NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven Revisjon av lov nr. 31 om eierseksjoner av 23. mai 1997

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven Revisjon av lov nr. 31 om eierseksjoner av 23. mai 1997"

Transkript

1 NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven Revisjon av lov nr. 31 om eierseksjoner av 23. mai 1997 Innholdsfortegnelse... 1 Innholdsfortegnelse... 1 (* Oversendelsesbrev *)... 5 Innhold... 5 DEL I. Mandat, sammendrag og konsekvenser Kapittel 1. Mandat, sammensetning og arbeidsmåte Bakgrunn Utvalgets sammensetning Mandat Utvalgets arbeid Kapittel 2. Oppbygning av utredningen, sammendrag og konsekvenser Oppbygning Avgrensinger av utvalgets arbeid Sammendrag Konsekvenser av utvalgets forslag DEL II. Generell del Kapittel 3. Utvalgets generelle merknader Eierseksjonsloven kapittel I - Innledende bestemmelser Innledning Lovens anvendelse på Svalbard Boligforholdene og seksjonering på Svalbard Svalbardloven og eierseksjonsloven Utvalgets forslag Irregulære seksjonssameier - seksjoneringsrett Innledning Litt historikk Dagens regulering av irregulære seksjonssameier Oppløsningsrett eller seksjoneringsrett? Lovens anvendelsesområde - særregler for små sameier? Innledning Nærmere om små sameier Styre og sameiermøte i små sameier Pålegg om salg og fravikelse Eierseksjonsloven kapittel II - Seksjonering Innledning Mandatet Tidligere regler og dagens lov Utvalgets syn på forholdet til offentligrettslige regler Standardkrav til boligseksjoner Tidligere lov Dagens regler Forslaget om endringer i husleieloven Utvalgets vurderinger og forslag Andre krav som gjelder den fysiske utforming Kravene i 6 første ledd Seksjonering av flere eiendommer - 6 tredje ledd Kravet om fullstendig oppdeling - 6 fjerde ledd Forholdet til annet regelverk Areal som skal dekke felles behov - 6 annet ledd tredje punktum Vaktmesterbolig, felles garasje o.l. - 6 annet ledd fjerde og femte punktum Boligeiendom i byfornyingsstrøk - 8 første ledd Forholdet til arealplanformål - 6 sjette ledd Side 1

2 3.2.5 Garasjeanlegg som eget seksjoneringsformål? Innledning Utvalgets vurderinger Saksbehandlingstid og gebyrer Innledning Tidligere regler om saksbehandlingstid Dagens regler Utvalgets vurderinger - saksbehandlingstid Tidligere regler om gebyrer Dagens regler Utvalgets vurderinger - gebyrer Tidspunkt for seksjonering Innledning Nærmere om dagens situasjon - utfordringer ved nybygg Nærmere om dagens situasjon - utfordringer ved eksisterende bygg Utvalgets vurderinger Forholdet til opprettelse av anleggseiendom Oppmåling av tilleggsdeler Innledning Utvalgets vurderinger Matrikkelloven 11 fjerde ledd Innledning Praktisering av bestemmelsen Utvalgets vurdering Eierseksjonsloven kapittel III - Kjøperett for leier av bolig Innledning Utvalgets vurderinger Bør kjøperetten opprettholdes i sin nåværende form? Bør kjøperetten erstattes med andre regler som beskytter leieren? Mindretallets syn Subsidiært: Unntak for useksjonerte nybygg Eierseksjonsloven kapittel IV - Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform Innledning Vedlikehold og erstatningsansvar Innledning - mandatet Vedlikeholdsansvar Gjeldende rett Utvalgets vurderinger og forslag Sanksjoner ved manglende vedlikehold Gjeldende rett Reglene i husleieloven og borettslagsloven Utvalgets vurderinger og forslag Forbudet mot erverv av mer enn to boligseksjoner Innledning Utvalgets vurderinger og forslag Eierseksjonsloven kapittel V - Beslutningsmyndighet Innledning Grensene for sameiets beslutningsmyndighet Tidligere regler Gjeldende rett Utvalgets vurderinger Nærmere om grensen for vanlige flertallsbeslutninger Eierseksjonsloven kapittel VI - Sameiermøte Endring av habilitetsregelen i Eierseksjonsloven kapittel VII - Styre og forretningsfører Sameiets partsevne Hovedprinsippene om sameiets partsevne Saker som gjelder mangler ved bruksenhet eller fellesareal Side 2

3 3.7.2 Sameiet som hjemmelshaver Innledning Utvalgets vurderinger og forslag Eierseksjonsloven kapittel VIII - Regnskap og revisjon Endring av regnskapsreglene? Innledning Utvalgets vurderinger Andre kriterier for å avgjøre regnskapskrav? Endring av revisjonsreglene? Innledning Utvalgets vurderinger Innføring av krav til driftsbudsjett i seksjonssameier? Innledning Utvalgets vurderinger Andre spørsmål utvalget har drøftet Kompetansefordelingen mellom Statens kartverk og kommunene Innledning Utvalgets vurderinger Utbygging over tid Innledning Nærmere om utbygging over tid Skissering av mulige løsninger Sammenslåing og deling av seksjonssameier Innledning Dagens regler og fremgangsmåter ved sammenslåing og deling Utvalgets vurdering DEL III. Forslag til lovendringer og utvalgets merknader til de enkelte bestemmelser Kapittel 4. Merknader til utvalgets lovforslag Kapittel I - Innledende bestemmelser Endring i 1 - Virkeområde; definisjoner Ny 1a - Seksjoneringsrett Kapittel II - Seksjonering Endringer i 6 - Hva seksjonering kan gå ut på Endringer i 6 første ledd Endringer i 6 annet ledd Endringer i 6 tredje ledd Endringer i 6 femte ledd Endringer i 6 sjette ledd Endringer i 6 syvende ledd Endringer i 7 - Seksjoneringsbegjæring Endringer i annet ledd Endringer i tredje ledd Nytt femte ledd Endringer i sjette (tidligere femte) ledd Endringer i 8 - Kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen Oppheving av første ledd Endringer i annet ledd Oppheving av fjerde ledd Endringer i 9 - Seksjoneringsvedtak Endringer i annet ledd (oppmåling av tilleggsdeler) Oppheving av tredje ledd Endring i 11 - Registrering og tinglysing Endring i første ledd Endring i annet ledd Kapittel III - Reseksjonering Kapittelinndelingen Ny 14 - Kommunens rett til å kreve reseksjonering Kapittel IV - Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform Side 3

4 4.4.1 Endringer i 15 - Rett til bruk (tidligere 19) Vedlikeholdsansvar - Nye 16 og Kommentarer til 16 - Vedlikeholdsplikt for fellesareal m.m Kommentarer til 17 - Vedlikeholdsplikt for bruksenheten Erstatningsansvar - Nye 18, 19 og Kommentarer til 18 - Sameiers erstatningskrav Kommentarer til 19 - Sameiernes erstatningskrav Kommentarer til 20 - Krav mot tidligere avtalepart Endringer i 21 - Tiltak for sameiere med nedsatt funksjonsevne Endringer i 22 - Rettslig rådighet Endringer i 26 (Salgspålegg) og 27 (Fravikelse) Endring i 28 - Vedtekter Kapittel V - Beslutningsmyndighet Endringer i 30 annet ledd bokstav g Endringer i 30 tredje ledd Kapittel VI - Sameiermøte Endringer i 37 tredje ledd Kapittel VII Styre og forretningsfører Endringer i 43 første ledd Kapittel VIII - Regnskap og revisjon Endringer i 44 annet ledd Endringer i 45 første ledd Endringer i matrikkelloven - Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser Endringer i matrikkelloven Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser Kapittel 5. Utvalgets lovforslag Endringer i eierseksjonsloven Kapittel I - Innledende bestemmelser Kapittel II - Seksjonering Kapittel III - Kjøperett for leier av bolig Kapittel IV - Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform Kapittel V - Beslutningsmyndighet Kapittel VI - Sameiermøte Kapittel VII - Styre og forretningsfører Kapittel VIII - Regnskap og revisjon Endringer i matrikkelloven Ikrafttredelse - Overgangsbestemmelser VEDLEGG 1. Illustrasjoner til utendørs tilleggsdeler Side 4

5 Tittel NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven Revisjon av lov nr. 31 om eierseksjoner av 23. mai 1997 Dato Departement Kommunal- og moderniseringsdepartementet Utredning fra utvalg oppnevnt ved kongelig resolusjon 14. juni Sidetall 126 Korttittel NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven Merknad Oversendelsesbrev / innholdsfortegnelse /sammendrag / fulltekst / vedlegg Side 3 (* Oversendelsesbrev *) Til Kommunal- og moderniseringsdepartementet Utvalget for revisjon av eierseksjonsloven ble oppnevnt ved kongelig resolusjon 14. juni Utvalget avgir med dette sin utredning. Oslo, 18. august 2014 Christian Fr Wyllerleder leder Hugo Torgersen Bente Lauritzsen Toril Melander Stene Berit Danielsen Liv Zimmermann Harald Benestad Anderssen Christer Bjørnevik sekretær Side 4 Side 5 Innhold Del I Mandat, sammendrag og konsekvenser 7 1 Mandat, sammensetning og arbeidsmåte Bakgrunn Utvalgets sammensetning Mandat Utvalgets arbeid 12 2 Oppbygning av utredningen, sammendrag og konsekvenser 14 Side 5

6 2.1 Oppbygning Avgrensinger av utvalgets arbeid Sammendrag Konsekvenser av utvalgets forslag 16 Del II Generell del 19 3 Utvalgets generelle merknader Eierseksjonsloven kapittel I - Innledende bestemmelser Innledning Lovens anvendelse på Svalbard Irregulære seksjonssameier - seksjoneringsrett Lovens anvendelsesområde - særregler for små sameier? Eierseksjonsloven kapittel II - Seksjonering Innledning Standardkrav til boligseksjoner Andre krav som gjelder den fysiske utforming Forholdet til annet regelverk Garasjeanlegg som eget seksjoneringsformål? Saksbehandlingstid og gebyrer Tidspunkt for seksjonering Oppmåling av tilleggsdeler Matrikkelloven 11 fjerde ledd Eierseksjonsloven kapittel III - Kjøperett for leier av bolig Innledning 56 Side 6

7 3.3.2 Utvalgets vurderinger Eierseksjonsloven kapittel IV - Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform Innledning Vedlikehold og erstatningsansvar Forbudet mot erverv av mer enn to boligseksjoner Eierseksjonsloven kapittel V - Beslutningsmyndighet Innledning Grensene for sameiets beslutningsmyndighet Nærmere om grensen for vanlige flertallsbeslutninger Eierseksjonsloven kapittel VI - Sameiermøte Endring av habilitetsregelen i Eierseksjonsloven kapittel VII - Styre og forretningsfører Sameiets partsevne Sameiet som hjemmelshaver Eierseksjonsloven kapittel VIII - Regnskap og revisjon Endring av regnskapsreglene? Endring av revisjonsreglene? Innføring av krav til driftsbudsjett i seksjonssameier? Andre spørsmål utvalget har drøftet Kompetansefordelingen mellom Statens kartverk og kommunene Utbygging over tid Sammenslåing og deling av seksjonssameier 90 Del III Forslag til lovendringer og utvalgets merknader til de enkelte bestemmelser 95 Side 7

8 4 Merknader til utvalgets lovforslag Kapittel I - Innledende bestemmelser Endring i 1 - Virkeområde; definisjoner Ny 1a - Seksjoneringsrett Kapittel II - Seksjonering Endringer i 6 - Hva seksjonering kan gå ut på Endringer i 7 - Seksjoneringsbegjæring Endringer i 8 - Kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen Endringer i 9 - Seksjoneringsvedtak Endring i 11 - Registrering og tinglysing Kapittel III - Reseksjonering Kapittelinndelingen 103 Side Ny 14 - Kommunens rett til å kreve reseksjonering Kapittel IV - Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform Endringer i 15 - Rett til bruk (tidligere 19) Vedlikeholdsansvar - Nye 16 og Erstatningsansvar - Nye 18, 19 og Endringer i 21 - Tiltak for sameiere med nedsatt funksjonsevne Endringer i 22 - Rettslig rådighet Endringer i 26 (Salgspålegg) og 27 (Fravikelse) Endring i 28 - Vedtekter Kapittel V - Beslutningsmyndighet Endringer i 30 annet ledd bokstav g Endringer i 30 tredje ledd Kapittel VI - Sameiermøte 114 Side 8

9 4.6.1 Endringer i 37 tredje ledd Kapittel VII Styre og forretningsfører Endringer i 43 første ledd Kapittel VIII - Regnskap og revisjon Endringer i 44 annet ledd Endringer i 45 første ledd Endringer i matrikkelloven - Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser Endringer i matrikkelloven Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser Utvalgets lovforslag Endringer i eierseksjonsloven Kapittel I - Innledende bestemmelser Kapittel II - Seksjonering Kapittel III - Kjøperett for leier av bolig Kapittel IV - Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform Kapittel V - Beslutningsmyndighet Kapittel VI - Sameiermøte Kapittel VII - Styre og forretningsfører Kapittel VIII - Regnskap og revisjon Endringer i matrikkelloven Ikrafttredelse - Overgangsbestemmelser 123 Vedlegg 1 Illustrasjoner til utendørs tilleggsdeler 124 Side 7 Side 9

10 DEL I. Mandat, sammendrag og konsekvenser Side 8 Side 9 Kapittel 1. Mandat, sammensetning og arbeidsmåte 1.1 Bakgrunn Ved kongelig resolusjon oppnevnte regjeringen 14. juni 2013 et offentlig utvalg for å vurdere revisjon av eierseksjonsloven. Bakgrunnen for oppnevnelsen av utvalget var at Kommunaldepartementet over lengre tid hadde erfart et behov for en gjennomgang og revisjon av eierseksjonsloven. Den første generelle loven om eierseksjonssameier ble vedtatt i Loven bygget på en praksis som hadde vokst frem hos landets tinglysingsdommere og var i stor grad en lovfesting av denne praksisen. Utredningene som skjedde i forkant, var forholdsvis begrensede, og mye av fokuset var rettet mot det politiske spørsmålet om man i det hele tatt skulle legge til rette for denne eierform. Mange av de praktiske problemer som oppstår både ved etableringen og driften av eierseksjonssameier, ble derfor ikke tilfredsstillende utredet eller regulert. Allerede tidlig på 1990-tallet startet derfor Kommunaldepartementet et revisjonsarbeid. Det ledet frem til et forslag om en helt ny eierseksjonslov som ble vedtatt i 1997 og som gjelder i dag. Det har i tiden etter dette ikke vært revisjoner eller større endringer av gjeldende lov. Behovet for revisjon har vist seg på en rekke ulike områder. Dette gjenspeiles også i utvalgets mandat som er omfattende og som knytter seg til de fleste områder i loven. Problemstillingene gjelder alt fra eierseksjonslovens forhold til offentligrettslig regelverk som plan- og bygningsloven og matrikkelloven, til rent sameieinterne spørsmål som ansvar for vedlikehold og grensene for sameiermøtets kompetanse til å treffe bindende vedtak. Utviklingen av eiendomsmarkedet har endret seg betydelig i de senere år - både når det gjelder bolig- og næringsbygg. Eierseksjonsformen brukes i dag på en langt mer variert type eiendommer enn tidligere, noe som 1983-loven, og i noe mindre grad dagens lov, bærer preg av. Eiendommer som bygges ut, særlig i byer og bynære strøk, krever oftere tunge, økonomiske investeringer og en lang tidshorisont når det gjelder planlegging og gjennomføring. Det nødvendiggjør at utbygger har forutberegnelige rammer å arbeide innenfor, samtidig som disse rammene er såpass fleksible at man har mulighet til å tilpasse seg svingninger i markedsforholdene. Samtidig er det viktig at slike utbyggerinteresser bør påvirke fremtidige beboere og den fremtidige driften av sameiene minst mulig. I motsetning til den tidligere lov, er det etter dagens lov en kommunal oppgave å kontrollere at visse vilkår for seksjonering er oppfylt. Det har imidlertid utviklet seg en varierende praksis med hensyn til forståelsen av eierseksjonslovens bestemmelser blant landets kommuner. På oppdrag fra Kommunaldepartementet gjennomførte Høgskolen i Bergen i 2012 en omfattende undersøkelse av kommunenes praktisering av loven, og en rekke forskjeller i lovtolkning og praksis er dokumentert i den påfølgende rapporten. 1 Noen kommuner stiller strengere krav for å seksjonere en eiendom enn det er hjemmel til etter loven, mens andre fører en langt mer liberal praksis. 1 Høgskolens «Rapport: Bedre kunnskap om forvaltningens erfaringer i seksjoneringssaker» er datert 1. desember Rapporten refereres det til flere steder i det følgende og den kan lastes ned fra 1.2 Utvalgets sammensetning Utvalget ble opprinnelig oppnevnt med følgende syv medlemmer: Side 10

11 - Leder: Christian Fr Wyller, sorenskriver - Hugo Torgersen, seniorrådgiver, Statens kartverk - Bente Lauritzsen, advokat, OBOS - Cecilie Asak, rådgiver, Forbrukerrådet - Berit Danielsen, fagansvarlig for kart og oppmåling, Røyken kommune Side 10 - Liv Zimmermann, advokat, Advokatfirmaet Hjort DA - Harald Benestad Anderssen, stipendiat (nå post doc. Ph.D.), Universitetet i Tromsø Før utvalgets første drøftelsesmøte 28. august 2013 måtte Cecilie Asak be seg fritatt fra vervet og i stedet ble oppnevnt: - Toril Melander Stene, juridisk direktør, Forbrukerrådet Stene deltok i utvalgsarbeidet fra og med utvalgets første drøftelsesmøte. Advokat Christer Bjørnevik, Kluge Advokatfirma DA, har vært sekretær for utvalget. 1.3 Mandat Utvalget har fått følgende mandat av regjeringen: Utvalget skal vurdere og fremme forslag til endringer i eierseksjonsloven. Det er viktig at eierseksjonsloven er gjennomarbeidet og god, slik at interne konflikter mellom sameierne i størst mulig grad kan unngås. Det er også viktig at loven legger til rette for at finansierings- og pantsettelsesmarkedet kan fungere optimalt. Videre er det viktig at de som skal ta stilling til søknader om seksjonering og eventuelle klager i slike saker opplever at loven virker godt. Utvalget skal gjennomgå loven og foreslå regler som bedre enn i dag ivaretar disse hensynene. Utvalget står fritt til å foreslå lovendringer, men bes spesielt om å se på følgende problemstillinger: Ansvar for vedlikehold og erstatning ved skader Grensen mellom sameiets og den enkelte seksjonseiers vedlikeholdsansvar er ikke klart regulert i loven. Utvalget skal klargjøre grensene for den enkeltes ansvarsområde. Her er det naturlig å se hen til hvordan tilsvarende problemstilling er løst i borettslagsloven. Brudd på vedlikeholdsplikt kan føre til skader på andres seksjoner eller på fellesareal. Loven har ikke regler om hva som kreves for å ilegge erstatningsansvar dersom vedlikeholdet er uforsvarlig og det derfor oppstår skade. Utvalget skal foreslå klargjørende regler. Eierseksjonsloven slår videre fast at fellesarealer skal vedlikeholdes på forsvarlig måte. Unnlater styret på vegne av sameiet å utføre vedlikehold slik at en sameier eller en tredjemann påføres skade, oppstår det spørsmål om erstatningsansvar for sameiet. Utvalget bes foreslå regler om erstatning. Også her kan det ses hen til hvordan tilsvarende spørsmål er regulert i borettslagsloven. Leietakers kjøperett og forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner Utvalget skal se nærmere på om det er behov for å opprettholde regler om kjøperett for leiere av boliger i en eiendom når denne blir seksjonert og forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner. Eierseksjonslovens minimumskrav til standard I eierseksjonsloven er det fastsatt minimumskrav til standarden i boligseksjoner. Utvalget bes vurdere om minimumskravene skal videreføres i dagens form, og om det er andre krav som kan være mer hensiktsmessig å oppstille. Regler om rett til å kreve seksjonering av sameier som ikke er formelt seksjonert - hjemmel for «tvangsseksjonering»? Etter eierseksjonsloven er det forbudt å lage avtaler om seksjonslignende sameieboliger uten at seksjoneringsreglene i eierseksjonsloven følges. For å gjøre det lite attraktivt å opprette andre sameievarianter, er det bestemt at pant i sameieandeler i «alternative» boligsameier som hovedregel vil være ugyldig. Bankene er følgelig svært tilbakeholdne med å gi pant i slike sameieandeler. Det vil derfor også være vanskelig å selge en slik bolig som ikke er seksjonert etter eierseksjonslovens regler. Side 11

12 Loven gjør imidlertid unntak for eldre sameier der bruksretten er stiftet før dagens lov trådte i kraft. Departementet er kjent med at mange finansieringsinstitusjoner er skeptiske til å gi pant også i slike sameieandeler. Slik loven er bygget opp, kan det være god grunn for bankenes tilbakeholdenhet også i disse tilfellene, fordi det kan skje etterfølgende endringer som får betydning for pantets gyldighet. Problemet kan løses ved å seksjonere eiendommen, men det forutsetter at et flertall av sameierne ønsker dette. Det er ikke alltid lett å få nødvendig tilslutning til å gjennomføre en seksjonering. Resultatet av manglende seksjonering kan være at det kan bli nesten umulig å få solgt en bolig i eiendommen. Side 11 Utvalget skal se nærmere på om det bør innføres regler som gir en sameier rett til å kreve seksjonering. Eierseksjonslovens forhold til offentligrettslig regelverk Grensedragningen mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven er uklar. De offentligrettslige kravene etter disse regelsettene er ikke tilstrekkelig sammenholdt og byr derfor på utfordringer både for kommuner og søkere. Et stort antall av klagesakene som fylkesmennene behandler, gjelder forholdet til plan- og bygningsloven. Hovedproblemstillingen knytter seg primært til de offentligrettslige kravene som følger av eller i medhold av plan- og bygningsloven, og uttallige forsøk og faktiske omgåelser av disse reglene. I praksis håndheves dagens regler ulikt, noe undersøkelsen som Høgskolen i Bergen har gjennomført viser. I dagens marked er det vanlig å betale opptil flere hundre tusen kroner for en garasjeplass der dette er en mangelvare. For kjøperne kan det med dagens lovverk og system være vanskelig å fastslå om de kjøper en lovlig plass eller om plassen er knyttet til en seksjon ut fra gale premisser. Utvalget skal foreslå regler som er egnet til å rydde opp i disse problemstillingene. Utvalget bes også om å skaffe seg oversikt over andre spørsmål i loven som berører offentligrettslige krav etter plan- og bygningsloven, og om nødvendig foreslå regler som løser uavklarte spørsmål. Herunder må utvalget vurdere om det at kommunen nå både har myndighet til å treffe vedtak om seksjonering og er ansvarlig for byggesaksbehandling i første instans, gjør det naturlig å stille krav til at kommunen ser de to regelverkene i sammenheng. Forholdet til matrikkelloven byr også på problemer. Utvalget bes om å se på forholdet mellom eierseksjonsloven og matrikkelloven. I matrikkelloven heter det at «Anleggseigedom kan ikkje opprettast for bygning eller konstruksjon, eller del av bygning eller konstruksjon, som tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige», men lovforarbeidene er svært sparsommelige med å beskrive hva som mest tjenelig kan etableres som eierseksjonssameie. Utvalget skal foreslå presiseringer her. Utvalget bes også om å se kompetansefordelingen mellom kommunen som lokal seksjoneringsmyndighet og Statens kartverk som tinglysingsmyndighet. Garasjeanlegg som eget seksjoneringsformål? Eierseksjonsloven kjenner bare to formål; bolig og næring. Seksjoner som ikke skal benyttes til bolig, må seksjoneres som næringsseksjon. En del aktører opplever det som kunstig å måtte registrere garasjeanlegg som næringsseksjon. En eiendom som inneholder en garasjeseksjon vil nemlig bli et kombinert sameie selv om den ellers bare har boligseksjoner. Dette får konsekvenser for avstemmingsreglene på sameiermøtet: I rene boligsameier er regelen at en seksjon har en stemme. Det er ikke lov til å innføre stemmerett etter sameiebrøk. Hovedregelen i næringssameier og kombinerte sameier er derimot avstemming etter brøk. I kombinerte sameier kan dette gi urimelige utslag ettersom det ofte er stor forskjell på sameiebrøkene. Etter 1983-loven kunne «garasjeanlegg» være en egen seksjon. Utvalget bes vurdere om garasjeanlegg (igjen) bør kunne opprettes som eget seksjonsformål. Gebyrer Kommunen kan kreve gebyr for seksjoneringen. Loven angir maksimumsgebyrer. Mange kommuner mener disse gebyrene er for lave til å dekke kommunenes kostnader. Utvalget bes vurdere endringer i gebyrreglene. Når ubebygd del skal inngå som tilleggsdel til en bruksenhet, skal det holdes oppmålingsforretning etter matrikkelloven. Kommunen kan da kreve gebyr også etter reglene i matrikkelloven. At det påløper oppmålingsgebyr, kan medføre at eieren i stedet for å oppmåle velger å etablere midlertidig enerett til å bruke bestemte deler av fellesareal ettersom dette ikke utløser oppmålingsplikt. Utvalget bes foreslå regler som motvirker denne praksisen. Saksbehandlingstid Side 12

13 Høgskolen i Bergen har i sin rapport antydet at årsaken til lang saksbehandlingstid i enkelte kommuner skyldes at gebyrene ikke dekker kommunens kostnader til behandling av søknadene. Utvalget bes vurdere om det bør innføres saksbehandlingsfrister. Side 12 Tidspunktet for seksjonering - hvor tidlig kan seksjonering skje? Planlagte - men ubebygde - bruksenheter i bestående bygning kan ikke seksjoneres. Lovens krav vanskeliggjør i slike tilfeller finansiering og garantistillelse. Spørsmålet er om det er rimelig å endre loven slik at seksjonering kan skje på et tidligere tidspunkt for å ivareta næringslivets behov for finansiering, sikkerhet m.v. Utvalget må vurdere nye regler som gir en rimelig balanse mellom rekvirentens ønske om å seksjonere bygget på et tidlig tidspunkt, og det å sikre at ombyggingen og etableringen av nye seksjoner virkelig blir gjennomført. Grensene for sameiets beslutninger Utvalget bes om å se nærmere på grensene for sameiets beslutninger. Er det rimelig at et flertall kan fatte kostbare «luksusvedtak», for eksempel at det skal bygges og driftes innendørs svømmebasseng, og kreve at «fattige» sameiere skal være med å finansiere dette? Lovens anvendelse på Svalbard Spørsmålet er ikke behandlet verken i loven eller i forarbeidene og må derfor i dag løses ut fra en fortolkning av Svalbardloven. Ifølge denne lovens 2 gjelder norsk privatrett for Svalbard når ikke annet er fastsatt. Eierseksjonsloven må i hovedsak anses å være en privatrettslig lov. Imidlertid er reglene i kapittel II om seksjonering av offentligrettslig karakter. Utvalget bes om å presisere rettstilstanden slik at grunnlaget for lovens anvendelse kommer klarere frem. Regnskaps- og revisjonsbestemmelsene Eierseksjonslovens krav til regnskapsførsel og revisjon er knyttet til antall seksjoner, ikke til størrelser som byggekostnader, markedsverdi, likningsverdi eller felleskostnader. Utvalget bes se nærmere på endringene i aksjeloven og revisjonsloven, og vurdere om revisjons- og regnskapsførselsreglene i eierseksjonsloven bør endres. Driftsbudsjett i eierseksjonssameier? Borettslagsloven har nylig fått regler som stiller krav om driftsbudsjett og nærmere regler om hvilke kostnader som skal inngå i budsjettet. Utvalget bes vurdere om det bør innføres liknende regler i eierseksjonsloven. 1.4 Utvalgets arbeid Utvalget hadde et oppstarts- og presentasjonsmøte i Oslo 26. juni Deretter har utvalget i løpet av perioden hatt elleve drøftelsesmøter, med varighet fra én til to dager, hvorav fire møter ble holdt i 2013 og syv i Ni av møtene ble holdt i Oslo, ett ble holdt over to dager ombord i MS «Vesterålen» og det siste møte over to dager fant sted på Høiland Gard i Årdal i Ryfylke. I tillegg avholdt utvalget 12. februar 2014 et innspillsmøte i Oslo, der inviterte organisasjoner, offentlige institusjoner og personer fikk anledning til å komme med muntlige innspill. Hver deltaker fikk 15 minutter til disposisjon og anledning til å ta opp selvvalgte tema relatert til eierseksjonsloven. Følgende organisasjoner og personer gav innspill på dette møtet: - Norsk Eiendom - Byggenæringens Landsforening - Norges Huseierforbund - Huseiernes Landsforbund - Høyskolen i Bergen - Statens kartverk - Kristiansand kommune - Boligprodusentenes Landsforening - GeoForum Side 13

14 - Stavanger kommune - Oslo kommune - Bergen kommune - Brauten Eiendom AS - NJKF - Norges Eiendomsmeglerforbund - Norske Boligbyggelags Landsforbund - Advokat Pål Grønnæss, Advokatfirmaet Schjødt AS - Helge Onsrud, tidligere leder av matrikkellovutvalget I tillegg til de muntlige innspillene på dette møtet, har utvalget gjennom hele perioden mottatt skriftlige innspill fra organisasjoner, offentlige institusjoner og privatpersoner. Alle innspill er blitt lest og gjennomgått med interesse, og mange har kommet med innspill som utvalget har tatt med i sine drøftelser. Det sier likevel seg selv at på grunn av utvalgets begrensede tid og ressurser, har det ikke vært mulig å ta opp alle de problemer som har vært spilt inn. Utvalget vil imidlertid takke alle som har kommet med slike innspill - det har gitt nyttige impulser underveis og vist at arbeidet har betydning for mange. Frist for levering av utredningen var opprinnelig satt til 1. juli Etter utvalgets siste møte i juni, ble det klart at utvalget ville rekke å skrive utredningen ferdig, men ikke få den trykket innen fristen. Det ble derfor bedt om utsettelse til over sommeren. I Kommunaldepartementets brev 13. juni ble fristen utsatt til 15. august, og senere er leveringsdato avtalt til 18. august Side 13 Side 14 Kapittel 2. Oppbygning av utredningen, sammendrag og konsekvenser 2.1 Oppbygning Utredningen er delt inn i tre deler. Del I (kapittel 1-2) gir bakgrunnen for utvalgets oppnevnelse og beskriver dets arbeide nærmere. Del II (kapittel 3) er den generelle delen hvor hovedtyngden av utvalgets vurderinger finnes, stort sett systematisert i samme rekkefølge som lovens oppbygning. I del III finnes utvalgets spesielle merknader til de lovendringer som foreslås inntatt i kapittel 4 og til slutt lovforslagene i kapittel Avgrensinger av utvalgets arbeid Utvalgets mandat er forholdsvis omfattende. Som nevnt har utvalget i tillegg mottatt en rekke innspill som tar opp andre problemstillinger enn de mandatet nevner. Noen av de innleggene som kom på utvalgets innspillsmøte var dessuten av en slik karakter at det ville ligge utenfor utvalgets mandat og kompetanse å gå nærmere inn på dem. Dette var innlegg som forutsatte en full gjennomgang av det norske rammeverket for eiendomsutvikling og -organisering, og en samlet vurdering av plan- og bygningsloven og matrikkelloven i tillegg til eierseksjonsloven (eventuelt også tinglysingsloven). Utvalget er ikke avvisende til at en slik helhetlig gjennomgang kan være formålstjenlig i fremtiden, men det forutsetter et bredere sammensatt utvalg med et mer omfattende mandat og videre tidsrammer. Utvalget har gjennomgått alle de problemstillinger som mandatet reiser. I tillegg har utvalget vurdert enkelte andre forhold som man enten har fått innspill på fra andre, eller som man utifra egne erfaringer har funnet det hensiktsmessig å ta opp. Som nevnt har utvalget ikke hatt kapasitet og tid til å behandle alle innspill utenfra. Utvalget håper at de som har kommet med innspill som ikke blir vurdert, har forståelse for dette. 2.3 Sammendrag Her nevnes i korte trekk de viktigste lovendringene utvalget foreslår. For mer utfyllende begrunnelse og nærmere redegjørelse for innholdet i endringene, vises det til de respektive avsnittene. Side 14

15 I avsnitt behandler utvalget eierseksjonslovens anvendelse på Svalbard. Det foreslås at den praksis som allerede har utviklet seg der - at eierseksjonsloven gjelder fullt ut - nå blir lovfestet. Utvalget foreslår i avsnitt at det innføres regler om seksjoneringsrett for den enkelte sameier i såkalte irregulære seksjonssameier. Dette er helt nye regler. Her reguleres hvordan man skal få gjennomført en seksjonering selv om ikke alle sameierne i eiendommen ønsker dette, og kanskje til og med motarbeider en seksjoneringsprosess. Utvalget mener at man har laget et forslag til en praktikabel løsning for de kompliserte spørsmål som dukker opp for gjennomføringen av en slik prosess. Det åpnes dessuten for (og forutsettes) ytterligere detaljregulering i forskrift. I avsnitt 3.2 har utvalget en gjennomgang av reglene om seksjonering i eierseksjonsloven kapittel II. Først behandles vilkårene i lovens 6. Hovedtrekkene i utvalgets forslag er en liberalisering av reglene, i den forstand at det skal være mindre kommunal kontroll og færre vilkår for seksjonering enn det er i dag. Denne liberaliseringen er i strid med det mange kommuner har gitt uttrykk for at de ønsker, særlig da flere kommuner har tatt til orde for en sterkere knytning mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. Utvalgets forslag er begrunnet i det prinsipielle syn at eierseksjonsloven først og fremst er og bør være et privatrettslig regelverk - det er tale om en spesiell form for organisering av sameier i fast eiendom. Da ser utvalget liten grunn til at det skal være en inngående offentlig kontroll av hvordan sameierne velger å innrette seg overfor hverandre. De få stedene utvalget (eller utvalgets flertall) går inn for regler som kan overstyre utbyggers eller rekvirentens egne ønsker, er dette begrunnet med særlige hensyn som er viktig å ivareta. Det gjelder først og fremst forbrukerhensyn og hensynet til forflytningshemmede. Forøvrig nevnes det at rapporten fra Høgskolen i Bergen avdekket store avvik mellom ulike kommuners praktisering av eierseksjonsloven - alt fra det meget liberale til en håndheving av seksjoneringsvilkårene som utvalget mener loven ikke gir hjemmel for. Utvalget er også, gjennom egne erfaringer, kjent med en slik varierende praksis, og ser det som uheldig. Utvalget legger til grunn at en liberalisering av regelverket vil motvirke dette og foreslår å fjerne en del av de regler som skaper tvil og ulike tolkninger. Som en del av reglene om seksjonering foreslår utvalget at tidspunktet for når seksjonering kan foretas, flyttes til tidspunktet for rammetillatelse etter plan- og bygningsloven, både for nybygg og eksisterende bygg. Utvalget mener det er et praktisk behov for dette og kan ikke se at ulempene ved å tillate seksjonering tidligere enn i dag, er så store at man bør holde fast ved dagens regel som krever igangsettingstillatelse. For å bøte på noen av de ulemper som kan følge med en slik endring, foreslår utvalget helt nye regler som gir kommunen adgang til å pålegge reseksjonering eller selv foreta sletting hvis det viser seg at det som bygges avviker vesentlig fra seksjoneringen. Det samme gjelder hvis det seksjonerte byggverk ikke blir bygget i det hele tatt. Videre foreslår et flertall i utvalget at kommunen selv kan fastsette saksbehandlingsgebyr innen rammen av selvkost, noe det synes å være et klart behov for. Et mindretall vil imidlertid ha en øvre grense for gebyrene. Utvalget foreslår også at det innføres tidsfrister for kommunenes behandling av seksjoneringer, og at brudd på tidsfristene skal føre til reduksjon av gebyret. Til sist i dette avsnittet foreslår utvalget å lempe på kravet om oppmåling av alle utendørs tilleggsdeler, samt å oppheve matrikkelloven 11 fjerde ledd, som gjelder opprettelse av anleggseiendom som en subsidiær matrikkelenhetstype. Dette er regler som ble innført med matrikkelloven, men som etterfølgende erfaringer tilsier at ikke er hensiktsmessige. Side 15 I avsnitt 3.3 foreslår utvalgets flertall at leiers kjøperett etter eierseksjonsloven kapittel III oppheves i sin helhet. Flertallet mener dette er regler som tiden nå har løpt fra. Mindretallet ønsker å beholde kjøperetten, eventuelt med den endring at retten må utøves til full markedspris, og ikke til 80 prosent av markedsprisen som i dag. Hele utvalget er imidlertid av den oppfatning at kjøperettens skjebne først og fremst er et politisk spørsmål. Avsnitt 3.4 omhandler enkelte spørsmål knyttet til det interne forhold mellom sameierne. Hovedvekten er lagt på en regulering av vedlikeholdsplikten, både for den enkelte sameier og sameierne som fellesskap, samt konsekvenser av mangelfullt vedlikehold. Utvalgets forslag representerer neppe store realitetsendringer, men det legges opp til en betydelig klargjøring av de interne rettighetene og forpliktelsene i forhold til det regelverket som finnes idag. Utvalgets forslag henter mye inspirasjon fra borettslagslovens regulering av de samme spørsmål, men med noen viktige forskjeller. Side 15

16 Det foreslås dessuten i avsnitt at forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner i samme sameie oppheves. Etter utvalgets oppfatning er forbudet lite egnet til å ivareta de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta. I avsnitt 3.5 gjennomgås spørsmål knyttet til sameiermøtets beslutningsmyndighet. Utvalget foreslår en nærmere regulering og begrensing av hvilke vedtak av typen bomiljøtiltak som kan gjøres etter lovens 30 annet ledd bokstav g. Det foreslås også en mer presis og utfyllende regulering av hvilke vedtak som krever tilslutning fra samtlige sameiere etter 30 tredje ledd. Utvalget foreslår i avsnitt at sameiets styre skal ha partsevne og adgang til å forfølge krav den enkelte sameier mener han har mot utbygger og som gjelder mangler ved fellesareal eller forsinkelser ved disse. Dette forslaget går på tvers av det Høyesteretts ankeutvalg har lagt til grunn i flere saker der spørsmålet er vurdert, men en tilsvarende regel for borettslag finnes i boligoppføringsloven 1a. Utvalget mener det er behov for at krav mot utbygger knyttet til fellesarealene skal kunne samles hos og forfølges av styret. Ellers risikerer man at krav knyttet til en betydelig mangel kan bli «pulverisert» på en stor gruppe sameiere, som hver for seg ikke ser seg tjente med å forfølge et relativt lite, individuelt krav. Forslaget reiser noen kompliserte juridiske problemstillinger som utvalget har redegjort nærmere for, men en del av disse må finne sine løsninger i rettspraksis. I avsnitt 3.8 vurderer utvalget regler knyttet til «styre og stell» av sameiene. Det foreslås lempeligere regler når det gjelder kravene til revisjon og regnskapsførsel - bl.a slik at ethvert sameie skal ha anledning til å vedtektsfeste at man ikke trenger å følge regnskapsloven eller ha revisor etter revisorloven. I mandatet er det også spurt om det bør innføres et lovfestet krav om budsjett i seksjonssameier, et spørsmål utvalget svarer benektende på. Til sist i hovedavsnitt 3 - i avsnitt tar utvalget opp enkelte andre spørsmål som ikke har direkte sammenheng med noen lovregler. Først gjennomgås kompetansefordelingen i seksjoneringssaker mellom Statens kartverk og kommunene. Dette er nevnt i mandatet og utvalget konkluderer med at dagens kompetansefordeling fungerer tilfredsstillende. Side 16 Avslutningsvis omhandles problemstillinger knyttet til (større) utbygninger over tid, og her skisserer utvalget mulige løsninger. Utvalget har ikke hatt tilstrekkelig tid til å gjennomarbeide disse spørsmål ordentlig eller til å foreslå konkrete lovregler. Men når temaet er tatt opp, har både høringsinstansene og departementet foranledning til å drøfte det videre. Som et ledd i dette, men også av hensyn til bestående sameier, drøfter utvalget også om det bør gis enklere regler for sammenslåing og deling av seksjonerte eiendommer. I denne forbindelse reiser utvalget spørsmålet om det allerede finnes forskriftshjemmel i matrikkelloven til å lage et regelverk som ihvertfall vil avhjelpe problemene med sammenslåing og deling noe. 2.4 Konsekvenser av utvalgets forslag Utvalgets forslag knyttet til reglene om seksjonering, vil forhåpentligvis legge forholdene bedre til rette for eiendomsorganisering og -utvikling. Problemene med uensartet praksis mellom forskjellige kommuner bør bli vesentlig redusert. Videre får man en større rendyrking av eierseksjonsloven som et privatrettslig regelverk. En annen konsekvens av utvalgets forslag om liberalisering, er at kommunenes oppgaver i seksjoneringssaker reduseres. Det bør føre til at både saksbehandlingstiden og kostnadene blir redusert. Samtidig åpnes det for større gebyrer i seksjoneringssaker. Det bør føre til at seksjoneringssakene ikke blir subsidiert av kommunen slik som idag, men at tjenestene kan utføres til reell selvkost og være selvfinansierende. Utvalgets forslag antas å ikke få noen særlige økonomiske eller administrative konsekvenser for statlige organer. Statens kartverk vil som tinglysingsmyndighet trolig spare noen ressurser ved at den lovfestede ervervsbegrensning på mer enn to boligseksjoner i samme sameie utgår. Klarere og mer utførlige regler om vedlikehold og konsekvensene av mangelfullt vedlikehold, gir sameierne større innsikt i sine rettigheter og plikter. Samtidig er det en viss fare for at en klargjøring her kan virke prosessdrivende, slik man har sett ved andre lover som bare var ment å klargjøre eksisterende rettigheter og forpliktelser. Avhendingsloven er et godt eksempel på en slik virkning av ny lovgivning. Side 17 Side 16

17 DEL II. Generell del Side 18 Side 19 Kapittel 3. Utvalgets generelle merknader 3.1 Eierseksjonsloven kapittel I - Innledende bestemmelser Innledning I dette avsnittet drøfter utvalget spørsmål som knytter seg til lovens kapittel I som har overskriften Innledende bestemmelser. Av de spørsmålene som er nevnt i mandatet hører spørsmålet om seksjoneringsrett for irregulære seksjonssameier naturlig hjemme her. Det samme gjelder spørsmålet om lovens anvendelse på Svalbard. Utvalget tar også opp et annet spørsmål som ikke er nevnt i mandatet, nemlig spørsmålet om det bør gis egne regler for små sameier (særlig boligsameier), eller om de bør unntas fra loven Lovens anvendelse på Svalbard Utvalget er bedt om å se nærmere på om - og i hvilken utstrekning - eierseksjonsloven får anvendelse på Svalbard, og å presisere rettstilstanden på dette punkt. Utvalget oppfatter mandatet slik at det også skal vurdere om dagens rettstilstand er tilfredsstillende og eventuelt foreslå endringer Boligforholdene og seksjonering på Svalbard Den 1. januar 2014 var det registrert 2100 personer bosatt på Svalbard. 1 Av disse bodde hovedtyngden i de norske bosettingene på Longyearbyen, Ny-Ålesund og Svea. I 2013 var det registrert 1414 boliger på Svalbard. 2 Tall fra Enhetsregisteret viser videre at det våren 2014 er registrert 15 seksjonssameier på Svalbard. 3 Utvalget har underhånden innhentet opplysninger om seksjonering og tinglysing fra Statens kartverk, Store Norske Spitsbergen Kullkompani og Longyearbyen lokalstyre. Store Norske er grunneier i hele Longyearbyen og hittil er det bare her seksjonering har skjedd. Store Norske fester bort tomter og etter at det er inngått festekontrakt, gis det samtykke til seksjonering som festeren foretar. Festeren sender seksjoneringsbegjæringen til Longyearbyen lokalstyre. Her blir den behandlet etter eierseksjonslovens regler og lokalstyret treffer seksjoneringsvedtak som sendes til tinglysing hos Statens kartverk. Lokalstyret har opplyst til utvalget at de har fått delegert sin myndighet fra Sysselmannen. Tinglysing av seksjoneringsvedtaket skjer på vanlig måte. Praksis er med andre ord at eierseksjonsloven anvendes på Svalbard og at Longyearbyen lokalstyre utfører de oppgaver som loven legger til kommunen. 1 Tall hentet fra Statistisk Sentralbyrå, //ssb.no/befolkning/statistikker/befsvalbard [sist besøkt 7. juni 2014]. Se også Sysselmannen på Svalbard, Årsrapport 2012 side //www.ssb.no/statistikkbanken/selectvarval/saveselections.asp [sist besøkt 7. juni 2014]. 3 Søk i //w2.brreg.no/enhet/sok/ med søkeordet «sameie» og fylke angitt til «Ishavsøyene» [sist besøkt 7. juni 2014] Svalbardloven og eierseksjonsloven I dag er spørsmålet om eierseksjonslovens anvendelse på Svalbard ikke regulert i loven og spørsmålet er ikke berørt i forarbeidene. Om loven skal anvendes på øygruppen må derfor besvares ut fra en fortolkning av bestemmelsene i svalbardloven av 17. juli 1925 nr. 11. Hovedregelen om norsk retts anvendelse på Svalbard er 2 som lyder: «Norsk privatrett og strafferett og den norske lovgivning om rettspleien gjelder for Svalbard, når ikke annet er fastsatt. Side 17

18 Andre lovbestemmelser gjelder ikke for Svalbard, uten når det særskilt er fastsatt.» Utskrift fra Lovdata :05 De fleste reglene i eierseksjonsloven gjelder forholdet mellom sameiere i en bebygget eiendom og er av privatrettslig karakter. Disse bestemmelsene finner derfor også anvendelse i seksjonssameier på Svalbard. Men en del av reglene i kapittel Side 20 II om seksjonering, må karakteriseres som offentligrettslige (ikke-privatrettslige). Det gjelder både reglene som gir kommunen hjemmel til å behandle søknad og treffe vedtak om seksjonering, kommunens innføring av vedtaket i matrikkelen og tinglysingen hos Statens kartverk. Som utgangspunkt skulle disse regler ikke være anvendelige uten at dette er særlig fastsatt - i eierseksjonsloven eller annen lov. Spørsmålet er imidlertid om det kreves en uttrykkelig lovregel for at også disse bestemmelser skal anvendes, eller om det kan følge av en fortolkning av eierseksjonsloven og annen lovgivning. Høyesterett har tatt avstand fra en tolkning av svalbardloven 2 annet ledd som innebærer at senere lovgivning bare får anvendelse på Svalbard dersom det er uttrykkelig sagt i teksten, jf. Rt der det heter: «Bestemmelsen i Svalbardloven 2 annet ledd om at «Andre lovbestemmelser gjelder ikke for Svalbard, uten når det særskilt er fastsatt», kan nok være et vesentlig moment ved fortolkningen av senere lovgivning ved spørsmålet om vedkommende lov omfatter Svalbard. Men bestemmelsen kan ikke - som de ankende parter nærmest synes å mene - innebære noe formkrav til senere lovgivning på den måten at loven bare kan få anvendelse for Svalbard hvis dette eksplisitt er sagt i teksten. Det ville være å gi Svalbardloven en rettskildemessig overordnet status i forhold til annen ordinær lovgivning. Det er det selvfølgelig ikke grunnlag for.» [Side 634] Med dette som utgangspunkt kom Høyesterett til at bestemmelser om fiskerivernsone - gitt med hjemmel i lov om Norges økonomiske sone - også gjaldt et område ved Svalbard. Hva som skal til for at en ikke-privatrettslig lovregel skal gjelde på Svalbard, er også drøftet i Rt Spørsmål i saken var om et aksjeselskap som var registrert på Svalbard, kunne oppløses på grunn av manglende innsending av årsregnskap, jf. aksjeloven Høyesterett tok utgangspunkt i sitatet fra 1996-dommen og etter en gjennomgang av enkelte andre rettskilder, ble rettstilstanden oppsummert slik i avsnitt 37: «Det må etter min mening [...] kreves at det foreligger et noenlunde klart holdepunkt i den aktuelle loven eller dens forarbeider for at det skal anses særskilt fastsatt at den skal gjelde på Svalbard. Særlig viktig vil det være om det fremgår at spørsmålet om anvendelse på Svalbard har vært særskilt vurdert. Hvor legalitetsprinsippet gjelder, taler også dette for et krav om klart holdepunkt som nevnt.» Disse to høyesterettsdommene taler for at seksjoneringsreglene i eierseksjonsloven kapittel II ikke uten videre får anvendelse på Svalbard. Det er imidlertid andre lovregler og forskrifter som gir norske lover anvendelse på Svalbard. Utvalget har vurdert om disse kan fortolkes slik at seksjoneringsreglene gjelder og at kommunens oppgaver skal utføres av Longyearbyen lokalstyre. I svalbardloven 4 første ledd heter det således: «Kongen kan utferdige alminnelige forskrifter om [...] bygnings- og brannvesenet, [...].» I medhold av denne bestemmelse er det bestemt i FOR at «Longyearbyen lokalstyre bemyndiges til å fastsette forskrifter om byggesaksbehandling for Longyearbyen arealplanområde.» Det er imidlertid utvalgets oppfatning at kommunens myndighet til å behandle og avgjøre oppdelingsbegjæringer etter eierseksjonsloven, ikke kan karakteriseres som byggesaksbehandling. Denne forskriften kan derfor ikke gi lokalstyret hjemmel til å behandle seksjoneringssaker. I svalbardloven 13 er det regler om tinglysing på Svalbard der det heter: «Tinglysingsregisteret (grunnboken) for Svalbard er et edb-basert register over tinglyste dokumenter som gjelder fast eiendom. Føringen av grunnboken skjer ved elektronisk databehandling. Forskrifter fastsatt med hjemmel i lov om tinglysing gis anvendelse så langt de passer. Departementet kan gi særskilte forskrifter for grunnboken for Svalbard.» Etter det utvalget kjenner til, er det ikke gitt særskilte forskrifter om tinglysing på Svalbard, og den alminnelige tinglysingsforskrift (FOR ) har ingen bestemmelser som gjelder Svalbard. Tinglysing av dokumenter som gjelder eiendommer på Svalbard, følger med andre ord de alminnelige regler. Endelig nevnes det at svalbardloven 25 første ledd har regler om kart- og delingsforretninger på Svalbard. Her heter det: Side 18

19 «Myndighet til å holde kart- og delingsforretning på Svalbard tilligger sysselmannen eller den sysselmannen bemyndiger. Ved delingsforretninger og kartforretninger som er krevd av den som har grunnbokshjemmel eller Side 21 den som har leiet vedkommende grunnareal for mer enn 10 år, skal det settes opp målebrev. Ved delingsforretninger må hjemmelsbrev på det fraskilte ikke tinglyses før målebrevet. Sysselmannen eller den som er bemyndiget etter første punktum, tildeler offisielle registerbetegnelser i forbindelse med at målebrev settes opp. Sysselmannen eller den bemyndigede skal tinglyse målebrevet og rapportere opplysninger til det offisielle grunneiendoms-, adresse- og bygningsregister (GAB). Departementet kan gi forskrift om gjennomføring av kart- og delingsforretninger og fastsette gebyr for forretninger etter denne paragrafen.» Bestemmelsen har stått uendret fra før matrikkelloven ble vedtatt og Sysselmannen har benyttet sin hjemmel til å delegere myndighet. I FOR er Longyearbyen lokalstyre gitt kompetanse til blant annet å holde kart- og delingsforretning, til å tildele offisielle registerbetegnelser og til å tinglyse målebrev. Og i FOR er lokalstyret gitt kompetanse til å fastsette gebyrer for kart- og delingsforretninger innenfor Longyearbyen arealplanområde. Men etter utvalgets oppfatning kan heller ikke myndighet til å holde kart- og delingsforretninger og fastsette gebyr for disse, omfatte kommunens kompetanse til å behandle og avgjøre oppdelingsbegjæringer etter eierseksjonsloven. Som denne gjennomgangen viser, er det i forbindelse med andre lover som gjelder oppretting og registrering av fast eiendom, gitt egne forskrifter som tar stilling til om lovene får anvendelse på Svalbard og dessuten truffet delegasjonsvedtak til Longyearbyen lokalstyre. Men det er ikke gitt slike forskrifter om eierseksjonslovens anvendelse. Konklusjonen må bli at størstedelen av reglene i kapittel II ikke får anvendelse på Svalbard, i samsvar med utgangspunktet i svalbardloven 2 annet ledd. Dette skulle ha ledet til at Statens kartverk ikke tinglyste seksjoneringsvedtak som gjelder eiendommer på Svalbard, men som nevnt gjøres det. Utvalget har forsøkt å finne ut hva som er bakgrunnen for denne praksis og hvor langt tilbake den skriver seg fra. Det er innhentet opplysninger fra Statens kartverk og Nord-Troms tingrett som var tinglysingsmyndighet for Svalbard frem til Det er opplyst at det er tinglyst seksjoneringer på Svalbard før eierseksjonsloven av 1997, dvs. da tinglysingsdommeren alene avgjorde om en oppdelingsbegjæring skulle godtas. Denne praksis ble videreført etter at den någjeldende eierseksjonslov trådte i kraft, og Nord-Troms tingrett har godtatt at kommunens rolle ble ivaretatt av Sysselmannen/Longyearbyen lokalstyre. Det samme har Statens kartverk gjort etter at tinglysingen ble overført dit Utvalgets forslag Uten hensyn til om denne praksis ikke skulle vært etablert fordi den er i strid med svalbardlovens hovedregel, er det utvalgets oppfatning at det ikke er noen grunn til å endre den. Så lenge det festes bort tomter og etableres seksjoner på Svalbard, bør lovgiver legge forholdene til rette for at dette skjer på samme måte som på fastlandet. Utvalget kan ikke se at det er særlige forhold ved svalbardsamfunnet som tilsier en annen løsning, og foreslår derfor at dagens praksis blir lovfestet i eierseksjonsloven. Utvalget har vært noe i tvil om hvordan en lovregel om dette best kan utformes. I noen lover er det overlatt til Kongen å bestemme om loven skal gjelde - helt eller delvis. Det gjelder f.eks. plan- og bygningsloven 1-2 fjerde ledd. I andre lover kan Kongen gi forskrift om bruk av loven på Svalbard og dessuten fastsette særlige regler der, jf. boligbyggelagsloven 1-1 og borettslagsloven 1-1. Siden eierseksjonsloven allerede praktiseres på Svalbard, finner utvalget det mest hensiktsmessig at eierseksjonsloven uttrykkelig fastslår at den gjelder for Svalbard. Det er unødvendig med noen regel om at dette skal fastsettes av Kongen og det samme gjelder en forskriftshjemmel og en eventuell derogasjonsbestemmelse. Slike regler kan ikke utvalget se at det er behov for. Hvilken myndighet som skal ivareta kommunens oppgaver, bør det være opp til Kongen å bestemme, det samme gjelder hvem som skal være klageinstans etter eierseksjonsloven 10. En bestemmelse om lovens anvendelse på Svalbard er en regel om lovens virkeområde og utvalget foreslår at den tas inn som et nytt fjerde ledd i 1. Det vises til utvalgets kommentarer til lovteksten i avsnitt For ordens skyld nevner utvalget at det ikke har innhentet opplysninger om eierseksjonslovens anvendelse i andre norske områder utenfor fastlandet, som f.eks. Jan Mayen. Utvalget ser heller ingen grunn til å gå inn på dette spørsmålet som er nokså teoretisk, og det er heller ikke nevnt i mandatet. Side 22 Side 19

20 3.1.3 Irregulære seksjonssameier - seksjoneringsrett Innledning I motsetning til den tidligere eierseksjonslov fra 1983, er det utvilsomt at dagens lov bare omfatter sameier der det har skjedd en formell seksjonering ved tinglysing av en oppdelingsbegjæring eller et seksjoneringsvedtak. Det finnes imidlertid et ikke ubetydelig antall sameier der bruksretten til boliger/lokaler er fordelt på en tilsvarende måte som ved seksjonering, men der det ikke er tinglyst noe om seksjonering. Slike sameier kalles gjerne irregulære seksjonssameier. De vil i hovedsak være regulert av sameieloven. Et formål med eierseksjonsloven var å gjøre det mindre attraktivt å opprette irregulære sameier og det skjedde i første rekke ved et forbud mot å avtale varige bruksretter på mer enn ti år, jf. eierseksjonsloven 2 første ledd. For å gjøre forbudsregelen effektiv, ble det også innført et pantsettelsesforbud, jf. 2 annet og tredje ledd. Ingen av disse regler gjelder irregulære seksjonssameier som var etablert da loven trådte i kraft 1. januar Begge reglene gjelder dessuten bare bruksrett til bolig eller pantsettelse av en sameieandel med slik bruksrett. Det er grunn til å anta at de nevnte bestemmelsene i eierseksjonsloven 2 har ført til at det knapt er opprettet nye irregulære seksjonssameier etter at loven trådte i kraft. Men samtidig er det grunn til å tro at det fortsatt finnes en rekke boligsameier og kombinerte sameier uten en formell seksjonering. Selv om reglene i 2 ikke er gitt tilbakevirkende kraft, kan de likevel skape problemer for de som bor i slike sameier. For det første fordi forbudene kommer til anvendelse hvis det skjer en «utvidelse, fornyelse eller forlengelse» av enebruksretten, og som sameieren ikke hadde krav på, jf. 47 første ledd. I så fall vil avtalen være ugyldig og sameieandelen ikke gyldig kunne pantsettes. Den andre og viktigste grunn til at regelverket skaper problemer, er at banker og andre finansinstitusjoner - for sikkerhets skyld - er tilbakeholdne med å gi lån med sikkerhet i slike sameieandeler. Nettopp det forhold at en gyldig stiftet panterett kan falle bort, gir grunn til forsiktighet, og det skaper vanskeligheter for den som skal avhende en slik sameiebolig. Utvalget er derfor bedt om å vurdere om det bør innføres regler som gir én enkelt sameier rett til å kreve seksjonering - en «seksjoneringsrett». Utvalget har også fått flere innspill fra privatpersoner med oppfordring om å finne en løsning på disse problemer. I det følgende skal utvalget drøfte fordeler og ulemper med en slik seksjoneringsrett, men først gis det en kort historisk oversikt og en oversikt over hvilke regler som i dag gjelder for irregulære seksjonssameier Litt historikk Det har ikke vært uvanlig i Norge at to eller flere eier flermannsboliger i sameie. Særlig har tomannsboligvarianten vært utbredt. Her eier man halvparten hver og har bruksrett til hver sin etasje eller hver sin vertikalt delte halvpart. Slike ideelle andeler har man alltid kunnet selge og pantsette, og omsetning av slike boliger har derfor vært uproblematisk. Men når sameiemodellen etterhvert ble brukt i større eiendommer, førte mange ideelle andeler og rettsstiftelser i disse til en uoversiktlig grunnbok. Det var den direkte årsak til at «seksjonsmodellen» ble innført en gang på 1960-tallet. Den innebar at man tinglyste en oppdelingsbegjæring slik at hver sameieandel fikk sitt eget grunnboksblad der hjemmelshaver og pantsettelser ble innført; ikke ulikt den ordning som brukes når det er mange festeretter på ett bruksnummer. Denne praksis ble godkjent av Justisdepartementet. Ved lov nr. 36/1976 ble det innført forbud mot å opprette eierleiligheter i bestående bygninger med fem eller flere bruksenheter. Denne forbudsloven gjorde det mer aktuelt å etablere eierseksjonslignende forhold uten oppdelingsbegjæring. I praksis var det vanskelig for tinglysingsdommerne å oppdage om det i realiteten dreide seg om et forhold i strid med forbudsloven. Da vi fikk eierseksjonsloven i 1983 ble seksjonering igjen tillatt og man kunne da forventet at det ikke lenger ville bli opprettet seksjonslignende sameier uten seksjonering. Men det var to forhold ved 1983-loven som kunne gjøre det attraktivt å etablere sameier utenfor loven: Loven stilte standardkrav til boligene og den gav leiere i eiendommen kjøperett ved seksjonering. Begge deler kunne redusere eierens fortjeneste ved oppdeling og salg og disse regler kunne derfor være et incitament til å ordne seg på andre måter. Helt frem til den någjeldende eierseksjonslov trådte i kraft 1. januar 1998, ble det derfor opprettet en del irregulære seksjonssameier. I forarbeidene til loven ble det drøftet om den burde omfatte slike sameier. Konklusjonen var negativ og man ønsket i stedet å lage regler som hindret at det ble etablert nye irregulære seksjonssameier: 4 Side 20 Side 23

NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven

NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven Kommunal geomatikkonferanse 8. og 9 desember 2014 Enhetsleder kart og oppmåling, Berit Danielsen, Røyken kommune 2 Bakgrunn for revisjon Kommunaldepartementet

Detaljer

NOU. Revisjon av eierseksjonsloven. Revisjon av lov nr. 31 om eierseksjoner av 23. mai 1997. Norges offentlige utredninger 2014: 6 NOU 2014: 6

NOU. Revisjon av eierseksjonsloven. Revisjon av lov nr. 31 om eierseksjoner av 23. mai 1997. Norges offentlige utredninger 2014: 6 NOU 2014: 6 NOU Bestilling av publikasjoner NOU 2014: 6 Offentlige institusjoner: Departementenes sikkerhets- og serviceorganisasjon Internett: www.publikasjoner.dep.no E-post: publikasjonsbestilling@dss.dep.no Telefon:

Detaljer

REVISJON AV EIERSEKSJONSLOVEN. Hovedinnholdet i NOU 2014:6. Christian Fr Wyller sorenskrivar h.v.

REVISJON AV EIERSEKSJONSLOVEN. Hovedinnholdet i NOU 2014:6. Christian Fr Wyller sorenskrivar h.v. REVISJON AV EIERSEKSJONSLOVEN Hovedinnholdet i NOU 2014:6 Christian Fr Wyller sorenskrivar h.v. Oversikt Utvalget og mandatet Hovedpunkter i utvalgets forslag Hva nå? Utvalgets medlemmer 1. Sorenskrivar

Detaljer

NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven. GeoForumSogn og Fjordane HotelAlexandra, Loen 24.03.2015 Registerfører Hugo Torgersen

NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven. GeoForumSogn og Fjordane HotelAlexandra, Loen 24.03.2015 Registerfører Hugo Torgersen NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven GeoForumSogn og Fjordane HotelAlexandra, Loen 24.03.2015 Registerfører Hugo Torgersen Mandat overordnede hensyn Hindre interne konflikter i sameiet. Velfungerende

Detaljer

- NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven

- NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven Seksjonering og andre eierformer i fast eigedom, NJKF Clarion Hotel Ernst Kristiansand 16 september 2014 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk INTRODUKSJON TIL EIERSEKSJONSLOVEN 1. Generelt om

Detaljer

Høringsuttalelse NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven

Høringsuttalelse NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven Høringsuttalelse NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven Huseiernes Landsforbund (HL) viser til Kommunal- og moderniseringsdepartementet brev av 22. august i år, om høringsuttalelse til NOU 2014:6 Revisjon

Detaljer

Eierseksjoner/Reseksjonering Trondheim kommune. Astrid Sofie Øie

Eierseksjoner/Reseksjonering Trondheim kommune. Astrid Sofie Øie Eierseksjoner/Reseksjonering Trondheim kommune Astrid Sofie Øie Litt historikk Eierleilighet begrep som dukket opp på 1960 tallet. (TK de første på 70-tallet) 1983 ny lov, innfører begrepet eierseksjon.

Detaljer

EIERSEKSJONSLOVEN OG MATRIKKELLOVEN EIERSEKSJONER ELLER ANLEGGSEIENDOM? 1. Anleggseiendom som sekundær matrikkelenhetstype

EIERSEKSJONSLOVEN OG MATRIKKELLOVEN EIERSEKSJONER ELLER ANLEGGSEIENDOM? 1. Anleggseiendom som sekundær matrikkelenhetstype Seksjonering og andre eierformer i fast eigedom, NJKF Clarion Hotel Ernst Kristiansand 17 september 2014 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk EIERSEKSJONSLOVEN OG MATRIKKELLOVEN EIERSEKSJONER

Detaljer

Seksjonering og plan- og bygningsloven

Seksjonering og plan- og bygningsloven Seksjonering og plan- og bygningsloven I HVILKEN GRAD KAN PLAN- OG BYGNINGSLOVEN TREKKES INN VED SEKSJONERING? Frode Aleksander Borge Høyskolelektor A. Eierseksjonsloven (ESL) 1. Regulering av rettsforholdet

Detaljer

Byrådssak 1005 /15. Høringsuttalelse NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven ESARK-03-201400030-351

Byrådssak 1005 /15. Høringsuttalelse NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven ESARK-03-201400030-351 Byrådssak 1005 /15 Høringsuttalelse NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven UHSA ESARK-03-201400030-351 Hva saken gjelder: Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte 22.8.2014 på høring NOU 2014:6

Detaljer

Intern korrespondanse

Intern korrespondanse BERGEN KOMMUNE Sosial, bolig og områdesatsing/etat for boligforvaltning Intern korrespondanse Saksnr.: 200717718-26 Saksbehandler: BJAH Emnekode: BBB-81 Til: Fra: BSBO Stab v/ Trond Stigen EBF v/bjarte

Detaljer

Stavanger kommunes høringsuttalelse til NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven

Stavanger kommunes høringsuttalelse til NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven Stavanger kommunes høringsuttalelse til NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven Kommunens generelle merknader Utvalget går inn for en liberalisering av reglene i eierseksjonsloven, og forslagene medfører

Detaljer

EIERSEKSJONSLOVEN (4. MARS 1983. 7)

EIERSEKSJONSLOVEN (4. MARS 1983. 7) EIERSEKSJONSLOVEN (4. MARS 1983. 7) KAP. I. Innledende bestemmelser. 1. Definisjon. Med eierseksjon forstås i loven her sameieandel i bygning med grunn eller festerett til grunn når det til andelen er

Detaljer

Eierseksjonsloven og kommunal saksbehandling

Eierseksjonsloven og kommunal saksbehandling Eierseksjonsloven og kommunal saksbehandling Kommunens veiledningsplikt Rutiner og sjekklister Forholdet til plan- og bygningsloven Tilleggsareal og forholdet til matrikkellova Leikny Gammelmo, Gran kommune

Detaljer

FBIO FRITTSTÅENDE BOLIGFORVALTERES INTERESSEORGANISASJON

FBIO FRITTSTÅENDE BOLIGFORVALTERES INTERESSEORGANISASJON DET KONGELIGE KOMMUNAL- OG MODERNISERINGSDEPARTEMENT Postboks 8112 Dep 0032 Oslo Også sendt pr e-post: ostmottak kmd.de.no Deres ref: Dato: 14/5627 15 desember 2014 Høring NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven

Detaljer

Eierseksjonsloven forslag til endringer

Eierseksjonsloven forslag til endringer Eierseksjonsloven forslag til endringer Finn Stormfelt, advokat, NBBL h.v. Revisjon av eierseksjonsloven Et utvalg la frem forslag til endringer i eierseksjonsloven 29.8.2014. Høringsfristen 15.12.2014.

Detaljer

DØNSKITOPPEN BOLIGSAMEIE Stiftet 13. juni 1984 V E D T E K T E R

DØNSKITOPPEN BOLIGSAMEIE Stiftet 13. juni 1984 V E D T E K T E R DØNSKITOPPEN BOLIGSAMEIE Stiftet 13. juni 1984 V E D T E K T E R Sist endret 19. april 2012 1 Boligsameiets navn er Dønskitoppen Boligsameie. Det består av 65 eierseksjoner på eiendommen gnr. 80, bnr.

Detaljer

EIERSEKSJONSLOVEN GENERELLE BETRAKTNINGER FRA TINGLYSINGSMYNDIGHETEN

EIERSEKSJONSLOVEN GENERELLE BETRAKTNINGER FRA TINGLYSINGSMYNDIGHETEN Seksjonering GeoForum / NJKF Clarion Hotel Oslo Airport, Gardermoen 3 juni 2013 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk EIERSEKSJONSLOVEN GENERELLE BETRAKTNINGER FRA TINGLYSINGSMYNDIGHETEN 1. Kompetansefordelingen

Detaljer

VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Frysjaveien 1, 3 og 5

VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Frysjaveien 1, 3 og 5 VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Frysjaveien 1, 3 og 5 tilpasset og vedtatt i ekstraordinært sameiermøte den 27.11.2000 i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31. Sist endret 27.04.2011 1

Detaljer

TINGLYSING OG EIERFORMER I FAST EIENDOM. 1. Rammene for hva som kan tinglyses

TINGLYSING OG EIERFORMER I FAST EIENDOM. 1. Rammene for hva som kan tinglyses Seksjonering og andre eierformer i fast eigedom, NJKF Clarion Hotel Ernst Kristiansand 17 september 2014 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk TINGLYSING OG EIERFORMER I FAST EIENDOM 1. Rammene

Detaljer

UTKAST TIL V E D T E K T E R FOR KRUTTVERKET BOLIGSAMEIE B8-1. fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet

UTKAST TIL V E D T E K T E R FOR KRUTTVERKET BOLIGSAMEIE B8-1. fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet UTKAST TIL V E D T E K T E R FOR KRUTTVERKET BOLIGSAMEIE B8-1 fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet 1. Navn og opprettelse 1.1 Sameiets navn er Kruttverket B8-1 Boligsameie. Sameiet er opprettet

Detaljer

NOU 2014:6 REVISJON AV EIERSEKSJONSLOVEN. 1. Utvalgets mandat og sammensetning

NOU 2014:6 REVISJON AV EIERSEKSJONSLOVEN. 1. Utvalgets mandat og sammensetning Statens kartverks eiendomsseminar Sundvolden 11 september 2014 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk NOU 2014:6 REVISJON AV EIERSEKSJONSLOVEN 1. Utvalgets mandat og sammensetning 1.1 Lovutvalget

Detaljer

Presentasjon av eierseksjonsloven. Christian Fr Wyller sorenskrivar h.v.

Presentasjon av eierseksjonsloven. Christian Fr Wyller sorenskrivar h.v. Presentasjon av eierseksjonsloven Christian Fr Wyller sorenskrivar h.v. Oversikt Hva er et eierseksjonssameie? Eierseksjonslovens virkeområde Forbud mot andre sameieformer Irregulære seksjoner Kort om

Detaljer

NOU 2014:6 REVISJON AV EIERSEKSJONSLOVEN. 1. Utvalgets mandat og sammensetning

NOU 2014:6 REVISJON AV EIERSEKSJONSLOVEN. 1. Utvalgets mandat og sammensetning Eiendomskonferansen 2014 Solstrand Hotel og Bad, 14 oktober 2014 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk NOU 2014:6 REVISJON AV EIERSEKSJONSLOVEN 1. Utvalgets mandat og sammensetning 1.1 Lovutvalget

Detaljer

Sameieformer i fast eiendom. Kristiansand, 16 september 2014

Sameieformer i fast eiendom. Kristiansand, 16 september 2014 Sameieformer i fast eiendom Kristiansand, 16 september 2014 Ulike former for sameie Tingsrettslig sameie Selskaper Allmenninger Dødsbo Boligsameie Eierseksjoner Borettslag Landbrukseiendommer Tingsrettslig

Detaljer

Vedtekter for Øvre Tåsen Boligsameie

Vedtekter for Øvre Tåsen Boligsameie ØVRE TÅSEN BOLIGSAMEIE Vedtekter for Øvre Tåsen Boligsameie Vedtatt på sameiermøte 28.april 1999 i medhold av Lov om eierseksjoner (Eierseksjonsloven) av 23.mai 1997 nr. 31, i kraft 1.januar 1998. Denne

Detaljer

BORETTSLAG OG BOLIGSAMEIE

BORETTSLAG OG BOLIGSAMEIE BORETTSLAG OG BOLIGSAMEIE Likheter og ulikheter Sorenskrivar h.v. Christian Fr Wyller Juridisk konstruksjon Et andelslag som eier hele bygningen og tomten. Andelseierne har en lovfestet enebruksrett (borett)

Detaljer

V E D T E K T E R. for. Boligsameiet Åsen Hageby (org. nr. )

V E D T E K T E R. for. Boligsameiet Åsen Hageby (org. nr. <organisasjonsnummer>) V E D T E K T E R for Boligsameiet Åsen Hageby (org. nr. ) Vedtektene er fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet. Sist endret 14.04.16 1. Navn 1-1 Navn og opprettelse Sameiets

Detaljer

2 Rettslig rådighet En boligseksjon består av en sameieandel i eiendommen med enerett til bruk av en tilhørende leilighet med garasjeplass og bod.

2 Rettslig rådighet En boligseksjon består av en sameieandel i eiendommen med enerett til bruk av en tilhørende leilighet med garasjeplass og bod. VEDTEKTER FOR SAMEIET VESTSIDEN 1 Vedtatt av sameiermøtet 13.april 2010 samt endret i ekstraordinært sameiemøte 18. november 2010. Siste endring i sameiemøte 6. april 2011 (Husordensreglene) 1 Om sameiet

Detaljer

Sameievedtekter Endret siste gang på sameiermøte 03.04.2001 Endret siste gang på sameiermøte 23.04.2012

Sameievedtekter Endret siste gang på sameiermøte 03.04.2001 Endret siste gang på sameiermøte 23.04.2012 Sameievedtekter Endret siste gang på sameiermøte 03.04.2001 Endret siste gang på sameiermøte 23.04.2012 VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET HAUKÅSEN IV 1. EIENDOMMEN - FORMÅL Eierseksjonssameiet (heretter kalt

Detaljer

EIERSEKSJONSLOVEN SPESIELLE TINGLYSINGSFAGLIGE PROBLEMSTILLINGER

EIERSEKSJONSLOVEN SPESIELLE TINGLYSINGSFAGLIGE PROBLEMSTILLINGER Seksjonering NJKF / GeoForum Clarion Hotel Oslo Airport, Gardermoen 4 juni 2013 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk EIERSEKSJONSLOVEN SPESIELLE TINGLYSINGSFAGLIGE PROBLEMSTILLINGER 1. Tinglysing

Detaljer

VEDTEKTER for Ullernparken Boligsameie 1 NAVN, FORRETNINGSKONTOR OG FORMÅL

VEDTEKTER for Ullernparken Boligsameie 1 NAVN, FORRETNINGSKONTOR OG FORMÅL VEDTEKTER for Ullernparken Boligsameie Vedtatt på ordinært sameierøte 14.04.86 Endret i sameiermøte 30.06.1993 Revidert i sameiermøte den 11. mars 1999 Endret ved presisering av 3 i sameiermøte 20. april

Detaljer

VEDTEKTER FOR. Blakstadlia Boligsameie

VEDTEKTER FOR. Blakstadlia Boligsameie VEDTEKTER FOR Blakstadlia Boligsameie Vedtatt på konstituerende sameiermøte den 30. oktober 1997 Endret og revidert etter fullmakt fra ordinært årsmøte 20. April 1999 iht. Eierseksjonsloven 23. mai 1997.

Detaljer

SEKSJONERINGSVEILEDER

SEKSJONERINGSVEILEDER SEKSJONERINGSVEILEDER FAGGRUPPE GEODATA PLAN, NÆRING OG KULTUR 2013 Sørum kommune, Rådhuset, 1920 Sørumsand, Telefon 63 86 98 20, Telefaks 63 82 64 44, e-post postmottak@sorum.kommune.no INNHOLDSFORTEGNELSE

Detaljer

Vedtekter for Strandliveien Boligsameie. Vedtatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31

Vedtekter for Strandliveien Boligsameie. Vedtatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31 Vedtekter for Strandliveien Boligsameie Vedtatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31 1. EIENDOMMEN - FORMÅL Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) omfatter gnr 40 bnr

Detaljer

VEDTEKTER FOR RINGNES PARK ØST GARASJESAMEIE

VEDTEKTER FOR RINGNES PARK ØST GARASJESAMEIE VEDTEKTER FOR RINGNES PARK ØST GARASJESAMEIE Revidert på sameiermøte 26.04.2012 Revidert på ordinært sameiermøte 03.05.2010 Endret i ekstraordinært sameiermøte 21.11.07. Opprinnelig vedtatt i ekstraordinært

Detaljer

VEDTEKTER. for. Eierseksjonssameiet Brinken 9-13

VEDTEKTER. for. Eierseksjonssameiet Brinken 9-13 VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Brinken 9-13 tilpasset og vedtatt i sameiermøte den 16. juni 2011 i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31 1 Eiendommen - formål Eierseksjonssameiet (heretter

Detaljer

Utkast til vedtekter for SAMEIET HEIMHUG. Gnr.: 21 bnr.:8 i Bergen Kommune

Utkast til vedtekter for SAMEIET HEIMHUG. Gnr.: 21 bnr.:8 i Bergen Kommune Utkast til vedtekter for SAMEIET HEIMHUG Gnr.: 21 bnr.:8 i Bergen Kommune 1 Navn Sameiets navn er SAMEIET HEIMHUG og omfatter 3 bygningsrekker bestående av totalt 18 rekkehus/eierseksjoner med adresse

Detaljer

Sammenslåing av sameiene Blindernveien 2 og 4

Sammenslåing av sameiene Blindernveien 2 og 4 Sameiene Blindernveien 2 og 4og 4 Sammenslåing av sameiene Blindernveien 2 og 4 Informasjon til seksjonseierne, juli 2015 Årsmøtet i sameiene har vedtatt å slå sammen sameiene. Det ble også vedtatt at

Detaljer

VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Skullerudhøgda II Boligsameie

VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Skullerudhøgda II Boligsameie VEDTEKTER for Eierseksjonssameiet Skullerudhøgda II Boligsameie Tilpasset og vedtatt i sameiermøte den 23. mars 1999 i medhold av Lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31. Endret på ekstraordinært sameiermøte

Detaljer

0rnulf Hagen, Kare Lilleholt og Christian Fr Wyller EIERSEKSJONSLOVEN. Kommentarutgave UNIVERSITETSFORLAGET OSLO

0rnulf Hagen, Kare Lilleholt og Christian Fr Wyller EIERSEKSJONSLOVEN. Kommentarutgave UNIVERSITETSFORLAGET OSLO 0rnulf Hagen, Kare Lilleholt og Christian Fr Wyller EIERSEKSJONSLOVEN Kommentarutgave UNIVERSITETSFORLAGET OSLO Forord V Bakgrunnen for loven 1 Kapittell Innledende bestemmelser 5 1 Virkeomräde; definisjoner

Detaljer

VEDTEKTER FOR HYTTESAMEIET FUNKELIA III. Vedtatt i sameiermøte Den 28. mars 2015 i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr.

VEDTEKTER FOR HYTTESAMEIET FUNKELIA III. Vedtatt i sameiermøte Den 28. mars 2015 i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. VEDTEKTER FOR HYTTESAMEIET FUNKELIA III Vedtatt i sameiermøte Den 28. mars 2015 i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31 1. NAVN OG OPPRETTELSE Sameiets navn er Hyttesameiet Funkelia III og

Detaljer

VEDTEKTER FOR SAMBO BOLIGSAMEIE

VEDTEKTER FOR SAMBO BOLIGSAMEIE 1 VEDTEKTER FOR SAMBO BOLIGSAMEIE Vedtektene ble vedtatt på konstituerende sameiermøte 07.10.83 og sist endret 30.04.2009 i samsvar med reglene i lov av 23.mai 1997 nr. 3, på årsmøtet 27.04.2011 og på

Detaljer

Vedtekter for Eierseksjonssameiet Bjerregaardsgate 29

Vedtekter for Eierseksjonssameiet Bjerregaardsgate 29 Vedtekter for Eierseksjonssameiet Bjerregaardsgate 29 tilpasset og vedtatt i sameiermøte den 21. april 1999 i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31 Sist endret på ordinært sameiermøte 21.

Detaljer

VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET MELLOMVEGEN 33

VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET MELLOMVEGEN 33 1. Eierseksjonssameiet VEDTEKTER FOR BOLIGSAMEIET MELLOMVEGEN 33 Sameiets navn er Boligsameiet Mellomvegen 33. Sameiet består av eiendommen gnr 200 bnr 809 i Tromsø kommune. Sameiet består av 61 seksjoner,

Detaljer

SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET PIR 5 EIENDOMMEN GNR 15 BNR 1529 I TROMSØ KOMMUNE

SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET PIR 5 EIENDOMMEN GNR 15 BNR 1529 I TROMSØ KOMMUNE SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET PIR 5 EIENDOMMEN GNR 15 BNR 1529 I TROMSØ KOMMUNE 1 NAVN Sameiets navn er Eierseksjonssameiet Pir 5. 2 EIENDOMMEN Bebyggelsen på eiendommen gnr 15 bnr 1529 i Tromsø

Detaljer

Vedtekter for Sameiet Lørenplatået, Oslo Org.nr. 992 104 104 Sist endret i sameiermøte 29.04.2015.

Vedtekter for Sameiet Lørenplatået, Oslo Org.nr. 992 104 104 Sist endret i sameiermøte 29.04.2015. Vedtekter for Sameiet Lørenplatået, Oslo Org.nr. 992 104 104 Sist endret i sameiermøte 29.04.2015. 1 Navn, forretningskontor, formål, antall seksjoner Eierseksjonssameiets navn er Sameiet Lørenplatået

Detaljer

V E D T E K T E R. Boligsameiet Bera Midtre

V E D T E K T E R. Boligsameiet Bera Midtre V E D T E K T E R For Boligsameiet Bera Midtre 1. Navn: Sameiets navn er Boligsameiet Bera Midtre. 2. Eiendommen Eiendommen gnr. 117 bnr. 908 i Drammen ligger i sameie mellom eierne av de 120 eierseksjoner

Detaljer

VEDTEKTER. for STEINSVIKHAGEN SAMEIE. 1. Navn.

VEDTEKTER. for STEINSVIKHAGEN SAMEIE. 1. Navn. VEDTEKTER for STEINSVIKHAGEN SAMEIE Sameiets navn er: Steinsvikhagen Sameie. 1. Navn. 2. Hva sameiet omfatter. Sameiet består av de respektive bruksenheter (seksjoner) i eiendommen gnr. 120, bnr. 435 og

Detaljer

Veiledning til begjæring om seksjonering/reseksjonering

Veiledning til begjæring om seksjonering/reseksjonering Veiledning til begjæring om seksjonering/reseksjonering Begjæring om seksjonering/reseksjonering - Begjæring om seksjonering/reseksjonering fremmes på fastsatt skjema: Begjæring om oppdeling i eierseksjoner/reseksjonering.

Detaljer

(Revidert på Sameiets årsmøte den 26.april 2001 i samsvar med reglene i lov av 23. mai 1997 nr. 31.)

(Revidert på Sameiets årsmøte den 26.april 2001 i samsvar med reglene i lov av 23. mai 1997 nr. 31.) 1. VEDTEKTER 1 NAVN OG FORRETNINGSKONTOR Sameiets navn er Sameiet Kurlandsåsen med forretningskontor i Lørenskog. Sameiet består av 108 boligseksjoner, 1 garasjeseksjon (seksjon 109) med 88 garasjer og

Detaljer

Eierseksjoner. NBO seminar om eierleiligheter. 9. november 2011. www.nbbl.no

Eierseksjoner. NBO seminar om eierleiligheter. 9. november 2011. www.nbbl.no Eierseksjoner NBO seminar om eierleiligheter 9. november 2011 www.nbbl.no 1 Borettslag vs eierseksjon Definisjon borettslag: Et kooperativ som har til formål å gi andeleierne bruksrett til egen bolig i

Detaljer

(Revidert på Sameiets årsmøte den 26.april 2001 i samsvar med reglene i lov av 23. mai 1997 nr. 31.)

(Revidert på Sameiets årsmøte den 26.april 2001 i samsvar med reglene i lov av 23. mai 1997 nr. 31.) 1. VEDTEKTER 1 NAVN OG FORRETNINGSKONTOR Sameiets navn er Sameiet Kurlandsåsen med forretningskontor i Lørenskog. Sameiet består av 108 boligseksjoner, 1 garasjeseksjon (seksjon 109) med 88 garasjer og

Detaljer

SAMEIET STRAEN TERRASSE VEDTEKTER

SAMEIET STRAEN TERRASSE VEDTEKTER SAMEIET STRAEN TERRASSE VEDTEKTER Av 23.10.2000 1. Definisjoner Sameiet Straen Terrasse består av 85 seksjoner, på til sammen 8.854m2, av eiendommen gnr. 59, bnr. 1635 i Stavanger kommune, med totalt areal

Detaljer

SAMEIET Aadnøygaarden VEDTEKTER

SAMEIET Aadnøygaarden VEDTEKTER SAMEIET Aadnøygaarden VEDTEKTER Av 05.05.2003 1. Definisjoner Sameiet Aadnøygaarden består av 39 seksjoner, 36 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner, på til sammen 3.810 kvm, av eiendommen gnr. 59, bnr.

Detaljer

VEDTEKTER for SELJEVEIEN 23 OG 27 BOLIGSAMEIE PÅ FRYDENBERG. Seljeveien 23 og 27, 0575 OSLO

VEDTEKTER for SELJEVEIEN 23 OG 27 BOLIGSAMEIE PÅ FRYDENBERG. Seljeveien 23 og 27, 0575 OSLO Arkiv 423.2 VEDTEKTER for SELJEVEIEN 23 OG 27 BOLIGSAMEIE PÅ FRYDENBERG Adresse: Seljeveien 23 og 27, 0575 OSLO fastsatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr 31 1 Navn Sameiets

Detaljer

VEDTEKTER. for SAMEIET ELVEHAVN BRYGGE J OG K

VEDTEKTER. for SAMEIET ELVEHAVN BRYGGE J OG K VEDTEKTER for SAMEIET ELVEHAVN BRYGGE J OG K Vedtatt på sameiermøte 30.09.2004 1 Navn Sameiets navn er Sameiet Elvehavn Brygge J og K. 2 Hva sameiet omfatter Sameiet består av 67 eierseksjoner i eiendommen

Detaljer

SAMEIEVEDTEKTER for Holthagan boligsameie

SAMEIEVEDTEKTER for Holthagan boligsameie SAMEIEVEDTEKTER for Holthagan boligsameie 1. Navn Sameiets navn er Holthagan boligsameie. 2. Innledende bestemmelser 2.1. Formål Boligsameiets formål er å ivareta og koordinere sameiernes felles interesser

Detaljer

VEDTEKTER FOR SAMEIET LAURA GUNDERSENSGT. 4, OSLO

VEDTEKTER FOR SAMEIET LAURA GUNDERSENSGT. 4, OSLO VEDTEKTER FOR SAMEIET LAURA GUNDERSENSGT. 4, OSLO Vedtatt i konstiturende sameiemøte 29. april 1985, endret i ordinært sameiemøte 29. april 1993, endret i ordninært sameiemøte 6. april 1995 endret i ordinært

Detaljer

Ot.prp. nr. 107 (2002 2003)

Ot.prp. nr. 107 (2002 2003) Ot.prp. nr. 107 (2002 2003) Om lov om endringer i lov 17. juli 1992 nr. 99 om frivillig og tvungen gjeldsordning for privatpersoner (gjeldsordningsloven) Tilråding fra Finansdepartementet av 15. august

Detaljer

VEDTEKTER FOR SOLSIDEN 4 BOLIGSAMEIE

VEDTEKTER FOR SOLSIDEN 4 BOLIGSAMEIE VEDTEKTER FOR SOLSIDEN 4 BOLIGSAMEIE (fastsatt ved seksjoneringen i medhold av lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr 31) 1 Eiendommen formål Eierseksjonssameiet (heretter kalt "Sameiet") omfatter de

Detaljer

SAMEIEVEDTEKTER. for. Boligsameiet Sognsveien 4

SAMEIEVEDTEKTER. for. Boligsameiet Sognsveien 4 SAMEIEVEDTEKTER for Boligsameiet Sognsveien 4 Vedtatt på ordinært sameiermøte 12.04.11. (Erstatter vedtekter av 03.04.2003.) 1 «Boligsameiet Sognsveien 4» Sameiets navn er «Boligsameiet Sognsveien 4».

Detaljer

Samspillet matrikkel - grunnbok

Samspillet matrikkel - grunnbok Samspillet matrikkel - grunnbok Harstad og Tromsø 30. september og 1. oktober 2014 Registerførere Åge-Andre Sandum og Nina Josefine Halsne Innhold Temaer: Bakgrunn for matrikkelloven Grunnbokens innhold

Detaljer

VEDTEKTER FOR SAMEIET HEGDEHAUGSVEIEN NR 2

VEDTEKTER FOR SAMEIET HEGDEHAUGSVEIEN NR 2 VEDTEKTER FOR SAMEIET HEGDEHAUGSVEIEN NR 2 1 Navn Sameiets navn er Sameiet Hegdehaugsveien nr 2. 2 Hva sameiet omfatter Sameiet består av de respektive eierseksjoner i eiendommen gnr 209 bnr 66 i Oslo

Detaljer

VEDTEKTER FOR GRANLY BOLIGSAMEIE 1406 SKI. Fastsatt av sameiermøtet 16.04.2007 Endret på ordinært sameiermøte 25.03.2015

VEDTEKTER FOR GRANLY BOLIGSAMEIE 1406 SKI. Fastsatt av sameiermøtet 16.04.2007 Endret på ordinært sameiermøte 25.03.2015 VEDTEKTER FOR GRANLY BOLIGSAMEIE 1406 SKI Fastsatt av sameiermøtet 16.04.2007 Endret på ordinært sameiermøte 25.03.2015 1 Sameiets navn er GRANLY BOLIGSAMEIE. Sameiet består av eiendommen gnr. 129, bnr.

Detaljer

Begjæring om oppdeling i eierseksjoner reseksjonering

Begjæring om oppdeling i eierseksjoner reseksjonering Begjæring om oppdeling i eierseksjoner reseksjonering Rekvirentens navn Plass for tinglysingsstempel Adresse Post Poststed (Under-)organisasjons/fødsels Ref. Opplysninger i feltene 1-4 registeres i grunnboken

Detaljer

KJELSÅSHAUGEN BOLIGSAMEIE

KJELSÅSHAUGEN BOLIGSAMEIE KJELSÅSHAUGEN BOLIGSAMEIE VEDTEKTER S. 6091 c:\fab\frode beyer files\kjelsåshaugen bs\vedtekter husorden hms\6091 kjelsåshaugen boligsameie - vedtekter.doc KJELSÅSHAUGEN BOLIGSAMEIE Kjelsåshaugen Boligsameie

Detaljer

VEDTEKTER FOR VESLETJERNET SAMEIE

VEDTEKTER FOR VESLETJERNET SAMEIE 1. NAVN OG OPPRETTELSE VEDTEKTER FOR VESLETJERNET SAMEIE Vedtatt i sameiermøte den 19.06.2013 i medhold av lov om eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31 rev. 3.07.2014 Tilføyelse pkt. 2, 3. avsnitt (p-plasser).

Detaljer

VEDTEKTER FOR FRYDENLUND TINGSRETTSLIG SAMEIE

VEDTEKTER FOR FRYDENLUND TINGSRETTSLIG SAMEIE VEDTEKTER FOR FRYDENLUND TINGSRETTSLIG SAMEIE Sist endret 27.05.2014. Gnr. 217 bnr. 516, Oslo kommune 1 Navn Sameiets navn er Frydenlund Tingsrettslig Sameie. 2 Hva sameiet omfatter Sameiet omfatter gnr.

Detaljer

NORGES HØYESTERETT. HR-2011-01294-A, (sak nr. 2011/264), sivil sak, anke over kjennelse, (advokat Pål Behrens) S T E M M E G I V N I N G :

NORGES HØYESTERETT. HR-2011-01294-A, (sak nr. 2011/264), sivil sak, anke over kjennelse, (advokat Pål Behrens) S T E M M E G I V N I N G : NORGES HØYESTERETT Den 29. juni 2011 avsa Høyesterett kjennelse i HR-2011-01294-A, (sak nr. 2011/264), sivil sak, anke over kjennelse, A (advokat Pål Behrens) mot Gjensidige Forsikring ASA (advokat Lars

Detaljer

NORGES HØYESTERETT. HR-2016-01052-A, (sak nr. 2015/2246), sivil sak, anke over kjennelse,

NORGES HØYESTERETT. HR-2016-01052-A, (sak nr. 2015/2246), sivil sak, anke over kjennelse, NORGES HØYESTERETT Den 18. mai 2016 avsa Høyesterett kjennelse i HR-2016-01052-A, (sak nr. 2015/2246), sivil sak, anke over kjennelse, Staten v/arbeids- og velferdsdirektoratet (Regjeringsadvokaten v/advokat

Detaljer

Veiledning til utfylling av seksjoneringsbegjæring.

Veiledning til utfylling av seksjoneringsbegjæring. Veiledning til utfylling av seksjoneringsbegjæring. Seksjoneringsvedtak skal utarbeides av kommunen på bakgrunn av innsendt begjæring om seksjonering/reseksjonering, Jfr. Eierseksjonsloven. Begjæring skal

Detaljer

SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET K1 EIENDOMMEN GNR 200 BNR 2334 I TROMSØ KOMMUNE

SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET K1 EIENDOMMEN GNR 200 BNR 2334 I TROMSØ KOMMUNE SAMEIEVEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET K1 EIENDOMMEN GNR 200 BNR 2334 I TROMSØ KOMMUNE 1 NAVN Sameiets navn er Boligsameiet K1. 2 EIENDOMMEN Bebyggelsen på eiendommen gnr 200 bnr 2334 er oppdelt i følgende

Detaljer

Kurs i matrikkelføring. Matrikkelloven med tilhørende rettskilder

Kurs i matrikkelføring. Matrikkelloven med tilhørende rettskilder Kurs i matrikkelføring Matrikkelloven med tilhørende rettskilder Innhold Innledning... 3 Viktigheten av holdbar (god) metode... 3 Offentlig rett og privat rett... 3 Rettskildene... 3 Hva er rettskilder...

Detaljer

3. KONKURRANSEKLAUSULER, KUNDEKLAUSULER OG IKKE-REKRUTTERINGS KLAUSULER UTREDNING FRA ADVOKATFIRMAET HJORT DA

3. KONKURRANSEKLAUSULER, KUNDEKLAUSULER OG IKKE-REKRUTTERINGS KLAUSULER UTREDNING FRA ADVOKATFIRMAET HJORT DA Punkt 3 i HSH høringsforslag datert 29. januar 2009 - til Arbeids- og inkluderingsdepartementet som svar på høring av 30. oktober 2008: Høring Forslag til endringer i arbeidsmiljøloven: (Høringssvaret

Detaljer

VEDTEKTER for KOLBOTNVEIEN GARASJESAMEIE. gnr. 40 bnr. 1019 i Oppegård kommune Endret ved vedtak av sameiermøtet 10.05.2013.

VEDTEKTER for KOLBOTNVEIEN GARASJESAMEIE. gnr. 40 bnr. 1019 i Oppegård kommune Endret ved vedtak av sameiermøtet 10.05.2013. Sameiets navn er Kolbotnveien Garasjesameie. VEDTEKTER for KOLBOTNVEIEN GARASJESAMEIE gnr. 40 bnr. 1019 i Oppegård kommune Endret ved vedtak av sameiermøtet 10.05.2013 1 Navn 2 Hva sameiet omfatter Sameiet

Detaljer

V E D T E K T E R FOR. SAMEIET NORDRE SKRENTEN 1 Org. Nr. 975 473 201. 1 Formål. 2 Sameier fysisk råderett. 3 Sameier rettslig råderett

V E D T E K T E R FOR. SAMEIET NORDRE SKRENTEN 1 Org. Nr. 975 473 201. 1 Formål. 2 Sameier fysisk råderett. 3 Sameier rettslig råderett V E D T E K T E R FOR SAMEIET NORDRE SKRENTEN 1 Org. Nr. 975 473 201 Reviderte vedtekter vedtatt på ordinært sameiermøte 22.04.03, sist endret 21.04.05, sist endret på ordinært årsmøte 30.04.2012. Sameiet

Detaljer

KR 38/13. Delegasjonsreglement for Kirkerådet DEN NORSKE KIRKE. Kirkerådet, Mellomkirkelig råd, Samisk kirkeråd. Sammendrag

KR 38/13. Delegasjonsreglement for Kirkerådet DEN NORSKE KIRKE. Kirkerådet, Mellomkirkelig råd, Samisk kirkeråd. Sammendrag DEN NORSKE KIRKE KR 38/13 Kirkerådet, Mellomkirkelig råd, Samisk kirkeråd Oslo, 26.-27. september 2013 Referanser: KR 14/12 Saksdokumenter: Delegasjonsreglement for Kirkerådet Sammendrag Kirkerådet kan

Detaljer

INNHOLD. LOV 1997-05-23 nr 31: Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven). LOV 1997-05-23 nr 31: Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven).

INNHOLD. LOV 1997-05-23 nr 31: Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven). LOV 1997-05-23 nr 31: Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven). LOV 1997-05-23 nr 31: Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven). Page 1 of 18 LOV 1997-05-23 nr 31: Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven). DATO: LOV-1997-05-23-31 DEPARTEMENT: KRD (Kommunal- og regionaldepartementet)

Detaljer

Tomtefestelovens regler om regulering av festeavgift

Tomtefestelovens regler om regulering av festeavgift Faktaark Tomtefestelovens regler om regulering av festeavgift Tomtefesteloven fra 1996 trådte i kraft 1. januar 2002. Loven ble også endret på viktige punkter i 2004 og 2006. I det følgende gjør vi rede

Detaljer

Lovkrav. Krav til/kontroll av dokumentasjon før matrikkelføring. Matrikkel-fagdager i Trøndelag 2015 Arnulf Haugland

Lovkrav. Krav til/kontroll av dokumentasjon før matrikkelføring. Matrikkel-fagdager i Trøndelag 2015 Arnulf Haugland Lovkrav Krav til/kontroll av dokumentasjon før matrikkelføring Matrikkel-fagdager i Trøndelag 2015 Arnulf Haugland Skal snakke om.. 1. Hvilke krav stiller matrikkelloven til dokumentasjon 2. Kontroll

Detaljer

VEDTEKTER FOR SAMEIET LUNGEGÅRDSKAIEN 40

VEDTEKTER FOR SAMEIET LUNGEGÅRDSKAIEN 40 VEDTEKTER FOR SAMEIET LUNGEGÅRDSKAIEN 40 1. Eierseksjonssameiet Sameiets navn er Sameiet Lungegårdskaien 40. Sameiet ble etablert ved tinglysing av seksjoneringsbegjæring den 12.09.2011 og omfatter eiendommen

Detaljer

*************************************************************

************************************************************* ************************************************************* Vedtekter for Wessel Parkeringssameie vedtatt på konstituerende sameiermøte den 24. juni 2008 1. Sameiets navn Sameiets navn er Wessel Parkeringssameie.

Detaljer

VEDTEKTER FOR OKSVAL II SAMEIE

VEDTEKTER FOR OKSVAL II SAMEIE VEDTEKTER FOR OKSVAL II SAMEIE 1. VEDTATT på konstituerende generalforsamling 25. mars 1985 2. REVIDERT på ekstraordinært sameiermøte 5.september 1989 3. REVIDERT på ordinært sameiermøte 17. april 2002

Detaljer

Sameiets formål er å administrere bruken og forvaltningen av Sameiegjenstanden, og å sikre sameiernes felles interesser.

Sameiets formål er å administrere bruken og forvaltningen av Sameiegjenstanden, og å sikre sameiernes felles interesser. VEDTEKTER /SAMEIEAVTALE FOR BÅTSAMEIET JARLSØ VEST Vedtatt av sameiermøtet 26.03.2014. 1. Bakgrunn og formål. Sameiegjenstand Sameiets navn er Bryggesameiet Jarlsø Vest, og består av et flytebryggeanlegg

Detaljer

UTKAST (med forbehold om endringer) VEDTEKTER. Nordviken rekkehus trinn 2

UTKAST (med forbehold om endringer) VEDTEKTER. Nordviken rekkehus trinn 2 UTKAST (med forbehold om endringer) VEDTEKTER for eierseksjonssameiet Nordviken rekkehus trinn 2 1 Sameiets navn Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) sitt navn er Nordviken rekkehus trinn 2. 2 Eiendommen

Detaljer

Vedtekter for Skogen boligsameie

Vedtekter for Skogen boligsameie 1 Navn og forretningssted Vedtekter for Skogen boligsameie Vedtatt av ordinært sameiermøte 25. mars 2015 Boligsameiets navn er Skogen boligsameie, stiftet den 21. juni 1983 med forretningssted i Oslo.

Detaljer

Saksframlegg. Høring - revisjon av eierseksjonsloven NOU 2014:6. Trondheim kommune

Saksframlegg. Høring - revisjon av eierseksjonsloven NOU 2014:6. Trondheim kommune Saksframlegg Høring - revisjon av eierseksjonsloven NOU 2014:6 Arkivsak.: 14/42848 ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til vedtak: Formannskapet avgir på vegne av Trondheim kommune følgende

Detaljer

Høringsutkast (2006-2007) Om lov om endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) mv.

Høringsutkast (2006-2007) Om lov om endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) mv. Kommunal- og regionaldepartementet Høringsutkast (2006-2007) Om lov om endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) mv. 1 Innholdet i høringsforslaget I høringsdokumentet foreslås

Detaljer

V E D T E K T E R. For. Sameiet Vormsund Brygge

V E D T E K T E R. For. Sameiet Vormsund Brygge V E D T E K T E R For Sameiet Vormsund Brygge Fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet. Justert avsnitt 9.2. vedtatt av sameiemøtet 25. april 2016. 1 Navn Sameiets navn er Sameiet Vormsund Brygge.

Detaljer

Foreløpige VEDTEKTER FOR HELLAND TERRASSE SEKSJONSSAMEIE

Foreløpige VEDTEKTER FOR HELLAND TERRASSE SEKSJONSSAMEIE Utskriftsdato 06.02.2015 13:46 Vedtekter for Helland Terrasse seksjonssameie Side 1 av 6 1. Eierseksjonssameiet Sameiets navn er Helland seksjonssameie. Foreløpige VEDTEKTER FOR HELLAND TERRASSE SEKSJONSSAMEIE

Detaljer

VEDTEKTER for EIERSEKSJONSSAMEIET FALBESGATE 18. Adresse: Falbesgate 18, 0170 Oslo. 1 Navn. Sameiets navn er Eierseksjonssameiet Falbesgate 18

VEDTEKTER for EIERSEKSJONSSAMEIET FALBESGATE 18. Adresse: Falbesgate 18, 0170 Oslo. 1 Navn. Sameiets navn er Eierseksjonssameiet Falbesgate 18 VEDTEKTER for EIERSEKSJONSSAMEIET FALBESGATE 18 Adresse: Falbesgate 18, 0170 Oslo 1 Navn Sameiets navn er Eierseksjonssameiet Falbesgate 18 2 Hva sameiet omfatter Eierseksjonssameiet Falbesgate 18 (heretter

Detaljer

Vedtekter for Oksval II Sameie. 1. Vedtatt på konstituerende generalforsamling 25. mars 1985. 2. Revidert på ekstraordinært sameiermøte 5.

Vedtekter for Oksval II Sameie. 1. Vedtatt på konstituerende generalforsamling 25. mars 1985. 2. Revidert på ekstraordinært sameiermøte 5. Vedtekter for Oksval II Sameie 1. Vedtatt på konstituerende generalforsamling 25. mars 1985 2. Revidert på ekstraordinært sameiermøte 5. sept 1989 3. Revidert på sameiemøte 17. april 2002 4. Revidert på

Detaljer

VEDTEKTER for Sameiet Nordre Jarlsberg Brygge Utsikten Trinn 1 (Vedtatt i ekstraordinært sameiermøte 15. oktober 2012)

VEDTEKTER for Sameiet Nordre Jarlsberg Brygge Utsikten Trinn 1 (Vedtatt i ekstraordinært sameiermøte 15. oktober 2012) VEDTEKTER for Sameiet Nordre Jarlsberg Brygge Utsikten Trinn 1 (Vedtatt i ekstraordinært sameiermøte 15. oktober 2012) 1 NAVN, EIENDOMMEN, M.V. Eierseksjonssameiets navn er Sameiet Nordre Jarlsberg Brygge

Detaljer

Besl. O. nr. 103. (2002-2003) Odelstingsbeslutning nr. 103. Jf. Innst. O. nr. 79 (2002-2003) og Ot.prp. nr. 43 (2002-2003)

Besl. O. nr. 103. (2002-2003) Odelstingsbeslutning nr. 103. Jf. Innst. O. nr. 79 (2002-2003) og Ot.prp. nr. 43 (2002-2003) Besl. O. nr. 103 (2002-2003) Odelstingsbeslutning nr. 103 Jf. Innst. O. nr. 79 (2002-2003) og Ot.prp. nr. 43 (2002-2003) År 2003 den 4. juni holdtes Odelsting, hvor da ble gjort slikt vedtak til lov om

Detaljer

Vedtekter for eierseksjonssameie - mer enn minimum

Vedtekter for eierseksjonssameie - mer enn minimum Vedtekter for eierseksjonssameie - mer enn minimum VEDTEKTER FOR EIERSEKSJONSSAMEIET TYRIFJORDEN PANORAMA Dersom disse vedtektene skal innføres ved vedtektsendring i eksisterende eierseksjonssameier krever

Detaljer