Planområdet ligger ca. 600 meter øst for fylkesveg 64. Årlig døgntrafikk (ÅDT) ble i 2014 registrert til å være Man kommer opp til planområdet ved å ta av fylkesveg 64 og opp kjøre opp Tømmervegen. Fjerde avkjøring til høyre leder inn i Ramsvegen, som går over i Skoglunden i svingen lengre opp. Tømmervegen er regulert som samleveg Sa1 med en bredde på seks meter, mens Ramsvegen og Skoglunden er regulert som atkomstveg A1 med en bredde på fire meter. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 8 av 25

9 Det er regulert inn gang- og sykkelveg langs Tømmervegen opp til Ramsvegen i tre ulike reguleringsplaner; Malmefjorden II, Malmefjorden senterområde og Malmefjorden Nord. Gang- og sykkelvegen er opparbeidet fram til Galtenbakken. De siste 140 meterne fra Galtenbakken til Ramsvegen er ikke opparbeidet. Dette er typisk for eldre reguleringsplaner der det ikke ble stilt rekkefølgekrav om at dette skulle opparbeides samtidig med tomtene og annen teknisk infrastruktur. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 9 av 25

10 Teknisk infrastruktur Det går en 110 mm vannledning (blå) langs Ramsvegen og Skoglunden. Det går også en 160 mm spillvannsledning (grønn) langs Tømmervegen opp til GID 63/170. Ledning for overvann (svart) går opp til Galtenbakken (se ortofoto under). Istad Nett har følgende nett i området, der grønn stiplet linje er lavspent kabel, blå stiplet linje er 22 kv høyspent kabel og rød firkant er nettstasjon, transformatorkiosk: Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 10 av 25

11 Kollektivbetjening Nærmeste bussholdeplass langs fylkesveg 64 ligger ca. 650 meter fra planområdet, se blå ring på kart under: Funksjonsanalyse - Barnehage og skole Det er ca. 350 meter til Malmefjorden barnehage, som har to avdelinger. Det er to kilometer til Sylte barneskole. Grønne interesser/folkehelseprinsippet Det er ikke etablert noen turstier i dette området. Barn og unges interesser Planforslaget berører ikke områder som er av interesse for barn og unge slik det er i dag. Planområdet ligger ca. 350 meter unna Malmefjorden barnehage. 50 meter sørvest for barnehagen finner vi en ballbinge, se bilde under. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 11 av 25

12 Universell utforming Planområdet er svært bratt og det vil være vanskelig å tilfredsstille kravet om universell utforming slik det foreligger i dag. Juridiske forhold Gjeldende reguleringsplan legger opp til eneboliger med en maks tillatt %-BYA innenfor enkelttomtene på 25 %. Dette planforslaget endrer tillatt grad av utnytting til konsentrert bolig med en maks tillatt %BYA på 35%. Interessemotsetninger Man kan ikke se at det fins noen interessemotsetninger i dette planforslaget. Det kom heller ikke inn noen merknader i forbindelse med melding om oppstart som tilsier at dette er tilfelle. 7. Utredninger i samsvar med forskrift om konsekvensutredninger Det er ikke behov for utredning i samsvar med forskrift om konsekvensutredninger da planforslaget forholder seg til det samme arealformålet som i gjeldende plan. 8. Beskrivelse av planforslaget Innledning/hensikten med planforslaget Hensikten med planforslaget er å legge til rette for en mer konsentrert utnyttelse av området fra seks eneboligtomter til et område for konsentrert bolig på grunn av terrengets beskaffenhet. Arealoppgave Reguleringsformål Bygninger og anlegg Boliger, konsentrert bolig (BK1) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg (ov1) Annen veggrunn, tekniske anlegg Planområdet totalt Areal 3,8 daa Ca. 0,4 daa Ca. 0,4 daa Ca. 4.6 daa 1) Bebyggelse og anlegg Bolig Planforslaget legger opp til ca nye boenheter. Forslag til reguleringsbestemmelser legger opp til en grad av utnytting på maks %BYA= 35%. Maks mønehøyde er satt til 9 meter, maks gesimshøyde er satt til 8,0 meter over gjennomsnittlig opprinnelig terreng. Det skal være minst to biloppstillingsplasser for bil pr. boenhet, der minst en kan være garasje. Parkeringsarealet skal regnes med i BYA, og alle plasser skal være tilgjengelige til enhver tid. Byggegrensene er satt til åtte meter fra senterlinje veg i øst og vest, og fire meter fra eiendomsgrensene i nord og sør, som er en videreføring av byggegrenser i tilgrensende planer. I Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 12 av 25

13 tillegg til dette er det satt bestemmelser om at byggverk innenfor BK1 skal plasseres slik at det tas hensyn til lys- og solforhold for boenhetene og slik at lekearealet skal ha sol vesentlige deler av året og døgnet. Når det gjelder universell utforming er det i forslag til reguleringsbestemmelser sagt at minst 20% av boenhetene/leilighetene skal være tilrettelagt for rullestolbrukere. Ut over dette skal området følge plan- og bygningslovens krav om universell utforming. 2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg, trafikk og trafikksikkerhet Vegen fra fylkesveg 64 og opp til planområdet er regulert i gjeldende planer: Holamyra Næringspark, Malmefjorden Senterområde, Malmefjorden II, Malmefjorden Nord og Malmefjorden III, felt B5 og B6. Samlevegen (Tømmervegen) er regulert med en bredde på 6 meter. Atkomstvegen (Ramsvegen og Skoglunden) som knytter planområdet til samlevegen er regulert i gjeldende plan med en bredde på 4 meter og er allerede opparbeidet. Planforslaget forholder seg til bredde i gjeldende plan. Vegen er regulert offentlig, og er etter Statens vegvesens håndbok N100 dimensjonert som A1, Atkomstveger i boligområder, fartsgrense 30 km/t. Det er ikke krav til egne løsninger for gående og syklende på veger av denne dimensjonen. Som beskrevet i avsnittet om «Bolig» under «Bebyggelse og anlegg» over, skal det være minst to biloppstillingsplasser for bil pr. boenhet, der minst en kan være garasje. Parkeringsarealet skal regnes med i BYA, og alle plasser skal være tilgjengelige til enhver tid. Annen infrastruktur Teknisk infrastruktur er på plass, både vann, avløp, kabel og tele. 8) Risiko og sårbarhet, jf. sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet i samfunnsplanleggingen Fylkesmannen sin sjekkliste for risiko og sårbarhet i samfunnsplanleggingen er fylt ut og ligger ved saken. Det er ikke knyttet uakseptabel risiko til noen av forholdene i sjekklista. 9) Juridiske forhold Det er satt følgende rekkefølgekrav i paragraf 6 i forslag til reguleringsbestemmelser: 6.1 Det må søkes om byggetillatelse på hele området, jf. pkt Godkjent anlegg for vann og avløp må være utbygd før det kan gis byggetillatelse for bygg for varig opphold. Alle nye bygg for varig opphold skal knyttes til godkjent anlegg for vann og avløp. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 13 av 25

14 6.3 Opparbeidelse av kommunaltekniske anlegg og fellesanlegg må være gjennomført før en kan dele fra og gi byggetillatelse for hver enkelt tomt. 6.4 Det skal ikke gis ferdigattest/brukstillatelse for bygninger før lekeareal, ubygde areal, parkeringsareal og interne vegsystem er ferdig opparbeidet i samsvar med godkjente planer. 6.5 Felles lekeareal skal være opparbeidet og ferdigstilt før det blir gitt byggetillatelse for hvert enkelt delområde. Lekeplassene skal ha sandkasse, benk og noe fast dekke. 10) Interessemotsetninger Man kjenner ikke til at det fins noen interessemotsetninger i planområdet. 9. Konsekvenser av planforslaget Overordnede planer og vedtak, herunder eksisterende reguleringsplaner Planområdet vises i kommuneplan med hensynssone 910; Reguleringsplan skal fortsatt gjelde. Dette er reguleringsplan Malmefjorden III, felt B5 og B6, der det i gjeldene plan også er lagt opp til boliger. Endringen ligger i grad av utnytting for det ca. 4,6 daa store området, fra frittliggende enebolig i gjeldende plan til konsentrert bolig i dette planforslaget. Slik ser vi at det forholder seg til overordnede planer, men altså med en noe høyere grad av utnytting. Eksisterende bebyggelse og innbyggere i området Det fins ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet, jf. bilde under. Derimot fins det bebyggelse både ovenfor (øst for) og nedenfor (vest for) planområdet. Maks mønehøyde for boligene i planområdet er satt til 9 meter, maks gesimshøyde er satt til 8,0 meter, begge over gjennomsnittlig opprinnelig terreng. Dette er en videreføring av maks byggehøyde i gjeldende plan. En vesentlig forskjell mellom gjeldende plan og dette planforslaget, er at dette planforslaget setter maks høyde ut fra opprinnelig terreng, mens gjeldende plan setter høyden ut fra Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 14 av 25

15 gjennomsnittlig planert terreng, noe som i praksis vil si at man selv bestemmer hvor høyt man vil planere før man starter målingen av maks høyde fastsatt i bestemmelsene. Dette kan gi store forskjeller i hvilken høyde boligene til slutt ender opp med, se bilde under. I og med at dette planforslaget forholder seg til samme maksimale mønehøyde som i gjeldene plan (maks mønehøyde er satt til 9 meter, maks gesimshøyde er satt til 8,0 meter over gjennomsnittlig opprinnelig terreng), og i tillegg låser muligheten til å planere til ønsket høyde før man skal forholde seg til maks fastsatt høyde i reguleringsbestemmelsene, vil ikke høyden medføre endringer for de eksisterende innbyggerne i området. Planforslaget legger opp til konsentrert bebyggelse, slik at man vil måtte regne med noe økt trafikk. I gjeldene plan er området regulert til seks frittliggende eneboliger, mens det i dette planforslaget legges opp til en mer konsentrert bebyggelse. Det kan ut i fra planområdets størrelse forventes ni til tolv nye boenheter, men dette er avhengig av hvordan utbygger utnytter tomten og hvilken boligtype som velges ut fra mulighetene i forslag til reguleringsbestemmelser. Kjørebanebredden har betydning for hvor mange boenheter som bør ha direkteatkomst langs vegen. I gjeldende reguleringsplan Malmefjorden III, felt B5 og B6, er atkomstvegen Ramsvegen regulert med en bredde på 4 meter. Med en slik dimensjon på vegen kan det tas høyde for inntil 50 boenheter i en blindveg. I gjeldende plan lagt opp til at 26 boenheter skal ha tilkomst til atkomstvegen. Slik ser vi at en økning i antall boenheter innenfor planområdet holder kravene til antall direkteavkjøringer på atkomstvegen satt i Statens håndbok N100. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 15 av 25

16 Hvordan er bokvaliteten for nye innbyggere? Det er ikke klart hvordan planområdet vil utvikles med tanke på plassering og valg av boligtype, men det er uansett satt en rekke krav som utbygger må tilfredsstille for å sikre bokvaliteten. Dette gjelder blant annet: Funksjonshemmede der det er satt krav om at minst 20 % av boenhetene/leilighetene skal være tilrettelagt for rullestolbrukere (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 4.1.4) Tilfredsstillende løsning for lekeareal, der størrelsen på lekearealet skal være minst 25 m² per boenhet, at arealet hovedsakelig ikke skal være brattere enn 1:3 og areal smalere enn 10 meter ikke skal regnes med. Brattere terreng enn angitt må ha særskilte kvaliteter, som for eksempel at et avgrensa område er egnet som akebakke (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 4.1.6) Krav til at det tas hensyn til lys- og solforhold for boenhetene og at lekearealene skal ha sol vesentlige deler av året og døgnet (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 4.1.8) Det er satt rekkefølgekrav til at det ikke skal gis ferdigattest/brukstillatelse for bygninger før lekeareal, ubygde areal, parkeringsareal og interne vegsystem er ferdig opparbeidet i samsvar med godkjente planer (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 6.4) Det er også satt rekkefølgekrav til at felles lekeareal skal være opparbeidet og ferdigstilt før det blir gitt byggetillatelse for hvert enkelt delområde. Lekeplassen skal ha sandkasse, benk og noe fast dekke (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 6.5) Natur- og ressursgrunnlag (næringsinteresser) Planforslaget har ingen konsekvenser for natur- og ressursgrunnlag da det ikke fins noen interesser innen jordbruk eller skogbruk innenfor planområdet. Konsekvenser for næringslivet i området Planforslaget har ingen konsekvenser for næringslivet i området bortsett fra at kjøpekraften i området forsterkes. Konsekvenser for landskap og topografi Terrenget innenfor planområdet er som tidligere nevnt bratt, og konsekvensene for landskap og topografi vil være avhengig av boligtypen framtidig utbygger velger for området. Siden forslag til reguleringsbestemmelser sier at man skal ta utgangspunkt i gjennomsnittlig opprinnelig terreng, vil man unngå faren for at området blir planert til ønsket høyde før utbygging. Bekken som renner gjennom planområdet må legges i rør. Konsekvenser for verneinteresser/kulturminner Det er ikke registrert verneinteresser/kulturminner i området, verken automatisk fredede kulturminner eller SEFRAK-bygninger. Det er satt fellesbestemmelser om kulturminner i forslag til reguleringsbestemmelser 3.4 som sier at dersom det under arbeid i området kommer fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, skal arbeidet sanses og det skal sendes melding til kulturvernmyndighetene jf. Lov om kulturminner. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 16 av 25

17 Konsekvenser for miljøfaglige forhold og biologisk mangfold Planområdet ligger innenfor utløpsområde for snøskred NVE Atlas sitt aktsomhetskart for skred i bratt terreng, se kart under. Også i NGI sitt aktsomhetskart for snø- og steinskred ligger planområdet innenfor aktsomhetsområdet, men her bare delvis, se kart under: Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 17 av 25

18 Aktsomhetskart for steinskred i NVE Atlas viser at planområdet ikke ligger innenfor denne faresonen: Faren for snøskred i området er avklart av tidligere fylkesgeolog Einar Anda hos fylkesmannen i forbindelse med tidligere reguleringer i Malmefjorden, og det er konstatert at det ikke er noen uakseptabel risiko for snøskred her. Saksbehandler har vært i kontakt med Systad i NVE ang. de tre tomtene som delvis ligger innenfor skravuren til NGI sitt aktsomhetskart. Han skriver at dersom det ikke er gjort ei vurdering av skredfaren, er utgangspunktet at man gjør en nærmere vurdering innenfor NGI-kartene (i kombinasjon med jord- og flomskredkart). Aktsomhetskart for jord- og flomskred viser at planområdet ligger utenfor denne faresonen: Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 18 av 25

19 Med bakgrunn i kartene ovenfor, og at det er bygget seks eneboliger øst for planområdet hvor det siste oppførte huset har fått midlertidig brukstillatelse så sent som i oktober 2013, anser man at det ikke eksisterer noen uakseptabel risiko for snøskred. Når det gjelder trafikk og trafikkmengde, så vi tidligere ut fra Statens vegvesen sine hjemmesider at nærmeste fylkesveg til planområdet (fylkesveg 64) pr hadde en ÅDT på Vegdataene i GisLink viser følgende støysituasjon for fylkesveg 64 framskrevet til 2030: Oversikten viser at planområdet ligger godt utenfor gul støysone når situasjonen er fremskrevet fram til 2030, slik at det ikke vil være nødvendig med ytterligere støyvurdering. Planområdet ligger inne i et regulert boligområde og det er ikke gjort noen funn ved vurdering av biologisk mangfold. Det har heller ikke kommet fram opplysninger i saken som skulle tyde på at det kan være arter eller naturtyper innenfor planområdet som ikke er fanget opp av registreringer gjort ved plansjekk i GisLink. Kravet om naturmangfoldloven 8 om at saken skal basere seg på eksisterende og tilgjengelig kunnskap er med dette oppfylt. I og med at naturmangfoldet ikke blir påvirket av planforslaget og det ikke kan vises til effekter av tiltaket på verdifull natur, legger man til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven 9, 11 og 12. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 19 av 25

20 Konsekvenser for den trafikale situasjonen Som beskrevet under avsnittet «Eksisterende bebyggelse og innbyggere i området» over, vil man måtte regne med noe økt trafikk siden planforslaget legger opp til en mer konsentrert utnytting av området enn det er i gjeldende plan. Det kan ut i fra planområdets størrelse forventes 9-12 nye boenheter, men dette er avhengig av hvordan utbygger utnytter tomten og hvilken boligtype denne velger ut fra mulighetene det legges opp til i forslag til reguleringsbestemmelser. Kjørebanebredden har betydning for hvor mange boenheter som bør ha direkteatkomst langs atkomstvegen (A1, her Skoglunden og Ramsvegen). I gjeldende reguleringsplan Malmefjorden III, felt B5 og B6, er atkomstvegen regulert med en bredde på 4 meter. Med en slik dimensjon på vegen kan det tas høyde for inntil 50 boenheter i en blindveg. I gjeldende plan lagt opp til at 26 boenheter skal ha tilkomst til atkomstvegen. Slik ser vi at en økning i antall boenheter innenfor planområdet holder kravene til antall direkteavkjøringer på atkomstvegen satt i Statens vegvesen sin håndbok N100. Det er som tidligere nevnt ikke krav til egne løsninger for gående og syklende for atkomstveger av denne dimensjonen. Konsekvenser for teknisk infrastruktur Planforslaget har ingen konsekvenser for teknisk infrastruktur. De seks eneboligtomtene er som tidligere nevnt tilrettelagt både med tanke på vann, avløp, kabel og tele. Konsekvenser for kapasitet ved barnehage og skole MoBarn driver en barnehage med to avdelinger i Malmefjorden. Etter hovedopptak i mars 2015 er det for tiden 10 barn på venteliste til barnehagen. Siden dette planforslaget bare er en omregulering av noen få tomter er det ikke aktuelt å vurdere ny barnehage i dette planforslaget. Derimot legges det opp til en ny barnehage i forbindelse med utvidingen av Sylte skole, vest for skolen i områderegulering for Lauvåsen. Før denne barnehagen er ferdig utbygd, må man søke plass der det er ledige barnehageplasser ellers i kommunen. Omreguleringen er av beskjeden art og medfører ikke mange nye boenheter, mellom 9-12 boenheter, litt avhengig av hvordan man velger å utnytte tomta. Statistisk sett kan en legge til grunn en gjennomsnittlig tilvekst på 1,2 barn per. 10 boenheter i en tiårsperiode. Man går ut i fra at Sylte skole klarer å ta imot de få elevene dette eventuelt vil dreie seg om. Det er dessuten lagt opp til en utviding av Sylte skole i områdereguleringen for Lauvåsen, som skal ta imot elevmassen fra Malme skole når denne skal legges ned. Konsekvenser for grønne interesser/folkehelseprinsippet Planområdet er lite i utstrekning, ca. 4,6 daa, og vil ikke ha noen konsekvenser for grønne interesser/folkehelseprinsippet, og er avsatt til bolig også i gjeldende plan. Konsekvenser for barn og unges interesser Planområdet framstår i dag som en krattskog, og legger ikke beslag på areal som er satt av til eller er i bruk, hverken av barn eller unge. Det er i planforslaget satt krav om: Tilfredsstillende løsning for lekeareal, der størrelsen på lekearealet skal være minst 25 m² per boenhet, arealet skal hovedsakelig ikke være brattere enn 1:3 og areal smalere enn 10 meter skal ikke regnes med. Brattere terreng enn angitt må ha særskilte kvaliteter, som for Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 20 av 25

21 eksempel at et avgrensa område er egnet som akebakke (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 4.1.6). Det er satt krav til at lekearealene skal ha sol vesentlige deler av året og døgnet (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 4.1.8) Det er satt rekkefølgekrav til at det ikke skal gis ferdigattest/brukstillatelse for bygninger før lekeareal er ferdig opparbeidet i samsvar med godkjente planer (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 6.4) Det er også satt rekkefølgekrav til at felles lekeareal skal være opparbeidet og ferdigstilt i tillegg til at lekeplassen skal ha sandkasse, benk og noe fast dekke før det blir gitt byggetillatelse (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 6.5) Man finner også en ballbinge rett sør for MoBarn Sylte og Malme barnehage. Konsekvenser for universell utforming Planforslaget skal legge til rette for universell utforming der terrenget tilsier at det er mulig å få til. Dette gjenspeiles i bestemmelsene, blant annet 3.8 om universell utforming, som sier at prinsipp for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av byggverk, trafikkanlegg, fellesareal og så videre i samsvar med gjeldende forskrifter. Videre er det nedfelt i forslag til reguleringsbestemmelser krav om at minst 20 % av boenhetene/leilighetene skal være tilrettelagt for rullestolbrukere. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er ikke knyttet noen uakseptabel risiko til noen av emnene i sjekklista for vurdering av risiko og sårbarhet i samfunnsplanleggingen. Drift og vedlikehold av veg- og grøntanlegg Den offentlige vegen driftes og vedlikeholdes av kommunen. Felles lekeområde internt på BK1 skal drives og vedlikeholdes av beboerne selv. Juridiske/økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget vil ikke gi noen nye juridiske/økonomiske konsekvenser for kommunen siden både den kommunale samle- og atkomstvegen er ferdig opparbeidet og i bruk i dag. Utbyggings-/opparbeidingsavtale Se punktet over. Gjennomførbarhet Planforslaget er en omregulering av deler av gjeldende plan for Malmefjorden III, felt B5 og B6, og er gjennomførbar. Det er ikke noen forhold utenfor planområdet som har påvirkning på når planen kan realiseres, vegsystemet er ferdig opparbeidet, så alt ligger til retter for en utbygging her. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 21 av 25

22 10. Innspill og merknader Sammendrag av innspill og merknader med forslagstiller sin kommentar Det ble meldt oppstart på planarbeidet i Romsdals budstikke Frist for innspill ble satt til Det kom inn fire innspill i denne perioden i tillegg til innspill fra det interne planforumet i kommunen. Nedenfor er det gitt et sammendrag av de enkelte merknadene, men det anbefales at alle merknader blir lest i sin helhet. Internt planforum, Melding om oppstart av dette planarbeidet ble diskutert på internt planforumsmøte 4. november Ingen i planforumet var negative til omreguleringen fra enebolig til konsentrert. Derimot var de enige i tilbakemeldingen fra fylkeskommunen om at man bør vurdere en større del av B5 i plansammenheng, i hvert fall de to tomtene som ligger mot lekeplassen i svingen. Barnerepresentanten påpekte at lekeplassen i gjeldende reguleringsplan har mye veg rundt seg (ligger i en sving), og at den med fordel bør plasseres mer sentralt. Vurdering: Etter planforumsmøtet i november og tilbakemeldingen fra fylkeskommunen var administrasjonen innstilt på å se nærmere på lekeplassen og eventuelt bytte plass på de to boligtomtene og lekeplassen slik at lekeplassen grenset til området som nå reguleres. Nå er både GID 63/204 og 63/205 blitt solgt etter melding om oppstart, og umuliggjør en slik endring. Merknaden er ikke tatt til følge. Istad Nett AS, datert Istad Nett AS har ingen kommentarer til reguleringsarbeidet, men orienterer om sitt nett i området. En eventuell nødvendig flytting/omlegging på nevnte installasjoner blir en kostnad som helt eller delvis må dekkes av utbygger. Vurdering: Merknaden er tatt til orientering. Møre og Romsdal fylkeskommune, datert Møre og Romsdal fylkeskommune har ut fra sine ansvarsområder følgende merknader: Planfaglig vurdering: Ved omregulering fra frittliggende boliger til konsentrert bolig ville det være en fordel om en kunne vurdert en større del av B5 i plansammenheng. Spesielt mot sør, der det er regulert inn et lekeareal som med fordel bør flyttes. Fylkeskommunen registrerer at de aller fleste tomtene i B5 er fradelt, og at dette kan gjøre større endringer av arealbruken utfordrende. De ber likevel kommunen synliggjøre muligheter for å vurdere arealbruken for et større område. Barn og unge: Det felles lekearealet i reguleringsplan for felt B5 og B6 har ei plassering i innersvingen på internvegen gjennom feltet, dette synes ugunstig med tanke på blant annet trafikkfare og støy. Det ville vært en fordel om arealet kunne vært flyttet mer sentralt i B5. Det vil uansett være behov for Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 22 av 25

23 areal til lek innenfor planområdet, som nærlekeplass til de konsentrerte boligene. Fylkeskommunen minner om at arealet skal ha god kvalitet med tanke på sol- og lysforhold, dette må dokumenteres ved offentlig ettersyn. Vurdering: Administrasjonen ser helt klart fordelen med å flytte lekearealet i gjeldende plan og var også innstilt på å omrokere på de to tomtene og lekearealet, slik at lekearealet kom lengre nord slik at det grenset til området for konsentrert bolig, og de to tomtene ble flyttet lengre sør. Dessverre er de to tomtene nord for dette lekearelaet, GID 63/204 og 63/205 blitt solgt etter melding om oppstart, slik at dette ikke lar seg gjøre. Gjeldende plan, reguleringsplan for Malmefjorden III, felt B5 og B6 trådte i kraft den 30. april Det kan se ut som om det på den tiden ikke var spesielt fokus på plassering av lekeareal sett opp imot dagens krav og praksis. Både administrasjonen (kommunen) og fylkeskommunen/fylkesmannen har i dag strengere kvalitetskrav slik at vi heldigvis unngår slik regulering i dag. Når det gjelder lekearealet innenfor område BK1, er det stilt en rekke krav i bestemmelsene om dette. Blant annet er det krav til tilfredsstillende løsning for lekeareal, der størrelsen på lekearealet skal være minst 25 m² per boenhet, arealet skal hovedsakelig ikke være brattere enn 1:3 og areal smalere enn 10 meter skal ikke regnes med (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 4.1.6). Videre er det satt krav til at lekearealene skal ha sol vesentlige deler av året og døgnet (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 4.1.8). Det er også satt rekkefølgekrav til at det ikke skal gis ferdigattest/brukstillatelse for bygninger før lekeareal er ferdig opparbeidet i samsvar med godkjente planer (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 6.4), og at felles lekeareal skal være opparbeidet og ferdigstilt i tillegg til at lekeplassen skal ha sandkasse, benk og noe fast dekke før det blir gitt byggetillatelse (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 6.5). Selv om det ikke var mulig å forbedre lekearealet i tilgrensende plan, er det satt omfattende bestemmelser for å sikre lekearealet i dette planforslaget. Merknaden er tatt delvis til følge. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert Fylkesmannen har ut fra sine ansvarsområder følgende merknader: Generelt: Det aktuelle området er allerede regulert til frittliggende boliger, men skal nå reguleres om til konsentrert bolig. Barn og unge: Fylkesmannen forutsetter at barn og unge sine interesser blir tatt vare på, jf. 5-1 i plan- og bygningsloven. Rundskriv T-2/08 om barn og planlegging fra Miljøverndepartementet gir rammer for planarbeidet på dette området. Samfunnstrygghet: Fylkesmannen minner om plan- og bygningsloven sin 4-3 som slår fast at det må gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og ev. endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 23 av 25

24 Fylkesmannen sin sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet i samfunnsplanleggingen er et greit verktøy for ROS-analyse i planer av denne størrelsen. Vurdering: Planforslaget tar hensyn til barn og unge sine interesser ved at det er stilt en rekke krav i bestemmelsene rundt dette. Blant annet er det krav til tilfredsstillende løsning for lekeareal, der størrelsen på lekearealet skal være minst 25 m² per boenhet, arealet skal hovedsakelig ikke være brattere enn 1:3 og areal smalere enn 10 meter skal ikke regnes med (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 4.1.6). Videre er det satt krav til at lekearealene skal ha sol vesentlige deler av året og døgnet (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 4.1.8). Det er også satt rekkefølgekrav til at det ikke skal gis ferdigattest/brukstillatelse for bygninger før lekeareal er ferdig opparbeidet i samsvar med godkjente planer (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 6.4), og at felles lekeareal skal være opparbeidet og ferdigstilt i tillegg til at lekeplassen skal ha sandkasse, benk og noe fast dekke før det blir gitt byggetillatelse (jf. forslag til reguleringsbestemmelser 6.5). Når det gjelder samfunnstrygghet ligger en utfylt sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet i samfunnsplanleggingen ved saken. Merknaden er tatt til følge. Statens vegvesen, datert Kryss mellom Tømmervegen og fylkesveg 64 må ha en god sikt. Det gjelder også kryss fra fv. 229 og fv. 64. Sikttrekant må tegnes inn på endelig reguleringsplankart. Vurdering: Begge kryssene som Statens vegvesen refererer til ligger utenfor planområdet. Merknaden er ikke tatt til følge. 11. Forslagstiller sin faglige begrunnelse Bakgrunnen for dette planforslaget er å legge til rette en bedre og riktigere utnytting av de bratte eneboligtomtene i gjeldene reguleringsplan for Malmefjorden III, felt B5 og B6. Det legges opp til konsentrert bebyggelse i form av terrasse eller lavblokk, en naturlig bygningstype å bruke i et slikt bratt terreng. Forslag til reguleringsbestemmelser legger opp til en grad av utnytting på maks %BYA=35%. Maks mønehøyde er satt til 9 meter, maks gesimshøyde er satt til 8,0 meter over gjennomsnittlig opprinnelig terreng. Planforslaget har samme maks mønehøyde som i gjeldende plan og låser i tillegg muligheten til å planere til ønsket høyde før man skal forholde seg til maks fastsatt høyde i reguleringsbestemmelsene. Dette fordi maks mønehøyde nå er satt fra gjennomsnittlig opprinnelig terreng og ikke gjennomsnittlig planert terreng. Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 24 av 25

25 12. Eventuelle endringer etter offentlig ettersyn Planbeskrivelse Detaljregulering for Malmefjorden III Del av B5: Side 25 av 25